中國年

月辦公樓研究系列2022

年成都辦公樓企業(yè)客戶

Top50

報告乙級租戶

·行業(yè)首發(fā)目錄辦公樓企業(yè)客戶全景分析—基于

2022

年成都優(yōu)質(zhì)辦公樓全樣本數(shù)據(jù)?

榜單

優(yōu)質(zhì)辦公樓企業(yè)?

全景

成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場全景圖?

格局

產(chǎn)業(yè)功能錯位發(fā)展，城市雙核多中心格局成型?

選址

企業(yè)選址呈現(xiàn)“雙核布局”與“產(chǎn)業(yè)集聚”特征辦公樓企業(yè)客戶時間線研究—基于

2014-2022

年成都甲級辦公樓全樣本數(shù)據(jù)?

甲寫?

演變年成都甲級辦公樓企業(yè)客戶年成都

之變?

疫情

辦公樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)疫情前后之變?

租期

辦公樓企業(yè)客戶的租期穩(wěn)定性研究年成都辦公樓企業(yè)客戶報告步入

年，全國疫情多點、散點復(fù)發(fā)，“動態(tài)

”疫情防控策略迫使多數(shù)企業(yè)不得不開啟靈活多元的辦公模式，社會早已習(xí)前言

以為常的生產(chǎn)生活節(jié)奏正悄然改變。無論是勞動者個體的適應(yīng)過程，亦或是企業(yè)層面的應(yīng)對策略，仍有待時間檢驗。這意味著，短期企業(yè)的運行效率面臨降低的風(fēng)險。經(jīng)濟基本面的不確定性，讓中國辦公樓市場承壓，成都亦不例外。

年上半年，中國甲級辦萬平方米的凈吸納量，同比跌公樓需求數(shù)據(jù)顯示，全國九成以上的城市的增量需求同比減半。其中，成都甲級辦公樓市場錄得幅超五成。短期增量需求走弱已成事實，多數(shù)辦公樓業(yè)主承壓并下調(diào)預(yù)期，然而更為迫切的則是當(dāng)前困境下的破局之道?！伴_源節(jié)流”在過去數(shù)年都是業(yè)主提升競爭力的常見手段，但在今日更為嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢與市場環(huán)境下，效果日漸式微，需求的價格彈性降低是主因。營銷推廣、運營服務(wù)、中介代理、組織架構(gòu)等諸多因素的變革亦非易事。然而，任何改變都需要對市場趨勢有及時的了解，對客戶的需求有準(zhǔn)確的把握?；诖?，仲量聯(lián)行提倡通過高效、精準(zhǔn)且具有前瞻性的客群研判，幫助市場主體在未來研判中找到屬于自己的“策略最優(yōu)解”。因此，仲量聯(lián)行已連續(xù)多年發(fā)布的辦公樓企業(yè)系列報告應(yīng)運而生。今年，報告再次實現(xiàn)“兩大突破”：首先是樓宇樣本。數(shù)據(jù)首次覆蓋成都乙級辦公樓全樣本數(shù)據(jù)，結(jié)合十多年累積的甲級辦公樓，全景分析成都甲乙級辦公樓企業(yè)客戶全貌特征及其地理分布，探討成都商務(wù)樓宇與地方經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的未解之謎；其次是時間序列。長達(dá)九年的租戶調(diào)研讓仲量聯(lián)行足以從時間維度研究成都甲級辦公樓的企業(yè)客戶的延續(xù)性與變化趨勢，試圖從過去九年的數(shù)據(jù)變遷中尋找成都頭部企業(yè)的更迭，并基于此探討未來的發(fā)展機遇。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告『優(yōu)質(zhì)』辦公樓—仲量聯(lián)行定義根據(jù)仲量聯(lián)行在全球通用辦公樓評價標(biāo)準(zhǔn)，選取樓宇的區(qū)位條件、業(yè)權(quán)形態(tài)、交通通達(dá)、物業(yè)管理及層高、空調(diào)、電梯、幕墻等主要硬件指標(biāo)，將滿足一定要求的商業(yè)用地上開發(fā)的辦公樓，評定為“優(yōu)質(zhì)”辦公樓。在優(yōu)質(zhì)辦公樓中，我們將符合更高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇歸為仲量聯(lián)行定義的“甲級”辦公樓，其余的優(yōu)質(zhì)辦公樓則歸為“乙級”辦公樓?；谏鲜龆x，本文所提及的“優(yōu)質(zhì)辦公樓”指代樓宇綜合品質(zhì)至少達(dá)到乙級辦公樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公樓宇，即甲級辦公樓與乙級辦公樓市場的總稱?？蒲泻凸I(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)辦公樓以及未達(dá)到乙級標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)辦公樓暫不納入本報告分析樣本。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告Top50

定義?

調(diào)研樣本符合成都優(yōu)質(zhì)辦公樓水準(zhǔn)且于

年

月前已交付使用的成都項目納入此次統(tǒng)計樣本范圍。樣本應(yīng)以辦公屬性為基礎(chǔ)，辦公裙樓或底商等商用屬性面積不納入樣本考慮。樣本總面積1,074.8萬平方米時間維度9?

研究對象年在符合以上標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓項目中，按企業(yè)的承用面積排序，排名前

的企業(yè)即為研究對象。年甲級辦公樓乙級辦公樓萬平方米，萬平方米?

面積定義本文租賃面積均指建筑面積。如果一個企業(yè)選址多個辦公樓，統(tǒng)計面積將對其所有面積匯總計算。?

負(fù)面清單辦公樓223甲級辦公樓

棟，乙級辦公樓進駐企業(yè)13,221榜單僅涵蓋一級租賃市場終端企業(yè)的租賃面積和購置自用（剔除整棟總部樓宇）面積，不包含業(yè)主自用需求以及二級租賃市場的轉(zhuǎn)租需求。棟家棟中資企業(yè)家，外資企業(yè)家?

統(tǒng)計時間截至年第二季度?

數(shù)據(jù)仲量聯(lián)行研究部年成都辦公樓企業(yè)客戶報告01辦公樓企業(yè)客戶全景分析—基于年成都優(yōu)質(zhì)辦公樓全樣本數(shù)據(jù)年成都辦公樓企業(yè)客戶報告優(yōu)質(zhì)辦公樓企業(yè)客戶

Top50上海浦東發(fā)展銀行中國通信服務(wù)華潤置地Top1基準(zhǔn)方中銳捷網(wǎng)絡(luò)科技愛康國賓體檢中鐵信托成都書聲科技中國石油天然氣遂寧銀行四川長寧天然氣開發(fā)平安保險哈爾濱銀行樂山商業(yè)銀行成都民航西南凱亞中工建投中英人壽Top2上海銀行招商銀行愛齊科技百度四川明炬律所中國進出口銀行中信銀行泰康保險字節(jié)跳動咪咕音樂金控集團四川省林業(yè)和草原調(diào)查規(guī)劃院中國人壽維塔士西南水泥國家稅務(wù)總局渤海銀行華夏人壽新華保險平安普惠Top3安盛天平保險高途教育平安金服太平保險四川華油集團建設(shè)銀行成都產(chǎn)投四川能投物資產(chǎn)業(yè)集團川酒集團備注：

代表該企業(yè)同時出現(xiàn)于甲級榜單仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/載體樣本擴容后的

Top50：優(yōu)質(zhì)

vs甲級

/為進一步分析成都商辦市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異，探尋棟優(yōu)質(zhì)辦公樓需求端特征情況，我們首先聚焦頭部企業(yè)。在全市超萬家企業(yè)中萬平方米，占企業(yè)總需求面積的的數(shù)量貢獻(xiàn)市場近

的辦公面積需求。，前

強企業(yè)的承用面積總和高達(dá)優(yōu)質(zhì)平方米甲級平方米統(tǒng)計指標(biāo)，即頭部企業(yè)以不足總面積平均值中位數(shù)最大值最小值萬萬因今年樓宇樣本擴容，多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)較往年甲級升。其原因在于：

）

家企業(yè)中，共計

家企業(yè)同時上榜甲級榜單均有明顯上榜單，但由于其中約的企業(yè)同樣租賃乙級辦公樓，因此該類企業(yè)于優(yōu)質(zhì)榜單中面積均有所上漲；

）不少大面積需求企業(yè)出于成本考慮，選址價格更低的乙級辦公樓，其租賃面積高于近半數(shù)入榜甲級榜單的企業(yè)需求，例如中國人壽在乙級市場的辦公面積約近

的企業(yè)需求面積。萬平方米，高出甲級榜單綜合上述兩個因素，優(yōu)質(zhì)辦公樓

榜單在總面積、均值以及入榜面積門檻等統(tǒng)計指標(biāo)，較甲級榜單均出現(xiàn)顯著提升。這反映出，頭部企業(yè)數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月在成都的辦公選址不得不考慮存量超過

