宏觀經(jīng)濟形勢分析浙江大學公共管理學院

楊遴杰2015年5月釋義進出口貿(mào)易的總規(guī)模及其變動貨幣發(fā)行的總規(guī)模與增長速度勞動就業(yè)的總水平與失業(yè)率物價的總水平國民經(jīng)濟中的主要比例關系國民經(jīng)濟的總值及其增長速度總供給與總需求宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟(MacroEconomy）

指總量經(jīng)濟活動，是指整個國民經(jīng)濟或國民經(jīng)濟總體及其經(jīng)濟活動和運行狀態(tài)。宏觀經(jīng)濟的主要目標產(chǎn)出率物價失業(yè)率123現(xiàn)狀與問題原因分析外部環(huán)境45政策走向展望4政策走向（一）經(jīng)濟增長1現(xiàn)狀與問題2014年7.4%。從GDP構(gòu)成上看，我國工資占GDP的比重約占20%左右，而美國高達50%。

109（二）GDP構(gòu)成2014年，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)502005億元，同比名義增長15.7%(扣除價格因素實際增長15.1%)

M1反映著經(jīng)濟中的現(xiàn)實購買力；M2不僅反映現(xiàn)實的購買力，還反映潛在的購買力。若M1增速較快，則消費和終端市場活躍；若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。

M0：流通中的現(xiàn)金M1=M0+單位活期存款M2=M1+單位定期存款+個人存款+其他存款（三）貨幣國家統(tǒng)計局稱：2014年12月末，廣義貨幣（M2）余額122.84萬億元，同比增長12.2%，按照央行數(shù)據(jù)僅11%2014年底，M2/GDP為1.93，略有下降。（四）進出口2013年：超越美國成為世界第一大貿(mào)易國。

2014年我國進出口總值4.30萬億美元，同比增長3.4%；

出口2.34萬億美元，同比增長6.1%；

進口1.96萬億美元，同比增長0.4%。

貿(mào)易順差3824.6億美元，同比擴大47.3%。

但外貿(mào)增速連續(xù)3年沒有完成指標，2013年實際增長7.6%；2012年僅實現(xiàn)6.2%。

2014年,實際使用外資1195.6億美元。

2014年我國對外直接投資達到1029億美元。近期資金外流嚴重，一季度末降至3.73萬億美元。（五）財政收入

2014年中國一般公共財政收入140350億元，增長8.6%，增速跌至1991年以來新低.2015年1季度增幅3.9%.概況：世界第二大經(jīng)濟體貿(mào)易國貨幣國投資國1（六）面臨的主要問題1.經(jīng)濟增長整體乏力，增速下滑。（1）國際貿(mào)易增長趨緩。大宗商品價格走低，降低進口增速，國外經(jīng)濟低迷，出口難以大幅提升。（2）國內(nèi)投資難以提振。08年四萬億計劃推出，各種大型建設項目短期內(nèi)拉動經(jīng)濟。投資形成生產(chǎn)能力，需要消費跟上來提供收益。今天的投資結(jié)構(gòu)就是明天的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。過度投資導致投資效益遞減，壞賬率上升，導致銀行投資意愿不強烈。

中國商業(yè)銀行2014年四季度末不良貸款率上升至1.29%，單季度壞賬增速0.13%，為2004年以來最快。包括政策銀行在內(nèi)的整個銀行業(yè)金融系統(tǒng)壞賬率為1.64%。

（3）國內(nèi)消費持續(xù)低迷。2.貨幣增速放緩，融資成本高，通縮風險大2014年底，M2為122萬億，增速11%。

2014年，社會融資規(guī)模為16.46萬億元，比上年少8598億元。

前三季度，中國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的財務費用上漲了14.6%，融資難融資貴，流動性緊張。

原因：2013年全社會融資額17.29萬億，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金12.2萬億，占全社會融資額比重超70%。

