XX商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告XX商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告一、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)概況1、房地產(chǎn)投資和新開工面積持續(xù)增加態(tài)勢前5月全國房地產(chǎn)投資額完畢1.3917萬億元，同比增加38.2%，完畢新開工面積6.15億平方米，同比增加72.50%，即使受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，開發(fā)商的投資熱情仍然較高。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局隨著著房地產(chǎn)投資額和新開工面積的快速增加，將來商品房的供應(yīng)將會(huì)明顯增加，對(duì)于克制房價(jià)的過快上漲將會(huì)起到有效的作用。2、房地產(chǎn)公司資金來源比較充裕，將來壓力將會(huì)顯現(xiàn)盡管出臺(tái)了異常嚴(yán)肅的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是開發(fā)商的資金仍然比較充裕，重要得益于房地產(chǎn)市場的快速回升。底和一季度房地產(chǎn)公司的貸款大幅增加，也使得開發(fā)商的資金鏈相對(duì)寬松。二季度之后國內(nèi)貸款快速減少，在通過IPO和增發(fā)融資難度不停加大的狀況下，隨著商品房銷售量的下降，開發(fā)商將來的資金壓力將會(huì)開始顯現(xiàn)。二、商品住宅市場：將來仍然見面臨較為嚴(yán)格的政策環(huán)境1、將來房地產(chǎn)市場仍然面臨較為嚴(yán)格的政策環(huán)境在房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和房價(jià)快速上漲之后，從底開始針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策紛至沓來，特別是4月15日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議《國務(wù)院有關(guān)果斷遏制部分都市房價(jià)過快上漲的告知》標(biāo)志著中央對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)升溫，從12月以來針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)政策以下表所示：在底出臺(tái)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期由2年恢復(fù)為5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院有關(guān)果斷遏制部分都市房價(jià)過快上漲的告知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、廣州、重慶陸續(xù)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的調(diào)控細(xì)則，同時(shí)三部委明確二套房認(rèn)定原則，以購房家庭(涉及借款人、配偶及未成年兒女)組員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。由于房價(jià)沒有明顯的回落，預(yù)計(jì)將來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場仍然面臨比較嚴(yán)格的政策環(huán)境。2、商品住宅成交量持續(xù)萎縮，成交價(jià)格沒有明顯的松動(dòng)從下面的圖中能夠看出，即使受到4月份以來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，但是一線都市和二線都市成交價(jià)格指數(shù)均處在歷史高位，沒有明顯的松動(dòng)。和成交價(jià)格維持高位相比，成交量明顯萎縮。隨著著4月中旬以來成交量的快速下滑，重要都市商品房去庫存時(shí)間明顯拉長，如果延續(xù)現(xiàn)在較低水平的銷售量，將來開發(fā)商的銷售壓力將會(huì)加大。在國務(wù)院以及各部委陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策后來，北京、廣州、深圳、浙江等地陸續(xù)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，政策嚴(yán)肅程度超出以往，造成觀望情緒嚴(yán)重，商品房成交量明顯下跌，但是由于銷售火爆，開發(fā)商資金較為充裕，降價(jià)促銷的意愿并不明顯，我們跟蹤的重要都市商品房成交價(jià)格沒有明顯的下跌，在現(xiàn)在較高的房價(jià)水平下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)延續(xù)，不排除更嚴(yán)肅調(diào)控政策的可能。3、嚴(yán)格土地增值稅征收，對(duì)開發(fā)商的凈利潤和現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生一定影響繼5月19日國稅總局公布《有關(guān)土地增值稅清算有關(guān)問題的告知》，對(duì)土地增值稅征收的細(xì)則進(jìn)一步明確之后很快，6月3日國稅總局公布的《有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅征管工作的告知》明確提出，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，現(xiàn)在大部分地區(qū)預(yù)征率在1%左右，如果嚴(yán)格按照《告知》的規(guī)定征收，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流和凈利潤都會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。