某某國際信托有限公司某某地產(chǎn)某某單一資金信托計(jì)劃方案說明調(diào)研部門：投資信托總部執(zhí)行小組：調(diào)研時(shí)間：2011年3月一、項(xiàng)目要素信托計(jì)劃名稱某某單一資金信托計(jì)劃委托人（受益人）合格投資者出讓人/回購人某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司信托金額30000萬元信托期限24個(gè)月（滿18個(gè)月后可提前終止）信托目的委托人基于對(duì)受托人的信任，自愿將其合法擁有的資金委托給受托人，指定受托人增資受讓股權(quán)，到期轉(zhuǎn)讓股權(quán)并定期獲取信托收益。委托人年均收益率9％/年（暫定）回購方式每三個(gè)月支付一次信托收益分配方式按季分配信托報(bào)酬率不低于1％/年保證方式增資擴(kuò)股50%，30%股權(quán)質(zhì)押，土地和在建工程抵押，某某擔(dān)保。二、股權(quán)標(biāo)的公司（兼擔(dān)保人）基本情況表客戶全稱某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司住所某地級(jí)市市鶴城區(qū)鶴州北路火車站廣場企業(yè)法人代碼Xxxxxxxxxx貸款證(卡)號(hào)Xxxxxxxxxxxx開戶賬號(hào)和開戶行Xxxxxxx某地級(jí)市鶴城農(nóng)信合作聯(lián)社營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼Xxxxxxxxxxxx成立日期2008年3月13日注冊(cè)資本5000萬元公司類型有限責(zé)任公司總資產(chǎn)70402萬元實(shí)收資本5000萬元法定代表人某身份證Xxxxxxxx國籍中國經(jīng)營范圍憑有效資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)股本結(jié)構(gòu)出資人出資金額占比某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)3000萬元60%Xxx1750萬元35％Xxx250萬元5%三、操作模式我部擬設(shè)立“某某單一資金信托計(jì)劃”，募集資金不超過30000萬元，我司作為受托人，以我司的名義增資擴(kuò)股某某地產(chǎn)建工名下的某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司50%的股權(quán)，即對(duì)該公司增資擴(kuò)股5000萬元至10000萬元，剩余募集資金進(jìn)入該公司資本公積，同時(shí)，某某地產(chǎn)建工將自身持有的3000萬股質(zhì)押給我司，為其自身未來受讓我司持有的某某建設(shè)50%股權(quán)或本信托受益權(quán)所需支付的受讓款提供質(zhì)押擔(dān)保。24個(gè)月后（滿18個(gè)月后可提前回購），出讓人按原價(jià)回購我司持有某某建設(shè)50%的股權(quán)。同時(shí)，信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓行權(quán)費(fèi)及其支付方式約定為:自信托成立之日起每滿三個(gè)月之日,某某地產(chǎn)建工向我司支付750萬元(3億元×10%/年×1/4)行權(quán)費(fèi),但信托期限屆滿前最后一期行權(quán)費(fèi)應(yīng)于信托期滿前一個(gè)月支付。信托資金將用于商業(yè)廣場二期開發(fā)建設(shè)。信托期滿，某某地產(chǎn)建工將以其工程結(jié)算收回的資金回購上述50%之某某建設(shè)股權(quán)。某某建設(shè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，并提供商業(yè)廣場二期用地（面積13467平方米評(píng)估價(jià)值16269.48萬元）和在建工程（已投入2.39億元）作為抵押。我司作為受托人按照信托合同的約定管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)，以獲取的信托財(cái)產(chǎn)在扣除約定的信托報(bào)酬和信托費(fèi)用（年率1%）后支付給受益人。本信托為自益信托，受益人為委托人本人。四、出讓人（回購人）基本情況（一）基本情況出讓人（回購人）某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司創(chuàng)立于2000年6月，企業(yè)注冊(cè)地址為某地級(jí)市市順天北路，注冊(cè)資本8800萬元人民幣。成立時(shí)名稱為湖南某地級(jí)市東興（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，歷經(jīng)多次更名后，2010年3月變更為現(xiàn)在的名稱。集團(tuán)公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工，是一家集城市綜合開發(fā)建設(shè)、建筑施工、水泥生產(chǎn)銷售為主，以商業(yè)零售業(yè)與房地產(chǎn)中介為輔，逐步形成主業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，輔業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁的綜合性多元化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，房屋建筑工程施工總承包一級(jí)，企業(yè)性質(zhì)為民營，主要股東為某某某、某某某。公司自成立以來，先后成功創(chuàng)辦了某地級(jí)市東興步行街，某地級(jí)市xx購物廣場。開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有某地級(jí)市電腦城、某地級(jí)市車輛配件市場、某地級(jí)市迎豐東路改造工程、錦溪南路改造工程、順天大道工程、銀灣小區(qū)等項(xiàng)目。企業(yè)于2007年通過了質(zhì)量管理體系認(rèn)證、環(huán)境管理體系認(rèn)證、職業(yè)健康安全管理三大體系認(rèn)證，并先后被評(píng)省級(jí)重合同守信用單位、銀行AA信用等級(jí)單位、消費(fèi)者信得過單位、優(yōu)秀施工企業(yè)，并于2005年列入湖南省“湘西大開發(fā)”重點(diǎn)骨干企業(yè)，2007年入選首屆湖南省地產(chǎn)資信100強(qiáng)企業(yè)以及中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信用、信譽(yù)“AAA”級(jí)企業(yè)。全資子公司——湖南辰溪xx水泥有限公司，注冊(cè)資金7000萬元。公司具有百年的回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是全國最早四家水泥廠之一，曾被譽(yù)為“中國水泥工業(yè)的搖籃”?，F(xiàn)有兩個(gè)生產(chǎn)基地，兩條干法回轉(zhuǎn)窯生產(chǎn)線，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高標(biāo)號(hào)水泥120萬噸。“華中”牌水泥具有粘結(jié)性好、水化熱低、抗壓耐磨、抗酸堿鹽侵蝕能力強(qiáng)的特點(diǎn)，被廣泛使用于地下水體、大體積混凝土和強(qiáng)度要求高的工民建工程，并于1999年通過了國家ISO9002標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系認(rèn)證和產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證。公司憑著良好的信譽(yù)和業(yè)績，先后被評(píng)為湖南省水泥企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)、湖南省重合同守信譽(yù)單位、中國優(yōu)秀建材企業(yè)，產(chǎn)品為首批免檢產(chǎn)品、名牌產(chǎn)品，華中品牌為著名商標(biāo)。表1：基本情況表客戶全稱某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司住所某地級(jí)市市順天北路企業(yè)法人代碼Xxxxxxx貸款證(卡)號(hào)Xxxxxx開戶賬號(hào)和開戶行Xxxxxxxxx建行某地級(jí)市鶴城支行營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼Xxxxxxxx成立日期2000年6月20日注冊(cè)資本8800萬元公司類型有限責(zé)任公司總資產(chǎn)123232萬元實(shí)收資本8800萬元法定代表人Xxx身份證號(hào)碼Xxxxxxxx國籍中國經(jīng)營范圍憑資質(zhì)從事道路、橋梁、隧道、公共廣場工程，給排水、污水處理工程、燃?xì)?、熱力工程、各類城市生活垃圾處理工程，工業(yè)與民用建筑工程總承包；機(jī)械及電器設(shè)備制作、安裝；預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)、銷售；建筑材料、金屬材料的銷售；工程技術(shù)咨詢服務(wù)；建筑材料、機(jī)械設(shè)備租賃；憑資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；酒類、飲料銷售。股本結(jié)構(gòu)出資人出資金額占比Xxx6820萬元77.5%Xxx1980萬元22.5％（二）財(cái)務(wù)分析根據(jù)某某地產(chǎn)建工提供的經(jīng)審計(jì)的2008年度、2009年度、2010年度審計(jì)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析如下：截止2010年12月，總資產(chǎn)130337萬元，總負(fù)債54979萬元，資產(chǎn)負(fù)債率42.18％。