10長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告中瑞聯(lián)專審字2023第 號(hào)北京昌恒投資集團(tuán)公司：我們承受托付，對(duì)貴集團(tuán)公司所屬長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱君地公司〕2023年、2023年財(cái)務(wù)收支及內(nèi)控治理制度和內(nèi)把握度執(zhí)行狀況進(jìn)展了審查，我們的審查是依據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)收支審計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)內(nèi)202312312023末資產(chǎn)質(zhì)量查證；以及對(duì)整體資產(chǎn)經(jīng)營決策、內(nèi)把握度建立、執(zhí)行和取得實(shí)效的調(diào)查開放的。在實(shí)施審查過程中，我們還實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)憑證在內(nèi)等我們認(rèn)為必要的審查程序，現(xiàn)將審查結(jié)果報(bào)告如下：一、根本狀況長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)是北京華瑞君地投資和南通銀洲昌誠置業(yè)共同投資興辦的開發(fā)，注冊(cè)資本1.1億元人110〔君地地產(chǎn)十六峯地塊。君地地產(chǎn)工程于2023年在吉林省長(zhǎng)春市啟動(dòng),在長(zhǎng)春市政府、長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大力支持下、經(jīng)政府有關(guān)部門和長(zhǎng)春市國土資源局經(jīng)“招牌掛”等相關(guān)程序后取得該項(xiàng)宗地，共229917平方米，折合345593204459694米〔住宅面積370830平方米,商業(yè)面積88864平方米〕地下建筑面積133510平方米〔含地下人防、車庫、庫房、地下室等〕工程共分為一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，現(xiàn)一期工程建筑面積10完成，樓盤已根本售罄；二期工程建筑面積22234—5設(shè)計(jì)，從工程進(jìn)度上看已全面啟動(dòng)。工程法人單位:長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計(jì)單位:吉林建工學(xué)院設(shè)計(jì)院、吉林北銀建筑設(shè)計(jì)院承建施工單位：南通二建集團(tuán)監(jiān)理單位：吉林省先勝工程監(jiān)理公司年發(fā)生前期費(fèi)用。20元,其中土地價(jià)款237.000。000.00元、可行性爭(zhēng)論報(bào)告168。000。00。000.0010026.20202325911517.2520.729。213。808.274.456。2027。57%,2023788360.572023年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表反映資產(chǎn)總額768,103，586.12元，負(fù)債總額492，300，565。9064。09%二、審查狀況〔一〕資產(chǎn)局部1、貨幣資金98，602,520.6612。83%現(xiàn)金1993831.812，123，093。521,116，826。45元、未入賬借條1,000,602。00元、庫存現(xiàn)金5，665.07元。經(jīng)倒推〔2023〕20231，993，831。83經(jīng)查保險(xiǎn)柜中存放屬于帳內(nèi)的購物卡21，200.00元、卡400。3,874。47元，同時(shí)還發(fā)生待發(fā)工資單一張署名牛超、趙波等13,821.35元，經(jīng)查此工資單人員不是企業(yè)員工，又遲遲不予領(lǐng)發(fā)，待企業(yè)做出合理解釋；對(duì)于以黃建生名義公款私存且用于購房者〔業(yè)主〕墊支性借款〔購房者在獵取公積金貸款之前資金缺乏,向黃建生借款，貸款到位后即還〕此種行為已構(gòu)成公款私存且有放貸之嫌，且以個(gè)人名義開戶存折未納入貨幣資金治理,與財(cái)務(wù)無對(duì)賬依據(jù)，此項(xiàng)帳外資金完全失控,應(yīng)馬上終止。A長(zhǎng)期未入賬借款單1，000,602。00元顧春雷 525,806.00元黃建生 310，441。