xxxxxx項目造價全過程服務實施方案委托方：XXXXXX咨詢方：XXXXXX日期：XXXX年XX月XX日項目造價全過程服務實施方案根據(jù)工程合約、造價全過程工程管理的特點和我公司工程造價全過程管理服務的經(jīng)驗，制定本項目的全過程跟蹤咨詢服務管理方案。涵蓋項目建設前期、建設期間及竣工結（決）算審計三個階段的全過程跟蹤審計、造價合理化建議及其它造價咨詢服務。包括但不限于土建安裝（含總包及專業(yè)分包等）、精裝修（公共區(qū)域、室內、配套用房等）、空調及新風、景觀、弱電及室外綜合管線工程等各專業(yè)的全過程造價控制及與該項目有關的前期費用、監(jiān)理費、勘察費等其它科目造價咨詢工作?；举M包括但不限于：招標控制價審核、預算清單編制、施工圖預算階段的第一次審計（施工合同閉口）、結算階段的第二次審計及結算備案，以及對各階段各項工程的經(jīng)濟技術指標分析等；工程項目成本估算編制；資金計劃的編制；《工程成本預算費用表》編制；工程、材料、設備招標文件以及合同的評審、簽訂；工程款支付審核；聯(lián)系單變更簽證審核；日常成本測算及分析；《月度工程款（含材料設備）計劃、支付（動態(tài)）現(xiàn)金流表》、《工程成本動態(tài)跟蹤表》的編制；工程成本類資料臺賬管理歸檔；銷售面積復核等。一、各階段造價管理方案及工作內容1、設計階段圖紙、概預算審查造價控制控制造價的關鍵在設計階段。咨詢人在此階段協(xié)助甲方進行以下服務：根據(jù)項目的性質、規(guī)模、標準、功能定位，制定各專業(yè)造價指標，協(xié)助甲方進行項目的工程成本計劃以及成本目標的編制。根據(jù)經(jīng)驗提出具有技術可行性和經(jīng)濟合理性的方案供甲方和設計選擇參考。對設計單位提供的設計方案作價值工程分析，協(xié)助甲方選擇技術經(jīng)濟性最佳的方案，提出優(yōu)化設計的專業(yè)性意見。為甲方聘請的建筑師、景觀工程師與其它設計顧問的不同設計方案（如外立面、空調等）提供造價估算，以協(xié)助甲方選擇最佳和最經(jīng)濟之設計方案。對各種設計方案進行估算，并制定年度投資計劃及資金流量預測。與設計單位配合，在方案設計深化過程中不斷提供合理化建議使設計能符合預定的投資額。根據(jù)不同階段的設計成果及時編制相應的造價文件，協(xié)助甲方確定造價限額，并將造價限額分解到工程項目的各部分和各標段，作為施工圖或招標圖設計的控制值限額設計）。對設計單位提供的方案設計中初步選用的材料、配置的設備以及采用的標準等提出合理化建議，對材料和設備的選用提供造價數(shù)據(jù)和進行價值分析，提供成本分析及節(jié)省工程成本的建議。根據(jù)設計進度，對各分項工程進行估算、預算，進行方案比選。根據(jù)甲方和設計單位提供的圖紙、設計資料等，對不同的設計方案、建筑形式、施工方法、建筑材料或設備進行成本分析，并向甲方提供綜合性成本分析，從而令甲方及設計單位可以作出及時和正確的決定。根據(jù)確定的設計方案，編制建筑成本初步估算，以作為成本控制的目標。根據(jù)報規(guī)圖設計/招標圖設計/施工圖設計，編制建筑工程造價概算/預算，并隨設計的深入而適時更新，同時調整并更新詳細的工程成本計劃（招標計劃等）。每次發(fā)出建筑工程造價概算/預算時，應與前次概算/預算比較分析，并及時向甲方報告可能出現(xiàn)的預算變動和超支風險。在可能出現(xiàn)超支的情況下，與甲方及設計單位共同研究，提出補救辦法，使設計能控制在工程總預算之內。根據(jù)甲方和設計單位提供的圖紙、設計資料等，提供主要建筑材料和設備預算表，并分析不同檔次或品牌的建筑材料和設備對工程成本的影響。根據(jù)報規(guī)圖紙、招標圖紙和施工圖分別為項目編制所需材料表（連同材料估值）按甲方要求出席相應的設計協(xié)調會及專家論證會，就設計的經(jīng)濟性發(fā)表獨立的專業(yè)意見。向甲方提供有關當?shù)叵嗨祈椖康某杀举M用作參考之用。向甲方提供類似項目的材料消耗量指標（如各結構的構件含量等）作為監(jiān)查設計控制成本之用。根據(jù)擴初圖計算典型的樓棟的鋼筋含量、砼含量、窗地比及景觀綠化等成本指標，與該項目相關的其它方案測算相比，或與同類型小區(qū)的成本指標相比，提出優(yōu)化建議。在施工圖設計階段，參照當?shù)噩F(xiàn)行市場價格協(xié)助甲方編制完整的建造成本預算如預算總成本超出甲方預算總成本，則按甲方及設計顧問建議的造價減省設計方案執(zhí)行修訂估算，以便設計顧問參閱之而執(zhí)行圖紙修改；計算典型房型鋼筋、砼含量等供甲方設計師參考；當設計顧問完成此階段圖紙設計后，重復此等估算工作，直至修改圖紙之預期建造成本控制在甲方總預算成本范圍內。我方保證在施工圖設計階段的預期建造成本一次性即能符合甲方的總預算成本要求。并參加圖紙會審，根據(jù)甲方時間要求提供審圖意見。優(yōu)化工作后，根據(jù)甲方要求，對具有代表性或可推廣性的優(yōu)化方案進行案例編寫。根據(jù)甲方工期要求，與甲方確定標段劃分安排，并建立一個適應甲方管理及進度要求的合同框架體系。并提出各標段滿足招標要求的設計深度及進度要求作為設計單位出圖及招標依據(jù)。根據(jù)甲方要求，測算成本對標值（標準層混凝土含量、標準層鋼筋含量、地下室鋼筋含量、地下室層高、外窗墻地比、硬景面積比等）。項目資金支付計劃:協(xié)助甲方根據(jù)目標成本及工程施工進度計劃編制資金支付計劃表，以供投資測算及年度預算安排作參考。1.1.20根據(jù)工程設計方案、地質條件、擬采用的結構形式、材料設備、裝飾材料及范圍等，編制工程模擬清單，配合甲方開展前期招標工作，加快工程總體進度。1.21提供甲方需要的其它設計階段的相關服務。2、招標階段造價咨詢工作根據(jù)工程施工進度計劃、配合甲方編制招標采購計劃并提供以下服務：協(xié)助甲方對項目進行標段劃分，專業(yè)工程合同拆分，并提供詳細的分包界面劃分供甲方參考，制定各標段的招標方案和招標計劃及招標工作安排提交甲方參考，按照甲方的要求適時調整招標計劃，按進度配合甲方落實招標計劃。配合甲方編寫施工招標文件根據(jù)《招標投標法》和甲方的招標要求，對招標文件部分內容的進行問題審核和建議。根據(jù)招標圖紙、技術規(guī)范及甲方要求，編制詳細的工程量清單，并在回標前提交投標限價或標底，以便作評價分析或議價之用。乙方需按甲方規(guī)定時間提交工程量清單供甲方審核，并向甲方作工程量清單交底，陳述清單構成、圖紙對應關系、暫定量設置、暫列金額設置內容，使甲方對工程量清單有深入了解。協(xié)助甲方對項目采購策略和采購規(guī)劃進行統(tǒng)籌，包括：總包方案、專業(yè)分包計劃、專業(yè)分包方案（包括指定分包和直接發(fā)包項目）、材料設備供應方案（包括指定供應和直接供應）。根據(jù)工程的特點，就招標形式、招標程序、各個工程范圍的界定、合同形式、合同條款、投標單位的選擇及合同管理模式提供建議，并提出可能存在的風險因責，供甲方考慮。根據(jù)甲方的要求，編制滿足外部招標時所需要的工程量清單。并完成外部招標工作。協(xié)助甲方詢標及報價上的談判。與投標單位投標增補的工程量進行核對，必要時做相關分析報告，并將計算底稿及審核結果報送甲方。對投標文件經(jīng)濟部分進行清標綜合分析，包括但不限于算術檢查、分析遺漏項目、多報項目、不平衡報價、不合理單價、商務偏離、報價比較等，編寫清標評標報告。招標工作完成后，乙方根據(jù)甲方提供統(tǒng)計分析表格完成相應的指標分析工作，同時以電子和書面形式提交甲方。3、預算階段根據(jù)甲方的要求，按時完成施工圖預算，并將計算底稿報送甲方。3.2總包預算：在收取委托人提供施工圖設計45日內完成控制價編制工作，在15日內完成施工圖預算的核對工作。園林景觀、市政等預算：接受咨詢委托書和完整的預算資料后，7個工作日內按提供經(jīng)濟指標（主要是消耗量指標），14個工作日內提交完整的預算和經(jīng)濟指標。4、施工階段造價控制編制施工階段跟蹤咨詢計劃根據(jù)建設項目特點，編制施工階段造價咨詢工作計劃，具體內容：現(xiàn)場變更簽證的審核及工程變更結算；對材料、設備等的價格進行控制；隱蔽工程跟蹤審查；工程索賠的處理；進度款審查及分期結算造價控制；進行合約管理?，F(xiàn)場變更簽證的審核及工程變更結算在施工期間，盡快計算工程變更事項，并與承建商談判達成初步協(xié)議。