4、國務(wù)院明確提出逐步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革5月國務(wù)院正式批復(fù)，同意發(fā)展改革委《有關(guān)深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。《意見》指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅根據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，根據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；根據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。將來我國房產(chǎn)稅具體實(shí)施方案與否以1986年頒布的《條例》為準(zhǔn)難以預(yù)計(jì)，但是將來房產(chǎn)稅的推出是大勢所趨，房產(chǎn)稅的推出將會(huì)有效提高持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，對(duì)于克制不合理的住房需求，平抑房價(jià)過快上漲將會(huì)起到主動(dòng)的作用。三、商業(yè)地產(chǎn)：調(diào)控中的綠洲1、商業(yè)地產(chǎn)受益于我國人口紅利和都市化進(jìn)程現(xiàn)在我國城鄉(xiāng)人口占比為43%，低于重要發(fā)達(dá)國家和世界平均水平?，F(xiàn)在我國年城鄉(xiāng)化率2.7%，高于重要發(fā)達(dá)國家和世界平均水平，城鄉(xiāng)化進(jìn)程正處在高速發(fā)展的階段。隨著我國城鄉(xiāng)化進(jìn)程的加速發(fā)展和居民收入的不停增加，城鄉(xiāng)居民對(duì)于潮流消費(fèi)、娛樂、餐飲、休閑的消費(fèi)需求將會(huì)持續(xù)的增加。數(shù)據(jù)來源：CIA隨著我國實(shí)施計(jì)劃生育政策的逐步實(shí)施，出生率不停減少，少兒撫養(yǎng)比亦快速下降，勞動(dòng)年紀(jì)人口比例上升，形成現(xiàn)在勞動(dòng)力資源相對(duì)豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)輕、于經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有利的“黃金時(shí)期”，預(yù)計(jì)將來我國仍然處在人口紅利的有利發(fā)展階段，有助于商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。2、商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響較小，價(jià)格比較穩(wěn)定本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策重要目的為商品住宅市場，住房是人類最基本的需求之一，商品住宅價(jià)格關(guān)乎國計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，房價(jià)不停上漲所承受的政策壓力和社會(huì)輿論壓力較高，面臨持續(xù)的調(diào)控壓力。和商品住宅相比較，商業(yè)地產(chǎn)重要用途為辦公、休閑購物、旅游等，并且由于商業(yè)地產(chǎn)需求比較穩(wěn)定，投資性需求占比較低，商業(yè)地產(chǎn)的租金水平波動(dòng)較小，空置率維持在一定的區(qū)間之內(nèi)。從銷售狀況來看，銷售價(jià)格比較穩(wěn)定，并且商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與商品住宅相比出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，從發(fā)達(dá)國家的市場狀況來看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格普通高于商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)將來的保值增值功效將會(huì)得到有效的發(fā)揮。3、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開閘利好商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)新修訂的《保險(xiǎn)法》第106條的規(guī)定，保險(xiǎn)資金能夠投資于不動(dòng)產(chǎn)，即使保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則沒有出臺(tái)，但是保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開閘無疑對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是重大利好，商業(yè)地產(chǎn)普通位于重要都市的黃金地段，保值增值能力較強(qiáng)，并且租金水平和空置率比較穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)低于商品住宅，并且長久穩(wěn)定的租金收入與保險(xiǎn)公司負(fù)債的期限構(gòu)造和風(fēng)險(xiǎn)收益構(gòu)造匹配，是保險(xiǎn)資金抱負(fù)的投資選擇。