呈：河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 美達(dá)·西山御園2022年度項(xiàng)目發(fā)展思路 別墅市場分析 項(xiàng)目2022年總結(jié)分析 項(xiàng)目2022年?duì)I銷策略推廣建議 項(xiàng)目2022年平面風(fēng)格建議1PA

R

TAnalysis市場

分析

。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場總述 2022年石家莊別墅市場出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，出現(xiàn)大量的別墅樓盤。全年在售別墅項(xiàng) 目共有40余個(gè)，新增別墅項(xiàng)目有20多個(gè)，依據(jù)其所處的位置，被劃分為西部山前板塊、 正定新區(qū)、蟠龍湖板塊、龍鳳湖板塊、平山溫塘板塊、滹沱河板塊、植物園板塊等較為 成熟的別墅版塊。 眾多別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)，促使其更加注重自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。石家莊別墅市場逐漸 向高品質(zhì)階段發(fā)展，行業(yè)標(biāo)桿出現(xiàn)，西山御園、原河名墅、河心島等引領(lǐng)石家莊市別墅 市場的發(fā)展方向。 石家莊別墅市場處于從低級向高級的發(fā)展階段，在產(chǎn)品品質(zhì)及項(xiàng)目的營銷推廣上同 質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，如何提高別墅的產(chǎn)品品質(zhì)，在營銷推廣中找到新穎獨(dú)特的方式是 在未來別墅市場的競爭中取勝的關(guān)鍵。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地政策及影響 隨著石家莊高端別墅項(xiàng)目的放量激增，別墅戶均用地量增大，出現(xiàn)了2022 年高端別墅項(xiàng)目井噴，齊頭亮相，競爭激烈空前。 隨著本市高端別墅市場放量增加，市場逐漸趨于飽和，因此2022年的放量、 價(jià)格增加會(huì)趨于平穩(wěn)。 若市場突增大量的高消費(fèi)人群，當(dāng)該部分客群出現(xiàn)后，市場將出現(xiàn)供小于 求，因此將會(huì)導(dǎo)致放量增加，銷售價(jià)格大幅增長。 此時(shí)石市別墅市場再遭“禁墅令”……本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新出臺(tái)“未來五年內(nèi)禁止向別墅類房地產(chǎn)供地”政策，石市別墅市場將會(huì)掀起稀缺尊貴之潮。 縱觀歷年來別墅市場越禁越俏之勢，石家莊別墅市場產(chǎn)品存量進(jìn)一步去化，產(chǎn)品更傾向于高端化，石家莊別墅的稀缺性更加毋庸置疑，別墅作為石家莊市場中的“奢侈品”，可預(yù)見未來保值增長，精致、稀缺更能凸顯別墅產(chǎn)品的價(jià)值。 由于政策導(dǎo)向，本年度在售高端競爭別墅項(xiàng)目成為了2022年主要搶奪市場份額的對手，因此對其進(jìn)行詳細(xì)、深度的調(diào)研、分析。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過對2022年石家莊別墅市場上西山御園主要競品項(xiàng)目在項(xiàng)目推廣渠道、主題、主推產(chǎn)品類型、數(shù)量、產(chǎn)品價(jià)格、價(jià)格變化、銷售情況以及別墅客群的分析。 為本案在2022年度的新推產(chǎn)品類型、數(shù)量以及產(chǎn)品宣傳推廣主題及渠道的確定作為參考，整合各種資源最大程度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售及項(xiàng)目形象的維護(hù)及提升。 西山御園的競品項(xiàng)目主要為：原河名墅、河心島、西山一號、水悅龍庭、大者、上山間。競品項(xiàng)目——原河名墅 主推產(chǎn)品及數(shù)量： 2022年推出房源約220-250套，其中三期 疊拼推出約120套，主推產(chǎn)品以聯(lián)排、獨(dú)棟 雙拼、疊拼為主。 客群分析： 該項(xiàng)目經(jīng)過了一二期的推廣與銷售，在 市場中樹立良好的口碑與形象高度，在市 場頂端客群圈層形成了較高的影響力與號召 力。三期的疊拼產(chǎn)品的推出，更將目標(biāo)客 群擴(kuò)大到了城市中高端置業(yè)群體，該類客群 可以相對低價(jià)值享受其他高端產(chǎn)品同樣的物 管、景觀等，其中多為企業(yè)高管、中等規(guī)模 個(gè)體等客群。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售情況：

目前一二期基本售罄，唯三期房源有部分剩余,約20套房源。項(xiàng)目整體品質(zhì)和形象，市場認(rèn)可較高，產(chǎn)品月均去化量穩(wěn)定在15-20套左右。競品項(xiàng)目

——

原河名墅

項(xiàng)目推廣：該項(xiàng)目主要以線下類渠道為主，除保持一貫的公交站亭外，新增“

原河名墅時(shí)報(bào)”

，主推項(xiàng)目工程進(jìn)度、生活動(dòng)態(tài)及客服管理。2022年1月到3月份，輸出加推百畝實(shí)景樣板群幾十套房源信息。3-4

月份，主推

215-419

㎡全系春品別墅。4

月

1

日，新古典主義樣板間開放，VIP

全城盛邀。5

月

28

日，新古典主義樣板間開放，同時(shí)持續(xù)前期

VIP

認(rèn)籌。8

月上旬至今宣傳推廣主題是，其位于省會(huì)

“

中央公園

”

核心，太平河北岸，總占地

402

畝，三期新房源火爆銷售，但產(chǎn)品價(jià)格有變動(dòng)，優(yōu)惠力度不變

。價(jià)格分析：

項(xiàng)目均價(jià)12000元/平方米

，其中5月底到10月初，主推疊拼產(chǎn)品，195萬/套起，10月下旬至12月初，推出200-800平米不等別墅

，435萬/套起，房價(jià)漲幅不大，全款99折。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品項(xiàng)目

——

河心島

主推產(chǎn)品及數(shù)量：

一期共計(jì)推出100套房源，其中10套

獨(dú)棟產(chǎn)品，90套雙拼產(chǎn)品，獨(dú)棟510-590

㎡，雙拼320-490㎡

。

價(jià)格分析：

目前項(xiàng)目處于接受價(jià)格咨詢階段，價(jià)格有

較大變動(dòng)空間，產(chǎn)品依據(jù)其臨水遠(yuǎn)近價(jià)格差異

較大，雙拼320-400平米，價(jià)格在1.1萬-1.6萬

/㎡之間，獨(dú)棟面積均在500平米以上，價(jià)格約

1.5-2.2萬/㎡之間。銷售情況：

項(xiàng)目現(xiàn)未對外銷售，處于蓄客階段，項(xiàng)目自辦卡以來共辦約86張左右，vip

客戶享受5萬抵10萬優(yōu)惠政策。

項(xiàng)目從

4

月份

開始正式大

規(guī)模宣傳推

廣，

“

市內(nèi)

唯一島嶼別

墅，開啟石

市島居別墅

時(shí)代

”

開始大規(guī)模推廣。

4

月末，售樓處正式開放，開始在全城范圍內(nèi)招募島主。

6

月初到

12

月，項(xiàng)目開始發(fā)放

VIP

卡。

12

月中旬，

項(xiàng)目樣板間

開放。競品項(xiàng)目

——

河心島

項(xiàng)目推廣：

項(xiàng)目自入市以來一直保持強(qiáng)勢的推廣勢頭，各渠道覆蓋面較廣，且極力避免項(xiàng)

目處于泄洪區(qū)的不利因素。

在媒體渠道的選擇

上，前期以道旗、

DM

單、短信等高效率的渠道為主，重點(diǎn)選擇高到達(dá)率的宣傳渠道。

5

月

27

、

28

、

29

日三天同國內(nèi)最大的出租車

LED

廣告運(yùn)營商合作，而后進(jìn)

行了常規(guī)性合作宣傳?？腿悍治觯?/p>

項(xiàng)目自入市以來一直保持強(qiáng)勢的推廣勢頭，各渠道覆蓋面較廣，且極力避免項(xiàng)目處于泄洪區(qū)的不利因素。項(xiàng)目整體的產(chǎn)品品質(zhì)及形象較好，客群關(guān)注度較高，以高端客群為主，但對其所處區(qū)位并不十分認(rèn)可。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售情況

：

月均去化量約8-10套左右，僅余40余套雙拼別墅。競品項(xiàng)目

——

西山一號主推產(chǎn)品及數(shù)量：

項(xiàng)目9月25日主推聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品，配以少量獨(dú)棟，一期共推出別墅房源80-90套。

