工程維護(hù)方案工程維保是****社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。物業(yè)在九年的物業(yè)管理實(shí)踐中，十分重視這項(xiàng)工作，充足發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢，積累了豐富的工程維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，我們將最大程度地發(fā)揮房屋的使用價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為顧客營造一種安全、健康、文明的居家場合。8.1房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)8.1.1工作內(nèi)容和目的序號工作內(nèi)容和目的備注公共部位1每年二次以上對房屋構(gòu)造進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項(xiàng)修理并告知有關(guān)業(yè)主、使用人2每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，關(guān)閉到位，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響，因管理不到位造成門窗損壞，應(yīng)立刻按原有原則賠償安裝3樓內(nèi)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損4每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每六個月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理5每半月一次巡邏圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好6每七天一次巡邏道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損7每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，保持原有面貌，確保其安全使用8小朋友游樂園、室外健身設(shè)施等每日巡邏一次，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，確保器械、設(shè)施的安全使用(如需更換的除外)9對危險隱患部位設(shè)立安全防備警示標(biāo)志，并在重要通道設(shè)立安全疏散批示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，確保標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常供水系統(tǒng)1每天二次檢查泵房設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除，確保社區(qū)日常生活供水2每年二次對供水解決系統(tǒng)全方面維護(hù)保養(yǎng)公共照明1及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，社區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99％以上2景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99％以上3公共電氣柜每日一次巡邏室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，確保電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常消防系統(tǒng)1消防泵每月啟動一次并作統(tǒng)計(jì)，每年保養(yǎng)一次，確保其運(yùn)行正常2消防栓每月巡邏一次，消防栓箱內(nèi)多種配件完好3每天檢查火警功效、報警功效與否正常4每年實(shí)驗(yàn)一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次實(shí)驗(yàn)，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換5每六個月檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查6每月檢查一次滅火器材，臨近失效立刻更新或充壓避雷設(shè)施1每年綜合檢查一次社區(qū)避雷設(shè)施，18層以上樓宇每六個月應(yīng)測試一次，確保其性能符合國家有關(guān)原則，達(dá)成使用規(guī)定弱電系統(tǒng)1樓宇對講系統(tǒng)(可視)不定時進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，確保其24小時運(yùn)行正常，對講主機(jī)選呼功效正常，且選呼后的對講(可視)功效正常，語音(圖像)清晰，對講分機(jī)開鎖功效、門體的閉門器自動閉門功效正常。2周界報警24小時設(shè)防并正常運(yùn)行，不定時進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，確保該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，確保中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖精確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號3監(jiān)視系統(tǒng)不定時進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，確保各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時正常運(yùn)行．，能清晰顯示出入人員的面部特性和車輛的車牌號，錄像功效正常電子巡更1根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定時地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行，保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和次序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功效正常，巡更違規(guī)統(tǒng)計(jì)提示功效正常升降系統(tǒng)電梯1確保電梯24小時運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔2委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定時保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理3電梯發(fā)生普通故障的，專業(yè)維修人員半小時內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急解決，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助水景(動力)1每七天一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬量施，損壞部位及時修復(fù)，確保其正常運(yùn)行2重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功效檢查，確保節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常8.1.2服務(wù)方法（1）在日常管理過程，我們重點(diǎn)在于“以防為主”，****社區(qū)是一新建社區(qū)，發(fā)生住宅外墻或建筑物發(fā)生危險的機(jī)率是非常小的，但為防患于未然，在日常的管理中，我們會加強(qiáng)對建筑物的安全檢查，具體為：1）定時檢查建筑物與否存在隱患（如墻體開裂、頂棚開裂、上下水及暖氣管道跑冒滴漏、電氣線路老化、用電設(shè)備超負(fù)荷、影響建筑構(gòu)造的裝修改造、地磚不防滑等）。如是在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺點(diǎn)，應(yīng)協(xié)助業(yè)主向施工單位發(fā)出保修告知，施工單位接到保修告知后，應(yīng)及時到現(xiàn)場核查狀況，在保修書商定的時間內(nèi)予以維修。2）避雷設(shè)施做到按照規(guī)定進(jìn)行定時檢測，如建筑物的防雷設(shè)施存在缺點(diǎn)或隱患，應(yīng)當(dāng)立刻修復(fù)。3）建筑消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定時檢測、保持完好有效。4）對于高聳的搭建物（如廣告牌、雨棚、腳手架、機(jī)電設(shè)備和臨時線路等物件），特別是臨時搭建設(shè)施應(yīng)有良好的固定防風(fēng)方法。杜絕上述物品的倒坍、壓人及觸電事故的發(fā)生。5）及時清理屋頂上的雜物，保持雨水管的暢通，以免屋頂積水。

（2）若確實(shí)發(fā)生住宅外墻或建筑物危險，影響別人安全時，首先安撫業(yè)主及周邊群眾不要驚恐失措，巡邏保安人員應(yīng)立刻告知物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心告知有關(guān)部門做好緊急方法。1）項(xiàng)目經(jīng)理親臨現(xiàn)場進(jìn)行急救指揮，同時作好業(yè)主的安撫工作。2）物業(yè)服務(wù)中心立刻告知有關(guān)急救部門，如醫(yī)療中心120，及有關(guān)主管部門。3）保安主管安排保安員對事故現(xiàn)場進(jìn)行封鎖，維持現(xiàn)場秩序，避免事故的擴(kuò)大。4）工程主管組織工程人員進(jìn)行事故問題的調(diào)查，分析找明因素，最后找到解決方法，最后統(tǒng)計(jì)備案。若是涉及構(gòu)造安全的質(zhì)量缺點(diǎn)，立刻向本地建設(shè)行政主管部門報告，。8.1.3管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的工程服務(wù)部，實(shí)施24小時報修值班制度，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全社區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計(jì)、反饋等，完畢社區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功效。（1）人員配備社區(qū)配工程主管1人，電梯工、弱電、強(qiáng)電和給排水各1人。共5人。（2）作息時間及量化的工作時間工程部的工作規(guī)定崗位上24小時都有人在。工作人員每七天工作6天，采用調(diào)休方式安排一天休息。工程部員工每天的工作時間是8小時，8小時之外有2種方式確保工作需要：1）實(shí)施值班制：工程部水電工輪流參加值班，值班人員為3人，其中最少有1名員工是持有高壓電工進(jìn)網(wǎng)證，其它人員持證上崗。