3.地方債務風險增加，土地財政難以為繼2013年中地方債務總額18萬億。

《2013中國國土資源公報》顯示：2013年各地“賣地”收入4.10萬億元，2014年4.2萬億；截至2013年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元；主城A書記東部新城B書記南部產(chǎn)業(yè)園C書記西部高新區(qū)D書記北部生態(tài)城【比爾·蓋茨震驚：中國3年水泥用量超美國100年用量】【樓繼偉：中國地方發(fā)債主體有10萬個

在鎮(zhèn)級都有】土地財政的三層含義：1.出讓金，每年3萬億上下，2013年4.1萬億。占地方財政收入比例一般為40-50%。2.開發(fā)建設帶來的稅收：開發(fā)過程中的營業(yè)和建設稅，房地產(chǎn)銷售中的五個稅種，2012年已經(jīng)超1萬億，財政部數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)鏈條上的稅收占稅收總額的15%。3.融資平臺抵押貸款：地方政府以土地為主要抵押物從銀行融資用于城市建設，不走財政的賬，做的是財政的事情。

停不下來的循環(huán)，需要政府掌握更多土地。

循環(huán)下去：社會動蕩或者金融危機？當前處于三期疊加階段1.增長速度進入換擋期，是由經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律所決定的2.結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨陣痛期，是加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的主動選擇3.前期刺激政策消化期，是化解多年來積累的深層次矛盾的必經(jīng)階段

2原因分析（一）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡

我國居民消費持續(xù)低迷，比例過低，導致經(jīng)濟無法良性運轉(zhuǎn)，為解決GDP增長和就業(yè)問題，過度依賴出口與投資。

消費低迷的原因：1.收入分配不均衡。

（1）政府稅收過高，稅負痛苦指數(shù)常年世界第二位；勞動收入占GDP比重不斷下降。

（2）少數(shù)國有企業(yè)獲得壟斷利潤，吞噬社會財富。

（3）部分行業(yè)由于政府控制資源，少數(shù)人占有大量財富，收入分配高度不均衡。1296億2013年利潤964億565億210億2385億

工行去年實現(xiàn)凈利潤2763億元，繼續(xù)蟬聯(lián)世界最賺錢銀行。

2）福利差，社會保障不夠，人們不敢消費。中國2011年中央本級支出美國2010年聯(lián)邦財政支出

經(jīng)濟增長過程并沒有帶來收入的公平分配，導致社會消費比例進一步降低，更依賴進出口和投資拉動經(jīng)濟。（二）出口導向與投資導向交替成為經(jīng)濟發(fā)展主動力，導致貨幣超發(fā)。2001年，中國加入WTO，為刺激出口，人為壓低人民幣匯率，對外貿(mào)易高速發(fā)展，外匯盈余劇增，同時開放政策帶來的外商直接投資FDI也同期增加，流入中國的外匯增加。2008年前,對外貿(mào)易的順差和外匯儲備增加,導致被動超發(fā)貨幣。

中國外匯管制制度，外匯不能直接流通，要求在外匯交易中心買賣。央行為了維持低匯率，高價格購買市場多余的外匯，形成大量外匯占款，成為貨幣被動投放過多的根源。壓低匯率有帶來大量熱錢涌入，需要投放更多人民幣來維持市場低匯率。

市場新增貨幣數(shù)量=新增基礎貨幣×貨幣乘數(shù)

外匯交易中心商品出口外匯流入商品進口外匯流出余額

新增外匯儲備少，新增基礎貨幣少，新增貨幣少，如果低于經(jīng)濟發(fā)展所需，相安無事，還可補充發(fā)行一定數(shù)量貨幣。

作為世界上第一大貿(mào)易國和第一大外匯儲備國，外匯占款使得貨幣供應超過實體經(jīng)濟的需要，沖銷有限，導致貨幣過量。

2009年之后,中國為拉動經(jīng)濟增長大量投資項目，主動超發(fā)貨幣。2009年固定資產(chǎn)投資增長高達30%（三）超發(fā)貨幣投向房地產(chǎn)，導致社會資金過度集中，帶來房地產(chǎn)市場風險與社會融資成本提高。溫總理多次提到中央政府不會放松房地產(chǎn)調(diào)控，強調(diào)“房價仍遠遠沒有回歸到合理水平”。他表示最重要的測量指標是房價收入比。橫向比