如修改工程所涉及的金額極大，應盡快為該項修改的增額進行預算，并將預算提交甲方再作考慮。工程變更的結算程序如下圖：4.3對材料、設備等的價格進行控制對建設項目中擬采購的材料、設備，造價工程師應提前告知甲方，以利于留出充裕的時間進行材料、設備采購工作，與此同時提出材料、設備采購方案，向甲方提供專業(yè)的采購意見或建議；對于采用招標方式采購材料、設備的，協(xié)助甲方進行招標工作；不采用招標采購方式的，進行市場調查或詢價、比價工作，協(xié)助甲方進行采購談判，為甲方提供有關材料、設備市場價格信息，提供有關材料、設備的生產(chǎn)廠家及質量情況；協(xié)助甲方確認所需材料、設備的合理價格以保證建設項目順利的進行。合同暫定單價、暫定金額及合同外新增單價的審核及談判協(xié)助甲方對所有專業(yè)的合同暫定單價、暫定金額及合同外新增單價的審核及談判工作，并詳細分析分歧金額產(chǎn)生的原因并形成成果文件。核實甲供材料設備依據(jù)合同及相關文件資料核實甲供材料設備的具體工程量，并對施工單位的材料設備領用情況進行分析對比，對于材料設備出現(xiàn)超額領用的及時進行記錄及統(tǒng)計，并向項目公司成本管理部提出預警。建立成本數(shù)據(jù)庫按甲方要求拆分匯總合同數(shù)據(jù)，形成本項目成本數(shù)據(jù)庫文檔。無效成本分析對每月統(tǒng)計分析變更簽證及索賠事項中存在的無效成本事項，并作專項分析，形成匯總報告。通過分析無效成本的成因，總結指導性經(jīng)驗。隱蔽工程跟蹤審查A、收集以下有關隱蔽工程跟蹤審查資料：招標文件：含招標書、設計圖紙（須經(jīng)招標代理機構和建設單位簽章確認的招標時發(fā)出的設計施工圖紙）、合同條款、工程要求的技術規(guī)范、投標須知、招標答疑會議紀要、工程量清單、工程預算等文件及附件；投標文件：含技術標、經(jīng)濟標、投標承諾等文件；施工合同：含建設單位與施工單位的工程承發(fā)包合同、經(jīng)建設單位確認的施工單位與第三方簽訂的分包合同、合同附件等；圖紙會審記錄：圖紙會審記錄須有參加會審單位人員簽字、設計變更、現(xiàn)場簽證、經(jīng)批準的施工組織設計、隱蔽工程驗收記錄；B、根據(jù)隱蔽工程有關資料審核工程量因隱蔽工程的特殊性，隱蔽工程的工程量應在隱蔽工程完成經(jīng)設計、監(jiān)理、甲方簽認后隱蔽前確定。當造價師預料所能收集到的資料有可能不能準確、全面反映隱蔽工程情況時，根據(jù)工程實際情況，造價師應在隱蔽工程實施前做好準備工作并提醒甲方通知項目建設各方做好有關確認隱蔽工程量的準備工作，以便于及時、準確地確認隱蔽工程工程量，必要時可進行現(xiàn)場測量，并經(jīng)相關各方書面簽認，避免發(fā)生因工程隱蔽后各方對工程量確認的分歧，以保證建設項目順利進行，保證隱蔽工程量及時、準確、完整。C、確定相關項目單價對于已有項目單價按原單價執(zhí)行；對于新發(fā)生項目單價，必須在隱蔽工程實施前確定，以利于嚴格控制造價。工程索賠的處理協(xié)助甲方處理合同索賠，維護甲方的合法權益，防止索賠事件的發(fā)生。對施工單位提出的索賠報告進行分析，收集反駁理由和證據(jù)，審核索賠金額，并提出反索賠，必要時參加談判工作。A、審查論證索賠證據(jù)是否合理索賠理由是否與合同條款、有關法規(guī)文件相抵觸，論述索賠理由是否有理有據(jù)，具有說服力，索賠依據(jù)是否充分合理。B、審查論證費用索賠要求、計價辦法是否合理正確區(qū)分停工損失費和作業(yè)方法降效費。凡是改做其它工作都不能計停工損失費，但可以計適當?shù)难a償降效損失。然而由于承包商引起工期滯后而加速趕工期的也不應計增效費用。C、審查論證工期順延要求是否合理劃清工期拖延的責任，分清是承包商、還是發(fā)包商、或是第三方責任，是否給予工期補償和費用補償。D、估算索賠事項，協(xié)助甲方與承包商進行談判并達成協(xié)議。對導致索賠的原因有充分的預測和防范；通過對合同條款有力的管理，防止引起索賠的干擾事件發(fā)生；對已發(fā)生的干擾事件及時采取措施，以降低它的影響，降低損失，避免或減少索賠；參與索賠的處理過程，審查索賠報告，反駁承包商不合理的索賠要求或索賠要求中不合理的部分，敦促甲方接受合理的索賠要求，使索賠得到圓滿解決。E、迅速、及時地處理問題造價工程師在行使自己權力，處理索賠事務，解決爭執(zhí)時，必須迅速行事，在合同規(guī)定的期限內，或在通常認為合理的時間內履行自己的職責.4.10進度款審查及分期結算造價控制每月對進行中的工程進行評估并向甲方提交分期結算單。分期結算單的評估將與設計單位/監(jiān)理單位合作，以確保設計單位/監(jiān)理單位對施工質量及進度的意見能在中期付款金額中得到反映。分期結算造價控制程序如下圖：4.11合約管理協(xié)助甲方監(jiān)督總承包、各專業(yè)分包、各專業(yè)投標人及甲方直接分包單位對合同職責的執(zhí)行，即對上述各單位違反合同之行為給予提出及糾正指示。具體工作如下；A、咨詢人合同管理主要任務：協(xié)助、參與甲方確定本項目的合同結構。包括：勘察合同、設計合同、施工合同、加工合同、材料與設備訂貨合同、運輸合同等。合同結構是指合同的框架、主要部分和條款構成。協(xié)助甲方起草合同及參與合同談判：參加上述建設合同在簽訂前的談判和擬訂合同初稿，供甲方?jīng)Q策。合同管理和檢查：在建設項目實施階段，對上述合同進行過程監(jiān)控、檢查和管理。合同糾紛和索賠：協(xié)助甲方秉公處理建設工程中各階段中產(chǎn)生的索賠；參與協(xié)商、調解、仲裁甚至法院解決合同的糾紛。其他：合同的簽證和合同涉及第三方等關系的處理，除以上內容以外有關合同的所有事項。B、咨詢人建立合同管理系統(tǒng)（1）合同分析與分解對合同條款分析解釋。同時也要對合同條款的更換、延期說明、投資變化等事件進行仔細分析。對于哪些與甲方有關的活動都必須分別存檔，以防漏項。合同分析和工程檢查等工作要同工期聯(lián)系起來。合同分析是解釋雙方合同責任的根據(jù)。合同分析是在訂立合同的過程中即要按條款逐條分析，如果發(fā)現(xiàn)有對本方產(chǎn)生風險較大的條款，要相應增加抵御的條款。要詳細分析哪些條款與甲方有關、與總包有關、與分包有關、與設計部門有關、與工程檢查有關、與工期有關等，分門別類分析各自責任和相互聯(lián)系的關系，做到一清二楚，心中有數(shù)。（2）建立合同數(shù)據(jù)檔案合同數(shù)據(jù)檔案就是把合同條款分門別類的歸納起來，將它們存放在計算機中，以便于檢索。合同中的不同規(guī)則、特殊情況、技術規(guī)范、特殊的技術規(guī)則、協(xié)商結果等都可以用計算機檢索。這就大大地方便了合同管理工作，能得到關于合同條款的最新情報。同時，根據(jù)計算機提供的主題詞，可以對合同中的條款進行分解和組合，使合同雙方的責任清楚明了。圖表也是一個重要的管理工具，可以使合同中的各個程序具體化，便于合同管理者使當事人雙方明白合同特殊條款的各方職責。這些圖表有試驗數(shù)據(jù)、質量控制、運輸保險、工程移交手續(xù)等。（3）形成合同網(wǎng)絡系統(tǒng)合同網(wǎng)絡系統(tǒng)就是把合同中的時間、工作、投資用網(wǎng)絡形式表達。合同計劃表是用來處理時間控制，合同管理貫穿于從計劃到維護施工過程中的每一個活動。這些計劃表包括：圖紙目錄、試驗數(shù)據(jù)表、到貨報告等。形成合同網(wǎng)絡系統(tǒng)后，使合同的時間概念、邏輯關系更明確，便于監(jiān)督。（4）索賠管理索賠管理是合同管理中的重要工作，它包括索賠和反索賠。由于索賠和反索賠沒有一個確切的標準，只能根據(jù)實際發(fā)生的事件為依據(jù)進行實事求是的評價分析，從中找出索賠（反索賠）的理由和條件。造價工程師要參與施工全過程，預料索賠有可能發(fā)生的情況，提醒甲方采取有效預防措施，加強主動控制，降低不必要的損失，提醒甲方盡可能避免返工，避免材料浪費、施工成本加大，從而減輕承包商心理壓力，減少工程索賠。4.12．按甲方的要求和工作實際需要，參與相關的工程會議及負責制作會議記錄。4.13．對具有代表性的變更簽證，按照委托方要求的格式編寫案例。4.14．參與現(xiàn)場收方。4.15．提供施工階段的其他相關服務。