2）正常的倒班制度：在某些比較特殊的狀況下，員工實(shí)施24小時倒班制度。工程部根據(jù)工作需要安排調(diào)休，但前提是不影響工作。在普通狀況下，實(shí)施定崗定責(zé)，倡導(dǎo)員工一專多能，成為復(fù)合型人才。在特殊狀況下，各班能夠進(jìn)行調(diào)節(jié)，這樣能夠最大程度發(fā)揮人員的工作效率，但要注意每個人的實(shí)際能力，對某些不太熟悉的崗位，要先培訓(xùn)，后逐步上崗.8.1.4服務(wù)計(jì)劃（1）房屋本體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目名稱計(jì)劃完畢狀況計(jì)劃完畢時間養(yǎng)護(hù)原則備注1內(nèi)墻面涂料每年檢修1次,每日查1次每年1月份完畢日查問題及時解決2外墻面涂料每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上條磚每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上馬賽克每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上清洗每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上3樓梯涂料每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上大理石每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4非機(jī)動車房涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上5門廳涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上6供電設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年3-4月份完畢同上7供水設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年6月份完畢同上8其它設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上9消防系統(tǒng)每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上10智能系統(tǒng)每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上11電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上累計(jì)單位：負(fù)責(zé)人：年月日（2）房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號項(xiàng)目計(jì)劃完畢狀況計(jì)劃完畢時間備注1機(jī)電設(shè)備及場合（地）每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢日查問題及時解決2消防每年檢修2次,日查1次每年4、10月份完畢同上3空調(diào)每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上5供電設(shè)備每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上6供水設(shè)備每年檢修1次,日查1次每年10月份完畢同上7智能監(jiān)控每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上8通訊系統(tǒng)每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上9區(qū)內(nèi)道路每年檢修1次,日查1次每年1月份完畢同上10路燈每年檢修2次,日查1次每年2、8月份完畢同上11溝、渠、池、井每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上12園林綠化系統(tǒng)每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上13上下水主管道每年檢修2次,日查1次每年4、10月完畢同上14批示牌每年檢修1次,日查1次每年10月完畢同上15公共場合每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上16其它單位：負(fù)責(zé)人：年月日8.1.5作業(yè)規(guī)程與原則總體規(guī)定做到三無，房屋無破損，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案以下：（1）房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案1）定時檢查房屋及共用設(shè)施，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，確保正常使用，最大程度的發(fā)揮使用功效。2）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理規(guī)定，制止多種私自變化房屋和配套設(shè)施的用途、構(gòu)造、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3）做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修但是夜，確保房屋正常的使用功效。4）大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時制訂養(yǎng)護(hù)方案，報業(yè)主委員會同意后安排實(shí)施。5）制訂房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)社區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物狀況，提前介入，理解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。6）建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立具體技術(shù)檔案，方便以最快的速度查得有關(guān)參數(shù)，確保房屋處在最佳狀態(tài)。7）質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時將從維護(hù)社區(qū)業(yè)主的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量原則嚴(yán)格把關(guān)。房屋及配套設(shè)施日常維護(hù)及實(shí)施計(jì)劃序號項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位①局部受損②施工質(zhì)量因素造成的構(gòu)造問題平時每月巡邏一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立刻解決或維修。①由于使用不當(dāng)造成構(gòu)造較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。②如因施工質(zhì)量因素造成構(gòu)造問題，應(yīng)提請開發(fā)單位解決。①有關(guān)房屋修繕原則。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使用正常。②功效完好。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。①有關(guān)房屋修繕原則。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。④屋面積水。日常巡邏，每六個月維護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。①有關(guān)房屋修繕原則。②有關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。①無積水，無滲漏。②隔熱層完好無損。③避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。每日對該區(qū)域檢查一次；每六個月對公共地面維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負(fù)責(zé)①對應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②房屋修繕原則。①整潔、無缺損。②表面完好無變形，窗戶無滲水。序號項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道=1\*GB3①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。每月巡邏一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕原則。房屋維修原則。①美觀完好。②上、下水暢通。③無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對水池、水箱進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。委托含有有關(guān)資質(zhì)公司進(jìn)行維護(hù)、清洗。水池、水箱清洗有關(guān)原則。①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無二次污染。7設(shè)施設(shè)備用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。①每七天檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。②每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。對應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。①正常安全使用。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。（2）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案1）建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案，方便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。2）將社區(qū)全部設(shè)施進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定時對設(shè)施進(jìn)行清查、核對，確保賬、卡、物相符，并為制度設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3）根據(jù)行業(yè)原則制訂設(shè)施管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4）建立設(shè)施日常保養(yǎng)和定時檢查維修制度，責(zé)任到人，統(tǒng)計(jì)及時、具體、精確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，確保維修合格率達(dá)成100％，并進(jìn)行回訪，回訪統(tǒng)計(jì)健全。