表2：資產(chǎn)負(fù)債表2008年12月2009年12月2010年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金12,799,951.7747,542,212.289,524,791.28短期投資300.00300.00應(yīng)收賬款47,149,542.1946,406,500.0324,817,868.11減：壞賬準(zhǔn)備160,636.52133,909.40136,164.70應(yīng)收賬款凈額469,988,905.6746,272,590.6324,681,703.41其他應(yīng)收款32,313,076.2915,362,991.2517,750,499.30預(yù)付賬款93,881,976.02104,329,411.82272,082,600.33應(yīng)收補(bǔ)貼款存貨157,841,744.08124,174,799.60589,468,530.37待攤費(fèi)用440,876.79410,971.7924,000.00待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失16,054.27流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)344,282,584.89338,093,277.37913,532,424.69長期投資：固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)198,799,862.88298,987,372.87361,485,958.07減：累計(jì)折舊30,143,367.1043,867,537.4258,327,587.26固定資產(chǎn)凈額168,656,495.78255,119,835.45303,158,370.81在建工程18,552,329.714,943,954.318,972,346.43固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)合計(jì)187,208,825.49260,063,789.76312,130,717.24無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無形資產(chǎn)62,561,046.1569,806,495.0273,335,081.26其他長期資產(chǎn)遞延資產(chǎn)2,259,385.293,479,692.874,372,486.49無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)64,820,431.4473,286,187.8977,707,567.75遞延稅項(xiàng)：資產(chǎn)總計(jì)596,311,841.82671,443,255.021,303,370,709.68流動(dòng)負(fù)債：短期借款26,300,000.0014,900,000.00112,000,000.00應(yīng)付賬款31,140,176.0911,868,694.6945,238,072.57預(yù)收賬款45,456,898.83127,825,616.9745,266,909.30應(yīng)付工資44,120,610.592,031,284.101,049,990.45應(yīng)付福利費(fèi)1,032,466.72578,148.42422,297.15應(yīng)交稅金25,253.71-682,043.7579,748.51其他未交款-39,964.86-516,386.24-891,320.33其他應(yīng)付款44,120,610.5921,942,484.83118,039,178.98預(yù)提費(fèi)用929,731.5899,151.51149,702.60流動(dòng)負(fù)債合計(jì)149,997,210.89178,046,950.53322,065,579.23長期負(fù)債：長期借款122,500,000.00105,900,000.00227,500,000.00長期應(yīng)付款220,000.00220,000.00220,000.00其他長期負(fù)債14,884,246.50長期負(fù)債合計(jì)137,604,246.50106,120,000.00227,720,000.00遞延稅項(xiàng)：負(fù)債合計(jì)287,601,457.39284,166,950.53549,785,579.23少數(shù)股東權(quán)益35,251,300.0035,451,300.0055,951,300.00所有者權(quán)益或股東權(quán)益：實(shí)收資本（或股本）88,000,000.0088,000,000.0088,000,000.00資本公積110,724,780.54110,724,780.54376,671,193.83盈余公積8,329,331.9213,711,210.8131,695,975.59其中：公益金1,912,687.371,912,687.371,912,687.37未分配利潤66,404,971.97139,389,013.14201,266,661.03所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)308,710,384.43387,276,304.49753,585,130.45負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)596,311,841.82671,443,255.021,303,370,709.682009年底，某某地產(chǎn)建工的資產(chǎn)總計(jì)67144萬元，流動(dòng)資產(chǎn)33809萬元，固定資產(chǎn)26006萬元，無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)7329萬元，分別占比為50.35％、38.73％、10.92％。流動(dòng)資產(chǎn)中，占比較大的是應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和存貨，金額分別為4627萬元、10433萬元、12417萬元，分別占比13.69％、30.86％、36.73％。應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款主要是因承建的基建項(xiàng)目發(fā)生的墊資和預(yù)付材料款，應(yīng)收賬款76％帳齡在一年以內(nèi)，預(yù)付賬款85％帳齡在兩年以內(nèi)。存貨主要是承建的基建項(xiàng)目尚未結(jié)算的資金。固定資產(chǎn)26006萬元，其中占比較大的是房屋建筑物（含土地）、機(jī)器設(shè)備，金額分別為12090萬元、12994萬元。2009年底，某某地產(chǎn)建工總負(fù)債28417萬元，流動(dòng)負(fù)債17805萬元，長期負(fù)債10612萬元，分別占比62.66％、37.34％。流動(dòng)負(fù)債中，占比較大的是預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款。金額分別為12783萬元、1187萬元和2194萬元，分別占比71.79％、6.67％和12.32%。內(nèi)容主要是承建基建項(xiàng)目發(fā)生的預(yù)收款和應(yīng)付款。短期借款為工行的三筆借款，目前均已到期歸還。長期負(fù)債中主要項(xiàng)目是金融機(jī)構(gòu)5筆貸款，合計(jì)10590萬元。表3：損益表2008年12月2009年12月2010年12月一、主營業(yè)務(wù)收入237,738,295.86371,301,302.38504,133,077.27減：主營業(yè)務(wù)成本165,085,271.22263,137,841.01363,820,503.04主營業(yè)務(wù)稅金及附加4,714,474.166,722,516.6012,353,599.77二、主營業(yè)務(wù)利潤67,938,550.48101,440,944.77127,958,974.46加：其他業(yè)務(wù)利潤2,762,603.482,214,784.532,081,525.76減：營業(yè)費(fèi)用6,273,146.303,821,648.525,463,251.69管理費(fèi)用25,712,103.7525,445,864.8831,169,678.89財(cái)務(wù)費(fèi)用10,457,657.128,413,181.7013,423,270.80三、營業(yè)利潤28,258,246.7965,975,034.2079,984,298.84加：投資收益-58,021.83396,624.41補(bǔ)貼收入6,722,987.2110,834,580.176,920,500.00營業(yè)外收入281,418.654,149,197.70267,856.97減：營業(yè)外支出4,955,335.391,357,351.232,034,429.29加：以前年度損益調(diào)整1,338,298.06-725,526.42299,676.00四、利潤總額31,587,593.4979,272,558.5385,437,902.52減：所得稅3,802,735.405,575,489.85少數(shù)股東權(quán)益五、凈利潤31,587,593.4975,469,823.4379,862,412.67加：年初未分配利潤37,312,798.2766,404,971.97139,389,013.14其他轉(zhuǎn)入六、可供分配的利潤68,900,391.97141,874,795.40219,251,425.81減：提取法定盈余公積2,591,269.992,289,157.8517,984,764.78提取法定公益金七、未分配利潤66,404,971.97139,389,013.14201,266,661.03上表顯示，某某地產(chǎn)建工經(jīng)營穩(wěn)定，利潤額和利潤率逐年增加。