第一章土地的功能（1）負(fù)載的功能（2）養(yǎng)育功能（3）倉儲(chǔ)功能（4）提供景觀的功能（5）儲(chǔ)蓄和增殖的功能2.土地的基本特性（1）土地是自然的產(chǎn)物（2）土地面積的有限性（3）土地位置的固定性（4）土地質(zhì)量差異的普遍性（5）土地運(yùn)用的永續(xù)性3.土地管理的內(nèi)容土地管理基本內(nèi)容：地籍管理、土地權(quán)屬管理、土地運(yùn)用管理、土地市場(chǎng)管理四大部分。土地供應(yīng)方式土地的自然供應(yīng)：地球供應(yīng)人類運(yùn)用的土地?cái)?shù)量，也稱物理供應(yīng)。就某一區(qū)域或全世界來說，是固定不變的，是毫無彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)：在土地自然供應(yīng)與某些自然條件許可的范圍內(nèi)，某種用途土地的供應(yīng)量可以伴隨土地運(yùn)用效益的變化而變化的現(xiàn)象稱土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)?；蛟谧匀还?yīng)的基礎(chǔ)上，人類可直接運(yùn)用的土地?cái)?shù)量，也稱有效供應(yīng)。5.《中華人民共和國(guó)土地管理法》基本原則，關(guān)鍵內(nèi)容基本原則：耕地總量只能增長(zhǎng)不能減少的原則、土地用途管制的原則、國(guó)家對(duì)土地實(shí)行集中管理的原則和加強(qiáng)土地執(zhí)法檢察的原則。關(guān)鍵內(nèi)容是切實(shí)保護(hù)耕地，初次以立法形式確認(rèn)了土地管理基本國(guó)策的法律地位，規(guī)定“十分愛惜、合理運(yùn)用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策”。6.《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)土地管理的重要內(nèi)容《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定，“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”，并對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的對(duì)象、條件、方式、年限、程序、管理等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定；對(duì)劃撥土地使用權(quán)的范圍、條件等進(jìn)行了界定；對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的條件、規(guī)定、程序等進(jìn)行了詳細(xì)闡明。7.土地為何具有商品屬性？（1）土地作為自然資源，具有有限性（稀缺性）、有用性、可占用性等特性，因而被一部分人當(dāng)作財(cái)產(chǎn)占有。（2）如今的土地中都或多或少的凝結(jié)了人類的勞動(dòng)，土地是人類對(duì)土地的持續(xù)投入和人類勞動(dòng)大量凝結(jié)的產(chǎn)物。此時(shí)土地不僅具有無限的使用價(jià)值，并且具有商業(yè)價(jià)值，所有土地具有商品屬性，可以進(jìn)行讓渡和買賣。8.談?wù)剬?shí)行土地資源可持續(xù)運(yùn)用的思緒（1）樹立可持續(xù)發(fā)展觀。可持續(xù)發(fā)展是以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的，要努力做到土地資源運(yùn)用，既能增進(jìn)發(fā)展，又有助于土地運(yùn)用和環(huán)境保護(hù)。（2）實(shí)現(xiàn)土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地、人口、環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一種開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)，是一種互相關(guān)聯(lián)的整體，既相輔相成，又互相制約，只有土地、人口、環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使可持續(xù)發(fā)展從低級(jí)階段逐漸進(jìn)入高級(jí)階段。（3）選擇與建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的土地、人口、環(huán)境組合運(yùn)作模式。要使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與惡化環(huán)境的土地投入脫鉤；實(shí)行以防止為主的環(huán)境政策；將土地資源運(yùn)用的外部型內(nèi)在化；實(shí)行優(yōu)控制的人口轉(zhuǎn)變；消除貧困。9.簡(jiǎn)述我國(guó)土地基本制度和土地管理的基本制度（1）我國(guó)土地基本制度在所有制方面：我國(guó)實(shí)行土地公有制，法律體現(xiàn)形式是國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體所有權(quán)。在土地使用制度方面：國(guó)有土地國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度；農(nóng)村土地實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包。（2）我國(guó)土地管理的基本制度占用耕地賠償制度。指非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)同意占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，由用地單位開墾與所占耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量相稱的耕地。地用途管制制度。指國(guó)家為保證土地資源的合理運(yùn)用，及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地運(yùn)用規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地使用限制條件，并規(guī)定土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途運(yùn)用土地的制度。我國(guó)土地資源的特點(diǎn)是什么？絕對(duì)數(shù)量較大，人均占有量較?。?）山地多，平地少各類土地資源分布不均衡，土地生產(chǎn)力水平低宜開發(fā)為耕地的后備土地資源潛力不大三章我國(guó)現(xiàn)行土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)國(guó)土資源部—省國(guó)土資源廳—市國(guó)土資源局—縣國(guó)土資源局，屬于直線制組織構(gòu)造。不一樣級(jí)政府的國(guó)土資源部門的人員工資和人事關(guān)系從屬各級(jí)政府我國(guó)土地管理的職能包括：土地政策法規(guī)管理負(fù)責(zé)土地資源和城鎮(zhèn)地籍、地政的統(tǒng)一管理負(fù)責(zé)包括土地征用、土地劃撥和土地出讓在內(nèi)的土地供應(yīng)管理負(fù)責(zé)土地資源運(yùn)用規(guī)劃、計(jì)劃和土地后備資源開發(fā)規(guī)劃、計(jì)劃負(fù)責(zé)對(duì)土地流通過程的管理土地監(jiān)察第四章什么是地籍管理？地籍管理的內(nèi)容？地籍管理：國(guó)家為了建立、管理和應(yīng)用地籍而實(shí)行的一系列行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)措施的管理體系。重要內(nèi)容包括土地調(diào)查（含土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估）、土地登記、土地記錄、土地分等定級(jí)和地籍檔案管理信息化，是國(guó)家地政措施的重要基礎(chǔ)土地調(diào)查的類型及其調(diào)查內(nèi)容調(diào)查的類型：全國(guó)土地調(diào)查、土地變更調(diào)查、專題土地調(diào)查調(diào)查的內(nèi)容：土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況及變化、土地權(quán)屬及其變化狀況、土地條件3.全國(guó)土地調(diào)查的任務(wù)是什么（1）農(nóng)村土地調(diào)查（2）城鎮(zhèn)土地調(diào)查（3）基本農(nóng)田調(diào)查（4）土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫及管理系統(tǒng)建設(shè)4.什么是地籍調(diào)查？地籍調(diào)查重要內(nèi)容？地籍調(diào)查是國(guó)家采用科學(xué)措施，根據(jù)有關(guān)法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，查清每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本狀況，以圖、簿示之，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地登記。