萬平方米的乙級辦公樓市場，對其租戶的長期追蹤的價值不容小覷，這也是本文的重要價值所在。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：金融、科技互聯(lián)網(wǎng)遙遙領(lǐng)先

/Top50

行業(yè)及資本就榜單來看，平安保險以近

萬的租賃面積位居首位，第二名則是常年位居甲級榜單榜首的互聯(lián)網(wǎng)巨頭

字節(jié)跳動。萬平方米企業(yè)面積（左軸）企業(yè)數(shù)量（右軸）在前

名的企業(yè)中，保險公司以

個席位占據(jù)榜首，分別是平安保險、太平保險、泰康保險以及安盛天平保險。不同于甲級網(wǎng)行業(yè)并駕齊驅(qū)的格局，優(yōu)質(zhì)辦公樓榜單顯示：金融業(yè)以超

面積占比的“首位榜單中金融與科技互聯(lián)度”，居各行業(yè)之首，銀行、保險是主力；位居次席的仍為科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，面積占比高達(dá)節(jié)跳動等新媒體外，。除字、中國通信金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)能地產(chǎn)建筑跨政府機構(gòu)及醫(yī)藥及生命科學(xué)零售專業(yè)服務(wù)制造業(yè)公共組織源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及服務(wù)、

等通訊及智能制造企業(yè)的需求同樣亮眼。中資（省外）家中資（省內(nèi)）家外資（含合資）家數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年年成成都都辦辦公公樓樓企企業(yè)業(yè)客客戶戶報報告告/選址分布：行業(yè)特征下差異化表現(xiàn)

/樓宇偏好就企業(yè)在蓉選址分析，甲乙級樓宇的租戶差異并不明萬平方米的總面積中，甲級占比達(dá)

，乙級顯。約Top50

企業(yè)的樓宇分布（按面積計算）。但不同行業(yè)的物業(yè)選擇仍各具特征。其核心拆析在于兩個維度：即企業(yè)自身發(fā)展的主動策略與市場供需關(guān)系引致的被動因素。甲級：乙級：金融業(yè)以金融行業(yè)為例闡釋前者。由于金融總部、后臺中心多偏好獨棟辦公樓，交通、硬件以及商務(wù)氛圍等因素對其選址影響較大。因此，其選址多傾向于甲級樓宇。而對于帶有營業(yè)網(wǎng)點職能的辦公需求而言，選址更看重貼近終端消費市場的區(qū)位條件。物業(yè)分布多呈分散狀，通達(dá)性往往是關(guān)注焦點?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)能源、環(huán)保及公共事業(yè)后者最為典型的例子便是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。由于成都本身較低的土地成本，再加上早期市場較大的空置壓力，諸多樓宇租金水平遠(yuǎn)不及一線城市。因此，頭部互聯(lián)網(wǎng)在進入成都市場后地產(chǎn)建筑多傾向甲級物業(yè)。在成都優(yōu)質(zhì)辦公樓企業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)Top50

企業(yè)的地理分布（按面積計算）企業(yè)選址甲級辦公樓占比達(dá)市出現(xiàn)。，這一現(xiàn)象尚難在一線城大源金融城N|北城北地理分布市中心人民南路整體上看，

企業(yè)的選址與辦公樓供應(yīng)存在較強的關(guān)聯(lián)。即

家頭部并不存在明確的區(qū)域偏好。而如果將各個行業(yè)拆城東解開來看，金融企業(yè)之于金融城（），科技企業(yè)之于大源（

），能源企業(yè)之于市中心（

）以及地產(chǎn)建筑之于城東（

）區(qū)域偏好則仍有較大凸顯。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場全景圖的研究聚焦頭部企業(yè)的大面積需求。從頭部到全景，我們將分析視角轉(zhuǎn)向已突破千萬平方米的成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場，嘗試從商務(wù)區(qū)、行業(yè)集群的角度來繪制成都商務(wù)樓宇的產(chǎn)業(yè)全貌。截至年第二季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓存量達(dá)到萬平方米，接近北京甲級辦公樓的存量水平。其萬平方米中甲級市場萬平方米，乙級市場

萬平方米。在各子市場分布中，金融城憑借約的存量居首位；緊隨其后的是大源與市中心兩個子市場，規(guī)模突破

萬平方米。但二者的辦公樓產(chǎn)品稍有不同，市中心作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，坐擁全市最大的甲級辦公樓存量規(guī)模；而大源正逐步從新區(qū)走向成熟，早期土地出讓限制條件寬松，開發(fā)商多采取即售開發(fā)策略，致使區(qū)內(nèi)乙級樓宇占主導(dǎo)。城東板塊由于原工業(yè)外遷，區(qū)位優(yōu)勢逐步兌現(xiàn)，近年來新增供應(yīng)相對充沛。然而，人民南路作為成都向南發(fā)展的起點，盡管其歷史地位可見一斑，但受兩大核心商務(wù)區(qū)虹吸效應(yīng)影響，區(qū)內(nèi)增量供需均相對疲軟。而城西、城北作為成都傳統(tǒng)居住區(qū)以及國企聚集區(qū)，甲級物業(yè)稀缺，平均存量約在

萬平方米水平。各子市場甲乙級辦公樓存量萬平方米甲級辦公樓乙級辦公樓金融城大源市中心城東人民南路天府新區(qū)城北城西數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年年成成都都辦辦公公樓樓企企業(yè)業(yè)客客戶戶報報告告/

城市化進程構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高速成長培育未來經(jīng)濟主賽道

/成都優(yōu)質(zhì)辦公樓租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)年，成都常住人口累計增長萬。人口加速導(dǎo)入，催化城市基建、地產(chǎn)行業(yè)高速增長。高速推進的城市化進程成為地產(chǎn)建筑（的最主要底層邏輯。）行業(yè)穩(wěn)居首位另一方面，成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是作為其他產(chǎn)品和服務(wù)生產(chǎn)的中間投入的服務(wù)，即面向生產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)行業(yè)類型，包含領(lǐng)域：金融服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)等。在當(dāng)前優(yōu)質(zhì)辦公樓市場，科技互聯(lián)網(wǎng)（金融業(yè)（

）以及專業(yè)服務(wù)（等行業(yè)均呈現(xiàn)強勁的需求特征。成都“十）、）四五”規(guī)劃提到：至年，全市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)規(guī)模達(dá)到億元，而生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)逐步專業(yè)化以及價值鏈高端延申將在保證自身穩(wěn)健發(fā)展的前提下賦能二產(chǎn)，最終實現(xiàn)經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營其他醫(yī)藥及生命科學(xué)能源、環(huán)保及公共事業(yè)數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/甲乙級結(jié)構(gòu)差異聚焦金融、地產(chǎn)建筑行業(yè)

/對比成都甲級和乙級辦公樓租戶結(jié)構(gòu)，差異并不顯著。地產(chǎn)建筑、科技互聯(lián)網(wǎng)與金融業(yè)仍是前三大行業(yè)，需求總面積占比超

。差異主要在于：甲級結(jié)構(gòu)中，金融排第一，高于地產(chǎn)建筑；相反，乙級則是地產(chǎn)建筑占據(jù)首位，金融排第三。金融業(yè)在甲乙級樓宇的占比差為

個百分點，第三方辦公為

個百分點，地產(chǎn)建筑則為個百分點。其他行業(yè)的差值小于上述三個行業(yè)。地產(chǎn)建筑以的占比躍居乙級辦公樓各行業(yè)之首。地產(chǎn)建筑類租戶由幾個細(xì)分行業(yè)組成，即地產(chǎn)商、建筑公司、基建公司以及其他地產(chǎn)上下游企業(yè)。獲益于十余年來商品房開發(fā)的黃金期，地產(chǎn)商的現(xiàn)金流充沛，樓宇承租能力強，價格敏感度較低，青睞甲級樓宇。選址乙級樓宇的地產(chǎn)企業(yè)多為特定的職能部門，如營銷等。此外，項目所在區(qū)域也是地產(chǎn)商租賃需求的關(guān)鍵，其選址必須考慮其開發(fā)項目的距離，因此往往周邊無甲級樓宇可租，只能選擇乙級樓宇。相較而言，建筑、基建類企業(yè)往往對辦公環(huán)境要求并不高，愿意選址性價比更高的乙級樓宇。第三方辦公運營商

