以華新國際的名義重塑牧馬山城市價值

錦繡尚郡項(xiàng)目營銷策劃報告目錄：

第一部分市場分析

第二部分項(xiàng)目分析

第三部分項(xiàng)目初步定位第四部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議

第五部分項(xiàng)目營銷推廣策略第一部分市場分析牧馬山認(rèn)知牧馬山是一個低密度純別墅的區(qū)域，具有非常好的坡地森林湖泊等自然資源以及國際高爾夫球場，因此在這里，體現(xiàn)的是一個高端階層的生活圈子。它所蘊(yùn)涵的生活方式以及休閑方式是一種“大雅之閑”，是一種區(qū)別于其它區(qū)域，區(qū)別于普通大眾的方式。北京的高檔別墅區(qū)——香山上海的高檔別墅區(qū)——佘山美國的高檔別墅區(qū)——比華利山成都的高檔別墅區(qū)——牧馬山“都市香格里拉”——都市：隨著成都的城市化進(jìn)程的擴(kuò)張發(fā)展，交通的不斷改進(jìn)，牧馬山區(qū)域已經(jīng)納入成都市區(qū)范疇內(nèi)。牧馬山已成為城市向南發(fā)展、南部新城建設(shè)的重要組成部分。牧馬山已經(jīng)屬于都市的一部分?！愀窭锢耗榴R山地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺地高差地區(qū)。這里水系密布，還有規(guī)劃中的千畝人工湖。再有應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化人文資源優(yōu)勢，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。除此之外，國際高爾夫球場和高尚別墅區(qū)都極大的提升了此區(qū)域的價值。但是這些價值近幾年并沒有被發(fā)現(xiàn)，似乎已經(jīng)被人遺忘，牧馬山成為了“消失的地平線”。牧馬山板塊典型別墅項(xiàng)目分析一、中航·云嶺建筑類別：獨(dú)棟、花園洋房建筑風(fēng)格：美式草原別墅容積率：0.37綠化率：60％開盤時間：06年12月入住時間：08年12月物管費(fèi)：3.8元/平米/月戶型區(qū)間：獨(dú)棟：300-900平米花園洋房：66-135平米

占地面積:200001平方米總建筑面積:61804.78平方米總戶數(shù):116停車位:車位比≧1：2價格：獨(dú)棟：18000元/平米花園洋房：8000元/平米項(xiàng)目評價：優(yōu)勢：項(xiàng)目風(fēng)格突出，針對性強(qiáng)項(xiàng)目資源較好為品牌實(shí)力開發(fā)商點(diǎn)評：該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)售價較高項(xiàng)目，品質(zhì)高端，為區(qū)域代表型項(xiàng)目。借鑒點(diǎn)：將地形運(yùn)用合理化，實(shí)現(xiàn)緩坡總平布置高端配套——高爾夫球場二、半山衛(wèi)城建筑類別：獨(dú)棟容積率：0.48綠化率：36％交房時間：09年10月戶型區(qū)間：186.31-367.55平方米裝修狀況：全裝修占地面積:169636平方米總建筑面積:79000平方米總戶數(shù):352戶價格：均價1.1萬元/平米項(xiàng)目特色：地勢中間高、四周低，坡地建筑，最佳山居產(chǎn)品項(xiàng)目評價：優(yōu)勢：坡地建筑，最佳山居產(chǎn)品創(chuàng)新的錯拼式別墅3600平米主題會所、1800平米天然湖等配套點(diǎn)評：該項(xiàng)目在坡地別墅產(chǎn)品的打造上值得借鑒借鑒點(diǎn)：坡地錯拼式別墅天然湖、會所等配套三、薩爾茨堡建筑類別：獨(dú)棟、雙拼容積率：0.45綠化率：39.4％戶型區(qū)間：獨(dú)棟：257平米-357平米

雙拼：249平米、272平米占地面積:124080.62平方米總建筑面積:51331.61平方米開發(fā)周期:1年建筑風(fēng)格：地中海法國南部風(fēng)格和加勒比海地區(qū)西班牙風(fēng)格總戶數(shù):總167戶，獨(dú)棟137戶，雙拼10戶，商業(yè)街16戶銷售情況：一期推出獨(dú)棟137套，雙拼14套，目前剩余3套，二期預(yù)計6、7月開盤價格:獨(dú)棟1-1.5萬元/平米，雙拼1.1萬元/平米項(xiàng)目評價：優(yōu)勢：產(chǎn)品配套優(yōu)勢：商業(yè)街、會所、總統(tǒng)套房等知名開發(fā)商點(diǎn)評：該項(xiàng)目在配套產(chǎn)品的打造上值得借鑒借鑒點(diǎn)：16戶商業(yè)街、4戶會所、6-8所總統(tǒng)套房配套天然湖、會所等配套項(xiàng)目名稱占地面積容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型中航云嶺300畝0.37美式草原風(fēng)格獨(dú)棟、花園洋房半山衛(wèi)城254畝0.48——獨(dú)棟薩爾茨堡186畝0.45地中海風(fēng)格獨(dú)棟、雙拼四、典型樓盤對比小結(jié)1、產(chǎn)品規(guī)劃

物業(yè)形態(tài)以獨(dú)棟為主，兼以少量雙拼、花園洋房

總體規(guī)模不大，大部分項(xiàng)目的面積在300畝以內(nèi)容積率大都控制在0.5以內(nèi)，有效保證項(xiàng)目品質(zhì)

建筑風(fēng)格各異，不形成項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)2、物業(yè)配比項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）套數(shù)（戶）備注中航云嶺獨(dú)棟300-900116每戶贈送花園面積300-800㎡不等花園洋房66-135————半山衛(wèi)城獨(dú)棟186-367352——薩爾茨堡獨(dú)棟257-357137——雙拼249、27210——

區(qū)域產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)以小獨(dú)棟為主，主力面積區(qū)間在250-300平米之間，部分項(xiàng)目有雙拼、洋房等產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域大獨(dú)棟產(chǎn)品面積區(qū)間在450-500平米之間

為提升產(chǎn)品附加值，部分獨(dú)棟物業(yè)贈送較大面積花園3、價格情況項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價格（元/㎡）中航云嶺獨(dú)棟18000花園洋房8000半山衛(wèi)城獨(dú)棟11000薩爾茨堡獨(dú)棟10000-15000雙拼11000