調(diào)查內(nèi)容重要是權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量5.地籍調(diào)查的工作程序及重要內(nèi)容（1）準(zhǔn)備工作。制定工作計(jì)劃；確定工作區(qū)范圍；搜集資料；調(diào)查工作的技術(shù)設(shè)計(jì)等。（2）初始權(quán)屬調(diào)查。以一宗地為單位，針對(duì)土地使用者的申請(qǐng)，對(duì)每一宗地的位置、界址、權(quán)屬、權(quán)源、運(yùn)用類型、有無地權(quán)糾紛等進(jìn)行實(shí)地核算、調(diào)查、勘丈、記錄，并繪制宗地草圖，為地籍測(cè)量和權(quán)屬審核發(fā)證提供文書憑據(jù)。重要任務(wù)是地籍調(diào)查表的填寫和指界（3）初始地籍測(cè)量。重要包括地級(jí)控制測(cè)量、測(cè)定界址點(diǎn)、測(cè)繪地籍圖、繪制宗地圖、面積量算。（4）文字總結(jié)。重要包括初始地籍調(diào)查工作匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)的編寫。（5）檢查驗(yàn)收。初始地籍調(diào)查成果的檢查驗(yàn)收。（6）成果資料的整頓與歸檔調(diào)查內(nèi)容重要是權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量6.什么是宗地和宗地四至？宗地是指被權(quán)屬界址線所封閉的獨(dú)立權(quán)屬地段，是地籍調(diào)查的基本單位。宗地四至：是指一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。如，東至黨校；南至許敬生；西至昌拱路；北至王錫德。是指一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。7.土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況分類《第二次全國(guó)土地調(diào)查土地分類》采用二級(jí)分類：12個(gè)一級(jí)類、57個(gè)二級(jí)類。其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)送用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查和地籍調(diào)查的差異基本單元不一樣樣：地籍調(diào)查時(shí)宗地，土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查是圖斑調(diào)查內(nèi)容不一致：地籍調(diào)查時(shí)確定權(quán)屬，面積精確確實(shí)定；土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查國(guó)家土地運(yùn)用政策的實(shí)行，比較粗略的估計(jì)成果：比例尺不一樣；邊界、面積、測(cè)量過程、地籍圖不一樣9.什么是土地登記土地登記是國(guó)家根據(jù)法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利）、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等狀況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。土地登記的類型及其含義1、土地總登記：在一定期間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有土地或者特定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行的全面的登記。2、初始土地登記：指土地總登記之外對(duì)設(shè)置的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。3、變更土地登記：因土地權(quán)利人發(fā)生變化或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。4、注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。11.土地總登記的內(nèi)容及其含義（1）土地權(quán)屬性質(zhì)，即土地是國(guó)家所有，還是集體所有；是國(guó)有土地使用權(quán)，還是集體土地使用權(quán)。（2）土地權(quán)屬來源，指土地所有者或者使用者最初獲得土地的方式。如國(guó)家是通過何種方式獲得的國(guó)有土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是通過何種方式獲得的集體所有土地；土地使用者是通過何方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)或者集體土地使用權(quán)。（3）土地權(quán)利主體，指集體土地所有者、國(guó)有土地使用者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。（4）土地權(quán)利客體，包括土地及其座落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。12.土地證書分為哪幾種《國(guó)有土地使有證》、《集體土地所有證》、《集體土地使有證》13.什么是土地初始登記？初始土地登記是在土地總登記后來，經(jīng)權(quán)利人與義務(wù)人或債務(wù)人簽訂協(xié)議或依法由權(quán)利人單獨(dú)在法定期限內(nèi)，根據(jù)法定程序，向登記機(jī)關(guān)申辦的對(duì)宗地上新設(shè)定的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。14.在何種狀況下要進(jìn)行注銷土地登記當(dāng)發(fā)生下列狀況產(chǎn)生土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利終止的，應(yīng)辦理注銷土地登記：1、集體所有土地依法被所有征用或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬組員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的；2、依法收回的國(guó)有土地使用權(quán)；3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或租賃期滿未申請(qǐng)續(xù)期或續(xù)期申請(qǐng)未獲同意的；4、因自然災(zāi)害導(dǎo)致土地權(quán)利滅失；5、出租、抵押等他項(xiàng)權(quán)利終止的。土地權(quán)利總等級(jí)和初始登記的異同點(diǎn)土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利初始登記是土地使用權(quán)、所有權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利的第一次登記，土地總登記也是土地使用權(quán)、所有權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利的第一次登記，兩者具有共同點(diǎn)，都是土地登記機(jī)關(guān)對(duì)某宗土地的使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行第一次登記。但初始登記不是在一定期間、一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的普遍登記，而是對(duì)個(gè)別土地的登記，具有常常性的特點(diǎn)16.土地登記制度類型及其特點(diǎn)類型：（一）契約登記制度（二）托倫斯登記制度（三）產(chǎn)權(quán)登記制度（四）我國(guó)的土地登記制度，改良的產(chǎn)權(quán)登記制度第五章土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用權(quán)利束加以描繪，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。國(guó)有土地所有權(quán)產(chǎn)生的途徑：（1）接管、沒收（2）贖買（3）征用土地（4）法律宣布國(guó)有土地使用權(quán)獲得的方式1、有償獲得方式：使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、出租（有償有限期）2、免費(fèi)獲得方式：行政劃撥（免費(fèi)無限期）3、依法承包經(jīng)營(yíng)獲得：農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)4、根據(jù)法律、政策規(guī)定獲得：開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)生產(chǎn)。4.哪些狀況下，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？