5）制訂設(shè)施安全運(yùn)行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長久設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。6）制訂設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配備狀況，制訂具體的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作貫徹到人7）做好設(shè)施事故的防備和解決，根據(jù)社區(qū)設(shè)施狀況，編制切實(shí)可行的設(shè)施事故應(yīng)急解決預(yù)案，組織搶修和解決，盡量減少損失和影響。事故解決后，認(rèn)真查清因素，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路路面1）進(jìn)住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。1）由工程督查加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。1）屋村道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量原則；3）人行道鋪設(shè)技術(shù)原則。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功效。人行道緩?fù)緩?室外照明道路燈1）燈桿每年維護(hù)一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍1）由工程技術(shù)部門按有關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；2）對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)原則。1）實(shí)施良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其它照明燈3溝渠池井雨水口1)化糞池每六個月清理一次;2)井蓋板每年刷一次漆,避免銹蝕；3）每季清理井內(nèi)雜物一次；4）每年全方面維修完善一次。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。1）化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢順；2）井蓋正常使用，密合；3）流水暢通。雨水井污水井化糞池閥門井弱電井強(qiáng)電井4園林澆灌系統(tǒng)1）每年對澆灌系統(tǒng)進(jìn)行一次檢修，每日巡邏一次；2）定時對標(biāo)示牌進(jìn)行維護(hù)由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程；1）確保各項(xiàng)系統(tǒng)正常運(yùn)行；2）確保綠化標(biāo)示牌完畢率100%綠地雕塑小品、水池花池5公共會所1）每月定時巡邏房屋及配套設(shè)施與否正常，2）每月定時出質(zhì)檢報告由工程技術(shù)部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實(shí)施。1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量原則；2）有關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)原則。1）各類公共場合能正常有效使用；2）場合內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境設(shè)施完好。場合幼兒園6停車場地面停車場1）每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；2）對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5‰。1）由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托有關(guān)施工單位；2）維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10%。1）砼路面施工質(zhì)量原則；2）停車場地面施工技術(shù)原則。1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用；2）使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長其使用壽命；3）場地平整，無積水。地下停車場7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管1）消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；由工程技術(shù)部組織實(shí)施。1）啟動靈活；2）不滲漏。1）正常有效使用；2）外觀完好。室外消防栓2）消防栓每六個月排一次水，檢修一次。水泵結(jié)合器8供配電系統(tǒng)配電房1）每日巡邏，每年檢修一次由工程技術(shù)部組織實(shí)施1）防塵、2）防濕、3）防鼠，1）確保供配電正常使用；2）確保并超出設(shè)備正常使用年限。9公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)記牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每六個月對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固狀況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每六個月對標(biāo)記進(jìn)行維護(hù)一次。1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每更換一次。住宅區(qū)標(biāo)記、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。1）標(biāo)志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固；3）標(biāo)示清晰警示牌10其它公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用三合一垃圾集中站1）每年全方面維護(hù)一遍；2）每季度檢查擋土墻頂排水溝暢通狀況；3）每季度檢查一次泄水孔疏通狀況。由工程技術(shù)部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）擋土墻維護(hù)原則；2）圍欄維護(hù)原則。1）設(shè)施安全正常使用；2）美觀完好。8.1.6應(yīng)急預(yù)案（1）主供水管爆裂的處置立刻關(guān)閉有關(guān)聯(lián)的主供水管上的閘閥，如果關(guān)閉了主供水管上有關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制大量泄水，則應(yīng)關(guān)停對應(yīng)的水泵房，立刻告知物業(yè)服務(wù)部及工程主管，工程部主管聯(lián)系供水公司進(jìn)行搶修，物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)告知有關(guān)的用水單位和業(yè)主有關(guān)停水的狀況，在設(shè)備維護(hù)員或工程主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水電維修員開水試運(yùn)行，看有無漏水或松動現(xiàn)象；確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急解決作業(yè)規(guī)程》處置（3）水泵房發(fā)生水浸時的處置1）、發(fā)生進(jìn)水狀況后，立刻關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水較大，應(yīng)立刻告知工程部主管，同時竭力阻滯進(jìn)水；4）、漏水源堵住后，應(yīng)立刻排水；5）、排干水后，應(yīng)立刻對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕解決，如有干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換有關(guān)管線等。6）確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合規(guī)定，開機(jī)試運(yùn)行。7）如無異常狀況出現(xiàn)則能夠投入正常運(yùn)行。（4）電梯事故應(yīng)急解決1）當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時①電梯維修工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降落至基站②消防電梯自動進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，快速關(guān)閉不含有消防功效的電梯。③關(guān)閉各層防火門，避免火向其它樓層延燒。2）當(dāng)發(fā)生地震時輕微的地震對電梯破壞不大，震級較強(qiáng)時，可能會使轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴脫離導(dǎo)軌，有一部分導(dǎo)線可能切斷，某些元件可能誤動作。①工程主管盡快將電梯控制在安全樓層，把乘客引導(dǎo)到安全的地方。②運(yùn)行時發(fā)生地震，應(yīng)駛向近來的一層地面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進(jìn)行具體檢查，修復(fù)脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用。③當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重撞頂和蹲底時，須經(jīng)電梯維修工嚴(yán)格檢查、修復(fù)、擬定后方可使用；④如果電梯因某種因素失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂，各項(xiàng)安全裝置將自動起保護(hù)作用，會制停轎廂的；⑤當(dāng)乘客都脫離危險后，應(yīng)立刻切斷總電源開關(guān)。3）當(dāng)電梯進(jìn)水時①底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中斷運(yùn)行并切斷電源；②當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。③電梯濕水后，由電梯公司做濕水解決，并提交對應(yīng)報告。