不動(dòng)產(chǎn)的善意取得案例「案情介紹」某縣某村居民王某于1997年3月申請(qǐng)到一塊宅基地，決定建造一棟二層共12間房屋的樓房。同年7月，王某因資金不足，遂找到鄰居劉某借款，雙方書面合同約定，劉某借給王某8萬(wàn)元建房，1年后如王某不能歸還本金和利息8千元，則房屋為雙方共有，各人得一半房屋;且該房建成后，王某要留出幾間給劉某堆放雜物。1998年3月該房建成，王某將第二層的三間房交給了劉某。同年4月初，王某在登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，將產(chǎn)權(quán)登記為自己?jiǎn)为?dú)所有。同年7月底，王某因到期不能償還借款，劉某提出要按原協(xié)議分割房屋，雙方各得一半，并要求辦理登記手續(xù)，王某表示同意，并且又在一層撥出三間房給劉某，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。劉某也未實(shí)際搬進(jìn)該房。同年10月，王某找到于某，提出愿以22萬(wàn)元出售該房屋，并向于某出示了房屋產(chǎn)權(quán)證，于某表示同意購(gòu)買。同年10月底，王某收到于某交付的房款后，將自己占用的房屋全部交給了于某，并到劉某家要求償還借款本金，同時(shí)要求劉某為于某騰房。劉某認(rèn)為該房已屬于他和王某共有，王某無(wú)權(quán)將該房全部賣給于某。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，劉某遂在法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)王某與于某之間的轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議無(wú)效?！笇徟薪Y(jié)果」法院經(jīng)依法開(kāi)庭審理，認(rèn)定該房屋應(yīng)確認(rèn)為王某和劉某雙方共有，王某單獨(dú)轉(zhuǎn)讓該房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但由于于某購(gòu)買該房屋時(shí)是善意無(wú)過(guò)失的，因此于某可基于善意取得制度獲得該房屋的所有權(quán)。故某縣法院于99年2月作出判決，駁回劉某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定王某與于某之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為有效，同時(shí)判決王某于判決生效之日起10日內(nèi)給付劉某售房所得50%即11萬(wàn)「本案評(píng)析」本案中王某因無(wú)足夠的資金建房，遂找鄰居劉某借款。雙方訂立了一份書面合同，合同中規(guī)定，1年后如王某不能歸還本金和利息，則房屋為雙方共有，各人得一半房屋。該協(xié)議內(nèi)容是由借款和以房抵債合同及借房合同構(gòu)成的，那么這些合同內(nèi)容是否合法、有效?我們認(rèn)為它們是有效的。其根據(jù)在于：從借款內(nèi)容來(lái)看，公民借款建房是公民之間互助建房的主要形式，國(guó)家是允許的。更何況雙方在合同中規(guī)定的10%的年借款利息并不多，不違反國(guó)家的有關(guān)利率標(biāo)準(zhǔn)。盡管在王某不能償還本金時(shí)，劉某獲得一半房屋的所有權(quán)，對(duì)其十分有利，但這不屬于高利貸，因?yàn)殡p方是互助建房，且考慮到王某實(shí)際投入建房的資金基本上相等于劉某的借款，劉某即使獲得一半產(chǎn)權(quán)，也是合理的。從以房抵債合同來(lái)看，也是有效的。一方面，該規(guī)定并非留質(zhì)契約。所謂留質(zhì)契約，是指抵押人和抵押權(quán)人事先約定，在債務(wù)清償期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有。依據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第40條的規(guī)定，留質(zhì)契約是無(wú)效的。本案中，王某在與劉某訂立借款合同時(shí)，并未將建造的房屋全部抵押給劉某，也談不上事先移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)問(wèn)題;另一方面，合同規(guī)定，如果王某一年后不能向劉某償還本息8萬(wàn)8千元，房屋由王某和劉某各得一半，該規(guī)定對(duì)雙方并非顯失公平，并未使王某蒙受明顯損失。畢竟，如果劉某不借給王某資金建房，王某根本無(wú)力將房屋建造起來(lái)。從借房合同來(lái)看，依據(jù)王某和劉某之間的合同規(guī)定，房屋建成后。吳某要留出幾間給劉某堆放雜物。該規(guī)定實(shí)際上是借用房屋的合同規(guī)定，因?yàn)榉课萁ǔ珊?產(chǎn)權(quán)登記仍為王某所有，劉某只是以使用人的身份借用該房；而并未對(duì)房享有所有權(quán)。當(dāng)然在王某不能到期償還本金以后，依據(jù)協(xié)議的規(guī)定，該房屋的所有權(quán)應(yīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)。由于公民之間無(wú)償借用房屋，完全是合法的，亦不存在無(wú)效因素。應(yīng)當(dāng)看到，劉某與王某之間的合同規(guī)定實(shí)際上是一個(gè)附條件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同，即以1年后王某能否還債作為房屋部分產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)協(xié)議生效的條件。如果所附條件成就，則房屋的一半產(chǎn)權(quán)應(yīng)移轉(zhuǎn)給劉某。如前所說(shuō)，該協(xié)議的內(nèi)容是合法有效的，因而一旦雙方約定的條件成就，則產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)生效。從本案來(lái)看，雙方對(duì)上述協(xié)議的規(guī)定并無(wú)異議，王某在債務(wù)清償期到來(lái)后（1998年7月底）確不能償還借款，劉某提出要按協(xié)議分割房屋，雙方各得一半，并要求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，王某表示同意，并且又在一層撥出三間房給劉某。可見(jiàn)雙方已經(jīng)實(shí)際履行產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)協(xié)議，但是雙方一直未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)登記仍記載王某為房屋的所有權(quán)人，那么，王某實(shí)際分割給劉某的一半房屋是否已移轉(zhuǎn)了所有權(quán)?這確實(shí)是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。