重慶秀山行政中心大樓物業(yè)管理投標書目錄重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司介紹及其它資料秀山縣行政中心大樓概況物業(yè)管理思路及方案服務原則承諾物資配備、人員配備費用測算及投標價后言重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司介紹及其它有關資料重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司于1998年10月注冊成立，含有獨立法人資格的公司實體，屬重慶月升實業(yè)（集團）公司下屬公司，公司含有全國物業(yè)管理公司二級資質(zhì)，系渝北區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。環(huán)城物業(yè)在物業(yè)管理、安全防備、服務業(yè)主、物業(yè)增值保值服務、營造文明社區(qū)、構建和諧社會等方面不停開拓、進取，并獲得一定豐碩的成果，從組建時的幾千平方米物業(yè)管理逐步壯大到現(xiàn)在的200余萬平方米，為渝北的經(jīng)濟建設做出了重大的奉獻。在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)中樹立了良好的口碑。隨著環(huán)城物業(yè)公司的不停發(fā)展，在各級政府部門的領導及關心下于7月成立了黨支部。在公司黨員的先鋒模范帶頭作用下，充足地發(fā)揮了黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，極大地提高了員工的工作主動性和團體凝聚力。在街道黨工委的對的領導下，努力研究非公有制公司的黨建工作。同時對我們的工作進行了監(jiān)督、指導，引領我們的各項業(yè)務向更高的方向健康發(fā)展。一、公司架構“海納百川，有容乃大?！杯h(huán)城物業(yè)以人為本，廣納賢才。公司現(xiàn)有員工360余人，其中：中層以上管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W歷，全部持證上崗。豐富的行業(yè)經(jīng)驗、卓越的專業(yè)知識、突出的當代理念、默契的團體管理意識和主動進取的精神使環(huán)城物業(yè)得以抓住每一種市場機遇，并獲得了長足進展?？偨?jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理助理財務部物管經(jīng)營部行政人事部工程技術部安全服務部客戶服務部清潔綠化部各物管處副總經(jīng)理二、公司文化及發(fā)展公司目的：爭創(chuàng)“一流的服務質(zhì)量，一流的名牌物業(yè)，一流的公司形象”公司精神：平等、誠信、合作、發(fā)展、奉獻質(zhì)量方針：追求卓越品質(zhì)，鑄就服務品牌公司管理理念：思考、進一步、細化、程序、作為服務理念：全心、全意、全為您------業(yè)主環(huán)城人以事實為根據(jù)、人性化管理為中心、以成果為導向，提高服務價值。秉承全心全意全為您—業(yè)主的服務宗旨，求實奮進、創(chuàng)新發(fā)展、拼搏奉獻、服從敬業(yè)、毅力自信、自律反省。環(huán)城物業(yè)通過的發(fā)展，從立足于渝北、逐步向周邊區(qū)縣發(fā)展，物業(yè)管理區(qū)域由渝北區(qū)延伸到主城各區(qū)、乃至萬州區(qū)，物業(yè)管理類型從物業(yè)社區(qū)向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、單位物業(yè)、學校物業(yè)發(fā)展。四、員工服務形象圖片我們承諾，從每一種細微之處關心業(yè)戶。在環(huán)城業(yè)戶的背后，一支全天候服務的專業(yè)的維修隊伍，總在默默地孜孜不倦地付出，總是在業(yè)戶最需要的時候挺身而出，用自己辛勤的汗水編織出美妙生活新畫卷。我們但愿，業(yè)戶生活在我們所管理的社區(qū)、居所，有一種親切、溫馨的“自家人”感覺，因此，我們重視與業(yè)戶的溝通，期待著與他們貼心相處，宛如親人。消防檢查消防檢查我們懂得，安寧、祥和的生活空間來自我們工作的點滴。讓業(yè)主享有自然、優(yōu)雅的環(huán)境是我們的責任。環(huán)城通過每一種細節(jié)來裝點人們的生活，讓他們的擁有物超所值。安全巡邏安全巡邏我們深知，安全感是人類生活的最基本規(guī)定，我們?yōu)榇巳σ愿?，力求為業(yè)戶發(fā)明一種百分之百安全的環(huán)境，當業(yè)戶踏進我們管理的社區(qū)和花園時，頓時有回到家中的安然。我們追求，每一種居住在環(huán)城物業(yè)社區(qū)中的業(yè)主，都能夠擁有自己的綠樹藍天，擁有揮灑熱情的一方熱土，讓孩子和大自然擁抱，讓老人身心愉悅，讓“家”的感覺無限延伸。為此，我們有一支專業(yè)的環(huán)境維護隊伍，為社區(qū)的幽雅環(huán)境而每天辛苦！第二章政府辦公樓物業(yè)管理特點分析和秀山縣行政中心大樓概況秀山縣行政中心大樓概況●大樓位于秀山縣渝秀大道，占地面積120000平方米，建筑面積31705平方米●大樓綠化面積約2000平方米。●照明工程：1、室內(nèi)照明一項；2、環(huán)境照明一項；3、光彩工程照明一項；4、水下照明及水泵噴泉一項。●大樓主樓地下停車庫，停車車位127個，設立車輛一進一處；●通信系統(tǒng)：各辦公室均已接通電信寬帶和電話，可視電話會議系統(tǒng)1套?！駭U聲系統(tǒng)：多功效會議廳及各大小會議室都有擴聲系統(tǒng)?！耖]路電視系統(tǒng)：按單位大小布置，大單位2個插孔，小單位1個插孔?！耠娞菹到y(tǒng)：富士牌電梯3臺，每臺功率為11KW；●空調(diào)系統(tǒng)：設立主機房1、為一區(qū)中央空調(diào)（功率220KW），二三辨別體式空調(diào)（各辦公室、會議室、食堂等都有空調(diào)）。2、冰冷水泵3臺（2用1備），空調(diào)器12臺，各類風機盤管?！窆┡潆娤到y(tǒng)：總設計用量3331KW,總安裝容量2500KW，變壓器2臺（1250KW/臺），柴油發(fā)電機2臺（202KW），高壓開關柜10臺，配電總箱19臺，配電分箱66臺，密集型插接母線一批，電線電纜一批?！窨照{(diào)通風管道系統(tǒng)：1、防排煙管道系統(tǒng)；2、正壓送風管道系統(tǒng)；3、空調(diào)新風管道系統(tǒng)；4、空調(diào)送風管道系統(tǒng)；5、衛(wèi)生間排風管道系統(tǒng)；6、一會議中心中央空調(diào)排風管道系統(tǒng)；7、空調(diào)冰冷供水、回水、冷凝水管網(wǎng)系統(tǒng)?！窠o排水管網(wǎng)工程：1、室內(nèi)外消防噴淋管網(wǎng)系統(tǒng)；2、室內(nèi)外消火栓官網(wǎng)系統(tǒng)；3、室內(nèi)外污排管網(wǎng)系統(tǒng)?！窠o排水系統(tǒng)：排污檢查井15個，化糞池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），給水箱28立方米，二次供水，排水全進市政管網(wǎng)。●國產(chǎn)水泵設備：生活水泵2臺，消防水泵4臺，潛污水泵1臺，空調(diào)水泵3臺?！裢L設備：1、通風防排煙各類風機，2=衛(wèi)生間通風器；3油煙凈化器?！裣腊踩刂葡到y(tǒng)：聯(lián)動報警主機設在一樓值班室，各個房間設有煙感器、噴淋，每層樓及會議室都有3個或3個以上消火栓，消防廣播系統(tǒng)1套?！癖０布t外監(jiān)控系統(tǒng)：辦公大樓四周及樓道口共設有16個攝像頭，每層樓及會議室均設有報警點。政府辦公樓物業(yè)管理特點政府辦公大樓的管理是一種相對較新的領域，由于政府的特殊職能決定了物業(yè)管理公司必須在公司形象、治安維護、智能化服務水平方面突出政府服務群眾這一特色。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增加，多個設備配備較為齊全、智能化程度較高的政府辦公大樓在全國各地快速興起，對當代政府辦公大樓的物業(yè)管理也正在成為行業(yè)關注的熱點。通過與普通商務寫字樓對比，不難發(fā)現(xiàn)政府辦公大樓的物業(yè)管理含有下列幾個明顯特性：一、物業(yè)管理公司的行為在一定程度上代表著政府部門的形象政府辦公大樓是政府部門向人民群眾提供政府服務的窗口，由于其特殊和不可替代的職能，被社會各界、上級領導，乃至于各類媒體所關注。對前來辦事的群眾而言，進了大樓就是到了政府，不管所面對的是政府部門的公務員還是物業(yè)管理公司的服務人員，在群眾眼中都是“在政府工作的人員”；對上級領導或新聞媒體來說，物業(yè)管理屬于政府部門的后勤管理范疇，物業(yè)管理的水平在一定程度上代表著該政府部門的管理水平。因此，政府辦公大樓的物業(yè)管理，其服務對象已經(jīng)不再只是大

樓內(nèi)的業(yè)主和使用人，而是涉及前來辦事的群眾、社會各界人士和來此視察工作的上級領導。物業(yè)服務人員的儀容儀表、精神面貌、一舉一動，涉及一種手勢、一種微笑、一次攙扶、一聲問好……，所展示的已不只是一種物業(yè)管理服務的流程，而是代表著物業(yè)使用人——政府部門的形象。二、專業(yè)化、智能化設備多，物業(yè)管理的技術含量高當代政府辦公大樓的功效日趨完善，其系統(tǒng)設備也朝著更加專業(yè)化、智能化的方向發(fā)展。大樓的硬件配備已不僅僅只是傳統(tǒng)意義上功效單一并且獨立的設備，而是含有一定規(guī)模和集成功效的系統(tǒng)設備群。在智能化程度較高的辦公大樓中，變配電、給排水、采暖通風、空氣調(diào)節(jié)、消防安保、信息公布、音視通訊等均實現(xiàn)了計算機全自動監(jiān)控管理。管理這些高科技含量的設施設備，規(guī)定物業(yè)管理公司必須含有對應的技術支持能力。除了要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術隊伍外，還要對多個專項設備的操作人員、維修人員進行專項技術培訓。另外，由于這些專業(yè)成套設備所支撐的是政府部門對外服務的窗口，因此，其設備管理除了規(guī)定提供高度穩(wěn)定的運行外，還要對可能出現(xiàn)的緊急狀況做出及時、果斷的解決。因此，對政府辦公大樓的設備管理一是要有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術隊伍，二是要根據(jù)設備的使用規(guī)定和技術規(guī)范，制訂切合實際的操作流程，三是要做好（并演習）應急預案。三、人流量大，維護公共秩序的任務比較艱巨由于含有對公眾提供政府服務和行政辦公的雙重功效，政府辦公大樓內(nèi)的公共區(qū)域面積普通都比較大，并且對外服務窗口的設立相對集中，在一定時間段內(nèi)，前來辦事的群眾的人流量會非常大，時常會造成擁擠。在這種狀況下，確保大樓正常的公共秩序和良好的辦公環(huán)境將是一種非常艱巨的任務。為此，物業(yè)管理公司必須全力以赴，除了要建立一支綜合素質(zhì)較高，含有敏銳的洞察力和靈活機智的應變能力的安保隊伍外，還要采用多方面配合，多手段控制的方法。首先，要確保設施設備的正常運行，設備管理要以確?？煽啃詾榍疤?