4）消防事故應(yīng)急解決①當(dāng)消防主機(jī)出現(xiàn)殿堂狀況如（如水浸入），應(yīng)立刻切斷供應(yīng)消防主機(jī)的主電源和備用電源，以免引發(fā)有關(guān)聯(lián)動裝置啟動而造成消防主機(jī)部件燒毀。②當(dāng)配電箱線路發(fā)生短路（過負(fù)荷）起火時，立刻關(guān)掉有關(guān)設(shè)備的電源，快速用干粉或“1211”滅火器撲滅，視狀況擬定與否報火警電話“119”。8.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理從物業(yè)管理的角度看,社區(qū)機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備管理是為確保社區(qū)附屬配套的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作.它涉及從社區(qū)設(shè)計(jì)建造時設(shè)備的規(guī)劃、購置、安裝，到接管后設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、改造、更新直至報廢的整個壽命周期進(jìn)行的實(shí)物及其技術(shù)的管理；8.2.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理（1）工作內(nèi)容1）對現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)行科學(xué)的管理與維修，使房屋建筑達(dá)成使用經(jīng)濟(jì)、舒適及安全的規(guī)定。2）充足運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)社區(qū)機(jī)電設(shè)備綜合信息管理。3）充足挖掘和運(yùn)用現(xiàn)有設(shè)備的潛力。4）對現(xiàn)有設(shè)備更新和技術(shù)改造。5）避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮社區(qū)為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。6）做好設(shè)備管理與維修人員的培訓(xùn)工作。（2）服務(wù)方法在機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的過程中我們將貫徹實(shí)施“三好”、“四會”和操作的“五項(xiàng)紀(jì)律”等方法。1）“三好”的原則①管好設(shè)備：操作者應(yīng)負(fù)責(zé)保管好自己使用的設(shè)備，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不準(zhǔn)其別人操作。②用好設(shè)備：嚴(yán)格貫徹操作維護(hù)規(guī)程，杜絕不文明的操作。③修好設(shè)備：設(shè)備操作工人要配合維修工人修理設(shè)備，及時排除設(shè)備故障，按計(jì)劃維修設(shè)備。2）“四會”的規(guī)定①會使用：操作者應(yīng)先學(xué)習(xí)設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，熟悉設(shè)備性能、構(gòu)造、傳動原理，對的使用設(shè)備。②會維護(hù)：學(xué)習(xí)和執(zhí)行設(shè)備維護(hù)、潤滑規(guī)定，上班加油，下班清掃，經(jīng)常保持設(shè)備清潔、完好。③會檢查：理解自己所用設(shè)備的構(gòu)造、性能及易損零件部位，熟悉日常檢查的項(xiàng)目、原則和辦法，并能按規(guī)定規(guī)定進(jìn)行日常點(diǎn)檢。④會排除故障：熟悉所用設(shè)備特點(diǎn)，懂得拆裝注意事項(xiàng)及鑒別設(shè)備正常與異常現(xiàn)象。會作普通的調(diào)節(jié)和簡樸故障的排除，自己不能解決的問題要及時報告，并協(xié)同維修人員進(jìn)行排除。3）設(shè)備操作的“五項(xiàng)紀(jì)律”①實(shí)施定人定機(jī)，恪守安全操作規(guī)程。②經(jīng)常保持設(shè)備整潔，按規(guī)定加油，確保合理潤滑。③恪守交接班制度。④管好工具、附件，不得遺失。⑤發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立刻停車檢查，自己不能解決的問題應(yīng)及時告知有關(guān)人員檢查解決。（3）管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的工程服務(wù)部，實(shí)施24小時值班，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全社區(qū)機(jī)電運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計(jì)、反饋等，作為社區(qū)聯(lián)系多種支持和資源，完畢社區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)功效，本部門設(shè)立3名維護(hù)人員。操作人員崗位責(zé)任制度機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理質(zhì)量的核心是建立和貫徹完善的設(shè)備運(yùn)行管理制度。生產(chǎn)設(shè)備運(yùn)行管理制度重要有責(zé)任到人制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制、設(shè)備的安全操作規(guī)程等；而社區(qū)機(jī)電設(shè)備還應(yīng)涉及正常的供水用水制度、配供電制度、智能化系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行時間制度及各項(xiàng)安全管理規(guī)定等。1）責(zé)任到人制度責(zé)任到人的目的是確保每臺設(shè)備都有專人負(fù)責(zé)，專人操作和維護(hù)。其具體執(zhí)行的辦法以下：①設(shè)備主管部門應(yīng)將重要設(shè)備和普通設(shè)備劃分清晰，建立和健全設(shè)備定人定機(jī)制度，實(shí)施分級管理。②重要設(shè)備都必須在“誰使用誰保養(yǎng)”的原則下，嚴(yán)格崗位責(zé)任，實(shí)施定人定機(jī)制，以確保對的使用設(shè)備和貫徹日常維護(hù)工作。定人定機(jī)名單經(jīng)設(shè)備主管審查，公司主管同意執(zhí)行。定人定機(jī)名單審批后，應(yīng)保持相對穩(wěn)定，確需變動時，應(yīng)按上述規(guī)定程序進(jìn)行。③多人操作的設(shè)備應(yīng)實(shí)施班組長制，負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)設(shè)備的使用與維護(hù)。④功效設(shè)備的操作人員必須建立專人負(fù)責(zé)制進(jìn)行保管保養(yǎng)，并應(yīng)嚴(yán)格恪守安全操作規(guī)程。2）交接班制度對社區(qū)重要設(shè)備須執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，其內(nèi)容大致以下：①多班制管理設(shè)備均應(yīng)有“設(shè)備交接班統(tǒng)計(jì)本”，交班人在下班前，除完畢日常維護(hù)作業(yè)外，必須將本班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況、運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題、故障維修狀況等具體統(tǒng)計(jì)在該簿上，并應(yīng)主動向接班人介紹設(shè)備運(yùn)行狀況，雙方當(dāng)面檢查，交接完畢后在統(tǒng)計(jì)簿上簽字。如系持續(xù)運(yùn)行設(shè)備或工作時不允許半途停機(jī)者，可在運(yùn)行中完畢交接班手續(xù)。②如接班工人因故未能準(zhǔn)時上班時，交班工人必須將“設(shè)備交接班統(tǒng)計(jì)簿”交給下一班的組長簽字，交班手續(xù)辦完后才干離開工作崗位。③接班工人應(yīng)適宜提前達(dá)成接班地點(diǎn)，接班時應(yīng)認(rèn)真檢查設(shè)備各部狀況，對照交班統(tǒng)計(jì)核對有無差別，確認(rèn)設(shè)備狀況，交班清晰無疑方能接班。若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時告知本班組長作解決，必要時可回絕接班。④如因交班不清，設(shè)備在接班后發(fā)生問題應(yīng)由接班工人負(fù)責(zé)。⑤《設(shè)備交接班統(tǒng)計(jì)簿》應(yīng)保持清潔、完整，不準(zhǔn)撕毀、涂改或丟失，用完后交舊換新。班組應(yīng)定時（約三個月）交設(shè)備部門技術(shù)資料員保存，一段時期后再予以銷毀。⑥工程主管應(yīng)隨時查看交接班簿，方便分析設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，為狀態(tài)管理和維修提供信息。維修組內(nèi)也應(yīng)建立交接班簿，方便統(tǒng)計(jì)設(shè)備故障檢查和維修狀況，為下一班維修人員提供信息。設(shè)備主管要隨時抽查交接班制度的執(zhí)行狀況，并作為評比考核內(nèi)容之一。對普通的設(shè)備，雖不進(jìn)行交接班手續(xù)，但也應(yīng)在設(shè)備（特別是重點(diǎn)設(shè)備）發(fā)生異常時，填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)和故障狀況，以掌握其技術(shù)狀態(tài)信息，為檢修提供根據(jù)。3）安全管理規(guī)定安全管理在社區(qū)設(shè)備管理中占有很重要的位置，國家對安全性能規(guī)定高的設(shè)備實(shí)施合格證制度，如電梯、消防，并規(guī)定使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。為確保設(shè)備在使用中的安全，應(yīng)制訂對應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定、電梯安全使用的規(guī)定等。為了加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)員的責(zé)任心，避免發(fā)生設(shè)備事故，必須建立設(shè)備使用者的崗位責(zé)任制。重要內(nèi)容以下：①設(shè)備維護(hù)員必須恪守“定人定機(jī)”、“憑證操作”制度，嚴(yán)格按“四項(xiàng)規(guī)定”、“五項(xiàng)紀(jì)律”和設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程等規(guī)定，對的使用與精心維護(hù)設(shè)備。②必須對設(shè)備進(jìn)行日常定檢，并認(rèn)真作好統(tǒng)計(jì)。作好潤滑工作，班前加油，班后及時清掃、擦拭、涂油。③掌握“三好”、“四會”的基本功規(guī)定，搞好日常維護(hù)、周末清洗和定時維護(hù)工作。