的選址青睞甲級樓宇，其核心原因在于：租賃規(guī)模。擁有成熟招商運營的聯(lián)合辦公品牌其單個辦公點的面積需求往往較大，當(dāng)前市場單個網(wǎng)點平均租賃約在平方米左右，然而，這一點很難由分散型業(yè)權(quán)的乙級辦公樓所提供，因此該類企業(yè)更為青睞甲級樓宇。相比之下，由于拆零的供應(yīng)特征以及承租較弱的客群畫像，乙級辦公樓市場出現(xiàn)更多的是面積零散，僅提供簡易裝修、家具的“轉(zhuǎn)租”類產(chǎn)品。成都甲乙級租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)乙級辦公樓甲級辦公樓地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能源、環(huán)保及公共事業(yè)其他備注：本報告特指的第三方辦公強調(diào)辦公空間的運營與服務(wù)，如聯(lián)合辦公、商務(wù)中心、孵化器等，不包含純轉(zhuǎn)租公司。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告產(chǎn)業(yè)功能錯位發(fā)展，城市雙核多中心格局成型成都優(yōu)質(zhì)辦公樓子市場主要行業(yè)結(jié)構(gòu)圖市中心人民南路金融城大源圖例金融業(yè)零售科技互聯(lián)網(wǎng)城東城西天府新區(qū)城北專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑備注：以為最大邊界值，超出的占比均按展示，并以紫色字體標(biāo)明。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/

以金融、專業(yè)服務(wù)為驅(qū)動的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)

/行業(yè)、和面積段結(jié)構(gòu)金融業(yè)以市中心、人民南路為例中資（省內(nèi)）中資（省外）外資（含合資）零售科技互聯(lián)網(wǎng)子市場市中心起源于天府廣場

鹽市口板塊，成都商業(yè)發(fā)展重點向東延伸，聚集于今天的春熙路

太古里商圈，而商務(wù)辦公則更多沿人民南路，呈向南走勢。而這也就構(gòu)成了成都發(fā)展最為悠久的兩個辦公子市場：市中心與人民南路。人民南路專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來看，這兩個傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)多以金融行業(yè)為主導(dǎo)，專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。以市中心為例，截至目前人民南路市中心金融業(yè)面積近

萬平方米，占比接近，包含平安、泰康、中英、大都會及友邦等中外知名保險企業(yè)。而絕對成熟的商務(wù)底蘊也是吸引外資入駐的最核心因素。在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中，外資企業(yè)占比在

左右。而這也在全市各個商務(wù)區(qū)外資占比中處最高水平。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，

年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告市中心行業(yè)結(jié)構(gòu)市中心是全市甲級辦公樓占比最高（

）的子市場。這也就意味著其整體市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很大程度與甲級市場結(jié)構(gòu)類似。有意思的是，如果我們將人民南路甲乙級租戶結(jié)構(gòu)展開來看，兩個市場下租戶結(jié)構(gòu)擁有極強的相地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒店餐飲政府機構(gòu)及跨物流運輸農(nóng)林牧漁似性，行業(yè)相關(guān)系數(shù)高達(dá)

。其相似的背后主要存在兩個因素：公共組織源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及?供應(yīng)端新增供應(yīng)稀缺，現(xiàn)存甲乙級物業(yè)軟硬件、區(qū)位差異不明顯。人民南路行業(yè)結(jié)構(gòu)?

盡管在

年前，甲乙級價格差異仍保有

元

平方米

月以上。但由于區(qū)域內(nèi)散售數(shù)量高企，人民南路甲級市場中散售面積占比高達(dá)。在市場下行時，散售物業(yè)價值的加速下滑，導(dǎo)致甲級市場租金下降明顯。截至目前，人民南路子市場甲乙級價差僅在

元

平方米

月左右。地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒店餐飲政府機構(gòu)及跨物農(nóng)林牧漁公共組織源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及流運輸備注：排列順序參考優(yōu)質(zhì)辦公樓行業(yè)降序；紅色為甲級辦公樓市場，空心灰框為乙級辦公樓市場；項目數(shù)量少于

個甲乙級子市場數(shù)據(jù)暫不分析，下同。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，

年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/

以科技、地產(chǎn)建筑為驅(qū)動的行業(yè)、和面積段結(jié)構(gòu)增長型商務(wù)區(qū)

/金融業(yè)以金融城、大源和城東為例中資（省內(nèi)）中資（省外）外資（含合資）零售科技互聯(lián)網(wǎng)金融城大源過去

年，成都房地產(chǎn)與科技行業(yè)發(fā)展迅速。而在這一時間段，辦公樓地理布局繼續(xù)向南，延伸至今天高新南區(qū)的金融城、大源子市場。年，金融城與大源優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)比肩傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，存量實現(xiàn)百萬平方米。政策引導(dǎo)，以樓載業(yè)，在這一時代下的供需匹配賦予高新南區(qū)強大的科技屬性。同時，城市邊界加速南擴也是推動城南地產(chǎn)行業(yè)占優(yōu)的最主要原因。從基建到房地產(chǎn)開發(fā)，再到家裝設(shè)計，片區(qū)開發(fā)大背景下，各類企業(yè)聚集項目樓盤周邊，辦公樓內(nèi)地產(chǎn)建筑公司比例高企。城東專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑而城東板塊則發(fā)展相對較晚。在市中心存量超金融城大源百萬，金融城實現(xiàn)近

萬辦公樓面積的

年，城東子市場迎來第一個優(yōu)質(zhì)項目

高地中心。截至目前，其優(yōu)質(zhì)辦公樓存量約萬平方米，且主要城東聚集中心城區(qū)的東北部。需求層面，依托于板塊內(nèi)電子科技大學(xué)、成都理工大學(xué)，電子第十一設(shè)計研究院以及西南電力設(shè)計研究院等院校，新興產(chǎn)業(yè)辦公需求充足，其科技互聯(lián)網(wǎng)占比高于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告金融城行業(yè)結(jié)構(gòu)整體上看，隨著城市經(jīng)濟建筑持續(xù)南擴，金融城作為成都第二核心的地位愈發(fā)明顯，其傳統(tǒng)行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)吸引力正逐步上升。而這一點已在甲級辦公樓中有所體現(xiàn)。截至目前，金融城甲級辦公樓市場租戶結(jié)構(gòu)中金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)占比已高達(dá)，與地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒店餐飲政府機構(gòu)及跨物流運輸農(nóng)林牧漁公共組織人民南路結(jié)構(gòu)基本一致，僅比市中心少

個百分點。源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及盡管三個子市場均有較強的科技屬性，但其細(xì)分行業(yè)發(fā)展已出現(xiàn)明顯差異：大源行業(yè)結(jié)構(gòu)其中，金融城憑借更高能級的產(chǎn)業(yè)定位以及更為成熟的商業(yè)市場，吸引通訊及智能制造類企業(yè)持續(xù)入駐；而大源板塊則依托于周邊天府軟件園、阿里以及騰訊所帶來的強科研屬性，在

軟件、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺以及游戲領(lǐng)域呈現(xiàn)出較大的吸引力；地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公醫(yī)藥及生命能貿(mào)易制造業(yè)文酒政跨物農(nóng)林牧漁公源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)體娛樂店餐飲府機構(gòu)及行

政業(yè)

府集

平團

臺流運輸共組織相較于高新南區(qū)較強的科研優(yōu)勢，近年來城東板塊文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯。而作為其數(shù)字化呈現(xiàn)的新媒體企業(yè)也在近一兩年也迅速運營科學(xué)及及城東行業(yè)結(jié)構(gòu)聚集于建設(shè)路商圈。在城東當(dāng)前約方米的科技企業(yè)中，新媒體占比達(dá)遠(yuǎn)高于其余兩個子市場。萬平，地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒政府機構(gòu)及跨物農(nóng)林牧漁公共組織源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及店餐飲行

政業(yè)

府集

平團

臺及流運輸數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/

以地產(chǎn)建筑為最主要驅(qū)動的發(fā)展型商務(wù)區(qū)

/行業(yè)、和面積段結(jié)構(gòu)金融業(yè)以天府新區(qū)、城西為例中資（省內(nèi)）中資（省外）外資（含合資）零售科技互聯(lián)網(wǎng)子市場天府新區(qū)城西年，天府新區(qū)迎來第一個商務(wù)樓宇中鐵卓越中心。截至目前，天府新區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公存量約

萬平方米。作為國務(wù)院批復(fù)的全國第個國家級新區(qū)，成都商務(wù)辦公未來的專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑第三個核心板塊，預(yù)計到公面積將達(dá)

萬平方米。正因房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，在目前天府新區(qū)已交付樓宇中，地產(chǎn)建筑行業(yè)占比高達(dá)