高檔獨(dú)棟產(chǎn)品價格在1.5-2萬元/平米之間，中檔獨(dú)棟

產(chǎn)品價格在1-1.5萬元/平米之間

雙拼價格在1-1.3萬元之間，花園洋房的價格在6000-8000元/平米之間從區(qū)域認(rèn)可度來看：項(xiàng)目所在板塊認(rèn)可度和關(guān)注度較高，為本案樹立高端品質(zhì)奠定了基礎(chǔ)；從建筑風(fēng)格來看：以地中海、美式、英式、澳大利亞等異域風(fēng)格為主；從配套來看：每個項(xiàng)目均有自己配套（如高爾夫、森林等），以顯示自己的獨(dú)有及高端；從目標(biāo)客戶群來看：均為社會高層，以企業(yè)主、政府高官、各行業(yè)高級管理者為主。占比情況：大成都占比80％，投資及外地客戶占比20％；啟示:本案所在區(qū)域內(nèi)以渡假型別墅為主；但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，本案有機(jī)會由渡假型向休閑自住型轉(zhuǎn)變，深度挖掘項(xiàng)目自身源及文化；完善高端項(xiàng)目配套，形成差異化的核心競爭力。

第二部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

用地面積：556.08畝（370720平方米）其中可開發(fā)用地約：543.40畝（362270平方米）其中已修建“藝術(shù)家園”用地約：12.68畝（8450平方米）代征道路面積：46.60畝（31067平方米）代征綠地面積：109.93畝（73287平方米）綜合容積率：0.77一期建設(shè)綜合容積率：0.63建筑密度<30%綠化率：>30%二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目附著物多可撤遷物不可撤遷物自然資源坡地加氣站藝術(shù)宿舍運(yùn)動場及宿舍展區(qū)館及教學(xué)樓農(nóng)舍農(nóng)舍日月湖坡地加氣站、教師宿舍為不可撤遷物，影響項(xiàng)目整體規(guī)劃。項(xiàng)目內(nèi)湖泊及坡地為項(xiàng)目增加亮點(diǎn)三、項(xiàng)目周邊情況分析大件路牧山大道牧馬山森林公園

交通便捷緊臨大件路以及牧山大道，并距成都市14公里，離雙流國際機(jī)場4公里，火車南站12公里，雙流火車站10公里，交通十分便捷。

環(huán)境優(yōu)美，適合居住該區(qū)域被譽(yù)為“都市香格里拉”，有罕見的坡地與臺地；

項(xiàng)目緊臨牧山森林公園，常年平均氣溫16.2℃，水系密布，植被豐富，這里有大城市中無法企及的生活舒適度。四、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）處于牧馬山高端別墅板塊；地塊依山畔水，利于產(chǎn)品創(chuàng)新；資源豐富，擁有良好水系、自然坡地；區(qū)域空氣較好，無任何噪音，交通便捷，通達(dá)度高。開發(fā)商有高檔項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源。項(xiàng)目附著物多，增加撤遷難度加氣站、教師宿舍為不可撤遷物，影響項(xiàng)目的整體規(guī)劃；周邊為農(nóng)田及村莊，影響項(xiàng)目居住檔次。機(jī)會（O）威脅（T）

位于牧馬山生態(tài)城，整體發(fā)展形式較好擁有片區(qū)稀缺的水資源，為項(xiàng)目亮點(diǎn)之一項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高震后對別墅產(chǎn)品的需求增長在本案開發(fā)周期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量較大，別墅有較大體量供給；本案將面臨高品質(zhì)大盤競爭時代及區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化威脅本案將面臨品牌開發(fā)商強(qiáng)勢競爭

項(xiàng)目位于成都市國際城南區(qū)域的高端別墅板塊，極佳的區(qū)域形象為項(xiàng)

目打造高端物業(yè)提供了有力的支撐。項(xiàng)目所在片區(qū)有高起點(diǎn)的未來區(qū)域規(guī)劃，如航都商谷，天府客廳、國際

學(xué)校、總部辦公基地等。項(xiàng)目自身擁有豐富水系資源，交通發(fā)達(dá)，是牧馬山的門戶。本項(xiàng)目適合打造具有代表性的高端住宅啟示:項(xiàng)目將面臨高端大盤及品牌開發(fā)商的嚴(yán)峻競爭，中原建議本項(xiàng)目只有從項(xiàng)目自身產(chǎn)品、配套、景觀上創(chuàng)新，特別是本項(xiàng)目現(xiàn)有資源開發(fā)和利用，才能突出重圍。第三部分項(xiàng)目初步定位一、項(xiàng)目總體定位牧馬山·城市·山水別墅本項(xiàng)目在牧山片區(qū)，牧山片區(qū)普遍以山、高爾夫?yàn)橘u點(diǎn)，本項(xiàng)目湖、流水是區(qū)別于其他項(xiàng)目的稀缺資源特點(diǎn)。是項(xiàng)目形象標(biāo)桿產(chǎn)品，是提升項(xiàng)目整體形象重要產(chǎn)品和區(qū)域市場稀缺價值體現(xiàn)點(diǎn)；山水別墅目標(biāo)客戶主要為中高端人群，拔高項(xiàng)目整體形象；山水別墅使其景觀資源最大化，是項(xiàng)目價值的集中體現(xiàn)。二、項(xiàng)目形象定位中國.牧馬山.純山水別墅

突出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：城市、湖、山

三、客戶群來源區(qū)域根據(jù)我司的市場調(diào)查，從區(qū)域位置上來說，本區(qū)域的客戶群主要有以下幾個方面：牧馬山周邊區(qū)域成都其他區(qū)域客戶部分外地客戶成都其他區(qū)域客戶：

隨著成都市“向東向南發(fā)展”戰(zhàn)略的提出、“牧馬山新城”規(guī)劃的不斷實(shí)現(xiàn)、大件路的改造，牧馬山逐漸被納入城市版圖，人居環(huán)境得到了極大的改善。大量知名開發(fā)商的入駐不僅提高了牧馬山住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，也使牧馬山成為高端住宅市場的焦點(diǎn)，除成都南門客戶外，成都其他區(qū)域的高端客戶也會逐步關(guān)注牧馬山市場，購買具有特色的高端物業(yè)。部分外地客戶：（1）牧馬山周邊的樂山、雅安等省內(nèi)二級城市客戶；（2）西藏回川養(yǎng)老客戶；（3）省外投資客戶，以沿海等一級城市投資客戶為主；政府部門、高校教授、領(lǐng)導(dǎo)鄰近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主

