菏澤調(diào)研匯報(bào)本次前去山東菏澤調(diào)研的重要目的是，理解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。一、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境菏澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在剛剛起步，至今才剛剛走上規(guī)范化運(yùn)行的道路。其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要集中于東西兩個(gè)方向，東區(qū)為市政府所在地、西區(qū)為區(qū)政府所在地。同步，菏澤火車站位于菏澤市東區(qū)，政府將東區(qū)作為形象工程，大力發(fā)展東區(qū)都市，導(dǎo)致東區(qū)都市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，而西區(qū)房地產(chǎn)則相對(duì)落后。至于南北方向，房地產(chǎn)發(fā)展滯后。目前菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)處在滯銷階段，其原因如下：1、受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊；由開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所導(dǎo)致的房地產(chǎn)發(fā)展放緩，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)波及到菏澤。菏澤房地產(chǎn)雖然相對(duì)落后，不過(guò)這幾年，政府大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，人民對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度提高，因此在9月房地產(chǎn)銷售也開(kāi)始出現(xiàn)滯銷狀況。2、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人民收入較低，房?jī)r(jià)高于大多數(shù)人所能接受的范圍;就本次調(diào)研所見(jiàn)，菏澤市市區(qū)面積較小，都市化進(jìn)程較為緩慢，都市商業(yè)較為落后。菏澤市流感人口少，房地產(chǎn)的消費(fèi)群體基本由當(dāng)?shù)丶昂蕽墒兴茌牭目h內(nèi)人口構(gòu)成，而當(dāng)?shù)毓ば诫A層的月收入在1000元左右，政府公務(wù)員月收入在1200元左右。之前房?jī)r(jià)較低的時(shí)候，由于對(duì)購(gòu)房理念的大力宣傳，部分工薪階層對(duì)房?jī)r(jià)還能接受，使得成為菏澤市房產(chǎn)銷售的旺季，也就是如此，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，平均每平米上漲1000多元。如今的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)工薪階層所能承受的范圍之內(nèi)，不少購(gòu)房者問(wèn)詢房?jī)r(jià)后均表達(dá)價(jià)格太高，無(wú)力購(gòu)置；3、部分可購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望；菏澤部分購(gòu)房者為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、外出打工者及菏澤縣里較為富裕的人群等。該人群購(gòu)房大多為第二次或多次購(gòu)房，相對(duì)于菏澤的工薪階層，所能接受的價(jià)格幅度相對(duì)寬裕，雖然常常出入售樓處征詢，不過(guò)由于大環(huán)境等原因，導(dǎo)致該類購(gòu)房者也開(kāi)始持幣觀望。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)流通不暢；菏澤二手房市場(chǎng)極其不發(fā)達(dá)，其二手房企業(yè)只有華陽(yáng)房產(chǎn)一家。二手房企業(yè)的稀缺，證明房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的流通十分有限。一種不夠流通的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，項(xiàng)目的不停開(kāi)發(fā)很輕易導(dǎo)致供過(guò)于求的現(xiàn)象產(chǎn)生。5、由于之前菏澤樂(lè)園房地產(chǎn)企業(yè)攜巨款潛逃，導(dǎo)致菏澤購(gòu)房者對(duì)購(gòu)置期房產(chǎn)生恐驚心理；受到房地產(chǎn)不景氣的影響，菏澤也開(kāi)始出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的狀況，已經(jīng)有個(gè)別項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)商整體發(fā)售。三個(gè)多月前，菏澤樂(lè)園房地產(chǎn)企業(yè)攜巨款潛逃，使得原本不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)更增長(zhǎng)了些許恐慌情緒。不少購(gòu)房者現(xiàn)今已不考慮期房，而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售重要還是期房性質(zhì)，使得不少開(kāi)發(fā)商在期房銷售上遇阻。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格東區(qū)（均價(jià)）南華康城高層4200元/㎡盛世豪庭高層3000元/㎡燕龍陽(yáng)光城多層3000元/㎡高層3500元/㎡中達(dá)好望角高層3200元/㎡怡荷園多層3500元/㎡老城區(qū)（均價(jià)）香格里拉多層2800元/㎡香榭里多層2800元/㎡西區(qū)（均價(jià)）中富奧斯卡春城多層2600元/㎡高層3000元/㎡景昀苑多層2500元/㎡目前菏澤項(xiàng)目重要集中在東區(qū)，西區(qū)由于配套及公共交通落后，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)較少，而老城區(qū)由于土地較少、拆遷困難使得老城區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至少。菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，200畝左右的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾褜俅蟊P，多數(shù)項(xiàng)目戶型較差，規(guī)劃布局多以兵營(yíng)式排布，外立面簡(jiǎn)樸，缺乏小區(qū)配套設(shè)施，樓盤整體質(zhì)量不高。目前菏澤市場(chǎng)上在售有一定規(guī)模的項(xiàng)目大概16—18個(gè)左右，其他不少小項(xiàng)目沒(méi)有列為調(diào)研對(duì)象。從以上價(jià)格表中可以看出，菏澤的房?jī)r(jià)東高西低。重要原因是政府大力發(fā)展東區(qū)，東區(qū)地價(jià)較高。這里拿東區(qū)南華康城與西區(qū)中富奧斯卡春城為代表作比較。兩者分別為東西區(qū)最具代表的樓盤，也是東西區(qū)價(jià)格較高品質(zhì)很好，最為菏澤市場(chǎng)所接受的樓盤。南華康城以180萬(wàn)/畝在東區(qū)拿地，同年，中富奧斯卡春城只用了25萬(wàn)/畝就在西區(qū)買得土地。同理，導(dǎo)致東、西房?jī)r(jià)價(jià)格有著1000元左右的差距。由于時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，菏澤土地價(jià)格也有所下降。如下是近期土地拍賣的目錄：3月18日編號(hào)土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)條件出讓年限投資強(qiáng)度規(guī)定競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）起始價(jià)（萬(wàn)元/畝）加價(jià)幅度(萬(wàn)元/畝)容積率建筑密度綠地率-01牡丹區(qū)曹州路以南、重慶路以西、昆明路以東、景韻苑小區(qū)以北商業(yè)居住地塊一≤1.8且≥1.4地塊二≤3.2且≥1.7地塊一≤32%地塊二≤30%地塊一≥28%地塊二≥32%商業(yè)40年居住70年元/㎡以上3000121-02開(kāi)發(fā)區(qū)都莊新村以南、殘聯(lián)以西、菏澤大劇院以東、永昌路以北15568商業(yè)居住（兼容公寓式酒店）地上≤3.0且≥2.0地下≤1.0≤28%≥30%商業(yè)40年居住70年元/㎡以上10005012月10日編號(hào)土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)條件出讓年限投資強(qiáng)度規(guī)定競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）起始價(jià)加價(jià)幅度容積率建筑密度綠地率-1開(kāi)發(fā)區(qū)菏商路以東,菏關(guān)高速公路以南10037交通設(shè)施用地(加油、加氣站)≤0.6≤32％≥30%40年元/㎡以上1200100萬(wàn)元/畝1(萬(wàn)元/畝)-3開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)城路以北,前石堂村以東,自然路以南,菏澤市金隆食品有限企業(yè)以西7093居住≤1.8且≥1.3≤30%≥35%70年元/㎡以上150180萬(wàn)元10(萬(wàn)元/次)-5菏澤市牡丹區(qū)人民劇院以北,東方紅大街以南,廣福街以西4834經(jīng)營(yíng)性文化用地≤1.7≤42%50年元/㎡以上17030萬(wàn)元/畝1(萬(wàn)元/畝)三、分析菏澤市的遷入人口重要以省內(nèi)為主，省外人口的比例較小，充足闡明都市的對(duì)外開(kāi)放程度還不夠。此外，都市的遷出人口明顯不小于遷入人口，這一點(diǎn)在很大程度上制約了都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出明顯的自產(chǎn)自銷特點(diǎn)。當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)落后，房地產(chǎn)流通不暢，證明投資性需求在當(dāng)?shù)叵喾Q有限。而菏澤市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，經(jīng)隨機(jī)的問(wèn)詢調(diào)查，菏澤為山東最窮市已經(jīng)深入人心，人民生活水平不高，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，項(xiàng)目戶型多以110—140左右，戶型較大使得總價(jià)較高，導(dǎo)致需求市場(chǎng)的有效購(gòu)置力勁頭局限性。原定于的建設(shè)計(jì)劃是172.8萬(wàn)平方米，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)停工或是停盤。新盤的建設(shè)加上老盤的遺留，導(dǎo)致菏澤相稱數(shù)量的商品房面積積壓，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，仍然輕易出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求的脫節(jié)現(xiàn)象。而為了對(duì)應(yīng)政府的號(hào)召，加大保障性住房的建設(shè)，目前到處保障性住房已完畢兩處的建設(shè)。對(duì)于自身經(jīng)濟(jì)落后的菏澤市來(lái)說(shuō)，保障性住房的竣工勢(shì)必對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。菏澤樓市這幾年購(gòu)置力有所提高，價(jià)格上漲較快，開(kāi)發(fā)商從中看到了機(jī)會(huì)，不過(guò)購(gòu)置力的限制，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)反而導(dǎo)致了樓盤的滯銷。雖然各大開(kāi)發(fā)商均表達(dá)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，不過(guò)也表達(dá)上漲空間已經(jīng)基本不大。從各售樓處的調(diào)研來(lái)看，目前菏澤任存在一定的剛性需求，不過(guò)作為菏澤最佳的樓盤南華康城，從開(kāi)盤銷售至今也就賣