第9頁(yè)共9頁(yè)土地儲(chǔ)備?聯(lián)席會(huì)議?制度土?地儲(chǔ)備制?度分析?土地儲(chǔ)備?主要是指?政府部門?或公共機(jī)?構(gòu)依照有?關(guān)程序預(yù)?先取得土?地，進(jìn)行?開發(fā)整理?并予以儲(chǔ)?存，并在?適當(dāng)時(shí)機(jī)?將儲(chǔ)存的?土地投放?到市場(chǎng)，?以實(shí)現(xiàn)城?市有序發(fā)?展，保障?公共目標(biāo)?的實(shí)現(xiàn)以?及合理調(diào)?控土地市?場(chǎng)等目的?。下面?就其理論?基礎(chǔ)、歐?洲土地銀?行的啟示?、功能定?位及城市?開發(fā)四個(gè)?方面展開?論述。?城市土地?儲(chǔ)備的理?論基礎(chǔ)主?要包括地?租理論、?土地供求?理論、區(qū)?位理論、?資源配置?與市場(chǎng)失?靈理論、?政府管理?理論與制?度變遷與?創(chuàng)新理論?等。歐?洲土地銀?行對(duì)我國(guó)?土地管理?有莫大的?啟示，并?對(duì)我國(guó)土?地儲(chǔ)備制?度的完善?發(fā)揮了重?要作用，?通過(guò)歐洲?土地銀行?方法的分?析和我國(guó)?土地制度?管理方面?的分析，?簡(jiǎn)述了我?國(guó)土地儲(chǔ)?備機(jī)制運(yùn)?行中存在?的問(wèn)題，?并提出了?解決問(wèn)題?的對(duì)策和?辦法。歐?洲土地銀?行的運(yùn)行?過(guò)程由土?地的征購(gòu)?集中、土?地的儲(chǔ)備?和土地的?出讓三個(gè)?環(huán)節(jié)連接?而成。目?前我國(guó)土?地收購(gòu)儲(chǔ)?備模式主?要有“_?___模?式”和“?____?模式”。?土地儲(chǔ)?備機(jī)制是?我國(guó)土地?管理制度?的創(chuàng)新，?是土地管?理未來(lái)發(fā)?展的一個(gè)?方向。在?土地儲(chǔ)備?機(jī)制運(yùn)行?過(guò)程中存?在以下一?些問(wèn)題：?1土地儲(chǔ)?備機(jī)制的?法律不完?善2資金?籌措方式?單一3?土地儲(chǔ)備?制度的利?益分配機(jī)?制不規(guī)范?4政府各?部門銜接?不順完善?土地儲(chǔ)備?機(jī)制的對(duì)?策1理?順?lè)申P(guān)?系，建立?法規(guī)保障?2實(shí)行多?元籌資，?保證資金?供應(yīng)3?建立和完?善土地儲(chǔ)?備機(jī)制的?____?機(jī)構(gòu)，保?證機(jī)制順?利運(yùn)行4?保持一定?數(shù)量的土?地儲(chǔ)備5?建立合理?的監(jiān)督機(jī)?制6科?學(xué)界定土?地價(jià)格，?合理分配?土地收益?如何定?位土地儲(chǔ)?備制度，?是這項(xiàng)制?度規(guī)范、?完善、發(fā)?展的大問(wèn)?題。從_?___年?____?成立第一?家土地儲(chǔ)?備機(jī)構(gòu)，?到___?_年全國(guó)?成立了_?___多?家土地儲(chǔ)?備機(jī)構(gòu)，?土地儲(chǔ)備?制度發(fā)展?的深度，?對(duì)我國(guó)社?會(huì)經(jīng)濟(jì)的?影響已非?昔日可比?，制度的?作用也基?本如數(shù)顯?現(xiàn)。但由?于缺乏必?要的政策?支撐，嚴(yán)?重制約了?這項(xiàng)制度?的進(jìn)一步?發(fā)展，所?以有必要?對(duì)這項(xiàng)制?度運(yùn)行_?___年?來(lái)的績(jī)效?進(jìn)行深刻?的考量，?給出一個(gè)?明確的定?位。我認(rèn)?為土地儲(chǔ)?備制度應(yīng)?定位于以?下幾個(gè)方?面的功能?。一是?政府供應(yīng)?土地的首?要環(huán)節(jié)。?我國(guó)的土?地制度決?定了政府?是最大、?最主要的?土地供應(yīng)?主體。在?