，維護保養(yǎng)工作一律安排在物業(yè)使用人下班后進行；必要時可對電（扶）梯實施分時段、分樓層控制。另首先，合理引導人流，除了要完善批示性的標記標牌外，在高峰時段，還可安排一定數(shù)量的引導人員，對人流進行合理疏導。再次，設立便民服務區(qū)，為等待辦事的群眾設立座椅、飲用水，提供復印、填表等服務，既可緩和擁擠，又能提高辦事效率。還要根據(jù)不同的時段合理設立安保人員的崗位，在每天的24小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配備足夠的安保力量。最佳發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設施的完好，合理設立、科學調(diào)校多個設備，確保人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務原則規(guī)定高，同時須提供與之相適應的配套服務項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它首先要面對社會民眾，另首先又要接待有關部門、領導的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）普通都對物業(yè)管理提出了很高的規(guī)定，既規(guī)定提供高水平的常規(guī)服務，又規(guī)定提供有關的配套服務。配套服務普通有：會議服務、接待和引導服務、便民器材使用管理服務、工作餐提供服務等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關注的是會議服務，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設立相對集中，多個不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關、部門的重視，物業(yè)管理公司與否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關注的一種重點，同時又是檢查物業(yè)管理公司服務能力的一種重要標志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務的流程設計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設計一套會議服務方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務團體，使大樓的硬件設備與軟件服務完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。

24小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配備足夠的安保力量。最佳發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設施的完好，合理設立、科學調(diào)校多個設備，確保人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務原則規(guī)定高，同時須提供與之相適應的配套服務項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它首先要面對社會民眾，另首先又要接待有關部門、領導的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）普通都對物業(yè)管理提出了很高的規(guī)定，既規(guī)定提供高水平的常規(guī)服務，又規(guī)定提供有關的配套服務。配套服務普通有：會議服務、接待和引導服務、便民器材使用管理服務、工作餐提供服務等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關注的是會議服務，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設立相對集中，多個不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關、部門的重視，物業(yè)管理公司與否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關注的一種重點，同時又是檢查物業(yè)管理公司服務能力的一種重要標志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務的流程設計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設計一套會議服務方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務團體，使大樓的硬件設備與軟件服務完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。

政府辦公大樓是各級政府的辦事機構，在建立節(jié)省型社會中應當以身作則。政府辦公大樓的能耗費普通由業(yè)主單位自行支付，但是，物業(yè)管理公司應當從對業(yè)主負責的角度，主動做好節(jié)能管理。從公司角度看，節(jié)能方式可分為技術節(jié)能和管理節(jié)能，技術節(jié)能是指通過技術途徑，即通過使用新技術、新裝備，或者通過對設備設施進行技術改造達成節(jié)能的效果；管理節(jié)能是通過管理途徑，即通過有效的管理手段達成節(jié)能的目的，物業(yè)管理公司的重要節(jié)能途徑是后者。在物業(yè)管理的日常運作中，物業(yè)管理公司要運用樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)不同的季節(jié)、時段，合理控制各區(qū)域的照明、室溫、通風以及光彩工程等，在滿足使用人需求的前提下，努力減少能源消耗。物業(yè)管理作為服務性行業(yè)，在對政府辦公大樓的服務中，應當針對政府職能部門的特殊性，突破常規(guī)意義上的物業(yè)管理界限，探索出一套機關后勤部門的服務運作模式，使物業(yè)管理與政府服務緊密融合，提高政府部門的工作效率，為物業(yè)管理贏得效益和名譽。這種互相依存，取長補短的服務模式，必將受到政府辦公大樓業(yè)主的歡迎，值得物業(yè)管理公司為之進行探索。第三章物業(yè)管理方案及思路安全與秩序維護方案一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要構成部分，在安全管理方面，我們將充足運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，運用當代化的管理手段，依靠多個先進技術設備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。二、安全管理工作特點秀山縣政府行政中心辦公大樓，是一種綜合性智能辦公大樓，總建筑面積約31705余平方米，物業(yè)類型為辦公樓。安全管理工作特點以下：1．秀山縣政府行政中心辦公大樓作為重慶重要的國家機關部門，須重視公共衛(wèi)生安全。秀山縣政府行政中心辦公大樓是作為傾聽民意的一種政府辦公場合，是一種廣泛對外開放的場合，開放式工作，接待人員廣泛，因此，安全壓力大。2．消防等級規(guī)定高秀山縣政府行政中心辦公大樓對消防等級規(guī)定高。同時，又由于其是一種高層建筑，一旦發(fā)生火災，高層人員疏散十分困難。3．安全管理時間長大樓的安全管理，不僅是對使用物業(yè)的管理，同時尚有大量的官員在此辦公。是一種綜合型的大廈，安全管理時間長。4．車輛管理復雜大樓停車場，車輛停放現(xiàn)有政府公務車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。三、安全管理目的1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．重大活動順利進行4．突發(fā)事件快速得到解決5．交通事故解決率100%，無車輛失竊事件6．治安案件發(fā)生率為0四、安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。五、安全管理內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防多個破壞活動，避免任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境的行為。確保日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及避免多個自然災害。（3）交通管理：維護秀山縣政府行政中心辦公大樓交通秩序，車輛停放整潔，避免交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員，建立一種嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。大樓安全崗位設立以彌補技防“盲點”為準則，根據(jù)秀山縣政府行政中心大樓實際狀況，設立門崗、車庫崗、消防控制中心崗、巡邏崗等；巡邏崗按指定路線或非指定路線流動巡邏。普通狀況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務，特殊狀況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采用對應的應急方法，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設定緊急事件和突發(fā)性事件解決預案。六、組織建設1．保安隊伍的組建成立保安部，設隊長1名，下轄保安領班、保安員、消防監(jiān)控中心值班員、車管員。2．保安隊伍的管理（1）保安隊伍實施準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定時組織安保隊伍考核(保安員訓練安排見下頁)。（2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應急分隊值勤制度。普通按休息班30%的人員比例能夠外出，每次時間不超出四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。（4）實施值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤狀況一次，以及時理解各崗位和人員的值勤狀況。（5）實施監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。（6）重視形象。保安員是外來客戶進入秀山縣行政辦公大樓看到的第一印象點，作為保安人員，我公司規(guī)定其不僅要負責日常安全防備事務，更要肩負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提高秀山縣行政辦公大樓的形象。保安員訓練、考核安排表時間訓練、學習項目內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前安全會多個規(guī)章制度、安全條例及注意事項。