5、竣工結算階段5.1編制工程竣工結算階段審核計劃按甲乙雙方議定的時間計劃完成工程結算工作。在收到竣工結算資料60日內完成初稿，90日內與施工單位完成核對，因委托人原因造成結算無法按實核對完成，核對時間順延。主要工作內容如下；A、收集結算資料工程預算評審報告；招標文件；投標文件、中標通知書；施工合同；圖紙會審記錄；工程開工報告；竣工驗收報告；竣工圖；設計變更；現(xiàn)場簽證；經(jīng)批準的施工組織設計；隱蔽工程驗收記錄；工程結算書（含結算匯總表）；工程量計算書材料設備單價呈批審核單；其他與結算有關的資料；B、進行竣工結算審核，完成結算審核報告主要審核竣工工程項目造價的真實性、準確性、完整性，重點審核以下事項：竣工結算資料是否齊全，編制依據(jù)是否符合國家的規(guī)定；竣工工程內容是否符合施工合同條件要求，工程量的計算是否正確；分項工程結算單價是否符合合同規(guī)定或招標文件的規(guī)定，量價分離的工程項目的取費是否合理合規(guī)；設備與主要材料的價格是否符合核定的價格。費用、利潤、稅金的計算是否符合規(guī)定，注意各項費用的計取和計算誤差；合同變更價款的計算是否真實、準確；材料價差和按實結算的計算是否正確；核定工程實際造價等；C、初步審查后出具竣工結算審核初審意見稿及明細表，征求甲方意見后，出具結算審核征求意見稿D、與相關各方交換意見針對分歧交換意見，達成一致后，發(fā)、承包人和審核單位三方簽字確認形成竣工結算審核定案表。E、出具審核報告征求意見稿，征求甲方等各方意見后定稿F、出具工程竣工結算審核報告G、協(xié)助甲方履行工程結算的報審5.2計算所有合同內賦予承包單位及分包單位應有的工程變更價差調整，審核項目合同價的各項變更費用，以達到甲方及承包方都能接受的結算款額。5.3編制最后工程結算，并將更改或其它因素引致的造價增減包含在結算內，編制竣工（估）結算報告等。項目（估）結算文件，包括：項目及其實施過程的描述；結算造價匯總；合同造價匯總以及有關工程分析等；結算完成后，編制合同執(zhí)行情況專題報告，提供、整理整套合同，按委托方的格式要求提供指標含量表，結算報告及各項費用匯總表交甲方歸檔編制，最終按甲方要求提交項目成本總結分析報告。5.4為甲方匯集有關工程費用方面的簽證資料、核價單據(jù)等以便歸檔。5.5根據(jù)合同條款，協(xié)助甲方對工程中違約的承包商進行索賠。5.6如有任何工程上的糾紛，根據(jù)甲方的要求就有關仲裁或訴訟事務提供必要的協(xié)助。包括但不限于為甲方提供相關的書面證據(jù)、證人證言以及出庭作證等，簽署必要的文件等。5.7提供結算階段的其他相關服務。二、重點工作方案1、造價咨詢中的工作重點及應對措施在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段、建設實施階段和竣工結算階段，事先主動進行工程相關經(jīng)濟指標的預算、估算，積極參與項目建設的全過程，正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者間的對立統(tǒng)一關系，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中，為甲方在投資決策、設計和施工等過程中做好經(jīng)濟參謀，保證項目管理目標的實現(xiàn)，提高工程投資效益。房地產(chǎn)項目的造價控制關鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設計階段，但是在項目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工藝、施工環(huán)境、施工進度的不斷變化且相互制約，施工階段的造價管理極易出現(xiàn)偏差，造價控制難度最大。工程造價在各階段的控制重點主要在以下幾方面。1.1投資決策階段配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包含土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監(jiān)理費等）等可能發(fā)生的工程建設項目全過程費用，做好項目經(jīng)濟評價，主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。1.2設計階段在項目作出投資決策后，控制造價的關鍵在于設計，這也是工程造價控制的重點。目前設計單位及個人對工程質量負有明確而重大的責任。而設計保守（在功能不影響的前提下），既可減少工作量，又避免被迫究其責任。因此較易產(chǎn)生設計保守從而造成了投資浪費的情況。建議可采用限額設計。與設計單位簽訂限額設計責任書。工程造價部具體工作：由工程造價部短時間內對每個設計方案作出經(jīng)濟估算及評價，在此基礎上理推選最佳的設計方案。確定設計方案后，由造價部根據(jù)相關資料（之前我們將盡可能地收集當?shù)氐脑靸r相關資料，如以前曾做過的同類項目的經(jīng)濟指標），提出合理的限額設計指標，供公司與設計單位確定設計限額時參考。工程造價部參與圖紙會審的工作。并對不影響功能而降低造價的，提出合理化建議。同時由于種種原因，還存在著邊設計邊施工的現(xiàn)象，甚至施工因質量較毛糙，從而導致設計更改、聯(lián)系單較多，造成工程造價人為失控的現(xiàn)象，工程造價部全過程針對性地加以監(jiān)控。1.3建設項目發(fā)包階段工作重點：參與施工招、投標文件的編制及招投標的組織管理。編制合適的施工預算標底（或工程量清單）。詳細分析各投標單位的投標書。詳細列出各投標書中存在的明顯低于市場價、漏項或標書中不明確內容。在詢標時明確優(yōu)惠條件及今后結算口徑，并詳細了解投標單位漏項及明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑（否則，可能成為造價控制的隱患）。在此基礎上推薦真正低價并可行的中標單位。參與招標答疑時盡可能明確今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包項目及相應的經(jīng)濟責任，減少索賠隱患。參與合同談判與施工合同經(jīng)濟條款的起草，避免由于合同未明確或不嚴密等原因而造成造價失控或扯皮現(xiàn)象。圖紙會審，在招標完成并確定施工承包單位后，由開發(fā)商組織，承包商、設計、監(jiān)理等單位參加的最大范圍的設計交底及圖紙審查會議。主要目的是在正式施工前從施工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素，減少施工過程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工隱患。開發(fā)商的施工管理人員應以圖紙會審為基礎，在施工階段控制工程變更的產(chǎn)生，使工程造價控制的主動權掌握在開發(fā)背背山手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。1.4施工階段可能會出現(xiàn)的情況：1、設計變更偏多，一般而言變更越多造價越不易控制。2、無價材料價格簽證偏高，依據(jù)不明造價越不易控制。3、隱蔽工程驗收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。4、監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。5、聯(lián)系單的簽證存在不明確、內容界限超合同、甚至不真實的情況。采取的措施從造價角度幫助承發(fā)包雙方進行施工組織總設計的合理優(yōu)化，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的施工方案進行施工。當施工過程中出現(xiàn)各種變化，如地質條件的變化、材料的代換、工程量的增減、設計的變更等，造價工程師應根據(jù)實際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場，爭取第一手資料（隱蔽工程資料、實際施工記錄等），包括聯(lián)系單上的簽署意見，為日后的索賠處理、結算決算提供依據(jù)。（建議：造價部對所有聯(lián)系單進行經(jīng)濟分析并簽署意見（并附相關計算稿）。公司管理層應明確未經(jīng)造價人員簽署意見前，項目經(jīng)理不得簽署肯定意見。）