配合維修工人檢查和修理自己所操作的設(shè)備。④管好設(shè)備附件。當(dāng)更換操作設(shè)備或工作調(diào)動時，必須辦理設(shè)備和附件的移交手續(xù)。⑤認(rèn)真執(zhí)行交接班制度和填寫交接班統(tǒng)計(jì)。⑥參加所操作設(shè)備的修理和驗(yàn)收工作。⑦設(shè)備發(fā)生事故時，應(yīng)按操作維護(hù)規(guī)程的規(guī)定，采用方法，切斷電源，保持現(xiàn)場，及時向主管報告，等待解決。分析事故時應(yīng)如實(shí)闡明通過，對違反操作維護(hù)規(guī)程等主觀因素所造成的事故，應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。（4）服務(wù)計(jì)劃房屋本體公用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表1序號項(xiàng)目內(nèi)容計(jì)劃方案1房屋承重及抗震構(gòu)造部位◆局部受損；◆施工質(zhì)量因素造成的構(gòu)造問題；◆每七天巡邏一次，發(fā)現(xiàn)問題，立刻解決、維修?！粲捎谑褂貌划?dāng)造成構(gòu)造局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。2外墻面◆外墻面起鼓脫落；◆外墻面局部滲漏；◆外墻面大面積滲漏；◆外墻面的翻新；◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！舴桨敢言诠芾硭悸分刑岢?，另案解決。3公共通道廳、樓梯間◆公用地面的維修改造；◆公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；◆樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)◆每七天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。◆由工程部按對應(yīng)技術(shù)規(guī)定實(shí)施維修。共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案表2序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1道路路面、人行道◆每七天檢查一遍，隨壞隨修?！粲晒こ滩堪错?xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。2室外高柱燈◆每天檢查一遍，隨壞隨修?！粲晒こ滩堪醋鳂I(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粲晒こ滩堪醋鳂I(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。◆工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程維修。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備◆每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粲晒こ滩拷M織實(shí)施。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。閥門8公用標(biāo)記導(dǎo)視標(biāo)記牌◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常維修原則及實(shí)施效果表3序號類別項(xiàng)目日常維修原則日常維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、道牙◆路面修繕質(zhì)量原則；◆人行道鋪設(shè)修繕原則◆平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99％以上。2室外高柱燈◆電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；◆燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)100％。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口◆井內(nèi)無積物，井壁無脫落；◆化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；◆井蓋上標(biāo)志清晰。◆井蓋完好，標(biāo)志清晰；◆無缺損，少污積；◆無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粝到y(tǒng)正常運(yùn)行◆標(biāo)示牌完好率100%5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備◆變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；◆給排水管道施工技術(shù)原則；◆無端障停電，設(shè)備正常安全運(yùn)行。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆消防設(shè)施施工技術(shù)原則?！粝涝O(shè)施正常有效；◆敏捷精確報警。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆給排水管道維護(hù)規(guī)程◆管道暢通，無滲漏。閥門8公用標(biāo)記標(biāo)記牌◆標(biāo)記去除，無污積，破損；◆安放牢固◆標(biāo)志設(shè)施完好率100％◆標(biāo)志無損壞警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站◆無破損；◆無脫落；◆外觀良好?！舸_保圍墻的完好；◆確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備定時維修計(jì)劃及實(shí)施方案表4序號類別項(xiàng)目定時維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道◆每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。翻新工作由工程部委托施工單位實(shí)施。2室外照明高柱燈◆燈桿每年刷漆一次；◆每月清潔燈具一次；◆每季檢修線路一遍；◆對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口◆化糞池每六個月清理一次；◆井蓋板每年刷一次漆，避免銹蝕；◆每季度清理井內(nèi)雜物一次；◆每年全方面維修完善一次。由工程部按對應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化1）澆灌系統(tǒng)維護(hù)2）標(biāo)示牌維護(hù)◆每年對澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌檢修一次，每日巡邏；由工程部組織實(shí)施。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備◆每七天檢查控制設(shè)備一次；◆每季檢查開關(guān)敏捷度及開關(guān)緊固件完好狀況。由工程部組織實(shí)施給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；◆消防栓每六個月排一次水，檢修一次；◆消防系統(tǒng)重要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆每年刷一次管道油漆；◆每年檢測一次管道固定碼；◆每六個月維護(hù)一次閥門。由工程部負(fù)責(zé)維修。閥門8公用標(biāo)記導(dǎo)視標(biāo)記牌◆每月清潔標(biāo)記一次，并對標(biāo)記安放基礎(chǔ)穩(wěn)固狀況進(jìn)行檢查維護(hù)一次；◆每年對標(biāo)記進(jìn)行維護(hù)一次；◆每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站◆每年刷油漆一遍；◆每季度檢查排水溝暢通狀況；◆每季度檢查一次泄水疏通狀況。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。大門（5）作業(yè)規(guī)程與原則1）設(shè)備操作與維護(hù)規(guī)程設(shè)備操作與維護(hù)規(guī)程是設(shè)備操作人員對的掌握設(shè)備操作與維護(hù)技能的規(guī)范，它是根據(jù)設(shè)備的構(gòu)造和運(yùn)轉(zhuǎn)特點(diǎn)，以及安全運(yùn)行的規(guī)定，規(guī)定設(shè)備操作人員在全部操作過程中必須恪守的事項(xiàng)、程序及動作等基本規(guī)則。操作人員認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，可確保設(shè)備正常運(yùn)行，減少故障，避免事故發(fā)生。設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程的編制原則是：①力求內(nèi)容精練，重點(diǎn)突出，全方面實(shí)用。普通應(yīng)按操作次序及班前、班中、班后的注意事項(xiàng)，分條排列。屬“三好”、“四會”的項(xiàng)目不在列入。②各類設(shè)備含有共性的項(xiàng)目，可統(tǒng)一編制通用規(guī)程。③編制操作維護(hù)規(guī)程時，普通應(yīng)按設(shè)備型號類別將設(shè)備的重要規(guī)范、特點(diǎn)、操作注意事項(xiàng)與維護(hù)規(guī)定分別列出，便于操作者掌握要點(diǎn)，貫徹執(zhí)行。④重點(diǎn)、高精度、核心設(shè)備的操作維護(hù)規(guī)程，要用醒目的板牌顯示在設(shè)備旁，并注上重點(diǎn)標(biāo)記，規(guī)定操作者特別注意。2）設(shè)備維護(hù)的規(guī)定設(shè)備維護(hù)必須達(dá)成的四項(xiàng)規(guī)定是：①整潔：設(shè)備零部件及安全防護(hù)裝置齊全，多種標(biāo)牌完整、清晰、線路、管道應(yīng)安裝整潔、安全可靠。②清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔，無黃袍、油垢，無碰傷；各部位不漏油、不漏水、不漏氣、不漏電；設(shè)備周邊地面保持清潔。③潤滑：準(zhǔn)時按質(zhì)按量加油和換油，保持油標(biāo)醒目；油箱、油池、冷卻箱應(yīng)清潔，無雜物，油壺、油槍、油淋、油嘴齊全，油氈、油線清潔；油泵壓力正常，油路暢通，各部位軸承潤滑良好。④安全：實(shí)施定人定機(jī)和交接班制度；掌握好“三好”、“四會”的基本功，熟悉設(shè)備構(gòu)造，恪守操作維護(hù)規(guī)程和“五項(xiàng)紀(jì)律”；當(dāng)出現(xiàn)異常現(xiàn)象應(yīng)及時監(jiān)測確保不出事故。3）設(shè)備維護(hù)類別和內(nèi)容設(shè)備的維護(hù)工作有日常維護(hù)和定時維護(hù)兩類：1）日常維護(hù)（日常保養(yǎng)）日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。