客群分析：

作為省會(huì)別墅市場為數(shù)不多的品質(zhì)較高的別墅

項(xiàng)目，憑借項(xiàng)目自身產(chǎn)品的較高品質(zhì)，持續(xù)高強(qiáng)度

的宣傳推廣，售樓部優(yōu)越的地理位置，吸引了部分

高端客群的關(guān)注。但由于項(xiàng)目相對于一線別墅項(xiàng)目

的競爭力不足，優(yōu)勢表現(xiàn)相對較低，致使其社會(huì)頂

端置業(yè)人群對該項(xiàng)目的信心不足。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目開盤到11

月中旬，項(xiàng)目推廣以形象輸出為主。主廣告語：車到山前見一號渠道宣傳上，整合多種傳統(tǒng)媒體，綜合運(yùn)用戶外、站亭、報(bào)廣、高炮等多角度提升宣傳效果。

11

月中旬至

今，項(xiàng)目推

廣以輸出二期產(chǎn)品為主。

主廣告語：

西山一號，

還有二期。競品項(xiàng)目

——

西山一號

項(xiàng)目推廣

：

上半年西山一號推廣、活動(dòng)力度較小，市場反應(yīng)較弱。西山一號的整體推廣主

要集中在自

9

月

25

日開盤之后。

宣傳渠道的選

擇上，持續(xù)前期渠道選擇，整合多種媒體，全方位宣傳推廣，加大項(xiàng)目活動(dòng)力度（“西山一號”杯2022石家莊國際動(dòng)漫汽車文化節(jié)），刊登報(bào)紙整版平面廣告及整版專題報(bào)道，增加項(xiàng)目的曝光率

。競品項(xiàng)目

——

水悅龍庭

主推產(chǎn)品及數(shù)量：

一期共推出223套房源，以聯(lián)排、雙拼為主

銷售情況：

一期共去化房源90-100套，剩余房源數(shù)量約

為總推出量50%-60%左右，獨(dú)棟僅余4套

，年末

階段推廣力度較大，月去化量有所提升約7-10套

客群分析：

項(xiàng)目年末宣傳推廣力度較大加上特價(jià)房的推

出，吸引一批城市中高端客群的高度注意。本案

主要針對的客群為城市的中堅(jiān)力量，企業(yè)高管、

中間型私營管理者等人群等。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格分析：

項(xiàng)目均價(jià)在7000元/㎡左右，270萬/套起步。對外銷售價(jià)格基本沒有變化，在11月推出針對同盟單位客戶的30套特價(jià)房，享受9折優(yōu)惠，378㎡雙拼別墅，價(jià)格為270萬/套。競品項(xiàng)目

——

水悅龍庭

項(xiàng)目推廣：

該項(xiàng)目以“純陽南坡墅”為主題概念，上半年石家莊市場上推廣宣傳的別墅項(xiàng)目較

少，大力度推廣主要集中的9月份之后。

9

月份到

10

月

中旬，項(xiàng)目

推廣以出租車渠道為主，

配合戶外、

條幅、

DM

單等傳統(tǒng)渠道，

通過此階段

高曝光率高頻率的宣傳，

形成一定的

市場關(guān)注。

10

月中旬至今，

在推廣渠道的選

擇上，除沿襲以

往高曝光率高強(qiáng)

度的宣傳外，大

量增加項(xiàng)目的宣

傳渠道，整合多

種媒體資源，綜

合運(yùn)用報(bào)紙、雜

志、廣播、條幅、

DM

、短信、網(wǎng)絡(luò)

等新舊媒體，形

成全方位立體宣

傳渠道。

期間推出高端商家聯(lián)盟，力求打造省會(huì)一

個(gè)

“

鼎級聯(lián)盟

”

品牌，同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目影響

力，爭取在高端客群中的口碑形象。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11

月初推出特價(jià)房源，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。組織了一系列相關(guān)活動(dòng)，高頻率的活動(dòng)保證水悅龍庭的曝光率，此階段水悅龍庭的銷售情況較好。競品項(xiàng)目

——

大者

推售情況：

主推產(chǎn)品為合院和雙拼別墅，面積480-606

㎡

，雙拼別墅共124套，面積在500㎡以上該項(xiàng)

目產(chǎn)品為合院式組合類型一期共推出房源46套，

現(xiàn)僅余6套房源，二期房源辦卡中。

客群分析：

該項(xiàng)目通過大力度集中推廣宣傳與良好的形

象建立，成功的吸引了部分城市的頂端置業(yè)人群，

以最快的速度擠進(jìn)了本市別墅一線市場當(dāng)中，并

且在城市頂端結(jié)構(gòu)圈層形成了較強(qiáng)的影響力。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售情況：

10月13日，開始發(fā)售，一期推出房源共46套。截止本月中旬，一期僅余6套房源，二期房源辦卡中，月去化量約為5-7套。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品項(xiàng)目

——

大者項(xiàng)目推廣：

上半年大者沒有大規(guī)模的宣傳活動(dòng)，主要以重要的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。1月到7月份，輸出項(xiàng)目占地336.6畝，產(chǎn)品以雙拼和合院為主的信息。9月到11月，輸出營銷中心開放信息。11月下旬，輸出項(xiàng)目即將開盤。推廣主題：“臥佛山前，大資源別墅”，主廣告語，畢竟，河北的省會(huì)不是北京。宣傳渠道的選擇上，以市區(qū)主干道（裕華路）戶外、報(bào)廣、短信、雜志、廣播等為主，多渠道全方位的進(jìn)行宣傳推廣。價(jià)格分析： 項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)放在2022年，2022年為推廣的預(yù)熱階段，9月份營銷中心開放，宣傳力度較大。價(jià)格變動(dòng)不大，合院和雙拼別墅價(jià)格分別為，300萬∕套，1000萬∕套。競品項(xiàng)目

——

上山間

銷售情況

：

開盤當(dāng)天市場消化僅一套，5月份開盤至

今共銷售房源50余套。產(chǎn)品受制于項(xiàng)目整體

品質(zhì)和形象，市場認(rèn)可較低

，月去化量7套

左右。聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品仍有較大剩余量

。

主推產(chǎn)品及數(shù)量：

二期拾階產(chǎn)品共計(jì)推出房源約100-120余

套

。

以330-500㎡聯(lián)排、雙拼別墅為主,少量

680㎡以上獨(dú)棟。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售價(jià)格：

產(chǎn)品230萬/套起，全款94折。獨(dú)棟別墅，面積為657-2000㎡，

價(jià)格在836-2800萬/套；雙拼別墅面積約為495㎡，價(jià)格為495-505萬/套；聯(lián)排別墅面積為320-420㎡，價(jià)格約為240-295萬/套。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品項(xiàng)目

——

上山間

客群分析：

該項(xiàng)目產(chǎn)品面積較小，與市場高端項(xiàng)目相比不具備足夠競爭力

。產(chǎn)品受制于項(xiàng)目整體

品質(zhì)和形象，市場認(rèn)可較低，吸引別墅市場低端客群注意，銷售情況較為一般。

項(xiàng)目推廣：

大型推廣類活動(dòng)較少，僅依靠線上常規(guī)渠道宣傳，宣傳推廣力度較小。推廣渠道的選

擇上主要側(cè)重戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信等常規(guī)媒體。項(xiàng)目