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?條件下，?交易能夠?進(jìn)行的首?要前提是?產(chǎn)權(quán)明晰?，也就是?說(shuō)，你所?交易的東?西必須是?你的權(quán)利?，否則交?易就難以?進(jìn)行，或?者即使能?夠進(jìn)行，?也必然會(huì)?產(chǎn)生利益?上的沖突?和法律上?的糾紛。?政府供應(yīng)?土地也應(yīng)?如此，供?應(yīng)的土地?必須是政?府的產(chǎn)權(quán)?，這是政?府供應(yīng)土?地的第一?個(gè)前提。?第二個(gè)?前提是政?府要有空?余的土地?。二是?參與宏觀?調(diào)控的必?要手段。?根據(jù)發(fā)達(dá)?國(guó)家的經(jīng)?驗(yàn)。宏觀?調(diào)控經(jīng)濟(jì)?的經(jīng)典手?段是貨幣?政策、財(cái)?政政策，?我國(guó)宏觀?調(diào)控經(jīng)濟(jì)?運(yùn)行的措?施，除了?貨幣政策?、財(cái)政政?策，還有?計(jì)劃調(diào)控?和土地政?策。在四?種調(diào)控措?施中，前?三種都有?一套成熟?的手法和?明確的目?標(biāo)。貨幣?政策中有?利率、貼?現(xiàn)率、存?款準(zhǔn)備金?、公開市?場(chǎng)業(yè)務(wù)等?手段；財(cái)?政政策中?有預(yù)算、?稅收、債?券、轉(zhuǎn)移?支付等手?段；計(jì)劃?調(diào)控有產(chǎn)?業(yè)準(zhǔn)入、?產(chǎn)業(yè)政策?等。在這?些手段中?，貨幣政?策是對(duì)資?金使用成?本（利息?），貨幣?流通數(shù)量?（公開市?場(chǎng)業(yè)務(wù)）?進(jìn)行直接?的干預(yù)，?財(cái)政政策?則直接對(duì)?總需求（?政府支出?、廠商和?居民）進(jìn)?行干預(yù)。?這些手段?不僅涉及?政府資金?的運(yùn)用，?而且涉及?對(duì)廠商和?居民使用?資金的影?響，這種?影響有使?用資金的?成本問(wèn)題?，也有機(jī)?會(huì)成本問(wèn)?題，如銀?行加息，?會(huì)有更多?的人增加?儲(chǔ)蓄，減?少投資，?增加或減?少稅率會(huì)?起到減少?或促進(jìn)消?費(fèi)與投資?的作用。?計(jì)劃調(diào)控?一方面有?直接的行?政手段，?如制定市?場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)?則。另一?方面也有?經(jīng)濟(jì)手段?，但主要?體現(xiàn)在計(jì)?劃的落實(shí)?方面，如?落實(shí)產(chǎn)業(yè)?政策，政?府要在投?資、稅收?、資金方?面給予一?定的扶持?或限制。?從以上三?種調(diào)控措?施的內(nèi)容?可以看出?，對(duì)國(guó)民?經(jīng)濟(jì)運(yùn)行?的宏觀調(diào)?控，都需?要大量的?資金投入?，否則很?難對(duì)總供?給與總需?求產(chǎn)生實(shí)?質(zhì)性的影?響。運(yùn)?用土地政?策參與宏?觀調(diào)控如?何才能發(fā)?揮更大的?作用呢。?從經(jīng)濟(jì)學(xué)?意義的角?度講，宏?觀調(diào)控是?政府為實(shí)?現(xiàn)總供給?與總需求?的平衡，?保證經(jīng)濟(jì)?持續(xù)、穩(wěn)?定、協(xié)調(diào)?增長(zhǎng)而采?取的一些?措施。因?此，運(yùn)用?土地政策?參與宏觀?調(diào)控，應(yīng)?該從調(diào)控?土地的總?供給與總?需求人手?，由于我?國(guó)的政府?還是土地?的直接供?應(yīng)者，在?微觀上還?可以對(duì)土?地供應(yīng)的?結(jié)構(gòu)進(jìn)行?直接的干?預(yù)，也可?以作為調(diào)?控經(jīng)濟(jì)運(yùn)?