房屋出租管理方法北京天運(yùn)中興物業(yè)管理有限公司有關(guān)印發(fā)《北京天運(yùn)中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理方法》及有關(guān)文獻(xiàn)的告知公司所屬各部門：為建立健全公司法律風(fēng)險(xiǎn)防備、監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范公司房屋出租管理行為，確保國(guó)有資產(chǎn)的安全運(yùn)行，切實(shí)提高公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，維護(hù)公司正當(dāng)權(quán)益，根據(jù)房地集團(tuán)和總公司的有關(guān)規(guī)定，制訂《北京天運(yùn)中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理方法》及有關(guān)文獻(xiàn)?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際狀況認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中如有問(wèn)題和建議，請(qǐng)及時(shí)向公司房管物業(yè)部反饋。特此告知。三月十九日北京天運(yùn)中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理方法（試行）第一章總則第一條為規(guī)范我司的房屋出租管理行為，維護(hù)公司正當(dāng)權(quán)益，確保國(guó)有資產(chǎn)的安全運(yùn)行，切實(shí)提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，提高資產(chǎn)運(yùn)行效益；根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司國(guó)有資產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《市國(guó)資委有關(guān)規(guī)范國(guó)有公司房屋出租管理工作的意見(jiàn)》、《北京房地集團(tuán)房屋出租管理方法》和《北京天運(yùn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司房屋出租管理方法》等有關(guān)法律、法規(guī)、文獻(xiàn)的規(guī)定，結(jié)合我司實(shí)際狀況，制訂本方法。第二條本方法所指房屋是：公司所管轄的非經(jīng)營(yíng)性和經(jīng)營(yíng)性的房屋，對(duì)外出租用于經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)（用途不限于商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等）。第三條本方法所指出租是：公司經(jīng)平等協(xié)商或其它正當(dāng)方式將房屋出租獲得收益的經(jīng)營(yíng)行為。第四條房屋出租管理應(yīng)遵照：正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范操作、健全制度、權(quán)責(zé)清晰、高效運(yùn)用、合理定價(jià)的原則。第二章管理機(jī)構(gòu)及工作職責(zé)第五條我司房管物業(yè)部為房屋出租的主管部門，負(fù)責(zé)房屋的出租管理工作，其重要職責(zé)為：（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家、北京市政府、房地集團(tuán)的房屋出租法律法規(guī)、文獻(xiàn)和天運(yùn)公司有關(guān)規(guī)定；（二）編制《出租方案》并報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)同意?！冻鲎夥桨浮窇?yīng)涉及但不限于房屋基本狀況、租金及上繳比例、租期、承租人、續(xù)租、違約責(zé)任、解決糾紛等重要內(nèi)容（詳見(jiàn)《房屋出租方案編制規(guī)則》）；（三）訂立房屋出租合同或?qū)徍恕⑼饨?jīng)辦部門訂立出租合同并監(jiān)督執(zhí)行；（四）準(zhǔn)時(shí)收取租金；（五）對(duì)合同的推行狀況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理；（六）對(duì)房屋進(jìn)行安全管理和日常管理、維護(hù)；（七）負(fù)責(zé)房屋出租合同的檔案、臺(tái)賬管理工作；第六條房屋出租管理的經(jīng)辦部門所應(yīng)推行的職責(zé)：（一）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提出價(jià)格參考根據(jù)，向主管部門就《出租方案》提出建議；（二）進(jìn)行公開招租、與潛在承租人進(jìn)行談判、協(xié)商；（三）訂立房屋出租合同；（四）向承租人催收租金；（五）負(fù)責(zé)出租房屋的安全管理和日常管理；（六）對(duì)出租合同的推行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督并及時(shí)向主管部門報(bào)告。