參與無價材料的市場考察，并提出建議供項目部或公司參考。為業(yè)主制定合理的資金使用計劃。既要保證工程建設有足夠的資金，不致因資金不足或資金提供不及時而影響工程建設進度；又要做到盡可能不占用過多的資金，減少利息支出，降低資金籌措的難度。為業(yè)主做好承包商月報資料的復核。既能使承包商正常開展工作，又要防止工程款付過頭。1.5竣工結算階段結算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認。工程造價部的工作重點：做好工程造價結算審核，施工結算編制工作。做好建設項目后評估工作，在竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及分析結果匯總并建立數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程提供參考。也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各部門總結并找出本項目工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓，提出今后工作中的改進方案。便于今后加強管理。合同管理及控制為甲方提供以工程造價為核心的合同管理工作，包括合同的規(guī)劃、合同價款的調整、合同索賠事宜工作。（1）合同規(guī)劃（策劃）工作內容A、充分了解建設項目中甲方的主要合同關系合同管理貫穿于項目的全過程，對整個項目的順利實施和項目目標的順利實施起著控制與保障作用，是項目管理與控制的核心內容。B、協(xié)助甲方進行項目合同策劃項目合同策劃是指項目合同關系確定、合同體系構建、合同種系選擇、合同條件選擇以及重要合同條款的確定等一系列構思、規(guī)劃、計劃、決策安培活動過程。一般而言，項目合同策劃主要解決如下問題：合同規(guī)模和合同范圍的確定、合同形式和合同種類的選擇、合同條件的擬定、重要合同條款的選擇。合同范圍指合同所涉及到的項目內容、規(guī)模。項目合同的范圍取決于項目的分標范圍，是由項目的分標策劃確定的。正確的分標和合同策劃能擺正項目過程中的各有關方的責、權、利和法律關系，從而保證項目的順利實施。C、協(xié)助甲方進行合同種類的選擇按合同的計價方式把他們分為單價合同、固定總價合同；成本加酬金合同及目標合同等四類。不同類型的合同，有不同的應用條件，不同的權力和責任分配，不同的付款方式以及不同的風險承擔，在合同類型選擇時應視項目的具體情況而慎重選擇。單價合同：單價合同是最常見的合同類型，單價合同又分為固定單價和可調單價等形式。固定總價合同：固定總價合同以一次包死的總價格委托承包，除了設計上有重大變更，以便不允許調整合同價格。在正常情況下，可以免除甲方由于要追加合同價款、追加投資帶來的麻煩。成本加酬金合同：在這類合同中，合同條款應十分嚴格。甲方應加強對項目的控制并參與項目方案（如施工方案、采購、分包方案等）的選擇和決策，否則容易造成損失。同時，合同中應明確規(guī)定成本開支和間接費支付的范圍，規(guī)定甲方有權對成本開支做監(jiān)督、審查和決策。目標合同：它是固定總價合同和成本加酬金合同的結合和改進形式。在這些項目承包商在項目可行性研究階段，甚至在目標設計階段就介入項目，并以全包的形式承包項目。目標合同能夠最大限度的發(fā)揮承包商項目管理的積極性，適用于項目范圍沒有完全定或預測風險較大的情況。（2）協(xié)助甲方進行合同條件及重要合同條款的起草、選擇、談判合同條件是合同文件最重要的組成部分，甲方可按需要自己（或委托）起草合同協(xié)議書以選擇合同條件，也可選擇標準的合同確定合同條件，或按具體情況及自己的需要通過特殊附加條款對標準合同文件進行修改、補充、限定，以選擇相應的合同條件。合同條款及合同條件的具體內容，是合同策劃時應重點考慮的內容，需要重點研究如下內容：合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序、項目付款方法、合同價格調整的條件、范圍、程序和方法、合同雙方風險的分擔、對承包商（或供應商）的激勵措施、甲方的控制權利（成本控制、工期控制、質量控制）和對項目失控狀態(tài)的處置權力、合同雙方的誠信條件（保涵、保證金、押金）、違約處罰規(guī)定、仲裁條款。（3）合同執(zhí)行中的工作內容在項目合同實施過程中，造價咨詢機構的工作主要有：合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同效果后評價。A、合同實施監(jiān)督合同實施監(jiān)督是指對合同履行情況進行的檢查與監(jiān)督，合同實施監(jiān)督是合同順利實現(xiàn)的保證。合同實施監(jiān)督工作主要有如下幾項。落實合同實施計劃，為實施部門提供必要的條件。協(xié)調各有關方（甲方、監(jiān)里工程師、承包商、材料商）之間的關系。及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，如合同責任爭執(zhí)、項目活動在空間、時間和資源條件上的沖突等。協(xié)調各分包商之間的關系。監(jiān)督合同條款執(zhí)行的情況，對違約情況提出事前、事中或事后的警告，直至采取必要措施。對項目承包方的項目施工質量、成本、進度等進行監(jiān)督檢查。監(jiān)督及處理任何涉及合同變更的有關事宜。收集、保管及處理合同和有關合同變更、執(zhí)行、檢查的一切文件資料。審核及處理有關合同執(zhí)行中的索賠事項，研究反索賠措施與策略。B、合同跟蹤合同跟蹤是指不斷追蹤合同的執(zhí)行過程和執(zhí)行結果，是從合同簽約就開始終止才告結束的完整過程。合同跟蹤目的在于發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行中的偏差，及時提出糾察和措施，確保合同目標的實現(xiàn)。合同跟蹤是一個動態(tài)的過程，他為項目合同執(zhí)行的索賠（反索賠）提供了有力的證據(jù)。合同跟蹤的對象通常有如下三個層次。具體合同事件的跟蹤分包商的工程和工作情況跟蹤項目工程進展情況跟蹤C、合同診斷合同診斷是對合同執(zhí)行情況進行的評價、判斷和趨勢分析與預測。主要包括如下內容。合同執(zhí)行差異原因分析通過對不同對象、不同事項的監(jiān)督、檢查與跟蹤，將計劃值與實際值進行對比分析，發(fā)現(xiàn)差異，探詢原因，為制定對策提供依據(jù)。合同執(zhí)行差異責任分析合同執(zhí)行差異具體責任通常是索賠的理由。通過合同診斷，在明確了合同執(zhí)行差異的內容、事項、原因后，可以明確的判定引起合同執(zhí)行差異的責任，從而為制定索賠及反索賠對策提供依據(jù)。合同執(zhí)行趨向預測立足于合同執(zhí)行情況監(jiān)督與追蹤基礎上的合同執(zhí)行情況的診斷，另一項工作內容就是預測合同執(zhí)行的未來結果和采取糾偏措施后的合同執(zhí)行未來結果，這是依據(jù)預測模型做出的估計。通常關注的主要有：承包商的后果（罰款、清算、起訴等）：項目總的經(jīng)濟效益狀況等。D、合同效果后評價合同效果后評價是指在合同終止后，對合同效果（合同簽訂和知行的利弊得失）進行的事后總結與分析，其主要內容有如下三部分。①合同簽訂情況的后評價如合同策劃是否正確，合同條款是否周全，合同風險分析是否全面，合同環(huán)境調查與合同條件分析是否符合實際，合同談判中的問題和教訓等。②合同執(zhí)行情況的后評價包括合同執(zhí)行效果，合同執(zhí)行監(jiān)督、管理、控制體制，合同執(zhí)行過程中的調控措施，風險控制措施的效果及利弊等。合同管理工作的后評價包括合同控制職能、機構、程序、效果與效率的評價，合同執(zhí)行信息系統(tǒng)的效果評價，合同條款的合理性分析，索賠處理及糾紛、爭執(zhí)處理的效果等。E、項目施工合同控制施工合同是指項目工程承包合同，施工合同是控制工程建設質量、進度、投資的主要憑據(jù)。施工合同控制，是項目合同控制的重要內容。造價咨詢機構對施工合同的控制主要包括如下內容。施工合同的簽訂控制：通過對承包方的資格、資信和履行能力進行預審來實施控制。施工合同簽約過程的談判控制。使用施工合同示范文本時，要根據(jù)《合同條件》，逐條與承包方進行談判。