大慶市龍鳳區(qū)青龍湖項目定位報告尊敬的集團公司：一、項目地塊基本情況1、基本情況我司項目地塊區(qū)位示意圖市中心（梭心商圈）小后瑁最高端樓盅高前餐飽街【瓠城國際］I隅法掙新世界百貨新長途容宿站新華聯(lián)胡市J項目地塊市中心（梭心商圈）小后瑁最高端樓盅高前餐飽街【瓠城國際］I隅法掙新世界百貨新長途容宿站新華聯(lián)胡市J項目地塊龍鳳濕地公園AiMliA創(chuàng)蟲大廈fit該項目位于大慶市東南部，龍鳳區(qū)青龍湖旁，北至珠江路，南至規(guī)劃路，西至青龍街，東至福祥路；距龍鳳區(qū)政府1.2公里，距大慶市中心（新瑪特、新美購物商圈）4公里，距大慶高端美食街（六大奢侈餐飲店）3.3公里，距新長途客運站1.7公里，距立天唐人商業(yè)中心（在建，含新世界百貨、東北熱帶商業(yè)風(fēng)情街）1.8公里，距居然之家（在建）1.4公里，距新華聯(lián)超市（在建）1.3公里，距大慶高鐵東站（在建，計劃2012年10月通車）1公里，距大慶市政府5.8公里，距萬達(dá)廣場（在建，預(yù)計2011年9月開業(yè)）6公里，位于大慶城市新興核心區(qū)一青龍湖片區(qū)。大慶市：總面積21219平方千米，市區(qū)面積5107平方公里，總?cè)丝?79.2萬，市區(qū)人口136.8萬；2010年GDP2836億，人均GDP97983,2011年一季度GDP799億元。大慶市位于松嫩平原中部，東南與黑龍江省會哈爾濱市相鄰，西北距齊齊哈爾市139公里。項目所在青龍湖區(qū)域內(nèi)，有立天唐人新世界百貨、新長途客運站、新華聯(lián)超市、居然之

家等多個在建商業(yè)項目，青龍湖區(qū)域北側(cè)的世紀(jì)大道為大慶市貫穿東西的城市標(biāo)志主干道（雙向八車道，直線全長約30公里），，西側(cè)瀚城國際為大慶目前最高端的樓盤，高層毛坯7800-8000元/E,別墅10000-12000元/E，青龍湖地區(qū)為大慶城市新興核心區(qū)。|i|Au詢rteWjSH腌.產(chǎn)昂制京大慶市青龍山地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃-Hpil=.-.Jrr.=nnIWTn^-2、地塊周邊情況及優(yōu)劣勢分析2.1地塊周邊情況該項目地塊面積為258畝（17.2萬E）,目前為凈地，西側(cè)為青龍湖，水域面積約1000畝，項目西側(cè)道路青龍街和北側(cè)道路珠江路為青龍湖片區(qū)主干道啟前地基已完成，預(yù)計2010年8月正式通車。青龍湖西北角有一已開發(fā)樓盤-東城領(lǐng)袖，全32層高層，建筑密度較大。

項目現(xiàn)狀一項目現(xiàn)狀二2.2地塊SWOT分析優(yōu)勢：1） 該項目地塊土地現(xiàn)狀為已摘牌凈地，可立即施工；2） 該項目地塊位于大慶市中心地段，交通便利，位置優(yōu)越；3） 該項目周邊區(qū)域配套設(shè)施完善，距大慶市中心（新瑪特、新美購物商圈）4公里，距大慶高端美食街（六大奢侈餐飲店）3.3公里，距新長途客運站1.7公里，距立天唐人商業(yè)中心（在建，含新世界百貨、東北熱帶商業(yè)風(fēng)情街）1.8公里，距居然之家（在建）1.4公里，距新華聯(lián)超市（在建）1.3公里，距大慶高鐵東站（在建，計劃2012年10月通車）1公里，距大慶市政府5.8公里，距萬達(dá)廣場（在建，預(yù)計2011年9月開業(yè)）6公里；4） 該項目西側(cè)臨近青龍湖，水域面積約1000畝，適宜打造濱水人居；5） 周邊房地產(chǎn)市場環(huán)境好，項目正對世紀(jì)大道南面的瀚城國際為大慶目前最高端的樓盤，高層毛坯7800-8000元/此別墅10000-12000元/E；6） 大慶市房地產(chǎn)市場缺少高品質(zhì)精裝修住宅，我司產(chǎn)品有較大差異化特征；7） 大慶市房地產(chǎn)市場戶型實用率基本在60%-70%，我司產(chǎn)品較高的實用率具備競爭優(yōu)勢；劣勢：1）目前項目所在區(qū)域及項目周邊道路正在施工建設(shè)中，預(yù)計2011年8月正式通車。機會：1） 周邊新建的商業(yè)配套陸續(xù)完工，該區(qū)域作為大慶新興核心區(qū)的商業(yè)氛圍和人氣越來越旺，升值空間大；2） 2011年5月新長途客運站投入使用，2012年10月高鐵東站投入使用，進(jìn)一步提升該區(qū)域的交通區(qū)位優(yōu)勢；3） 青龍山片區(qū)是大慶市未來重點打造的城市中心居住核心區(qū)，政策導(dǎo)向明顯；4） 目前大慶市缺乏精裝修、大花園、多配套產(chǎn)品，本項目面世可填充市場空白，有較為突出的競爭優(yōu)勢；5） 目前大慶市房地產(chǎn)市場進(jìn)駐大型開發(fā)商較少，本地開發(fā)商多，住宅開發(fā)水平處于中低端。風(fēng)險：1） 工程冬歇期長，11月以后將無法組織大規(guī)模室外開盤活動，實景開盤模式考驗工程；2） 大慶本地氣候寒冷，產(chǎn)品設(shè)計有功能缺陷風(fēng)險；3）大慶本地冰凍期長達(dá)5個月，樓盤園林展示效果受限;二、周邊市場情況該區(qū)域開發(fā)物業(yè)類型大多為小高層和高層，容積率一般為2.0至4.0，區(qū)域2公里范圍內(nèi)均為市面熱點樓盤，其中大慶市最高端的樓盤瀚城國際望湖產(chǎn)品高層毛坯約7800-8000元/武。東城領(lǐng)袖為石化公司家屬住宅不對外銷售，龍鳳小鎮(zhèn)英倫三島憑借濕地景觀打造花園洋房售價毛坯均價在6800元左右。區(qū)域主要競爭項目規(guī)模對比（萬E）