重要涉及定時檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好緊固工作以及必要統(tǒng)計(jì)等。設(shè)備日常維護(hù)涉及每班維護(hù)和周末維護(hù)兩種。①每班維護(hù)（每班保養(yǎng)）：班前對設(shè)備各部位進(jìn)行檢查，按規(guī)定進(jìn)行加油潤滑；如須進(jìn)行點(diǎn)檢的設(shè)備，則按規(guī)定的點(diǎn)檢項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并在檢查后按規(guī)定的記號統(tǒng)計(jì)到日常點(diǎn)檢卡上，確認(rèn)正常后才干使用。班中要嚴(yán)格按操作維護(hù)規(guī)程運(yùn)行設(shè)備，時刻注意其運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常要及時解決。不能排除的故障應(yīng)告知維修工人技能型維修，維修工人應(yīng)在“故障修理單”上做好檢修統(tǒng)計(jì)。下班前應(yīng)對設(shè)備進(jìn)行清掃擦拭，并將設(shè)備狀況統(tǒng)計(jì)在交接班統(tǒng)計(jì)本上，辦理交接班手續(xù)。②周末維護(hù)（周末保養(yǎng)）：在周末和節(jié)假日前對設(shè)備進(jìn)行徹底的清掃、擦拭和涂油，并按設(shè)備維護(hù)“四項(xiàng)規(guī)定”進(jìn)行檢查評定，予以考核。2）定時維護(hù)（定時保養(yǎng)）定時維護(hù)是由工程部以計(jì)劃形式下達(dá)執(zhí)行的，涉及一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的普通設(shè)備2～3個月進(jìn)行一次；干磨、多塵設(shè)備則需要每月進(jìn)行一次。其作業(yè)停機(jī)時間按每一修理復(fù)雜系數(shù)為0.3～0.5小時（視設(shè)備的構(gòu)造狀況而定）計(jì)算。重要設(shè)備另有規(guī)定。①一級保養(yǎng)：是由設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。重要涉及對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)節(jié)，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定時保養(yǎng)。②二級保養(yǎng)：是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全方面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)成完好狀態(tài)的保養(yǎng)。3）各類設(shè)備的定時維護(hù)普通涉及定時檢查的內(nèi)容，它的具體內(nèi)容和規(guī)定，須根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和參考有關(guān)規(guī)定規(guī)定來制訂，重要以下：①拆卸指定的部件、箱蓋及防護(hù)罩等，徹底清洗設(shè)備的外部；檢查及清洗設(shè)備的內(nèi)部。②檢查、調(diào)節(jié)各部位的配合間隙，緊固松動部位，更換已磨損的易損件。③疏通油路，增添油量，清洗或更換濾油器、油氈、油線；更換冷卻液，清洗冷卻液箱。④清洗滑動面，去除毛刺，修正劃傷。⑤清潔、檢查、調(diào)節(jié)電器線路及裝備（由維修電工負(fù)責(zé)）。⑥排除故障，消除隱患。4）通過定時維護(hù)后的設(shè)備，規(guī)定達(dá)成：①內(nèi)外清潔，呈現(xiàn)本色；②油路暢通，油標(biāo)明亮；③操作靈活、運(yùn)轉(zhuǎn)正常；5）設(shè)備經(jīng)定時維護(hù)后，操作人員應(yīng)填寫“設(shè)備定時維護(hù)統(tǒng)計(jì)卡”，由維修工檢查驗(yàn)收簽字后，交工程主管審查作為考核的根據(jù)。設(shè)備定時維護(hù)統(tǒng)計(jì)卡的格式由工程部根據(jù)實(shí)際狀況擬定，其內(nèi)容應(yīng)涉及：①定時維護(hù)的項(xiàng)目、內(nèi)容及規(guī)定；②實(shí)施狀況；③驗(yàn)收評價；④發(fā)現(xiàn)待解決的問題；⑤維護(hù)人/驗(yàn)收人及主管簽字等。6）重要設(shè)備維護(hù)規(guī)定由于重點(diǎn)設(shè)備是公司的重要物資技術(shù)基礎(chǔ)，因此，對這些設(shè)備的使用維護(hù)除確保達(dá)成普通設(shè)備的各項(xiàng)規(guī)定外，還應(yīng)有下列的特殊規(guī)定：①實(shí)施“三定”A定操作人員：按定人定機(jī)制度，挑選本工種中責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)水平高而時間經(jīng)驗(yàn)豐富的工人擔(dān)任操作，并盡量保持相對穩(wěn)定。B定操作維護(hù)規(guī)程：按機(jī)型編制每臺設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，置于醒目位置，并嚴(yán)格執(zhí)行。C維修方式和配備配件：選用最適宜的維修方式，涉及定時檢查、狀態(tài)監(jiān)測、精度調(diào)節(jié)及修理等，并優(yōu)先予以安排。在配備配件方面，要根據(jù)儲藏定額，優(yōu)先儲藏。②使用維護(hù)上的特殊規(guī)定A要嚴(yán)格按使用闡明書上的規(guī)定安裝設(shè)備，并且規(guī)定每六個月檢查調(diào)節(jié)一次安裝水平和精度，做好具體統(tǒng)計(jì)，存檔備查。B對環(huán)境有特殊規(guī)定（恒溫、恒濕、防震、防塵等）的設(shè)備，應(yīng)采用響應(yīng)方法，確保設(shè)備的性能和精度不受影響。C嚴(yán)格按照設(shè)備闡明書所規(guī)定的規(guī)范操作使用。D重點(diǎn)設(shè)備在日常維護(hù)中普通不允許拆卸，必要時應(yīng)由專職維修員進(jìn)行。E按規(guī)定的部位和規(guī)定的范疇內(nèi)容，認(rèn)真做好日常維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)有異常，應(yīng)立刻停車，告知檢修人員，絕不允許帶“病”運(yùn)轉(zhuǎn)。F潤滑油料、擦拭材料以及清洗濟(jì)必須嚴(yán)格按闡明書的規(guī)定使用，不得隨意代用。特別是潤滑油和液壓油，必須經(jīng)化驗(yàn)合格后才干使用。在加入油箱前必須進(jìn)行過濾。G非工作時間應(yīng)加防護(hù)罩。對長久停置的設(shè)備，應(yīng)定時進(jìn)行擦拭、潤滑、空運(yùn)轉(zhuǎn)。H附件和專用工具柜架擱置，保持清潔，妥善保管，不得損壞、外借和丟失。③實(shí)施點(diǎn)檢制重點(diǎn)、核心設(shè)備均應(yīng)實(shí)施點(diǎn)檢制。（6）應(yīng)急預(yù)案1）停電應(yīng)急方法①業(yè)主、使用人自用部位忽然停電A當(dāng)自用部位發(fā)生停電事故時，工程人員應(yīng)首先通過電梯對講系統(tǒng)安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時立刻趕到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。B查明故障后，工程維修人員對其進(jìn)行維修，盡量將業(yè)主的損失減少到最低點(diǎn)。②社區(qū)物業(yè)管理范疇忽然停電A當(dāng)社區(qū)物業(yè)管理范疇內(nèi)發(fā)生停電事故時，若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立刻派人查找因素采用方法，避免故障擴(kuò)大；若系外部停電，工程技術(shù)人員必須立刻致電供電部門查詢停電因素及時間，并采用以下方法：ⅰ維修技術(shù)人員檢查社區(qū)設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查電機(jī)設(shè)備運(yùn)行狀況，統(tǒng)計(jì)工作參數(shù)，對較大載荷的機(jī)電設(shè)備或用電單元作關(guān)停解決，避免恢復(fù)供電時瞬間電流損壞設(shè)備。ⅱ查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供電部門線路造成停電的，組織人員做好恢復(fù)供電。?；謴?fù)供電前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時，在搶修同時恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營運(yùn)。 2）停電應(yīng)急解決注意事項(xiàng)：A發(fā)現(xiàn)或接報停電時，應(yīng)立刻告知物業(yè)公司。B保安部平時應(yīng)預(yù)備應(yīng)急電燈，充好電源，確保停電期間的巡邏時照明使用。C保安員必須核算電梯內(nèi)無乘客受困，必要時按電梯困人應(yīng)急方案予以解救。D如停電事故可能造成停水或電梯停運(yùn)等事故發(fā)生,則在停電前應(yīng)早作準(zhǔn)備,告知業(yè)主或加以防備。E管理區(qū)緊急電源提供之電力不能滿足正常營運(yùn)需要，故次要場合如地下車庫照明可能局限性，管理員應(yīng)親密注意車道交通狀況，必要時放置照明物，方便行人。F在無應(yīng)急燈狀況下，次要崗位人員應(yīng)手持電筒護(hù)送業(yè)主進(jìn)出。G管理處及時張貼停電通告，及安排人員進(jìn)出路線合理調(diào)節(jié)。H調(diào)試正常后，報告物業(yè)公司，并做好事故統(tǒng)計(jì)。3）觸電事故的應(yīng)急方法①當(dāng)有人觸電后，其身邊的人不要驚恐失措，應(yīng)及時采用下列應(yīng)急方法。A首先要趕快拉掉電源開關(guān)或拔掉電源插頭，不可隨便用手去拉觸電者的身體。因觸電者身上有電，一定要盡快切斷電源，才干進(jìn)行急救。B為了爭取時間，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把撥開觸電者身上的電線或電器用品，絕不能使用鐵器或潮濕的棍棒，以防觸電。C救護(hù)者可站在干燥的木板上或穿上絕緣鞋，用一只手（千萬不能同時用兩只手）去拉觸電者的干燥衣服，使觸電者脫離電源。D人在高處觸電，要避免脫離電源后從高處跌下摔傷。②造成人員傷亡的，保安部應(yīng)及時將傷員送往附近醫(yī)院或告知急救中心，協(xié)助急救傷者。并及時上報項(xiàng)目經(jīng)理和管片公安機(jī)關(guān)。4)防觸電方法：①保安部應(yīng)配合工程部在可能造成觸電傷害的閘箱、配電柜等位置設(shè)立“小心觸電”的警示標(biāo)記。②保安部應(yīng)提示工程部門定時派專業(yè)人員巡檢電氣線路，及時維修短路、斷路、絕緣破壞等故障狀況。裸露的帶電線頭，必須及時用絕緣材料包好。檢查時，應(yīng)使用專用的驗(yàn)電設(shè)備，任何狀況下都不要用手去鑒別。