美國住房和城市發(fā)展部：

全美2010年11月共售出新房29萬套，均價21.3萬美元（含地價）、平均建筑面積303平方米、平均占地面積1416平方米。

2009年美國從業(yè)人員人均年收入43460美元，平均5年就可以買一套300多平方米的新房。

租售比（租金房價比）：

一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232。

即使近期租金大幅上漲后，北京租價比保持在1:500——1：600（月租）左右

燕郊的極端個例租售比達1：1200。

房屋：居住用途+投資用途

貨幣追逐投機市場的兩種特征1.持有期間不易變質(zhì)豆你玩姜你軍蒜你狠2.短期內(nèi)無法增加供應2013年房地產(chǎn)投資額86013億元，占GDP15.36%

長江商學院副院長、金融學教授陳龍：梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。

實際GDP平均漲幅：9.9%CPI平均漲幅：4.6%M2平均漲幅：21.0%

房價平均漲幅：10.7%(全國房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積)

說明房價上漲的最大驅(qū)動力并不是剛需，而是貨幣。房地產(chǎn)就像一塊巨大的海綿，現(xiàn)時逾60%的新廣義貨幣供應量流入商品房銷售。

2014年開始，房地產(chǎn)投資逐步下滑，房價松動。邏輯線：收入分配不均衡福利水平不高內(nèi)需不旺盛，前期靠出口，后期靠投資貨幣超發(fā)，尋找投資方向房地產(chǎn)價格上漲，吸納大量社會資金，抬高社會融資成本經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，增長乏力3外部環(huán)境（一）美國復蘇——競爭美國持續(xù)復蘇，奧巴馬大力推動制造業(yè)回流。美國的創(chuàng)新能力與生產(chǎn)效率高，產(chǎn)品國際競爭力強，出口將增加，美元匯率持續(xù)上漲。美國聯(lián)邦儲備委員會，2014年9月17日公布退出量化寬松政策的新原則，并于10月29日正式退出QE。美國就業(yè)形勢好轉(zhuǎn)，美聯(lián)儲明確將于2015年內(nèi)提高聯(lián)邦基金利率，升至1.25%至1.5%，吸引大量資金流回美國。（二）日本

日本2012年底后在安倍經(jīng)濟學的刺激下經(jīng)濟出現(xiàn)了短暫的復蘇跡象，GDP保持連續(xù)四個季度的增長。2014年4月調(diào)整消費稅率后，經(jīng)濟形勢出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，2014年第二季度，日本實際GDP按季環(huán)比年率收縮6.78%，日本7月全國CPI年率升幅達3.4%，7月失業(yè)率升至3.8%。

長期來看，城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成、人口老齡化、消費需求低迷以及為社會福利支出而不斷增長的政府債務等一系列問題未根本改善的弊端仍掣肘著日本未來的經(jīng)濟表現(xiàn)。貨幣過度寬松而自身消費能力不足，復蘇必將不可持續(xù)。2013年中日關系趨緊，從釣魚島爭端到日本修憲，再到東海防空識別區(qū)的設立和參拜靖國神社，中日對抗的升級直接導致“政冷經(jīng)涼”的局面，直接影響我國與日本之間的貿(mào)易發(fā)展。（三）歐洲國家持續(xù)低迷（四）東盟2013年我國與東盟雙邊貿(mào)易額4436.1億美元，增長10.9%，2014年貿(mào)易額為4803.94億美元，同比增長8.3%。

變數(shù)：緬甸發(fā)生內(nèi)戰(zhàn)，泰國政局動蕩；中國與越南菲律賓的關系依然沒有解凍。（五）對中國的影響

影響我國貨幣與貿(mào)易兩大部分。人民幣相對美元貶值，國際投資者重新配置其資產(chǎn)，熱錢開始流出；國際出口需求不穩(wěn)；

加上國內(nèi)人力和其他生產(chǎn)成本上升,我國外貿(mào)長期快速增長的動力缺失。全球經(jīng)濟的問題：貨幣過于寬松

美國前兩次量化寬松，就業(yè)率無增長，房價繼續(xù)下跌，金融機構(gòu)盈利回復，因為大量資金進入新興市場國家炒作。

三重獲利機制，吸引熱錢涌入，更刺激中國通脹和資產(chǎn)價格上漲。利差匯率上漲資產(chǎn)泡沫世界金融危機1.國外民主制度下，福利擴大化2.中國的作用：美食+麻醉劑

