旭輝·朗香郡項目營銷策略報告2010.4CONTENT項目解讀項目市場定位價格研判企劃推廣的目標與任務推案策略序—政—徐搖匯航區(qū)絹、尺浦午江散畔戴、殺華裁涇島板樓塊旭弦輝席·耐朗仍香庫郡喜即曉將驕登次場思遲考六：—潤—傲我駱們?yōu)⒂旭g什極么索？泛我賴們討的時占據(jù)位蠻？止我冤們溪的乖價肝值叢？遭我剪們股如型何單實移現(xiàn)似？項價目答解同讀通栽過餃對鞋項間目乞的矮認側(cè)知擋，但及刃市倦場咬背萄景懂的驢把坊控辦，敞發(fā)叨現(xiàn)亂項暖目孫的揉機雅會P冒A甩R偵T望1一鏡、字區(qū)庭位慶認轟知徐械匯啊一手直淡以仗來姻，日在沸上甲海劑人籠心悲目編中婦都置是仿城仿市買高竊尚典地役段密的至代預名沿詞第，匯很姥多綠上字海撥人福都舊有勞難報以緩割轉(zhuǎn)舍匯的龍“挺徐譜匯葛情垮結落”徐輛匯糠—面—人果文躺深田厚缺、舟傳截統(tǒng)徐高禮檔青居店住擺區(qū)本趨案烘地芳處媽外熄環(huán)恒外待，縣毗買鄰水龍索吳茄路模主寬干這道陵和和徐屢浦雹大順橋只、番黃敢浦形江首；棍位漢于垂徐叛匯祥區(qū)海，侮與貢閔繞行搬區(qū)柿相禾近項效目疊地石處土外委環(huán)著線石外何，頸但懷交璃通盞便功捷外環(huán)線中環(huán)線中外環(huán)間距２公里左右龍吳路本案徐拳浦憶大竄橋一典、術區(qū)觸位禿認音知規(guī)劃中華涇鎮(zhèn)政府華聯(lián)超市華涇公園規(guī)劃中紫陽中學位育中學公交站點板褲塊柿目蛙前瞧商詳業(yè)妖基畫本究配余套蝕相卻對鑰齊音全棚，訪但添商迅業(yè)蘆能必級怕較帶低析，快缺欠乏饑休缸閑等娛笨樂筑配柜套華涇鎮(zhèn)社區(qū)中心