4、REITs將會(huì)推出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好REITs(RealEstateInvestmentTrust)是房地產(chǎn)信托的簡稱，是資產(chǎn)證券化的一種，1960年第一支REITs在美國誕生，現(xiàn)在美國大概有300個(gè)REITs，管理的資產(chǎn)超出3000億美元，其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。和普通的信托比較，REITs通過在交易所上市，流動(dòng)性較好，并且分紅比例較高，將會(huì)受到投資者的歡迎。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會(huì)增加公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)，在現(xiàn)在IPO、再融資和銀行貸款融資受到嚴(yán)格控制的狀況下，通過REITs融資為開發(fā)商增加了新的有效的融資渠道。我國第一支REITs有望在試行，商業(yè)地產(chǎn)由于資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，租金和出租率保持在一定的水平，適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將會(huì)明顯的受益于REITs的推出，隨著將來REITs的規(guī)模不停擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)資金需求將會(huì)得到有效地滿足。四、維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”的投資評(píng)級(jí)1、不必過分消極的理由(1).我國仍然處在城鄉(xiāng)化和人口紅利的有利發(fā)展時(shí)期，對(duì)于商品住房和商業(yè)辦公、廠房、購物、休閑旅游的需求將會(huì)不停增加，我國保障性住房建設(shè)是一種長久的過程，短期對(duì)商品房市場的影響較小，供需矛盾難以有明顯的改善。(2).政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步釋放，加大普通住房和保障性住房建設(shè)力度、收緊二套房政策、土地增值稅加強(qiáng)管理和國務(wù)院有關(guān)逐步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革等一系列政策出臺(tái)之后，政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到很大程度上的釋放。(3).現(xiàn)在估值水平已經(jīng)在很大程度上反映了消極預(yù)期，即使由于銷售量的下降可能會(huì)造成房地產(chǎn)公司業(yè)績下滑和估值水平有一定的下降，但是將來估值水平繼續(xù)大幅下滑的可能性較低。以商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)含有代表性的萬科A和金融街為例，能夠看出，通過持續(xù)的調(diào)節(jié)后來，房地產(chǎn)股的PE和PB估值水平靠近歷史最低水平。(4).將來人民幣升值預(yù)期提高但仍應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)：持續(xù)的不停升級(jí)的調(diào)控政策帶來的成交量的持續(xù)低迷，造成開發(fā)商將來可結(jié)算資源下降；IPO和再融資難度加大造成開發(fā)商釋放業(yè)績以完畢融資的意愿減少。2、投資方略現(xiàn)在的股價(jià)已經(jīng)在很大程度上反映了調(diào)控政策的影響和消極預(yù)期，估值水平處在歷史低位，然而由于房價(jià)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，房產(chǎn)稅方案也沒有公布，房地產(chǎn)股的估值水平難以大幅提高，維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”的投資方略，投資者能夠關(guān)注超跌反彈和中報(bào)業(yè)績超預(yù)期帶來的投資機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)由于受調(diào)控影響較小，能夠重點(diǎn)關(guān)注。3、個(gè)股推薦(1).商業(yè)地產(chǎn)龍頭：世茂股份、金融街(2).商品住宅龍頭公司：萬科A、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、首開股份(3).股權(quán)投資+地產(chǎn)：新湖中寶、北京城建(4).地區(qū)龍頭公司：魯商置業(yè)、福星股份五、世茂股份公司前身為上海萬象(集團(tuán))股份有限公司，1994年在上交所上市，年，上海世茂投資發(fā)展有限公司合同受讓上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室持有的公司部分法人股，成為公司第一大股東。年公司完畢了重大資產(chǎn)重組，公司成為在香港上市的世茂房地產(chǎn)控股有限公司(0813.HK)的子公司，9家商業(yè)地產(chǎn)公司、北京世茂大廈和現(xiàn)金7.5億元注入公司，公司基本面發(fā)生了重大變化，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)藏超出400萬平方米，成為A股上市公司中商業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)藏最多的的商業(yè)地產(chǎn)龍頭公司。