1

月到3

月，延續(xù)前年度推廣，繼續(xù)輸出聯(lián)排、雙拼別墅新品的信息。3

月下旬到

5月初，輸出聯(lián)排景觀別

墅信息

。5

月份項(xiàng)目開盤正式對外銷售。

5月初到

7

月，輸出二期產(chǎn)品面世，主打聯(lián)排景觀別墅。7

月

5

日開始，輸出全新經(jīng)濟(jì)戶型樣板間開放，到本年度末，仍為主推信息，伴隨著幾次價(jià)格的變化，優(yōu)惠力度不變

。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量原產(chǎn)品類型新增產(chǎn)品類型計(jì)劃推出數(shù)量原河名墅總占地402畝,總建筑面積25.96萬㎡聯(lián)排獨(dú)棟雙拼疊拼四期預(yù)計(jì)會(huì)推出更多的疊拼產(chǎn)品及部分洋房類產(chǎn)品四期產(chǎn)品預(yù)計(jì)推出約100余套河心島總占地100萬㎡，建筑面積26萬㎡獨(dú)棟雙拼項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年初開盤屆時(shí)一期將推出100套房源以雙拼為主10套獨(dú)棟和90棟雙拼大者總占地42.5萬㎡。建筑面積27.2萬㎡雙拼合院明年項(xiàng)目仍主打雙拼和合院，從項(xiàng)目規(guī)劃來看不會(huì)出現(xiàn)新型產(chǎn)品一期全部房源數(shù)量為228套合院組團(tuán)38棟水悅龍庭總規(guī)劃占地1086畝（山地景觀500畝）總建筑面積19萬㎡聯(lián)排獨(dú)棟雙拼明年將繼續(xù)以雙拼和聯(lián)排為主，部分獨(dú)棟產(chǎn)品延續(xù)今年強(qiáng)勢推廣明年預(yù)計(jì)推出房源較多，約100-130套上山間占地面積38萬㎡，建筑面積23萬㎡聯(lián)排雙拼獨(dú)棟聯(lián)排為主，獨(dú)棟僅作樓王標(biāo)價(jià)之用，不做大面積推廣銷售明年預(yù)計(jì)推出80-100套房源西山一號總占地66.7萬㎡。建筑面積30萬㎡獨(dú)棟雙拼明年項(xiàng)目將仍然以雙拼和聯(lián)排為主，附帶部分定制型大院產(chǎn)品預(yù)計(jì)明年推出量將在80-90套左右一品西山總占地1000余畝。中心線、koma開發(fā)暫未定暫未定暫未定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022年別墅市場預(yù)測本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅市場總結(jié)/預(yù)測 2022年高端別墅市場競爭較為激烈，多數(shù)高端型項(xiàng)目面市推廣、銷售，在所在的各區(qū)域搶奪 市場份額。策略推廣多選擇針對小眾目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳，線下活動(dòng)組織比重高于普通的推廣渠道。 線上宣傳推廣，不再單獨(dú)運(yùn)用單一高曝光率的媒體渠道，轉(zhuǎn)而整合現(xiàn)有所有資源，綜合運(yùn)用多種 媒介渠道，達(dá)到最佳的推廣宣傳效果。 原河名墅項(xiàng)目整體的宣傳推廣較為成功。其宣傳推廣具有較高的系統(tǒng)性，活動(dòng)的推出極具持 續(xù)性，任何一個(gè)細(xì)小的宣傳推廣點(diǎn)，都可以連續(xù)不間斷的進(jìn)行宣傳推廣。 隨著“別墅土地控制”的政策推出，別墅市場供應(yīng)量的相對減少，在一定階段內(nèi)可能會(huì)促成 別墅產(chǎn)品價(jià)格的平穩(wěn)上漲，在長期的階段內(nèi)會(huì)保持相對平衡。 2022年，別墅產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)必然伴隨自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升，將更加注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造，致 力給業(yè)主帶來至高的尊貴感。營銷推廣方面，注重挖掘自身產(chǎn)品優(yōu)勢，同質(zhì)化現(xiàn)象會(huì)有所改善。2PA

R

TAnalysis回顧

總結(jié)

。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。【項(xiàng)目2022年全程總結(jié)回顧】 項(xiàng)目經(jīng)過了一年時(shí)間的市場磨合，在競爭日趨激烈的省會(huì)別墅市場中，進(jìn)一步加強(qiáng)了作為市 場領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目的主導(dǎo)地位，客群認(rèn)可程度不斷加深，不僅在銷售業(yè)績上較好的完成了經(jīng)濟(jì)目標(biāo)， 更為關(guān)鍵的是成功的聚集了一批擁護(hù)美達(dá)及西山御園的城市高端圈層，在這些圈層客群的心里產(chǎn) 生了較好的口碑宣導(dǎo)作用，這對于一個(gè)別墅項(xiàng)目在長遠(yuǎn)運(yùn)營上具有極高的戰(zhàn)略意義，必須成功鞏 固項(xiàng)目的市場競爭優(yōu)勢。 但是值得我們深思的是，從全年項(xiàng)目運(yùn)作的角度思考，項(xiàng)目的營銷策略、推廣思路、客群定 位等方面依然存在些許不足，因此逐步深度分析本案的全年運(yùn)作思想對于項(xiàng)目明年發(fā)展方向具有 較高的指導(dǎo)意義。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

1-3月份

4-6月份

第二階段

7-9月份

10-12月份

第三階段

第四階段【項(xiàng)目2022年?duì)I銷策略回顧】》》》1-3月份營銷總結(jié)《《《 1.營銷策略：在年初無大型活動(dòng)及其他條件支撐的情況下，繼續(xù)維持項(xiàng)目原有價(jià)格及常 規(guī)優(yōu)惠政策，并無其他策略配合銷售。 2.營銷目標(biāo)：平穩(wěn)過渡年初市場的淡季，承接2022年項(xiàng)目在客群中的高端地位，進(jìn)一步 打開項(xiàng)目的認(rèn)知度，此階段不作為營銷任務(wù)的主力階段。 3.活動(dòng)組織：年末除業(yè)主答謝宴之外，考慮到天氣及年終的原因，本階段基本無較大的 活動(dòng)組織，基本以感恩與關(guān)懷業(yè)主為主題。

第一階段

1-3月份

4-6月份

第一階段

7-9月份

10-12月份

第三階段

第四階段【項(xiàng)目2022年?duì)I銷策略回顧】》》》4-6月份營銷總結(jié)《《《 1.營銷策略：從項(xiàng)目營銷角度考慮，項(xiàng)目改變原有產(chǎn)品組合方式，增加新產(chǎn)品形式—— 合院，對客戶形成產(chǎn)品價(jià)格上選擇的差異性，通過功能性產(chǎn)品和高端性產(chǎn)品的相互擠壓 促進(jìn)銷售，過渡對新產(chǎn)品的市場接受期。 2.營銷目標(biāo)：保持對原有聯(lián)排及庭院產(chǎn)品的銷售任務(wù)同時(shí)，向市場灌輸合院產(chǎn)品理念， 加速合院產(chǎn)品的去化速度，為下一階段市場主力銷售期提供客群基礎(chǔ)。 3.活動(dòng)組織：推出合院產(chǎn)品推介會(huì)，與常規(guī)合作品牌商家合作，如高爾夫俱樂部、. 車友俱樂部等，進(jìn)一步挖掘高端客群資源。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第二階段

1-3月份

7-9月份

第一階段

4-6月份

10-12月份

第二階段

第四階段【項(xiàng)目2022年?duì)I銷策略回顧】》》》

7-9月份營銷總結(jié)

《《《

1.

營銷策略：

本階段由于聯(lián)排產(chǎn)品基本銷售完畢，項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向單一化，合院和庭

院產(chǎn)品逐步合而為一，市場接受度更為廣泛，推出部分新房源并停止對大院產(chǎn)品的推廣，

甚至推出特價(jià)房源和會(huì)員專享組合優(yōu)惠政策，提高老帶新政策影響力。

2.

營銷目標(biāo)：

主要以庭院和合院產(chǎn)品作為主力回款依托，此階段實(shí)現(xiàn)對

“

庭院

”

產(chǎn)品本

年度

60%

左右的去化量，完成對本年度營銷任務(wù)的大半計(jì)劃目標(biāo)。

3.

活動(dòng)組織：

成立并完善璽盟匯商家聯(lián)盟，提供高端客戶交流平臺(tái)，進(jìn)一步挖掘客戶資源，加強(qiáng)聯(lián)合

商家之間的聯(lián)動(dòng)效能。

定制之夜，邀約馬伊琍到場，推廣大院產(chǎn)品及定制管家服務(wù)為主要內(nèi)容。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

1-3月份

10-12月份

4-6月份

7-9月份

第二階段

第三階段【項(xiàng)目2022年?duì)I銷策略回顧】》》》

10-12月份營銷總結(jié)

《《《

1.

營銷策略：

繼續(xù)保持主打優(yōu)惠房源的營銷策略，同時(shí)加大與其他置業(yè)平臺(tái)的合作力度，

尋求客戶資源挖掘新的刺激點(diǎn)，與國大置業(yè)聯(lián)手打開新的別墅營銷模式，將項(xiàng)目完全展

現(xiàn)在目標(biāo)客戶的關(guān)注點(diǎn)下，增加項(xiàng)目實(shí)質(zhì)營銷基礎(chǔ)。

2.

營銷目標(biāo)：

在市場收官階段最后沖擊年度營銷任務(wù)，完成集團(tuán)制定的全年銷售目標(biāo)。

3.