（七）解決租期內(nèi)的多個(gè)爭(zhēng)議、糾紛。第七條我司房屋出租符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)將《出租方案》上報(bào)天運(yùn)公司資產(chǎn)物業(yè)部：（一）出租房建筑面積在平米（含）以上的；（二）單個(gè)合同年租金在人民幣100萬(wàn)（含）以上的；（三）租期在3年（不含）以上的。第三章出租合同的訂立第八條房屋出租合同訂立前，須擬定《出租方案》并由主管部門填寫《房屋出租審批單》報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)同意方可簽約。第九條主管部門或經(jīng)辦部門，根據(jù)擬出租房屋價(jià)值、所處地理位置、面積、用途、同類房屋出租價(jià)格等綜合因素，擬定出租房屋的出租底價(jià)。房屋出租應(yīng)通過(guò)公開招租、競(jìng)爭(zhēng)性談判或國(guó)家法律法規(guī)允許的其它方式擬定出租價(jià)格和承租人，全過(guò)程應(yīng)符合市場(chǎng)化定價(jià)原則，最大程度地實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。第十條房屋租期應(yīng)綜合考慮承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、房屋實(shí)際用途以及承租人投入等狀況擬定，租賃期限原則上不超出3年，如租期超出3年，且在5年以內(nèi)的，報(bào)公司經(jīng)理辦公會(huì)審核，經(jīng)上級(jí)公司同意后方可實(shí)施。第十一條主管部門、經(jīng)辦部門均應(yīng)遵照“價(jià)高優(yōu)先”的原則，擬定承租人。承租人應(yīng)符合下列條件：（一）誠(chéng)實(shí)守信、依法經(jīng)營(yíng)，無(wú)不良信用統(tǒng)計(jì)。（二）財(cái)務(wù)狀況及公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，有推行合同的實(shí)際能力。（三）能嚴(yán)格恪守租賃經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)的限制性規(guī)定，愛(ài)惜所租賃的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)。第十二條租金不得低于出租底價(jià)，且普通應(yīng)與承租人擬定租金調(diào)節(jié)機(jī)制，在租賃期限內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)行情、供需關(guān)系等因素?cái)M定一定的租金增加幅度并作為出租合同條款予以明確。第十三條經(jīng)與承租人談判就《出租方案》達(dá)成一致后，如常規(guī)合同主管部門填寫《房屋出租審批單》，報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)同意即可執(zhí)行；如特殊合同或涉外和重大合同須根據(jù)《公司進(jìn)一步貫徹貫徹“三重一大”決策制度的實(shí)施方法》、《公司董事會(huì)議事規(guī)則》、《公司經(jīng)理辦公會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，應(yīng)提交董事會(huì)討論決定。第十四條《出租方案》在下列狀況應(yīng)按前述權(quán)限、流程重新審批：（一）出租合同推行過(guò)程中，因承租人、租期、租金或其它重要事項(xiàng)有變更的。（二）合同期滿續(xù)租或另租重新簽約時(shí)。第十五條訂立出租合同應(yīng)當(dāng)涉及下列內(nèi)容：（一）房屋位置、面積、用途及設(shè)施等基本狀況。（二）租金及收取方式、租金調(diào)節(jié)省定。（三）出租期限和續(xù)租條件（四）確保金條款。（五）水、電、氣、熱等費(fèi)用的商定。（六）裝修、裝修賠償及安全責(zé)任。（七）房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)責(zé)任。（八）提前終止的商定。（九）違約責(zé)任及免責(zé)條款。（十）爭(zhēng)議解決方式。（十一）合同的生效、變更與解除。（十二）由承租人訂立的《安全保衛(wèi)、消防責(zé)任書》（十三）租賃期限內(nèi)，如遇不可抗力及拆遷、征用等因素，致使合同無(wú)法繼續(xù)推行的特殊商定。（十四）其它條款和商定。第十六條還應(yīng)在合同中明確下列內(nèi)容：（一）承租人發(fā)生下列違約行為時(shí)承當(dāng)?shù)呢?zé)任：1、未按照商定的期限支付租金的。