表4：現(xiàn)金流量表項(xiàng)目2008-12-312009-12-312010-12-31一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金293,065,615.89434,413,062.58443,163,001.52收到的租金收到的稅費(fèi)返還6,250,487.2110,834,580.176,920,500.00收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金44,247,401.1736,517,820.40389,989,746.90現(xiàn)金流入小計(jì)343,563,504.27481,765,463.15840,073,248.42購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金230,850,961.47259,189,813.73963,498,044.44經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金215,347.00支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金17,588,550.5414,455,072.3321,317,117.77實(shí)際交納的增值稅款20,550,653.395,972,061.807,917,121,98支付的所得稅款-3,000,000.001,800.00支付的除增值稅、所得稅意外的其他稅費(fèi)6,775,540.007,906,235.4411,255,741,60支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金38,870,430.871,974,332.0919,822,009.27現(xiàn)金流出小計(jì)314,851,483.27292,497,515.391,023,811,835.06經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額28,712,021.00189,267,947.76-183,738,536.64二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金12,990,000.00分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金5,828.16396,624.410.00取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金-處置固定、無形和其他長期資產(chǎn)所收回現(xiàn)金凈額115,310.36收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金-200,000.0020,500,000.00現(xiàn)金流入小計(jì)13,111,138.52596,624.4120,500,000.00購建固定、無形和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金64,441,141.89103,824,583.4680,055,563.56權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金12,990,000.00300.000.00債券性投資所支付的現(xiàn)金支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金-現(xiàn)金流出小計(jì)77,431,141.89103,824,883.4680,055,563.56投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-64,320,003.37-103,228,259.05-59,555,563.56三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金-發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金借款所收到的現(xiàn)金191,000,000.00-11,400,000.00218,700,000.00收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金1,492,891.28現(xiàn)金流入小計(jì)192,492,891.28-11,400,000.00218,700,000.00償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金137,700,000.0031,484,246.50發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金償還股利或利潤所支付的現(xiàn)金償還利息所支付的現(xiàn)金14,736,036.308,413,181.7013,423,270.80融資租賃所支付的現(xiàn)金減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金2,570,849.23現(xiàn)金流出小計(jì)155,006,885.5339,897,428.2013,423,270.80籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額37,486,005.75-51,297,428.20205,276,729.20四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額1,878,023.3834,742,260.51-38,017,421.00上表顯示，某某地產(chǎn)建工因業(yè)務(wù)量的增長，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也大幅度增加，而生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流大部分用于投資活動(dòng)和償還債務(wù)。說明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流用于滾動(dòng)開發(fā)，經(jīng)營中能合理安排債務(wù)。表5：財(cái)務(wù)比率日期2008.122009.122010.12長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率48.23%45.10%43.86%利息保障倍數(shù)4.0210.422.11短期償債能力流動(dòng)比率2.302.082.55速動(dòng)比率1.241.220.77運(yùn)營效率指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.400.590.12存貨周轉(zhuǎn)率1.051.870.20應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率5.047.942.85盈利能力主營業(yè)務(wù)利潤率13.29%21.35%7.68%資產(chǎn)收益率5.30%12.51%0.89%凈資產(chǎn)收益率10.23%21.69%1.53%上表顯示，某某地產(chǎn)建工財(cái)務(wù)指標(biāo)均較為合理。資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)表明企業(yè)長期償債能力強(qiáng)，尚有融資余地。以2009年的稅前利潤計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用每年增加3600萬元，利息保障倍數(shù)仍有1.19，表明每年支付利息有保障。流動(dòng)比率超過2，速動(dòng)比率超過1，都是企業(yè)資本良性運(yùn)轉(zhuǎn)的標(biāo)致。2010年6月速動(dòng)比率降為0.77，表明企業(yè)長期投入較大，短期償債能力受到影響?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率不高，表明企業(yè)存貨比例較高，周轉(zhuǎn)效率較低，考慮到目前建工企業(yè)普遍存在墊資現(xiàn)象，墊資比例高、占用周期長，財(cái)務(wù)指標(biāo)也符合該行業(yè)的一般特點(diǎn)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較高，體現(xiàn)企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款的管理較為合理。盈利能力指標(biāo)表明企業(yè)盈利能力強(qiáng)。（三）貸款卡信息貸款卡信息顯示，截止2010年12月31日，貸款余額13150萬元，無其他類型的金融機(jī)構(gòu)負(fù)債信息，無不良負(fù)債信息。（四）綜合評(píng)價(jià)綜上，某某地產(chǎn)建工經(jīng)過10年多的積累，已經(jīng)集中了一個(gè)資深建工企業(yè)的各方面優(yōu)勢(shì)：基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)營穩(wěn)定、盈利能力強(qiáng)、具有較強(qiáng)的長期償債能力和短期償債能力，對(duì)企業(yè)的運(yùn)作、債務(wù)的管理都較為科學(xué)。企業(yè)注重商譽(yù)，資信狀況良好。某某地產(chǎn)建工與某地級(jí)市市城市建設(shè)投資有限公司簽署的火車站站前廣場改造項(xiàng)目《工程施工協(xié)議》，合同價(jià)款5.36億元。按合同約定，承包人完成5.36億元的工程量后，發(fā)包人以商業(yè)廣場67畝土地作價(jià)交付給某某地產(chǎn)建工。某某地產(chǎn)建工以土地入股某某建設(shè)，并承包了某某建設(shè)的施工。某某地產(chǎn)建工將從某某建設(shè)獲得結(jié)算的工程款，并在項(xiàng)目結(jié)束后獲得利潤分紅。某某地產(chǎn)建工以工程結(jié)算收回的資金到期回購經(jīng)營收益權(quán)，資金來源充足、可靠。商業(yè)廣場項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)達(dá)到國家二級(jí)資質(zhì)，五證齊全，自有資金投入率達(dá)到61.40％，各項(xiàng)證照合法合規(guī)。我司支持某某地產(chǎn)建工承建商業(yè)廣場項(xiàng)目亦符合各項(xiàng)規(guī)定的要求。五、抵押物基本情況抵押物包括：某某建設(shè)名下商業(yè)廣場二期用地及在建工程。商業(yè)廣場二期用地商業(yè)廣場二期用地位于火車站站前廣場，面積13467平方米，評(píng)估價(jià)值16269.48萬元。該地塊地位特殊，周邊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)繁榮，增值潛力巨大。上述抵押物價(jià)值合計(jì)41355.34億元，抵押折率48.36%。抵押物價(jià)值充足，流動(dòng)性好，并具有一定的約束力，能夠有效保障信托財(cái)產(chǎn)的安全。商業(yè)廣場二期在建工程截至2011年3月31日，商業(yè)廣場二期已經(jīng)投入資金2.39億元開發(fā)建設(shè)。六、擔(dān)保人基本情況（一）擔(dān)保人簡介擔(dān)保人某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司于2008年3月13日經(jīng)某地級(jí)市市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資本為5000萬元，法定代表人為xxx，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，企業(yè)性質(zhì)為民營。經(jīng)營范圍是：憑有效資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：二級(jí)。公司投資的火車站站前廣場改造工程，地處某地級(jí)市核心商業(yè)地段。