活動(dòng)組織：

主要以璽盟匯商家活動(dòng)為主，建立起良好的圈層主導(dǎo)作用，為明年璽盟匯

的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第四階段【項(xiàng)目2022年推廣策略回顧】第三階段第四階段第二階段

段第一階段1-3

月份4-6

月份7-9

月份10-12

月份1、推廣主題：2022年1-3月國賓道上的傳世家業(yè)2、推廣策略：延續(xù)去年項(xiàng)目提出的整體調(diào)性宣傳語，保持項(xiàng)目作為別墅產(chǎn)品的高端性，進(jìn)一步鞏固市場地位。3、推廣渠道：主要以常規(guī)渠道輔助推廣為主，年初不作為項(xiàng)目推廣的主力階段，此階段各渠道配合較少，無法給項(xiàng)目提供必要支撐。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27【項(xiàng)目2022年推廣策略回顧】第三階段第四階段第二階段

段第一階段1-3

月份4-6

月份7-9

月份10-12

月份1、推廣主題：2022年4-6月感受千畝獨(dú)墅的傳世之美/不是聯(lián)排，不是疊拼，是純別墅2、推廣策略：主打項(xiàng)目最大優(yōu)勢——獨(dú)棟別墅，通過產(chǎn)品自身的高端性和稀缺性超越同類型競爭項(xiàng)目，獲得市場客戶認(rèn)可，此階段在各推廣渠道輸出上較為直接犀利，針對性更為明顯。3、推廣渠道：除常規(guī)渠道外，另新增了高速戶外（攔截型和形象型），短信、報(bào)廣（硬廣為主）、網(wǎng)絡(luò)和活動(dòng)配合，由于戶外布點(diǎn)少因此效果相對一般，客戶認(rèn)知度不高，短信帶來了較為直接的來電。項(xiàng)目此階段來訪依然主要靠朋友介紹為主，符合別墅項(xiàng)目推廣渠道的一般特征。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28【項(xiàng)目2022年推廣策略回顧】第三階段第四階段第

第

二

二

階

階

段

段第一階段1-3

月份4-6

月份7-9

月份10-12

月份1、推廣主題：2022年7-9月千畝御墅，一城之享/不是所有的別墅都可以定制/讓別墅更懂生活2、推廣策略：由于本階段加入了大院產(chǎn)品的推廣，因此在宣傳調(diào)性上項(xiàng)目更顯高端，主要通過“定制”概念作為推廣主線引導(dǎo)市場認(rèn)可度，后期增加大量純正生活氛圍的輸出，凸顯別墅生活感，策略執(zhí)行上突破以往高端厚重的平面風(fēng)格，更多偏向于營造清新自然的家庭氛圍，讓客戶更易接受本案。3、推廣渠道：延續(xù)上一階段使用推廣渠道外，又新加雜志類、軟文類報(bào)廣、廣播，并逐步開始通過利用璽盟匯的圈層口碑作用將項(xiàng)目優(yōu)勢傳導(dǎo)出去，成為了項(xiàng)目新辟的推廣渠道，并且更為接近別墅項(xiàng)目推廣的效能。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29【項(xiàng)目2022年推廣策略回顧】第三階段第四階段第二階段

段第一階段1-3

月份4-6

月份7-9

月份10-12

月份1、推廣主題：2022年10-12月讓別墅更懂生活/‘感恩’主線，答謝業(yè)主2、推廣策略：延續(xù)下半年別墅生活的推廣主線，在所有出街平面上適當(dāng)加入實(shí)質(zhì)銷售信息，虛實(shí)結(jié)合，側(cè)重點(diǎn)依然放在對于生活氛圍的營造上，年終初定采取專場演出的形式答謝業(yè)主3、推廣渠道：本階段更多的運(yùn)用璽盟匯的圈層作用，通過與聯(lián)合商家的合作形成更多的圈層認(rèn)同感，保證項(xiàng)目的客群基礎(chǔ)準(zhǔn)確且龐大，同時(shí)線下推廣渠道依然保有，并新增高端商場廣告、DM單、項(xiàng)目內(nèi)刊，機(jī)場貴賓廳等，全方面灌輸市場項(xiàng)目高端性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30【2022年度客群分析】 對于任何一個(gè)項(xiàng)目而言，客戶都是成功的關(guān)鍵，準(zhǔn)確定位客戶特征，找尋客戶心理認(rèn)可點(diǎn)成為項(xiàng)目運(yùn)作的 必修課，反觀本案，西山御園作為省會(huì)第一個(gè)真正意義上的別墅項(xiàng)目已然具備了較強(qiáng)的客群基礎(chǔ)，除此之 外，一期已交付的業(yè)主資源更成為項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件，因此分析客群對于項(xiàng)目未來發(fā)展就顯得尤為 重要。 客群分析模型

項(xiàng)目已成交客戶分析

項(xiàng)目流失客戶分析

意向客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3.13.23.3項(xiàng)目已成交客戶分析3.1成交客戶分析

居住區(qū)域

主要以橋西區(qū)域?yàn)橹?，部分外地置業(yè)

客群，如邯鄲、保定等地，由于距離

原因相對東部區(qū)域客群較少，更多的

選擇原河名墅等區(qū)位條件更優(yōu)的項(xiàng)目

從事行業(yè)

多以個(gè)體老板或政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)為

主，也有少量社會(huì)高收入職業(yè)人群如

教師、醫(yī)生等，行業(yè)分布明顯

年齡結(jié)構(gòu)

40-60

歲區(qū)間為最為普遍的年齡段，年

輕置業(yè)客群也保證在

30

歲以上，由于別

墅置業(yè)的特殊性，客群年齡相對穩(wěn)重

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

家庭構(gòu)成三口之家和四口之家相對最為常見，少數(shù)以家族形式購買別墅的客群也依然存在，此類客群多數(shù)已有多套房產(chǎn)

項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)

客群關(guān)注點(diǎn)依次為項(xiàng)目品質(zhì)環(huán)境、價(jià)格

因素、周邊配套、交通區(qū)位條件、樣板

間，少數(shù)客群對于小區(qū)未來升值關(guān)注也

較為關(guān)注，其中朋友圈層的口碑影響起

到了很大的宣導(dǎo)作用，近半客戶通過朋

友介紹成交。

社會(huì)地位

此部分成交客群均具備較高的社會(huì)地位，

追求生活品質(zhì)，樂于進(jìn)行別墅置業(yè)改善

生活條件

部分客戶存在一定的虛榮心，以御園帶

來的身份感進(jìn)入頂端圈層園區(qū)內(nèi)由于施工經(jīng)常園區(qū)環(huán)境出現(xiàn)黃土高堆的現(xiàn)象，導(dǎo)致客戶對于項(xiàng)目第一印象打折包括景觀小品的日常打理失職造成了多處落敗的景象，不利于別墅項(xiàng)目形象的樹立。細(xì)節(jié)品質(zhì)上的缺失主要體現(xiàn)在客服管理及工程形象上，在項(xiàng)目樣板間和交付區(qū)整改前依然出現(xiàn)停電和漏水現(xiàn)象，客戶一度出現(xiàn)較大微詞，品質(zhì)上的不到位細(xì)節(jié)品質(zhì)也是客戶流失的關(guān)鍵因素之一本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3.2工程形象交通區(qū)位

項(xiàng)目流失客戶分析項(xiàng)目工程進(jìn)度一直相對緩慢，由其對于交付客戶來說信心不足導(dǎo)致口碑宣傳不利，流失部分客群且整改延后，造成了項(xiàng)目整體形象較大的損害，客戶置業(yè)信任度減低。

由于人們根深蒂固的距離

觀念及原河名墅項(xiàng)目的出現(xiàn)客群對于本案的區(qū)位條件不報(bào)以認(rèn)可，特別是相對于橋東區(qū)域的客群來說，此部分原因造成了本

項(xiàng)目該類客群的流失3.3意向客戶分析項(xiàng)目客戶未成交分析（客戶抗性點(diǎn)）意向客戶分析

項(xiàng)目客戶成交分析

（客戶契合點(diǎn)）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。認(rèn)同項(xiàng)目價(jià)值宣傳的主流導(dǎo)向方向，渴望擁有純正別墅生活的居住條件追求高品質(zhì)的生活，希望被社會(huì)財(cái)富人群認(rèn)可并融入到核心圈層中（璽盟匯）