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準備接班23：00，7：00，15：00換崗典禮各崗位交接班保安每七天周一班務會一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處值班室非值班保安周三業(yè)務知識學習法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓練長跑適時決定非值班保安每月月底星期天技能訓練會操適時決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務知識適時決定全體保安每六個月第六個月底公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、有關法規(guī)等）適時決定全體保安每年年終公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、有關法規(guī)等）適時決定全體保安3．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容涉及：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、重點區(qū)域檢查、外圍巡視檢查、車輛疏導等的安全管理，每天的清場問題。（1）崗位規(guī)定1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴格按崗位職責規(guī)定推行任務。3)保持充沛精力，含有高度責任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常狀況，及時統(tǒng)計備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面報告。5)禮貌待人，熱情服務。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其它衣著不整的人員制止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有特殊車輛出入，具體統(tǒng)計車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)引導前來辦事的外來人員，為不太熟悉本物業(yè)狀況的市民提供指導。（3）安全監(jiān)控工作要點1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設立24小時監(jiān)控值班崗，全方面理解和嚴密監(jiān)視辦公大樓內(nèi)外的安全狀況。2)監(jiān)控值班崗實施8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。3)親密注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的狀況，發(fā)現(xiàn)可疑狀況定點跟蹤錄像，在大廳、電梯、辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑狀況要采用跟蹤監(jiān)視和錄像方法，并告知巡邏保安人員前往詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。4)監(jiān)控中心人員嚴守秘密，不得泄漏大樓監(jiān)控點等安保方面的具體資料。5)對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時告知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，確保設備能長久正常地運行，確保技防設備的可靠性。6)閉路監(jiān)控采用24小時錄像，錄像資料保存期限最少為1個月（具體與甲方商定）。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應及時更換新的錄像帶，確保錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達成技防的效果。（4）車輛疏導工作要點1)按秀山縣政府行政中心辦公大樓車輛有關管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有外來特殊車輛出入，具體統(tǒng)計車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整潔。5)定時巡視車庫，避免顧客粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立刻趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目的志。（5）巡視檢查工作要點1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。2)巡視范疇涉及辦公大樓內(nèi)的辦公區(qū)、各機房、各處通道等。3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管報告。并注意消防設施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設備的完好性。5)巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內(nèi)工作人員和其別人員的詢問，熱情禮貌服務。6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場理解狀況，做出對的解決。7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采用正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（7）車輛管理工作要點對停車場的管理，應突出下列幾個方面：1)制訂切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃停車場的使用管理，避免亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確?？h政府行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。2)進行安全有序的服務對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里下列，嚴防高速行駛，并有專人指導按規(guī)定寄存到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整潔，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，避免亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3)標記系統(tǒng)為確保行車安全，提供多個停車場標記系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路批示牌、車輛行駛引向牌、禁停標記、行駛停放識別標記等。4)實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，確保無控制盲點。5)出入登記管理貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場避免無關人員進入和逗留。6)規(guī)范化的人性管理在嚴格規(guī)范管理的同時，關注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風等基礎設施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水狀況，做好有關統(tǒng)計，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。7)配合開展重大活動及其它有關工作遇有計劃性重大活動安排時，制訂活動開展配累計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目的志，并做好協(xié)調(diào)、勸告及解釋工作。（8）消防管理貫徹“防止為主，防消結(jié)合”的工作方針，實施人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設備設施，做好日常消防防備工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過多個形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，確保優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反映快速、技術過硬的義務消防隊，準時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設施、器材檢查，定時進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。1)消防監(jiān)控設施管理行政中心辦公大樓消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構成，重要對大樓的消防設施、設備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災。①消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻告知有關崗位到現(xiàn)場查看確認，避免超長時間報警，確屬火警則按火警解決程序進行解決，屬誤報警的，查明因素，消除故障，恢復系統(tǒng)。②發(fā)生火警使電梯迫降時，立刻用監(jiān)控室的對講電話告知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。③定時對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，確保系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查最少要涉及下列內(nèi)容：消防通道與否暢通無阻。消防器材與否已按規(guī)定配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設施與否完好。消防水源與否滿足規(guī)定。煙感、溫感、噴淋頭與否完好。自動消防設備與否在聯(lián)動位置。做好有關統(tǒng)計。在下列場合，應增加巡視頻率：撲滅火災后的現(xiàn)場。在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。地下設備機房。④監(jiān)控中心實施8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。⑤嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2)消防日常管理①管理處經(jīng)理為大樓防火負責人，負責組建義務消防隊，不定時檢查、指導大樓消防管理工作及解決消防管理中的問題。②管理處及兼職安全員定時對大樓消防管理工作進行檢查和指導。