在下列情形之一，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：①為公共利益需要使用土地的；②為實(shí)行都市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③經(jīng)同意非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地持續(xù)兩年未使用的；④以出讓方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的；⑤土地出讓等有償使用協(xié)議約定的有效期屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲同意的；⑥因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；⑦公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。5.土地使用權(quán)出讓可以采用哪些方式？①協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)②招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)③拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)6.國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的特性①受讓主體的廣泛性國(guó)有土地可以依法確定給任何單位和個(gè)人使用。但國(guó)有土地的所有權(quán)性質(zhì)不變化。②有償性這是相對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)劃撥供地方式而言的。支付土地使用權(quán)出讓金。平等、自愿、有償。③計(jì)劃性土地使用權(quán)出讓，必須符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃、都市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。按用途不一樣，土地使用權(quán)出讓最高年限各為多少年？居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議的特點(diǎn)①國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議一方（出讓方）是特定的主體，出讓土地必須按法定的程序進(jìn)行。②國(guó)有土地使用權(quán)出讓受制于國(guó)家宏觀調(diào)控、總量控制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性。③土地使用權(quán)出讓協(xié)議屬于附意協(xié)議，即一方權(quán)利受到一定的限制，而需要依附對(duì)方的意思表達(dá)的一種協(xié)議。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特性①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動(dòng)。②土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同步轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓協(xié)議中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓協(xié)議規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者。④土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。10.土地使用權(quán)出租的特性1、土地使用權(quán)出租也是一種民事法律行為。2、土地使用權(quán)出租是出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)租賃給他人使用，并收取租金。3、出租地塊必須是合法獲得且法律容許出租地塊。4、土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓協(xié)議規(guī)定的義務(wù)。5、土地使用權(quán)出租主體（出租人）是通過出讓或轉(zhuǎn)讓而獲得土地使用權(quán)的受讓人，不一樣于土地所有人—國(guó)家。6、土地使用權(quán)出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。11.抵押積極作用，抵押登記，抵押協(xié)議的特點(diǎn)積極作用：債務(wù)人（土地使用權(quán)人）首先通過抵押權(quán)的設(shè)置獲得所需資金，另首先不必轉(zhuǎn)移占有供擔(dān)保的土地，債務(wù)人可以繼續(xù)對(duì)土地在開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行占有、使用和收益，得以發(fā)揮土地的雙重效用。債權(quán)人土地不轉(zhuǎn)移占有，既免除了對(duì)抵押地塊的責(zé)任，又在債務(wù)人到期未能履行債務(wù)時(shí)，獲得對(duì)土地的處分權(quán)，發(fā)揮抵押權(quán)的擔(dān)保作用而獲得優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。1、抵押權(quán)的設(shè)置與登記。設(shè)置土地使用權(quán)抵押，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)簽定抵押協(xié)議，并根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記。包括三方面①抵押權(quán)因債務(wù)準(zhǔn)期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記②因處分土地使用權(quán)而獲得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過戶登記。③以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。抵押協(xié)議的特性①抵押協(xié)議是附屬協(xié)議，附屬于以擔(dān)保債務(wù)為內(nèi)容的主協(xié)議，隨主協(xié)議的成立而成立，隨主協(xié)議的消滅而消滅。②土地使用權(quán)抵押協(xié)議只能由土地使用權(quán)人與債權(quán)人簽定。③抵押協(xié)議是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押行為的產(chǎn)生，是抵押權(quán)成立的要件之一。④抵押協(xié)議經(jīng)有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而生效，其有效期限為抵押登記3個(gè)月至出讓協(xié)議規(guī)定的最終使用日止。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)期限應(yīng)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的最終使用日為限。12.集體土地使用權(quán)的獲得途徑①依法承包經(jīng)營(yíng)獲得②通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得③依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)④依法用作宅基地、自留地、自留山⑤其他方式獲得13.什么叫土地征收，土地征收的特性土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為。土地征收過程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)的過程。土地征收的特性（1）土地征收的公益性（2）土地征收的強(qiáng)制性（3）土地征收的有償性（4）土地征收程序的合法性14.農(nóng)用地征收的審批權(quán)限、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限1、土地征收需國(guó)務(wù)院同意的：征收基本農(nóng)田；征收基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃；征收其他土地超過70公頃。2、數(shù)量低于國(guó)務(wù)院同意的三類土地征收，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意，并報(bào)國(guó)務(wù)院立案。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（1）國(guó)務(wù)院同意的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的（2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目（3）直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地都市，城區(qū)人口在100萬以上的其他都市以及國(guó)務(wù)院制定的其他都市擴(kuò)張用地征用土地的賠償費(fèi)用包括哪些土地賠償費(fèi)（2）安頓補(bǔ)助費(fèi)（3）地上附著物賠償費(fèi)（4）青苗費(fèi)（4）新菜地開發(fā)建設(shè)基金16.