與項(xiàng)目本身所具備的氣質(zhì)相

符，個(gè)人價(jià)值得到體現(xiàn)，因

此選擇本案客群本身不具備足夠?qū)嵙?，對高端別墅類產(chǎn)品依然可望而不可及對于本項(xiàng)目的品質(zhì)環(huán)境、工程形象、服務(wù)細(xì)節(jié)或其他屬性不滿，自身心理存在購買抗性【2022年度項(xiàng)目回顧總結(jié)概述】

市場原因客群原因自身原因營銷推廣

價(jià)

值認(rèn)

同點(diǎn)

未來別墅市場放量的大量減少凸顯項(xiàng)目產(chǎn)

品的稀缺性，客戶認(rèn)同度提升。項(xiàng)目主流

賣點(diǎn)愈發(fā)得到目標(biāo)客群的價(jià)值認(rèn)同。

對于本項(xiàng)目持續(xù)推廣的高端調(diào)性和生活意

境存在共鳴，價(jià)值取向一度成為連接項(xiàng)目

和客群的主要因素，除此之外，項(xiàng)目品質(zhì)

和小區(qū)環(huán)境也是客戶認(rèn)可的主要導(dǎo)向。

項(xiàng)目自身具備其他競爭項(xiàng)目都不具備的優(yōu)

勢條件，尤其體現(xiàn)在產(chǎn)品的稀缺性上，并

且在自身規(guī)模、環(huán)境和品質(zhì)上均做到了本

地市場的一線運(yùn)營水平，得到市場認(rèn)可。

項(xiàng)目年初的推廣渠道、活動(dòng)組織契合度較

高，達(dá)到了良好的效果。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

價(jià)

值

分歧點(diǎn)

省會(huì)別墅市場的競爭日趨激烈，較多的競

品項(xiàng)目的出現(xiàn)造成了對本案的分流，在本

項(xiàng)目尚未做到絕對標(biāo)桿的時(shí)候，各項(xiàng)目自

身的優(yōu)勢依然存在對客戶的足夠吸引力項(xiàng)目目前依然存在較多劣勢和不足，客群認(rèn)為對于高端生活的追求目前本案尚不足以匹配，或者自身缺乏足夠?qū)嵙徺I本物業(yè)，兩級分化明顯。

盡管項(xiàng)目自身已具備較為成熟的別墅開發(fā)

實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但存在的不足依然清晰可見，

對客群把握也相對不夠準(zhǔn)確，因此出現(xiàn)了

部分客戶對本案信心不足的現(xiàn)象。

推盤節(jié)奏失調(diào)，主題變換過于頻繁，失去

了系統(tǒng)性?？蛻糍Y料數(shù)據(jù)庫不完整，無法

準(zhǔn)確分析，調(diào)整推廣、策略。3PA

R

TAnalysis回顧

總結(jié)

。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022年年度計(jì)劃分析 通過對項(xiàng)目房源及市場情況整合分析，針對西山御園項(xiàng)目2022年度銷售計(jì) 劃，主推產(chǎn)品類型為合院產(chǎn)品，以大院及疊拼產(chǎn)品為輔進(jìn)行銷售。 庭院產(chǎn)品房源充足，且明年仍有一部分新品推出，因此將其作為年度銷售 的主力承擔(dān)回款任務(wù)；定制級大院具有極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢，將極大程度提升項(xiàng) 目的形象及品質(zhì)，在市場內(nèi)引起較高的關(guān)注度。 大院產(chǎn)品作為項(xiàng)目整體高端形象的支撐，但相對目標(biāo)客群范圍較小，因此 不依靠大院實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)，而是通過對大院產(chǎn)品的宣傳形成對部分庭院客戶的 轉(zhuǎn)換，進(jìn)而完成銷售任務(wù)。 疊拼產(chǎn)品在下半年度推出，但價(jià)格未定因此暫不計(jì)算在明年回款目標(biāo)當(dāng)中， 本類產(chǎn)品可吸引庭院的下一圈層客群，將擴(kuò)大市場目標(biāo)客群受眾范圍。產(chǎn)品類型套數(shù)單套總貨值（千萬）產(chǎn)品總貨值（億）2012年存量合院44----庭院45----2013年推出量合院1280.45.1庭院450.552.5大院1811.8疊拼80-100未定價(jià)未定價(jià)項(xiàng)目介紹及2022年度銷售目標(biāo)2022年主推合院產(chǎn)品，大院及疊拼入市推售，以回款60%計(jì)算，回款額為5.64億元。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本年度將延續(xù)2022年?duì)I銷節(jié)奏，續(xù)推剩余產(chǎn)品及新增產(chǎn)品，排布重要事 件、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從而在各階段制定相應(yīng)的營銷、推廣策略等計(jì)劃?！粢韵赂魇马?xiàng)節(jié)點(diǎn)需確定，而后對此推出相應(yīng)的推廣計(jì)劃及營銷策略。1、北入口整改，動(dòng)線沿線的景觀打造與布置。2、二期庭院B區(qū)塊的交付。（2022年9月份）3、樣板區(qū)開放；大院、合院以及新推疊拼產(chǎn)品的樣板間的全面開放。（2022年10月）4、實(shí)體交房樣板區(qū)展示：一期實(shí)體樣板房的建筑、景觀、物管等各方面的展示，可更為直觀的感受到后期服務(wù)及生活品質(zhì)，提升客戶對本案的認(rèn)可度。（2022年10月）5、會(huì)所整改；（地下健身房、棋牌室、影音區(qū)等）完成改建，會(huì)所利用率將全面提高（4月會(huì)所一層、三層的整改完畢，明年2022年幼兒園宣傳，2022年投入使用。）6、橫山村改造：將形成一片“城”區(qū)，使項(xiàng)目周邊區(qū)域生活配套的更為完善，全面、持續(xù)影響項(xiàng)目。（改造完成后以軟文形式加以炒作。）第一階段延續(xù)階段第二階段主推階段第三階段主推階段第四階段維持階段2022年?duì)I銷計(jì)劃排期本階段屬于感恩季，不進(jìn)行強(qiáng)銷推廣，主要進(jìn)行工程整改及其他準(zhǔn)備工作，3月開始預(yù)熱大院1-3

月份

庭院

4-6

月份合院

大院

7-9

月份疊拼

合院

大院4

月份會(huì)所整改完畢，成立紅酒會(huì)所2期庭院B區(qū)塊的交付庭院、大院樣板區(qū)的開放銷售；媒體戶外資源的優(yōu)

三種產(chǎn)品同時(shí)銷售，可一定化，大院簽約儀式及銷售；

程度擠壓庭院產(chǎn)品的銷售。疊拼產(chǎn)品預(yù)熱。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。庭院正常銷售，大院在具

7、8月份活動(dòng)配合相對較多，

疊院新品的加推，以大院繼備一定的客戶基數(shù)后開始

為9月份整體銷售進(jìn)行鋪墊，

續(xù)拔項(xiàng)目調(diào)性，十月份銷售策略的延續(xù)調(diào)整，大院、庭院實(shí)體樣板間的宣傳與開發(fā),維系新老客戶10-12

月份疊拼

合

大院本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)提升外銷團(tuán)隊(duì)挖掘本市客戶資源重點(diǎn)城市發(fā)展案場科技多媒體展示會(huì)所整改北入口整改產(chǎn)品樣板區(qū)開放產(chǎn)品提升

A區(qū)實(shí)體樣板區(qū)橫山村規(guī)劃確定市區(qū)售樓處設(shè)立入口動(dòng)線設(shè)計(jì)銷售動(dòng)線設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)組建營銷策略

工程物料動(dòng)線設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。讓別墅更懂生活當(dāng)別墅遇到美好請別墅選擇幸福讓別墅溫暖未來內(nèi)部月刊發(fā)放增加集團(tuán)價(jià)值板塊重大時(shí)間、事件節(jié)點(diǎn)媒體組合Ipad及多媒體設(shè)備功能完善重點(diǎn)縣市宣傳型戶外鋪設(shè)明年重大活動(dòng)及電影宣傳嫁接聯(lián)合商家店面宣傳推廣市區(qū)高端會(huì)所嫁接宣傳，品牌線集團(tuán)事件參與及推廣，璽盟匯聯(lián)合商家活動(dòng)推廣參與

戶外市區(qū)主干道形象戶外鋪設(shè)營銷推廣階段主題常規(guī)推廣活動(dòng)配合非常規(guī)推廣

感

恩

線對社會(huì)周期性進(jìn)行捐贈(zèng)對客戶進(jìn)行答謝針對歐洲文化介紹文化線

系

列

性

講

座運(yùn)動(dòng)線國賓館對客戶開放體驗(yàn)路虎體驗(yàn)中心體驗(yàn)高爾夫系列趣味

、專業(yè)比賽本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。會(huì)員拓展、發(fā)展商家聯(lián)盟活動(dòng)