新常態(tài)：習近平我國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，我們要增強信心，從當前我國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)。新常態(tài)意味著經(jīng)濟發(fā)展相對穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長速度適宜結(jié)構(gòu)優(yōu)化社會和諧

4政策走向

宏觀經(jīng)濟當務之急：1.外匯儲備與貿(mào)易盈余的不匹配，表明大量資金外流，引發(fā)M2減少趨勢。2.外匯占款與信用擴張帶來的貨幣投放量減少，通過何種方式投放貨幣保證M2的穩(wěn)定與可控。3.如何避免資金被用于投機和投資，而是有效地以低成本方式供應于實體經(jīng)濟，引導利率下行，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。（一）大規(guī)模貨幣刺激的可能性下降周小川：中國央行歷來強調(diào)貨幣政策調(diào)控的主要目標是低通脹率、經(jīng)濟增長、新增就業(yè)、國際收支平衡。這四個目標的權重會動態(tài)調(diào)整，因為經(jīng)濟有較正常時，也有全球經(jīng)濟危機的時候，在不同情況下，目標權重會發(fā)生變化，但通常情況下，對于央行來說，通脹目標更重要，未來貨幣政策也不大可能會把就業(yè)當為最主要的目標。

國務院有考慮經(jīng)濟增速在什么區(qū)間內(nèi)屬正常范圍，貨幣政策的制定考慮了增長率，如果經(jīng)濟增長率完全偏離了目標，貨幣政策會采取微調(diào)或是大一點的調(diào)整。

李克強：“不采取短期刺激措施，不擴大赤字，不超發(fā)貨幣”，2013年廣義貨幣M2增長縮小到近年來最低的13.6%，2014年12.2%（11%？），2015年目標為12%。

“如果我們放松貨幣政策，多發(fā)赤字，那就像抱薪救火，薪不盡，火不滅。”

主動超發(fā)貨幣的可能性減少。

李克強2014年非洲之行：“從中國來說，如果整體上貿(mào)易不平衡，會給我們宏觀經(jīng)濟調(diào)控帶來極大的壓力，我這里也坦率的說，比較多的外匯儲備已經(jīng)是我們很大的負擔，因為它要變成本國的基礎貨幣，會影響通貨膨脹?！薄爸蟹讲粌H不追求這種不平衡，而且將努力采取措施予以改善。

”

壓低匯率出口的可能性也在減少。（二）多樣化靈活化供應貨幣1.定向降準政策：2014年多次調(diào)低縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準備金率，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行也下調(diào)存準率0.5個百分點。同時，財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司也下調(diào)存準率0.5個百分點。后來還將定向降準擴展至包括興業(yè)銀行、民生銀行、招商銀行、寧波銀行等股份制銀行。2.創(chuàng)新的貨幣投放方式短期流動性調(diào)節(jié)工具(SLO)：超短期的逆回購。抵押補充貸款(PSL):通過商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)從央行獲得融資的利率，直接為商業(yè)銀行提供一部分低成本資金，引導中期利率。

常備借貸便利（SLF):以抵押方式發(fā)放，期限為1-3個月，利率水平根據(jù)貨幣政策調(diào)控、引導市場利率的需要等綜合確定。中期借貸便利（MLF）：類似于SLF，期限3個月，要求各行投放三農(nóng)和小微貸款。

以上都提供較低成本的短期資金，彌補市場流動性，同時確保資金可靈活收回，避免失去流動性控制的主動權。3.使用短期不可逆的降息降準手段彌補外匯占款減少帶來的流動性缺口。2014年末，我國外匯占款27萬億元，全年增加6410億元，同比少增了2.12萬億元。

2014年11月22日降息。2015年2月5日降準。2015年3月1日降息。通過降息降低整個社會融資成本，提高流動性。通過降準釋放一部分資金入市。2月金融機構(gòu)新增外匯占款環(huán)比回升至422.15億元，結(jié)束了連續(xù)兩個月負增長的格局。降息降準壓力稍減。2015年4月20日降準1%.