高新科技企業(yè)、中高層管理人員

航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員

私營企業(yè)主

客戶群構(gòu)成客戶群構(gòu)成：

根據(jù)我司的市場調(diào)查，本區(qū)域的客戶群構(gòu)成主要有以下幾個方面：四川航空：企業(yè)人口1800人川航公司職員多為2—3口之家，年齡結(jié)構(gòu)及其收入狀況如右表所示：國航西南分公司：企業(yè)700余人

國航西南公司職員多為2—3口之家，年齡結(jié)構(gòu)及其收入狀況如右表所示：二、高新科技企業(yè)管理人員牧馬山周邊區(qū)域聚集了武侯科技園、天府軟件園、天府孵化園、航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等高新科技企業(yè)園區(qū)，共有高新科技企業(yè)500余家，其中有50余家全球知名高新科技企業(yè)。根據(jù)我司的調(diào)查，這些企業(yè)的中高層管理人員年收入在25萬以上，對高端住宅項(xiàng)目有較強(qiáng)的購買意愿和實(shí)際的消費(fèi)能力。開發(fā)區(qū)企業(yè)數(shù)量

代表企業(yè)天府軟件園天府孵化園152家成都阿爾卡特通信系統(tǒng)有限公司、諾基亞、盛大網(wǎng)絡(luò)公司、成都華為研究所、IBM武侯科技園248家，其中高新科企業(yè)138家；愛默生、杜邦、聯(lián)強(qiáng)國際航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)231家拜耳、太極中大型私營高科技企業(yè)統(tǒng)計：三、私營企業(yè)主牧馬山周邊區(qū)域集中了西部鞋都和制造加工業(yè)、物流業(yè)等數(shù)量龐大的私營企業(yè)，其中效益較好的中大型私營企業(yè)主有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并愿意為改善居住環(huán)境消費(fèi)，是本項(xiàng)目的重要客戶來源。中大型私營企業(yè)統(tǒng)計：工業(yè)區(qū)企業(yè)數(shù)量

代表企業(yè)制造加工業(yè)152家希望集團(tuán)、納愛斯集團(tuán)、美好食品集團(tuán)、川開電氣(集團(tuán))公司物流園248家，其中高新科企業(yè)138家。成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航空物流園、辛克物流集團(tuán)西部鞋都400多家----四、政府部門、高校領(lǐng)導(dǎo)及教授成都市政府機(jī)關(guān)南遷，政府部門高層管理人員將會選擇在工作地點(diǎn)附近購買高端住宅。根據(jù)我司市場研究部對城南區(qū)域的高端物業(yè)成交客戶統(tǒng)計，政府部門高層管理人員占客戶總數(shù)的20%，這將會是本項(xiàng)目重要的客戶來源。牧馬山周邊區(qū)域有四川大學(xué)、成都信息工程學(xué)院等高校，這些高校的高層管理人員除了20-30萬的年薪、獎金外，學(xué)校一般還會給予10-40萬不等的購房津貼，也是本項(xiàng)目的主要客戶群之一。

五、鄰近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主

從牧馬山別墅二手房交易市場了解到，成都選購牧馬山二手房別墅的客戶集中在紫荊、桐子林和武侯大道沿線的高端物業(yè)業(yè)主，此部分業(yè)主為成都早期高端客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有購買別墅提高生活質(zhì)量的需求。其中，由于紫荊、桐子林片區(qū)部分客戶被鄰近的華陽片區(qū)別墅攔截，而武侯大道的開通大大縮短了武侯大道片區(qū)與牧馬山的距離，所以目前購買牧馬山片區(qū)二手別墅的客戶以武侯大道沿線的高端物業(yè)業(yè)主為主。牧馬山周邊區(qū)域客戶（航空、醫(yī)藥業(yè)工作人員；高科技企業(yè)管理人員；政府部門、高校高層管理人員；私營企業(yè)主；鄰近區(qū)域的高端物業(yè)業(yè)主）部分外地客戶成都其他區(qū)域客戶

基礎(chǔ)、主力客戶輔助性客戶綜上所述，區(qū)域主力客戶群來源構(gòu)成如下：輔助性客戶牧馬山目前的別墅項(xiàng)目除了半山衛(wèi)城外，均為獨(dú)棟別墅建筑形態(tài)，并且所有項(xiàng)目均在政府未對片區(qū)進(jìn)行整合推廣、大件路未拓寬、周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏的情況下進(jìn)行銷售，在此我們對其客戶群構(gòu)成和特征分析如下：牧馬山區(qū)域客戶構(gòu)成：高端客戶群，主要來源于區(qū)域周邊城南且輻射整個成都范圍的大型企業(yè)業(yè)主和政府、大型國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。年齡：以45歲以上客戶為主家庭結(jié)構(gòu)：3口之家以上家庭年收入：50萬以上職業(yè)狀況：以企業(yè)董事長、政府和國企領(lǐng)導(dǎo)為主，不需要每日按時上班，事業(yè)已達(dá)到巔峰期。購房目的：第二居所兼投資牧馬山客區(qū)域戶群特征：

從以上我們分析的客戶群來源和目前牧馬山別墅客戶群分析中我們可以看出，目前的牧馬山別墅項(xiàng)目僅僅滿足了客戶群來源中的高端客戶群，而占絕大多數(shù)的中高端客戶群并沒有被涵蓋在內(nèi)。

目前牧馬山僅有半山衛(wèi)城項(xiàng)目瞄準(zhǔn)了中高端客戶群，并且在牧馬山眾多別墅中銷售業(yè)績相對較好，證明客戶來源中的大部分中高端客戶群購房需求未被滿足，出現(xiàn)——

結(jié)合：本項(xiàng)目占地500多畝，建筑體量較大，我們必須瞄準(zhǔn)市場的大部分客戶群，并且填補(bǔ)市場空白，滿足高端大眾市場的需要。市場空白點(diǎn)因此，本項(xiàng)目的客戶將鎖定為中高端客戶群