、推廣嫁接，感恩線回報(bào)社會(huì)提升形象，品牌線推廣提升集團(tuán)知名度銀行、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，車管所聯(lián)盟資源共享，同行業(yè)聯(lián)盟資源共享高端住宅、商業(yè)鎖定宣傳周邊縣市鎖定推廣營銷渠道璽盟匯美達(dá)匯相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟目標(biāo)鎖定與國大聯(lián)合銷售本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

本階段屬于銷售淡季，推廣力度及活動(dòng)組織力度、數(shù)量可適當(dāng)調(diào)整，不作為

回款主力期。

主要工作為意向合作單位洽談、工程整改、外銷團(tuán)隊(duì)組建等準(zhǔn)備工作及年終

答謝會(huì)。

年后對大院產(chǎn)品進(jìn)行宣傳預(yù)熱（根據(jù)大院工程調(diào)整預(yù)熱時(shí)間）

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

銷售人員：

對銷售人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)素質(zhì)，為

業(yè)主提供全面的理財(cái)投資和置業(yè)意見，給予業(yè)主高端品質(zhì)的服務(wù)模

式。

團(tuán)隊(duì)服務(wù)：

對大院客戶專業(yè)化、團(tuán)隊(duì)式進(jìn)行接待，配有理財(cái)師及法

律顧問，保證解答客戶較為關(guān)心的問題及疑問。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

團(tuán)隊(duì)式服務(wù)提升對大院客戶不用常規(guī)的一對一接待，為了更好的彰顯項(xiàng)目的高端性、品質(zhì)感，營造出城市別墅類產(chǎn)品領(lǐng)航者的形象，因此建議對銷售團(tuán)隊(duì)配備專業(yè)的理財(cái)師、法律顧問等，可以更好、更專業(yè)的對客戶提出的疑問進(jìn)行解答與說明，提升客戶的身份感。配備專業(yè)化的安保人員及客服人員，使客戶在一系列看房行為中體會(huì)到高品質(zhì)的服務(wù)，彰顯項(xiàng)目的專業(yè)水平與品質(zhì)，客服人員需要具備一定的項(xiàng)目銷售知識(shí)，保證在單獨(dú)面對客戶的同時(shí)可為其解答疑問，提升客戶及其朋友對本案的認(rèn)可度。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

市區(qū)售樓部：

項(xiàng)目地距離市區(qū)較遠(yuǎn)，建議在市區(qū)設(shè)立銷售中心，人

流較大，對外宣傳后，意向客戶可更方便的了解到項(xiàng)目的具體情況，

增加來電來訪，提高項(xiàng)目的知名度，提升成交率。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

動(dòng)線布置：

從北門入口，沿景觀區(qū)繞一圈，沿線景觀精心打造，形

成強(qiáng)大的視覺沖擊力。建議動(dòng)線沿著北門入口兩側(cè)至中心湖沿線

（鐘鼓樓、白樺林景觀線路），車輛?？吭谵D(zhuǎn)盤區(qū)后步行參觀中心

湖景觀進(jìn)入會(huì)所。

景觀建議：

五重立體景觀打造，形成立體景觀綠化。（以保證視野

開闊且綠化品質(zhì)為原則）

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。景觀動(dòng)線與打造建議一重：百種林木護(hù)衛(wèi)體系：選用如雪松、垂柳、國槐等精選樹木，擺布數(shù)量不宜過多，保證視野的開闊。兩重：珍惜喬木種植：選用如加納利海棗、棕櫚、蘇鐵、櫻花等形成第二重園林景觀，控制數(shù)量。三重：低矮灌木類選?。哼x用如紫葉小臂、金邊黃楊、金葉女貞、大葉女貞等低矮灌木密集栽植造景，形成第

三重園林景觀，在該層面中擺放建筑小品等。四重：以花灌木為主：選用如薔薇、美人蕉等花類品種，形成四重植物景觀。五重：果嶺坡地草皮，鋪設(shè)園林第五重立體景觀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

景觀動(dòng)線與打造建議●

景觀小品的布置：

在沿路重要線路鋪設(shè)景觀小品，增加景觀美感與藝術(shù)性。1

）建筑小品：道路節(jié)點(diǎn)精致小雕塑的建立。2

）生活設(shè)施小品：坐椅、電話亭、以及復(fù)古郵箱、藝術(shù)垃圾通的應(yīng)用。3

）道路實(shí)施小品：街燈、防護(hù)欄、道路標(biāo)志、道路兩側(cè)排水側(cè)石的使用?！?/p>

景觀高科技的打造：采用新型路面材料，如瀝青瑪蹄質(zhì)碎石保持路面的平坦。運(yùn)用全國首創(chuàng)調(diào)井技術(shù)保持井蓋與路面的齊平并進(jìn)行隱藏。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

銷售道具：

在售樓部設(shè)置多媒體形式宣傳項(xiàng)目信息，給予業(yè)主全方位的項(xiàng)目介紹，提

升售樓部品位和科技含量，同時(shí)對銷售人員配備ipad作為輔助道具，即提升工作效

率也符合項(xiàng)目的高端定位，一定程度上彌補(bǔ)了在沒有實(shí)體樣板房開放的劣勢，給予

客戶高科技體驗(yàn)感。

數(shù)據(jù)建立：

銷售現(xiàn)場對來電、來訪、成交客戶的認(rèn)知途徑、居住區(qū)域、從事行業(yè)類

型等信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，保證后期對推廣、策略計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，保證更準(zhǔn)確的精準(zhǔn)

營銷實(shí)現(xiàn)成交。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

會(huì)所整改：

會(huì)所整改完畢后，游泳以及健身娛樂設(shè)施的開放讓客戶體驗(yàn)上流

生活圈層的極致服務(wù)；

分銷組織：

項(xiàng)目以省會(huì)高端別墅定位，除了維護(hù)本地市場的原有客流外，在

省會(huì)周邊經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)區(qū)域成立分銷機(jī)構(gòu)，挖掘更多客戶資源

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。周邊重點(diǎn)地級市排布首先考慮區(qū)域性，主要針對北京以南的城市，考慮選擇的城市到達(dá)本市的距離較近，并且在可通往北京方向的交通主路上。衡水，礦產(chǎn)資源有石油、地?zé)?、礦泉水和磚瓦用粘土礦種，2022年生產(chǎn)總值781.5億，距離本市距離較近。邯鄲，邯鄲市是全國雙擁模范城，旅游、農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，2022年全市生產(chǎn)總值完成2787億元保定，保定市自然資源豐富，縣域經(jīng)濟(jì)特色明顯，2022年生產(chǎn)總值2450億。邢臺(tái)，2022年生產(chǎn)總值1426.3億元，且距離本市較近，我市成為其通往北京地區(qū)的主要站點(diǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。省重點(diǎn)縣城排布選擇距離本市較近的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣進(jìn)行重點(diǎn)分銷執(zhí)行。辛集，本市市區(qū)東行80公里，素有皮革之都的稱號，屬于本市第一強(qiáng)縣。沙河，2022年生產(chǎn)總值完成180億左右，并且以迅猛的速度增加，近幾年城市不斷發(fā)展，居民消費(fèi)能力大幅提升，在通往石家莊、北京方向的京珠沿線。定州，位于保定南行100公里左右，以鑄造、鋼網(wǎng)、紡織、建材為主要行業(yè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。山西陽泉，素有鐵煤之鄉(xiāng)，距離石家莊距離較近，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。武安市，位于邯鄲西部，主要為礦產(chǎn)，居民消費(fèi)能力較強(qiáng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重要高速路段戶外鋪設(shè)

在本市高速出入口進(jìn)行高炮位置排布，京珠、京昆等高速口為主；

石太、繞城高速為輔。

輸出內(nèi)容簡單明了，易于記憶，不建議在平面上圖片比重過大，對于高速行駛中的車輛并無較大的吸引力，且噴繪水平有限，不能很好的表現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)感。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)通往項(xiàng)目重要關(guān)卡點(diǎn)鋪設(shè)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。體驗(yàn)式營銷