社區(qū)服務、文體娛樂、商業(yè)和辦公服務為一體規(guī)息劃垃中袍的谷華將涇陽社肢區(qū)枕中莫心廟是展社啄區(qū)誦服慘務裹、謝文要體買娛僑樂扮、域商皆業(yè)啄一摔體夕化脈中最心磁，墨將牛提廟升張板梯塊澡的陶商裕業(yè)籃配丘套魔。目睡前萬配醒套防不激足濱，度未嚴來芽規(guī)糞劃覆全裙面肚提昂升二俗、逃配恨套犬認名知規(guī)濫劃桐區(qū)婆位視：位條屬兵上扛海森市鑒外旱環(huán)揭線騙徐哄匯午區(qū)鴿段綿，京總鳴體小規(guī)熱劃扛寬千度控為刃5客0奇0脅米呼，臟全快長猜2鄭.緣瑞8導公猶里撞，床建腹設完總圓面姜積彈1臥0公3墊.族3線6誦公云頃。東（旋北年至植外男環(huán)企線旗的拼環(huán)營南太大感道號，煎西華至刷老己滬友閔孟路齊，猛東診有擊黃芬浦紙江助相知依譜，渡南累至請銀沒都逮路撇）規(guī)劈燕劃杯主委題筋：規(guī)題劃撒中茂保簽留樓徐缸匯姻區(qū)顆有哀特壇點桐的筒景日觀桂元勺素翼及卵歷售史停人舅文句景商觀乞和巴井壇然銅有驕序貝的狼城剪市匹公讀共膽綠侄色北空紫間朝，判充僚分多體蜓現(xiàn)苦“枯運共動棕保士健段、碗時削尚拋徐首匯有”惰的野規(guī)肝劃拋特漫色建弟設乎生胖態(tài)勇系濤統(tǒng)幟平輛衡貧，也森陳林鑄特夠色暈鮮熔明爐，度融念自英然紙、沾文繼化壘、洋知閉識暈、需趣噴味勉、劃娛窗樂川于幸一價體地的寬生期態(tài)燈林庫帶患。濱興江窮休閃閑球規(guī)掘劃圍導豪入抗，區(qū)倒位拼提泛升嚴為版徐果匯秒濱凡江稻板權塊三霞、倒規(guī)四劃鼓認中知本案徐匯濱江帶本挺項壇目糧雖異處憤徐項匯曾濱嫂江妥帶保，洞但攔被躬“便印絡象劣歐容洲料”灰遮脹擋庸，沾非傳一算線敘臨性江本潮項勒目妹地肥處復徐呼匯村濱絲式江羊帶印象歐洲本案被遮擋，非一線臨江、無江景三努、累規(guī)踢劃未認魂知區(qū)寬位波—哥—盯徐拖匯恨、蠻外惜環(huán)王外賴、遼華拉涇游、票濱字江革板估塊徐被匯蝦—鎮(zhèn)—熄傳防統(tǒng)斷高催尚陽居竭住士生詳活鼠區(qū)外芝環(huán)留外甚—爽—掛地傲域旁較做為曉偏務僻癥，飛但醉交許通白便努捷華字涇腦濱黨江租板鑒塊養(yǎng)—女—捎板坦塊抓配聲套烤全偶面哄升少，慶雖站處工濱難江諷板浪塊貴，信被統(tǒng)其粱他植項耐目答包尊圍繳遮受擋命、假非杯一尖線財臨仰江項剩目盞區(qū)蛙位素價歡值套凸稍顯串，祖但叉略艱有托不芝足四劣、旺規(guī)很劃煎認閥知伯總衰結長穿橋醋板霸塊江牲川榆紫灰竹軌板沒塊華棕涇砍板細塊中研海仰瀛釘臺徐材匯筆新腿城花梁園鵲小飯城華同涇雞板研塊清歷味來筋無烏商蹦品若住莖宅想供宣應李，筒屬蔑于欄空火白汪；把板蔽塊榨的薄直奏面怕競店爭貿(mào)主窯要針來們自耍于握長垂橋凝板無塊削，根與鏈長泳橋印板威塊濱形刃成寒一梢體稠。華寫涇圣板鏡塊邪過周往隨空普白跪，仇長惕橋雨板悶塊往成臥為狐其僅指匠向親標五浴、寒板瘦塊至競王爭疏格憂局樓盤名稱:中海瀛臺物業(yè)地址:徐匯區(qū)龍瑞路77弄發(fā)展商:中海集團建筑形態(tài):多層、小高層、高層所在板塊長橋板塊開盤日期2008-4總建面:323179㎡銷售價格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面積段:80-90、150-180裝修標準:毛坯、部分2000元/㎡剩余套數(shù)138套核腔心虎賣痛點孤：搖品隨牌奮企亡業(yè)紹項喚目簡、濁一命線瞎濱減江跪景業(yè)觀項爸目能解渴讀攜—商—刮案欠例塘：普中因海贏瀛發(fā)臺五面、指板六塊悅競約爭榆格絡局項業(yè)目范解紐奉讀且—雄—車案遣例建：飾徐勢匯塵新五城核使心大賣遼點項：禮大鹿體犬量年、垂復住合臟型幸居掙住創(chuàng)小谷區(qū)樓盤名稱:徐匯新城物業(yè)地址:匯區(qū)龍吳路1595號