。預(yù)計隨著未年，該板塊辦來板塊的逐步成熟，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)導(dǎo)入，其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也將陸續(xù)入駐。天府新區(qū)城西從租戶結(jié)構(gòu)來看，天府新區(qū)與城西板塊均呈現(xiàn)較強的地產(chǎn)建筑屬性，但與尚在開發(fā)的天府新區(qū)不同，城西屬成都傳統(tǒng)居住區(qū)與國企聚集區(qū)，航空、文旅產(chǎn)業(yè)勢能充足。但由于這幾類行業(yè)選址多偏好產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此，城西商辦樓宇需求整體較弱，結(jié)構(gòu)上多集中于地產(chǎn)建筑中的建筑設(shè)計類公司，以及專業(yè)服務(wù)中教育留學(xué)機構(gòu)等。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告天府新區(qū)行業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)一個子市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過度依賴特定產(chǎn)業(yè)時，辦公樓的招商運營或面臨該行業(yè)較高的基本面風(fēng)險。也就是說，當(dāng)該行業(yè)出現(xiàn)波動時，其辦公樓市場的穩(wěn)定性或?qū)⑹艿經(jīng)_擊。因此，針對結(jié)構(gòu)上過度依賴于地產(chǎn)建筑的天府新區(qū)與城西子市場而言，其市場穩(wěn)定性預(yù)期是否能保證？回答這個問題，則需要我們將天府新區(qū)與城西的地產(chǎn)建筑再次拆解?？梢钥吹皆诘禺a(chǎn)建筑這個大分類下，兩個子市場均多數(shù)為建筑工程類企業(yè)。但不同的是，天府新區(qū)的建筑企業(yè)多為城市基建開發(fā)或其下游建材、裝修類企業(yè)。依托于城市戰(zhàn)略開發(fā)，其辦公樓市場整體預(yù)期穩(wěn)健。而對于城西而言，其細(xì)分多為服務(wù)于住房市場的本土民營類建筑設(shè)計公司。在當(dāng)前住宅開發(fā)市場高波動的背景下，城西辦公樓市場全年穩(wěn)定性或難以保證。地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒店餐飲政府機構(gòu)及跨物流運輸農(nóng)林牧漁公共組織源

公、

共環(huán)

事保

業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及城西行業(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)天府新區(qū)城西全市建筑工程與基建地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)零售第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)能貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂酒店餐飲政府機構(gòu)及跨物流運輸農(nóng)林牧漁公共組織房地產(chǎn)業(yè)源

公、

共環(huán)

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業(yè)及行

政業(yè)

府集

平團

臺及數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/后周期市場：“第一核心”與“第二核心”商務(wù)區(qū)并駕齊驅(qū)

/城市空間多中心結(jié)構(gòu)的演變邏輯在于：當(dāng)聚集成本超出聚集收益的閾值時，即由于城2022

年成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租戶地理分布市空間內(nèi)出現(xiàn)交通、住房、能源、環(huán)境與載體緊張等諸多問題時（聚集不經(jīng)濟）時，單中心的空間格局將被多中心替代。如前所述，成都的城市空間已然形成兩條清晰的發(fā)展脈絡(luò)：

）在公共政策引導(dǎo)和市場資源配置流動下，城市發(fā)展一路向南，加速城市化進程；

）依托母城基底，同步推動城市更新。相較于后者受空間、基建、載體等因素制約，前者更有利于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)。這也構(gòu)筑了成都現(xiàn)階段人口、產(chǎn)業(yè)向南發(fā)展的載體基礎(chǔ)。市中心金融城伴隨新興區(qū)域人口與經(jīng)濟發(fā)展逐步成熟，城市需要發(fā)展第二個商務(wù)商業(yè)“核心”以承接城市產(chǎn)業(yè)升級、消費提振、人口導(dǎo)入的落地?；诖诉壿?，在政策與市場的雙重作用下，金融城作為成都第二核心商務(wù)區(qū)的角色儼然呈現(xiàn)。從時間上看，金融城首個甲級辦公樓于

年交付；十年后，成都第二核心商務(wù)區(qū)已然成熟。?

開發(fā)階段：商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)是新區(qū)建設(shè)的前瞻性指標(biāo)。從年第一個優(yōu)質(zhì)（乙級）辦公樓交付，到年存量比肩市中心，歷經(jīng)

年時間，金融城產(chǎn)業(yè)辦公載體初具規(guī)模。年，金融城企業(yè)客戶的辦公面積高達(dá)萬平方米，首超市中心。但核心區(qū)域的成熟亦非單純“量”的積累，仍需“質(zhì)”的提升。?

成熟階段：進入年，越來越多的保險、證券、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集金融城。金融城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征已然具備成熟商務(wù)區(qū)的特征，并高速向市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)靠攏。零售商業(yè)視角同樣印證我們的觀察：高端零售品牌物業(yè)選址呈現(xiàn)N|北比例尺“春熙路

交子商圈”的雙店布局。諸多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)與消費場景的匯聚，市場主體的微觀決策，最終疊加形成成都“雙核”商務(wù)格局的宏觀市場現(xiàn)象，這便是“量”變到“質(zhì)”變的結(jié)果。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告企業(yè)選址呈現(xiàn)“雙核布局”與“產(chǎn)業(yè)集聚”特征“企業(yè)的選址策略受紛繁復(fù)雜的因素影響。除不斷變幻的經(jīng)濟形勢與市中心乙級金融城乙級面積占比外部環(huán)境外，企業(yè)所屬行業(yè)、規(guī)模、資本

的差異同樣會產(chǎn)生相去甚遠(yuǎn)的選址偏好。在

2019

年發(fā)布的

Top50

報告中，研究部彼時對甲級辦公樓的金融、地產(chǎn)建筑及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的選址特征進行初步研究與探討。今天，依托更大、更全面的數(shù)據(jù)樣本，觀察乙級樓宇企業(yè)客戶選址偏好的異同，嘗試歸納分析出穩(wěn)健性更優(yōu)的結(jié)論。甲級優(yōu)質(zhì)甲級優(yōu)質(zhì)金融業(yè)傳統(tǒng)金融非傳統(tǒng)金融數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月特征一：雙核布局不論是辦公樓市場或是零售物業(yè)市場，成都儼然已逐步形成以市中心和金融城為雙核心的高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū)。諸多高附加值產(chǎn)業(yè)，如金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)均已呈現(xiàn)雙核布局。以金融業(yè)為例，截至目前該行業(yè)在市中心與金融城的比例分別為和均衡的數(shù)字關(guān)系在金融主要細(xì)分領(lǐng)域并未出現(xiàn)顯著差異。而這一點與。而這一我們

年基于甲級辦公樓樣本的出來的結(jié)論，認(rèn)為非傳統(tǒng)金融更加偏好市中心的結(jié)論稍有偏移。而本次結(jié)論修正，一方面是數(shù)據(jù)樣本的完善；另一方面也在于金融城商務(wù)區(qū)在過去幾年逐步成熟，軟硬件均已實現(xiàn)提檔升級。年，彼時研究部認(rèn)為從市中心向高新南區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)屬性逐步向商務(wù)屬性轉(zhuǎn)變。然而

年，隨著金融城商業(yè)氛圍的成熟，越來越多的非傳統(tǒng)金融、零售貿(mào)易類企業(yè)定點城南。盡管酒店餐飲，消費服務(wù)等強商業(yè)屬性的產(chǎn)業(yè)仍高度聚集在市中心。但隨著下半年金融城零售商業(yè)地標(biāo)陸續(xù)入市，交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展，預(yù)計未來金融城的商業(yè)屬性將愈發(fā)突顯，其零售、餐飲類需求占比料將持續(xù)攀升。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告特征二：產(chǎn)業(yè)集聚除雙核布局，部分產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高度聚集特征：產(chǎn)業(yè)集聚，即外部規(guī)模經(jīng)濟作用下，特定的行業(yè)在一個地理區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)出高度集聚表現(xiàn)。從成都數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前行業(yè)聚集主要呈現(xiàn)在兩個領(lǐng)域：“強消費屬性”產(chǎn)業(yè)，如酒店餐飲，其對于市中心板塊的選址占比達(dá)。而另一個則是“強生產(chǎn)屬性”行業(yè)，如科技互聯(lián)網(wǎng)，其對于大源板塊的占比達(dá)。，而其中游戲細(xì)分更是高達(dá)從二者的行業(yè)特征來看，產(chǎn)生這樣聚集存在明顯驅(qū)動差異。前者（強消費屬性）的聚集很大程度上與城市的發(fā)展有關(guān)聯(lián)，而聚集怎樣的產(chǎn)業(yè)往往和城市的特征有內(nèi)在聯(lián)系，例如成都美食之都的特征。從選址特征上看，該類型的選址傾向更容易受到消費市場的遷移而出現(xiàn)變化。也正如前文所述，隨著交子商圈的逐步成熟，以酒店餐飲代表的消費服務(wù)行業(yè)選址勢必存在一定分流。而對于強生產(chǎn)屬性的產(chǎn)業(yè)來說，該類型產(chǎn)業(yè)的聚集與規(guī)模經(jīng)濟、運輸成本、技術(shù)創(chuàng)新等經(jīng)濟因素聯(lián)系得更為緊密。以科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為例，大源板塊科研人才的高度聚集成為其產(chǎn)業(yè)區(qū)域高黏性最主要原因。因此，相比更加地緣上依賴的強消費屬性產(chǎn)業(yè)，后者存在更高地域穩(wěn)定性。長期來看，在沒有其他宏觀政策遷移的情況下，該類型的地理性特征難以變動，但部分需求或?qū)⒃谳d體稀缺，或租金攀升后，被迫出現(xiàn)外遷。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場行業(yè)地理偏好酒店餐飲第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)政府機構(gòu)及公共組織金融業(yè)圖例第一核心零售第二核心專業(yè)服務(wù)物流運輸三環(huán)內(nèi)文體娛樂高新南區(qū)能源、環(huán)保及公共事業(yè)制造業(yè)市中心城東人民南路大源貿(mào)易科技互聯(lián)網(wǎng)金融城地產(chǎn)建筑跨行業(yè)集團及政府平臺備注：部分子市場由于占比過小，暫不展示。數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，