經(jīng)過談判后，雙方對施工合同內容取得完全一致意見后，才可以正式簽訂施工合同文件。施工合同的履行控制：在合同履行中主要進行以下控制：工期控制：按照分月、分階段進度計劃，進行實際進度的檢查；對影響進度計劃的因素進行分析，查明原因，制定對策。質量控制:檢驗工程使用的材料、設備質量；檢驗工程使用的半成品及構件質量；按照合同規(guī)定的程序、規(guī)程，監(jiān)督檢驗施工質量；按合同規(guī)定的程序，驗收隱蔽工程和需要中間驗收工程的質量；驗收單項竣工工程和全部竣工工程的質量等。費用控制：嚴格進行合同約定的價款控制，當出現(xiàn)合同約定需變動工程價款的情況時，對合同價款進行調整；對預付工程款進行管理（包括批準和扣還）；對工程量進行已完工程核實確認，進行工程款的結算和支付；對變更價款進行確定；對施工中涉及的其他費用（如安全施工方面、專利技術等涉及的費用）進行控制；辦理項目的竣工結算；對保修金進行控制等。設計變更控制：在項目合同實施過程中，不可避免的將發(fā)生設計變更問題，設計變更必然起工程索賠，發(fā)包方應按程序實施嚴格的控制。文件檔案控制：項目全部竣工之后，應將全部合同文件加以系統(tǒng)管理，建檔保管。在合同的履行過程中，對合同文件，包括有關的簽證、記錄、協(xié)議、補充合同、備忘錄、函件、電報、電傳等文件都應做好系統(tǒng)分類，認真管理。索賠控制：只要不是由于承包方的原因引起的工期延長和成本增加，對方都有可能提出索賠要求。因而發(fā)包方必須對所有的索賠事項進行嚴格的管理和控制。F、協(xié)助甲方處理合同索賠事項主要是控制承包商的索賠與進行反索賠。反索賠控制的任務：反索賠控制著眼于索賠損失的防止和減少，其基本任務有如下兩項。反駁對方不合理的索賠要求，否定或部分否定對方的索賠要求，盡可能避免或減少索賠損失。防止對方索賠事項的發(fā)生。通過有效的合同管理，盡可能防止或避免索賠損失和爭執(zhí)的發(fā)生。協(xié)助甲方撰寫反索賠報告等G、綜上所述，建設項目全過程跟蹤造價咨詢服務的重點如下根據(jù)合同條款，認真做好工程計量與工程費用支付程序的管理工作，使投資控制工作科學化、規(guī)范化。按照合同文件所規(guī)定的方法、范圍、內容、計量單位，負責工程所有支付項目和各種款項的合理性、合法性審查。審查施工單位報送的工作量月進度報表，簽署意見后報甲方審批。核實工程量，進行實物量簽認及當月材料采購單價的簽認。認真做好工程計量和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予計量。嚴格控制涉及工程造價增減的工程變更，按國家有關法律法規(guī)、結合現(xiàn)場實際合理處理索賠與反索賠事件。對如下原因的變更予以高度重視，進行主動控制。投資人決策性的改變，如提出新的設計變更對原設計進行修改，工程范圍和內容發(fā)生變更的；設計單位的設計文件和現(xiàn)場情況不符，繪制有錯誤，圖紙與說明不一致；承包人由于施工的需要而提出的變更，由于材料、設備供應問題而產(chǎn)生的變更；由于當前實際科技水平的限制和當?shù)厝肆Σ豢煽咕艿钠茐亩鸬脑O計變更的。施工階段審核施工單位報送的工程預算，竣工后全面審核施工單位報送的工程決算協(xié)助投資人辦理工程款項撥付事宜。對項目中的新增工程、零星工程合同談判，合同條款擬定提供技術咨詢。2、造價控制的指導思想、控制的階段性目標和總目標建設項目全過程投資控制是針對整個建設項目目標系統(tǒng)所實施的控制活動的一個重要組成部分。投資控制工作是一項貫穿于項目實施各個階段,由項目參與各方協(xié)同完成,涉及技術、經(jīng)濟、組織和合同等方面內容的系統(tǒng)。它包括三個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態(tài)、糾正偏差。全過程控制分為三個階段：即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段應以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，這樣可以起到事半功倍的效果?？刂频臓顟B(tài)是動態(tài)的，工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設計變更、材料價格漲跌、工資標準、機械使用、費率等的變化必然會影響到造價的變動。只有竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工結算階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。首先，要設置好各階段工程造價的控制目標，使其成為一個有機聯(lián)系的整體，各階段目標相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價控制的目標系統(tǒng)。目標設置既要有先進性又要有實現(xiàn)的可能性，目標水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價控制將成為一紙空文。其次，在工程造價全過程控制中，必須重點突出。工程造價的控制是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。工程造價的控制要立足于事先控制，即主動控制，也就是說，工程造價控制，不僅要反映投資決策，反映設計、發(fā)包和施工，更要主動地編制投資決策，影響設計、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價。。招標階段投資控制目標通過對招標文件、工程量清單、標底價格水平的審核和清標工作,將標底額度控制在批復的概算建安工程造價范圍內。施工階段的投資控制目標根據(jù)批復的投資概算制定工程的投資控制目標值,分解各分項目投資控制目標，通過施工階段實施過程的審核,使各分項目的造價控制在目標值內。將合同履行情況及投資目標控制情況，定期向甲方相關部門提供造價控制動態(tài)分析報告。2.3竣工結算階段投資控制目標批復的初步設計概算建安投資額X批復的基本預備費費率為建安工程造價的最高控制額。審定后的工程竣工結算不超過批復的初步設計概算建安工程投資額。2.4竣工決算階段投資控制目標批復的初步設計概算為工程投資的最高控制額。經(jīng)審核的工程竣工決算最終確定的全部工程投資，不突破批復的初步設計概算總額。3、實現(xiàn)階段性控制目標的工程造價控制的措施3.1決策階段工程造價的控制工程造價的確定與控制貫穿于項目建設全過程，但決策階段各項技術經(jīng)濟決策，對該項目的工程造價有得大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。據(jù)有關資料統(tǒng)計，在項目建設各大階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，即達到80-90%。因此，正確的決策是控制工程造價的前提，決策階段項目決策的內容是決定工程造價的基礎，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。3.1.1編制投資估算的必要性投資估算是基本建設前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設項目的經(jīng)濟效果的重要依據(jù)。在可靠性研究報告批準后，估算就作為設計任務下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為獎金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。因此，在經(jīng)濟工作中應該實事求是的反映設計內容，反映建設地區(qū)的經(jīng)濟狀況，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。3.1.2投資估算必須是設計的真實反映在投資估算中，應該實事求是的反映設計內容，這就要求設計人員從工程規(guī)模和項目內容上真實反映設計意圖。主要工藝要進行多方案比較，方案要優(yōu)化，設計方案不僅技術上可行，而且經(jīng)濟上更應合理。