某地級(jí)市幾十年的發(fā)展，均以火車站為核心向四周輻射，2007年，市委市政府經(jīng)過10年精心醞釀和準(zhǔn)備，為提高某地級(jí)市城市形象，打造某地級(jí)市大“客廳”，決定對(duì)火車站站前廣場進(jìn)行徹底改造。改造項(xiàng)目占地面積約116畝，擬建地下商場、停車場，地上商場和寫字樓、酒店式公寓，總建筑面積約27萬，總投資約10億元。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由中國同濟(jì)大學(xué)、湖南省城市學(xué)院規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院10余位專家、教授聯(lián)袂精心創(chuàng)作，2009年3月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年12月竣工。項(xiàng)目建成后，必將成為某地級(jí)市市的標(biāo)志性建筑和形象“窗口”，成為某地級(jí)市市民休閑、購物、娛樂、美食、集會(huì)的中心。某某建設(shè)注冊(cè)成立時(shí)，名稱為某地級(jí)市中地置業(yè)有限公司，2010年4月，因出資人的變化而更名。（二）財(cái)務(wù)分析根據(jù)某某建設(shè)提供的經(jīng)審計(jì)的2008年度、2009年度、2010年度審計(jì)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析如下：截止2009年底，某某建設(shè)總資產(chǎn)56818萬元，總負(fù)債13844萬元，資產(chǎn)負(fù)債率24.37％；截止2010年12月底，總資產(chǎn)66201萬元，總負(fù)債19852萬元，資產(chǎn)負(fù)債率29.99％。表7：資產(chǎn)負(fù)債表2008年12月2009年12月2010年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金304,241.9322,175,811.123,818,196.32其他應(yīng)收款1,200,000.004,990,935.713,948,394.60預(yù)付賬款50,000,000.00243,610,000.00182,994,827.49存貨163,682,784.60297,341,652.25471,185,525.16流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)215,187,026.53568,118,399.08661,946,943.57長期投資：固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)153,665.58190,350.03234,790.03減：累計(jì)折舊126,587.53172,232.82固定資產(chǎn)凈值153,668.5863,762.5062,557.21固定資產(chǎn)合計(jì)153,668.5863,762.5062,557.21無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：遞延稅項(xiàng)：遞延稅款借項(xiàng)資產(chǎn)總計(jì)215,340,682.11568,182,161.58662,009,500.78流動(dòng)負(fù)債：短期借款應(yīng)付賬款152,994.60440,039.00300,130.00預(yù)收賬款7,220,000.0092,368,071.0033,956,753.67應(yīng)付工資313,132.57312,241.77應(yīng)交稅金-1,620,558.52-592,683.90其他應(yīng)付款10,443,037.4227,890,363.15流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7,372,994.60101,943,721.4762,016,507.29長期負(fù)債：長期借款36,500,000.00136,500,000.00長期負(fù)債合計(jì)36,500,000.00136,500,000.00遞延稅項(xiàng)：負(fù)債合計(jì)7,372,994.60138,443,721.47198,516,507.29所有者權(quán)益或股東權(quán)益：實(shí)收資本（或股本）50,000,000.0050,000,000.0050,000,000.00減：已歸還投資159,900,000.00337,016,453.51337,016,453.51未分配利潤-1,932,312.4942,721,986.6073,101,084.64所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)207,967,687.51429,738,440.11463,492,993.49負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)215,340,682.11568,182,161.58662,009,500.78截止2009年底，某某建設(shè)總資產(chǎn)56818萬元，主要為流動(dòng)資產(chǎn)，56812萬元。流動(dòng)資產(chǎn)中，占比較大的是預(yù)付賬款和存款，金額分別為24361萬元、29734萬元，分別占比42.88％、52.34％。截止2009年底，某某建設(shè)總負(fù)債13844萬元，其中，流動(dòng)負(fù)債10194萬元，長期負(fù)債3650萬元，分別占比73.63％、26.37％。流動(dòng)負(fù)債中占比最大項(xiàng)目是預(yù)收賬款，為預(yù)收購房款。長期負(fù)債3650萬元為鶴城信用聯(lián)社的三年期貸款。表8：損益表2008年12月2009年12月2010年12月一、主營業(yè)務(wù)收入141,284,267.00161,021,023.00減：主營業(yè)務(wù)成本90,720,885.30112,714,716.10主營業(yè)務(wù)稅金及附加5，495,075.16二、主營業(yè)務(wù)利潤50,563,381.7042,811,231.74加：其他業(yè)務(wù)利潤減：營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用1,932,312.495,706,373.017,855,013.96財(cái)務(wù)費(fèi)用3,596.90三、營業(yè)利潤-1,932,312.4944,853,411.7934,956,217.78加：投資收益補(bǔ)貼收入營業(yè)外收入41,828.0095,142.67減：營業(yè)外支出3,490.7018,150.76四、利潤總額-1,932,312.4944,891,749.0935,340,229.69減：所得稅237,450.001,585,676.31少數(shù)股東權(quán)益五、凈利潤-1,932,312.4944,654,299.0933,754,553.38加：年初未分配利潤-1,932,312.4942,721,986.60其他轉(zhuǎn)入六、可供分配的利潤-1,932,312.4942,721,986.6076,476,539.98七、未分配利潤-1,932,312.4942,721,986.6073,101,084.64上表顯示，某某建設(shè)成立近三年，因開發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)可觀利潤。表9：現(xiàn)金流量表項(xiàng)目2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金206,432,338.00102,609,705.67收到的租金收到的稅費(fèi)返還收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金7,220,000.00213,810,383.2250,029,335.40現(xiàn)金流入小計(jì)7,220,000.00420,242,721.22152,639,041.07購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金163,682,784.60417,702,708.55207,499,344.91經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金880,389.581,686,867.432,548,298.92實(shí)際交納的增值稅款支付的所得稅款237,450.00支付的除增值稅、所得稅意外的其他稅費(fèi)1,620,558.526,897,684.09支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金52,098,928.313,583,276.1850,132,289.16現(xiàn)金流出小計(jì)216,662,102.49424,830,860.68267,077,617.08經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-209,442,102.49-4,588,139.46-114,438,576.01二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金153,655.5810,036,694.4544,440.00支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)153,655.5810,036,694.4544,440.00投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-153,655.58-10,036,694.45-44,440.00三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資所收到的現(xiàn)金209,900,000.00發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金借款所收到的現(xiàn)金100,000,000.00收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)209,900,000.00100,000,000.00償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金-36,500,000.00償還利息所支付的現(xiàn)金3,596.90 3,874,598.79支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)--36,496,403.103,874,598.79籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額209,900,000.0036,496,403.1096,125,401.21四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額304,241.9321,871,569.19-18,357,614.80上表顯示，某某建設(shè)近年因開發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目，投入了大量現(xiàn)金，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入尚不夠承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金流出，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均投入了生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)。