年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告小結(jié)

|樣本擴容截至

年第二季度，成都甲乙級辦公樓平均租金差等于元

平方米

月，約等同于地標(biāo)項目的物管費水平。相較于一線城市三位數(shù)的甲乙價差，成都等中西部市場的樓宇品質(zhì)溢價尚難完全體現(xiàn)。正因如此，成都甲乙級辦公樓的租戶流動性遠(yuǎn)高于一線城市。企業(yè)或因區(qū)位考慮、或因職能部門拆分，最終選址乙級樓宇。本次報告將調(diào)研樣本擴容至乙級辦公樓，嘗試為行業(yè)呈現(xiàn)更加完整的辦公樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全貌。結(jié)果表明，在優(yōu)質(zhì)辦公樓究乙級市場的必要性。榜單中，的面積源自乙級樓宇，充分說明研從甲級辦公樓樣本擴容至乙級市場后，超萬條的企業(yè)數(shù)據(jù)及

棟的樓宇樣本讓今年度的報告以全景視角縱覽成都辦公樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其地理分布，也讓筆者通過本次研究對成都辦公樓市場的既往結(jié)論，作出部分補充與修正，向市場傳遞更加精準(zhǔn)的信息與結(jié)論?？v觀全景，城市化進程為成都經(jīng)濟發(fā)展打造夯實基礎(chǔ)，地產(chǎn)建筑超過金融、科技互聯(lián)網(wǎng)成為乙級辦公樓市場需求的首位，這是樣本擴容帶來的首條重要市場信息。此外，多元均衡的發(fā)展趨勢也是成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一大特征，相較于其他城市或過度傾斜于地產(chǎn)、科技以及金融產(chǎn)業(yè)，成都辦公樓需求端已呈現(xiàn)出相對均衡的結(jié)構(gòu)。于宏觀市場而言，均衡且高效的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)邏輯；于商業(yè)地產(chǎn)市場，差異化的租戶結(jié)構(gòu)則能幫助業(yè)主有效降低特定行業(yè)的基本面風(fēng)險，對沖經(jīng)濟短周期引致的潛在損失。從城市地理分布分析，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、增長型商務(wù)區(qū)以及發(fā)展型商務(wù)區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力差異明顯，“第二核心”商務(wù)區(qū)

金融城已然具備成熟商務(wù)區(qū)的特征。成都“雙核多中心”的辦公樓市場格局成型。雙核格局下，城市的高質(zhì)量發(fā)展對各個商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位提出更高要求。報告輸出的數(shù)據(jù)與分析結(jié)論便是決策依據(jù)的關(guān)鍵。年年成成都都辦辦公公樓樓企企業(yè)業(yè)客客戶戶報報告告02辦公樓企業(yè)客戶時間線研究—基于年成都甲級辦公樓全樣本數(shù)據(jù)年成都辦公樓企業(yè)客戶報告2022

年成都甲級辦公樓企業(yè)客戶

Top50Top1百度國網(wǎng)電力哈爾濱銀行成都民航西南凱亞字節(jié)跳動中英人壽中航安盟財產(chǎn)保險太平保險OPPO中工建投四川明炬律所新華保險成都書聲科技樂山商業(yè)銀行Top2平安普惠平安保險四川銀行西山居世游多點生活愛齊科技四川省公共資源交易中心遂寧銀行咪咕音樂平安金服Top3洲宇設(shè)計建信金融網(wǎng)易有道招商銀行成都大中發(fā)裝飾工程金控集團維塔士泰康保險美團中宏保險中建電子商務(wù)中國石油天然氣泰和泰律所小龍坎APPLE統(tǒng)計指標(biāo)同比增幅平方米友邦保險新希望金融至膳集團總面積平均值中位數(shù)最大值最小值萬建設(shè)銀行川酒集團華潤置地愛康國賓體檢重慶銀行樂狗科技川融匯川數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，

年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告經(jīng)歷一年時間，全球政治經(jīng)濟局勢風(fēng)云變幻。國內(nèi)疫情多發(fā)，年全國地產(chǎn)建筑業(yè)的行業(yè)緊縮早已頻頻見諸報端。開發(fā)商融資收緊，住宅市場供需顯著下降。

年，中國房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的增加值在

中占比，同比下降

個百分點。就細(xì)分領(lǐng)域來看，位于產(chǎn)業(yè)鏈中游的建筑與開發(fā)類企業(yè)整體受沖擊明顯，而位于下游的中介、家居建材公司兩年平均增速

；

年的經(jīng)濟增長被疫情、高溫、限電、山火等災(zāi)害蒙上一層陰影。宏觀經(jīng)濟的變化正加速催化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，企業(yè)客戶

榜單的變與不變折射出成都經(jīng)濟發(fā)展的主線。為也于去年末呈現(xiàn)疲軟之態(tài)。就頭部企業(yè)數(shù)據(jù)來看，

年家地產(chǎn)建筑類企業(yè)退出榜單，均為降級縮租。盡管在

月后，從中央到地方的房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)出臺，但沖擊后的企業(yè)租賃需求仍需時間回暖。榜單中共有對比上一年榜單，

家企業(yè)中有

家再次入榜。其中，字節(jié)跳動再次登頂，連續(xù)五年位居成都甲級辦公樓

榜首。但由于其部分面積遷移至乙級樓宇，其甲級樓宇總租賃面積有所下降。從行業(yè)來看，頭部企業(yè)仍主要集中于金融和科技互聯(lián)網(wǎng)，兩大行業(yè)總計貢獻(xiàn)

年新榜單中

的面積。同樣受政策調(diào)整影響還有在線教育領(lǐng)域。自

年

月《關(guān)于進一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》政策發(fā)布后，去年下半年在線教育（主要為學(xué)科類教育）企業(yè)迅速進行架構(gòu)調(diào)整。租賃市場方面，大面積退租現(xiàn)象頻發(fā)，以學(xué)而思、作業(yè)幫為代表的在線教育相比去年榜單，成都頭部企業(yè)主要呈現(xiàn)以下變化：居民財富的累積與保險意識的培養(yǎng)，推動成都保險業(yè)快速發(fā)展。年，四川省原保險保費年復(fù)合增長率達(dá)

，其中人身險

，增速更快。在高速發(fā)展的保險業(yè)背后，

年成都甲級

榜單中保險業(yè)的上榜企僅入榜一年后便退出

榜單。部分企業(yè)仍存在于乙級辦公樓市場，但其租賃面積已基本砍半，或僅為最高峰時間的

。業(yè)升至

家。其中，泰康保險和中宏人壽，承用面積擴張，時隔三年再次入榜；而首進成都的友邦人壽則首次上榜。但

年，保險行業(yè)倡導(dǎo)“提質(zhì)增效”的經(jīng)營策略，從業(yè)人員及組織架構(gòu)開始調(diào)整，預(yù)計未來部分保險企業(yè)的租賃需求或?qū)⒎啪彙?shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/甲級

Top50

行業(yè)及資本

結(jié)構(gòu)

/2021

與

2022

年

Top50

企業(yè)面積和企業(yè)數(shù)量萬平方米企業(yè)數(shù)量

家金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)跨行業(yè)集團及政府平臺酒店餐飲地產(chǎn)建筑醫(yī)藥及生命科學(xué)專業(yè)服務(wù)能源、環(huán)保及公共事業(yè)政府機構(gòu)及公共組織制造業(yè)零售企業(yè)面積

平方米外資（含合資）年企業(yè)面積（左軸）企業(yè)數(shù)量（右軸）年企業(yè)面積（左軸）企業(yè)數(shù)量（右軸）中資（省內(nèi)）中資（省外）數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告2014-2022

年成都

Top50

之變年為仲量聯(lián)行連續(xù)跟蹤

企業(yè)的第九年。若回溯時間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時間序列的主要趨勢躍然紙上。不論是經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展所帶來的企業(yè)規(guī)模擴張，或是城市高質(zhì)量發(fā)展所引致的行業(yè)換道，以及近年來國際形式變化、經(jīng)濟承壓背景下的企業(yè)資本轉(zhuǎn)變。成都經(jīng)濟格局的演進。榜單的變化映射出從企業(yè)選址分析，在過去