總體來說，本區(qū)域內(nèi)在售樓盤均為大慶中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，但大慶缺乏精裝修的、實景園林、多服務(wù)設(shè)施配套的高檔住宅，因此高端住宅市場存在較大的改善性需求，并且憑借大慶居民超省會城市哈爾濱的購買力，我司產(chǎn)品存在較大的市場機會。區(qū)域主要在售項目建筑類型一覽表項目名稱多層小高層中高層高層別墅盛景9號VV瀚城國際二期VVVV東城領(lǐng)袖VV龍鳳小鎮(zhèn)VVV區(qū)域主要競爭項目價格對比（元/就）大慶市場銷售以套計價，一戶一價。由于北方樓盤保暖需要，加之各個樓盤規(guī)劃水平參差不齊，使用率差別較大。項目名稱一房兩房三房四房主力戶型盛景9號-44%46%10%兩房/三房瀚城國際24%42%34%-一房/兩房/三房東城領(lǐng)袖-46%54%-兩房/三房龍鳳小鎮(zhèn)-52%36%12%兩房/三房主力戶型為兩房及三房，兩房面積在80-100E左右，三房面積在120-160E左右，四房面積在200E左右，超過300E的四房非常少見。這是由于大慶市場發(fā)展滯后，多為本土開發(fā)商，大型開發(fā)商目前進(jìn)駐較少，樓盤檔次、品質(zhì)普遍不高，戶型、面積規(guī)劃設(shè)計較為傳統(tǒng)。另外，大慶市場戶型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封閉陽臺，厚重墻面保溫等規(guī)劃因素，戶型使用率偏低，一般在65%-75%之間，按實際使用面積來算，兩房面積基本集中在60-70E，三房主力面積集中在100-130E。客戶來源方面，數(shù)據(jù)顯示，由于該板塊為政策新區(qū)，政府建設(shè)力度逐漸加大，配套設(shè)施逐漸完善，區(qū)域功能建設(shè)逐步實施，加之區(qū)域核心的交通和地理區(qū)位，整體市場受眾群較大。大戶型以二次或多次置業(yè)居多。客戶主要看重本區(qū)域規(guī)劃配套豐富，交通便捷，未來升值潛力大。目標(biāo)客戶群職業(yè)屬性分析如下：1、 大慶當(dāng)?shù)赜薪?jīng)濟基礎(chǔ)的人群，如政府、企事業(yè)單位、當(dāng)?shù)乩习宓龋?、 安達(dá)、林甸等周邊縣市的政府公務(wù)員和企業(yè)老板；3、 大慶市區(qū)有投資意向的高端人群；目標(biāo)客戶社會特征分析：1、 年齡：大多在30?48歲之間，這部分客戶在本項目目標(biāo)群體中約占70-80%的比例；2、 家庭構(gòu)成：多為三至五口之家，及有父母，輔以兩口之家；3、 知識結(jié)構(gòu)：學(xué)歷不等，部分高學(xué)歷者，見識廣，對社會經(jīng)濟、城市發(fā)展、樓市情況有自身獨到的見解，并具有獨到的眼光；部分普通學(xué)歷，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，傾向購買豪宅；4、置業(yè)形態(tài)：二次置業(yè)以上，目的多為投資、自主；目標(biāo)客戶群體購房動機分析：1、 欲升級原有居住環(huán)境，追求有生活品味、提升居住格調(diào)的住宅社區(qū)；2、 看好區(qū)域未來發(fā)展，看好升值潛力，希望作為固定資產(chǎn)長線投資；3、 認(rèn)準(zhǔn)品牌，需要開發(fā)商信譽較好的產(chǎn)品；三、項目定位及戶型比例建議一、綜合上述情況，建議該項目定位為：大慶?恒大帝景超高端品質(zhì)+服務(wù)型濱水豪宅此定位主要針對：1、 大慶市區(qū)改善型的高端人群，鑒于項目中心的交通區(qū)位，周邊完善的功能配套，以超高品質(zhì)產(chǎn)品、白金級服務(wù)吸引