三、LS項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理論概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理調(diào)查案例分析—以LS項(xiàng)目為例目錄一、 引言 1二、 理論概述 3(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理論概述 31. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概念 32. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分類(lèi) 33. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特征 3(二) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論概述 41. 風(fēng)險(xiǎn)管理的概念 42. 風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 4三、 LS項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀 6(一) LS項(xiàng)目簡(jiǎn)介 6(二) LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀 61. 運(yùn)用SWOT法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素分析 62. 采用專(zhuān)家調(diào)查法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析 8四、 LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目合作過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析 9(一) 項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 91. 宏觀市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn) 92. 項(xiàng)目本體風(fēng)險(xiǎn) 9(二) 意向合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 91. 法律方面的風(fēng)險(xiǎn) 92. 財(cái)務(wù)類(lèi)風(fēng)險(xiǎn) 10(三) 項(xiàng)目合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 101. 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn) 102. 項(xiàng)目本身的管理風(fēng)險(xiǎn) 10(四) 項(xiàng)目退出階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 11(五) 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 111. 項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 112. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 12五、 LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 15(一) 項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 15(二) 項(xiàng)目合作意向階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 15(三) 項(xiàng)目合作階段應(yīng)對(duì)措施 15(四) 項(xiàng)目退出階段應(yīng)對(duì)措施 16六、 結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 19引言近些年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著正確的方向發(fā)展，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要基礎(chǔ)。市場(chǎng)和環(huán)境是不斷變化著的，給房地產(chǎn)帶來(lái)的問(wèn)題不可避免，比如開(kāi)發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)管理等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一定的影響，而且有些因素人為不可控制，不穩(wěn)定因素較多。因此，有必要研究和分析目前合作房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)情況。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和動(dòng)向一直受到人們的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)公司的發(fā)展關(guān)系到中國(guó)人民的切身利益。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。1998年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，住房制度的貨幣化改革迅速進(jìn)行。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（第二十三條），結(jié)束了社會(huì)住房分配制度。標(biāo)志著中國(guó)商品房市場(chǎng)的開(kāi)始，房地產(chǎn)時(shí)代正式到來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，為此，我國(guó)已經(jīng)發(fā)布了許多指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的指南。2019年，中央政府重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房地產(chǎn)屬性和“房住不炒”原則。地方政府根據(jù)城市、地區(qū)和情況，采取措施保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。到2020年，中央將以房地產(chǎn)政策為重點(diǎn)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒，因城施策”的政策?！笆奈濉币?guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)關(guān)乎百姓的生計(jì)，消費(fèi)和投資發(fā)展，能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。加強(qiáng)城市主體責(zé)任的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定的長(zhǎng)期目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步健康穩(wěn)定地發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性暴露出的許多問(wèn)題如高資產(chǎn)負(fù)債率，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，再投資風(fēng)險(xiǎn)，稅率風(fēng)險(xiǎn)，投資回收風(fēng)險(xiǎn)等，也依然凸出。為了盡可能降低這些風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，首先需要通過(guò)理論研究，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需要用到的風(fēng)險(xiǎn)防控應(yīng)對(duì)理論結(jié)合實(shí)際進(jìn)行分析，提高企業(yè)決策的水平。這不僅為本研究帶來(lái)了創(chuàng)新思路，也是本文在理論和實(shí)踐上所具有的重要研究意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理解決方案不僅可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，改善其風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施策略，促進(jìn)其風(fēng)險(xiǎn)管理模式向主動(dòng)管理模式轉(zhuǎn)變，而且可以有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)性，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)單位的項(xiàng)目管理水平，從而總結(jié)出更多更好的管理經(jīng)驗(yàn)，最終使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)能力有了很大的提升。