00元 公款私存吳曉語2,000.00元48，000.0020,155。00500.006，000.003，000。00孫寶偉2，500.00李圣康10,000.00莫秀金25,000.00王浩去4，000。00高立彥2,000.00季水晶20，000。00王曉穎500.00宋雄偉20,000.00李華700.00B20232023124652023129,558。30;2023602，030。31;2023年364,306。24元;2023年20，931。60元。同時(shí)收支簡(jiǎn)潔，已嚴(yán)峻違反現(xiàn)金治理?xiàng)l例和202320232023成影響，應(yīng)予關(guān)注。96.608。688。85儲(chǔ)存，其中建行一汽支行8888戶已清戶，其余工行一戶，建行3戶均供給對(duì)帳單經(jīng)調(diào)整后全都。我們對(duì)個(gè)別賬戶未達(dá)帳項(xiàng)進(jìn)展進(jìn)一步審查，其中202371174銀行已收企業(yè)未收長(zhǎng)春以興汽車銷售公司貨款61200.00元至今未解決;另6〔20231112〕274248.002023我們審查了長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)的整體經(jīng)營流程,企業(yè)的組織架構(gòu)及各部門間的經(jīng)濟(jì)往來，尤其留意企業(yè)中貨幣資金的循環(huán)、往來款項(xiàng)的發(fā)生與流通，并在審計(jì)過程中對(duì)企業(yè)的內(nèi)部把握制度提出意見和建議。在實(shí)際審計(jì)工作中，我們重點(diǎn)關(guān)注以下方面:A、貨幣資金循環(huán)及用款權(quán)限長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)〔以下稱君地地產(chǎn)〕是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的公司，其主要部門有辦公室、財(cái)務(wù)部、營銷部、開發(fā)部、前期工程部.該企業(yè)房地產(chǎn)銷售主要通過聘用代理銷售公司--—上海利奈佳投資詢問〔以下稱利奈佳。依據(jù)代理銷售協(xié)議，房屋銷售底價(jià)由君地地產(chǎn)和利奈佳協(xié)商確定，以出售房屋合同價(jià)款確實(shí)定比例及售價(jià)高于底價(jià)的溢價(jià)局部確實(shí)定比例合并作為利奈佳的銷售傭金。實(shí)際審計(jì)中我們覺察，利奈佳向客戶收取的購房定金暫存于售樓處收至君地地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門，由君地財(cái)務(wù)部存入辦公室主任黃健生的個(gè)人賬戶，對(duì)于放棄購房的客戶，其繳納的定金由君地財(cái)務(wù)部門由企業(yè)帳戶退還給客戶。2023地產(chǎn)為改善銷售狀況，曾以辦公室主任黃健生個(gè)人的名義借款給客戶。另外，在審查企業(yè)銀行存款工程時(shí)，覺察一筆企業(yè)無法做出合理解釋2023年4月2日，企業(yè)將由利奈佳收銀處移交來的售房款存入辦公室主任黃健生的個(gè)人賬戶,共計(jì)110萬元,隨后20234因此未在企業(yè)帳中反映。我們認(rèn)為，君地地產(chǎn)以企業(yè)高管個(gè)人賬戶代替企業(yè)賬戶，違反了《銀A授權(quán)審批制度不標(biāo)準(zhǔn)局部付款業(yè)務(wù)缺少授權(quán)審批程序且授權(quán)不明確，尤其大宗業(yè)務(wù)支出無審核審批程序,付款申請(qǐng)書上無授權(quán)人簽章,預(yù)付工程款,貨幣資金缺少審核程序,支出無事后監(jiān)視程序。工程款支付和預(yù)付沒有依據(jù)工程量執(zhí)行和監(jiān)視大額未達(dá)賬消滅幾戶。例如:同文春戶30萬元，長(zhǎng)期不做賬務(wù)處理造成資金沉澱影響現(xiàn)金流量表的準(zhǔn)確性.治理層大額借款任憑性，無授權(quán)審批記錄，無款項(xiàng)用途說明。尤其售樓處收銀程序存在重大缺失，發(fā)生預(yù)收房款時(shí)未納入現(xiàn)金治理程序(收銀后未交財(cái)務(wù)之前〕.工資計(jì)提無計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)說明,個(gè)別月份消滅無經(jīng)手人簽字，附件不全。財(cái)務(wù)人員調(diào)離交接手續(xù)不齊，無交接單、交接記錄。2023回收據(jù)代替業(yè)主出具手續(xù),2023〔財(cái)務(wù)大帳不準(zhǔn)時(shí)，在時(shí)差上存在失控期間，無臺(tái)帳記錄〔健全完整臺(tái)帳〕,經(jīng)盤點(diǎn)抽查覺察5，000.00〔1514。