③堅持“防止為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。④做好消防培訓工作，使全部員工都含有對應的消防知識，能夠純熟使用多個消防器材、設施。⑤做好消防宣傳工作，運用網(wǎng)絡、宣傳欄等媒體宣傳有關消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使全部工作人員都能理解、掌握一定的消防常識。加強對義務消防員的消防知識和業(yè)務技能的培訓，定時進行消防實戰(zhàn)演習，內(nèi)容涉及：人員逃生、救生、慣用消防工具的使用、火災時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功效檢測等。（9）防火管理防火管理是消防工作的重中之重，秀山縣政府行政中心辦公大樓重點區(qū)域的防火工作以下：1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設有防火負責人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設備設施完好。2)機房：為消防重點防火區(qū)域，設立專門消防負責人，定時、定時檢查、保養(yǎng)消防設備設施和其它電氣設備，杜絕電器設備超負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。機房內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。（10）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過防止和控制疾病、傷害、殘障來增進大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在對秀山縣行政中心辦公大樓的管理服務中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司根據(jù)2003年建立防護網(wǎng)絡健全的公共衛(wèi)生管理體系應當涉及建立疾病防治預警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設等多方面內(nèi)容。而一種充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應當是一種實施疾病監(jiān)測、救災防病、解決緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反映網(wǎng)絡”。定時演習如何建設一支實踐經(jīng)驗豐富、技術過硬、訓練有素的疾病控制防止隊伍，來應對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認為，捷徑只有一條，就是“實地訓練”。突發(fā)事件發(fā)生后，每個人都是應急體系中的“末梢神經(jīng)”，都要對危機作出快速反映。定時對全員和業(yè)主/顧客進行應急培訓，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。公共衛(wèi)生安全管理是安全管理的重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參加的工作，如：環(huán)境管理部門必須嚴格實施清潔和消毒工作規(guī)程，嚴格做好消毒防疫工作，防止“非典”病毒及其它流行性病毒的傳輸。在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大有關知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的理解，思想上引發(fā)高度重視，提高使用人的防止意識。同時，協(xié)助秀山縣行政中心辦公大樓物業(yè)管理主管部門采用各項防止方法，動員業(yè)主、使用人主動配合物業(yè)管理處的工作，共同參加物業(yè)管理處組織的各項防止工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場合加強消毒方法（每天一次），對物業(yè)內(nèi)其它區(qū)域每七天最少進行兩次全方面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內(nèi)其它清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾確保100%裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。七、安全管理職責負責社區(qū)治安,交通與消防管理工作，涉及門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。安全隊長職責一.主持本部門工作，果斷執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，帶領和督導全部門人員推行崗位職責，認真做好安全護衛(wèi)工作。二.負責主持召開部門會，及時傳達上級批示精神，研究提出貫徹意見，并具體組織貫徹。三.負責本部門人員的考勤，如實記載本部門執(zhí)勤中碰到和解決過的問題，重大問題要及時向管理處經(jīng)理請示報告。四.負責協(xié)調(diào)本部門與其它部門之間的工作關系和本部門人員之間的關系。五.愛崗敬業(yè)，遵紀遵法，嚴于律己，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。六.熟悉安全管理各崗位工作職責、任務和程序，掌握管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的規(guī)律及特點。七.對因管理不力而造成本部門在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤，或本部門人員出現(xiàn)嚴重違法違紀的狀況負責。八.負責抓好本部門的教育訓練工作。九.負責解決本部門執(zhí)勤過程中碰到的普通性問題。安全員職責一.安全員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。二.上崗時要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立刻查明狀況，排除險情，并及時報告主管領導，確保大樓安全。三.熟悉本崗位任務和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物、防止案件、事故的發(fā)生，力求做到萬無一失。四.愛惜設施設備、公共財物，對大樓內(nèi)的一切設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉大樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，純熟掌握多個滅火器材的使用辦法，碰到突發(fā)事件能對的進行解決。五.堅守崗位，提高警惕，對崗位內(nèi)發(fā)生的多個狀況要認真解決，并且做好紀錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要果斷設法抓獲。六.碰到緊急突發(fā)性重大事情，要及時向領班或主管領導請示報告。七.嚴格執(zhí)行交接班制度。八.主動向工作人員宣傳治安防備知識。八、安全管理的重點1．日常管理秀山縣政府行政中心辦公大樓每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為避免出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充足運用秀山縣政府行政中心辦公大樓內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，親密注意大樓內(nèi)的異常狀況，對可疑人員進行重點監(jiān)視。并運用出入口處設立的防盜安全門，交替巡邏，采用人防與技防相結(jié)合的辦法，制訂一套行之有效的安全管理方法，確保安全。2．消防管理消防工作是各項管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災，其損失將是無法估計的。消防工作的方針是“防止為主，防消結(jié)合”，實施人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈,加強員工的消防意識培訓和技能培訓,對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設施定時聯(lián)動測試。冬春兩季氣候干燥，是火災高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制訂嚴格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場的具體狀況制訂切實可行的滅火方案，在機房出入口處及醒目位置處設立“嚴禁火種入內(nèi)”、“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”等標示牌，嚴禁外來人員攜帶易燃、易爆物品進入大樓內(nèi)。3．防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“防止為主、防消結(jié)合”，實施人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓和技能培訓，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務消防隊，消防系統(tǒng)的設備設施每月聯(lián)動測試一次，每年最少進行兩次消防演習，提高員工防火、滅火技能。采用的具體方法為嚴禁易燃、易爆物品進入樓內(nèi)和在樓內(nèi)寄存。嚴禁攜帶火種進入機房及庫房，在樓內(nèi)嚴禁吸煙和明火操作。嚴禁亂拉臨時電源和私接電器設備、改動線路，遇特殊狀況，嚴格執(zhí)行報批手續(xù)，由物業(yè)管理處派專業(yè)人員進行操作。下班后對樓內(nèi)進行全方面檢查，并切斷有關電源。每天檢查消防設施，定時檢測消防設施的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時整治。請消防武警專家進行消防知識講座，現(xiàn)場指導消防滅火技能，針對其保護特點確立滅火方案。九、安全狀態(tài)控制管理我們將秀山縣政府行政辦公中心大樓報警的應急解決納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，有關主管為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應急反映力量，采用對應的解決程序，分級應對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應急解決的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，確保及時、快速、有效地解決各類異常狀況，為秀山縣政府行政中心辦公大樓提供快速反映、保障有力的安全服務。