這篇論文對(duì)LS集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案,在實(shí)踐方面具有現(xiàn)實(shí)意義。研究和探索房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理，將有助于提高項(xiàng)目管理職能部門(mén)的管理效率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高運(yùn)營(yíng)效率以及促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完成，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量按時(shí)完成，并且符合項(xiàng)目建設(shè)指出的預(yù)期要求和項(xiàng)目收入目標(biāo)。同時(shí)也促進(jìn)項(xiàng)目的決策更加科學(xué)合理，減少錯(cuò)誤決策出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目收益。特別是在我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究將對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的改善和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的成熟起到很好的作用。此次著重研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和對(duì)策，第一部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查背景、目的、方法、過(guò)程進(jìn)行概況，第二部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)介，第三部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，最后是把實(shí)際案例結(jié)合在一起，對(duì)各階段項(xiàng)目的不同風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法進(jìn)行分析。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問(wèn)題，最終提出了適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，希望能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中獻(xiàn)出一份力量。

理論概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理論概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常是指對(duì)土地和其建筑物的投資、開(kāi)發(fā)和建設(shè)。在中國(guó)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指的是依法獲得的國(guó)有土地上的基礎(chǔ)建設(shè)和住房項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分類(lèi)從房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的方式角度來(lái)看，可以分為以下幾類(lèi)：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成前進(jìn)行預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后進(jìn)行出售以產(chǎn)生收入，將開(kāi)發(fā)資金回收并獲得開(kāi)發(fā)權(quán)以獲利。（2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)完成前通過(guò)預(yù)租或完成后通過(guò)出租產(chǎn)生收入，回收開(kāi)發(fā)資金并獲得開(kāi)發(fā)權(quán)以實(shí)現(xiàn)盈利。（3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)預(yù)售、預(yù)租或出售、出租等組合的方式，回收開(kāi)發(fā)資金和獲得開(kāi)發(fā)權(quán)來(lái)產(chǎn)生收入，以實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特征（１）地倫理位置的固定性土地的開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)和使用，都會(huì)受到無(wú)法改變的地理位置的影響，開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)必須要考慮到地區(qū)方面的差異，盡量爭(zhēng)取進(jìn)行土地就地開(kāi)發(fā)、房屋就地建設(shè)、就地銷(xiāo)售推廣和就地獲利。（２）建設(shè)投資大房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往需要大量的資金，因此這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求比較高。高投資，高風(fēng)險(xiǎn)。（３）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)通常的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程量都比較大，并且項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度具有客觀規(guī)律性，因此需要相應(yīng)的時(shí)間。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要1到3年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。（4）受到國(guó)家規(guī)章制度的限制和調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所進(jìn)行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一種特別的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作當(dāng)中包含了社會(huì)生產(chǎn)生活當(dāng)中各行各業(yè)各個(gè)方面的廣泛發(fā)展活動(dòng)的過(guò)程，并且關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和民生。這直接限制和控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。資金周轉(zhuǎn)慢從房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作開(kāi)始到項(xiàng)目交付期間，需要大量的資金投入。由于投資回收的時(shí)間長(zhǎng)，且資本周轉(zhuǎn)緩慢，因此只有在預(yù)售和預(yù)租商品房的情況下才能實(shí)現(xiàn)資本回收。風(fēng)險(xiǎn)管理理論概述風(fēng)險(xiǎn)管理的概念所謂的風(fēng)險(xiǎn)管理指的是以識(shí)別和評(píng)估的方式來(lái)對(duì)項(xiàng)目當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并在識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際情況制定針對(duì)性的解決方案，應(yīng)用各種有效的管理方法和技術(shù)手段來(lái)完成風(fēng)險(xiǎn)防控工作，并及時(shí)處理風(fēng)險(xiǎn)隱患帶來(lái)的不利后果，從而在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中實(shí)現(xiàn)以最低成本達(dá)到最高收益。