表10：財(cái)務(wù)比率日期2008.122009.122010.5長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率3.42%18.61%32.07%利息保障倍數(shù)12481.68短期償債能力流動(dòng)比率29.197.175.41速動(dòng)比率6.992.951.67運(yùn)營效率指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.000.360.03存貨周轉(zhuǎn)率0.000.390.02應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率盈利能力主營業(yè)務(wù)利潤率31.77%31.61%資產(chǎn)收益率-0.90%11.46%0.85%凈資產(chǎn)收益率-0.93%14.00%1.13%上表顯示，某某建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，因財(cái)務(wù)費(fèi)用為零或較少，利息保障倍數(shù)沒有實(shí)際意義。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較高。說明企業(yè)有較好的長期償債能力和短期償債能力。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低，說明企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率低，也說明資產(chǎn)中存貨的比重較大，而且積壓嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)緩慢。這也符合房地產(chǎn)企業(yè)投入大、開發(fā)周期長的一般特點(diǎn)。2009年盈利能力指標(biāo)較好，預(yù)計(jì)未來幾年仍將保持穩(wěn)定增長趨勢(shì)，表明企業(yè)盈利能力強(qiáng)，也說明房地產(chǎn)行業(yè)的普遍創(chuàng)利能力。（三）商業(yè)廣場項(xiàng)目1、項(xiàng)目概況某某國際商業(yè)廣場位于某地級(jí)市市中心區(qū)，是火車站的門戶，是中密度的公建開發(fā)項(xiàng)目，其地形條件較獨(dú)特；基地內(nèi)部地勢(shì)，南低北高，起伏較大，基地與周邊道路高差變化很大。廣場規(guī)劃總占地122.82畝，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，分3年開發(fā)。項(xiàng)目總建筑面積260351.3M項(xiàng)目按“一軸三區(qū)”進(jìn)行規(guī)劃。一軸：由火車站站房往南延伸至城市廣場，至東面商場主入口，三點(diǎn)連成一條“L”型的景觀主軸?！叭齾^(qū)”：A區(qū)：站前廣場、公交停車場區(qū)站房與站前路之間，以功能性為主，集散人流，廣場上有六個(gè)地下層出入口，連接廣場豎向交通。廣場東側(cè)為城市公交車站。B區(qū)：城市綠化廣場區(qū)站前路與迎豐西路之間為城市開放廣場，供市民休閑、娛樂、交流、展示的平臺(tái)。基地內(nèi)南北高差6米左右，設(shè)計(jì)將站前路以南的城市綠化廣場與站前路持平，廣場下利用高差形成了一個(gè)大型的半地下商業(yè)中心，商業(yè)主出入口面向迎豐西路。C區(qū)：商業(yè)、公寓區(qū)，基地東側(cè)為一大型商業(yè)綜合體，裙樓五層商業(yè)，三棟塔樓為兩棟25層、一棟22層公寓。圖2：商業(yè)廣場地理位置項(xiàng)目分為商業(yè)廣場和綜合樓，商業(yè)廣場為地下兩層，共計(jì)99113M2，其中商鋪面積為51332M2，停車場面積為47781M2。位于主干道迎豐西路與團(tuán)結(jié)巷的交叉口；綜合樓建建筑面積161238.3M2。1圖3：商業(yè)廣場模型項(xiàng)目總投資108799萬元，其中土地費(fèi)用53600萬元，前期工程費(fèi)1474萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)987萬元，建筑安裝工程費(fèi)43248萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬元，管理費(fèi)用3240萬元，不可預(yù)見費(fèi)用3250萬元。經(jīng)測算，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入214856.61萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤62575.11萬元，凈利潤46931.33萬元，年投資利潤率為19.17%，項(xiàng)目效益良好。項(xiàng)目資金來源為：自有資金66799萬元，占項(xiàng)目總投資61.40%，截止到2010年3月31日全部到位；預(yù)售收入22000萬元，占總投資20.22%；融資20000萬元，占總投資18.38%。項(xiàng)目開發(fā)期為3年。目前，項(xiàng)目五證齊全，自有資金投入達(dá)到61.40％。2、資金安排商業(yè)廣場項(xiàng)目總投資約12億元，目前已投入6.6億元，預(yù)計(jì)投入2億元即可實(shí)現(xiàn)主體封頂從而啟動(dòng)銀行按揭，再投入3-4億元可以完成全部工程。截止2010年8月27日，已銷售66915.08M2預(yù)計(jì)2011年3月實(shí)現(xiàn)主體封頂后，商鋪部分按揭款約1.4億元、公寓部分按揭款約2.9億元將陸續(xù)進(jìn)入某某建設(shè)。屆時(shí)，資金投入基本完成，按揭款可作為工程款支付給某某地產(chǎn)建工，以保證信托財(cái)產(chǎn)的安全。資金投入和銷售收入安排大致如下：時(shí)間計(jì)劃投入說明時(shí)間可用資金說明2010-36.6億元購地及前期費(fèi)用2009-35.36億元自有資金及工程2011-32億元主體封頂2010-82.85億元已收購房款2011-123-4億元全部完成2011-24.5億元未售部分預(yù)計(jì)購房款2011-3后1.4億元已售商鋪按揭款2011-3后2.9億元已售公寓樓按揭款合計(jì)約12億元合計(jì)約17億元投入方面：至2011年3月，完成投資約9億元；至2011年底，完成全部投資約12億元。回收方面：至2010年8月，已收購房款2.85億元；至2011年2月，未售部分預(yù)收購房款約4.5億元；至2011年底，現(xiàn)已銷售部分的按揭款合計(jì)4.3億元；未售部分按揭款暫時(shí)無法計(jì)算；自有資金和銷售收入合計(jì)超過17億元。未售部分若實(shí)現(xiàn)60％的銷售，自有資金和銷售收入也將超過15億元，足以完成全部投資（包括支付工程款）和清償所有債務(wù)。3、銷售管理商業(yè)廣場的銷售直接影響到某某地產(chǎn)建工的工程款結(jié)算進(jìn)而影響到信托財(cái)產(chǎn)的安全，因此，本項(xiàng)目的銷售環(huán)節(jié)顯得尤為重要。為了加強(qiáng)保障，某某地產(chǎn)建工除了承建工程、提供“華中”牌高標(biāo)號(hào)水泥，在質(zhì)量上做足文章，還將旗下的物業(yè)管理和銷售隊(duì)伍——“某某地產(chǎn)房博”用在了銷售管理的第一線。某某地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍控制了第一手的銷售資料，從而保障了銷售款的科學(xué)管理。（四）貸款卡信息貸款卡資料顯示，截止2010年8月31日，貸款余額11200萬元，無其他類型的金融機(jī)構(gòu)負(fù)債信息，無不良負(fù)債信息。（五）綜合評(píng)價(jià)綜上，某某建設(shè)成立不到三年，已實(shí)現(xiàn)可觀利潤，今年3月，某某建設(shè)成為某某地產(chǎn)建工的控股子公司，房地產(chǎn)企業(yè)和建工企業(yè)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。某某建設(shè)經(jīng)營穩(wěn)定，盈利能力強(qiáng)。由其作為擔(dān)保人承擔(dān)連帶保證責(zé)任，收益權(quán)回購以及每年支付信托收益有保障。為表示擔(dān)保人的擔(dān)保能力和履約意愿，擔(dān)保人愿意和我司及按揭銀行簽訂三方《共管協(xié)議》，共管公寓樓部分的按揭賬戶?！豆补軈f(xié)議》約定，公寓樓部分的全部按揭款進(jìn)入共管賬戶；共管賬戶超過2億元的部分擔(dān)保人可以自由支配；信托期限滿18個(gè)月，如共管賬戶余額足以回購信托財(cái)產(chǎn)可以提前回購收益權(quán)并終止信托，等?！豆补軈f(xié)議》的簽訂，提升了擔(dān)保信用等級(jí)，確保了公寓樓按揭款的專款專用。七、某地級(jí)市市基本情況因出讓人（回購人）、擔(dān)保人以及抵押物均位于湖南省某地級(jí)市市，有必要對(duì)某地級(jí)市市作一個(gè)基本了解。（一）某地級(jí)市市區(qū)位分析某地級(jí)市市地處湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北緯25°52′22″—29°1′35″，東經(jīng)108°47′13″-111°6′30″，東倚雪峰山脈，與邵陽市、益陽市婁底市接壤，北靠武陵山脈，與張家界，湘西苗族自治州交界，南與廣西桂林市、柳州地區(qū)相連，西接貴州苗嶺，與黔東南自治州、銅仁市毗鄰。圖4：某地級(jí)市某地級(jí)市市轄10縣1市2區(qū)和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)和一個(gè)省級(jí)工業(yè)園，總面積2.76萬平方公里，其中，城區(qū)建成面積32平方公里。