牧馬山區(qū)域中高端客戶牧馬山區(qū)域內(nèi)高端客戶目前牧馬山別墅項(xiàng)目鎖定的客戶群本項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)客戶群牧馬山區(qū)域客戶本項(xiàng)目鎖定客戶群特征描述

根據(jù)主力客戶群的職業(yè)劃分，按不同的職業(yè)類型分別深入分析主力客戶群特征：航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員

高新科技企業(yè)管理人員

政府部門、高校高層管理人員

私營企業(yè)主

投資客戶、養(yǎng)老客戶輔助客戶：臨近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主

航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員

以30-45歲為主；年收入30萬以上；文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為大專以上學(xué)歷；兩口或三口之家為主；均有自住房屋；主要居住在紫荊、玉林等城南區(qū)域；擁有私家車。認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費(fèi)觀念購房需求、心理特征接收信息的渠道非常廣泛：包括報紙、雜志、電視等；了解房地產(chǎn)信息主要報刊，同時也會通過戶外廣告了解信息，不過對戶外廣告信息不會有深刻記憶；交際很廣，具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息；對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物。性格樂觀，對未來充滿信心；非常自信，部分客戶較為自負(fù)，以自我為中心，希望得到別人的關(guān)注和追捧；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時間與金錢提升精神生活層面；接觸社會前沿，有自己固定的品味和審美標(biāo)準(zhǔn)，個人喜好突出，不愿隨大眾潮流。注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理容易接受時尚、前衛(wèi)、獨(dú)特的住宅風(fēng)格；希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境，特別是娛樂場所等相關(guān)配套，一般愿意選擇離其工作地點(diǎn)比較近、交通便捷的區(qū)域；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。高新科技企業(yè)管理人員

以30-45歲為主、年收入25萬以上、文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為本科甚至研究生以上學(xué)歷、兩口或三口之家為主、均有自住房屋，主要居住在紫荊、玉林等城南區(qū)域。認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費(fèi)觀念購房需求、心理特征具備高文化素質(zhì)，知識面廣泛，尤其深諳網(wǎng)絡(luò)和高科技知識；了解房地產(chǎn)信息多通過無聯(lián)網(wǎng)和成都主流報刊，如《成都商報》、《華西都市報》；此部分人群交際圈相對較小，具有特定的朋友圈層，喜好和朋友溝通交流，同時較容易接受朋友推薦的事物。性格穩(wěn)中、踏實(shí)、邏輯性強(qiáng)；追求生活質(zhì)量，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；熱衷于網(wǎng)絡(luò)和高科技事物，依賴互聯(lián)網(wǎng)，工作之余偏好在互聯(lián)網(wǎng)上釋放自己；消費(fèi)相對理性，注重性價比，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價值、實(shí)用性。注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，要求性價比，關(guān)注居住區(qū)域未來發(fā)展和小區(qū)智能化建設(shè)；重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境，一般選擇離其工作地點(diǎn)比較近、交通便捷的區(qū)域；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居注重居住的私密性，不愿受打擾。政府部門、高校領(lǐng)導(dǎo)及教授以40-50歲為主、文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為本科以上學(xué)歷，家庭收入大多在30萬以上；三口之家為主；均有自住房屋，且擁有的房屋數(shù)量較多，自住房屋面積較大，主要居住在工作地點(diǎn)附近區(qū)域；認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費(fèi)觀念購房需求、心理特征具備文化素養(yǎng)，關(guān)心時事，關(guān)注報紙新聞，通?？础冻啥忌虉蟆?、《華西都市報》和單位訂閱的黨內(nèi)報刊；關(guān)心國家政策法規(guī)，熟知政府的最新規(guī)劃和政策；信息渠道廣泛，大部分通過朋友關(guān)系網(wǎng)和報刊對房地產(chǎn)進(jìn)行了解；具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意；性格穩(wěn)重、保守、清高，喜歡同與自己社會層次相同或者更高的人群交往；家庭觀念強(qiáng)，希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時間與金錢提升精神生活層面；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費(fèi)金錢顯示自己的社會地位與價值；消費(fèi)謹(jǐn)慎，喜歡占便宜；注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，重視大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知，具有攀比和炫耀心理希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；非常清楚政府的相關(guān)規(guī)劃，在意規(guī)劃、配套及升值潛力；對價格優(yōu)惠很在意，喜歡動用關(guān)系網(wǎng)獲得更多的優(yōu)惠；追求健康自然的居住環(huán)境，對居住環(huán)境的園林綠化要求較高；喜歡群居，偏好與親戚、朋友、同事聚眾生活；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居；注重居住的私密性，不愿受打擾；非?？粗仫L(fēng)水私營企業(yè)主以35-45歲為主；文化程度參差不齊，部分客戶由于早期經(jīng)商積累了大量財富，文化程度偏低；家庭收入年收入30萬以上；以三口之家或三口以上為主均有自住房屋，且擁有的房產(chǎn)數(shù)量較多，自住房屋面積較大；認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費(fèi)觀念購房需求、心理特征關(guān)注報紙新聞，大部分通過報紙對房地產(chǎn)進(jìn)行了解；交際廣泛，具有固定的朋友圈層，但渴望進(jìn)入更高的圈層，此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴(kuò)大信息源，但不會對戶外廣告?zhèn)鬟f的信息有深入的記憶和認(rèn)識；性格耿直，比較實(shí)在和豪放；追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時間與金錢提升精神生活層面；品味不高，但喜歡追隨大流和炫耀；消費(fèi)較為理性，不會為追求一種感覺而消費(fèi)，注重產(chǎn)品的價值和性價比，但不會斤斤計較；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費(fèi)金錢顯示自己的社會地位與價值；渴望找到自己夢想的居所，滿足個人的居住目標(biāo)；注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理；希望借高端產(chǎn)品提升自我的價值和社會地位；房屋面積要求夠大、合理，滿足較奢侈的生活需求；對價格優(yōu)惠不是很在意，但希望得到心理上的滿足；追求健康自然的居住環(huán)境，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居；非?？粗仫L(fēng)水；臨近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費(fèi)觀念購房需求、心理特征關(guān)注報紙新聞，通?？础冻啥忌虉蟆?、《華西都市報》；關(guān)心國家政策法規(guī)和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r；具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)注居住區(qū)周邊樓盤情況，會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴(kuò)大信息源。事業(yè)成功，希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時間與金錢提升精神生活層面；性格樂觀，對未來充滿信心，相信未來的生活會比現(xiàn)在的生活更加美好；有自己固定的品味和審美標(biāo)準(zhǔn)，追求高品位的生活層次；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費(fèi)金錢顯示自己的社會地位與價值。注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理；希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；習(xí)慣了目前居住區(qū)域的生活環(huán)境，不愿搬離目前大的生活區(qū)域，重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境等；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。以35-50歲為主，家庭年收入30萬以上，文化程度參差不齊，以三口之家或三口以上為主，均有自住房屋，自住房屋面積較大。我司將輔助客戶群分為投資客戶和養(yǎng)老客戶，分別簡略分析客戶群特征：投資客戶