土地可以轉(zhuǎn)讓嗎？我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。法律規(guī)定，如下土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式獲得土地使用權(quán)，并符合下列條件的：1、按照出讓協(xié)議約定已經(jīng)支付所有土地使用權(quán)出讓金，并獲得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完畢開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)條件；轉(zhuǎn)讓土地時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（2）以劃撥方式獲得土地使用權(quán)，符合下列條件的，報(bào)有同意權(quán)的人民政府同意，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：①土地使用者為企業(yè)、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；④按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。第六章1.土地運(yùn)用管理的重要內(nèi)容：①保護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地；②引導(dǎo)建設(shè)用地有序擴(kuò)展；③保護(hù)、協(xié)調(diào)土地生態(tài)環(huán)境2、土地酬勞的遞減律，邊際酬勞（MarginalProduct）土地酬勞遞減律是指在技術(shù)等其他生產(chǎn)要素不變的前提下，對(duì)相似面積的土地不停追加某種生產(chǎn)要素的投入所帶來的酬勞的增量（邊際酬勞）終將出現(xiàn)減少，及至負(fù)增長(zhǎng)的普遍現(xiàn)象。邊際酬勞（MarginalProduct）：是指每增長(zhǎng)一種單位變動(dòng)資源所增長(zhǎng)總產(chǎn)量的數(shù)額，即是變動(dòng)原因增長(zhǎng)時(shí)所引起的總產(chǎn)量的變動(dòng)率，故邊際產(chǎn)量就數(shù)學(xué)形式而言，可視為生產(chǎn)函數(shù)的一級(jí)導(dǎo)數(shù)。MP=△TP/△L2、什么是地租，絕對(duì)地租，級(jí)差地租Ⅰ，級(jí)差地租Ⅱ地租：土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，并且以土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為條件。地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的定額收入。一切地租都是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。根據(jù)形成的原因和條件的不一樣，地租可辨別成級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。①級(jí)差地租：運(yùn)用生產(chǎn)條件很好的土地所獲得的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的地租，叫做級(jí)差地租。它是土地價(jià)格高下的原因。級(jí)差地租提成級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租I是土地所處位置不一樣而產(chǎn)生的高下差異的土地價(jià)格，即位置不一樣而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。級(jí)差地租II則是對(duì)土地上持續(xù)投入等量資本所產(chǎn)生的生產(chǎn)率的差異而形成的超額利潤(rùn)。②絕對(duì)地租：是土地所有者憑借所有權(quán)規(guī)定使用者支付給他一定量的經(jīng)濟(jì)賠償,無論土地質(zhì)量的優(yōu)劣,它是土地價(jià)格存在的本源。③壟斷地租：指因壟斷了某些自然條件尤其有利的土地，在該土地上能生產(chǎn)稀有的土特產(chǎn)品，這些產(chǎn)品能提供一種壟斷價(jià)格，從而帶來了一種相稱大的超額利潤(rùn)。3.土地價(jià)格形成的特點(diǎn)ⅰ、土地價(jià)格是一種權(quán)益價(jià)格（土地買賣實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利而不是財(cái)產(chǎn)實(shí)體的買賣）。ⅱ、土地價(jià)格不完全由生產(chǎn)成本所決定（土地是一類自然物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物）。ⅲ、土地價(jià)格具有增值性（建筑物回伴隨時(shí)間的推移而發(fā)生不一樣程度的磨損，但土地不會(huì)，由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地供應(yīng)的有限性，故有明顯的增值性）。ⅳ、地價(jià)具有明顯的區(qū)域性（由于土地空間位置的固定性，土地市場(chǎng)是一類經(jīng)典的不完全市場(chǎng)）。4.地價(jià)的控制原因ⅰ、總體原因（宏觀原因）：對(duì)廣泛地區(qū)地價(jià)的高下的影響原因。如經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、都市化狀況、社會(huì)安定狀況、土地政策、土地投機(jī)等。ⅱ、區(qū)域原因：對(duì)某地區(qū)地價(jià)高下有影響的原因。如區(qū)位、交通條件、經(jīng)濟(jì)繁華程度、人口密度、治安狀況、環(huán)境質(zhì)量等。ⅲ、個(gè)別原因（微觀原因）：宗地的面積形狀、區(qū)域中微觀區(qū)位、宗地的環(huán)境質(zhì)量、宗地的市政設(shè)施條件、都市規(guī)劃限制等。5.什么是基準(zhǔn)地價(jià)及其控制原因基準(zhǔn)地價(jià)：是土地管理部門或土地估價(jià)委員會(huì)在一定期間內(nèi)，根據(jù)多種用地類型的效益狀況或市場(chǎng)交易狀況，在不一樣的土地級(jí)別或均質(zhì)地區(qū)上分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地運(yùn)用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。7.農(nóng)用地應(yīng)包括哪些地類？農(nóng)用地的類型包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水運(yùn)用地、養(yǎng)殖水面等。8.耕地運(yùn)用的特點(diǎn)，林地運(yùn)用的特點(diǎn)（一）耕地運(yùn)用的特性①運(yùn)用周期較短②對(duì)自然條件規(guī)定嚴(yán)格（我國(guó)耕地僅占國(guó)土的13.7%）③集約運(yùn)用程度較高（在陸地上生產(chǎn)力僅次于熱帶雨林）④具有永續(xù)運(yùn)用性能（二）林地運(yùn)用的特點(diǎn)1、運(yùn)用周期較長(zhǎng)2、森林是一種可再生資源3、對(duì)自然條件規(guī)定不嚴(yán)，運(yùn)用方式較粗放4、多為綜合性運(yùn)用（三）養(yǎng)殖水面運(yùn)用的特點(diǎn)1、運(yùn)用的綜合性2、運(yùn)用的不穩(wěn)定性9.什么是耕地總量動(dòng)態(tài)平衡？占用耕地賠償制度？耕地總量動(dòng)態(tài)平衡應(yīng)是指包括耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量以及農(nóng)業(yè)科技、資金和經(jīng)營(yíng)管理等多元要素所決定的區(qū)域耕地綜合生產(chǎn)能力的平衡。耕地總量動(dòng)態(tài)平衡應(yīng)當(dāng)包括耕地的數(shù)量平衡、質(zhì)量平衡、需求平衡、區(qū)際平衡、生態(tài)平衡和時(shí)間平衡六個(gè)方面。占用耕地賠償制度指非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)同意占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，由用地單位開墾與所占耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量相稱的耕地。10.什么是基本農(nóng)田？哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實(shí)行嚴(yán)格管理？基本農(nóng)田是指根據(jù)一定期期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，根據(jù)土地運(yùn)用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。{基本農(nóng)田保護(hù)率：基本農(nóng)田保護(hù)條例第二章第九條規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地總面積的80%以上。劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地包括：①經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批精確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)行改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；農(nóng)用地保護(hù)的重點(diǎn)工作？（1）保持耕地總量相對(duì)穩(wěn)定。通過實(shí)行非農(nóng)建設(shè)用地“占一補(bǔ)一”，合理引導(dǎo)農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整實(shí)現(xiàn)耕地總量相對(duì)穩(wěn)定的目的。（2）保持基本農(nóng)田數(shù)量不減少?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)依法劃定后，除特殊狀況須經(jīng)國(guó)務(wù)院同意外，人后單位和個(gè)人不得占用保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地，也不得變化保護(hù)區(qū)的界線。（3）改善耕地質(zhì)量，提高耕地生產(chǎn)能力。耕地的質(zhì)量一般體現(xiàn)為耕地的肥力和位置。（4）提高耕地運(yùn)用集約度，變化粗放的用地模式。耕地運(yùn)用集約度是指每單位耕地面積上所投勞力、資本（含科技）的多少。（5）建立耕地預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)報(bào)不正常狀態(tài)的時(shí)空范圍和危害程度并提出防備措施。12.建設(shè)用地運(yùn)用的特點(diǎn)，建設(shè)用地有序擴(kuò)張的辨別原則是什么？一、建設(shè)用地運(yùn)用的特點(diǎn)1、建設(shè)用地運(yùn)用的非生態(tài)性2、建設(shè)用地位置的尤其重要性3、建設(shè)用地的高度集約性4、建設(shè)用地的穩(wěn)定性5、建設(shè)用地的擴(kuò)張性二、鑒別指標(biāo)重要有:（1）建設(shè)占用土地與否符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃;（2）建設(shè)占用土地與否符合小城鎮(zhèn)規(guī)劃;（3）建設(shè)占用土地與否符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;（4）建設(shè)占用土地與否符合年度土地運(yùn)用計(jì)劃;13.怎樣有序引導(dǎo)建設(shè)用地的擴(kuò)張？1、控制建設(shè)用地規(guī)模，以供應(yīng)引導(dǎo)需求;2、大力提高建設(shè)用地集約運(yùn)用程度;3、逐漸縮減農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模;15.土地運(yùn)用管理的重要手段。土地運(yùn)用管理的手段重要有編制和實(shí)行土地運(yùn)用總體規(guī)劃、土地用途管制、土地運(yùn)用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和土地調(diào)控。第七章都市土地市場(chǎng)的構(gòu)造體系內(nèi)容1、都市土地市場(chǎng)類型構(gòu)造（1）都市各類用地市場(chǎng)（2）都市土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)2、都市土地市場(chǎng)層次構(gòu)造①都市土地一級(jí)市場(chǎng)，重要土地使用權(quán)的出讓，它由國(guó)家---代表國(guó)家的城鎮(zhèn)政府壟斷②都市土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)市場(chǎng)，它包括發(fā)售、互換和贈(zèng)與。3、都市土地市場(chǎng)組織構(gòu)造（1）都市土地市場(chǎng)主體組織（產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、自主進(jìn)行市場(chǎng)決策和追求自身最大經(jīng)濟(jì)利益）（2）都市土地市場(chǎng)中介組織。（3）都市土地市場(chǎng)調(diào)控組織（政府）2.宏觀調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制的辯證關(guān)系土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制包括包括市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制，兩者之間存在本質(zhì)的聯(lián)絡(luò)。首先，從市場(chǎng)機(jī)制對(duì)宏觀調(diào)控的作用來看，政府宏觀調(diào)控措施的制定必須以市場(chǎng)為根據(jù)，并在市場(chǎng)運(yùn)行中進(jìn)行檢查和糾正，才能提高其科學(xué)性；政府宏觀調(diào)控意圖通過市場(chǎng)機(jī)制來貫徹，調(diào)控目的要在市場(chǎng)運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)。另首先，從宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的作用來看，國(guó)有宏觀調(diào)控為市場(chǎng)運(yùn)行導(dǎo)航，規(guī)定市場(chǎng)的發(fā)展方向，克服市場(chǎng)機(jī)制在利益關(guān)系上的局限性和調(diào)解活動(dòng)中的短期性行為；宏觀調(diào)控還可以完善市場(chǎng)運(yùn)行條件，為市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮積極功能提供必要的前提。3.為何要進(jìn)行土地市場(chǎng)管理1、土地市場(chǎng)自身的特性①土地是一種稀缺性資源，是人類進(jìn)行各項(xiàng)生產(chǎn)、消費(fèi)活動(dòng)不可或缺的基本物質(zhì)條件；土地的運(yùn)用品有巨大的社會(huì)性。②土地的不可移動(dòng)性，在土地市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的不是土地自身，而是土地產(chǎn)權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)及其流轉(zhuǎn)必須在國(guó)家法律確認(rèn)和保護(hù)下才能充足實(shí)現(xiàn)。③土地具有報(bào)紙并不停增值的特性，土地市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。2、都市土地市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題①土地開發(fā)和供應(yīng)存在盲目性②土地收益分派不合理③都市土地資源配置不合理都市土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容1、都市土地市場(chǎng)的宏觀管理：國(guó)家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)目的出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。重要包括都市土地市場(chǎng)的供需管理和都市土地市場(chǎng)的價(jià)格管理。2、都市土地市場(chǎng)的微觀管理：國(guó)家通過法律手段和行政手段，對(duì)都市土地市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)交易程序進(jìn)行管理。5.都市土地市場(chǎng)供需平衡調(diào)控機(jī)制（1）對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地供過于求（S1h＞D1h）的調(diào)控現(xiàn)象：①都市土地大量閑置,都市土地運(yùn)用率下降。②耕地大量減少，危及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。措施：①控制都市土地增量供應(yīng)，穩(wěn)定S1h。詳細(xì)包括加強(qiáng)都市規(guī)劃管理；提高農(nóng)地尤其是耕地的價(jià)格；建立耕地用途管制制度。②刺激開發(fā)企業(yè)開發(fā)閑置的都市土地，使D1h增大。詳細(xì)包括對(duì)都市土地價(jià)格實(shí)行“最高限價(jià)”管制；開征都市土地閑置稅并逐漸提高其征收原則。（2）對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求（S1h＜D1h）的調(diào)控現(xiàn)象：①導(dǎo)致環(huán)境效益低下，都市公共用地短缺。②導(dǎo)致S2h＜D2h，使生產(chǎn)和生活用房短缺。措施：只能調(diào)控供應(yīng)一方使S1h增大，不能克制D1h。