5〕已2、預(yù)付帳款146,760,921.83付大宗工程款項(xiàng),預(yù)付內(nèi)容是執(zhí)行工程預(yù)算的一局部，在實(shí)際發(fā)生預(yù)付款項(xiàng)時(shí)沒有嚴(yán)格健全的審批程序及相關(guān)審批手續(xù)，預(yù)付工程款項(xiàng)應(yīng)供給工程工程進(jìn)度表，付款應(yīng)予工程進(jìn)度相匹配.2023101035-0149用工程款抵購房款，886971.00〔123未署名〕實(shí)際形成變相出借資金于購房人，嚴(yán)峻違反了工程預(yù)算工程和執(zhí)行預(yù)算,造成資金挪用轉(zhuǎn)變了資金性質(zhì)和用途，違反了相關(guān)制度規(guī)定。3、其他應(yīng)收45,753,660.00有嚴(yán)格審批手續(xù)和款項(xiàng)用途，應(yīng)建立健全資金使用制度，合理使用資金,該其他應(yīng)收款應(yīng)準(zhǔn)時(shí)清理，以提高資金使用效率,節(jié)約并把握資金本錢。經(jīng)查該應(yīng)收款項(xiàng)主要分為內(nèi)部人員和外部單位借款形成,從內(nèi)部借款是以內(nèi)部高管人員姓名設(shè)立,而不是按工程預(yù)算工程審批立項(xiàng)，有專人或部門審核、審批、經(jīng)辦一整套審理、審批過程，無相關(guān)審批程序這就會(huì)造成資金外流，給企業(yè)帶來損失。外單位借款無相關(guān)合同,表達(dá)不出借款性質(zhì)，如:娃哈哈公司借款等應(yīng)予關(guān)注。4、存貨——--——開發(fā)本錢開發(fā)本錢余額468787972。67元，主要反映君地地產(chǎn)十六峰地塊開發(fā)本錢，該地塊公積229917平方米，共分為四期開發(fā)，除建筑安裝承受大包方式由二建工程公司承辦外,其余景觀、內(nèi)部設(shè)施等均為自建工程?！?〕前期開發(fā)本錢2023年發(fā)生前期開發(fā)本錢240，425，626.20元其中：土地價(jià)款 237,000,000.00元可行性爭(zhēng)論報(bào)告 168,000.00元總體規(guī)劃方案〔含測(cè)量費(fèi)〕1，193,600。00方案詢問費(fèi)〔數(shù)筆〕2，050,000.00評(píng)審費(fèi) 10，026。20元〔2〕2023年發(fā)生開發(fā)本錢36，688，339。97元，當(dāng)期轉(zhuǎn)出20,759，213.8015,929，126。17土地本錢 15,430，631.69元前期費(fèi)用 9,579，269。91元建筑安裝工程費(fèi) 2，144，710.12元根底工程設(shè)施費(fèi) 5,407,721.00元公用設(shè)施配套費(fèi) 1，743,648.75元開發(fā)間接費(fèi) 2,382，358。50元(3〕2023〔凈額)211,334,190.891，260,960。32前期費(fèi)用 5，950,006.97元建筑安裝工程費(fèi) 171,027,897。15元根底工程設(shè)施費(fèi) 19，524,853。00元公用設(shè)施配套費(fèi) 335,155.00元開發(fā)間接費(fèi) 14,334，347。86元期正在施工，本次審查二建公司是另外一個(gè)單位，應(yīng)做施工工程審查，本次審查未能涉及，對(duì)于建筑工程均應(yīng)按預(yù)算來執(zhí)行，但在發(fā)生配套及景觀方面建設(shè)支出，從審核審批制度上存在重大缺陷、施工合同不完備、工程無進(jìn)度表、無預(yù)算、調(diào)整預(yù)算、無工程本錢把握，經(jīng)查核覺察2023年12為費(fèi)用性支出。例如：全年全公司員工工資1，215，430.67元及高檔家639，336.0020231231日記字0518借：開發(fā)本錢--——家具23，800.00(樣板間陳設(shè)〕貸：銷售費(fèi)用-23,800。00202312310503