風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中的第一個(gè)步驟，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，首先需要對(duì)項(xiàng)目當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別評(píng)估，以科學(xué)客觀的方式確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，以解決風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型、風(fēng)險(xiǎn)的成因以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的后果等問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析是根據(jù)項(xiàng)目確定的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系來(lái)考慮風(fēng)險(xiǎn)隱患對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體目標(biāo)所造成的影響，并需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和排序。在建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的系統(tǒng)模型后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠?qū)?xiàng)目當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行全方位分析，評(píng)估各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果和其發(fā)生的幾率，從而確定項(xiàng)目當(dāng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)所謂的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)則是針對(duì)分析整理分析后的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出針對(duì)性的解決方法和處理建議，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行識(shí)別評(píng)估，分析其發(fā)生概率和可能導(dǎo)致的各種損失后，再對(duì)比安全指標(biāo)，能夠明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全指數(shù)，繼而得到對(duì)每一種風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行防范的強(qiáng)度和力度，最后決定將要采取的預(yù)防措施。三、LS項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀LS項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀LS項(xiàng)目簡(jiǎn)介L(zhǎng)S集團(tuán)成立于2001年，是中國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之一，是一家領(lǐng)先的綠色科技房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，LS集團(tuán)一直實(shí)施綠色技術(shù)差異化發(fā)展戰(zhàn)略。2006年該公司開(kāi)發(fā)了新項(xiàng)目——LS國(guó)際街區(qū)。南京LS國(guó)際街區(qū)位于南京建鄴區(qū)奧體河西新城中央商務(wù)軸線與商業(yè)軸線交匯處，由南京LS置業(yè)股份有限公司承建。總建筑面積248000平方米，總面積約240畝，住宅898套。LS國(guó)際街區(qū)整合世界領(lǐng)先的建筑技術(shù)，秉承“健康、舒適、節(jié)能”的理念，改變了傳統(tǒng)的居住理念和生活方式，旨在創(chuàng)造最舒適的居住環(huán)境。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理制度，LS房地產(chǎn)公司制定標(biāo)準(zhǔn)比較規(guī)范，在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中使得LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理人員具有一定的管理基礎(chǔ)。為了能夠順利實(shí)施該項(xiàng)目，成立了專(zhuān)項(xiàng)小組，由副總經(jīng)理專(zhuān)門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目的指揮機(jī)構(gòu)圖，對(duì)工作員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，提高員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。指揮機(jī)構(gòu)如圖2所示。副總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總工程師銷(xiāo)售部行政部開(kāi)發(fā)部工程項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售部行政部開(kāi)發(fā)部工程項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合同組投資組合同組投資組對(duì)內(nèi)業(yè)務(wù)組對(duì)外業(yè)務(wù)組工程項(xiàng)目組風(fēng)險(xiǎn)管理組對(duì)內(nèi)業(yè)務(wù)組對(duì)外業(yè)務(wù)組工程項(xiàng)目組風(fēng)險(xiǎn)管理組圖2LS房地產(chǎn)項(xiàng)目指揮機(jī)構(gòu)圖LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀運(yùn)用SWOT法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素分析根據(jù)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的信息，結(jié)合工程的實(shí)際情況，采用SWOT方法對(duì)LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析，并總結(jié)了出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀。（1）LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析作為L(zhǎng)S房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度和行業(yè)認(rèn)可度。因此能夠很好的保證項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)行，在交易市場(chǎng)上由其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)炙手可熱。另外，LS房地產(chǎn)項(xiàng)目地處蘇州的相城區(qū)，配套設(shè)施完備，位置的優(yōu)越使其交通優(yōu)勢(shì)明顯，綠化率較高，推廣的房屋類(lèi)型大多能夠滿(mǎn)足當(dāng)前購(gòu)房者的需求，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)越。（2）LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊區(qū)域，有著較多的在售和未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如嘉鏡天成花園、金御華府、橡樹(shù)灣花園等樓盤(pán)，與周邊區(qū)域相比競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。另外一方面，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)組織該項(xiàng)目，相對(duì)老式的物業(yè)管理理念，難以應(yīng)對(duì)新的業(yè)態(tài)和要求。（3）LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析LS房地產(chǎn)項(xiàng)目所處相城區(qū)，是蘇州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)域之一，由政府的規(guī)劃文件，在蘇州郊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展中心城鎮(zhèn)，LS房地產(chǎn)項(xiàng)目位于活力島板塊，區(qū)域的規(guī)劃起點(diǎn)高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有較大的升值潛力與空間。