物業(yè)管理要增強新型社區(qū)觀念

物業(yè)管理要增強新型“社區(qū)觀念”

文/劉剛

“社區(qū)”主要是指由居住在一定地域里的人們結(jié)成多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動所構(gòu)成的社會區(qū)域生活共同體。這種共同體是由一定的人群、一定的地域、一定的生產(chǎn)或生活設(shè)施、一定的組織和行為規(guī)范，以及居民的社區(qū)意識等等要素所構(gòu)成的相對獨立的社會實體，是人們參與社會生活的基本場所。如果按照形成方式進(jìn)行分類，有法定型社區(qū)和自然型社區(qū)之分。前者是指根據(jù)行政管理需要設(shè)置的，具有法定地位和法定邊界的社區(qū)。后者則指自然形成且無法定界限的社區(qū)。

社區(qū)的社會作用逐步突顯

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，非“傳統(tǒng)”公有制經(jīng)濟獲得快速發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)不斷分化，城市社會發(fā)生了根本性變革。社會的轉(zhuǎn)型對傳統(tǒng)的“單位--家庭”二元城市基層管理體制構(gòu)成了挑戰(zhàn)。一是“單位人”向“社會人”的迅速轉(zhuǎn)化。勞動用工制度和社會保障制度的改革逐步弱化了“單位”對職工的約束力，職工與單位之間的關(guān)系越來越松散，大量“單位人”開始向單位外流失。過去，“單位”可以決定職工的政治、福利甚至社會待遇，現(xiàn)在除工作外，職工需要向“單位”尋求幫助的內(nèi)容越來越少。二是社會組織的多樣化特征日益明顯。除傳統(tǒng)的行政事業(yè)單位外，出現(xiàn)了大量不具備“單位”體制特征的組織，比如三資企業(yè)、個體私營企業(yè)、民辦非企業(yè)組織，非營利性社會組織等。三是“單位”職能開始向社會轉(zhuǎn)移。單位辦社會的后果是制造了大量的后勤服務(wù)人員，工作效率奇低。歷次政府機構(gòu)改革、高校后勤管理改革以及企業(yè)管理體制改革等的目標(biāo)都是把“單位”承擔(dān)的社會職能轉(zhuǎn)移出來，使“單位”只從事自己的本業(yè)，其余交由社會來辦理。四是居民的社區(qū)參與要求愈來愈強烈。包括住房分配制度在內(nèi)的社會保障體制改革使得居民與居住地之間的關(guān)系從原來的單一型變?yōu)樨敭a(chǎn)利益密切型。過去沒有人關(guān)心的治安、綠化、衛(wèi)生、違章建筑等成了人人心系之的頭等大事，促使居民越來越關(guān)注并渴望參與基層的決策過程。

由此看出，我國城市化過程中，城市結(jié)構(gòu)開始由單位主導(dǎo)型體制向社區(qū)主導(dǎo)型體制轉(zhuǎn)化。新的社區(qū)體制以服務(wù)為核心，強調(diào)合理配置社區(qū)資源，大力發(fā)展社區(qū)事業(yè)，努力為社區(qū)居民營造管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的人文居住環(huán)境，并不關(guān)注居民流動或其工作單位的變更，實現(xiàn)城市管理的鏈條：政府－社區(qū)－居民。強調(diào)社區(qū)內(nèi)部的透明、回應(yīng)與參與，要求社區(qū)事務(wù)的處理，各項措施的制定、實施必須體現(xiàn)社區(qū)居民的廣泛參與，與居民的要求相適應(yīng)。

物業(yè)管理參與社區(qū)建設(shè)須用新觀念

與我們物業(yè)管理息息相關(guān)的外部環(huán)境開始變革，社會人員對居住地或辦公地的社區(qū)人文環(huán)境的要求開始進(jìn)入社會學(xué)所說的“人的需求”領(lǐng)域，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須改變觀念。

首先，要確立與整體社區(qū)建設(shè)大方向融合的觀念。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，近年來，隨著住房制度改革進(jìn)程的加快，住房商品化的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新生事物，從小到大，并正在發(fā)展成為一個集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體的覆蓋全社會的龐大的經(jīng)濟行業(yè)。與傳統(tǒng)的房屋經(jīng)營管理明顯不同，物業(yè)管理為社會提供多層次、全方位服務(wù)，其內(nèi)容廣泛，深入到社會各個角落，涉及機電維護、清潔、綠化、維修、生活服務(wù)、物業(yè)中介等多個領(lǐng)域，與人民群眾生活、生產(chǎn)息息相關(guān)。這表明，物業(yè)管理已經(jīng)成為現(xiàn)代城市管理的一個重要方面。良好的物業(yè)管理不僅能夠發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值、增值，同時也能創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間是存在著某種必然的聯(lián)系，社區(qū)建設(shè)的覆蓋面遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)管理的范圍，內(nèi)容寬廣，形式多元，物業(yè)管理出于財產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生，內(nèi)容偏于財產(chǎn)管理，由此可見，物業(yè)管理是在社區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)的一項重要內(nèi)容，物業(yè)管理必須緊密地圍繞社區(qū)建設(shè)的大方向而開展。