③電氣作業(yè)應(yīng)堅(jiān)持持證上崗制度，非電氣專業(yè)人員不得進(jìn)行操作。電工人員應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)程進(jìn)行作業(yè)，不得違章操作。④安裝必要的漏電保護(hù)開關(guān)。當(dāng)設(shè)備漏電、短路、過載或人身觸電時，自動切斷電源，對設(shè)備和人身起保護(hù)作用。⑤保安部應(yīng)匯同工程部，在日常安全宣傳、培訓(xùn)過程中，安排對員工防觸電和觸電事故解決的有關(guān)知識。⑥當(dāng)停電檢修時及接通電源前都應(yīng)采用方法使其它有關(guān)人員懂得，以免有人正在檢修時，其別人合上電閘；或者在接通電源時，其別人員由于不懂得而正在作業(yè)，造成觸電。⑦任何員工發(fā)現(xiàn)可能造成觸電傷害事故的安全隱患，應(yīng)及時報告項(xiàng)目保安部和工程部。保安、工程人員應(yīng)及時設(shè)立警示標(biāo)記，排除安全隱患。5）停水應(yīng)急方法：1)業(yè)主、使用人自用部位忽然停水①當(dāng)自用部位發(fā)生停水事故時，客服接待員應(yīng)首先安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時立刻告知有關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進(jìn)行維修，盡量將業(yè)主的損失減少到最低點(diǎn)。2)社區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域忽然停水①當(dāng)社區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)發(fā)生停水事故時，若系內(nèi)部故障引發(fā)停水事故，工程組人員立刻查看供水設(shè)備，關(guān)閉有關(guān)閥門，避免故障擴(kuò)大；若系市政工程引發(fā)停水，工程主管應(yīng)及時向自來水公司理解狀況，掌握停水時間，并采用以下方法：②維修技術(shù)人員檢查社區(qū)供水設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查水泵房運(yùn)行狀況，統(tǒng)計(jì)工作參數(shù)，對較大用水單元作關(guān)停解決，避免恢復(fù)供水時瞬間損壞設(shè)備。③查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供水部門線路造成停水的，組織人員做好恢復(fù)供水。④恢復(fù)供水前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時，在搶修同時恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營運(yùn)。3)管理人員安全方法以下：①在管理區(qū)域重要進(jìn)出通道之明顯位置張貼臨時停水通告并告之注意事項(xiàng)。②在停水時，如業(yè)主有特殊服務(wù)需要的，管理人員應(yīng)提供必要之服務(wù)。③管理區(qū)用水恢復(fù)后，工程技術(shù)人員加強(qiáng)對受影響之區(qū)域及供水設(shè)備作巡邏，確保無隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。 6）跑水應(yīng)急方法①管理區(qū)任何區(qū)域發(fā)生有滲、跑水或爆管等事件，當(dāng)值管理人員必須立刻采用以下應(yīng)急方法：A赴現(xiàn)場之工程、管理人員應(yīng)立刻查明事故部位或漏水水源，并用關(guān)閉管閥等方法關(guān)閉及切斷水源，工程技術(shù)人員及時關(guān)閉受損電氣設(shè)備。B當(dāng)值巡邏保安立刻將電梯提高至漏水層以上樓層，并暫停其使用，以免受水侵。如漏水部位及狀況不影響電梯運(yùn)作，可不提高電梯或由值班主管決定電梯恢復(fù)使用時間。C管理人員對受水淹場合使用沙包在消防門、電梯轎廂門口等重要部位制止水流進(jìn)入電梯、顧客單元、配電管槽、電氣機(jī)房等場合，并引導(dǎo)水流進(jìn)入地井、消防通道等次要部位排離樓層。D對于爆管類浸水事件，工程技術(shù)人員在關(guān)閉水源后，應(yīng)立刻根據(jù)爆管性質(zhì)，啟動空調(diào)管道排水閥或消防栓閥門、噴淋排水閥、樓層生活水管等不同管道閥門，排除管內(nèi)余水，減輕管內(nèi)水壓，減少損失。E管理處同時組織清潔人員和清掃工具，對積水部位予以清掃，制止水流侵入重要部位。②監(jiān)控中心保安員立刻通報管理人員赴事發(fā)區(qū)域應(yīng)急，同時報告社區(qū)主管人士，普通狀況下通報程序以下：A首先通報保安主管、工程主管至現(xiàn)場組織應(yīng)急工作。B再通報各崗機(jī)動人員、清潔人員。C報告項(xiàng)目經(jīng)理。D如屬市政設(shè)施損壞或社區(qū)進(jìn)水管爆裂引發(fā)進(jìn)水時，應(yīng)立刻通報自來水公司急救組搶修。③當(dāng)突發(fā)事件受控后，管理處應(yīng)立刻組織善后解決工作：A清點(diǎn)受損狀況，作損失報告。B對事故部位、受損狀況拍照備案。C安排現(xiàn)場清潔和受損設(shè)施設(shè)備維修，及時恢復(fù)社區(qū)正常運(yùn)作。D按保險索賠程序之規(guī)定，向保險商提出申賠書。7)跑水應(yīng)急解決注意事項(xiàng)：①因突發(fā)事件而影響業(yè)主正常工作、生活時，管理處應(yīng)立刻通告業(yè)主，并張貼緊急通告。②當(dāng)電梯受到水浸無法正常運(yùn)行時，管理人員應(yīng)做好業(yè)主情緒穩(wěn)定，并安排其它通行方式，如：消防通道、貨運(yùn)梯等。③管理人員應(yīng)重點(diǎn)防備有急重病之業(yè)主，適宜時候安排人員予以護(hù)送。④管理人員在日常巡邏中應(yīng)加強(qiáng)對樓層有管道及閥門部位進(jìn)行檢查，對有滴、路水狀況及時報告并予以維修。⑤應(yīng)急沙包應(yīng)預(yù)先寄存于重要區(qū)域和樓層內(nèi)，以利于在事故時可就近取用。⑥當(dāng)電梯轎廂已浸水時，應(yīng)立刻至電梯機(jī)房或由監(jiān)控中心操縱予以關(guān)閉，以免人為使用造成損壞加重或其它意外，浸水之電梯需經(jīng)電梯保養(yǎng)商檢查后方可再次使用。⑦管理處對樓層內(nèi)閥門位置及作用標(biāo)明，并置于明顯部位，培訓(xùn)管理人員熟悉，方便在事故時可對的關(guān)閉。8）電梯停梯或機(jī)電故障應(yīng)急方法①電梯停梯困人應(yīng)急方法：A當(dāng)有乘客被困電梯內(nèi)時，乘客應(yīng)通過報警電話報警至中控室值班員，向監(jiān)控中心求救，監(jiān)控中心管理員應(yīng)立刻向各方通報，到場共同采用解救方法。B電梯發(fā)生故障，保安人員先告知維修部派員搶修,如有人員被困,則用電話安慰被困人“被困事項(xiàng)已知,正加緊處置”,告知管理人員（值班主管）到電梯門處并保持聯(lián)系。C立刻告知管理員至現(xiàn)場指揮。D立刻告知電梯工嚴(yán)格按電梯困人救援規(guī)程實(shí)施。E被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦，如發(fā)生供氧局限性的須特別留心，若有人身體不適須立刻離開，而電梯公司人員仍沒及時到場，立刻與緊急維修站闡明因素，并即告知消防人員、警方、醫(yī)療救護(hù)部門協(xié)助解救。②監(jiān)控中心保安員同時做好下列工作：A認(rèn)真觀察被困人員精神狀況，及時發(fā)現(xiàn)發(fā)病或精神發(fā)作人士。B通過轎廂內(nèi)語音器，細(xì)心做好業(yè)主安撫工作，勸阻強(qiáng)撬廂門或爬越維修孔之人士，以免意外。項(xiàng)目經(jīng)理在被困樓層電梯外，同樣做安撫工作，并通報求助狀況，使其安心。C對傷病者立刻安排至醫(yī)院救治，并派員跟進(jìn)醫(yī)治狀況。D在業(yè)主解困后，管理處應(yīng)做好善后解決事宜，減少不良影響。③被困者被救須詢問：A被困者獲救后，管理處必須一一詢問其身體狀況，主動理解與否無恙，并作統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)內(nèi)容同時規(guī)定涉及被困與否有人不適，與否需要協(xié)助等。B姓名、地址、聯(lián)系電話及到轄區(qū)之因素。如當(dāng)事者不予合作并拜別時，亦統(tǒng)計(jì)過程備案。C如被困者不合作及自行離開，須統(tǒng)計(jì)在案。D須統(tǒng)計(jì)事件起止時間、具體狀況及維修人員、消防員、警員、醫(yī)護(hù)人員達(dá)成和離開時間、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、車牌號碼等。E須統(tǒng)計(jì)被困者救出的時間或傷員離開時間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。F書寫報告，報有關(guān)部門主管存查，跟進(jìn)解決。④電梯困人應(yīng)急解決注意事項(xiàng)：A管理區(qū)任何人士，如非政府部門培訓(xùn)及許可之專業(yè)人士，一律不準(zhǔn)私自嘗試打開轎廂門解救被困者。B監(jiān)控中心值班員致電電梯公司維修時，規(guī)定詢問接聽者姓名并作電話錄音。C電梯維修商在十五分鐘內(nèi)未趕到現(xiàn)場的，復(fù)電查詢，并每五分鐘致電一次詢問。D如致電消防公安部門救援的，規(guī)定錄音留證。E電梯困人亦引至法律訴訟，統(tǒng)計(jì)被困人狀況及規(guī)定、態(tài)度，特別是當(dāng)事人聯(lián)系地址等，將為公司采用主動方法減少對方之不滿而提供協(xié)助。F認(rèn)真統(tǒng)計(jì)維修商、警方等，到離場時間和采用之方法，在必要時可規(guī)定維修商承當(dāng)其違反保養(yǎng)商定，如緊急狀況解決達(dá)成時間之責(zé)任。G電梯內(nèi)警鐘和通話器應(yīng)經(jīng)常測試，使其保持良好使用狀態(tài)。H電梯在檢查或維修時，應(yīng)掛上或放置“正在維修”示意牌。9）給排水事故的應(yīng)急方法①當(dāng)值巡邏保安員發(fā)現(xiàn)給排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題時，立刻報告給客戶服務(wù)中心，再由客服中心將狀況告知有關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進(jìn)行維修。若系雨水井、污水井故障A發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立刻手動啟動污水泵抽水。B污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。C即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。③若系排污管道故障A排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。B關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。