（4）LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的威脅分析LS房地產(chǎn)項(xiàng)目主推的房型為60-90㎡的兩房和三房，對(duì)一些首次購(gòu)房者有著較大的吸引度，但由于該新城建設(shè)的時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)在該區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)房的業(yè)主，大多數(shù)有置換需求，因此該項(xiàng)目顯然達(dá)到這部分人群的住房需求。除此之外，該項(xiàng)目周邊有較多的成熟社區(qū)，所以征地成本相對(duì)較高。綜合上述內(nèi)容得出，如表2所示。表2LS房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢(shì)（Strengths）機(jī)會(huì)（Opportunities）開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較豐富開(kāi)發(fā)模式靈活周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯交通便捷，離地鐵站近區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高弱勢(shì)（Weaknesses）威脅（Threats）缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理的理念較為落后周邊的樓盤(pán)較多競(jìng)爭(zhēng)較為激勵(lì)三、LS項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀采用專(zhuān)家調(diào)查法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析訪談是通過(guò)發(fā)放問(wèn)卷進(jìn)行的，對(duì)每個(gè)人的調(diào)查時(shí)間大約為10-20分鐘。在訪談或問(wèn)卷調(diào)查的方法中，將項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土地相關(guān)指標(biāo)以及目前的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等背景資料，傳達(dá)給每位工作人員，主要是針對(duì)管理人員關(guān)于LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理以及各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，讓他們闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的全過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行反思和建設(shè)性意見(jiàn)。這些意見(jiàn)將被收集起來(lái)，并歸納為房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)清單，這些風(fēng)險(xiǎn)將根據(jù)其重要性進(jìn)行相應(yīng)分類(lèi)。對(duì)LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行更真實(shí)有效地了解，通過(guò)專(zhuān)家問(wèn)卷調(diào)查和打分的方式，找出存在的問(wèn)題或不良因素，結(jié)合前期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)文件和技術(shù)記錄的查閱，初步地了解LS房地產(chǎn)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)管理，在此基礎(chǔ)上確定了本次調(diào)查的目的和大致方向，并通過(guò)發(fā)放問(wèn)卷對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了落實(shí)。五、LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理調(diào)查分析——以LS項(xiàng)目為例LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目合作過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資前應(yīng)充分考慮國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境。如若在社會(huì)動(dòng)蕩的情況下，房地產(chǎn)的建設(shè)周期越來(lái)越長(zhǎng)，成本越來(lái)越高，，房地產(chǎn)這樣的固定產(chǎn)品上投資量小，所以開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間很小，宏觀環(huán)境間接影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與未來(lái)銷(xiāo)售。此次地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境非常好，我國(guó)的社會(huì)形勢(shì)也很穩(wěn)定，難以構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。投資大多數(shù)進(jìn)行在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，但不排除項(xiàng)目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格下降的情況，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商將會(huì)面對(duì)巨大的財(cái)務(wù)損失。LS房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售積壓，因此LS房地產(chǎn)項(xiàng)目在這個(gè)階段會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本體風(fēng)險(xiǎn)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目所處的地塊進(jìn)行勘測(cè)。在測(cè)量過(guò)程中，如果出現(xiàn)較大的誤差，其測(cè)量的結(jié)果直接影響著施工的效果，對(duì)后期的施工將會(huì)造成很大的困難。對(duì)于LS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目單位在勘察過(guò)程中對(duì)地質(zhì)勘察方法的選擇不正確，造成勘察報(bào)告與實(shí)際土質(zhì)的分布差異較大，難以支撐項(xiàng)目后期的基坑設(shè)計(jì)和支護(hù)技術(shù)，會(huì)導(dǎo)致較大的安全隱患。城市規(guī)劃是基于政府引導(dǎo)進(jìn)行的，LS房地產(chǎn)項(xiàng)目位于江蘇省蘇州市活力島，依靠重大交通建設(shè)和經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，新城的建設(shè)對(duì)LS房地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)作用顯著，徹底改變目前郊區(qū)分散的結(jié)構(gòu)。在環(huán)境舒適度方面有著很大的優(yōu)勢(shì)，而且也有升值潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。意向合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析法律方面的風(fēng)險(xiǎn)在其建設(shè)和施工過(guò)程中，LS房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到有關(guān)的房產(chǎn)政策、貸款利率和相關(guān)的法律政策等變化，在一定程度上影響了LS房地產(chǎn)項(xiàng)目各自共有利益的相關(guān)方。所以政策風(fēng)險(xiǎn)還是可能會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題的發(fā)生。在LS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意向合作的這個(gè)階段，很大可能上會(huì)涉及到一般性的相關(guān)法律法規(guī)，除此外還有其他建筑行業(yè)在行政管理中的特別規(guī)定等,由于部分的法律法規(guī)沒(méi)有得到特別的完善,就可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)問(wèn)題的發(fā)生。