其次，應(yīng)當(dāng)將如何引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主的道德約束和歸屬感工作提到日程上來，逐步樹立以“社區(qū)歸屬、社區(qū)人文”為特點的新型管理思想觀念。物業(yè)管理包括兩方面內(nèi)涵，一方面是對房屋以及設(shè)

篇2：社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理行業(yè)歷史使命

在和諧社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理行業(yè)的歷史使命

和諧社會就是指依法行政、行為規(guī)范、社會公平、關(guān)系融洽、社會安定祥和的一種社會狀態(tài)。這種和諧的狀態(tài)，一直是世界各國不斷追求的目標(biāo)，也是中華人民孜孜以求的奮斗目標(biāo)。而一個城市或一個社區(qū)，它既是一個國家和一個社會的有機組成部分，往往又是一個社會的縮影。而且隨著我國城市化進(jìn)程步伐的加快，愈將成為我國社會主要的組成部分，而成為反映社會主要關(guān)系的一個重要窗口。

在我國的社區(qū)發(fā)展史上，從保甲制度到居民委員會制度，雖然也起到一些社區(qū)管理的作用，但主要仍局限于代表政府貫徹執(zhí)行執(zhí)政者的意志。隨著當(dāng)今世界執(zhí)政理念的進(jìn)步，建設(shè)服務(wù)型政府已成為世界各國執(zhí)政的潮流與方向。正是在這樣的背景下，中國共產(chǎn)黨順應(yīng)民心順應(yīng)時代的發(fā)展，提出了情為民所系、權(quán)為民所用、利為民所謀的親民理念和建設(shè)和諧社會的歷史任務(wù)。

當(dāng)今中國，隨著社會的發(fā)展和城市建設(shè)的推進(jìn)，一個個新樓盤、新小區(qū)甚至座座新城如雨后春筍般出現(xiàn)在人們的面前，物業(yè)管理這個泊來之物從不理解、不接受到不可須夷離開的公共服務(wù)，已經(jīng)深入到城市的日常生活，成為大多數(shù)城市人不可或缺的生活必需品。截止到20**年，經(jīng)過20多年的發(fā)展，北京、天津、深圳等大中城市的物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)到了70%、50%、95%以上，而我市經(jīng)過僅僅10年的發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模已達(dá)1.03億平方米，覆蓋率達(dá)到42%，預(yù)計20**年將超過50%，達(dá)到一半以上。物業(yè)管理的發(fā)展不僅為物業(yè)管理行業(yè)帶來了自身的變化，同時也為城市管理和社區(qū)建設(shè)帶來了翻天覆地的變化。城市里的各個社區(qū)，由于各自不同的功能定位，基本上包括了人們衣食住行的方方面面，是人們工作生活的主要場所，也是各種社會關(guān)系的主要載體;它既是城市的組成元素，又是社會的基本單元。大規(guī)模的城市發(fā)展，多層次的社會群體，多樣化的市場需求，高品質(zhì)的生活追求，都對城市和社區(qū)管理提出了更高的要求。面對龐大的城市人口，錯綜復(fù)雜的利益沖突，僅僅依靠居委會進(jìn)行社區(qū)管理已經(jīng)力不從心。而現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運而生，在服務(wù)社會的過程中，不但獲得了自身的長足發(fā)展，也必然為和諧社會，文明社會的建設(shè)作出巨大的貢獻(xiàn)。

首先，和諧社會要求社會祥和，國家安定。而現(xiàn)代物業(yè)管理天生具備社區(qū)保安服務(wù)功能，現(xiàn)代物管服務(wù)企業(yè)通常依據(jù)業(yè)主的需要，為社區(qū)提供從人員進(jìn)出、物資進(jìn)入、定點守護、環(huán)境巡邏、交通指揮、車輛管理、消防管理到應(yīng)急事件處置的全面保安服務(wù)，從而可以為社區(qū)創(chuàng)造一個治安良好、安全保障可靠的生活、工作、經(jīng)營的環(huán)境。而單靠居委會和社區(qū)聯(lián)防等力量，無論人力、物力、還是技術(shù)條件都難以勝任，現(xiàn)代物業(yè)管理恰恰提供了這種補充和保障。顯然只有作為城市細(xì)胞的社區(qū)安定了，才會有整個城市的安定，才會有國家和全社會的安定與祥和。