所以工程經(jīng)濟人員從建設方案的優(yōu)選開始，就應該滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，盡可能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據(jù)。工程估算是項目決策的工具，是承包商加強成本控制的依據(jù)。在決策階段，工程造價控制的內容，一是合理確定項目的建設規(guī)模和建設水平，投資者是否有足夠的財務能力支付項目建設費用，人力、設備是否能達到設計中的要求；二是合理選擇項目建設地點，地點好的房地產(chǎn)便于銷售，資金回收快，有利于企業(yè)的發(fā)展；三是進行可行性研究，編制投資估價，工程估價是制定投資計劃、控制投資的有效工具，又是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據(jù)。為做好這幾方面的工作，房地產(chǎn)企業(yè)投入了大量的人力、財力和物力，對建設產(chǎn)品的市場容量、市場前景以及經(jīng)濟效益分析等各方面作深入的調研和正確的評價，編制的投資估算力求準確，充分考慮建設期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造價的影響，使投資估算真正起到控制項目投資的作用。3.2設計階段工程造價的控制工程設計是建設項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂是處理技術與經(jīng)濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。合理的設計是控制工程造價的關鍵。有資料分析表明，影響項目投資最大的階段，是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；因為初步設計階段建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定；在技術設計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的設計階段。設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占75%。因此，在設計階段應從六個方面開展工作。優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價設計質量和規(guī)范是否達到國家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項目的經(jīng)濟效益。國外專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對工程造價的影響程度達到75%。很顯然，搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程造價的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設計抓起。因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優(yōu)化，利用各種指標對廠區(qū)總平面圖設計、工業(yè)建筑的空間平面設計進行分析比較，這兩方面的設計不僅對工程造價產(chǎn)生重大影響，而且對施工及投產(chǎn)后的生產(chǎn)、經(jīng)營都有重大影響。在選擇工藝技術方案時，應從我國的實際出發(fā)，以提高投資效益為前提，積極而穩(wěn)妥地采用先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝。一般來說，先進的技術方案勞動生產(chǎn)率高、產(chǎn)品質量好，但是所需的投資較大，因此，要認真進行經(jīng)濟分析，根據(jù)我國國情和企業(yè)的經(jīng)濟實力，確定先進適用、經(jīng)濟合理、切實可行的工藝技術方案。在工業(yè)建設項目中，設備投資約占建設投資的40%-50%，在設備設計與造型過程中應盡量采用標準化、通用化和系列化生產(chǎn)的設備，盡量立足國內，對于需要進口的設備應注意與工藝流程相適應和與有關設備配套，不要重復引進。實行前期階段的監(jiān)理制度應該說這是一種較為客觀公正的方法。通過設計監(jiān)理的監(jiān)督，使設計趨于合理，造價控制在限額范圍內。反過來，也促使設計單位改善管理，優(yōu)化結構，提高水平，真正做到“量體裁衣”。積極推行限額設計建立完整的限額設計管理辦法，在設計單位編制設計概算的基礎上，與估算進行比較，把施工圖預算的價格限制在設計概算與估算分析出的合理造價之內，堅決杜絕不顧工程造價、隨意加大安全系數(shù)的低質量設計?？刂乒こ淘靸r，在設計過程中采用限額設計。所謂限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法，它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，也同時實現(xiàn)了對設計規(guī)范、設計標準、工程數(shù)量、與概預算指標等各方面的控制。重視多方案比較日常生活中，顧客購買商品都要貨比三家，然后選擇自己滿意的商品。同樣，設計成果的滿意與否，并不是一開始就能確定下來，多方案比較是衡量其經(jīng)濟性、實用性、可行性的有效手段。在目前的工程設計界，往往只對重點工程的重點部位進行方案比較，而忽略了其它部位的比較。對于那些政績工程、長官工程，則連設計單位比較的權利都被子剝奪了。在建設資金相對貧乏、投資又相當大的今天，如何從技術上控制造價，確實值得我們設計人員去思考。加強圖紙會審工作加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計出圖前，應組織總工辦、工程部、經(jīng)營部，對圖紙技術的合理性、施工的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作。在施工前盡可能得對施工圖紙中的問題，詳細的進行會審，對提出的問題在施工前進行變更圖紙，做到功能觀感造價比最佳。例如可以采取一定的激勵措施，對提出問題的人員進行一定比例的獎勵，這樣既提高相關人員的積極性，又可以降低工程的造價。初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計，控制概算不超過投資估算，主要是對工程的設備、材質的控制。為此，初步設計階段的限額設計工程量應以可行性研究階段審定的設計工程量和設備、材質標準為依據(jù)，對可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照設計和通用設計或類似已建工程的實物工程量確定。在初步設計限額中，各專業(yè)設計人員要增強工程造價意識，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進行設計，力求將工程造價和工程量控制在限額內。為鼓勵、促進將工程造價和工程量控制在限額內。為鼓勵、促進設計人員做好設計方案選擇，要把競爭機制引入設計中，實行設計招標，促進設計人員增強競爭意識，增加危機感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經(jīng)驗主義。招投標階段工程造價的控制招投標階段工程造價控制的重點是招標文件的編制、工程量清單的審核、投標書的審查、施工單位的選擇及施工合同的簽訂等。招標文件是造價控制的關鍵招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件，它將直接影響工程造價的確定與控制，所以在編制過程中，應力求在文字上表達清楚，同時與工程量清單相互銜接，口徑一致，否則如果出現(xiàn)漏洞，就會成為施工單位追加工程款的突破口，從而造成糾紛，引起索賠。例如，暫定價是稅前價還是稅后價必須表達清楚，等等。工程量清單是造價控制的核心內容它是招標人編制標底的依據(jù)，是投標人報價的依據(jù)，也是工程竣工結算調整的依據(jù)。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求，是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制，每一個子目的工作內容與工作要求表述是否準確完整，取費標準是否合理，編制說明是否完善，有無多算、少算或漏項的子目，暫定項目是否合理。