C調(diào)集沙包擋住電梯口和強(qiáng)電井。D報告主管工程師，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。④若系主供水管爆裂：A立刻關(guān)閉有關(guān)連的主供水管上的閘閥，弱國關(guān)閉后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停對應(yīng)的水泵房。B客戶服務(wù)中心立刻聯(lián)系供水公司進(jìn)行搶修，并告知有關(guān)的用水單位和業(yè)主有關(guān)停水的狀況。C在工程部主管的組織下，盡快開挖所爆部位水管，供水公司修好所爆部位水管后用正常供水壓力試壓，看有無漏水或松動現(xiàn)象，確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。⑤注意事項(xiàng)A管理人員在管理區(qū)域重要進(jìn)出通道之明顯位置張貼臨時故障維修通告并告之注意事項(xiàng)。B告知有關(guān)部門C給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)立刻由主管工程師與主管預(yù)計(jì)修復(fù)時間。D4小時可修復(fù)的故障應(yīng)立刻由工程部通過電話告知受影響的部門。E需超出4小時修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面告知受影響的部門。⑥管理區(qū)維修結(jié)束后，工程技術(shù)人員加強(qiáng)對受影響之區(qū)域作巡邏，確保無隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。8.2.2智能化系統(tǒng)管理隨著科學(xué)技術(shù)的飛躍發(fā)展，信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)越來越多地進(jìn)一步物業(yè)管理工作，社區(qū)智能化已成為當(dāng)代高級住宅樓中一種不可或缺的重要功效。管好用好社區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一種極其重要的環(huán)節(jié)。（1）工作內(nèi)容1）負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)。2）負(fù)責(zé)社區(qū)運(yùn)行信息收集、統(tǒng)計(jì)、分析、傳遞，制作統(tǒng)計(jì)報表。3）受理社區(qū)業(yè)主、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請與投訴，協(xié)調(diào)有關(guān)人員并予以解決，對解決成果作電話回訪和統(tǒng)計(jì)。4）發(fā)生應(yīng)急事件時，推行調(diào)度指揮職能，及時組織力量解決并向上級報告。（2）服務(wù)方法1）智能系統(tǒng)管理的前期方法我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入，主動參于配合有關(guān)工作，力求盡快盡早熟悉整個智能系統(tǒng)，在前期從物業(yè)管理角度給出建議。對有關(guān)上崗人員，進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。①對監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)構(gòu)造、系統(tǒng)工作原理，所轄設(shè)備的性能、原理、特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，故障解決辦法、報警解決程序等方面的培訓(xùn)。②管理處有關(guān)人員進(jìn)行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用辦法、檢查保養(yǎng)辦法等方面的培訓(xùn)。③對工程維修人員進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作辦法、維護(hù)，維修規(guī)程等方面的培訓(xùn)。④對保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作辦法以及各類事件解決程序等方面的進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。⑤所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。（3）管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的智能監(jiān)控中心，派專人實(shí)施24小時監(jiān)控操作，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全社區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計(jì)、反饋等，作為社區(qū)總值班聯(lián)系多種支持和資源，完畢社區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功效。智能監(jiān)控設(shè)保安操作1人，在任何狀況下堅(jiān)守崗位、推行總值班職能。（4）服務(wù)計(jì)劃1）智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)①維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定時維護(hù)保養(yǎng)兩個層次。日常維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容重要是巡視檢查及調(diào)節(jié)、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于監(jiān)控中心設(shè)備的外觀、功效狀態(tài)。定時維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查，系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)及計(jì)劃性修理，由維修人員按有關(guān)規(guī)范進(jìn)行實(shí)施。②日常維護(hù)保養(yǎng)、定時維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量控制日常和定時維護(hù)保養(yǎng)均按有關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各負(fù)責(zé)人按規(guī)程、計(jì)劃做完保養(yǎng)維護(hù)工作后在對應(yīng)圖表中作統(tǒng)計(jì)。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定時和不定時檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生因素，提出改善方法并跟進(jìn)實(shí)施。對各負(fù)責(zé)人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議成果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的根據(jù)。③重要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對各處監(jiān)視探頭檢測鏡頭與否清潔，螺絲與否有松脫，云臺與否轉(zhuǎn)動靈活，線路與否連接完好，監(jiān)控室的屏幕圖象與否清晰，信號與否受到干擾，24小時錄象機(jī)與否工作正常，錄制磁帶與否圖像清晰。檢測需每月進(jìn)行一次。A中央監(jiān)控室機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測監(jiān)控室的空氣溫濕度與否符合原則，防靜電環(huán)境與否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號與否連接正常，各主機(jī)及監(jiān)視器和電視墻顯示與否正常，各個設(shè)備接地與否良好，UPS不間斷電源與否工作良好。檢測需每季度進(jìn)行一次。B停車場管理子系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如，讀卡器與否工作正常，各處批示燈與否正常動作，報警器與否工作，計(jì)算機(jī)停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)與否運(yùn)行良好。檢測需每季度進(jìn)行一次。C消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項(xiàng)控制功效與否有效，線路連接與否可靠，報警信號裝置與否失效。抽查煙、溫感探頭與否反映正常，實(shí)驗(yàn)消火栓破玻按鈕信號與否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功效與否正常，檢查實(shí)驗(yàn)送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備，檢測每月進(jìn)行一次。D背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示與否正常、清晰。2）維修計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常統(tǒng)計(jì)、月檢統(tǒng)計(jì)及報告，制訂每季一次的小修計(jì)劃。中修計(jì)劃：根據(jù)季檢統(tǒng)計(jì)及報告、年檢統(tǒng)計(jì)及報告制訂每年一次的中修計(jì)劃。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢統(tǒng)計(jì)及報告，制訂每三年一次的大修計(jì)劃。3）智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料，結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，我們制訂了下列的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目表。該表將根據(jù)后來掌握的資料進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)節(jié)和深化。（以下表）類別對象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統(tǒng)煙感探測器測試敏捷度用火災(zāi)測探實(shí)驗(yàn)器檢查符合原則√√手動報警按鈕外觀、接觸敏捷度符合使用原則√√聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用原則√√聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用原則√√監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