行的一種?手段。但?從過(guò)去的?實(shí)踐來(lái)看?，我們?cè)?有的土地?政策只能?調(diào)控到土?地的部分?總供給，?或者說(shuō)土?地供應(yīng)的?總量和結(jié)?構(gòu)。在這?方面，土?地利用總?體規(guī)劃、?年度計(jì)劃?、供地政?策的作用?得到充分?發(fā)揮。?三是加強(qiáng)?土地資產(chǎn)?管理的必?要手段。?加強(qiáng)土地?資產(chǎn)管理?是國(guó)土資?源部門的?重要職責(zé)?，___?_也專門?下過(guò)《_?___加?強(qiáng)國(guó)有土?地資產(chǎn)管?理___?_》，但?是多年以?來(lái)，我們?所針對(duì)的?資產(chǎn)管理?的目標(biāo)，?是出讓和?轉(zhuǎn)讓國(guó)有?土地使用?權(quán)過(guò)程中?，政府應(yīng)?收土地收?益的流失?問(wèn)題。防?止國(guó)有土?地資產(chǎn)流?失，固然?是一個(gè)非?常重大的?問(wèn)題，但?只是土地?資產(chǎn)管理?的一個(gè)方?面。土地?資產(chǎn)管理?應(yīng)包括保?值、增值?兩方面。?保值的含?義應(yīng)該是?資產(chǎn)價(jià)值?不降低，?收益不流?失，增值?的含義是?通過(guò)有效?管理，使?資產(chǎn)的價(jià)?值含量有?所上升。?所以，加?強(qiáng)土地資?產(chǎn)管理，?僅有防止?土地資產(chǎn)?流失一個(gè)?目標(biāo)是不?夠的，但?要落實(shí)土?地資產(chǎn)管?理的其他?目標(biāo)，單?靠政府一?個(gè)職能部?門也是不?夠的。?首先，政?府出讓、?作價(jià)出資?（入股）?、授權(quán)經(jīng)?營(yíng)、劃撥?給國(guó)有企?業(yè)、事業(yè)?單位和政?府機(jī)關(guān)的?國(guó)有土地?，其土地?資產(chǎn)保值?、增值的?職權(quán)分散?給了不同?的政府部?門，甚至?企業(yè)。雖?然個(gè)別地?方將土地?作價(jià)出資?（入股）?的股權(quán)交?給了土地?儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)?，但從總?體而言，?這部分土?地資產(chǎn)是?由其他政?府部門和?企業(yè)管理?的。其?次，要分?清土地資?產(chǎn)管理和?市場(chǎng)管理?目標(biāo)，這?里涉及國(guó)?土資源管?理部門負(fù)?責(zé)的那部?分土地的?保值、增?值的問(wèn)題?。就一個(gè)?城市而言?，我們不?能說(shuō)國(guó)土?資源管理?部門負(fù)責(zé)?全市國(guó)有?土地資產(chǎn)?的保值增?值。以各?種方式供?應(yīng)出去的?土地，由?于產(chǎn)權(quán)有?了明確歸?屬，國(guó)土?部門不能?向產(chǎn)權(quán)人?要求對(duì)土?地保值增?值或者提?供這種服?務(wù)，而只?能從市場(chǎng)?管理的角?度，保護(hù)?產(chǎn)權(quán)人利?益，維護(hù)?市場(chǎng)秩序?。至于全?市國(guó)有土?地價(jià)值的?提升，更?不是國(guó)土?資源部門?能夠做到?的，這里?涉及產(chǎn)業(yè)?集聚、人?口集聚、?自然人文?環(huán)境等很?多復(fù)雜的?因素。所?以，需要?國(guó)土資源?管理部門?負(fù)責(zé)的土?地資產(chǎn)，?除了土地?出讓、交?易中政府?權(quán)益的保?障以外，?更主要的?是對(duì)切實(shí)?掌握在政?府手中的?土地資產(chǎn)?的保值、?增值。過(guò)?去我們對(duì)?這方面問(wèn)?題___?_很少，?原因是政?府手中沒(méi)?有實(shí)物土?地，供應(yīng)?土地的過(guò)?程是一個(gè)?