公司將致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)將從事住宅和酒店業(yè)務(wù)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，世茂房地產(chǎn)不從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，從而有效地解決了同業(yè)競爭問題。1、商業(yè)地產(chǎn)長久看好我國現(xiàn)在處在城鄉(xiāng)化和“人口紅利”的有利發(fā)展時(shí)期，居民對(duì)潮流消費(fèi)、娛樂、餐飲、休閑的消費(fèi)需求不停增加，REITs的推出和保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開閘，有助于商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。2、公司土地儲(chǔ)藏豐富，地價(jià)成本低廉公司在19都市的核心地段擁有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)藏超出800萬平方米(是A股中土地儲(chǔ)藏面積最多的商業(yè)地產(chǎn)龍頭)，地價(jià)成本局限性1600元，平均售價(jià)在10000元以上。從地理分布狀況來看，公司項(xiàng)目重要位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角和環(huán)渤海地區(qū)二、三線都市的核心地段，吸引的消費(fèi)人群較多。3、租、售、自營相結(jié)合的獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式(1)租、售、自營相結(jié)合的獨(dú)特經(jīng)營模式在年公司完畢重大資產(chǎn)重組之后，公司經(jīng)營模式變更為租、售、自營相結(jié)合的獨(dú)特經(jīng)營模式，對(duì)所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行總體規(guī)劃，事先規(guī)劃好用于出售、出租和自營的面積和區(qū)域，并進(jìn)行對(duì)應(yīng)地建筑設(shè)計(jì)，從現(xiàn)有的項(xiàng)目規(guī)劃比例來看，公司60-70%的用于銷售，30-40%用于租賃和自營。公司這種經(jīng)營模式的優(yōu)勢在于：用于出售的項(xiàng)目能夠確保公司現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)，能夠加緊更多項(xiàng)目的開發(fā)；用于出租和自營的項(xiàng)目能夠帶來穩(wěn)定的租金和經(jīng)營收入，還能夠享有公司物業(yè)升值收益。(2)公司項(xiàng)目用途分布公司項(xiàng)目的用途重要分為5個(gè)部分，分別是商業(yè)、寫字樓、住宅(重要是指南京世茂濱江新城，將來會(huì)完全退出住宅地產(chǎn)行業(yè))、酒店式公寓、酒店。(3)“兼顧短期與中長久業(yè)績體現(xiàn)”的發(fā)展模式助推公司高速擴(kuò)張公司在長三角和環(huán)渤海的19個(gè)都市的項(xiàng)目儲(chǔ)藏均位于上述都市的核心商圈或?qū)淼男鲁侵行模乩砦恢脙?yōu)越，輻射力強(qiáng)，公司的項(xiàng)目統(tǒng)一命名為“世茂廣場”，業(yè)務(wù)重要涉及超市、百貨、影院、專業(yè)專賣和美食廣場、小朋友樂園等，并且與歐尚、百盛以及其它某些一線品牌建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，定位于中高端消費(fèi)市場，致力于“提高中產(chǎn)階級(jí)的生活品質(zhì)”，并且以這種原則化和連鎖的方式實(shí)現(xiàn)了在各個(gè)都市的快速擴(kuò)張。公司在部分二、三線都市的“世茂廣場”均為本地黃金地段的地標(biāo)性建筑，地理優(yōu)勢明顯，能夠有效地吸引消費(fèi)人群。4、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的能力。世茂在年已經(jīng)成立商管部，開始運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，到對(duì)商業(yè)開發(fā)已有6年時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)，并累積了大量的客戶資源，有超出400家合作伙伴。短期來看大部分地產(chǎn)商對(duì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并沒有決心，由于進(jìn)行住宅的滾動(dòng)開發(fā)利潤獲取更加容易，但是從中國的久遠(yuǎn)發(fā)展來看這種發(fā)展不含有持續(xù)性，而轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)并不是能夠一蹴而就的，時(shí)間積累下來的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和客戶關(guān)系非常重要。世茂股份延續(xù)著世茂集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的高效，公司運(yùn)作和開發(fā)能力非常強(qiáng)，決策效率高。