詳細(xì)包括建立都市規(guī)劃的反饋機(jī)制，及時(shí)修編和適度擴(kuò)大規(guī)劃限額；在新編規(guī)劃范圍內(nèi)，適時(shí)、適度減少農(nóng)地價(jià)格，使S1h有計(jì)劃地增長(zhǎng)。（3）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供過于求(S2h＞D2h)的調(diào)控現(xiàn)象：房地產(chǎn)大量空置措施：①控制S2h深入增大的趨勢(shì)，控制一級(jí)市場(chǎng)增量供應(yīng)；②刺激居民對(duì)商品住房的需求，詳細(xì)包括適度減少商品房?jī)r(jià)格；提高居民的收入（4）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求的調(diào)控S2h＜D2h現(xiàn)象：二級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求措施：一種原因是一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求而導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求，采用（2）中論述。另一原因是房?jī)r(jià)偏低，則采用①刺激開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為。②克制購置者的購置行為。詳細(xì)包括政府放松對(duì)土地價(jià)格管制，使房?jī)r(jià)隨行就市；適度減少土地開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。都市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的重要內(nèi)容（“三維立體構(gòu)造”）（一）都市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向。調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：①選擇調(diào)控的目的。當(dāng)土地市場(chǎng)處在蕭條階段時(shí)，目的是增長(zhǎng)有效需求；當(dāng)處在過熱階段時(shí)，目的是減少發(fā)展速度。②確定調(diào)控措施的作用方向。兩類措施：一類是刺激土地市場(chǎng)發(fā)展的措施；另一類是克制土地市場(chǎng)發(fā)展的措施。（二）都市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間調(diào)控時(shí)機(jī)和調(diào)控時(shí)限①精確掌握土地市場(chǎng)運(yùn)行的狀態(tài)和變化趨勢(shì)②由于供需調(diào)控決策時(shí)間和調(diào)控效應(yīng)滯后性的存在，必須盡早發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)中存在的問題，超前采用調(diào)控措施。③親密注意調(diào)控效應(yīng)的強(qiáng)弱，及時(shí)修正調(diào)控手段，調(diào)整調(diào)控力度。（三）都市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度決定調(diào)控力度要考慮如下原因：①土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度；②調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間；③調(diào)控效應(yīng)慣性大??；④調(diào)控環(huán)境都市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理的政策工具（一）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃1、發(fā)展計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。年度計(jì)劃重要有年度建設(shè)用地計(jì)劃（或年度土地出讓計(jì)劃）和年度信貸投放計(jì)劃。政府作為惟一的土地供應(yīng)者，合理確定每年各類土地供應(yīng)數(shù)量和投放時(shí)機(jī)對(duì)都市市場(chǎng)供求平衡有直接影響。政府對(duì)信貸資金的投量和投向只能通過間接調(diào)控來實(shí)現(xiàn)。土地運(yùn)用總體規(guī)劃和都市規(guī)劃（1）土地運(yùn)用總體規(guī)劃對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控①確定了建設(shè)用地總量和耕地保有量的控制指標(biāo)，制約著都市土地市場(chǎng)上的土地供應(yīng)總量。②縣級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃明確了土地用途，土地用途的轉(zhuǎn)變受土地用途管制制度的制約。③土地運(yùn)用總體規(guī)劃是土地運(yùn)用年度計(jì)劃編制的重要根據(jù)。（2）都市規(guī)劃對(duì)詳細(xì)土地和房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制①用地使用控制，包括用地性質(zhì)、用地面積、位置、邊界范圍等。②建筑控制，包括建筑類型、建筑高度、容積率、建筑密度等。③環(huán)境容量控制，包括人口密度、綠地率、空地率等。④設(shè)施配套控制，即對(duì)地上公共設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置規(guī)定。⑤形體景觀控制。（二）財(cái)政政策1、地租政策（土地出讓金或年租金的升降）；2、稅收政策（增減多種稅賦）3、財(cái)政投資政策（對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或不一樣地區(qū)采用財(cái)政投資的傾斜政策）金融政策1、直接調(diào)控；2、間接調(diào)控土地收購儲(chǔ)備操作程序1、土地收購：重要包括土地征收、土地收回、土地置換和土地購置。2、土地儲(chǔ)備：包括對(duì)收購?fù)恋氐拈_發(fā)開發(fā)和再開發(fā)、土地的儲(chǔ)備和進(jìn)入市場(chǎng)前的經(jīng)營(yíng)管理）3、土地供應(yīng)（招標(biāo)拍賣、招標(biāo)和掛牌等出讓）11.土地市場(chǎng)微觀管理的內(nèi)容(一)

對(duì)土地市場(chǎng)客體的管理我國(guó)都市土地市場(chǎng)的客體重要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地市場(chǎng)客體的管理重要是限制容許進(jìn)入市場(chǎng)的土地產(chǎn)權(quán)范圍。我國(guó)都市土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)。在城鎮(zhèn)（包括都市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）只容許國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。(二)

對(duì)土地市場(chǎng)主體的資質(zhì)審查土地使用權(quán)的出讓人只能是國(guó)家。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人可以是享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外企業(yè)、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地使用權(quán)的受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人。(三)

對(duì)土地使交易程序的規(guī)范土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押(四)