投標書的審查過程中，價格是關鍵，是競爭的核心為實現(xiàn)合理低價中標，在評標之前先形成內部標底，作為判斷報價合理性的依據(jù)。在具體審查投標單位報價時，將投標單位的報價進行匯總分析，與內部標底進行對比，核查是否有單價過高或過低，特別是重點研究工程量大的項目單價，投標單位常采用不平衡報價法，比如在保持總造價不變的情況下，將可能變更減少或不變的項目的單價降低，將可能變更增加的項目單價增大，這樣在竣工結算時，可以達到追加工程款的目的。還應對照施工方案的內容重點審查工程措施費用的項目單價?？傊?，要對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優(yōu)報價的中標單位。3.3.4中標后，施工合同條款的簽訂應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方責任不清，日后扯皮的現(xiàn)象企業(yè)應設立建設工程施工合同審閱會簽制度，有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都應有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質要求清單，還要明確政策性調整是否包含在包干范圍之內。3.4、施工階段工程造價的控制工程項目的施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動大等等。要提高建設質量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監(jiān)督職能，從而加強了對工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。由于建設工程的復雜性，影響因素的多變性的特點，工程實施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的費用。3.4.1施工階段是成本控制的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段對工程造價的控制除了加強合同管理外，還應重點加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕浪費。3.4.2盡量減少設計變更在施工過程中，引起設計變更的原因很多，如：工程設計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等等。首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許變更設計，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，結構上有影響項目進行下去的情況。其次，認真處理必須發(fā)生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經(jīng)設計單位代表、甲方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。3.4.3嚴格現(xiàn)場簽證管理建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發(fā)生之日起14天內辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，并要求隱蔽簽證。隱蔽簽證時，要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成的情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行合同及投標書中的有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通，同時對變更部分要到現(xiàn)場再次檢查，防止變更后又變回、卻未辦手續(xù)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。嚴格審核工程施工圖預算根據(jù)施工圖設計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與項目負責人通氣，調整或修正控制目標，對工程造價實施動態(tài)控制。擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價在工程建設中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔，如變配電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質。如：每個建設項目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產(chǎn)負責從設備采購到安裝高度的總承包。而且價格是一口價。在這些項目中，首先應該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競爭，以便獲得最優(yōu)性價比價格。深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關資料在工程施工過程，審價人員和費用控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調整控制目標，并為最終的工程總結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。3.5、竣工結算階段工程造價的控制建設項目竣工決算是指所有建設項目竣工后，建設單位按照國家有關規(guī)定在新建、改建和擴建工程建設項目竣工驗收階段編制的竣工決算報告?？⒐Q算是以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟責任制的依據(jù)，是反映建設項目實際造價和投資效果的文件。建設項目竣工決算的作用建設項目竣工決算是綜合、全面地反映竣工項目建設成果及財務情況的總結性文件。建設項目竣工決算是辦理交付使用資產(chǎn)的依據(jù)，也是竣工驗收報告的重要組成部分。建設項目竣工決算是分析和檢查設計概算的執(zhí)行情況，考核投資效果的依據(jù)。工程造價比較分析有以下內容：主要實物工程量主要材料消耗量主要材料價格的采用竣工結算是控制工程造價的核心。工程結算時應堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度，確保工程結算質量?？⒐Q算的編制依據(jù)：可行性研究報告、投資估算書、初步設計或擴大初步設計、修正總概算及其批復文件設計變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費用記錄經(jīng)批準的施工圖預算或標底造價、承包合同、工程結算等有關資料歷年基建計劃、歷年財務決算及批復文件設備、材料調價文件和調價記錄其他有關資料竣工決算的編制要求按照規(guī)定組織竣工驗收，保證竣工決算的及時性。積累、整理竣工項目資料，保證竣工決算的完整性。清理、核對各項目資料，保證竣工決算的正確性?？⒐Q算的編制步驟收集、整理和分析有關依據(jù)資料；清理各項財務、債務和結余物資；填寫竣工決算報表；編制建設工程竣工決算說明；做好工程造價對比分析；清理、裝訂好竣工圖；上報主管部門審查。4、檔案資料管理工程審核檔案是反映項目審核過程和具體情況的資料，工程審核負責人在每個項目結束后，應將有關資料按本檔案管理制度的要求整理歸檔。為使文件資料和業(yè)務檔案完整、準確、系統(tǒng)、有效，制定檔案管理制度如下：一、檔案資料由專人負責管理。文件資料由文書人員統(tǒng)一收發(fā)、分辦、傳遞、用印整理、立卷后，交由部門負責人審定，定期向檔案室歸檔。業(yè)務檔案由業(yè)務人員按照工作過程和內容進行整理、立卷、裝訂后，交由項目負責人審定，并由業(yè)務人員編制移交目錄，向檔案室歸檔。二、檔案室專職（或兼職）資料員，具體負責檔案管理，做好檔案接收、移交、分類整理，登記保管、復制、借閱等工作。