困局依舊：從疲弱經(jīng)濟增長和低迷通脹來看，貨幣政策理應更加寬松。而高層領導“降低融資成本”的要求也給央行帶來了很大寬松壓力。

另一方面，央行也有理由對貨幣政策放松保持謹慎。因為寬松貨幣政策只能在短期內(nèi)發(fā)揮“維穩(wěn)”的作用，但會在長期留下很多副作用。貨幣政策的放松還會降低結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力，甚至“固化”經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。

（三）簡政放權，鼓勵創(chuàng)業(yè)，改善民生向促改革要動力，向調(diào)結(jié)構(gòu)要助力，向惠民生要潛力。1.簡政放權：2013年，分批取消和下放了416項行政審批等事項，修訂政府核準的投資項目目錄，推動工商登記制度改革。擴大“營改增”試點，取消和免征行政事業(yè)性收費348項，減輕企業(yè)負擔1500多億元。全國新注冊企業(yè)增長27.6％，民間投資比重上升到63％。

2014年，取消和下放246項行政審批事項，取消評比達標表彰項目29項、職業(yè)資格許可和認定事項149項，再次修訂投資項目核準目錄，大幅縮減核準范圍，下放核準權限，減少投資項目前置審批，放寬民間投資市場準入

。著力改革商事制度，新登記注冊市場主體達到1293萬戶，其中新登記注冊企業(yè)增長45.9%，形成新的創(chuàng)業(yè)熱潮。2.放開市場空間，鼓勵民間投資與創(chuàng)業(yè)。

推廣使用政府與社會資本合作模式，鼓勵社會資本參與城市基礎設施等公益性事業(yè)投資和運營（PPP）；剝離融資平臺公司政府融資職能，弱化政府投資能力。

提出大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，擴大就業(yè)、增加居民收入，促進社會縱向流動和公平正義。

對小微企業(yè)減免增值稅和營業(yè)稅。小微企業(yè)范圍的上限，已經(jīng)由年應納稅所得額6萬元較大幅度提高到10萬元；雇傭失業(yè)人員減稅。

鼓勵電子商務發(fā)展，著力促進農(nóng)村電商。

3.改善民生促進消費。

“中國13億人是世界上最大的消費市場，也是“需求的富礦”。隨著民生的改善，內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用將不斷增強”。

2014年，統(tǒng)一城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險制度，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平提高10%。新開工保障性安居工程740萬套，基本建成511萬套。全面建立臨時救助制度，城鄉(xiāng)低保標準分別提高9.97%和14.1%，殘疾軍人、烈屬和老復員軍人等優(yōu)撫對象撫恤和生活補助標準提高20%以上。

提高家庭經(jīng)濟困難學生資助水平，國家助學貸款資助標準大幅上調(diào)。中等職業(yè)學校免學費補助政策擴大到三年。全國財政性教育經(jīng)費支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例超過4%。

城鄉(xiāng)居民大病保險試點擴大到所有省份，疾病應急救助制度基本建立，全民醫(yī)保覆蓋面超過95%。

（四）投資刺激經(jīng)濟1)產(chǎn)能與資金輸出。

“一帶一路”戰(zhàn)略與亞太自貿(mào)區(qū)。亞洲基礎設施投資銀行，總部設在北京，法定資本1000億美元，中國出資500億。

推銷高鐵，印度德里與欽奈之間修建1750公里高鐵線路可行性報告由中國方面出資進行，俄羅斯擬建莫斯科到北京高鐵

投資600億美元

。

在不搞強刺激、大放水等前提下，“一帶一路”投資資金計劃近萬億，可能主要來自三個渠道：債務置換盤、PPP和亞投行。

2）加大基礎設施投資，2014年國家發(fā)改委已批復的鐵路項目投資總額達11165.39億元；2015年安排8000億規(guī)模；核電建設，中西部和貧困地區(qū)鐵路建設與特高壓輸電系統(tǒng)建設都在提速。3）推進基礎設施建設和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶建設取得重要進展。4）發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用