認(rèn)知渠道和接受特征：

關(guān)注報紙新聞，通?？串?dāng)?shù)貓蠹埡蛯I(yè)性房地產(chǎn)書刊雜志；交際很廣，具有固定的朋友圈層；很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)心國家政策法規(guī)，與政府部門工作人員均有一定來往，容易獲取政府信息；此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴(kuò)大信息源，繼而通過其他方式更深入的了解產(chǎn)品。

生活態(tài)度及消費(fèi)觀念：

性格樂觀、積極，對未來充滿信心；看重金錢，對金錢有很強(qiáng)的擁有欲；消費(fèi)較為理性，不會為追求一種感覺而消費(fèi)，注重產(chǎn)品的價值、性價比和升值空間。購房要求和心理：解房地產(chǎn)市場，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策和政府規(guī)劃，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有一定的預(yù)測；重視市場口碑，關(guān)注大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；非常重視住宅的價格和升值潛力；對房價優(yōu)惠很在意，希望得到更多的優(yōu)惠。養(yǎng)老客戶

認(rèn)知渠道和接受特征：

具備文化素養(yǎng)，關(guān)注報紙新聞，通過報刊對房地產(chǎn)進(jìn)行了解;具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物;電視是此客戶群獲取信息的主要渠道，觀看電視是日常生活的娛樂節(jié)目;看重兒女晚輩的意見，兒女的意見是他們下決定的基礎(chǔ).

生活態(tài)度及消費(fèi)觀念：

希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽;追求生活質(zhì)量，愿意花費(fèi)時間與金錢提升精神生活層面;消費(fèi)理性，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和性價比。渴望找到自己夢想的居所，滿足個人的居住目標(biāo)；喜歡群居，偏好與親戚、朋友聚眾生活；對優(yōu)惠價格較為在意；追求貼近自然，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園，滿足對健康自然生活的基本需求看中市場口碑，重視大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；希望與市區(qū)有適宜的距離，貼近自然又遠(yuǎn)離喧囂；注重居住的私密性，不愿受打擾。從以上分析可看出本項(xiàng)目鎖定的客戶群特點(diǎn)：客戶較為年輕，年齡集中在30歲—45歲，社交圈很廣，關(guān)注最新實(shí)事和社會動態(tài)，樂于接受前沿信息和新事物，正處于事業(yè)上升期，需要每天上班打拼，財富在快速積累中。此部分客戶群大部分工作和居住聚集在城南，目前華陽片區(qū)的中高端別墅和類別墅同時在瓜分此部分客戶群，若客戶群選擇在牧馬山片區(qū)購房，我們分析購買動機(jī)如下：禁批、限地唯一純別墅區(qū)域城市外延、第一居所優(yōu)越的人居環(huán)境自身需要購買以往沒有所需項(xiàng)目供應(yīng)，價格上漲后又感覺錯過了機(jī)會根據(jù)以上對客戶群特征的分析，我們推導(dǎo)的客戶群置業(yè)需求如下：

硬性需求位置需求：鄰近工作單位，交通便捷，生活方便，滿足第一居所的要求；配套需求：配備基本生活設(shè)施，滿足日常生活需要；面積需求：300平米以內(nèi)，以180—250平米需求為主；價格需求：對單價沒有嚴(yán)格的界定，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的原因總價要求限定在300萬以內(nèi)，容易接受250萬左右的總價；建筑風(fēng)格需求：對風(fēng)格建筑沒有特別的喜好，但要求體現(xiàn)健康、陽光，樂于接受現(xiàn)代、先進(jìn)的建筑元素；隱性需求產(chǎn)品品質(zhì)需求：要求產(chǎn)品能夠體現(xiàn)購買者高層次的品味和生活追求；產(chǎn)品服務(wù)需求：要求產(chǎn)品能夠提供現(xiàn)代高品質(zhì)生活的細(xì)致服務(wù)，突出服務(wù)的人性化和生活的便利性；物業(yè)形態(tài)價格（元/㎡）雙拼15000聯(lián)排13000疊拼11000

牧馬山片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)價格情況為：高檔獨(dú)棟在1.5-2萬元/平米間，

中檔獨(dú)棟在1-1.5萬元/平米間，聯(lián)排價格在1.1萬元/平米左右

從目前市場情況來看，對明年年中的房地產(chǎn)市場持保守性預(yù)測，

市場逐步回暖，價格小幅上漲

考慮項(xiàng)目的檔次定位和項(xiàng)目入市時的市場預(yù)判，對項(xiàng)目各物業(yè)形

態(tài)做出如上的價格建議四、項(xiàng)目價格定位五、戶型配比建議物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）配比總配比雙拼220-26060％35％260-28025％280-32015％聯(lián)排160-22070％50％200-22030％疊拼150-170100％15％

牧馬山片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以獨(dú)棟為主，由于雙拼較接近獨(dú)棟，建議