某地級(jí)市區(qū)位條件獨(dú)特，交通優(yōu)勢(shì)明顯。自古就有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱，是東中部地區(qū)通向大西南的橋頭堡和國內(nèi)重要交通樞紐城市。素有“滇黔門戶”、“全楚咽喉”之稱。焦柳、湘黔以及隨著近年來的開通，鐵路已呈“大”字形在某地級(jí)市交匯，貫穿市內(nèi)11個(gè)縣（市、區(qū)）；每天有50多對(duì)旅客列車始發(fā)和過境，年發(fā)送旅客342萬人次、貨物52萬噸；某地級(jí)市火車編組站具有1.2萬個(gè)車皮編組能力，是中國九大鐵路編組站之一；火車可直達(dá)北京、上海、廣州、武漢、成都、昆明、重慶等大都市；公路網(wǎng)絡(luò)框架基本形成，市內(nèi)通車?yán)锍?800公里，320、在城區(qū)交匯，320、209、319三條國道過境12個(gè)縣（市、區(qū)），滬昆、長吉高速公路穿境而過，邵懷高速已竣工通車，包茂、婁懷高速已陸續(xù)開工建設(shè)；芷江機(jī)場復(fù)航，已經(jīng)開通了、北京、廣州、上海、昆明航線，并將努力打造成為湖南第二大航空港，沅江水運(yùn)通江達(dá)海，隨著的即將建設(shè)和渝懷鐵路的東延規(guī)劃（懷永郴和），芷江機(jī)場的擴(kuò)建，四位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)將日臻完善，不久的將來，某地級(jí)市的西進(jìn)東出、北上南下將更加便捷。優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，讓某地級(jí)市成為湘鄂渝黔桂五?。ㄊ?、區(qū)）周邊地區(qū)重要的人才交流、物資流動(dòng)、信息集散頻繁的經(jīng)濟(jì)文化中心。（二）某地級(jí)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值為559.15億元，增長13.7%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均0.1個(gè)百分點(diǎn)，居全省第7位。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值86.62億元，增長8.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值223.84，增長18.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值248.69億元，增長11.5%按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值12034元，增長13.2%.三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的16.4：39.9：43.7調(diào)整為15.5：40.0：44.5。2009年，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額199.38億元，增長20.1%，增幅居全省第1.全市外貿(mào)進(jìn)出口總額3865萬美元，增長41.7%.其中，出口總額1502萬美元，下降38.3%；進(jìn)口總額2363萬美元，增長706.4%。2009年，全市金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額為506.11億元，比年初增長（下同）21.6%.其中居民儲(chǔ)蓄存款余額396.57億元，增長18.0%；企業(yè)存款余額93.29億元，增長34.4%.年末各項(xiàng)貸款余額281.72億元，增長27.6%.其中工業(yè)貸款余額8.12億元，增長6.2%；商業(yè)貸款余額15.40億元，增長1.8%；消費(fèi)信貸貸款余額20.77億元，增長58.8%；中長期貸款余額171.75億元，增長30.8%。2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11114元，增長10.9%，比上年提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長10.3%；人均生活消費(fèi)支出8535元，增長11.2%；人均食品支出3150元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為36.9%，下降了3.87個(gè)百分點(diǎn)。2009年，全市共有星級(jí)飯店46家（其中3星級(jí)飯店13家），新增2家，共有床位7369張。共有旅行社39家，新增5家，持證導(dǎo)游300余人。國家等級(jí)景區(qū)（點(diǎn)）17家，新增4A級(jí)1家。全市游客接待總量801.11萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入46.91億元，分別增長75.3%、78.8%。（三）某地級(jí)市房地產(chǎn)市場分析近年來，某地級(jí)市市委加強(qiáng)土地管理，政府加大了土地招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓力度，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓；工業(yè)用地不允許劃地招商、零地價(jià)招商，必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)出讓、土地使用者申請(qǐng)改變工地用途或者申請(qǐng)改為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)或者連通地上建筑物和附著物轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)事業(yè)單位或者國有控股企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及因土地出讓引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、法院判決用于債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等都必須進(jìn)入市土地礦業(yè)權(quán)交易市場公開交易。任何單位和個(gè)人不得以審核理由自行招標(biāo)、拍賣或者變形招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)。同時(shí)建立了土地交易有形市場，成立了土地儲(chǔ)備中心，成立市土地儲(chǔ)備委員會(huì)，負(fù)責(zé)決策、協(xié)調(diào)、監(jiān)控有關(guān)土地儲(chǔ)備和出讓事宜。2009年1-6月份，某地級(jí)市市共發(fā)生商品房交易面積29.95萬平方米，同比上升了29.54%，銷售均價(jià)由去年同期的1509元/平方米上升到1857元/平方米，上漲了23%；二手房交易面積18.26萬平方米，同比上升28.86%，銷售均價(jià)由去年同期的1197元/平方米上升到1562元/平方米，同比上漲了30%。2010年1-2月份，某地級(jí)市市城區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)（銷）售29.96萬平方米、4463套，同比分別增長418.33%/452.71%，其中，商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)銷售22.84萬平方米/1881套，分別占商品房批準(zhǔn)預(yù)售比重75.03%/42.14%。本級(jí)新建商品房累計(jì)銷售17.52萬平方米、111543套，與去年同期相比分別增長26.74%和28.92%，其中，新建商品住宅銷售16.26萬平方米、1458套，分別占新建商品房銷售比重92.80%/88.63%。2009年1-7月份全市商品住宅投資15.44億元，同比增長26.3%，占投資比重的85.5%，商業(yè)用房投資1.88億元，同比減少18.93%，占投資比重10.45%￥，辦公用房投資758萬元，同比減少7.17%，其他建設(shè)投資115432萬元。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，商品住宅投資比重日益加大，商業(yè)用房投資逐步放緩。八、風(fēng)險(xiǎn)揭示與承擔(dān)（一）主要風(fēng)險(xiǎn)1、出讓人（回購人）和擔(dān)保人經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)指由于某某地產(chǎn)建工和某某建設(shè)受多種因素的影響，如管理能力、財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、市場前景、人員素質(zhì)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，影響其盈利能力，造成了實(shí)際結(jié)果偏離期望值，可能造成代墊的建安費(fèi)用不能及時(shí)結(jié)算，影響經(jīng)營收益權(quán)的按時(shí)足額回購。2、抵押物的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場具有不可預(yù)測性，抵押物受政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等的影響，極有可能造成商鋪或土地價(jià)值的減損，與評(píng)估價(jià)值發(fā)生較大偏離，從而影響抵押率，降低擔(dān)保效率。3、履約風(fēng)險(xiǎn)指出讓人在回購之日未能按照合同約定按期回購，擔(dān)保人未能按照合同承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。4、不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)信托存續(xù)期間存在不可預(yù)見或不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)信托的設(shè)立、運(yùn)營以及收益所產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。5、其他風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)等超出受托人自身直接控制能力之外的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)利益受損。