發(fā)展商:景瑞地產(chǎn)建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排，雙拼所在板塊長橋板塊開盤日期2004-6總建面:240000㎡目前對外銷售價格無可售房源目前已推量:219234㎡主力面積段:80-110㎡五拖、屯板根塊漆競鬼爭映格抓局樓盤名稱:萬科花園小城物業(yè)地址:龍吳路5536號發(fā)展商:萬科集團建筑形態(tài):多層、小高層所在板塊江川紫竹開盤日期2008-11總建面:260000㎡目前對外銷售價格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面積段:80-90㎡裝修標準:1000元/㎡剩余成交套數(shù)后期未推核凈心華賣駛點靠：都萬供科淹出踐品極，包地電中士海強式天集歲約趟型傾社雄區(qū)項娛目繳解來讀柴—禽—堅案衛(wèi)例款：愈花朽園剖小棚城五隊、墾板葛塊盟競重爭年格育局長廣橋捐·昆徐珍匯搶新意城長想橋墻·灘中掃海筍瀛浙臺江壁川籠·晨花皮園駱小雕城過茂往每—堵—燃華底涇裳市托場陳空稻白殿，痕長固橋釀、灘江脈川侍板油塊長作績?yōu)檫^區(qū)輕域陸指裹向信標現(xiàn)宣在與—尤—拉華閉涇淹首崗個豪項做目碑即冒將蓮入走市絲式，乳永自新賭2筍1木萬茶㎡顏綜扁合浸項輔目蓬“善印唱象殊歐村洲申城司”亞填睜補甚華盛涇派板銀塊命空都白疼，構吸蓄引酬市譜場權目秋光柏，波聚傘焦頓關疫注崖度或。板衰塊寇變冊革五弦、銅板案塊示競盆爭儲格落局項湖目映解碼讀肥—陡—槳板循塊呀案零例挖：令印豈象脾歐坑洲核貍心腳賣雷點號：招華皮涇駕首教盤撿，墻徐糠匯鼓濱陸江晨城都中映城治；五永某新泊品歇牌嗓、宵歐緣瑞式宋風帝格墊、娛精趴裝趟江撓畔擔復跡合洋高那檔秋住淚宅樓盤名稱:印象歐洲物業(yè)地址:龍吳路華濟路發(fā)展商:香港永新建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排所在板塊華涇開盤日期預計10年5月總建面:21萬㎡目前對外銷售價格20000元/㎡目前已推量:未開主力面積段:二房80-90㎡三房158-162㎡裝修標準:3000元/㎡總套數(shù)1249套公寓五叢、踢板仍塊快競哭爭書格內(nèi)局項殖目鎮(zhèn)解墓讀遇—腹—妨板鑄塊案案構例惹：襯印趁象因歐袍洲經(jīng)濟技術指標總用地面積120756m2總建筑面積209343m2容積率1.37其中地下建筑面積43761m2地上建筑面積住宅155191m2商業(yè)4750m2會所2141m2幼兒園3500m2總計165582m2容積率1.37綠地率40.00％住宅總戶數(shù)1417項蝴目氧解伯讀求—任—剛板繳塊喇案放例票：勤印裹象車歐識洲產(chǎn)品單元類型套數(shù)單套面積產(chǎn)品配比一室戶一室一廳3369-812.49%一室二廳1469-801.06%二室戶二室一廳62678-9047.32%二室二廳1132.80.08%三室戶三室一廳38087-10828.72%三室二廳63151-1614.76%四室戶四室二廳118158-2158.92%五室戶五室二廳6244-2470.45%六室戶六室二廳8276-2780.60%聯(lián)體別墅四室二廳74254-2785.59%該種項守目丑受覺到殃5職0蝦/罵9智0爺政望策次的尺限漏制攪，觸有仙大芝量秩9蔥0治產(chǎn)守品該隨項升目崇的鏈三潮房乓面妨積駁為蛛8級7寧—固1則0嗎8至㎡鉛的咸經(jīng)本濟菌型淺三被房軍和仁1腹5籍1久—南1纏6毅1剖㎡套的說三挑房這大撿尺餓度隙三啞房師，壇面極積景段滾有強較厭大何斷倦層鵝，至舒陳適偉型通的揚中炭間斧層栽三蠢房奧產(chǎn)銹品靠缺虛失該梁項嘴目槍的治主客力踢三宅房凈與癥四法房夾的執(zhí)面拖積創(chuàng)段葵落燭差脹過彩大裝，慰必慮將鉛導薦致拒總蔥價石價宣差赴拉魚大葛，陶中騎間程過謙渡蠢面課積器缺蘭位1己0仙8叫平設方濕米做3勾房項困目蜂解明讀殲—腦—際板緩塊去案宴例跌：殘印猛象炎歐泊洲四鉛房衡，愧2悔1騙5胡平愈方戴米經(jīng)柏濟螺、迷緊分湊希的鏈三鐘房大散尺摧度口、雷大少面暮積給的爬四寇房項過目野解棕讀炸—險—涉板皺塊曉案沉例浸：含印膠象發(fā)歐荒洲永尺新路豐血富困的服開勺發(fā)欲經(jīng)考驗犧，卻其塘過伸往駱項減目盛的鑒裝街修峽品置質(zhì)抗已剝經(jīng)熔得絲式到渾市聯(lián)場塌的恨認凡可盡。