增大雙拼的比例

區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品以小獨(dú)棟為主，戶型區(qū)間以緊湊型為主六、案名建議華新·香瀾山華新·錦繡尚郡華新國際·觀瀾郡第四部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議項(xiàng)目發(fā)展思路產(chǎn)品屬性：以居家+休閑為主1.區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目屬性2.區(qū)域未來定位3.區(qū)域成熟度1、項(xiàng)目地塊條件分析分析因素項(xiàng)目條件衍生聯(lián)想涵義項(xiàng)目區(qū)位城南別墅高端板塊區(qū)域成熟、發(fā)展?jié)摿^大地塊條件全水域牧馬山森林公園獨(dú)有稀缺項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)生態(tài)、個性化產(chǎn)品差異化主題定位差異化、特色、新型綠色、休閑、度假生活方式客戶關(guān)注因素項(xiàng)目資源稀缺尊貴、高端、富貴的象征一、項(xiàng)目總平建議2、項(xiàng)目總平建議詮釋：將項(xiàng)目水資源利用最大化，運(yùn)用水系，打造島嶼生活、公園生活。一城兩園三島一城：山水之城兩園：藍(lán)爵雕塑濕地公園西西里湖景公園三島：佛朗名歌島來昂島拉曼島佛朗名歌島拉曼島西西里公園來昂島藍(lán)爵雕塑濕地公園1－克里特藝術(shù)會所2－香榭里風(fēng)情商業(yè)街3－藍(lán)爵雕塑濕地公園4－西西里湖景公園12343、項(xiàng)目配套建議關(guān)于西西里湖景公園，中原建議：回填2/3土地作為產(chǎn)品修建，剩下1/3打造成為原生態(tài)的湖景公園;湖景公園的修建能實(shí)現(xiàn)A地塊上的產(chǎn)品景觀資源最大化，同樣也能增加較高的利潤；對于B地塊本身的山地落差，能實(shí)行“背山靠水”的優(yōu)質(zhì)資源，利于產(chǎn)品的銷售和價值最大化。西西里公園AB4、項(xiàng)目交通建議通過對地塊周邊道路進(jìn)行交通影響評價，結(jié)合規(guī)劃條件相關(guān)要求，建議如下：小區(qū)主入口小區(qū)次入口小區(qū)次入口都以雙向單車道為主項(xiàng)目交通組織應(yīng)充分考慮人車分流，達(dá)到通達(dá)、安全、方便、一體性；設(shè)置三個小區(qū)出入口：分別位于地塊西側(cè)、地塊南側(cè)；由于項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品停車位可直接入戶設(shè)計，同時，可設(shè)置少量車位滿足商業(yè)部分停車需求。雙向單車道項(xiàng)目名稱占地面積容積率建筑風(fēng)格中航云嶺300畝0.37美式草原風(fēng)格半山衛(wèi)城254畝0.48——薩爾茨堡186畝0.45地中海風(fēng)格1、競爭項(xiàng)目風(fēng)格建議二、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，牧馬山的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)格較為散亂，多為美式或地中海風(fēng)格，但打造并不純粹；縱觀全國房地產(chǎn)主題定位風(fēng)格發(fā)現(xiàn)，打造純粹建筑風(fēng)格，對消費(fèi)者沖擊力較大，能賦予項(xiàng)目較大的文化內(nèi)涵，營造較好的營銷賣點(diǎn)；現(xiàn)代簡約風(fēng)格所以，中原建議：立面線條：