財(cái)務(wù)類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)LS房地產(chǎn)項(xiàng)目是由萬(wàn)科通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式獲得的，在合作意向的談判過(guò)程中，萬(wàn)科公司有著較為強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意向，項(xiàng)目合作各方都是上市公司或行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)，因此各方均不存在道德上風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售公司和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目是通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式取得的，土地本身不存在上述的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且該項(xiàng)目是剛剛獲取的，基本上不存在證照風(fēng)險(xiǎn)，主要的風(fēng)險(xiǎn)為:項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目分工約定不明風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)大量的資金要投入在房地產(chǎn)項(xiàng)目建造的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金大多通過(guò)銀行貸款。在項(xiàng)目的建設(shè)階段，土地被抵押給銀行以獲得貸款；在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，業(yè)主首付款的支付用以?xún)斶€銀行，之后每月按揭還貸剩余部分的款項(xiàng)。資金是否籌措到位，關(guān)系到LS房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按計(jì)劃進(jìn)行。此外，施工設(shè)備是否按時(shí)到位、材料儲(chǔ)備是否充分、人力資源是否到位也會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)工。項(xiàng)目本身的管理風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是指在當(dāng)前的政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否進(jìn)行，是否會(huì)給公司帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，多數(shù)房地產(chǎn)公司為了解決資金問(wèn)題，選擇向銀行借款或者尋找聯(lián)合開(kāi)發(fā)的伙伴。因此，采取合理的融資方式，不但可以解決企業(yè)的建設(shè)融資問(wèn)題，還能夠降低融資成本，減少LS房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。LS房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的總投資額為24.34億元，能否獲得足夠的建設(shè)資金是LS房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，LS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資協(xié)議、融資條件、融資環(huán)境等把握不當(dāng)，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因此而遭受經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，花園洋房項(xiàng)目樓盤(pán)從建設(shè)到銷(xiāo)售的周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品定位為中高端客戶(hù)，所以要走在前列，保證市場(chǎng)需求的變化不會(huì)耽誤樓盤(pán)的銷(xiāo)售。（2）成本增加風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商最終關(guān)注重點(diǎn)的是項(xiàng)目能帶來(lái)多大的利潤(rùn)，因此增加利潤(rùn)的控制成本成為手段。LS房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及到的人力、物力、機(jī)器、設(shè)備等的投入，均被算在其項(xiàng)目成本內(nèi)，而通常情況下房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，人員工資、材料費(fèi)用均存在波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，且波動(dòng)情況不可知，這一系列未知的相關(guān)波動(dòng)將會(huì)給LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額帶來(lái)一定影響，成本的風(fēng)險(xiǎn)加大了費(fèi)用控制的難度。（3）工程進(jìn)度滯后風(fēng)險(xiǎn)一般從施工開(kāi)始到施工驗(yàn)收結(jié)束計(jì)算工期，在整個(gè)施工階段中，影響工期的因素有多種，包括環(huán)境、技術(shù)、資金等因素。這些影響因素發(fā)生后，會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的整體工期，這將會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商錯(cuò)失最佳的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，從而致使利潤(rùn)降低。LS房地產(chǎn)項(xiàng)目周期為3年，項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，致使各種不確定因素在這一過(guò)程中發(fā)生的可能性增大，可能導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延。（4）質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量是一個(gè)不容忽視的重要方面，我國(guó)法律法規(guī)對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定。一旦項(xiàng)目完成，必須按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。影響施工質(zhì)量的因素有人員、材料、機(jī)器設(shè)備、施工方法和環(huán)境等。LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段由于質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的項(xiàng)目損失。產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè)：一是項(xiàng)目建設(shè)單位沒(méi)有嚴(yán)格滿(mǎn)足施工質(zhì)量要求而造成的工程質(zhì)量問(wèn)題：二是項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理單位沒(méi)有按工程質(zhì)量要求進(jìn)行合格驗(yàn)收而造成的工程質(zhì)量問(wèn)題。項(xiàng)目退出階段的風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)尤其包括：選擇物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)和向物業(yè)公司收費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。其中，選擇房地產(chǎn)公司的方式通常是成立自己的物業(yè)公司，雇傭其他的物業(yè)公司。如果物業(yè)公司選擇不正確的話，會(huì)影響到公司的形象。