房地產(chǎn)企業(yè)成本核算西安中道財(cái)稅咨詢有限公司房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式收入開發(fā)成本期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地出讓金——國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉(zhuǎn)讓款——企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級(jí)市場(chǎng)）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3、相關(guān)稅費(fèi)（1）大市政配套費(fèi)市政公用設(shè)施配套費(fèi)及其他（2）契稅（3）耕地占用稅（4）土地使用費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)所得稅、土地增值稅區(qū)別（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）貨幣補(bǔ)償方式房地產(chǎn)公司入賬的合法有效憑證補(bǔ)償方為單位：補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為居民：補(bǔ)償協(xié)議，個(gè)人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為村民：補(bǔ)償協(xié)議，批文，補(bǔ)償花名冊(cè)，村委會(huì)收據(jù)案例國(guó)有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準(zhǔn)備在該土地開發(fā)項(xiàng)目，請(qǐng)問是購(gòu)買土地還是購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)？回遷安置部分房屋視同銷售，同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售的涉稅問題：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅營(yíng)業(yè)稅同其他稅種的差異B、補(bǔ)差價(jià)款處理——房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)給被拆遷戶（面積差或價(jià)差）計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)——被拆遷戶補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價(jià)差）抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、前期工程費(fèi)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。1、設(shè)計(jì)費(fèi)入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題2、勘探、測(cè)繪入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？3、三通一平費(fèi)用入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票4、施工圖審查費(fèi)5、招標(biāo)費(fèi)6、各種檢測(cè)費(fèi)7、監(jiān)理費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合同、發(fā)票、工程進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、決算報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告等。2、建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票審核是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具3、各項(xiàng)成本的合理性——同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營(yíng)業(yè)稅問題（3）甲供材處理方式（4）甲供設(shè)備的問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本5、建筑業(yè)混合銷售問題甲供材的混合銷售行為建筑業(yè)特殊混合銷售營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅，未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情況本條實(shí)際源自于國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知國(guó)稅發(fā)（2002）117號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅劃分問題納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入(不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營(yíng)業(yè)稅:(一)必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款為準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；(二)鋁合金門窗；(三)玻璃幕墻；(四)機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；(五)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。該條已廢止。拓展到建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等全部建筑業(yè)應(yīng)稅行為。四、關(guān)于納稅人問題本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人。納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)向營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目如果是納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)提供非自產(chǎn)貨物怎么辦？銷售非自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)怎么辦？核心問題是判斷到底屬于營(yíng)業(yè)稅的混合銷售還是增值稅的混合銷售。如果屬于增值稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營(yíng)業(yè)稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納營(yíng)業(yè)稅。案例一：建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務(wù)，合同約定為大包，總金額中包含材料、設(shè)備在內(nèi)，請(qǐng)問乙如何繳納營(yíng)業(yè)稅？案例二：某工程設(shè)備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設(shè)備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價(jià)1400萬，設(shè)備價(jià)款1200萬，安裝費(fèi)200萬，該公司為一般納稅人，請(qǐng)問如何納稅？案例三某消防設(shè)備公司為一般納稅人，且具備相應(yīng)施工資質(zhì)。該公司同房地產(chǎn)企業(yè)簽署工程施工合同，銷售自產(chǎn)消防設(shè)施同時(shí)提供安裝，請(qǐng)問應(yīng)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目建筑行業(yè)材料（設(shè)備）稅收政策對(duì)比表房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目三、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（1）入賬憑證合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目四、公共配套建造費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（1）項(xiàng)目基本完工時(shí)，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。財(cái)務(wù)、所得稅、土地增值處理差異（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套建造費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)部門合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減開發(fā)成本中的建安工程費(fèi)。（4）盈利性配套設(shè)施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目四、公共配套建造費(fèi)公共配套設(shè)施四種類別：——盈利性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象單獨(dú)作為核算對(duì)象，成本與收入配比。——非營(yíng)利性：公共配套非營(yíng)利性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)可能屬于全體業(yè)主，或無償贈(zèng)與地方政府和公用事業(yè)單位的，先統(tǒng)一歸集，后成本分配進(jìn)入開發(fā)對(duì)象?！潭ㄙY產(chǎn)性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象，進(jìn)入公司資產(chǎn)。——產(chǎn)權(quán)不明性：先統(tǒng)一歸集，明確后再處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目五、開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。（1）入賬依據(jù)項(xiàng)目部成立的合法文件；項(xiàng)目部人員確定的文件；項(xiàng)目部資產(chǎn)確定的文件；項(xiàng)目部辦公場(chǎng)所的文件。其他要求同管理費(fèi)用相關(guān)科目費(fèi)用。（2）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)核算（3）利息核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用資本化在房地產(chǎn)完工前計(jì)入開發(fā)成本。當(dāng)所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，停止借款費(fèi)用資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本分配共同成本實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用確定完工標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位工程成本計(jì)算銷售成本后續(xù)成本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積100畝，計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面25層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，地下人防車庫(kù)一個(gè)。二期80畝，規(guī)劃為多層6棟，高層4棟，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該企業(yè)成本對(duì)象如何劃分。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算成本對(duì)象：為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。會(huì)計(jì)核算成本對(duì)象、所得稅成本對(duì)象同土地增值稅清算項(xiàng)目可否不一致?房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算一、開發(fā)成本歸類（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算二、預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目分兩期，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象。在一期項(xiàng)目中修建休閑會(huì)所一座，造價(jià)2000萬元，該會(huì)所為整個(gè)一期二期整體配套設(shè)施。假設(shè)一期二期建筑面積相當(dāng)。一期項(xiàng)目計(jì)算成本時(shí)，如何扣除休閑會(huì)所成本？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算三、公共成本分?jǐn)偡椒?、占地面積法土地成本分?jǐn)偙仨毎凑照嫉孛娣e法2、建筑面積法單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施成本必須按照建筑面積法分?jǐn)偂?、直接成本法4、預(yù)算造價(jià)法借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算土地成本分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（樓座面積2.5畝），二期開發(fā)住宅樓四棟（樓座2.5畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（2.5畝），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（0.5畝）。道路、綠化共計(jì)10畝。土地面積如何分配？寫字樓：2.5/10×20=5畝住宅樓：2.5/10×20=5畝會(huì)所：2/10×20=4畝車庫(kù)：2.5/10×20=5畝物業(yè)：0.5/10×20=1畝物業(yè)和會(huì)所是公共配套設(shè)施，因此再同其他成本一起以建筑面積法分?jǐn)傊联?dú)立成