年頭部企業(yè)的偏好與時俱進，伴隨成都經(jīng)濟發(fā)展與商務(wù)區(qū)開發(fā)而不斷改變。成都一路向南，頭部企業(yè)隨之南向發(fā)展。市場逐年成熟，商務(wù)樓宇不再只實現(xiàn)地段區(qū)位的溢價，樓宇品質(zhì)溢價的市場接受度亦逐年提升。綠色建筑帶給企業(yè)的經(jīng)濟價值、社會效益成為

的重要議題。單一業(yè)權(quán)下的經(jīng)營性資產(chǎn)更受頭部企業(yè)青睞，這也是資本市場活力復(fù)蘇的基礎(chǔ)。2014-2022

年甲級

Top50

主要變化特征入榜面積門檻上漲高新南區(qū)超傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)個百分點業(yè)權(quán)、科技互聯(lián)網(wǎng)占比提升個百分點個百分點重要性持續(xù)攀升中資企業(yè)面積占比提升榜單年均新入榜企業(yè)家年成都辦公樓企業(yè)客戶報告2014-2022

年成都甲級

Top50

走勢數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/總量提升

/年，甲級后經(jīng)濟穩(wěn)步增長的再次印證?；氐绞状畏治鲱^部企業(yè)的業(yè)的中位數(shù)約為

平方米。從數(shù)據(jù)分布來看，頭部企業(yè)的規(guī)模擴張大致有兩個關(guān)鍵時間點：企業(yè)的總面積復(fù)合年增長實現(xiàn)，平均面積增長年，彼時成都頭部企業(yè)的辦公面積仍較小，

家頭部企年與

年。。企業(yè)辦公面積的攀升則是對背長期穩(wěn)定的經(jīng)濟增長助力頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)攀升年

月，成都出臺“人才新政

條”，吸引新落戶青年大學(xué)生近

萬人?！叭仄币辉~開始頻繁出現(xiàn)在公眾視野。依托豐富的生產(chǎn)要素和龐大的消費市場，成都加速人才引進與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。省外的頭部企業(yè)紛紛來蓉，進駐甲級辦公樓，同年企業(yè)面積的中位數(shù)迅速攀升至平方米上下。第二個關(guān)鍵時間在

年。不論是外地入蓉還是本土培育，金融信息、游戲、

類強互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè)迎來黃金發(fā)展期，年內(nèi)多家科技公司升級擴張。此外，成都消費市場發(fā)展穩(wěn)健，餐飲行業(yè)高速發(fā)展，部分頭部餐飲品牌首次入榜。

年，頭部企業(yè)的整體面積增幅顯著，中位數(shù)上升至辦公樓承用面積。平方米左右，而前

名的企業(yè)則均實現(xiàn)了超萬平方米的2014-2022

年甲級

Top50

企業(yè)面積分布圖例最大值分位數(shù)平均數(shù)中位數(shù)分位數(shù)萬平方米最小值數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告頭部企業(yè)面積變化于辦公樓市場而言，呈現(xiàn)兩個趨勢：跨樓層辦公若以成都甲級辦公樓平均標(biāo)準(zhǔn)層面積積在

層以下。若參考成都

近平方米為參考，平方米的標(biāo)準(zhǔn)層面積，年約

的頭部企業(yè)面年前

家企業(yè)中約有家的總需求小于

層。而到

年，共計

家企業(yè)面積超過

萬平方米，其中

家企業(yè)選址同一辦公樓，而非多點辦公。同一項目的跨樓層辦公進而成為必然選擇，這也給垂直動線上的電梯運載能力提出較高的要求。如果單棟辦公樓中的跨層租戶數(shù)量較多，水平動線的部分需求必然轉(zhuǎn)化為垂直動線的需求，因此業(yè)主需重新評估單部電梯的服務(wù)面積。在不考慮因業(yè)務(wù)或職能拆散而造成地理分離的情況下，為有效降低管理、行政、

成本等因素，頭部企業(yè)在擴租時多數(shù)仍優(yōu)先考慮樓內(nèi)擴張。因此，對于該類型企業(yè)前瞻性的房地產(chǎn)策略規(guī)劃，以及商務(wù)條款中擴租權(quán)的談判則顯得尤為關(guān)鍵。多網(wǎng)點辦公在

年榜單中，多網(wǎng)點辦公僅出現(xiàn)于為數(shù)不多的幾家保險企業(yè)。以靠近最終消費市場為目的，保險公司選址較為分散，多選擇相對成熟的

和核心商圈。隨著企業(yè)的不斷成熟，各職能部門的選址差異化需求愈發(fā)明顯。在

年榜單中，共計

家企業(yè)在成都甲級辦公樓市場中擁有至少

個辦公地點。其中最為典型的便是研發(fā)職能與銷售職能的分離。不論是傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以金融信息領(lǐng)域為代表，又或是專注個人消費市場的生活服務(wù)平臺類互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其在蓉選址多呈現(xiàn)雙核布局，即以市中心承擔(dān)主要行政、管理和銷售等職能，而大源則主要放置其研發(fā)團隊。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/驅(qū)動換道

/除開經(jīng)濟體量的變化外，工商業(yè)重鎮(zhèn)，商業(yè)高度繁榮造就金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展底蘊。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，元增長至

億元，年均復(fù)合增長率達(dá)到

。而這一特征于我們的榜單中也可見一斑。企業(yè)中，金融行業(yè)面積占比持續(xù)錄得

以上，成為辦公樓市場絕對的行業(yè)需求基石?？萍夹袠I(yè)發(fā)展的土壤開始儲備。在之后的幾年中，憑借人才優(yōu)勢，成都科技行業(yè)高速發(fā)展，成為城市持續(xù)增長的重要助推器。

年，成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效逐步凸顯，諸多頭部科技型企業(yè)，如美團、

等年內(nèi)迅速擴張。

企業(yè)中。自此，成都辦公樓市場中的“金融”與“科技”的雙輪驅(qū)動時代正式中行業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷也同樣反映了成都經(jīng)濟驅(qū)動力的提質(zhì)升級。成都自古以來就是全國年，成都資本市場的融資額從年，成都年，成都“雙創(chuàng)”提出，億行業(yè)變化映射成都經(jīng)濟全新驅(qū)動力科技互聯(lián)網(wǎng)面積首超金融行業(yè)，占比達(dá)到來。年，除開在線教育退租外，部分互聯(lián)網(wǎng)賽道資本市場受挫，個別頭部企業(yè)擴張放緩，甚至出現(xiàn)暫停、縮租現(xiàn)象。榜單中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比錄得

，同比下降

個百分點。盡管年內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)或較往年有所放緩，但在全產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的大時代背景下，科技行業(yè)的增長空間仍然巨大，其于辦公樓市場需求端的地位仍無法撼動。今年2014-2022

年

Top50

主要行業(yè)占比（按面積計算）金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)跨行業(yè)集團及政府平臺地產(chǎn)建筑能源、環(huán)保及公共事業(yè)數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告相較于瞬息萬變的零售商業(yè)市場，由產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的辦公樓產(chǎn)品演變相對遲緩。但如果將時間維度拉長，我們?nèi)匀豢梢杂^測到，辦公樓的產(chǎn)品研發(fā)作為供應(yīng)端同樣隨城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷而出現(xiàn)新變化。年以前，辦公樓的客群主要為金融、專業(yè)服務(wù)、零售貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，其辦公選址偏好核心區(qū)位，對樓宇硬件、物業(yè)管理等因素更加看重。例如保險業(yè)，交通通達(dá)性、大堂與辦公的層高以及是否擁有外立面廣告牌等因素均為物業(yè)選址中重要考量指標(biāo)。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的全面到來，越來越多的科技型企業(yè)從孵化園中走出來，進駐甲級辦公樓。極具創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)基因是企業(yè)的特征，這不僅體現(xiàn)在其主營業(yè)務(wù)上，往往也影響企業(yè)對辦公空間的訴求。于是，對于辦公樓及辦公空間，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“不同”需求讓市場重新審視供應(yīng)端的辦公產(chǎn)品及配套服務(wù)。對于硬件，可隨時使用的空調(diào)新風(fēng)成為關(guān)鍵；對于配套，高效可達(dá)的食堂、餐廳以及咖啡廳成為關(guān)鍵；對于內(nèi)部空間，擁有靈活的工位以及可激發(fā)創(chuàng)新思維的會議室及公區(qū)設(shè)計成為關(guān)鍵；對于延時工作，常常需要