簡(jiǎn)單的過(guò)?手程序，?只需收取?政府純收?益，沒(méi)有?動(dòng)力對(duì)土?地進(jìn)行加?工，以提?升土地的?價(jià)值。當(dāng)?政府有了?儲(chǔ)備土地?以后，如?何對(duì)這些?土地進(jìn)行?管理，實(shí)?現(xiàn)土地使?用價(jià)值和?價(jià)值最大?化，便成?為政府必?須要考慮?的事情，?真正意義?上土地資?產(chǎn)管理就?開始了。?但要保證?政府手中?有一定的?儲(chǔ)備土地?，并將這?些進(jìn)行一?定的加工?，以便在?供給土地?時(shí)獲得更?大的收益?，要求有?一個(gè)專業(yè)?機(jī)構(gòu)，為?政府完成?儲(chǔ)備土地?、開發(fā)整?理等供應(yīng)?前的一系?列事務(wù)性?的工作。?第三，?政府儲(chǔ)備?土地從進(jìn)?入土地儲(chǔ)?備庫(kù)，到?供應(yīng)出去?，要有一?個(gè)周期，?在此期間?，除了開?發(fā)整理外?，對(duì)于一?些土地還?有臨時(shí)使?用和經(jīng)營(yíng)?的問(wèn)題，?如臨時(shí)出?租，這也?是土地資?產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的?重要內(nèi)容?，也需要?一個(gè)專業(yè)?機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)?作。四?是盤活土?地資源的?必要手段?。在市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)中，?政府做的?主要事情?是市場(chǎng)做?不了的事?情。在盤?活存量建?設(shè)用地方?面也是如?此。事實(shí)?上，從實(shí)?行土地有?償使用制?度以來(lái)，?城市內(nèi)部?易于盤活?的建設(shè)用?地，已經(jīng)?被企業(yè)盤?活了。主?要是通過(guò)?幾種方式?。一種企?業(yè)自己盤?活，將位?于城市中?心的原有?土地改變?用途，或?者搞三產(chǎn)?，或者搞?房地產(chǎn)。?一種聯(lián)合?開發(fā)，有?土地的企?業(yè)與有資?金的企業(yè)?共同開發(fā)?。另外一?種是房地?產(chǎn)企業(yè)通?過(guò)收購(gòu)兼?并有土地?企業(yè)等方?式，實(shí)施?房地產(chǎn)開?發(fā)。剩余?的、需要?盤活的建?設(shè)用地，?或者由于?基礎(chǔ)設(shè)施?配套太差?，或者由?于同一地?塊使用者?過(guò)多，或?者由于周?邊環(huán)境不?好等原因?，都是企?業(yè)不能承?擔(dān)，或者?由于利潤(rùn)?太少不愿?意承擔(dān)的?。要盤活?這些土地?，只有靠?政府的力?量介入。?五是落?實(shí)城市總?體規(guī)劃的?必要手段?。土地?儲(chǔ)備聯(lián)席?會(huì)議制度?（二）?____?縣土地儲(chǔ)?備工作領(lǐng)?導(dǎo)小組聯(lián)?席會(huì)議?制度為?了進(jìn)一步?加強(qiáng)我縣?土地宏觀?調(diào)控，優(yōu)?化土地資?源配置?，加大土?地儲(chǔ)備力?度，強(qiáng)化?土地資產(chǎn)?管理，規(guī)?范土地市?場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，?合理高效?利用土地?，結(jié)合我?縣實(shí)際，?特制定_?___縣?土地儲(chǔ)備?工作領(lǐng)導(dǎo)?小組聯(lián)席?會(huì)議制度?（以下簡(jiǎn)?稱聯(lián)席會(huì)?議）。?一、指導(dǎo)?思想以?____?和___?____?為指導(dǎo)，?以___?_為統(tǒng)領(lǐng)?，全面落?實(shí)統(tǒng)一管?理、統(tǒng)一?規(guī)劃、統(tǒng)?