其造3去0弦0策0附元娘/樸㎡蔑的都裝剪修燈標度準丑，胳充苗分把體太現(xiàn)剪了伸其甘品爹質(zhì)坑，獄同乎時愧也架是滴其筐附苦加散值撫的芳體藏現(xiàn)據(jù)。項浩目針解鏡讀尸—賊—膏板慣塊碧案蕩例念：賺印枝象話歐子洲永塘新綁—廢—垃深欣耕蕉徐凈匯把的慌知燦名膊開宰發(fā)砍商印艷象攜歐凝洲繪—柏—滴華正涇膊首抄個仰項族目志，根2捏1鄭萬趣㎡兵的傭體巖量市秘場狗聚涉焦階板決塊饒，涌華衡涇啞出渴現(xiàn)刺亮德點農(nóng)已駱經(jīng)密成恐必掩然五煎、矛板望塊訪競設爭槐格弦局板嚷塊器—酸—異過畝往桶處猜于箱空臉白六，錯大酷盤噸啟頭動猴聚屠焦僅關隆注過溪往梢—場—購長毯時麻間襲無成商敘品便房邀項筐目份，咱長志橋縮慧、捆江研川娃川盒板樣塊屢為友區(qū)烘域拐的綠指誦向聞標現(xiàn)交在喂—鴿—貨大域盤與“漢印桿象尖歐化洲辱”恒的耗啟茫動恭，兩華釋涇志板趕塊提關范注偽提廚高依、家市肥場什聚問焦大裳盤岡啟臉動造，涉華寬涇嬸板昂塊憑市非場警聚界焦臘度跨提態(tài)升項醋目選解韻讀血—皂—樣板箱塊蠟認啞知編結惹論五庫、并板稀塊遣競不爭介格群局項她目持解川讀柿—液—邁品奸類渾競饅爭板塊項目名稱總體量開盤時間產(chǎn)品品類長橋中海瀛臺32萬㎡08.4高層、多層徐匯新城24萬㎡06.4多層、高層、聯(lián)排江川紫竹花園小城26萬㎡08.6小高層、多層華涇印象歐洲21萬㎡預計2010.5小高層、多層、聯(lián)排本案3.4㎡2010.10多層花園洋房從倒項輪目京的俊總喊體鋼量葉來屠看城，毛區(qū)金域蓬內(nèi)僑的龜項盒目扒都蓋在裝2胞1蹄萬外㎡老以賺上孟，刪都描具滅有拋一吳定液的拳規(guī)買模眼和坦效兔應遼；具而準本鄭項丹目摸只津有腿3孟.烈4廁萬券㎡寶，飛規(guī)頓模李小蜘，閃可姿借藝助保同屈期懂入材市絲式項憐目蓄尤哀其萍是備板交塊傳內(nèi)尺項罪目稱，銅以穴達姓到柿本鞏項繞目蘆知鬼曉糞度魄的棄提悅升羽。從獻產(chǎn)寫品輝品揮類傾來羊看饅，制本任項叼目殊的救花演園噴洋朋房千產(chǎn)讓品且填養(yǎng)補具了莫區(qū)者域拒內(nèi)題的零產(chǎn)病品瘡空慎白爸，青在閣華襖涇神板針塊嘗內(nèi)公來勞比慕較您，午多浙層充花抽園省洋滋房浸填罪補顯了舉多兩層輪公瓶寓牛與墾聯(lián)烏排突別痰墅溉之壺間辯的請空尤白借甲大級盤炮啟焰動茂之蛇風班，漠出行稀萌缺銳產(chǎn)辱品稻，朱搶孩占周市霸場區(qū)流域燙項袋目侮體因量左與印產(chǎn)蓮品下品腐類久比字較第：五征、繼板冶塊拍競蓬爭午格厘局板塊項目名稱附加空間長橋中海瀛臺無徐匯新城無江川紫竹花園小城無華涇印象歐洲7.7%公寓附送地下室本案戶戶贈送地下室、陽臺露臺附加空間房型套數(shù)面積附加面積附送比率1層送地下室26140㎡庭園、地下室108㎡77%2層送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房組合83%標準層74130㎡２０㎡；3+1房組合15%頂樓復式26188㎡送約60-80㎡的空中平臺43%本兼項喚目業(yè)的鏟高縱附診加景值撈冠妻絕美區(qū)匪域冰，勾即倚使普在逢板獅塊毒內(nèi)柔也步以招戶涌戶狼附性贈貴空潑間亡領禾先澤。戶也戶釘均科有童附較送嗓空蘋間英，扁最牽高派附慶送塘8宮3嫩%相的音面輩積判，同3附+已1易房紅的之自崖由婆組爛合癥，象二平樓蓋送虎地紐奉下市室玻創(chuàng)砍新樸戶支型項細目門解膛讀率—棵—咸房包型舉競負爭戶事戶撈贈日送幸附謎加糟空姑間囑，幻玉創(chuàng)湖新尿房皂型幅，姑贏計得仍市四場區(qū)費域淘項賢目申附矮加急空街間網(wǎng)統(tǒng)狼計本貫項檔目竊附擔贈公面發(fā)積遺統(tǒng)錦計五辰、抖板艙塊細競禽爭茶格截局板塊項目名稱一房二房三房四房五房復式長橋中海瀛臺

105-108147-176145-180160-180

徐匯新城6389-109113-120

江川紫竹花園小城

70-8080-91

華涇印象歐洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附贈108㎡）

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