反映時間限定反映時間限定表各類反映人員接到告知至趕到現(xiàn)場的最長時間監(jiān)控中心值班人員1分鐘（涉及報警定位，報告值班負責人）一級反映力量5分鐘趕到現(xiàn)場二級反映力量5分鐘三級反映力量5分鐘四級反映力量5分鐘當班維修人員5分鐘狀態(tài)類別、反映力量類別與指揮體系的關系（見下表）狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場指揮反映力量類別一級狀態(tài)值班人員二級狀態(tài)保安部隊長（管理處經(jīng)理戒備）當班保安一級力量上陣二級力量戒備三級狀態(tài)管理處經(jīng)理有關部門負責人二級力量上陣三級力量戒備必要時四級力量戒備四級狀態(tài)（值班人員親密監(jiān)視）管理處經(jīng)理四級力量上陣十、突發(fā)事件解決1．突發(fā)事件的解決（1）目的：快速、果斷進行解決，保護人身財產(chǎn)安全。（2）合用范疇：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設備設施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災報警系統(tǒng)誤報、自然災害等異常狀況。（3）職責1)管理處經(jīng)理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常狀況解決能力的培訓。2)值班人員嚴守崗位。3)安全管理部負責安全防備，水電維修人員負責水、電供應及搶修；義務消防隊負責早期火災的撲救；安全管理部負責治安、交通事件的解決。4)其它員工聽從管理處領導的調(diào)遣，主動參加救護或搶修。（4）突發(fā)事件的解決1)暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇某些暴力事件，保安人員應立刻制止犯罪行為，并報告安全管理主管，告知監(jiān)控室，同時向物業(yè)管理處經(jīng)理及有關領導報告。巡邏保安應立刻趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2)聚眾鬧事事件解決原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，確保秀山縣政府行政中心辦公大樓正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導、勸告或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的辦法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以確保秀山縣政府行政中心辦公大樓的正常工作，并將現(xiàn)場狀況及時報告。必要狀況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關報警，請求助助，嚴防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的解決線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。解決方式：①查驗證件，開箱檢查物品。②對檢查出的可疑物品交管理到解決，必要時移交公安機關進一步審查。③對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。④嚴格按有關條例執(zhí)行，嚴禁超越權限違規(guī)行為。⑤增強自律意識，杜絕敲詐、訛詐現(xiàn)象存在。(4)暴風驟雨等自然災害的防止和補救①防止方法A.應急工具齊備（排水設備，水帶等）性能良好，防災設施貫徹到位，備用沙袋寄存在指定地點。B.急救基本藥品齊備。C.保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。D.緊閉全部門窗，同時做好防火方法。E.加固全部樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。F.親密關注受災狀況，及時將最新信息通報給工作人員。G.值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)系，聽候批示。H.災害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準備。I.采用安全方法，注意本身安全。②災害過后的補救方法A.加大巡邏力度，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個核心”，即在核心的時候，出現(xiàn)在核心的地方，解決核心的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災后的補救工作。B.及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度確保災后系統(tǒng)恢復穩(wěn)定工作。（5）車輛事故解決1)疏通車輛，避免事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。2)拔打122報警，移交交警解決。3)全力急救受傷人員，保護好現(xiàn)場。4)統(tǒng)計肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，告知前方攔截，并及時報警解決。5)監(jiān)控室調(diào)節(jié)監(jiān)控設備實時錄像。2．火災事件應急解決方法（1）監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應立刻指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明因素，排除故障恢復正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災，立刻運用現(xiàn)場滅火器材、設備設施進行撲救，并告知物業(yè)管理處經(jīng)理及有關領導。在不能自救的狀況下拔打119報警，并疏散有關區(qū)域的人員。（2）消防中心切斷大樓有關部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，運用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。（3）消防監(jiān)控中心開放有關的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災因素。停車管理方案【道路交通管理方案】大樓出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指導標志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設立交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標志，確保道路車輛行駛暢通、安全。行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標志，表達嚴禁停車；油漆黑黃相間（30cm間距）標志，表達允許臨時停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應保持整潔、無損、暢通。大樓支道允許停車的位置，用白色油漆標志停車位及編號，標記應清晰、醒目、完整。對進入管理區(qū)域內(nèi)的車輛應予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。大樓行車道應油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行?！就＼噲龉芾矸桨浮吭谕＼噲龅孛嬗冒咨推釀澇鲕囕v行駛指導標志、車位標志及編號。合理規(guī)劃停車場的使用管理，避免亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保秀山行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。對駛?cè)胲噲龅能囕v，均限速5公里下列，嚴防高速行駛，并有專人指導按規(guī)定寄存到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整潔，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，避免亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，確保無控制盲點。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場避免無關人員進入和逗留。關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水狀況，做好有關統(tǒng)計，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有計劃性重大活動安排時，制訂活動開展配累計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目的志，并做好協(xié)調(diào)、勸告及解釋工作。在停車場的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。保持停車場環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。【機動車輛管理方案】為長久停車的政府重要官員提供相對固定的車位。該車位只為固定官員提供長久停車服務（特殊狀況需臨時停車，應由管理處經(jīng)理同意后方可停車）。輔助、引導車主安全停車，提示車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等狀況應立刻提示車主，同時向管理處報告。行政中心大樓道路地面可提供臨時停車服務的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已政府公務車輛的停車。【非機動車輛管理方案】為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務，不準許停放區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車場實施出入調(diào)牌制度（收費原則按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。設施設備維保管理針對物業(yè)使用期限實施全過程管理，運用設施久遠發(fā)展方略來調(diào)節(jié)現(xiàn)存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養(yǎng)思想，修正設施設備大中修概念認識，調(diào)節(jié)設施管理階段工作重點，是設施管理的重要手段。一、設備、設施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案項目維修類別日常維修計劃方案原則實施效果機電設備1）電梯維護保養(yǎng)每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題、及時維修。由設備部組織實施。