第五章成本法重點(diǎn)提示：成本法概念；成本法中“成本”的含義；成本法的基本公式及其具體內(nèi)容；成本法的適用范圍；成本法評估步驟；重置價(jià)格與重建價(jià)格的含義及其求取方法；建筑物折舊的求取方法第一節(jié)成本法基本原理一、成本法的概念（一） 成本法（costapproach）成本法，是指求取估價(jià)對象在估價(jià)期日時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的實(shí)質(zhì)是：通過對估價(jià)對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對象整體的市場價(jià)格。所以采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價(jià)格又稱作積算價(jià)格。（二） 成本（cost）成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（1） 經(jīng)濟(jì)成本。成本法所采用的“成本”是不動產(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，即經(jīng)濟(jì)成本，包括建造成本、一切合理必要的費(fèi)用、稅費(fèi)及應(yīng)得的利潤等，并非人們通常認(rèn)為的成本，其實(shí)質(zhì)是一種價(jià)格。（2） 估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。成本法所指的成本并非歷史成本或賬面成本，也并非總是“現(xiàn)在”，也可能是過去。所以不能總是用現(xiàn)在或過去的成本代替估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格。（3） 消費(fèi)者的成本。成本法中的成本并非指開發(fā)商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最終消費(fèi)者的成本，以這種成本為基礎(chǔ)評估出來的價(jià)格才能保證其科學(xué)性和公正性。（4） 客觀成本。重新購建價(jià)格不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會一般的公平耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。二、 成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)，可以分從賣方的角度和從買方的角度兩方面來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。即不動產(chǎn)的價(jià)格是基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體而言，是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)建造該不動產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)；如果低于該代價(jià)，他就會虧本。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支出的最高價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該不動產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造（或者委托他人開發(fā)建造）不動產(chǎn)。三、 成本法的基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為:新開發(fā)的土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增益）X修正系數(shù)（二）適用于新建不動產(chǎn)的基本公式在新建不動產(chǎn)的情況下，成本法的基本公式為：新建不動產(chǎn)的價(jià)格=購置土地價(jià)格+建造建筑物價(jià)格式中：購置土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）X修正系數(shù)，可根據(jù)上述基本公式進(jìn)行測算。建造建筑物價(jià)格=直接成本+間接成本+正常利潤（三）建筑物重新購建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購建價(jià)格可采用成本法、比較法來求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：（1）單位比較法；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。三、估算建筑物折舊（一）建筑物折舊的概念這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)期日時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面：（1）物質(zhì)折舊；（2）功能折舊；（3）經(jīng)濟(jì)折舊。（二）求取建筑物折舊的方法建筑物折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：（1）年限法；（2）實(shí)際觀察法；（3）成新折扣法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。年限法年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。年限法中最主要的是直線法。直接法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計(jì)算公式為：C（1—R）C—SD^—D— =式中：.「——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊，在直線法中Dj是一個(gè)常數(shù)；C——建筑物的重新購建價(jià)格； 'S——建筑物的凈殘值（簡稱殘值），是指建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，不宜繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后可以收回的殘余價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的數(shù)額；N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；建筑物的殘值率，是凈殘值與重新購建價(jià)格的比率，即:R=—x100%C折舊基數(shù)。每年的折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為折舊率(用d來表示)，則有:d=—x100%Cx100%x100%有效經(jīng)過年數(shù)為,年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為:E=Dxtt=(C—S)—Nt=C(1—R)N式中：Et——有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物的折舊總額，其他字母含義同前。采用直線法計(jì)算建筑物現(xiàn)值(V)的公式為：V=C—Ett=C—(C—S)Nt=C[1—(1—R)一]N實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。較早建成的建筑物不一定損壞嚴(yán)重，其價(jià)值未必低；而新近建造的建筑物不一定維護(hù)良好，其價(jià)值未必高。這樣，實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場，直接觀察與估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)方面的折舊。成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：V=Cxq式中：q——建筑物的成新率(％)，C——建筑物的重新購建價(jià)格。成新折扣法主要用于同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式，按下列3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：用年限法計(jì)算成新率采用直線法計(jì)算成新率的公式為：q=[1-(1-R)—]x100%NN—n=[1—(1—R) ]x100%Nt=[1—(1—R) ]x100%t+n當(dāng)R=0時(shí)，則有：q=(1——)x100%

Nn=—x100%Nn= x100%t+n根據(jù)建筑物的建成年代對上述計(jì)算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合。采用實(shí)際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正，并說明修正的理由。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)屬于正常的，實(shí)際成新率與直線法計(jì)算出的成新率相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造的，實(shí)際成新率應(yīng)大于直線法計(jì)算出的成新率；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)較差的，實(shí)際成新率應(yīng)小于直線法計(jì)算出的成新率。折舊方法的綜合運(yùn)用估價(jià)人員有時(shí)可以同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法求得最終的結(jié)果，這是一種綜合運(yùn)用。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常先以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，這也是一種綜合運(yùn)用。求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價(jià)修正”。在會計(jì)上的，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為估價(jià)期日時(shí)的重新購建價(jià)格，因此，估價(jià)期日不同，C的值也不同。在會計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場價(jià)值相一致；在估價(jià)上，重新購建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場價(jià)值相一致。常常有這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會計(jì)賬目上折舊幾乎或早已提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。應(yīng)注意土地使用僅年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價(jià)中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，建造期不應(yīng)計(jì)入。四、求取積算價(jià)格通過以上分析，我們就可以運(yùn)用成本法公式求取不動產(chǎn)的積算價(jià)格：不動產(chǎn)積算價(jià)格=土地的重新購建價(jià)格+建筑物的重新購置價(jià)格-建筑物的折舊其中：土地的重新購建價(jià)格可分為土地重新取得價(jià)格和土地重新開發(fā)成本兩種情況：土地重新取得價(jià)格可通過市場比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法求??；土地重新開發(fā)成本可采用成本法求取。建筑物的重新購建價(jià)格可分為建筑物重置價(jià)格和建筑物重建價(jià)格兩種情況。建筑物的重新購建價(jià)格可采用單位比較法、