（二）風(fēng)險(xiǎn)控制措施及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)1、受托人將加強(qiáng)內(nèi)部管理，恪盡職守，嚴(yán)格履行受托人義務(wù)；認(rèn)真履行資產(chǎn)管理人的職責(zé)，監(jiān)控出讓人（回購人）的生產(chǎn)經(jīng)營，并及時(shí)通報(bào)委托人關(guān)于擔(dān)保人和抵押物的重大信息。2、擔(dān)保人某某建設(shè)承擔(dān)連帶保證責(zé)任可以有效降低信托財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。為確?；刭徣诵磐械狡谀苡行Щ刭徯磐惺找鏅?quán)，擔(dān)保人自愿將商業(yè)廣場塔樓公寓部分的按揭款作為歸還某某地產(chǎn)工程款的主要來源，在該按揭款未達(dá)到20000萬元前不支取該款項(xiàng)，同意與我司、按揭銀行三方就此簽訂《共管協(xié)議》，共管按揭款賬戶資金。此外，某某建設(shè)亦承諾，信托期間，每月提供銷售明細(xì)及銀行對(duì)賬單，作為受托人對(duì)銷售情況進(jìn)行監(jiān)管的依據(jù)。3、設(shè)定抵押物亦使信用增級(jí)。抵押物價(jià)值充足，流動(dòng)性好，并具有一定的約束力，能夠有效保障信托財(cái)產(chǎn)的安全。受托人將嚴(yán)格履行抵押物評(píng)估和抵押登記程序，保障抵押物足值、有效。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)商業(yè)廣場二期用地地上建筑物達(dá)到在建工程抵押條件時(shí)，追加在建工程抵押，隨著銷售進(jìn)度逐步解押。追加在建工程抵押，有利于監(jiān)督銷售和按揭款的回籠。4、回購收益權(quán)期限設(shè)定為“滿18個(gè)月可提前回購”，有利于轉(zhuǎn)讓人安排資金，規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。5、受托人將選擇具有一定投資意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的合格投資者，并保證投資者對(duì)出讓人（回購人）及擔(dān)保人的情況詳細(xì)了解，對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)明確知曉。6、我部擬主要在建行系統(tǒng)推介本產(chǎn)品，并選擇湖南省建行作為保管銀行，建行亦為三方共管的當(dāng)事人之一。保管、推介和共管均與建行簽約，相互牽制、便于后續(xù)跟蹤管理。7、受托人不承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失亦不保證信托財(cái)產(chǎn)的最低收益。受托人信托合同及信托文件約定管理信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。受托人因違背信托合同及信托文件、處理信托事務(wù)不當(dāng)而造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，由受托人以固有財(cái)產(chǎn)賠償；不足賠償時(shí)，由委托人自擔(dān)。若因國家法律政策調(diào)整、戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等不可抗力造成的信托資金損失，由委托人以其信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。九、結(jié)論綜上所述，我部認(rèn)為，可以設(shè)立“某某單一資金信托計(jì)劃”，信托資金用于增資擴(kuò)股受讓出讓人名下的某某建設(shè)50%股權(quán)，資金規(guī)模30000萬元，期限24個(gè)月（滿18個(gè)月可提前終止），轉(zhuǎn)讓資金用于開發(fā)建設(shè)某某國際商業(yè)廣場二期項(xiàng)目。信托收益按季分配。信托到期日，由出讓人按照原價(jià)回購該股權(quán)（滿18個(gè)月可提前回購），以其工程結(jié)算收回的資金作為回購股權(quán)的資金來源，某某建設(shè)商業(yè)廣場二期用地抵押，并在商業(yè)廣場二期用地地上建筑物達(dá)到在建工程抵押條件時(shí)，追加在建工程抵押作為回購保證，同時(shí)，某某建設(shè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。我司信托報(bào)酬率初定不低于1%/年，信托到期，我司預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)300萬元信托收入。鑒此，我部認(rèn)為，本信托計(jì)劃信托收益權(quán)出讓方實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健、抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高、風(fēng)險(xiǎn)可控性強(qiáng)、信托利益可觀，建議公司準(zhǔn)予推出本項(xiàng)目。投資信托總部201信托執(zhí)行小組：、部門經(jīng)理：總部領(lǐng)導(dǎo)：分管領(lǐng)導(dǎo)：

財(cái)務(wù)部經(jīng)理（崗位職責(zé)說明書）一、基本信息崗位名稱財(cái)務(wù)部經(jīng)理職位編碼CY05001隸屬部門總經(jīng)辦隸屬職系管理系列二、工作概要組織領(lǐng)導(dǎo)公司財(cái)務(wù)管理、成本管理、資產(chǎn)管理、預(yù)算管理、會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)監(jiān)督及稅收籌劃等方面的工作，督促下屬員工全面完成本部門職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)。三、職位關(guān)系直接上級(jí)總經(jīng)理內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系公司各部門直接下級(jí)會(huì)計(jì)主管、資金主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)等外部協(xié)調(diào)關(guān)系銀行、稅務(wù)、工商、財(cái)政、購銷客戶等四、工作內(nèi)容1根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，制定財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略和年度規(guī)劃；2根據(jù)年度經(jīng)營目標(biāo)，組織編制、審查財(cái)務(wù)預(yù)算并監(jiān)督執(zhí)行；3擬訂財(cái)務(wù)管理制度，協(xié)助擬訂各部門內(nèi)部控制制度；4組織財(cái)產(chǎn)清查，盤點(diǎn)與核實(shí)貨幣資金、存貨，提交不良資產(chǎn)處置方案；5擬訂會(huì)計(jì)政策和核算流程，提交財(cái)務(wù)報(bào)告；6根據(jù)資金預(yù)算，審查付款計(jì)劃，合理調(diào)度使用營運(yùn)資金；7組織成本預(yù)測、核算、分析、控制和考核；8建立和完善財(cái)務(wù)稽核體系，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用；9審查公司經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)合同，參與公司產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、基本建設(shè)及其他項(xiàng)目的可行性論證評(píng)估；10審查價(jià)格、工資、獎(jiǎng)金等涉及財(cái)務(wù)收支的各種方案，參與采購和銷售價(jià)格的制定與調(diào)整；11組織稅收籌劃，及時(shí)申報(bào)納稅，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；12實(shí)施財(cái)務(wù)信息化管理，組織考核、分析，定期或不定期向董事會(huì)、總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果。五、責(zé)任和權(quán)力責(zé)任權(quán)力1對(duì)年度和中長期計(jì)劃數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)管理制度負(fù)責(zé)；公司生產(chǎn)經(jīng)營決策及重大財(cái)務(wù)問題決策參與權(quán)；2對(duì)開發(fā)、投資、基建等項(xiàng)目的可行性報(bào)告負(fù)責(zé)；開發(fā)、投資、基建項(xiàng)目評(píng)價(jià)權(quán)；3對(duì)規(guī)范管理經(jīng)濟(jì)合同及價(jià)格、薪資等負(fù)責(zé)；經(jīng)濟(jì)合同審查權(quán)；4對(duì)資產(chǎn)管理特別是資金安全、完整負(fù)責(zé)；授權(quán)范圍內(nèi)資金審批權(quán)；5對(duì)年度預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整負(fù)責(zé)；各部門提交的預(yù)算提出修改意見或建議權(quán)；6對(duì)會(huì)計(jì)核算、監(jiān)督、稅收籌劃及財(cái)務(wù)報(bào)告負(fù)責(zé)；財(cái)務(wù)報(bào)告有審批權(quán)；7對(duì)成本核算及成本費(fèi)用控制負(fù)責(zé)；各項(xiàng)成本費(fèi)用開支核準(zhǔn)權(quán)；8對(duì)本部門機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、培訓(xùn)和考核負(fù)責(zé)。下屬崗位調(diào)配、任命和獎(jiǎng)懲的建議權(quán)。