土地市場(chǎng)的中介管理①對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查②對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行常常性的審查和監(jiān)督也許的論述3.你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行有效的管理？答：首先，必須抓緊有關(guān)政策的制定。目前國(guó)家對(duì)集體土地轉(zhuǎn)入建設(shè)用地，除了先征用后出讓，尚無別的措施，而從目前流轉(zhuǎn)的狀況看，其狀況復(fù)雜，波及產(chǎn)權(quán)界定、收益分派等問題，用政策法規(guī)加以引導(dǎo)成為當(dāng)務(wù)之急，待時(shí)機(jī)成熟，應(yīng)以法律形式確定下來。另一方面，明確集體土地所有權(quán)的主體，探索流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)組織形式村內(nèi)有兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民小組），各集體經(jīng)濟(jì)組織之間有明確的土地界線和范圍，并在各自范圍內(nèi)占有、使用土地的，確認(rèn)村民小組為土地界線和雖未打破村民小組界線和范圍，并在各自范圍內(nèi)占有、使用土地的，確認(rèn)村民小組為對(duì)應(yīng)的集體土地所有者。已經(jīng)屬于村民集體所有的，包括第一輪土地承包時(shí)就已經(jīng)打破村民小組界線但由村農(nóng)民集體實(shí)際使用的土地，以及過去村辦企業(yè)、村公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)使用村民小組的土地，并且在使用時(shí)以給與對(duì)應(yīng)賠償或土地調(diào)劑的，且承認(rèn)現(xiàn)實(shí)狀況，依法確認(rèn)為村農(nóng)民集體所有土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)、管理。已屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，包括過去鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)使用村農(nóng)民集體所有土地或村民小組所有土地且在使用時(shí)已予以對(duì)應(yīng)賠償或土地調(diào)劑的，應(yīng)依法確認(rèn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)用地流轉(zhuǎn)相比規(guī)定有比較高的經(jīng)營(yíng)組織水平。詳細(xì)經(jīng)營(yíng)組織形式應(yīng)由土地所有權(quán)人決定，有土地所有權(quán)人自己實(shí)行流轉(zhuǎn)，也可按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)定組織或參與對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)過程中確實(shí)需要由村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他經(jīng)濟(jì)組織代為行使土地流轉(zhuǎn)權(quán)的，必須履行對(duì)應(yīng)的法律程序，經(jīng)村民小組會(huì)議三分之二以上組員或者三分之二以上村民小組代表同意，自愿委托村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行。再次，理順流轉(zhuǎn)收益分派關(guān)系。充足考慮土地所有者、土地使用者和土地投資者收益，對(duì)其課征土地增殖稅。集體所得收益?？顚Ｓ?，明確用途，重要用于土地的復(fù)墾開發(fā)和整頓以及農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)。合理分派集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益,集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)由土地所有者和國(guó)家分享。由于在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中包括了國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的土地增值，因此國(guó)家（重要是市、縣政府）應(yīng)分享集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益、但從鼓勵(lì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)角度考慮，分享比例不適宜超過20％。土地使用者原免費(fèi)使用的集體建設(shè)用地（包括宅基地）流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)由所有者、使用者和國(guó)家分享。集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)總的土地收益應(yīng)歸原土地使用者，有增值收益的，應(yīng)按協(xié)議約定與土地所有者分享。最終，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)?？筛鶕?jù)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)性用地要補(bǔ)交出讓金，宜租賃的應(yīng)多采用租賃方式，應(yīng)先征用的要依法進(jìn)行。并且要重點(diǎn)開展地價(jià)評(píng)估工作，流轉(zhuǎn)登記工作和流轉(zhuǎn)檔案管理工作。綜上所述，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新生事物，應(yīng)在新觀念和新機(jī)制下運(yùn)行，因此必須創(chuàng)立一種新制度，使得國(guó)有土地流轉(zhuǎn)和集體土地流轉(zhuǎn)能有效地銜接，國(guó)家、集體、農(nóng)民、用地者各得其所，用地管地秩序不亂，既有制度得以平穩(wěn)過渡，這些還需要我們做深入的探索。4.簡(jiǎn)述我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況、存在的問題和深化改革的提議。答：農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不一樣的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。農(nóng)村集體土地使用權(quán)可辨別為農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)?，F(xiàn)實(shí)狀況：從近年農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的狀況看，流轉(zhuǎn)形式重要有如下幾種：1、轉(zhuǎn)包2、租賃3、"四荒”拍賣4、承租轉(zhuǎn)包或返包5、轉(zhuǎn)讓6、入股。存在問題：1、土地產(chǎn)權(quán)不明晰，行為主體缺乏農(nóng)地流動(dòng)和高效配置的足夠動(dòng)力。2、土地流轉(zhuǎn)制度不健全。3、土地的保障功能及其弱化的長(zhǎng)期性和漸進(jìn)性。4、農(nóng)業(yè)比較利益低，土地承載承擔(dān)重。5、市場(chǎng)中介組織匱乏，流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。

對(duì)策：1、賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而又穩(wěn)定的土地使用權(quán)。2、將土地農(nóng)民集體所有制明確界定為農(nóng)民按份共有制。3、明確界定農(nóng)民土地承包權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。4、充足尊重農(nóng)地使用權(quán)人的意見。5、培育土地使用權(quán)市場(chǎng)。6、突破現(xiàn)行的政策和法律。7、建立國(guó)家宏觀調(diào)控制度。5.你認(rèn)為我國(guó)土地征收制度存在什么問題？應(yīng)當(dāng)怎樣改革？答：土地征收制度是國(guó)家為了公共利益的需要，依法規(guī)范將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為的制度。土地征收制度的建立對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展用地發(fā)揮著巨大的作用，不過伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)土地征收制度自身的某些問題逐漸突現(xiàn)出來，重要表目前：1)土地征收規(guī)范缺失，土地資源揮霍嚴(yán)重；2)土地征收賠償對(duì)被征收者保護(hù)不力，修改后的有關(guān)法律仍然不盡合理；3）土地征收?qǐng)?zhí)行程序不嚴(yán)格，違法現(xiàn)象嚴(yán)重；4）土地賠償費(fèi)支付不到位，安頓不貫徹，被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)沒有保障；5）貪污現(xiàn)象嚴(yán)重、社會(huì)各界反應(yīng)強(qiáng)烈。由于征地的決定權(quán)高度集中在政府手中,加上土地審批權(quán)重利大，極易滋生貪污，土地審批領(lǐng)域已經(jīng)成為貪污的重災(zāi)區(qū)。改革措施：1)轉(zhuǎn)變政府對(duì)土地資源運(yùn)用的觀念：各級(jí)政府部門的領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變思想觀念和管理方式，充足認(rèn)識(shí)對(duì)集體土地征收所波及的農(nóng)民利益問題，是尊重和保護(hù)農(nóng)民基本的合法權(quán)益問題。因此，不能以犧牲農(nóng)民的合法權(quán)益為代價(jià)來搞所謂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和都市化，樹立對(duì)的的政績(jī)觀和科學(xué)的發(fā)展觀。2）改革和完善土地征收賠償制度：首先是嚴(yán)格辨別公益用地和經(jīng)營(yíng)性用地；另一方面是建立和完善土地征收賠償體系；最終是要合適提高土地征收的賠償原則。