我們認(rèn)為，該一半房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了移轉(zhuǎn)。其根據(jù)在于：第一，該一半房屋已經(jīng)根據(jù)王某的意志交付給劉某，在王某實(shí)際分割房屋時(shí)，在一層撥出三間房給劉某，加上原來(lái)已借給劉某的三間房，王某已經(jīng)交付了一半的房屋給劉某。第二，劉某已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了占有、使用，只是因各種原因，劉某并未實(shí)際搬進(jìn)住房，但在這些房間中堆放了一些雜物。第三，在分割房屋時(shí)，劉某已提出要辦理變更登記手續(xù)，但王某故意拖延不辦?？梢?jiàn)，主要是因王某的過(guò)錯(cuò)而未辦理變更登記手續(xù)。從實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)一向認(rèn)為，在房屋已經(jīng)實(shí)際交付給買受人，而因出賣人的原因未能登記的情況下，應(yīng)該保護(hù)善意的買受人，確認(rèn)其具有所有權(quán)。我們認(rèn)為這一經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案也是適用的。如果不保護(hù)真正的權(quán)利人即劉某，不能體現(xiàn)法律保護(hù)善意當(dāng)事人的利益的精神，也會(huì)縱容惡意的規(guī)避法律的行為。問(wèn)題在于，盡管要承認(rèn)劉某對(duì)已實(shí)際分割給他的一半房屋享有所有權(quán)，但如果王某非法轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，買受人于某出于善意，能否取得對(duì)該房屋的所有權(quán)?一般認(rèn)為，善意取得與動(dòng)產(chǎn)占有的公信力有關(guān)。動(dòng)產(chǎn)以交付獲得公信力，并移轉(zhuǎn)所有權(quán)，故善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，因不動(dòng)產(chǎn)的取得以登記為條件，不動(dòng)產(chǎn)的登記將使不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)具有外部表征。如果權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出示權(quán)利證書，因此不發(fā)生第三人不知情的“善意”問(wèn)題，而買受人在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)也必須查驗(yàn)登記文件中所記載的權(quán)利人，這樣非權(quán)利人也很難處分屬于他人的財(cái)產(chǎn)，因此不動(dòng)產(chǎn)一般不適用善意取得制度。然而，在本案中，盡管登記文件和產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為王某，但因劉某對(duì)一半房屋所享有的所有權(quán)應(yīng)受到保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)辦理變更產(chǎn)權(quán)登記，因此也發(fā)生了王某無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。這并非登記本身有錯(cuò)誤，而是因?yàn)殡p方應(yīng)當(dāng)辦理登記而未辦理、法律又應(yīng)當(dāng)保護(hù)真正的權(quán)利人，由此需要認(rèn)定劉某享有一半所有權(quán)，而王某處分整個(gè)房屋的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，這就涉及到是否應(yīng)允許金某根據(jù)善意取得制度而獲得對(duì)該房屋的所有權(quán)的問(wèn)題-換言之，不動(dòng)產(chǎn)是否可以適用善意取得制度。我仍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)適用善意取得制度，其根據(jù)在于：一方面，既然不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三入取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。本案中，于某購(gòu)買該房屋時(shí)是否是善意的?我們認(rèn)為于某是善意且無(wú)過(guò)失的。一方面王某找到于某商議賣房一事時(shí)，吳某向于某出示房屋產(chǎn)權(quán)證等證明文件，這些證件都可證明王某為房屋權(quán)利人，并使于某很難懷疑有他人對(duì)該房屋也享有權(quán)利。盡管劉某已經(jīng)使用了部分房屋，但因?yàn)閯⒛巢⑽窗徇M(jìn)去使用，而只是堆放了一些雜物，因此也很難使于某想到該房屋并非為王某單獨(dú)所有。另一方面，王某提出的價(jià)格（22萬(wàn)元）也是房屋市價(jià)，從該價(jià)格中不能使于某對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生疑問(wèn)。總之，我們認(rèn)為，因于某購(gòu)買該房屋時(shí)出于善意，因而可依善意取得制度取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。劉某只能要求王某賠償因其無(wú)權(quán)處分而給劉某造成的損失，而不能請(qǐng)求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓房屋的行為無(wú)效，并要求王某返還房屋。最后需要指出的是，劉某能否因王某出售房屋時(shí)侵害其作為共有人而享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而要求確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效?我們認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第78條規(guī)定，“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”可見(jiàn)其他共有人僅在按份共有人出售其份額時(shí)才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。該條允許任何共有人在其他共有人處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。然而，許多學(xué)者認(rèn)為，該條實(shí)際上已被《民法通則》第78條所替代。如果這樣理解，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅適用于處分應(yīng)有份額的情況。而在本案中，當(dāng)王某將房屋實(shí)際分割出一半給劉某以后，就整個(gè)房屋來(lái)說(shuō)，應(yīng)為王某和劉某共有，但對(duì)實(shí)際分割給劉某