展示別墅生活區(qū)真實(shí)的生活情境與工程現(xiàn)場，讓客戶身臨其境，給客戶真正感官享

受的同時(shí)，以高端別墅區(qū)的強(qiáng)大的科技含量與生活質(zhì)感影響客戶，提升客戶對本案

產(chǎn)品各方面的認(rèn)可度及購買信心，而后實(shí)現(xiàn)口碑傳播的目的。

·別墅施工現(xiàn)場安裝攝像頭，通過與IPAD、多媒體終端機(jī)的連接可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操作，

客戶在室內(nèi)可真實(shí)觀看工地現(xiàn)場及各細(xì)節(jié)的處理，方便定制大院客戶對自己購買物

業(yè)的監(jiān)督，體現(xiàn)客戶的身份感及定制過程的高科技體驗(yàn)感;

·可組織全市越野挑戰(zhàn)賽或給予相關(guān)組織提供比賽場地，擴(kuò)大比賽的影響面，吸引

客戶及愛好者到訪，并進(jìn)行全場比賽的報(bào)道，迅速擴(kuò)大市場的獲知度。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》營銷推廣《《《 階段主題：讓別墅更懂生活 2022，只有御園——相識(shí)不晚，相知正好 沿用之前推廣線路，對于別墅生活氛圍和生活意境的渲染，提前預(yù) 熱大院產(chǎn)品。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》營銷推廣《《《 報(bào)紙（軟文）：別墅專家形象解讀、產(chǎn)品系列賣點(diǎn)解讀與別墅生活方式、生活氛 圍的闡述；大院產(chǎn)品預(yù)熱一篇報(bào)廣形象宣傳 短信：促銷政策期間投放時(shí)效性宣傳信息 網(wǎng)絡(luò)：延續(xù)現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)渠道上的軟文輸出并于報(bào)廣軟文保持統(tǒng)一性 內(nèi)刊：每月向重要客戶派發(fā)項(xiàng)目內(nèi)刊，分區(qū)塊展示項(xiàng)目形象（企業(yè)文化、人物訪 談、活動(dòng)展示、璽盟匯、品牌推介等） 賀歲檔期熱門電影片頭廣告宣傳片：在2022年11月29日—2022年2月14日賀歲檔 期，在熱門電影入《王的盛宴》《一九四二》電影首映前以廣告形式播放項(xiàng)目宣 傳片。與石家莊高端影院合作，如.廣場、北國先天下金棕櫚等知名影院，擴(kuò) 大項(xiàng)目認(rèn)知度與影響力。 攔截型戶外：保留目前攔截戶外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，對競爭項(xiàng)目進(jìn)行客戶分流。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷推廣

《《《

嫁接私家會(huì)所：

別墅的私家會(huì)所的作用不僅僅存在于業(yè)主之間的聚會(huì)和交流，

更有利于項(xiàng)目在業(yè)主及朋友圈之間形成一種無形的宣傳口碑，通過口口相傳

的宣傳途徑對吸引這部分高端客群要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于媒體渠道的宣傳。

▲

與城市的頂端私人會(huì)所進(jìn)行合作、聯(lián)盟（如中茂海悅、勒泰私人會(huì)所等），

其消費(fèi)者或會(huì)員與本案的目標(biāo)客群基本重疊，可在此高端圈層進(jìn)行宣傳及后

期的口碑傳播；

▲

持項(xiàng)目憑證方可帶領(lǐng)朋友到此喝茶、聊天、休閑等，同時(shí)可享受御園服務(wù)

（特供茶水、食品、娛樂項(xiàng)目等）；

·

在會(huì)所內(nèi)配有體驗(yàn)式的

3D

展示（觸摸顯示屏、

iPad

類似蘋果專賣的平板體

驗(yàn)），消費(fèi)客群可在聊天之余便可獲知一定項(xiàng)目信息；

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷推廣

《《《

美達(dá)匯主要服務(wù)于業(yè)主及客戶，為擴(kuò)大美達(dá)匯的影響力，實(shí)現(xiàn)高端圈層的口

碑效應(yīng)，利用社會(huì)慈善及品牌效應(yīng)同步進(jìn)行。

感恩線：

對社會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，由會(huì)員、客戶組織發(fā)起對貧困災(zāi)區(qū)、教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行捐贈(zèng)；

由客服部對業(yè)主、客戶在節(jié)日、生日節(jié)點(diǎn)進(jìn)行答謝或發(fā)起祝福。

品牌線：

集團(tuán)答謝會(huì)，御園業(yè)主代表參加，相關(guān)會(huì)員、媒體參觀美達(dá)產(chǎn)業(yè)鏈，并進(jìn)行

擴(kuò)大宣傳，借集團(tuán)知名度較高的合作伙伴之勢進(jìn)行宣傳。

在月刊中排布專區(qū)對集團(tuán)活動(dòng)、時(shí)間、人物等事由進(jìn)行炒作。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

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10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷推廣

《《《

≯

1

月美達(dá)西山御園年終答謝晚宴

以感恩為主題，邀約業(yè)主、客戶、美達(dá)匯成員、璽盟匯成員、媒體記者等人

員參加，以溫馨、感恩為主要元素進(jìn)行組織，同時(shí)在答謝會(huì)上，輸出大院產(chǎn)

品信息，為實(shí)現(xiàn)后期老帶新的成交。

≯

3

月中旬美達(dá)匯新、老業(yè)主赴杭州參觀集團(tuán)項(xiàng)目及會(huì)所

邀約業(yè)主、璽盟匯成員代表及媒體記者參加集團(tuán)項(xiàng)目及西湖會(huì)所，將集團(tuán)旗

下項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行展示，凸顯集團(tuán)實(shí)力，為而后參觀人員在其圈層進(jìn)行口碑

傳播。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

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10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷渠道

《《《

銀行、金融機(jī)構(gòu)：

持璽盟匯或美達(dá)匯卡者，到此辦理轉(zhuǎn)賬、取錢、炒股等業(yè)

務(wù)行為，可享受優(yōu)先辦理的權(quán)利，同時(shí)由其方提供理財(cái)師服務(wù)，保證了案場

多對一接待的專業(yè)度及信任度。

車管所機(jī)構(gòu)：

該機(jī)構(gòu)具有車輛登記的客戶資料，對目標(biāo)客群進(jìn)行小眾推廣，

實(shí)現(xiàn)成交。璽盟匯、美達(dá)匯成員持相關(guān)證明可在車管所享受代辦、代檢服務(wù)

及優(yōu)先辦理權(quán)。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

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10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》營銷渠道《《《 璽盟匯拓展：聯(lián)合商家23家，涵蓋了汽車、.、高爾夫、家具、裝修等行 業(yè)，為使其形成更為強(qiáng)大的高端品牌集成體。2022年可對市內(nèi)高端私人茶社、 會(huì)所、高端酒店進(jìn)行聯(lián)盟，成為在高端圈層影響力更大的多元化行業(yè)組合聯(lián) 盟。 聯(lián)盟資源共享：璽盟匯會(huì)員可在西山置業(yè)享受一定額度的優(yōu)惠，同時(shí)可共享 會(huì)員品牌的優(yōu)惠活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)真正的聯(lián)盟會(huì)，擴(kuò)大高端圈層的真正價(jià)值與影響 力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

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10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷渠道

《《《

同行業(yè)資源共享：

與目標(biāo)客群相一致的不同產(chǎn)品類型項(xiàng)目進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)高

端客戶的資源共享，實(shí)現(xiàn)雙方成交的共贏局面；

與一些具備高端客戶資源的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)客戶資源的互有共享，最終

實(shí)現(xiàn)成交。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

本階段為強(qiáng)銷期，經(jīng)過第一階段的客戶積累與新品預(yù)熱，主力產(chǎn)品

及高價(jià)值產(chǎn)品主要將在本階段推出，因此本階段的活動(dòng)組織、推廣

力度將勢必有所增加。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

市區(qū)售樓部：

售樓部啟用，銷售、客服人員到場，正式投入使用，在啟

動(dòng)前推廣中輸出市區(qū)銷售中心啟幕的信息，增加市場獲知度。

北入口：

園區(qū)北側(cè)入口及景觀整改完畢，并在御園路設(shè)立指引標(biāo)示。

分銷、行銷：

分銷機(jī)構(gòu)洽談合作完畢，進(jìn)入宣傳推廣及資源共享階段；

行銷團(tuán)隊(duì)正式開始挖掘客戶資源。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

體驗(yàn)營銷：

展示別墅生活區(qū)真實(shí)的生活情境與工程現(xiàn)場，讓客戶身臨其境，給客戶真正

感官享受的同時(shí)，以高端別墅區(qū)的強(qiáng)大的科技含量與生活質(zhì)感影響客戶，提

升客戶對本案產(chǎn)品各方面的認(rèn)可度及購買信心，而后實(shí)現(xiàn)口碑傳播的目的。

別墅施工現(xiàn)場安裝攝像頭，通過與

IPAD

、多媒體終端機(jī)的連接可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操

作，客戶在室內(nèi)可真實(shí)觀看工地現(xiàn)場及各細(xì)節(jié)的處理，方便定制大院客戶對

自己購買物業(yè)的監(jiān)督，體現(xiàn)客戶的身份感及定制過程的高科技體驗(yàn)感

;