3）改革和完善土地征收的程序：一是對(duì)申請(qǐng)用地單位公開，使其理解和知悉行政程序的進(jìn)行以對(duì)應(yīng)地調(diào)整自身的行為；二是對(duì)被征收土地的集體經(jīng)濟(jì)組織及其組員公開，使其理解征收行為對(duì)自身權(quán)益影響的程度并提出合理的賠償或救濟(jì)祈求，三是對(duì)社會(huì)公開,接受社會(huì)的監(jiān)督,遏止不良行政。4）完善合理運(yùn)用土地和切實(shí)保護(hù)耕地制度：在土地征收過程中,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)規(guī)劃、嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地,要優(yōu)先運(yùn)用荒地、非農(nóng)業(yè)用地，盡量不占用耕地；要優(yōu)先運(yùn)用劣質(zhì)土地，盡量不占用優(yōu)質(zhì)土地。加大土地監(jiān)察和對(duì)土地違法行為的打擊力度,切實(shí)制止亂占耕地、濫用土地的行為。對(duì)在土地征收中出現(xiàn)的貪污問題，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲處理，加大對(duì)土地征收中違法亂紀(jì)現(xiàn)象的打擊力度。選擇題1、地籍調(diào)查包括土地權(quán)屬調(diào)查和______兩部分工作。CA.土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查B.土地條件調(diào)查C.地籍測(cè)量2、全國(guó)土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況分類中一級(jí)地類共有______個(gè)。CA.10B.6C.12D.73、土地權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容包括：宗地權(quán)屬狀況調(diào)查和______調(diào)查，以及土地使用狀況調(diào)查。AA.界址認(rèn)定B.權(quán)源C.權(quán)屬性質(zhì)D.土地面積4、土地登記的重要內(nèi)容中的"土地位置"是指土地的______。CA.座落B.四至C.座落和四至D.土地所處地段的優(yōu)劣5.地籍在我國(guó)歷史悠久,古代重要為政府登記土地作為()的簿冊(cè)。AA.征收田賦根據(jù)B.征稅登記C.課稅對(duì)象D.課稅對(duì)象登記6．國(guó)家對(duì)各項(xiàng)地籍管理工作所做的各項(xiàng)規(guī)范化政策、法律規(guī)定稱（）。DA．地籍調(diào)查規(guī)程B．土地登記規(guī)則C．土地確權(quán)規(guī)定D．地籍制度7．地籍管理是國(guó)家為獲得（）而采用的一系列地政措施。CA．地籍圖片B．地籍卡C．地籍資料D．地籍表冊(cè)8．無澆灌設(shè)施，重要依托天然降雨，用于種植水生作物的耕地，地類應(yīng)確定為（）。CA．旱地B．水澆地C．望天田D．澆灌水田9.初始權(quán)屬調(diào)查是調(diào)查人員對(duì)()某一行政轄區(qū)內(nèi)申請(qǐng)登記的所有宗地進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,以核算宗地的權(quán)屬,確認(rèn)宗地界址的實(shí)地位置并掌握土地運(yùn)用狀況。CA.村及村以上B.鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上C.縣及縣以上D省及省以上10.初始地籍調(diào)查時(shí),調(diào)查人員應(yīng)將每一宗地勾繪到工作用圖上,并對(duì)街道或地籍街坊按()次序統(tǒng)一預(yù)編宗地號(hào)。DA.從西到東、從南到北B.從東到西、從南到北C.從東到西、從北到南D.從西到東、從北到南11．下列()內(nèi)容不屬于初始地籍測(cè)量。BA.地籍平面控制測(cè)量B．界址調(diào)查C．面積量算D．界址點(diǎn)測(cè)量12．地籍測(cè)量的關(guān)鍵是()。CA.GPS控制測(cè)量B．面積匯總記錄C．地籍細(xì)部測(cè)量D．繪制宗地圖1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條規(guī)定，單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由（）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。A．縣級(jí)人民政府B.縣級(jí)以上人民政府C.縣級(jí)土地行政主管部門D.縣級(jí)以上土地行政主管部3．初始土地登記又稱______。A．變更土地登記B．常常土地登記C．土地總登記D．初次獲得土地的登記4．土地登記發(fā)證必須到達(dá)三條原則，即___。A．合法、合理、合情B．權(quán)屬合法、界址清晰、面積精確.C．進(jìn)行了權(quán)屬調(diào)查和面積丈量，且四鄰簽字承認(rèn).D．權(quán)屬合法、等級(jí)價(jià)格合適、面積合乎規(guī)定.1、在土地登記公開查詢中，“土地登記成果”一般指（）.ABDA宗地圖B地籍調(diào)查表和地籍圖C土地歸檔卡D土地登記卡E土地權(quán)利證書2、根據(jù)《土地登記規(guī)則》第二條規(guī)定，變更土地登記包括（）。ABCDA土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記B土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記C名稱、地址和土地用途變更登記D注銷土地登記E土地總登記3、目前我國(guó)的土地證書重要有（）。BCDEA《國(guó)有土地所有證》B《國(guó)有土地使有證》C《集體土地所有證》D《集體土地使有證》E《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》4、A與B兩村境內(nèi)各有一宗屬于對(duì)方的飛地，為了便于耕作，現(xiàn)決定互換該兩宗土地，申請(qǐng)人申請(qǐng)土地變更登記時(shí)應(yīng)提交的權(quán)屬證明文獻(xiàn)包括（）。ACDA原《集體土地所有證》B原《集體土地使用證》C農(nóng)用地互換調(diào)整協(xié)議D農(nóng)用地互換調(diào)整同意文獻(xiàn)E集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議和同意文獻(xiàn)5、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要變化土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定用途的。應(yīng)征得出讓方同意并經(jīng)（）同意。CEA縣、市人民政府B省級(jí)人民政府C土地行政管理部門D建設(shè)主管部門E都市規(guī)劃部門1、土地市場(chǎng)伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，在時(shí)間上展現(xiàn)_________。AA、階段性；B、持續(xù)性；C、間斷性；D、發(fā)展性。2、都市土地__________是一種競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。BA、一級(jí)市場(chǎng)；B、二級(jí)市場(chǎng)；C、各類用地市場(chǎng)；D、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。3、都市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制包括______和宏觀調(diào)控機(jī)制。CA、供需機(jī)制；B、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；C、市場(chǎng)機(jī)制；D、價(jià)格機(jī)制。4、都市土地市場(chǎng)宏觀管理的重點(diǎn)，就是對(duì)都市土地____D_____的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。A、二級(jí)市場(chǎng)；B、各類用地市場(chǎng)；C、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)；D、一級(jí)市場(chǎng)。6、_____B__闡明一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求，體現(xiàn)為都市內(nèi)沒有未開發(fā)的閑置土地。BA、S1h＞D1h；B、S1h＜D1h；C、S2h＞D2h；D、S2h＜D2h。7、________闡明二級(jí)市場(chǎng)土地供過于求，體現(xiàn)為大量的土地未脫售而空置。CA、S1h＞D1h；B、S1h＜D1h；C、S2h＞D2h；D、S2h＜D2h。多選題1、我國(guó)都市土地二級(jí)市場(chǎng)重要存在四種交易方式____。BCDEA、拍賣；B、轉(zhuǎn)讓；C、轉(zhuǎn)租；D、抵押；E、入股。2、都市土地供需不平衡即失衡有四種狀況：______。ABCDA、S1h＞D1h；B、S1h＜D1h；C、S2h＞D2h；D