借：開發(fā)本錢-——工資貸：治理費(fèi)用 。67借：開發(fā)本錢--—業(yè)務(wù)招待費(fèi)822，292。20(09年超標(biāo)業(yè)務(wù)招待費(fèi)〕貸:治理費(fèi)用 —822，292.20202312310514借：開發(fā)本錢-——差旅費(fèi)用 448,284。74 〔應(yīng)列治理費(fèi)用〕貸：治理費(fèi)用 —448,284。74借：開發(fā)本錢-—辦公費(fèi)959，198.66貸:治理費(fèi)用 -959，198.66以上42元，嚴(yán)格混淆工程本錢和期間費(fèi)用界限，不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)性和明晰性原則，2023本錢核算結(jié)轉(zhuǎn)我們以為工程工程應(yīng)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度經(jīng)查君地地產(chǎn)開發(fā)承受發(fā)包形式由南通二建公司承建工程,核算建筑安裝本錢，依據(jù)建設(shè)工程施工合同,按期依據(jù)需要付款,君地地產(chǎn)據(jù)以作工程本錢會(huì)計(jì)核算，本公司還負(fù)責(zé)前期工程費(fèi)、公共配套、景觀設(shè)計(jì)、根底設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)核算，現(xiàn)一期工程已完工并已售罄，現(xiàn)按高層(銷售收入80％〕計(jì)算銷售本錢，并結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢。從核算上看無本錢核算規(guī)程，無具體規(guī)范，無法計(jì)算出每平方米具體本錢，完全以人為目的〔考慮利潤因素)確定銷售本錢水平?？紤]到2023年開發(fā)本錢4。661。03％，由此認(rèn)為該事項(xiàng)是重大的地產(chǎn)市場(chǎng)需求，對(duì)于大包的建筑安裝公司應(yīng)供給預(yù)算、決算；配套費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)預(yù)算做主體工程換算，配套工程換算，并依據(jù)確定安排率方式將配套本錢合理分?jǐn)傊林黧w本錢，并在高層、多層房產(chǎn)中規(guī)定計(jì)算系數(shù)或確定比例求得多層單元平均單位本錢、高層單元平均單位本錢，形成在建工程中完工本錢和在建本錢,銷售時(shí)按完工本錢結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢。5、長(zhǎng)期投資長(zhǎng)期投資余額500000。00元，是2023年君地地產(chǎn)對(duì)興辦物業(yè)公司的獨(dú)家投資，當(dāng)年未取得投資收益。現(xiàn)君地地產(chǎn)一期房屋已售罄,物業(yè)公司已建立，物業(yè)公司與開發(fā)公司之間屆限應(yīng)進(jìn)一步劃清，如一期后期根底配套設(shè)施維護(hù)費(fèi)，景觀配套效勞費(fèi),后期保養(yǎng)均為物業(yè)公司將來本錢，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分開發(fā)公司與物業(yè)公司界限，劃清建設(shè)本錢和經(jīng)營本錢，防止混淆兩公司建設(shè)及經(jīng)營成果。6、固定資產(chǎn)2，309,460.56〔電子設(shè)備、家具〕及其它。2023折舊計(jì)提方法承受個(gè)別折舊方法，2023年12月份一次性提取折舊，我們認(rèn)為計(jì)提折舊應(yīng)本著權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提 ,全年一次提取造本錢錢不均全都，分?jǐn)偮室膊灰粯印硲?yīng)堅(jiān)持固定資產(chǎn)攤銷原則攤銷。7、長(zhǎng)期盼攤費(fèi)用長(zhǎng)期期盼攤費(fèi)20232023年12315，832,624。002023202312315，832，624.00530,000.002，566,884。00銷售費(fèi)用—報(bào)紙媒體廣告費(fèi) 1，956,825.00銷售費(fèi)用—平面廣告費(fèi) 20,192.00銷售費(fèi)用-業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 758,723.00該項(xiàng)長(zhǎng)期盼攤費(fèi)用無法區(qū)分其受益期,應(yīng)依據(jù)一期、二期、三期、四期不同受益期限攤銷，防止?jié)撎澃l(fā)生?！捕池?fù)債方面1、預(yù)收帳款2023619,300.0085，其中年預(yù)收住宅銷售09。00期納稅，漏稅現(xiàn)象。2、應(yīng)付帳款20230。00892。610.00〔依據(jù)合同商定〕計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)，例如年1212220200,000.00200,000。00200，000。00200,000。00577,080。00——-———-建安本錢 195,524。