小時運轉(zhuǎn)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)必然無法接受“早

晚

”的

空調(diào)，早年不受待見的

空調(diào)系統(tǒng)似乎又嗅到市場機遇。不同成長階段，不同細(xì)分領(lǐng)域（如游戲、、軟件）的科技企業(yè)甚至均存在不同的選址特征以及辦公空間偏好，而這一內(nèi)容我們已于《華西甲級辦公樓企業(yè)客戶領(lǐng)軍時代》報告中詳細(xì)說明。報告：科技互聯(lián)網(wǎng)的年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/資本轉(zhuǎn)變

/縱觀過去九年企業(yè)性質(zhì)，成都辦公樓市場需求從“三分天下”來到中資主導(dǎo)的時代。運營穩(wěn)健的外資企業(yè)從三分天下到在過去“三分天下”的時期，外資、國資、民營成為拉動辦公樓需求的“三駕馬車”。這一趨勢在現(xiàn)，外資

，國資

，民營

。外資一直以來是辦公樓市場招租的兵家必爭之地。作為中西部對外開放高地，成都是外資企業(yè)西進中國的首選城市。但由于國際經(jīng)濟形勢風(fēng)云際會，外資企業(yè)在華經(jīng)營進入平穩(wěn)期。隨著中資時代的到來，外資在榜單的占比正逐年降低。截至

年，僅有

的辦公面積來自于外資企業(yè)。但外資占比的降低并不意味著其對于辦公樓市場的重要性在減弱。就絕對值而言，截至上半年，成都甲級辦公樓整體市場中外資企業(yè)辦公總面積仍高達(dá)

萬平方米，同比增加年數(shù)據(jù)清晰呈中資時代。外企與多數(shù)中資企業(yè)面臨不同的企業(yè)生命周期。進入中國的外企多為發(fā)展已進入成熟期的跨國企業(yè)，其商業(yè)模式成熟，組織架構(gòu)穩(wěn)定，內(nèi)部流程系統(tǒng)化。正因如此，其擴張或“換道”的幾率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正處于高速成長的中資企業(yè)。但另一方面，也正是外企決策的謹(jǐn)慎性以及商業(yè)模式的成熟性，外資企業(yè)的租賃行為波動遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他資本類型的企業(yè)。在年榜單中，約八成的外企在

年仍存在于成都甲級辦公樓市場，僅因為面積未逐年擴張，從而跌出榜單。外企運營的穩(wěn)健性、合規(guī)性以及品牌效應(yīng)，仍是其受辦公樓業(yè)主青睞的主要因素。2014

年、2018

年和

2022

年甲級

Top50

企業(yè)類型（按面積計算）民營地方國企央企外資（含合資）數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告市場經(jīng)濟下民營企業(yè)的崛起乘改革開放之風(fēng)，

年“十四大”正式確定我國社會主義經(jīng)濟體制改革的方向是社會主義市場經(jīng)濟體制。自此，中國民營企業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?。歷經(jīng)

年，成功的民營企業(yè)已從傳統(tǒng)小作坊、教室里的實驗室一躍成為站上世界舞臺、比肩國際企業(yè)的中堅力量。而這一趨勢僅從成都頭部企業(yè)的變化趨勢也可窺見端倪。在

年

榜單中，民營企業(yè)有

家。

年后，入榜民營企業(yè)數(shù)量攀升至

家，且前

強榜單中就有

家民營企業(yè)。民營經(jīng)濟主體在經(jīng)歷高速增長后，當(dāng)下經(jīng)濟形勢的變化再次催化各行業(yè)洗牌，民營企業(yè)如何在經(jīng)濟下行壓力增大的背景下挖掘企業(yè)的核心競爭力，仍是關(guān)鍵。從制造業(yè)數(shù)據(jù)分析，年分別降低緩。

年，成都年規(guī)模以上私營工業(yè)企業(yè)營業(yè)收入與利潤總額較。而民間固定資產(chǎn)投資增速又在

年間逐步放榜單中民營企業(yè)面積占比

，較

年稍有回落。、轉(zhuǎn)型期國民經(jīng)濟的命脈

—

央企與地方國企國企是國民經(jīng)濟的命脈。在中國宏觀經(jīng)濟面臨三重挑戰(zhàn)（增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期）時，作為社會經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石，央企與地方國企在經(jīng)濟活動中的分量越來越重。然而，依靠各行各業(yè)的“壟斷勢力”發(fā)展起來的國有企業(yè)，其經(jīng)營效率仍有待提升，擺脫壟斷市場的核心競爭力仍有待打磨。近年來，隨著國企地方、平臺公司的融資能力下降，“市場化改革”仍是永恒話題。隨著國企市場化速度加快，其與地方政府的逐步脫鉤。自

年開始，眾多帶著國企基因的公司走出老舊街道的單位大樓，其對于辦公選址區(qū)位、樓宇品質(zhì)等市場化因素的訴求開始快速上升。在地方平臺類公司達(dá)到了

家，面積占比

，較年榜單中，國有企業(yè)及數(shù)值高出個百分點。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告從外資時代，到民營崛起，再到當(dāng)前的國有企業(yè)與地方平臺類企業(yè)需求的攀升，若從商業(yè)地產(chǎn)角度來看，其選址的變化趨勢主要呈現(xiàn)在兩個方面：然而今年以來，我們已經(jīng)觀測到越來越多的中資企業(yè)開始關(guān)注資產(chǎn)管理領(lǐng)域，或建立不動產(chǎn)管理機制，尋求第三方咨詢進行梳理，或使用技術(shù)平臺進行管理賦能。預(yù)計中資企業(yè)的不動產(chǎn)管理將是未來市場重要趨勢之一。中資與外資物業(yè)偏好不斷靠攏民營與國企房地產(chǎn)角色的差異化體現(xiàn)研究部在早期分析中，能明確區(qū)分中資與外資企業(yè)的辦公需求。例如，外資企業(yè)更看重業(yè)權(quán)形態(tài)、軟硬件設(shè)施，偏好獲得

、

認(rèn)證及人性同為中資企業(yè)，但二者房地產(chǎn)策略與市場中的角色仍有一些差異。民營企業(yè)由于其市場化屬性明顯，核心區(qū)位和租賃成本多為其主要考慮因素。而對于國企而言，食堂、車位以及開發(fā)商背景則顯得尤為關(guān)鍵?；芾淼臉怯?，而中資企業(yè)更看重大堂門臉，對食堂等配套則更為敏感。但隨著中資企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知的逐步成熟，近年來我們發(fā)現(xiàn)中外資頭部企業(yè)的物業(yè)偏好正逐步靠近，特別是在硬件、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。另一方面，由于國企本身具有推動經(jīng)濟、改善民生的社會責(zé)任，這也造成成都辦公樓市場中越來越多地方國企以業(yè)主身份入局。通過租賃整棟樓宇，在保障資產(chǎn)價值的同時，盤活存量物業(yè)，承接高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)落地，有效助推城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)。隨著頭部企業(yè)租賃面積的持續(xù)擴大，辦公租賃、物業(yè)、內(nèi)部空間管理的復(fù)雜程度將呈指數(shù)增長。然而，當(dāng)前大多數(shù)中資企業(yè)房地產(chǎn)策略缺失，而這正是企業(yè)資產(chǎn)管理混亂的開端。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/城市向南

/常言，樓宇作為經(jīng)濟發(fā)展、承接產(chǎn)業(yè)的載體，其交付往往有需求伴生。但供需匹配的時間距離取決于兩個重要因素：區(qū)域的成熟程度。顯而易見，當(dāng)區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍不夠成熟時，樓宇去化速度慢。以頭部企業(yè)選址為例，甲級樓宇基本聚集一環(huán)以內(nèi)，

企業(yè)面積分布中，約

的面積落于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（即市中心與人民南路），僅選址高新南區(qū)（即金融城與大源）。到

年，成都基本實現(xiàn)供應(yīng)雙核，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與高新南區(qū)甲級辦公樓存量對比約為

。但就頭部企業(yè)選址來看，僅有

的面積落于高新南區(qū)。城南商圈稍弱的商務(wù)氛圍、商業(yè)配套年成都行業(yè)結(jié)構(gòu)性機遇利好城南市場等因素或成主要原因。然而，隨著交子公園商圈逐步成熟，高新南區(qū)已無此短板。2014-2022

年甲級

Top50

地理分布比例尺N|北傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)高新南區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)高新南區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)高新南區(qū)區(qū)域面積占比仲量聯(lián)行研究部，年

月行業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷也是導(dǎo)致區(qū)域遷移的重要原因之一。

年，成都甲級辦公樓市場增量需求中約網(wǎng)企業(yè)。與此同時，城南科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展已臻成熟，大源、金融城兩個子市場儼然成為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的首要目的地。在年所有科技公司新成交中約

的面積落于高新南區(qū)。于頭部企業(yè)而言，該特征同樣明顯。在企業(yè)區(qū)域決策中，高新南區(qū)首超傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)約

的面積占比。來自于科技互聯(lián)年的年成都辦公樓企業(yè)客戶報告/樓宇提質(zhì)

/隨著企業(yè)對于高品質(zhì)物業(yè)的需求逐年上漲，成都辦公樓市場的成熟度正在逐步提升，甲乙級產(chǎn)品差異化愈發(fā)明顯。以業(yè)權(quán)形態(tài)為例，

年成都甲級辦公樓市場單一業(yè)權(quán)樓宇僅為

。而這一數(shù)值在

年已上升至

。而對于頭部企業(yè)而言，其對于高品質(zhì)物業(yè)的追求本身對于市場而言便存在一定指導(dǎo)意義。需求提質(zhì)推動成都辦公樓加速?