立面線條要清晰、規(guī)則，但形式多樣化，盡量采用直線，對于建筑頂部的收口要作為重點(diǎn)處理，彰現(xiàn)建筑的品質(zhì)感；在立面的處理上還可以增加一些現(xiàn)代感較強(qiáng)的凹凸空間，使得建筑本身更具有靈動性。三、別墅外立面色彩建議考慮到成都的天氣，主要以陰雨天為主，所以外立面盡量采用貼外墻磚或文化石，以色彩鮮明的淡黃色、褐色、深紅為主，打造出純粹的簡約歐式風(fēng)格。雙拼別墅疊拼別墅聯(lián)排別墅一層二層閣樓層237平米5室2廳1車庫花園陽光房轉(zhuǎn)角陽臺落地飄窗落地飄窗露臺視聽室健身室下沉式客廳四、戶型建議雙拼戶型示意層數(shù)—-1—3層；-1層—作為車庫、視聽室、酒窖等功能型可變空間；1層—贈送私家花園（前庭后院），私家花園面積最好為建筑面積的0.8－1.5倍；客廳—2層挑高，部分挑高層可分做保姆房和廚房；露臺—層層帶露臺（面積為15—25平米），大面積落地飄窗，突出觀景效果；車位—每戶帶雙車庫。雙拼別墅借鑒點(diǎn)：可以通過底層帶前后大花園、層層退臺、大面積的落地飄窗的設(shè)計，實(shí)現(xiàn)戶型的通透感，增加戶型的附加值。190.46平米4室2廳聯(lián)排別墅戶型示意花園花園露臺露臺會客廳露臺層數(shù)—1—3層；1層—前后花園、客廳、餐廳，花園面積為建筑面積的0.4——0.8倍；2層—3間臥室，分別帶觀景露臺，露臺面積為8——18平米；3層—主臥室，帶觀景陽臺，及露天會客廳（25平米）；車位—入戶露臺停車位。聯(lián)排別墅借鑒點(diǎn)：可以通過底層帶花園、每間臥室?guī)в^景露臺、露臺會客廳的設(shè)計，實(shí)現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。4躍5160.4平米3室2廳2衛(wèi)疊拼別墅戶型示意入戶花園飄窗飄窗陽臺陽臺露臺露臺層數(shù)—2—3層底層—帶入戶花園（15—25平米），觀景陽臺、每個臥室分別帶有飄窗；上層—主臥室，帶書房、兩個觀景露臺，露臺面積為8——15平米；疊拼別墅借鑒點(diǎn)：可以通過入戶花園、觀景陽臺及功能完善的空間配備，實(shí)現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。利用引水入園，提高項(xiàng)目價值，從園林景觀尺度上做到“宜人、親人”；運(yùn)用本項(xiàng)目獨(dú)特資源優(yōu)勢，打造的水域環(huán)境，做到戶戶親水引水入園五、園林景觀建議通過堆坡造林，阻擋大件路噪音和揚(yáng)塵對本項(xiàng)目臨街住宅的影響，并保證了其私密性，能有效減少道路對價格提升的影響。第四部分規(guī)劃設(shè)計建議中心景觀，位于人流量較大地帶，可提升附近房源價值，著力打造。水景突出精致質(zhì)感和人文氣息帶有經(jīng)過人工雕琢的痕跡，顯得整潔和細(xì)致。有較大水景和集中公共花園，加強(qiáng)整個社區(qū)公共環(huán)境均好性疊水第四部分規(guī)劃設(shè)計建議溪流第四部分規(guī)劃設(shè)計建議第四部分規(guī)劃設(shè)計建議景觀河渠小湖第四部分規(guī)劃設(shè)計建議景觀水池第四部分規(guī)劃設(shè)計建議植被富有層次感第四部分規(guī)劃設(shè)計建議園藝風(fēng)格，整潔，保持人工整理過的痕跡第四部分規(guī)劃設(shè)計建議盡量利用項(xiàng)目地塊內(nèi)原生樹木第四部分規(guī)劃設(shè)計建議軟硬質(zhì)合理搭配，形成獨(dú)特的景觀特色第四部分規(guī)劃設(shè)計建議建筑掩映于植被中，增強(qiáng)私密性和神秘感第四部分規(guī)劃設(shè)計建議植被色彩豐富，四季特征分明，使整個小區(qū)時時見景，處處見景第四部分規(guī)劃設(shè)計建議為配合社區(qū)以水為靈魂的特點(diǎn)，多使用水景小品第四部分規(guī)劃設(shè)計建議小品打造精致，富有活力第四部分規(guī)劃設(shè)計建議景觀道路要求精致第四部分規(guī)劃設(shè)計建議與景觀植被等和諧融合后花園公共人行通道的植被要茂盛，保證相鄰業(yè)主私密性第四部分規(guī)劃設(shè)計建議1－克里特藝術(shù)會所2－香榭里風(fēng)情商業(yè)街3－藍(lán)爵雕塑濕地公園4－西西里湖景公園1234六、項(xiàng)目配套建議位置：臨主干道修建，形成地標(biāo)性建筑；藝術(shù)會所：集休閑、商務(wù)、藝術(shù)為一體的高檔場所，主要是為業(yè)主和區(qū)域消費(fèi)者提供溫馨、輕松的商務(wù)和藝術(shù)交流環(huán)境，其次是餐飲、娛樂、休閑等后勤支援，利用國際化高檔商務(wù)會所提升項(xiàng)目檔次；規(guī)模：5000平方米左右；功能：提供美容、美體、足療、保健等休閑功能和茶樓、咖啡、酒窖、棋牌、商務(wù)吧和藝術(shù)鑒賞交流等商務(wù)功能。項(xiàng)目前期可以做售樓部使用1、克里特藝術(shù)會所——天府會客廳2、香榭里風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街，重要以滿足社區(qū)居民日常僧活需求為主的功能型商業(yè),為項(xiàng)目突出一個異域文化亮點(diǎn)。功能：能全面滿足社區(qū)需求，在經(jīng)營方式及店面裝修方面要求統(tǒng)一，與社區(qū)整體風(fēng)格相和諧服裝店美容美發(fā)店花店濕地公園，主要是提供業(yè)主休閑、娛樂、運(yùn)動時使用，是項(xiàng)目文化的一種延續(xù)；規(guī)模：3000平米，以綠化景觀、雕塑小品，運(yùn)動實(shí)施為主；功能：沙灘排球、網(wǎng)球等濕地運(yùn)動。3、藍(lán)爵雕塑濕地公園主要是提供一個高貴、陶冶情操的場所，讓客戶真切的領(lǐng)略到獨(dú)特的風(fēng)光，是項(xiàng)目資源、環(huán)境獨(dú)有性、唯一性的體現(xiàn)。功能：垂釣、棲息4、西西里湖景公園七、物業(yè)管理服務(wù)建議私人健康服務(wù)中心，主要充當(dāng)解決社區(qū)醫(yī)療服務(wù)的角色，同時滿足區(qū)域醫(yī)療需要，是項(xiàng)目重要配套，是提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)和增加附加值的重要配套產(chǎn)品；功能：為業(yè)主制定終身健康卡，定期上門做保健服務(wù)，提供健康咨詢、健康計劃等。瑪雅私人健康服務(wù)中心除了一些高端項(xiàng)目配備的金鑰匙管家服務(wù)以外，針對本項(xiàng)目，特別提出打造一個特有的高端配套服務(wù)。舒適享受安全可靠輕松方便隨心所欲智慧家居人們對家居生活的欲望拿起手機(jī)，便能自由遙控家里的空調(diào)、窗簾、燈光。撥個電話，熱水器、空調(diào)等提前啟動。外面炙熱難當(dāng)，回到家后，煞為清涼，馬上洗個澡，愜意無比。

有客人來訪，通過一個遙控器，將室內(nèi)燈光切換至“會客場景”，再輕點(diǎn)按鍵，優(yōu)雅的背景音樂緩緩響起……

長期在外工作的業(yè)主，隨時可以看到家中情況，還可以控制家里的電器。

收到一條短信，孩子在下午四點(diǎn)回到了家里。通過網(wǎng)絡(luò)啟動安裝在家中的網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī)，看到孩子們正在安全地做游戲，確認(rèn)平安無事。

清晨，自動拉開的窗簾讓晨曦輕灑入室，照在你的臉上，伴隨輕松的音樂，享受一天清新的開始。

從臥室到衛(wèi)生間的通道上，隱藏著一盞盞小燈，晚上去洗手間時，按一個床邊的按鈕，柔和的燈光會從床頭亮到馬桶前。

妻子的指紋、孩子的指紋、自己的指紋、不再有丟鑰匙的煩惱，卻多了一份安心。

從此也不必為家門未關(guān)，煤氣泄露，火警突發(fā)而擔(dān)心，因?yàn)榧依锒嗔艘晃弧案咧腔鄣谋Ｄ贰薄?/p>

外出時，將安全程序設(shè)定為“外出”方式。不必要的燈以及危險設(shè)備自動關(guān)閉；恒溫器自動進(jìn)行調(diào)整以節(jié)省能源，窗簾自動關(guān)閉，安防系統(tǒng)進(jìn)入監(jiān)視狀態(tài)。門口機(jī)還會攝下每位來訪者的影音資料，方便回家查看。

