新加坡的土地產(chǎn)權(quán)制度

此外，新加坡以其花園城市的聲譽(yù)而聞名，因?yàn)楠?dú)特的土地和規(guī)劃體系。而在土地制度中,產(chǎn)權(quán)制度又最具基礎(chǔ)性。具體說(shuō)來(lái),新加坡的土地產(chǎn)權(quán)制度體系可用八個(gè)字來(lái)概括:地權(quán)歸公,地利留民。土地的使用權(quán)新加坡是一個(gè)國(guó)有土地占主體的國(guó)家,這可能會(huì)出乎很多國(guó)人的意料。但事實(shí)確實(shí)如此,資本主義的新加坡,實(shí)行的確是土地國(guó)有與私有并行、所有權(quán)與使用權(quán)分離的混合產(chǎn)權(quán)制度。從所有權(quán)看,大約90%的土地屬于國(guó)家所有,10%的土地屬于私人所有。國(guó)有土地的來(lái)源有兩個(gè):一是從私人業(yè)主手中征收;二是填海造地。在國(guó)家所有的土地中,大約有67%由土地局代表國(guó)家持有,其余33%根據(jù)用途不同分別由陸路交通局、建屋發(fā)展局、國(guó)家公園局等法定機(jī)構(gòu)代為持有并維護(hù)經(jīng)營(yíng)。和國(guó)內(nèi)不同,新加坡的規(guī)劃部門名叫“市區(qū)重建局”(UrbanRedevelopmentAuthority),意為新加坡是并非在一張白紙上作規(guī)劃,而是一座在不斷重建中的城市。而因?yàn)榻^大部分土地都屬國(guó)有,居民與社會(huì)法人大多只有土地使用權(quán),政府在土地規(guī)劃、土地利用、土地經(jīng)營(yíng)上具有絕對(duì)權(quán)威,這為城市的不斷重建、不斷優(yōu)化減少了很多不必要的阻力。反觀國(guó)內(nèi),因?yàn)樗秸疬w成本高企,地方政府大多傾向于通過征收農(nóng)用地的方式拓展城市空間,而對(duì)舊城改造的拆遷問題避而遠(yuǎn)之,很多城市的“城中村”便是例證。從使用權(quán)看,主要分為三種類型:一是永久使用權(quán),數(shù)量很少,這部分業(yè)主大多數(shù)是當(dāng)?shù)氐耐梁兰油林?島上的原住民,盤踞在城市核心地帶的周邊,以豪華小別墅的形式存在。二是999年的土地使用權(quán),此類土地因歷史原因形成,數(shù)量也極少。此類土地屬于英聯(lián)邦傳統(tǒng),在歷史上土地的名義所有者是英國(guó)女皇,而目前其產(chǎn)權(quán)已繼受給新加坡政府。三是面向社會(huì)出讓的土地使用權(quán),按照不同用途分為不同使用年期。一般而言,住宅和商業(yè)用途為99年,工業(yè)、教育、宗教、社會(huì)福利等用途為30年,農(nóng)業(yè)用途為10-20年。這與我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)有土地使用權(quán)相似,只是我們的住宅用地一般是70年期限?！肮?jié)約優(yōu)先”的土地制度新加坡實(shí)在是太小了,莫說(shuō)糧食、蔬菜等基本生活用品,甚至連淡水都要從鄰國(guó)馬來(lái)西亞進(jìn)口。既如此,新加坡也不存在保耕地以保糧食安全、保綠地以保生態(tài)安全的說(shuō)法。譬如生態(tài),這個(gè)綠化率高、海風(fēng)習(xí)習(xí)的小島國(guó)在一般時(shí)候空氣確實(shí)不錯(cuò)的,但每年也總有那么一些日子煙霧繚繞。原因很簡(jiǎn)單,馬來(lái)西亞、印度尼西亞每年6、7月份都會(huì)焚燒雨林開荒,漫天的煙塵便順著西北風(fēng)吹向新加坡,讓整個(gè)城市宛如非APEC時(shí)期的北京。在土地分類制度方面,新加坡遵循的是“節(jié)約優(yōu)先”的原則,全島土地被細(xì)分31個(gè)小類,包括住宅、商住混合、商業(yè)、酒店、白地(即未明確用途的地塊)、商務(wù)園、公共機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生、宗教、社區(qū)中心、交通附屬設(shè)施、自然保護(hù)區(qū)等。根據(jù)聯(lián)合早報(bào)2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),從大類看,新加坡國(guó)防用地約133平方公里(占19%)、住宅用地100平方公里(占14%)、工商業(yè)用地97平方公里(占13%)、陸路交通系統(tǒng)83平方公里(占12%)、公園與自然保護(hù)區(qū)57平方公里(占8%)、社區(qū)、機(jī)構(gòu)及休閑設(shè)施54平方公里(占8%)、蓄水池37平方公里(占5%)、港口與機(jī)場(chǎng)22平方公里(占3%)、公用設(shè)施18.5平方公里(占3%)、其他100平方公里(占13%)。值得一說(shuō)的是其特殊的白地制度。所謂白地就是在土地規(guī)劃中沒有確定具體用途的土地,其具體用途、容積率、建筑高程等完全交由市場(chǎng)確定。比如前不久,新加坡的中央商務(wù)區(qū)出讓了一塊白地,出價(jià)最高的競(jìng)標(biāo)者沒有將其競(jìng)得的土地用途設(shè)定為商務(wù)辦公,而是建設(shè)了一棟高端住宅樓。產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)正在熱議的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,在新加坡早已實(shí)行多時(shí)。受殖民統(tǒng)治影響,新加坡主要采用英聯(lián)邦的托倫斯登記制度,即實(shí)行登記生效而非契約生效制度。