其次，和諧社會要求我們依法治國，行為規(guī)范。現(xiàn)代物業(yè)管理在提供服務(wù)的過程中，無一例外地都將依照業(yè)主意愿和〈業(yè)主公約〉，幫助業(yè)主制定一系列的社區(qū)公共管理制度，對社區(qū)的公共事宣和活動進(jìn)行全面的規(guī)范，使業(yè)主及社區(qū)的各項活動從安全保衛(wèi)、環(huán)境保潔、綠化管理都有了一整套周詳可行的行為規(guī)范?，F(xiàn)代物業(yè)管理最大的特征之一就是規(guī)范管理與服務(wù)，因此所有的物管企業(yè)都建立了一套從崗位職責(zé)、員工禮儀到各項操作規(guī)范的完整的內(nèi)部管理制度。一方面詳盡的公共管理制度和內(nèi)部管理制度使社區(qū)內(nèi)所有的組織、人員和活動都有了應(yīng)當(dāng)遵循的行為準(zhǔn)則，另一方面服務(wù)的規(guī)范有助于社區(qū)人員形成規(guī)范的行為模式，大大減少矛盾的產(chǎn)生與沖突。

第三，和諧社會要求和諧的人際關(guān)系。在現(xiàn)代社會的變革發(fā)展中，由于發(fā)展的不平衡，必然在一定程度上引發(fā)各部分利益群體的利益紛爭與矛盾沖突。當(dāng)一些分歧與矛盾不能解決又缺乏及時溝通時，常常導(dǎo)致分歧的擴大和矛盾的激化。而物業(yè)管理以人為本現(xiàn)代城市住宅區(qū)規(guī)劃有序、環(huán)境良好、配套齊全,既有獨立的私人空間,又有交往的公共場所,住戶來自各單位各行業(yè),異質(zhì)性程度強,住戶更具獨立色彩。住戶間的陌生更加造成了交往障礙。業(yè)緣關(guān)系重于地緣關(guān)系,住戶間“關(guān)上單元門,個人顧個人”,忽視人際間的交往,繼而引發(fā)集體觀念松散、社區(qū)關(guān)懷淡薄等不良征候。而物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及公共設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,使其保值增值,并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一和增長。物業(yè)管理的產(chǎn)品主要是服務(wù),而服務(wù)是以勞務(wù)量來衡量的。物業(yè)管理企業(yè)的管理就是充分優(yōu)化人、財、物等經(jīng)營要素,盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的輸出,實現(xiàn)最大化的效益和效率。除了無法節(jié)約、必須輸出的絕對勞務(wù)量之外,怎樣盡可能減少相對勞務(wù)量是物業(yè)公司追求的管理目標(biāo)。

減少相對勞務(wù)量的一個最主要的通道就是住用戶的大力配合和深層理解。如果服務(wù)對象隨意高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地,甚至人為地攀折花木、損壞設(shè)施,那么,物業(yè)管理機構(gòu)勢必事倍功半。相反,如果住用戶恪守公約、遵守公德、鄰里相親、互助友愛,甚至主動維護公共秩序和社區(qū)環(huán)境,物業(yè)管理單位就會事半功倍。

那么,怎樣才能實現(xiàn)減少相對勞務(wù)量這一管理目標(biāo)呢?除了企業(yè)自身深挖潛力、提高效率之外,社區(qū)文化建設(shè)是十分重要的手段。社區(qū)文化建設(shè)搞好了,會增強住用戶之間、住用戶與管理者之間的感情,加強鄰里之間的團結(jié),達(dá)成服務(wù)主客體之間的共識,形成管理者與對象之間的相互尊重。在這種理想的管理與服務(wù)的環(huán)境下,管理單位自然會省心省力、省時省物。所以董日臣先生說“社區(qū)文化實際就是管理藝術(shù),一種減少勞務(wù)量的藝術(shù)”。

社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理具有巨大的促進(jìn)作用。那么,物業(yè)管理單位要想提高管理水平,社區(qū)文化建設(shè)就是不可或缺的內(nèi)容。正是這種良性的互動,形成了物業(yè)管理的中國特色。1997年頒布的《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定:“社區(qū)文化必須有制度,有設(shè)施場地,有活動記錄,有專職或兼職人員,有相當(dāng)數(shù)量和實效的活動?！边@一舉措,更加引導(dǎo)并促成了物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的良性互動,收到很好的社會效益和經(jīng)濟效益。

(二)物業(yè)管理對社區(qū)文化建設(shè)的整合

物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)實行社會化、一體化管理之后,物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家,另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社