六、關(guān)鍵考核指標(biāo)及獎(jiǎng)罰依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵考核指標(biāo)考核獎(jiǎng)罰依據(jù)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1財(cái)務(wù)報(bào)表及時(shí)準(zhǔn)確率；=100%2預(yù)算費(fèi)用控制率；≥5%3財(cái)務(wù)報(bào)告滿意度；=100%4資金調(diào)度計(jì)劃達(dá)成率；≥90%5應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；≥12次6存貨周轉(zhuǎn)率；≥4次7總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；≥2次8總資產(chǎn)報(bào)酬率?！?0%考核說明：按《嬰姿坊公司考核試行方案》考核；根據(jù)考核結(jié)果根據(jù)《嬰姿坊公司薪資方案》進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；按《員工違規(guī)行為規(guī)定》處罰；違反管理制度按制度規(guī)定進(jìn)行處罰。七、任職資格要求年齡33歲以上性別不限學(xué)歷大學(xué)本科及以上專業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)或?qū)徲?jì)專業(yè)接受相關(guān)培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)管理、工商企業(yè)管理任職資格證書或等級(jí)中級(jí)（會(huì)計(jì)師）及以上職稱，CPA工作經(jīng)驗(yàn)5年以上大中型企業(yè)會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)熟悉財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算操作流程熟悉國家財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)、方針、政策，1年以上紡織服裝行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰λ刭|(zhì)要求基本要求：良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守熟練使用辦公軟件關(guān)鍵能力：具有獨(dú)立從事公司財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)工作的能力能夠運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，解決比較復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理實(shí)際問題具備較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)、判斷、決策、溝通協(xié)調(diào)、計(jì)劃、執(zhí)行能力和影響力素質(zhì)要求：正直、勤勉、廉潔、公正、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)八、參加會(huì)議1董事會(huì)2總理辦公例會(huì)3年度計(jì)劃、總結(jié)、平衡、協(xié)調(diào)會(huì)議4公司重要、緊急或臨時(shí)會(huì)議5部門會(huì)議6專題協(xié)調(diào)會(huì)議及其他會(huì)議九、工作環(huán)境工作環(huán)境辦公場所工作時(shí)間性正常工作時(shí)間，視工作情況加班使用工具設(shè)備計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公設(shè)備、財(cái)務(wù)軟件出差頻率偶爾所需文檔記錄財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、ERP系統(tǒng)信息、公司文件、報(bào)告、制度等備注：由總經(jīng)理提名，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)任命，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，定期向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果及財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略。十、修訂記錄修訂日期修訂內(nèi)容修訂者審核者審批者會(huì)計(jì)主管（崗位職責(zé)說明書）一、基本信息崗位名稱會(huì)計(jì)主管職位編碼CY05002隸屬部門財(cái)務(wù)部隸屬職系職能系列二、工作概要在財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，履行預(yù)測、預(yù)算、核算、控制、監(jiān)督職能，匯總編制財(cái)務(wù)預(yù)算并進(jìn)行分解、落實(shí)，檢查、監(jiān)督財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況，組織成本核算和分析，實(shí)施會(huì)計(jì)稽核，控制成本費(fèi)用，編制審核財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，實(shí)施ERP和財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)管理。三、職位關(guān)系直接上級(jí) 財(cái)務(wù)總監(jiān)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系公司各部門直接下級(jí)成本會(huì)計(jì)、銷售會(huì)計(jì)、往來會(huì)計(jì)外部協(xié)調(diào)關(guān)系普升崗位輪換崗位四、工作職責(zé)1匯總編制各部門預(yù)算，定期報(bào)告預(yù)算執(zhí)行情況；2協(xié)助擬訂會(huì)計(jì)政策和核算流程，組織會(huì)計(jì)核算工作；3管理總賬和明細(xì)分類賬，編制會(huì)計(jì)報(bào)表；4組織開展財(cái)務(wù)收支分析，成本分析，提交財(cái)務(wù)報(bào)告；5實(shí)施財(cái)產(chǎn)清查，盤點(diǎn)與核實(shí)貨幣資金、存貨；6審核會(huì)計(jì)憑證，復(fù)核付款憑證及資金請(qǐng)款報(bào)告；7組織成本核算，實(shí)施成本控制；8擬訂應(yīng)收賬款收賬政策等操作流程和標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行；9管理ERP檔案中心，存貨編碼，審查庫存管理；10實(shí)施財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)管理，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)安全、準(zhǔn)確、完整。五、責(zé)任和權(quán)力責(zé)任權(quán)力1對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；對(duì)各部門預(yù)算有提出修改建議的權(quán)力；2對(duì)成本費(fèi)用的真實(shí)性、合規(guī)性、合理性負(fù)責(zé)；對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、分析、報(bào)告有審核權(quán)，3對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的可靠性、完整性負(fù)責(zé)；對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及庫存記錄有考評(píng)權(quán)，4對(duì)財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)提供財(cái)務(wù)決策參考負(fù)責(zé)；對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用開支有復(fù)核權(quán)，5對(duì)ERP及財(cái)務(wù)系統(tǒng)信息管理負(fù)責(zé)。對(duì)下屬的業(yè)務(wù)水平、工作能力和業(yè)績的評(píng)價(jià)權(quán)。六、關(guān)鍵考核指標(biāo)及獎(jiǎng)罰依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵考核指標(biāo)考核獎(jiǎng)罰依據(jù)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1財(cái)務(wù)報(bào)表及時(shí)準(zhǔn)確率；=100%2預(yù)算費(fèi)用控制率；≥5%3財(cái)務(wù)報(bào)告滿意度；=100%4資金調(diào)度計(jì)劃達(dá)成率；≥90%5應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；≥12次6存貨周轉(zhuǎn)率；≥4次7總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率≥2次8總資產(chǎn)報(bào)酬率?！?0%考核說明：按《嬰姿坊公司考核試行方案》考核；根據(jù)考核結(jié)果根據(jù)《嬰姿坊公司薪資方案》進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；按《員工違規(guī)行為規(guī)定》處罰；違反管理制度按制度規(guī)定進(jìn)行處罰。七、任職資格要求年齡28歲以上性別不限學(xué)歷大專及以上學(xué)歷專業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)或?qū)徲?jì)專業(yè)接受相關(guān)培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)管理、工商企業(yè)管理任職資格證書或等級(jí)助理會(huì)計(jì)師及以上職稱 工作經(jīng)驗(yàn)3年以上相關(guān)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)熟悉財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算操作流程能力素質(zhì)要求基本要求：良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守熟練使用辦公軟件關(guān)鍵能力：擬訂和實(shí)施財(cái)務(wù)管理流程和