政府建立中央登記系統(tǒng),具體職能由土地局承擔(dān),登記內(nèi)容包括權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及其相關(guān)權(quán)益等,其產(chǎn)權(quán)效力由政府擔(dān)保。與此同時(shí),為方便居民與企業(yè),新加坡政府建立了較為健全的產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng),支持“以房查人”,即你若看上了某處房產(chǎn)或土地,在取得授權(quán)的情況下,可以依托電子系統(tǒng),查詢土地或房產(chǎn)的所有者姓名、國(guó)籍、交易記錄、抵押融資情況、未來(lái)規(guī)劃等相關(guān)信息。但是,出于保護(hù)隱私等因素考慮,新加坡并不支持“以人查房”,即普通民眾無(wú)法通過登記系統(tǒng)查詢到某一個(gè)人名下有多少房產(chǎn)或地產(chǎn)。這一點(diǎn),正在啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的我國(guó)很有可能會(huì)借鑒,很多民眾通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)揪出“貪官”的希望很有可能會(huì)落空了。明確土地權(quán)屬土地管理管到極致,必然會(huì)從二維管理過渡到四維(三維空間+時(shí)間)管理。新加坡對(duì)土地的精細(xì)化管理,基本上已達(dá)到了四維層面。在很多國(guó)人的理解中,出讓一塊土地,大約就是一個(gè)有固定拐點(diǎn)的地塊。但實(shí)際上,出讓的土地應(yīng)該是某個(gè)空間一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)或開發(fā)權(quán),這個(gè)空間包括地上、地下空間,而時(shí)間就是出讓的年期。與土地的立體開發(fā)相配套,新加坡將土地權(quán)屬定義為分層的空間權(quán)屬。土地的開發(fā)明確了地下空間、建筑高度等相關(guān)指標(biāo),在確立權(quán)屬時(shí),也相應(yīng)地明確地下地上空間的權(quán)利界限。如,市區(qū)重建局曾經(jīng)將某地鐵站樓上加建兩層的項(xiàng)目,作為一項(xiàng)土地的空間權(quán)屬面向市場(chǎng)公開出讓。建立和完善統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)體系與主流的資本主義國(guó)家不同,新加坡在經(jīng)濟(jì)起飛過程中,不遺余力地推進(jìn)土地國(guó)有化進(jìn)程,以降低市區(qū)重建成本,加快園區(qū)企業(yè)更新速度,提高政府調(diào)控能力,取得了非常了不起的成就。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制度,是人類歷史上前所未有的制度創(chuàng)舉。我們應(yīng)充分發(fā)揮這一制度的優(yōu)越性,果斷跳出土地私有或公有的一般性辯論,著力完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度,為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的土地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。一是全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。按照中央的統(tǒng)一部署,加快整合分散在林業(yè)、農(nóng)業(yè)、住建、海洋等各個(gè)部門不動(dòng)產(chǎn)登記職能,逐步實(shí)現(xiàn)基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”,解決房地分離、城鄉(xiāng)割裂、標(biāo)準(zhǔn)不一、錯(cuò)登漏登等突出問題,為群眾提供一站式的土地產(chǎn)權(quán)服務(wù)。二是探索建立分層地契制度。配合土地的立體開發(fā)和有限使用的大趨勢(shì),將土地產(chǎn)權(quán)細(xì)分為空間權(quán),建立分層地契,明確地上地下空間權(quán)屬的權(quán)力邊界、使用期限、保障措施,實(shí)行精細(xì)化管理,著力發(fā)揮土地的最大效用。三是完善國(guó)有土地使用權(quán)制度。健全土地資源資產(chǎn)管理體制,統(tǒng)一行使國(guó)有土地所有者職責(zé)。進(jìn)一步完善國(guó)有土地劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股、臨時(shí)使用等方面的政策措施,彰顯國(guó)家作為土地所有者的應(yīng)有權(quán)利,努力完善歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效、流轉(zhuǎn)順暢的土地產(chǎn)權(quán)制度。四是堅(jiān)持并不斷完善集體土地所有權(quán)制度。堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)有、農(nóng)地農(nóng)用的基本原則。加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。探索農(nóng)村土地集體所有制的有效運(yùn)行形式,努力構(gòu)建落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)體系。在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的前提下,賦