由于較大的面積需求，頭部企業(yè)天生聚焦單一業(yè)權(quán)樓宇。特別是本身處于高速成長賽道的金融信息和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，頻繁變更的面積需求只有擁有大量可自主協(xié)調(diào)資產(chǎn)的業(yè)主可以實現(xiàn)。在年的榜單中，

的頭部企業(yè)落于單軟硬件提升一業(yè)權(quán)樓宇中，較

年數(shù)據(jù)高出

個百分點。除開單純面積的擴張，近年來頭部企業(yè)對于部門業(yè)務(wù)線的過渡期性需求也尤為明顯。因此，對于辦公樓業(yè)主來說，多元辦公產(chǎn)品的嘗試也是幫助頭部企業(yè)落地的關(guān)鍵性因素。?

另一方面，中資企業(yè)近年來越來越關(guān)注，在房地產(chǎn)策略方面更加關(guān)注綠色建筑及其背后的社會環(huán)境效益。在個百分點。也正是在企業(yè)需求助年榜單中，近

的企業(yè)選址獲得認(rèn)證的樓宇，較年高出推下，成都新入市甲級物業(yè)中擁有

、

等認(rèn)證比例逐年攀升。而今年夏天川渝地區(qū)高溫限電的發(fā)生，再次將“節(jié)能降耗”的話題放置于所有市場主體面前。對成都乃至全國市場而言，綠色環(huán)保的訴求已不僅僅是頭部企業(yè)的選址特征，或在不遠(yuǎn)未來，這將成為整個辦公樓市場的共同“標(biāo)配”。2014

與

2022

年

Top50

企業(yè)所在樓宇部分特征標(biāo)準(zhǔn)層層高（米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）地鐵覆蓋比例配套商業(yè)比例單一業(yè)權(quán)比例79%比例3.604.071,9262,11347%16%21%32%34%92%49%仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告疫情

—辦公樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)疫情前后之變2022

年成都甲級辦公樓企業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年初，新冠疫情爆發(fā)對中國乃至全球經(jīng)濟造成的沖擊仍在延續(xù)，各行各業(yè)受疫情影響的程度不盡相同，市場焦慮的情緒持續(xù)年產(chǎn)業(yè)

漲跌幅占比累計增幅前三蔓延。通過對年成都甲級金融業(yè)辦公樓企業(yè)客戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在疫情時期的長期追蹤分析，結(jié)果印證仲量聯(lián)行在疫情爆發(fā)初期發(fā)金融業(yè)

傳統(tǒng)金融金融業(yè)

非傳統(tǒng)金融科技互聯(lián)網(wǎng)布的《

商業(yè)地產(chǎn)市場新冠疫情后市展望》報告所提出的三大行業(yè)的后市研判。即獲益產(chǎn)業(yè)、韌性產(chǎn)業(yè)、下滑產(chǎn)業(yè)在過去三年時間的發(fā)展出現(xiàn)明顯分化。地產(chǎn)建筑專業(yè)服務(wù)專業(yè)服務(wù)

商務(wù)服務(wù)專業(yè)服務(wù)

消費服務(wù)及教育第三方辦公運營醫(yī)藥及生命科學(xué)零售左圖已清晰呈現(xiàn)出各行業(yè)在疫情三年時期的走勢。結(jié)果顯示，三年累計漲幅最高的三大產(chǎn)業(yè)分別是科技互聯(lián)網(wǎng)（融（

）、跨行業(yè)集團及政府平臺公司（

）。相反，跌幅最高的產(chǎn)業(yè)分別是地產(chǎn)建筑（）、傳統(tǒng)金制造業(yè)能源、環(huán)保及公共事業(yè)酒店餐飲）、非傳統(tǒng)金融（第三方辦公（）、）。而商務(wù)跨行業(yè)集團及政府平臺文體娛樂服務(wù)業(yè)和政府機構(gòu)及公共組織走勢平穩(wěn)，占比持平。整體而言，絕對量排名靠前的產(chǎn)業(yè)多數(shù)出現(xiàn)占比下滑的現(xiàn)象，說明行業(yè)的優(yōu)勝劣汰仍持續(xù)上演。政府機構(gòu)及公共組織物流運輸貿(mào)易農(nóng)林牧漁數(shù)據(jù)：仲量聯(lián)行研究部，年

月年成都辦公樓企業(yè)客戶報告盡管科技互聯(lián)網(wǎng)大廠及中小企業(yè)正經(jīng)歷調(diào)整期，但整體而言，該行業(yè)仍處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，且游戲、生活服務(wù)平臺等領(lǐng)域在疫后漲勢明顯。金融領(lǐng)域則喜憂參半，傳統(tǒng)金融業(yè)發(fā)展相對穩(wěn)健，尤其是保險業(yè)如前文所述仍處于市場拓展時期；而小額貸款等非傳統(tǒng)金融領(lǐng)域則面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，因此跌幅第二。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域亦然，對公服務(wù)為主的商務(wù)服務(wù)業(yè)走勢平穩(wěn)，而對私領(lǐng)域的消費服務(wù)業(yè)尤其是教育行業(yè)，受疫情和政策調(diào)控影響較大，出現(xiàn)下跌。疫情后政府下屬平臺公司成為投資市場的重要，更廣更深入介入經(jīng)濟活動的各個方面，尤其在地產(chǎn)投資領(lǐng)域，對傳統(tǒng)房企的擠出效應(yīng)明顯。這也解釋了傳統(tǒng)開發(fā)商式微的原因，因此地產(chǎn)建筑的跌幅最大。零售貿(mào)易受疫情影響較大，但由于其在甲級辦公樓的占比較低且主要以大型頭部企業(yè)為主，故而跌幅相對較小。年成都辦公樓企業(yè)客戶報告結(jié)合行業(yè)時序數(shù)據(jù)及分析，筆者歸納出以下四大產(chǎn)業(yè)辦公發(fā)展趨勢。?

頭部企業(yè)中小微企業(yè)各行各業(yè)的大型頭部企業(yè)對經(jīng)濟波動的抗風(fēng)險能力明顯更高，而不少中小微企業(yè)在過去三年優(yōu)勝劣汰，仍大勢所趨。以金融和地產(chǎn)兩大行業(yè)為例，經(jīng)營壓力讓不少企業(yè)現(xiàn)金流短缺，一些地方商業(yè)銀行被提示經(jīng)營風(fēng)險，而地產(chǎn)商暴雷更是頻繁見諸報端。?

國有資本民營及外資中資時代到來，外資企業(yè)近年來在華轉(zhuǎn)入穩(wěn)步擴展時期，發(fā)展戰(zhàn)略多數(shù)從追求市場份額，轉(zhuǎn)向追求利潤與經(jīng)營效率。而中資企業(yè)中，相對于民營經(jīng)濟，國有資本及地方政府平臺公司的發(fā)展在后疫情時代更加穩(wěn)健。憑借資源要素獲取能力的優(yōu)勢，國有企業(yè)、地方平臺公司掌握國民經(jīng)濟命脈的同時，也在市場經(jīng)濟中深度參與，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。但創(chuàng)新與經(jīng)營仍是擺在國資企業(yè)面前的難題。?疫情造成的居民限制出行的影響對實體商業(yè)、旅游酒店等行業(yè)產(chǎn)生了較大影響。因此，端產(chǎn)業(yè)端產(chǎn)業(yè)端消費領(lǐng)域整體受疫情影響程度更高。居民個體消費支出受收入預(yù)期、就業(yè)預(yù)期及經(jīng)濟形勢影響，呈現(xiàn)收緊的趨勢，直接影響服務(wù)于

端的企業(yè)。

端企業(yè)的經(jīng)營雖然同樣面臨不小挑戰(zhàn)，但其經(jīng)營業(yè)務(wù)往往具有一定慣性，且企業(yè)的抗風(fēng)險能力更強。?

戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)疫情加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰，而“十四五”規(guī)劃倡導(dǎo)的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的新動能。從目前發(fā)展形勢來看，雖然不少產(chǎn)業(yè)羽翼未豐