0037,418.00332,091。25-———-—-—營銷 299,502.76-—--—-—-材料選購 50,000。00—--————-其他 200,000.002023892，610.49-7,597，006.362023事項(xiàng)大于應(yīng)付事項(xiàng)形成借方余額，期末余額—7，597,006。36該科目?jī)?nèi)容應(yīng)依據(jù)實(shí)際發(fā)生經(jīng)濟(jì)內(nèi)容按相關(guān)科目使用之規(guī)定,標(biāo)準(zhǔn)記入相關(guān)科目。此種記賬方法可能從換算上可以準(zhǔn)時(shí)看出一家供貨商供貨及本〔時(shí)點(diǎn)做分析性填列，以精準(zhǔn)反映資產(chǎn)負(fù)債真實(shí)面貌以期附合明晰性原則。3、應(yīng)付職工薪酬資70年計(jì)提工資。67元，實(shí)發(fā)放工資1,215，430.67元，期末結(jié)存51,036.30元,工資分別分?jǐn)傞_發(fā)本錢、銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用。檢查覺察存在問題如下工資超標(biāo)，2023332，000.00〔人均〕792，000.00元，實(shí)發(fā)工資1,215,430.67元,超發(fā)工資423，430.67。67159,430.67582,861。34145，715.33〔2〕2023年4月30日第8號(hào)傳票15,000。00元、2023年11月28日7號(hào)憑證，月發(fā)放工資表單無人簽批、無出納簽〔企業(yè)應(yīng)做出合理解釋。(3〕用工狀況20233333202344人，實(shí)發(fā)人數(shù)49應(yīng)付職工薪酬應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)予以稅前扣除，對(duì)于超標(biāo)支付工資應(yīng)在年末調(diào)整納稅所得額。4、應(yīng)交稅金0。001，820，534。441，326,540.8692,857。87132，654.09228,685。4039,762.22532,307,842。51元,其中應(yīng)交營業(yè)稅1,896，729.70元，城建稅132，771.08元，土地增值稅189，672。97元,教育費(fèi)附加56，901。8931,766.90〔應(yīng)為代扣代繳。5、其他應(yīng)付款33,674，942。93外部單位往來及代收物業(yè)修理基金、代收契稅、代收采暖費(fèi)、代收煤氣初裝費(fèi)等.此間應(yīng)關(guān)注關(guān)聯(lián)單位和外部單位之間往來應(yīng)樂觀清理。6、長(zhǎng)期借款161,600,000。002023100，000，000.00其中〔年8月17中國工商銀行貸款。002023082620230818〔2〕2023930011920，000，000.002023081120230810〔3〕2023年10月31日,記字0020工商銀行一汽支行貸款10,000,000。0020238202023819〔4〕2023年10月31日，記字0157開發(fā)銀行商業(yè)貸款10,000,000.002023082020230819〔5〕20232023630202312月30日期間向工商銀行增加貸款61,000，000.00元。經(jīng)查該項(xiàng)貸款到期日均在2023年，在此期間無逾期現(xiàn)象,貸款利息支出計(jì)入開發(fā)本錢，經(jīng)企業(yè)介紹全部利息單均已入賬，未發(fā)生表外利息(漏記利息現(xiàn)象)?！踩橙空邫?quán)益1、實(shí)收資本該企業(yè)實(shí)收資本構(gòu)成如下：投資方出資額〔萬元〕所占比例北京華瑞君地投資有限公司10，40094。50%南通銀河昌城置業(yè)有限公司6005。50％總計(jì)11，000100%經(jīng)審查，實(shí)收資本與注冊(cè)資本全都，202320232、資本公積3、未安排利潤〔四〕損益方面1、主營業(yè)務(wù)收入2、主營業(yè)務(wù)本錢3、期間費(fèi)用銷售費(fèi)用--業(yè)務(wù)招待費(fèi)2023年實(shí)現(xiàn)銷售收入 25,911，517。25元,業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)列支129,557.580。5%〕經(jīng)審查，2023637,000。00元,銷售費(fèi)用中列支禮品、飲品等招待費(fèi)24,221.80元,共計(jì)661,221。80元.超支531,664.222023三、關(guān)于企業(yè)內(nèi)部把握制