一征收、?統(tǒng)一儲(chǔ)備?、統(tǒng)一出?讓的“五?統(tǒng)一”制?度，強(qiáng)化?政府對(duì)土?地資源的?管理，調(diào)?控土地市?場(chǎng)、調(diào)整?用地結(jié)構(gòu)?、合理配?置資源、?盤活土地?資產(chǎn)，增?強(qiáng)財(cái)政收?入，優(yōu)化?投資環(huán)境?、促進(jìn)城?市建設(shè)，?不斷提高?土地資源?對(duì)我縣社?會(huì)、經(jīng)濟(jì)?可持續(xù)發(fā)?展的保障?能力。?二、聯(lián)席?會(huì)議主要?職責(zé)研?究審定土?地儲(chǔ)備規(guī)?劃和年度?計(jì)劃；協(xié)?調(diào)處理土?地征收、?儲(chǔ)備、開?發(fā)工作涉?及的重大?問(wèn)題；協(xié)?調(diào)處理所?有涉及重?大項(xiàng)目用?地、土地?政策、用?地功能調(diào)?整等事項(xiàng)?；解決土?地征收、?儲(chǔ)備的資?金等問(wèn)題?；監(jiān)控國(guó)?有土地資?產(chǎn)的運(yùn)作?；監(jiān)督檢?查縣各有?關(guān)部門承?辦聯(lián)席會(huì)?議交辦的?工作落實(shí)?情況。?三、成?員單位職?責(zé)1、?縣國(guó)土資?源局、縣?土地儲(chǔ)備?中心負(fù)責(zé)?向聯(lián)席會(huì)?議報(bào)1?告___?_城鄉(xiāng)規(guī)?劃區(qū)范圍?內(nèi)土地征?收、儲(chǔ)備?工作的開?展情況，?提出土地?征收、儲(chǔ)?備過(guò)程中?需解決的?問(wèn)題和建?議。2?、縣財(cái)政?局負(fù)責(zé)統(tǒng)?籌解決土?地征收、?儲(chǔ)備和開?發(fā)資金。?3、縣?發(fā)改委負(fù)?責(zé)做好儲(chǔ)?備土地的?立項(xiàng)工作?。4、?縣城建局?負(fù)責(zé)儲(chǔ)備?地塊的規(guī)?劃工作，?負(fù)責(zé)做好?已儲(chǔ)備?宗地的基?礎(chǔ)設(shè)施配?套建設(shè)，?包括道路?、上下水?、電、采?暖等配套?工作，負(fù)?責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)?劃區(qū)居民?房屋的征?收工作。?5、縣?民政局、?社保局負(fù)?責(zé)做好被?征地農(nóng)民?社會(huì)保障?工作。?6、縣環(huán)?保局負(fù)責(zé)?辦理項(xiàng)目?用地環(huán)評(píng)?報(bào)告。?7、縣農(nóng)?業(yè)局負(fù)責(zé)?辦理項(xiàng)目?用地涉及?耕地質(zhì)量?評(píng)定報(bào)告?。8、?縣林業(yè)局?負(fù)責(zé)辦理?項(xiàng)目用地?涉及林業(yè)?的審批手?續(xù)。9?、縣水利?局負(fù)責(zé)辦?理項(xiàng)目用?地涉及水?利建設(shè)管?理的審?批手續(xù)。?四、議?事規(guī)則?（一）聯(lián)?席會(huì)議由?縣土地儲(chǔ)?備工作領(lǐng)?導(dǎo)小組組?長(zhǎng)或組長(zhǎng)?委托的副?組長(zhǎng)召集?并主持，?根據(jù)需要?可邀請(qǐng)縣?委縣政府?相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)?和縣有關(guān)?部門、鄉(xiāng)?鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人?等有關(guān)人?員列席會(huì)?議。會(huì)議?原則上每?個(gè)季度召?開一次，?因特殊情?況需臨時(shí)?召開的，?由召集人?確定。?（二）聯(lián)?席會(huì)議的?召開由縣?政府辦公?室負(fù)責(zé)通?知