LS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是江蘇蘇南物業(yè)公司，該公司具備著良好的管理資質(zhì)，受到業(yè)主的廣泛好評(píng)，因此物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目選擇階段，因?yàn)楹献鞲鞣骄鶠榇笮推髽I(yè)或國(guó)有企業(yè)，市場(chǎng)信譽(yù)度好，信息披露不足的風(fēng)險(xiǎn)、不能按時(shí)履約的風(fēng)險(xiǎn)、臨時(shí)提高價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)較低，主要針對(duì)項(xiàng)目自身面臨的市場(chǎng)及政策因素進(jìn)行深入的評(píng)價(jià)。例如，采用敏感性法對(duì)就售價(jià)變化對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率的影響做出敏感性判斷，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。按照可研究性報(bào)告計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期為3年，項(xiàng)目計(jì)劃于2015年9月首次開(kāi)盤(pán)，全盤(pán)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入為33.52億元，銷(xiāo)售業(yè)態(tài)涵蓋復(fù)式洋房、高層，洋房均價(jià)2.1萬(wàn)元每平米，高層均價(jià)1.8萬(wàn)元每平米，所得稅前的成本24.34億元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率10%，全投資的內(nèi)部收益率為(IRR)10.5%；滿(mǎn)足企業(yè)內(nèi)部評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)且稍高于市場(chǎng)平均水平，但在敏感性分析中，售價(jià)變化敏感度較高。由此可見(jiàn)分析，售價(jià)因素對(duì)該項(xiàng)目較其他因素敏感性較大，應(yīng)作為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在項(xiàng)目意向階段、項(xiàng)目合作階段及項(xiàng)目退出階段，主要采用定性評(píng)價(jià)與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合，采用方法為專(zhuān)家調(diào)查法，通過(guò)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。分析過(guò)程主要有如下幾方面:由于房地產(chǎn)項(xiàng)目LS的風(fēng)險(xiǎn)具有多階段性和復(fù)雜性，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)具有以下特點(diǎn)：一是難以用數(shù)據(jù)直接衡量，二是數(shù)據(jù)的評(píng)價(jià)具有一定的模糊性，三是風(fēng)險(xiǎn)具有一定的層次性，四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素具有一定的周期性。上述特點(diǎn)意味著系統(tǒng)中的指標(biāo)不能以簡(jiǎn)單的方式處理，定性的指標(biāo)需要量化。此外，在評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系時(shí)，要盡可能科學(xué)、客觀、完整地表述LS房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并盡可能選擇能夠衡量和反映風(fēng)險(xiǎn)的一般性綜合指標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的階段性特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)清單，建立了風(fēng)險(xiǎn)層次的評(píng)價(jià)體系，一級(jí)指標(biāo)的評(píng)估集為:整體風(fēng)險(xiǎn)U={U1，U2，U3}={意向合作階段風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目合作階段風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目退出階段風(fēng)險(xiǎn)}二級(jí)指標(biāo)的評(píng)估集為:意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1={U4，U5}={項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，資金約定風(fēng)險(xiǎn)}項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履約風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，成本增加風(fēng)險(xiǎn)，工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)}項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)U3={U13，U14，U15}={收益分配風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)}根據(jù)以上內(nèi)容構(gòu)建LS房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)分析，如圖3所示。

LS房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)ULS房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)U意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)U意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)U3項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)U2資金約定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本增加風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)履約風(fēng)險(xiǎn)資金約定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本增加風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)履約風(fēng)險(xiǎn)圖3風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)體系(1)首先，判斷各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值；(2)其次，確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)值A(chǔ)；按照其發(fā)生的不同概率程度，將風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)分成了6個(gè)，分別為0，0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要素相應(yīng)的權(quán)重值乘以發(fā)生概率的風(fēng)險(xiǎn)值，即為該風(fēng)險(xiǎn)要素得分W·A；(4)最后，風(fēng)險(xiǎn)要素的得分相加在一起，即為風(fēng)險(xiǎn)度，風(fēng)險(xiǎn)要素的風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)表示這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度大小。經(jīng)專(zhuān)家問(wèn)卷調(diào)查的方式，得出最終風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估表，如表3所示:

表3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略表風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率0風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率0.2風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率0.4風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率0.6風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率0.8風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率1.0風(fēng)險(xiǎn)要素得分風(fēng)險(xiǎn)排名項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.025資金約定風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0110履約風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0111關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0112融資風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.026稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.027開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.044成本增加風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.043工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.019收益分配風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.028運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)0.2?0.121銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.062合計(jì)10.38根據(jù)表3可知，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大多位于0.2-0.6之間，由此可見(jiàn)項(xiàng)目在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在中低風(fēng)險(xiǎn)，在合作意向階段、項(xiàng)目合作階段以及項(xiàng)目退出階段等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)要素，根據(jù)其重要的程度，將它們進(jìn)行排序，以此得出風(fēng)險(xiǎn)重要性的順序排列。各因素的風(fēng)險(xiǎn)重要性由其風(fēng)險(xiǎn)程度決定，繼而可以判斷出LS房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同重要性的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。重要的風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)包括資金約定風(fēng)險(xiǎn)、履約風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。次要風(fēng)險(xiǎn)包括成本增加風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)等。

結(jié)論LS國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的政治風(fēng)險(xiǎn)是很難調(diào)控的，所以有必要采用策略來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。首先，在政策調(diào)整的先兆出現(xiàn)時(shí)，充分利用政策及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)的步伐，通過(guò)短、中、長(zhǎng)期戰(zhàn)略，穩(wěn)妥平穩(wěn)地推進(jìn)發(fā)展活動(dòng)，同時(shí)確保LS房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資回報(bào)。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研究，重點(diǎn)是改進(jìn)對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。在新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下，住宅產(chǎn)品首先受到?jīng)_擊，而商業(yè)產(chǎn)品則沒(méi)有受到影響。因此，在投資規(guī)劃的階段，必須在不同的投資規(guī)劃階段找到一個(gè)平衡點(diǎn)，創(chuàng)新發(fā)展新的模式，在保證住宅的開(kāi)發(fā)效益的同時(shí)，發(fā)展一些商業(yè)、文化旅游和養(yǎng)老等地產(chǎn)，尋找新的投資收益點(diǎn)。項(xiàng)目合作意向階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目合作意向階段，對(duì)于項(xiàng)目公司股權(quán)按收購(gòu)方，常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中在法律類(lèi)、土地本身類(lèi)、公司合法屬性等風(fēng)險(xiǎn)，此外還涵蓋了文件權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目公司自身的是否存在訴訟及重大合同風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入方主要應(yīng)做好法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以及項(xiàng)目公司資產(chǎn)評(píng)估調(diào)查，充分對(duì)擬收購(gòu)項(xiàng)目公司進(jìn)行調(diào)查，做到心中有數(shù)。另外還存一定的交易的風(fēng)險(xiǎn)，特別是項(xiàng)目公司股東為國(guó)有資本時(shí)，出讓項(xiàng)目公司股權(quán)需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估后到國(guó)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行上市掛牌交易，增加收購(gòu)方的獲取難度。綜上，意向階段應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)該在于合作協(xié)議的內(nèi)容上，各方均應(yīng)進(jìn)行條款明確。項(xiàng)目合作階段應(yīng)對(duì)措施啟動(dòng)資金的來(lái)源方式是利用銀行授權(quán)獲得貸款和自有資本，通過(guò)運(yùn)用綜合控制來(lái)擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資渠道。面對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的緊縮政策，積極爭(zhēng)取集團(tuán)總部層面的資金支持，另外在內(nèi)部與戰(zhàn)略合作的單位協(xié)調(diào)配合，制定一個(gè)科學(xué)與合理的融資方案。LS房地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)保留政策來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金需求，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力。這樣的話可以創(chuàng)新資金管理方式，開(kāi)發(fā)公司和建設(shè)單位通過(guò)統(tǒng)籌控制，實(shí)行統(tǒng)一的資金管理，可以有效減少蘇南萬(wàn)科開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的資金余額，開(kāi)發(fā)公司籌集的開(kāi)發(fā)貸款、銷(xiāo)售收入等資金能夠盡快回流，補(bǔ)充建設(shè)單位的資金需求。項(xiàng)目退出階段應(yīng)對(duì)措施在項(xiàng)目退出階段中，整體項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入了收尾的階段，關(guān)鍵表現(xiàn)在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，如果到期的收益可以悉數(shù)收回，規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)的主要方式是深入項(xiàng)目的實(shí)際情況情況中去，盡可能將投入的資金收回到前期進(jìn)入的預(yù)期收益中去，在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分配上占據(jù)著主導(dǎo)地位。項(xiàng)目清算退出后，為避免后期物業(yè)問(wèn)題對(duì)退出方的影響，及時(shí)