；5）促進貿(mào)易便利化推動進出口穩(wěn)定發(fā)展的措施，自貿(mào)區(qū)的建設提速；（五）金融制度改革1.推進利率市場化，擴大金融機構(gòu)利率自主定價權。2.穩(wěn)步推進由民間資本發(fā)起設立中小型銀行等金融機構(gòu)，引導民間資本參股、投資金融機構(gòu)及融資中介服務機構(gòu)。3.促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，完善金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，密切監(jiān)測跨境資本流動，守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險的底線。4.建立存款保險制度，健全金融機構(gòu)風險處置機制。5.加快發(fā)展多層次資本市場，推進股票發(fā)行注冊制改革，規(guī)范發(fā)展債券市場。6.保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，擴大匯率雙向浮動區(qū)間，推進人民幣資本項目可兌換?？赡苄Ч?.銀行間競爭加劇，資金成本上升，利潤下降。2.企業(yè)貸款方式多樣化，成本下降，尤其是中小型企業(yè)。3.打破金融壟斷，提高群眾與企業(yè)的收入。4.國際貿(mào)易趨向平衡。

針對地方債務，創(chuàng)新和完善地方政府舉債融資機制。允許地方發(fā)行市政債，保障符合條件的在建項目后續(xù)融資。今年地方政府債券發(fā)行額度為6000億元，其中1000億元為專項債券。

國務院批準，財政部下達了今年共計1萬億的地方政府債券置換存量債務額度，將地方即將到期債務通過更低成本更長周期的債務進行置換。同時今年常規(guī)發(fā)行6000億預算地方債。

要求各地優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，2015年1月國辦印發(fā)《關于進一步做好盤活財政存量資金工作的通知》，出臺十項措施盤活存量財政資金，提高使用效率。

（六）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

2014年兩會，李克強：“對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進行調(diào)控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?015年政府工作報告：“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

”

住建部政策研究中心主任秦虹：今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策相對簡單：一是分類調(diào)控，中央政府不會出一刀切政策，過去一刀切政策比較多；二是今后不會提考核地方政府房價控制目標，盡可能減少行政干預市場。2014年，限購限貸逐步放松

除一線城市和三亞外，全部放松限購。9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》：對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，可享受首套房貸款政策，有機會享受“首付三成、貸款利率七折”的優(yōu)惠。2015年

改善性需求逐步釋放

330新政：六部門連發(fā)三文，松綁樓市調(diào)控政策。二套房首付降至四成，首套房公積金貸款首付降至兩成，二套房公積金貸款首付降至三成，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

各地紛紛提高公積金貸款額度。

救市：確實如此。樓市低迷，引發(fā)實體經(jīng)濟支撐不足，地方債務危機惡化。通過鼓勵二手房交易，降低改善性需求門檻，增加公積金支持，使得房地產(chǎn)交易活躍。

泡沫：不必過慮。放松少許杠桿，沒有加多杠桿。宏觀面上沒有大規(guī)模的貨幣增加，同時資金更多進入股市。2015年3月25日,國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》【明確！商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源】整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)?！拘绿岱?！未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用】房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導這類用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。【重磅！住房供應偏多市縣住宅用地供應要減少】對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)間：

上限：不能通過大量投放貨幣導致房地產(chǎn)暴漲，抬高社會融資成本，導致經(jīng)濟轉(zhuǎn)型無法繼續(xù)。

下限：避免貨幣過緊與行政性限制手段過多，導致房地產(chǎn)市場低迷，政府收入下降過快，誘發(fā)債務危機。

當前政府在尋找一種平衡，不增發(fā)貨幣避免通脹，同時又避免經(jīng)濟過快下滑導致地方債務危機爆發(fā)。

關鍵：房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)化發(fā)展。

到了行政性調(diào)控退出之時調(diào)控引發(fā)大量政策性離婚的尷尬（七）股市啟動撬動資金流動