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

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7-9月份

10-12月份》》》

營銷推廣

《《《

階段主題：

當(dāng)別墅遇見美好

大院主要以拔形象為主，尋找

18

位城市的頂尖人士；

繼加推合院產(chǎn)品，對于產(chǎn)品功能以及實(shí)質(zhì)銷售信息的輸出；

預(yù)熱疊拼。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

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10-12月份》》》

營銷推廣

《《《

階段主題：

當(dāng)別墅遇見美好合院系列：男人的另一個(gè)自己，在露臺(tái)女人的另一個(gè)自己，在后花園孩子的另一個(gè)自己，在閣樓大院系列：不是所有的別墅都可以定制不是所有的人都可以享受定制不是所有的物管都為了定制

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份》》》營銷推廣《《《 報(bào)紙（硬廣、軟廣）：別墅生活的價(jià)值解讀、大院高端形象的維持，合院產(chǎn)品功能賣點(diǎn) 的輸出；疊拼產(chǎn)品預(yù)熱一篇報(bào)廣形象宣傳。 短信：對重要活動(dòng)、事件受眾客群進(jìn)行精準(zhǔn)投放，輸出產(chǎn)品功能與銷售信息，增加來電 來訪。 網(wǎng)絡(luò)：延續(xù)現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)渠道上的軟文輸出并于報(bào)廣軟文保持統(tǒng)一性，根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)不同 更換輸出內(nèi)容。 內(nèi)刊：對大院產(chǎn)品進(jìn)行賣點(diǎn)性輸出，配合合院產(chǎn)品信息點(diǎn)，對慈善捐贈(zèng)進(jìn)行登刊宣傳。 攔截型戶外：保留目前攔截戶外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，增加對市區(qū)交通對競爭項(xiàng)目進(jìn)行 客戶分流。 框架廣告：在市區(qū)主要高端寫字樓，如勒泰、.、先天下等寫字樓電梯、停車場等廣 告位的投放。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

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7-9月份

10-12月份》》》

營銷推廣

《《《

嫁接私家會(huì)所：

私家會(huì)所洽談成功后，人員培訓(xùn)、宣傳物料等工作到位，同

時(shí)對業(yè)主、璽盟匯、美達(dá)匯成員進(jìn)行告知，并輸出在此可享受到的特權(quán)。

美達(dá)匯慈善捐贈(zèng)：

4

月份籌備完成，并進(jìn)行第一站捐贈(zèng)，由美達(dá)匯發(fā)起，業(yè)

主、客戶、璽盟匯、美達(dá)匯成員自由參加，媒體進(jìn)行報(bào)道。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份》》》

營銷推廣

《《《

≯

4

月：會(huì)所酒莊入駐，簽約儀式

高端紅酒會(huì)所進(jìn)駐本案會(huì)所，邀約媒體、璽盟匯會(huì)員、業(yè)主、客戶參加本次

簽約儀式及紅酒品鑒會(huì)。

≯

5

月：大院簽約儀式

在國賓館組織大院產(chǎn)品推介會(huì)，邀約客戶、同行業(yè)人士參加，主要目的為對

市場告知本案大院產(chǎn)品的賣點(diǎn)及稀缺性?；顒?dòng)當(dāng)天，推介部分結(jié)束后舉行大

院的簽約儀式，簽約結(jié)束后可到園區(qū)進(jìn)行冷餐游園。

≯

6

月，疊拼產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，養(yǎng)生講坐

在會(huì)所舉辦疊拼產(chǎn)品的推介會(huì)，邀約所有業(yè)主、客戶參加，主講疊拼產(chǎn)品的

賣點(diǎn)、優(yōu)勢、由來以及與市場其他項(xiàng)目的同類型項(xiàng)目進(jìn)行對比。推介會(huì)后舉

辦養(yǎng)生、風(fēng)水講座。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份》》》

營銷渠道

《《《

分銷組織

根據(jù)第一階段分銷組織的回饋，對目標(biāo)客群鎖定、區(qū)域鎖定、推廣計(jì)劃進(jìn)行

調(diào)整，繼續(xù)進(jìn)行分銷計(jì)劃。

國大需自行擴(kuò)大本案的影響力，積累意向客戶，促使成交，可通過高端客戶

的回訪、軟推形式的跟進(jìn)等實(shí)現(xiàn)成交。

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份》》》

營銷渠道

《《《

璽盟匯拓展：

繼續(xù)擴(kuò)大會(huì)員規(guī)模及高端性，通過聯(lián)合商家活動(dòng)等形式，實(shí)現(xiàn)

高端客戶的資源共享，增加成交量。

同行業(yè)合作：

該項(xiàng)合作需要持續(xù)進(jìn)行，需要不斷開發(fā)新的合作方，保證高端

資源的不斷更新，提高成交幾率。

商會(huì)聯(lián)盟：

聯(lián)系浙江、上海、北京等大型商會(huì)組織，可為其提供國賓館會(huì)場、

場地進(jìn)行洽談事務(wù)等，邀約其參加項(xiàng)目相關(guān)的高端性活動(dòng)，突出項(xiàng)目賣點(diǎn)，

增加其中會(huì)員的購買意向或口碑傳播。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

本階段經(jīng)過了第二階段的強(qiáng)銷，進(jìn)入了持續(xù)銷售階段，大院產(chǎn)品的

推出、銷售將項(xiàng)目的高端性進(jìn)一步提升。

7

、

8

月份屬于淡季，活動(dòng)組織相對較多，為

9

月份整體銷售進(jìn)行鋪墊，

三種產(chǎn)品同時(shí)銷售，可一定程度擠壓合院產(chǎn)品的銷售。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》

營銷策略

《《《

分銷、行銷：

繼續(xù)發(fā)展市場高端客戶資源，根據(jù)前兩個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)、

反饋，對后期的客戶跟進(jìn)、目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，保證更有效的鎖定目標(biāo)

客戶。

B

塊交房：

對

B

區(qū)塊交房組織交房活動(dòng)，將媒體記者、業(yè)主等人員邀

約參加，對市場進(jìn)行宣傳、推廣，月刊對此排布大事件板塊。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段》》》營銷策略《《《 橫山村項(xiàng)目規(guī)劃：衡山村項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃、配套的確定對本案 具有深遠(yuǎn)的積極影響，完善的配套成為了本案業(yè)主后期生活的有力 保障，一定程度上彌補(bǔ)了環(huán)境、居住氛圍劣勢。 幼兒園籌備：項(xiàng)目規(guī)劃了幼兒園，但正式投入使用預(yù)計(jì)在2022年， 為增加項(xiàng)目的競爭力，建議在本階段開始進(jìn)行宣傳、輸出。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份

第一階段

第二階段

第四階段

第三階段

1-3月份

4-6月份

7-9月份

10-12月份》》》營銷推廣《《《 階段主題：請別墅選擇幸福 報(bào)紙（硬廣、軟廣）：軟文形式輸出，產(chǎn)品賣點(diǎn)、全價(jià)值服務(wù)體系、璽盟匯、 集團(tuán)大事件等。 網(wǎng)絡(luò)：以軟推形式為主，對活動(dòng)組織的宣傳推廣為主。 內(nèi)刊：著重對集團(tuán)活動(dòng)集團(tuán)實(shí)力的展示及項(xiàng)目組織的活動(dòng)展示。 站亭：短期內(nèi)集中投放站亭廣告，疊拼新品的推出，前期造勢。 攔截型戶外：保留目前攔截戶外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，著重新品的推出，對 競爭項(xiàng)目進(jìn)行客戶分流，為自身蓄客提供客戶基礎(chǔ)。 直投：選擇高檔的住宅社區(qū)、辦公場所進(jìn)行內(nèi)刊直投，更為直接鎖定目標(biāo)客 群。 框架廣告：在市區(qū)主要高端寫字樓，如勒泰、.、先天下等寫字樓電梯、 停車場等廣告位的投放。 本報(bào)告是