2、未經(jīng)出租公司同意將房屋轉(zhuǎn)租、出借給第三人的。3、未經(jīng)出租公司同意私自變化房屋用途、基礎(chǔ)構(gòu)造和裝修改造的。4、運(yùn)用租賃房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。5、其它違約情形。（二）下列情形發(fā)生時(shí)，我司變更或解除租賃合同的權(quán)利：1、累計(jì)拖欠一定時(shí)間的房屋租金或物業(yè)費(fèi)的。2、因不可抗力致使出租合同不能繼續(xù)推行的。3、未經(jīng)出租公司書面同意，承租人私自變化房屋用途或?qū)Ψ课葸M(jìn)行裝修改建的。4、因都市建設(shè)等因素征用或拆遷房屋的。5、其它能夠變更或解除租賃合同的情形。第四章房屋出租管理第十七條租金管理（一）主管部門及經(jīng)辦部門應(yīng)對(duì)房屋的租金收取進(jìn)行跟蹤、督促。（二）租金收入應(yīng)及時(shí)入賬并按照各單位的財(cái)務(wù)制度規(guī)定進(jìn)行核算，嚴(yán)禁隱瞞、截留。（三）承租人欠付租金的，租金收取部門應(yīng)當(dāng)向主管部門進(jìn)行報(bào)告并采用催收租金方法，涉及但不限于口頭、書面函件等方式，告知并與欠租人協(xié)商。第十八條安全管理與日常管理（一）房屋出租合同訂立前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及附屬設(shè)施的建筑、消防、治安等方面進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保符合國(guó)家法規(guī)規(guī)定的安全原則。（二）主管部門、經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的安全管理和監(jiān)督，承租人訂立的《安全保衛(wèi)、消防責(zé)任書》應(yīng)明確界定安全管理責(zé)任。（三）主管部門或經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和維修，建立房屋及其設(shè)施定時(shí)檢查機(jī)制，確保出租房屋的合用性和配套設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；對(duì)于承租人因裝修改造、未按合同商定使用房屋等因素造成房屋及其設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)規(guī)定承租人承當(dāng)修復(fù)或者承當(dāng)賠償責(zé)任。（四）主管部門或經(jīng)辦部門應(yīng)監(jiān)督、檢查承租人對(duì)房屋的使用狀況，如發(fā)現(xiàn)承租人運(yùn)用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存等違法行為，或有損壞房屋主體構(gòu)造或配套設(shè)施設(shè)備行為的，應(yīng)及時(shí)制止、解決，必要時(shí)可與其解除出租合同，并追究對(duì)方的違約責(zé)任。第十九條檔案管理主管部門和經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)出租房屋的權(quán)證管理，檔案管理和臺(tái)賬管理，應(yīng)妥善保管房屋租賃合同、安全責(zé)任書等有關(guān)文獻(xiàn)，及時(shí)掌握租賃合同的推行狀況和變更狀況，為房屋出租管理工作提供全方面、精確、可靠的檔案資料。主管部門及經(jīng)辦部門應(yīng)設(shè)立臺(tái)帳管理，全部在租的房產(chǎn)都應(yīng)建立符合國(guó)資委、集團(tuán)、天運(yùn)公司審計(jì)規(guī)定的、內(nèi)容清晰的臺(tái)帳，并應(yīng)定時(shí)與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行賬目核對(duì)。主管部門應(yīng)每年匯總當(dāng)年所主管房屋出租狀況向經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行書面報(bào)告，涉及但不限于租金收入、出租面積、合同推行狀況等。第五章其它規(guī)定第二十條主管部門對(duì)經(jīng)辦部門違反本方法的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正并進(jìn)行整治；主管部門有違反本方法的行為，經(jīng)公司經(jīng)理辦公會(huì)決策，可作出糾正及整治規(guī)定，造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究有關(guān)人員的責(zé)任。第二十一條本方法實(shí)施前正在推行的房屋出租合同，除顯失公平或租金價(jià)格明顯過(guò)低的以外，允許維持原租約直至租賃期滿，原租約推行結(jié)束后，一律按本方法規(guī)定執(zhí)行。第六章附則第二十二條我