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1)無端障、停電2)保障安全運行。2）水泵維護保養(yǎng)3）其它設備設施通訊設備1）電話每七天檢查一遍，發(fā)觀問題，及時維修。由設備部組織實施各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程通訊暢通，無端障。2）寬帶每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部組織實施各項通訊設備維修保養(yǎng)規(guī)程水泵及設備水泵每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部實施1）設備運行正常；2）儲水池清潔無污染物。1）確保供水正常；2）水質(zhì)無污染。公用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新。每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由設備部實施1）線路無亂搭亂接；2）照明燈具政黨有效消防設備1）疏散標志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的維護及檢修；3）其它消防設備每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由設備部按對應作業(yè)規(guī)程實施維修1）標記制訂及維護規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程設施有效，標志清晰，完好無損。消防設施排水管室外消防栓每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部門作業(yè)維修工按有關維修規(guī)程實施1）排水管施工技術原則。2）消防設施施工原則。1）管道暢通，無堵塞。2）無泄露；3）消防設施正常有效。上、下水管1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定碼松脫每六個月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部負責維修。1）排水管維護修繕原則；2）給水管維護修繕原則。上、下水暢通，無滲漏。供配電2）配電房1）開閉所24小時值守。2）配電房每班巡回檢查2-3次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。由設備部按對應工作制度、工作業(yè)規(guī)程實施。開閉所及配電房工作制度、作業(yè)規(guī)程供配電設施正常運行中央空調(diào)1）表冷器2）過濾網(wǎng)3）管道附件定時維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。由空調(diào)班按對應工作制度、作業(yè)規(guī)程實施?？照{(diào)維修工工作制度、作業(yè)規(guī)程中央空調(diào)節(jié)器安全正常運行二、設備、設施定時維修養(yǎng)護計劃及實施方案項目維修類別定時維修計劃方案原則實施效果機電設備1）電梯維護保養(yǎng)每月維保、養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)問題、及時維修。由設備部組織實施。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無端障、停電；2）保障安全運行。2）水泵維護保養(yǎng)3）其它設備設施通訊設備1）電話每季保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部組織實施。各項通訊設備維修保養(yǎng)規(guī)程通訊暢通，無端障2）寬帶變頻水泵及設備變頻水泵及其設備1）每月保養(yǎng)清洗一次；2）每季度對設備保養(yǎng)一次。由設備部實施。1）有關二次供水規(guī)定；2）有關電氣維護原則。1）確保供水正常；2）水質(zhì)無污染。公用照明1）路的檢修維護；2）燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路的損壞燈具。1）由設備部按對應保養(yǎng)實施；2）照明器具每年更換一次。1）線路無老化；2）燈具政黨使用，照明完好。消防設備1）疏散標志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓箱的維護及檢修；3）其它消防設備。每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以免發(fā)霉；2）每年對消防疏散標志進行一次維護。1）由消防、機電維修專業(yè)人對應負責實施；2）消防系統(tǒng)重要設施、設備每年更換一次。消防設施保養(yǎng)規(guī)程。設施完好率100%消防設施管網(wǎng)室外消防栓水泵結(jié)合器1）消防栓及水泵接全器每六個月油漆一次；2）消防栓每六個月排一次水，檢修一次。由設備部組織實施。1）啟動靈活；2）不滲漏1）正常有效使用；2）外觀完好。上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年刷一次管道油漆；2）每年維修一次，并結(jié)實管道固定碼；3）每年雨季檢查一次雨水口，更換不合格部分。由設備部按有關性作業(yè)規(guī)范實施。排水管維護修繕原則；2）給水管維護修繕原則。1）美觀完好；2）上、下水暢通；3）無滲漏。供配電配電房1）每季進行一次專業(yè)維保。2）每年假期中進行曲一次中修和防止性實驗。由設備部按有關法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。1）有關開閉所檢修原則規(guī)；2）有關電氣維護原則。確保供電設施安全正常運行。中央空調(diào)冷凍、冷卻水系統(tǒng)部件按運行周期進行專業(yè)維護由設備部按有關法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。按中央空調(diào)有關性規(guī)定和原則確保中央空調(diào)安全正常運行三、公共設施及公建日常維修計劃及實施方案項目維修類別定時維修計劃方案原則實施效果房屋承重結(jié)構部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量因素造成的構造問題。日常每七天巡邏一次入們裝修階段要每天巡視2次，發(fā)現(xiàn)問題，立刻解決、維修。1）由于使用不當造成構造局部受損較輕由設備部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，受托專業(yè)公司實施；2）如因施工質(zhì)量因素或保修期造成構造問題，應報請開發(fā)單們解決。1）房屋修繕原則；2）有關工程施工技術規(guī)范。1）安全、正常使用；2）功效完好。外墻面1）外墻面鼓膠落的修補；2）外墻面大面積滲漏；3）外墻面的翻新；每七天巡檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部按有關修繕規(guī)程實施。1）房屋修繕原則；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無鼓無脫、無滲水、無違間、整潔統(tǒng)一。公用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破造成屋面滲漏；3）屋面積水。（售房合同明確屋面屬頂層業(yè)主獨立使用的屋面除外）每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部按對應作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度普查計劃維修。房屋修繕原則。1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損。公用通道門廳、1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。每七天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部按對應作業(yè)規(guī)程實施維修。1）對應建筑部分修繕技術規(guī)程；2）房屋修繕原則。1）整潔、無缺損、無霉跡；2）扶手完好、無張貼痕跡。社區(qū)道路路面人行道砼道牙每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由設備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）路面修繕質(zhì)量原則；2）人行道鋪設修繕原則干凈、平整、無坑洼，無積水，無缺損、完好率達99%以上。公共照明庭院燈、樓道燈、其它照明燈每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工原則。燈泡政黨使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。溝渠池進雨水口雨水進污水進化糞池閥門進每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）進內(nèi)無積物，進壁無膠落；2）化糞池出口及分隔地無堵塞；3）進蓋上標志清晰。1）進蓋完好率達100%，有效發(fā)揮功用，無參；2）無缺損，少污積；3）無堵。園林綠地綠地、花草、雕塑小品、花池每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。環(huán)境清潔部進行綠化補種園藝維修。1）綠化工作原則；2）園林工作原則。1）綠化管理設施、設備齊全完好；2）雕塑水品等財貿(mào)藝完好率在99%以上；3）綠化及時補各率達99%以上；4）循環(huán)水系統(tǒng)暢順。文化場合活動場地每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部專業(yè)維修實施。1）整潔、安全、場合菌能正常有效；2）無改建，無亂堆放；3）各項設施、設備完好，正常使用。停車場室內(nèi)停車場每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部專業(yè)維修實施。1）砼路面修繕質(zhì)量原則；2）?？樮噲龅鼐S修原則。1）平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。公用標志標記牌警示牌每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部維修實施。1）標志清晰，無污積，破損；2）安放牢固。1）標志設施完好率100%；2）標志無損壞。其它設施圍樓每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設備部維修實施。1）無破損；2）無脫落；3）池水暢通。1）確保圍欄擋土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站使用。管理用房管理用房每七天檢查一次，由設備部按有關性維修保養(yǎng)規(guī)程實施。