歸檔的文件資料和業(yè)務檔案必須保持相互間的歷史聯(lián)系，區(qū)分保管、分類整理，并編制檔案目錄、卡片，保持整潔，便于查閱。接收檔案必須認真驗收，并辦理交接手續(xù)。業(yè)務檔案一般應在當年年終前向檔案室移交，交接雙方根據(jù)移交目錄清點核對，并應履行簽字手續(xù)。文書檔案一般應在第二年上半年移交。查閱檔案資料，必須辦理借閱登記手續(xù)，查閱完畢后應及時歸還。查閱檔案時，涉及商業(yè)機密的，查閱人員必須承擔保密責任。業(yè)務檔案一般不對外借閱，確因工作需要，須事先經(jīng)公司領導批準，方可調閱。檔案室要做好檔案的安全保密工作，不得有遺失。如借閱過程中導致遺失，要查清責任者，由責任者填寫遺失單，報請公司領導作出處理。重要資料遺失應及時報案查找。三、檔案的保存和銷毀。上市公司的業(yè)務檔案至少保存十五年；對一般的業(yè)務檔案保存十年；文件資料一般是長期性保存。三、質量管控措施1、質量保障措施對成果文件規(guī)范審核程序，嚴格執(zhí)行三級復核程序。一級復核各專業(yè)工程師首先要在廣聯(lián)達微平臺上傳完整資料，同時，上報報告或控制價初稿的電子版資料至公司審核郵箱：XXXXXX,郵件標題命名為“工程名稱-初稿-結算/控制價等-姓名+聯(lián)系電話”。然后由項目經(jīng)理審核并出具書面的詳細審核記錄。各專業(yè)工程師在規(guī)定時間內完成初稿,并主動將完成的工程造價咨詢初稿提交項目經(jīng)理復核。項目經(jīng)理依據(jù)項目任務安排,在規(guī)定時間內完成初稿審核,督促各專業(yè)工程師整改修正,簽署附件2：《三級復核表》一級復核意見,并完成對各專業(yè)工程師的審查考核記錄。一級復核重點評審內容如下：（1）造價咨詢資料是否齊全、完整、規(guī)范,工程量計算是否完整,工程量計算底稿與結算單是否一致,工程計價依據(jù)是否準確,是否存在重復計量計價,各專業(yè)是否重復計量；（2）甄別資料的有效性及合法性；（3）指導統(tǒng)一對結算爭議問題的處理；（4）指導工程師按標準格式完成業(yè)務成果文件；（5）及時向委托方匯報爭議及需征求意見。二級復核公司業(yè)務監(jiān)管及質量評審部對本專業(yè)內的所有業(yè)務成果文件質量負責,彌補一級復核專業(yè)差異的漏洞,負責對本專業(yè)內工程師所完成的業(yè)務成果進行二級復核,簽署附件2：《三級復核表》二級復核意見,并出具書面詳細復核記錄（詳見附件3：《評審記錄表》）。主要評審內容如下：檢查有關計量及計價依據(jù)缺失或不充分的漏洞；利用公司評審部門計量人員計算結果對業(yè)務實施工程師計算的工程量進行校核，確保計量精度；全面檢查計價的準確性；檢查工程師結算審核的合理性；指導本專業(yè)工程師對結算爭議問題的處理；在評審中發(fā)出的問題在附件3：《評審記錄表》詳細記錄。三級復核董事長辦公室對公司業(yè)務實施質量做最后的控制，是公司業(yè)務實施成果質量保障的最后一道防線，簽署附件2：《三級復核表》三級復核意見，評審內容包括：核對成果文件是否符合公司的標準要求；檢查相關各方簽章是否符合要求；全面檢查成果文件的格式、字體、甚至標點符號是否正確；全面檢查一級復核及二級復核的工作漏洞；工程造價咨詢合同及工程造價咨詢收費全方位核實。各級人員均認真負責，無論哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都要追究相關人員責任。第二級和第三級復核對項目審核的進展過程實行全程控制，隨時了解情況，及時糾正，保證咨詢質量做到萬無一失。2、質量監(jiān)管部職責技術總負責人的職責如下：負責對咨詢業(yè)務專業(yè)人員的崗位職責、業(yè)務質量的控制程序、方法、手段等進行管理。審閱重要咨詢成果文件，審定咨詢條件、咨詢原則及重要技術問題；協(xié)調處理咨詢業(yè)務各層次專業(yè)人員之間的工作關系；負責處理審核人、校核人、編制成果質量責任；對咨詢成果質量負領導責任。審核人員職責審核人員參與咨詢業(yè)務準備階段的工作，協(xié)調制訂咨詢實施方案，審核咨詢條件和成果文件，對所審核的咨詢內容的質量負責。審核咨詢原則、依據(jù)、方法是否符合咨詢合同的要求與有關規(guī)定，基礎數(shù)據(jù)、重要計算公式和計算方法以及軟件使用是否正確，檢驗關鍵性計算結果；（3）重點為審核咨詢成果的內容是否齊全、有無漏項，采用的技術經(jīng)濟參數(shù)與標準是否恰當，計算與編制的原則、方法是否正確合理，各專業(yè)的技術經(jīng)濟標準是否一致，咨詢成果說明是否規(guī)范，論述是否通順，內容是否完整正確，檢查關鍵及相互關系；（4）審核人員在校審記錄單上列述審核出的問題，交咨詢成果原編制人員進行修改，修改后進行復核，復核后方可簽署。項目（經(jīng)理）負責人職責（1）負責咨詢業(yè)務中各子項、各專業(yè)間的技術協(xié)調、組織管理、質量管理工作；（2）根據(jù)咨詢實施方案，有權對各專業(yè)交底工作進行調整或修改，并負責統(tǒng)一咨詢業(yè)務的技術條件，統(tǒng)一技術經(jīng)濟分析原則；（3）動態(tài)掌握咨詢業(yè)務實施狀況，負責審查及確定各專業(yè)界面，協(xié)調各子項各專業(yè)進度及技術關系，研究解決存在的問題；（4）綜合編寫咨詢成果文件的總說明、總目錄，審核相關成果文件最終稿，并按規(guī)定簽發(fā)最終成果文件和相關成果文件；（5）對項目咨詢成果負直接責任。專業(yè)造價人員職責（1）負責本專業(yè)的業(yè)務實施和質量管理工作，指導和協(xié)調概預算人員的工作；（2）在項目負責人的領導下，組織本專業(yè)概預算人員的擬定咨詢實施方案，核查資料使用、咨詢原則、計價依據(jù)、計算公式、軟件使用等是否正確；（3）動態(tài)掌握本專業(yè)咨詢業(yè)務實施狀況，協(xié)調并研究解決存在的問題；（4）專業(yè)的咨詢成果文件，編寫本專業(yè)的咨詢說明和目錄，檢查咨詢成果是否符合規(guī)定，負責審核和簽發(fā)本專業(yè)的成果文件。概預算人員職責（1）依據(jù)咨詢業(yè)務要求，執(zhí)行作業(yè)計劃，遵守有關業(yè)務的標準與原則，對所承擔的咨詢業(yè)務質量和進度負責；（2）根據(jù)咨詢實施方案要求，展開本職咨詢工作，選用正確的咨詢數(shù)據(jù)、計算方法、計算公式、計算程序，做到內容完整、計算準確、結果真實可靠；（3）對實施的各項工作進行認真自校，做好咨詢質量的自主控制。咨詢成果經(jīng)校審后，負責按校審意見修改；（4）完成的咨詢成果符合規(guī)定要求，內容表述清晰規(guī)范。駐場人員的職責：（1）協(xié)調咨詢公司總部資源，保障項目順利推進；（2）匯總、跟蹤項目公司安排的工作任務計劃，每周上報工作計劃完成情況；（3）與項目公司成本管理部溝通咨詢業(yè)務的評價并反饋改進措施；（4）協(xié)助項目公司成本管理部管理變更洽商資料、跟蹤變更洽商的審核和核對；（5）如有需要須接受委托赴現(xiàn)場核驗簽證工程量，并記錄文檔、影像資料；（6）協(xié)助完成各項成本管理措施，包括統(tǒng)計分析、制作報表；（7）參與業(yè)主、其他顧問和施工單位與估算工作相關的會議，咨詢工程師將根據(jù)項目公司成本管理部具體要求，參加與估算工作有關的工地會議或技術會議；（8）參與與估算相關其他重要事項。3、工作效率保證措施本著高效的原則，我公司在業(yè)務處理上，公司各部門積極配合，保證業(yè)務的順暢進行，確保在甲方要求的時間內完成審計任務。具體如下：（1）接受委托后，根據(jù)委托項目的具體情況立即安排相應專業(yè)人員進行操作，視項目情況分若干小組，在人員配置上保證審計項目在甲方要求的時間內完成；（2）根據(jù)甲方要求的完成時間倒排計劃，計劃編排具體到每日的審計進度要求，每日檢查項目組的實際完成情況，根據(jù)審計進度的檢查情況，確定是否對審計人員進行調增；（3）安排一、二級復核人員提早介入，隨審計進展進行復核，縮短審核程序時間；（4）對于甲方委托的特別緊急事項，我公司保證在接到通知后不超過2小時到達、接收委托項目。4、重大問題請示報告和處理（1）執(zhí)業(yè)人員對于服務過程中發(fā)現(xiàn)的重大問題應逐級書面上報。（2）上一級業(yè)務人員應對重大問