睡覺前，啟動“睡眠”模式，房間電源關(guān)閉，整個房間燈光窗簾自動按照設(shè)定關(guān)閉，房門未鎖好將會自動告警，同時啟動睡眠安防系統(tǒng)。智慧家居自動照明系統(tǒng)家電控制系統(tǒng)家庭監(jiān)防系統(tǒng)場景控制系統(tǒng)兒童監(jiān)護(hù)系統(tǒng)多媒體對講系統(tǒng)門禁控制系統(tǒng)窗戶窗簾控制系統(tǒng)地采暖系統(tǒng)遠(yuǎn)程可視系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)軟水系統(tǒng)智能系統(tǒng)除了能保證項(xiàng)目的高端品質(zhì)外，還可以提高物業(yè)的附加值。第五部分項(xiàng)目營銷推廣策略項(xiàng)目總體營銷策略開發(fā)策略包裝策略銷售策略推廣策略品牌策略品牌策略項(xiàng)目營銷目的打造成成都城市別墅項(xiàng)目的標(biāo)桿品牌策略項(xiàng)目品質(zhì)品牌館品牌標(biāo)簽品牌顧問項(xiàng)目形象項(xiàng)目品牌

企業(yè)品牌項(xiàng)目先動，活動營銷，品牌樹立，貫穿始終項(xiàng)目品牌企業(yè)品牌項(xiàng)目品質(zhì)品牌館華新品牌會館在市內(nèi)城南設(shè)立一個項(xiàng)目品牌館，做為項(xiàng)目的形象展示，重點(diǎn)展示華新國際的前期產(chǎn)品回顧（錦繡花園）和集團(tuán)公司其它項(xiàng)目形象。同時可以作項(xiàng)目的市內(nèi)接待中心。品牌標(biāo)簽10年前，我們就在做城市別墅，做城市的締造者，創(chuàng)造者和嘗試者，一直引領(lǐng)著這個城市的居住觀！在萬科、中海早已成名的年代，有人提出：“文科萬科、工科中海、理科金地、藝術(shù)花樣年”一舉將兩個尚不知名的公司（金地、花樣年）提升到一線陣營。他們都有身份，有職務(wù)，有社會分工和責(zé)任。華新雖然有良好的開發(fā)實(shí)力和品牌基礎(chǔ)，但從來都沒有一個定位，或者說身份、職務(wù)。

結(jié)合華新國際的實(shí)力與背景，中原認(rèn)為，華新國際可以是：城市別墅專家內(nèi)涵：

以“城市別墅”為經(jīng)營理念，以實(shí)際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，創(chuàng)造高品質(zhì)、高品味的生活空間與價值理念。

在華新出現(xiàn)的每一個場合，都應(yīng)該傳達(dá)一個信息：我們一直都是城市居住價值的引領(lǐng)者，是高端物業(yè)的標(biāo)桿，是城市別墅開發(fā)的領(lǐng)頭羊。品牌標(biāo)簽活動配合：城市別墅專家授牌品牌顧問邀請國際知名城市別墅機(jī)構(gòu)、專家擔(dān)綱公司和項(xiàng)目顧問

王受之為萬科著名項(xiàng)目“第五園”、“水晶城”所寫的專著《骨子里的中國情結(jié)》、《歷史中構(gòu)建未來》，以權(quán)威的方式提升公司與項(xiàng)目品牌。

萬科17英里，萬科房產(chǎn)里程碑作品，案名由王受之所起。

王受之現(xiàn)已擔(dān)任萬科、金地、龍湖、河南建業(yè)等公司的顧問，通過出版涉及項(xiàng)目的專著的形式，極大提升了公司品牌形象。案例開發(fā)策略原開發(fā)策略:一期:推出景觀最好的雙聯(lián)與聯(lián)排別墅,建立項(xiàng)目高端形象與品質(zhì).為后期推售作好鋪墊.二期:鞏固形象,繼續(xù)以聯(lián)排與雙拼別墅.三期:疊拼+聯(lián)排別墅走量為主.四期:前期成熟開發(fā)與品質(zhì)口碑建立,推出剩余物業(yè).分期開發(fā)策略中原建議開發(fā)節(jié)奏:三期三期四期二期二期一期一期三期二期二期公建（一期）一期:推出景觀最好的雙聯(lián)與聯(lián)排別墅,建立項(xiàng)目高端形象與品質(zhì).為后期推售作好鋪墊.二期:鞏固形象,聯(lián)排+雙拼+疊拼,適當(dāng)增加開發(fā)體量.商業(yè)部分可在本階段后期推出。三期:疊拼+聯(lián)排+雙拼別墅全系列產(chǎn)品走量為主.四期:前期成熟開發(fā)與品質(zhì)口碑建立,推出景觀與位置最好的雙拼別墅.實(shí)現(xiàn)利潤最大化.外圍包裝售樓部包裝園林示范區(qū)包裝策略外圍包裝

藝術(shù)公寓汽配站臨街綠化造型導(dǎo)視牌汽配站導(dǎo)視牌綠化造型藝術(shù)公寓藝術(shù)公寓建議采用文化石、米黃色外立面、圓形坡屋頂、綠化植物等元素包裝，形成獨(dú)立的景觀帶，與項(xiàng)目整體風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致。汽配站建議采用歐式高大樹木覆蓋，形成獨(dú)立的景觀區(qū)，區(qū)隔因汽配站對項(xiàng)目整體品質(zhì)造成的影響。臨街綠化建議沿街設(shè)置高度在3-5米的坡度景觀，形成獨(dú)立的綠化區(qū)域，劣勢轉(zhuǎn)換成優(yōu)勢，規(guī)避街道對項(xiàng)目高品質(zhì)的影響。小區(qū)入口導(dǎo)視建議在小區(qū)主入口處設(shè)置精神堡壘導(dǎo)視牌，起到引導(dǎo)客戶的作用。同時在進(jìn)入售樓部沿途設(shè)置導(dǎo)旗，起到增加賣場氛圍的作用。售樓部包裝考慮方案一工程進(jìn)度達(dá)不到的備選方案。營銷中心和示范環(huán)境均為臨時設(shè)置，需要較大的投入?；▓@洋房異地樣板房結(jié)合營銷中心設(shè)置。別墅示范區(qū)單獨(dú)設(shè)置，可在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，并采用包裝精美的臨時售樓處選址:

建議選址在一期公建部分修建售樓處.售樓處(會所)客戶看房路線售樓部外部風(fēng)格建議建議售樓部整體風(fēng)格采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格，與水景相結(jié)合，以后可以設(shè)置成會所。售樓部內(nèi)部建議建議售樓部內(nèi)部整