1）相稱建筑啊分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）對應電氣、設備保養(yǎng)規(guī)程。1）政黨安全使用；2）各項設施，設備完好；3）無改建。四、公共設施及公建定時維修計劃及實施方案項目維修類別定時維修計劃方案原則實施效果房屋承重結(jié)構部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量因素造成的構造問題。1）每年對房屋基礎進行一次檢查；2）及時理解住戶家庭的構造性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早解決。由設備部負責實施。1）建筑物白蟻防治原則；2）建筑物完好等級原則。1）構造安全、正常使用；2）構造履能完好。外墻面1）外墻面起鼓膠落的修補；2）外墻面局部滲漏；1）每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效，應局部翻新避免面積續(xù)擴大及污染墻面，并清洗一次，2）每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新；由設備部負責實施。1）房屋修繕原則；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整、無滲水、整潔統(tǒng)一。屋面1）熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）屋面積水。1）每六個月疏通一次屋面雨水口；2）每年對屋面防水層檢修一次；5）由設備部負責實施。1）房屋修繕原則；2）對應修繕作業(yè)規(guī)程。1）無積水、防水層正常；2）隔熱層完好。公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。1）每六個月對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；1）由設備部按有關技術規(guī)程實施；2）每三年鏟除抹灰翻新一次。1）房屋修繕原則；2）對應建筑部分修繕技術規(guī)程；美觀完好、整潔、清爽。共用煙道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導流板安裝不當造成的2）排煙口封閉不當造成漏煙每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護由設備部按有關性作業(yè)規(guī)范實施。排煙管道技術規(guī)范排煙暢通，安全、正常使用。區(qū)內(nèi)道路路面人行道的道牙每年對局部損壞嚴重的路面、道牙、人行道板應控制在1%每年內(nèi)，其它控制在50%每年內(nèi)。翻新工作由設備自行組織專業(yè)維修工或委托有關施工單位實施。1）道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量原則。1）減少泌要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴重中面通過翻新延長壽命，從則使整個道路保持使用功效。公用照明庭院燈、樓道燈、其它照明燈1）每月清潔燈具一次；2）每季檢修線路一次，應控制在1%每年內(nèi)，其它控制在5%每年內(nèi)。1）由設備部維護；2）對于破損燈具及老化線路進行更換。1）線路老化；2）照明設施清潔完好1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效；3）照明設施線路完好率達95%以上。溝渠池進雨水門雨水進污水進化糞池閥門進1）化糞池每六個月清理一次；2）每季度清理進內(nèi)雜物一次3）每年全方面維修完善一次。由設備部按作業(yè)規(guī)程實施維修。進內(nèi)側(cè)防2）進內(nèi)無沉積物。1）化糞池內(nèi)無沉積物、出口暢通；2）進蓋正常使用、密合；3）流水暢通。園林綠地綠化、雕塑、小品、循環(huán)水池、花池1）春、夏季各補換綠地一次，樹木補種春、夏各一次；2）花木每半月修剪一次；3）草坪喬木每月修剪一次；由綠化服務部實施。1）綠草叢伍，樹木青青、剪切整潔；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。管理用房管理用房1）每月檢修一次設施，設備；2）每六個月檢查一次電氣線路；3）每二年內(nèi)粉刷一次；4）每年對其它建筑部分維護一次。由設備部實施。1）對應建筑維修規(guī)程。2）電氣設備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）整潔、安全、正常使用；2）設備、設備完好。五、公共設施維修養(yǎng)護流程編制施工方案，報客戶業(yè)委會審批編制施工方案，報客戶業(yè)委會審批歸檔保存維修完畢，經(jīng)驗收合格后，填寫維修統(tǒng)計表維修技術人員到現(xiàn)場維修建筑設施主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫維修申報單班組分工，實施方案，準備工具材料技術保障部負責簽收維修申報單建筑設施主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫維修申報單班組分工，實施方案，準備工具材料技術保障部負責簽收維修申報單六、秀山縣行政中心大樓房屋本體維修養(yǎng)護流程維修申報，填寫維修申報表維修申報，填寫維修申報表填寫派工單準備材料，持單現(xiàn)場維修技術保障部專業(yè)工程師到現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修過程維修完畢，客戶在派工單上簽字維修人員上交維修單技術保障部將全部派上單輸入電腦，管理處組織維修回訪技術保障部每星期將維修電腦總單程報管理處對不合格維修項目普通維修重大維修七、秀山縣行政中心大樓裝修審批·監(jiān)管流程客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復印件、相片商業(yè)用途超出50㎡管理處審批報消防部門審批報批資料存檔登記到計劃財務部交納裝修押金管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工管理處驗收裝修工程現(xiàn)場裝修施工現(xiàn)場監(jiān)管；綜合事務、工程、保潔、安全護衛(wèi)等各部門執(zhí)行違章解決退押金管理處信息收集、解決秀山縣行政中心大樓裝修審批·監(jiān)管流程客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復印件、相片商業(yè)用途超出50㎡管理處審批報消防部門審批報批資料存檔登記到計劃財務部交納裝修押金管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工管理處驗收裝修工程現(xiàn)場裝修施工現(xiàn)場監(jiān)管；綜合事務、工程、保潔、安全護衛(wèi)等各部門執(zhí)行違章解決退押金管理處信息收集、解決九、維修養(yǎng)護工程物料控制流程材料來源控制；建立合格供應商檔案（供應商專業(yè)資質(zhì)證明，供應商評價統(tǒng)計、供貨統(tǒng)計）材料來源控制；建立合格供應商檔案（供應商專業(yè)資質(zhì)證明，供應商評價統(tǒng)計、供貨統(tǒng)計）物料申請，填申請單有關責任部門審批采購員按規(guī)定采購倉庫管理員驗收、檢查，登記入庫存物料申請人填寫領料單，材料出庫倉庫管理員做好領料登記物料消耗單（每月一次統(tǒng)計）歸檔管理十、各項指標的承諾及完畢承諾指標達標率指標名稱國家評分原則管理指標管理目的實施方法房屋及配套設施完好率98%98%實施巡視制度，確保房屋完好，無新違章搭建及損壞公共設施房屋零修、急修及時率98%99%按規(guī)定的維修服務原則，合理安排維修人員，確保維修工程人員及時維修維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求十一、房屋主體維修養(yǎng)護執(zhí)行質(zhì)量計劃表以下：項目維修范疇需維修項目的準定時維修計劃日常保養(yǎng)計劃房屋完好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時率99%；設備完好率99%房屋主體主體構造裂縫或嚴重破壞按需要、不定時參見：ISO9002運作程序文獻NPMOP-13《建筑物本體維護》；ISO9002運作程序文獻NPMOP-14《住戶服務》；ISO9002運作程序文獻NPMOP-05《公共區(qū)域設施和衛(wèi)生管理》；樓地面工程平整、起砂、開裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程滲漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉飾工程開裂、剝落、色不勻小修/年、中修/3年煙道不暢通小修/年房屋主體設備給排水系統(tǒng)不暢通檢修1次/年詳見：《工程、設備管理工作手冊》1、變配電系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、水系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)5、電梯系統(tǒng)6、公用天線、背景音響系統(tǒng)7、設備管理、大修改造供電設備有故障、無法供電檢修1次/年弱電設備有故障、無法使用檢修1次/年消防設備滴、漏、缺附件檢修1次/年電梯設備電梯、無法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷設備腐蝕、損壞檢測1次/3年注房屋本體使用年限按50年，機電設備分別按產(chǎn)品壽命擬定更新、改造周期十二、公共設施重大項目維修執(zhí)行質(zhì)量計劃表以下：序號維修范疇需維修項目的準定時維修計劃作業(yè)規(guī)范及方法效果1區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴重損壞修繕1次/年參見：ISO9002運作程序文獻NPMOP-05《公共區(qū)域設施和衛(wèi)生管理》參見：ISO9002運作程序文獻NPMOP-05《公共區(qū)域設施和衛(wèi)生管理》ISO9002運作程序文獻NPMOP-09《停車場管理》ISO9002運作2路燈線路需改造的重新敷設按需要不定時3綠化場地重新造植的改造改造綠化/2年4溝、渠、池、井嚴重斷裂或破損檢修1次/年5文化、娛樂場合改造、改建按需要、不定時6停車場、車棚、走廊更新、改造、改建檢修1次/2年7公共機電設施更新、改造按需要，不定時8其它由市住宅部門擬定按需要、不定時備注1、道路的使用年限按計，房屋主體按50年計。2、按上述標精確立的重大維修項目所發(fā)生的費用按規(guī)定從基金開支。十三、公共設施日常維護養(yǎng)護執(zhí)行質(zhì)量計劃表以下：序號維修范疇日常保養(yǎng)維修計劃作業(yè)規(guī)范及方法效果1區(qū)內(nèi)道路養(yǎng)護1次/月，即壞即修參見：ISO9002運作程序文獻NPMOP-05《公共區(qū)域設施和衛(wèi)生管理》ISO9002運作程序文獻NPMOP-09《停車場管理》；ISO9002運作程序文獻NPMOP-06《物業(yè)綠化管理》ISO9002運作程序文獻NPMOP-10《設管理》道路完好率99%，；路燈完好率98%，一池二井完好率98%，文化娛樂場合設施完好率98%，停車場、單車棚完好率98%。2路燈系統(tǒng)養(yǎng)護1次/月，即壞即修3綠化場地噴水2次/天。除雜草1次/月，施肥、補苗2次/年4溝、渠、池、井清理二井1次/季，清理一池/六個月5文化、娛樂場合檢查1次/月6停車場、車棚、走廊每天檢查，即壞即修7公共機電設施每天檢查，即壞即修8其它備注屬于日常維護保養(yǎng)，從管理費中公共設施維護費列支十四、養(yǎng)護計劃，住戶報修、維修回訪制度等（一）、目的確保對顧客投訴的解決和維修服務的高水準及時對服務效果的及時反饋。（二）、合用范疇用于物業(yè)管理處對投訴解決和維修服務效果的回訪工作。（三）、職責1、管理處具體負責對顧客的回訪工作。2、管理處其別人員接到顧客對所提供的服務工作效果的意見，均應及時反饋到管理處。（四）、工作程序1、管理處按照《顧客投訴統(tǒng)計》，對投訴100%進行回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體擬定。2、物業(yè)管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務進行回訪，回訪率不低于30%。3、回訪工作可采用與顧客交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進行。4、物業(yè)管理處安排人員對回訪成果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項應及時向管理處經(jīng)理報告，安排人員限期解決，并再次進行回訪，直至業(yè)主滿意。5、回訪的統(tǒng)計由物業(yè)管理處文獻由管理員進行統(tǒng)一管理，并報綜合辦公室存檔。綠化管理方案綠化班長職責一.對管理處經(jīng)理負責，認真執(zhí)行管理處經(jīng)理布置的各項工作。二.負責大樓綠化工作的安排，做好每日檢查工作紀錄并向管理處經(jīng)理報告。三.堅持高質(zhì)量、高原則。以身作則，帶頭工作。調(diào)動綠化員工主動性，保質(zhì)、保量完畢各項工作四.負責綠化用品的使用、保管，并定制其合理使用方案，協(xié)助庫管員合理儲存保管。五.經(jīng)常巡視區(qū)域，現(xiàn)場督導綠化工作。六.負責綠化員工作的檢查，糾正正常工作中發(fā)生的不合格服務。七.負責填寫季度月度綠化工作表，報管理處經(jīng)理。八.負責定時對綠化員工進行崗位培訓和考核，不停提高員工的服務質(zhì)量。九.嚴格本部門考勤制度，及工作檢查制度，確保保潔工作有條不紊。十.嚴格執(zhí)行公司其它規(guī)章制度，協(xié)助其它部門的日常工作。十一.全方面指導、監(jiān)督社區(qū)綠化工作。十二.負責向管理處經(jīng)理提交本部門工作計劃和工作總結(jié)。十三.每日具體巡邏綠化區(qū)域，認真觀察植物生長狀況及觀察物候變化，做好檢查統(tǒng)計，并根據(jù)狀況的變化及時作出調(diào)節(jié)。十四.負責及時解決因綠化區(qū)域的規(guī)劃，養(yǎng)護等因素引發(fā)的投訴。十五.督促綠化工作的合理安排及全方面開展。十六.完畢管理處經(jīng)理布置的其它工作。綠化工職責一.負責所管理轄住宅內(nèi)的綠化管理工作，高效率、高質(zhì)量地完畢各項工作。二.熟記所管轄區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱、特性、栽培管理方法和防治方法。三.定時對花草樹木施肥、澆水、防治病蟲、除草，并及時修枝、整形、補栽補種，確保綠化率。四.認真學習專業(yè)技術知識，努力提高管理質(zhì)量和工作效率。五.勸阻、糾正一切破壞綠化行為。六.發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并能提出合理化建議。七.服從領導，團結(jié)同事，互相協(xié)助。八.愛惜公物，遺失工具照價賠償。九.完畢領導交辦的其它工作【綠化指標】綠地更新及時率98％；綠化存活率達成98%以上；殘枝斷葉控制率98％；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長狀況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作?！揪G化面貌】綠地內(nèi)清潔、整潔。無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際狀況制訂養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施?！就寥谰G化性狀規(guī)定】保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀?！揪坝^規(guī)定】根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果?！毒G地等級景觀規(guī)定》：一級綠地a．群落構造：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次解決得當，整體觀賞效果好。b.樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應按觀賞規(guī)定養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木準時開花成果，綠籬持續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應為四季常綠的觀花或觀葉品種。c.花卉布置：花卉強健，始花期方可種植，株行距適宜，花期整潔，圖案美觀，準時開花。d.草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。e.雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。f.設備設施：建筑小品、輔助設施完好無損。g.環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾?！静∠x害防治控制】（一級綠地）應采用病蟲害綜合防治方法，病蟲害對植物的危害性應控制在不影響觀賞效果的指標之內(nèi)?！毒G地等級病蟲害控制指標》：a． 病害危害程度：基本無危害跡象。b． 食葉性害蟲為害率：＜5%。c. 刺吸性害蟲為害率：＜10%。d.蛀干性害蟲為害率：＜3%。保潔管理方案[服務原則]清潔管理無盲點；管理服務范疇保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；合理調(diào)節(jié)果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；保潔人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業(yè)戶、訪客提供一種清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；操作規(guī)范化、管理科學化；適時、及時、準時進行保潔服務，涉及蟲害滅殺；愛惜物業(yè)各項設施及財物；及時解決垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節(jié)省用電、用水；[服務原則]【電梯廳】地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。每天巡回保潔墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。每月3次保潔照明外殼無積灰、污跡每天1次保潔金屬件干凈、光亮無污跡，不變色。每天1次保潔沙發(fā)、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。每天巡回保潔【客梯】轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮。每天巡回保潔轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。每天1次保潔轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。每天1次保潔【走廊、過道】地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。 每天3次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔扶手、欄桿干凈。每天1次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。每七天1次保潔牛奶箱表面無積灰。每天1次保潔【監(jiān)控探頭】探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。 每七天1次保潔【停車場】目視標記、批示牌無灰塵。每七天1次保潔目視墻面、管道無灰塵。每月2次保潔下水道暢通無堵塞。每天1次保潔【道路】目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】綠化內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。每天2次保潔墻面無污跡、粘附物。 每天2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。 每天2次保潔【小溪水景】目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。換水時保潔池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其它設施】煙感器、批示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風口無灰塵、污跡。每七天1次保潔【天臺、平臺】無垃圾雜物，排水口暢通。每七天1次保潔【照明設施】綠地矮燈干凈無積灰。 每七天1次保潔燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰。 每七天1次保潔【保安崗亭】室內(nèi)地面干凈無雜物。 每天1次保潔墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)。 每月1次保潔崗亭外立面干凈無積灰。 每七天1次保潔【宣傳欄、閱報欄、布告欄】玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡。 每七天3次保潔【員工衛(wèi)生間】地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。 每天1次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。每七天2次保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。 每天1次保潔空氣清新無異味。每天1次保潔洗手盆無污跡。每天