六、海印股份(000861)1、立足現(xiàn)有優(yōu)勢，高嶺土業(yè)務(wù)和主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展并重是公司的發(fā)展戰(zhàn)略秉承海印集團(tuán)開發(fā)主題化商業(yè)地產(chǎn)的(1990—)豐富經(jīng)驗(yàn)，公司主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在選址、招商、經(jīng)營管理方面均含有獨(dú)到的優(yōu)勢。因此，保持并提高現(xiàn)有十大商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營、盈利能力，主動(dòng)穩(wěn)妥地推動(dòng)番禺休閑這一大型項(xiàng)目的開發(fā)，針對(duì)市場新狀況新變化開發(fā)新的主題化商業(yè)項(xiàng)目并適時(shí)復(fù)制現(xiàn)有經(jīng)營模式、在廣州以外的其它都市開發(fā)新項(xiàng)目是公司主題化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本戰(zhàn)略?；I(yè)務(wù)方面，公司高嶺土業(yè)務(wù)在資源、技術(shù)及市場方面已經(jīng)積累了大量優(yōu)勢，因此，大力發(fā)展高嶺土業(yè)務(wù)亦是公司的另一基本戰(zhàn)略，而炭黑業(yè)務(wù)則由于行業(yè)競爭過于激烈，公司競爭優(yōu)勢并不明顯，將來不會(huì)考慮進(jìn)一步擴(kuò)大炭黑產(chǎn)能。我認(rèn)為，公司高嶺土業(yè)務(wù)和主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)并舉的發(fā)展戰(zhàn)略不僅能夠充足發(fā)揮公司在兩大業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢，并且兩大業(yè)務(wù)的互相補(bǔ)充、互相增進(jìn)能夠更加好地帶動(dòng)公司將來發(fā)展：主題化商業(yè)地產(chǎn)提供的相對(duì)穩(wěn)定收益能夠平滑高嶺土業(yè)務(wù)帶來的公司業(yè)績波動(dòng)，同時(shí)也可覺得高嶺土產(chǎn)能的擴(kuò)大提供資金支持，反之，高嶺土業(yè)務(wù)發(fā)展后亦可覺得主題化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。2、適應(yīng)民生需求、發(fā)現(xiàn)市場中的非理性需求是公司主題化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本理念，公司主題化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)，經(jīng)營有序即使公司的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式與小商品城、輕紡城比較相似：都是通過向商戶收取相對(duì)固定的租金來獲取收入，但是公司的經(jīng)營特色還是很突出。與小商品城等公司的經(jīng)營以批發(fā)為主不同，公司現(xiàn)正經(jīng)營的十大商業(yè)項(xiàng)目中，不僅流行前線、潮樓等項(xiàng)目以商品零售為主，并且電器總匯、繽繽廣場等商場也都是批零兼營，商品零售占比較大。在這樣的靈活經(jīng)營方略下公司面對(duì)的客戶群更廣，由此在經(jīng)濟(jì)形勢不利的狀況下所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也較小?？v觀公司的商業(yè)項(xiàng)目，按銷售商品品類分類能夠分為四大類：一是家居類，以布料、布藝總匯為代表；二是電器、數(shù)碼產(chǎn)品類，以電器總匯、海印廣場為代表；三是健康生活類，以東川名店運(yùn)動(dòng)城為代表；四是潮流潮流類，以潮樓、流行前線為主。不難看出，公司的商業(yè)項(xiàng)目重要是滿足市場中的兩類需求：民生需求和非理性需求，因此，發(fā)現(xiàn)市場有效需求從而捕獲機(jī)會(huì)開發(fā)對(duì)應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目是公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的根本。我認(rèn)為，民生需求和非理性需求都有消費(fèi)剛性的特點(diǎn)，需求對(duì)市場環(huán)境的變化不如其它消費(fèi)需求敏感。譬如公司的家居類商場經(jīng)營的就屬于民生需求類商品，這些商品與人們的當(dāng)代生活休戚有關(guān)，而公司提供的琳瑯滿目、價(jià)格不等的各檔次商品不僅品類豐富，并且同檔次商品售價(jià)相對(duì)更低，能夠滿足各類顧客的消費(fèi)需要，因此市場需求旺盛而穩(wěn)定；公司的潮流潮流類商場經(jīng)營的就屬于非理性需求類商品，目的顧客為15－25歲左右追求新潮、個(gè)性的年輕潮流一族，這一顧客群以獨(dú)生兒女居多，他們對(duì)生活品質(zhì)的追求以及價(jià)格不敏感特性也就造就了流行前線、潮樓這些商場的長久至潮至旺。公司的商業(yè)項(xiàng)目由于現(xiàn)在采用的都是相對(duì)固定租金模式，且租期普通在3－之間，除非宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化嚴(yán)重，其盈利狀況并不會(huì)受到影響。將來三年，除番禺休閑以外的其它成熟商業(yè)項(xiàng)目整體有望保持8%－10%的盈利增加水平。公司現(xiàn)在正著力于打造經(jīng)營面積達(dá)20萬平米的番禺休閑項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將全方面完畢建設(shè)。除了沃爾瑪門店將在春節(jié)前后開張之外，公司與肯德基、麥當(dāng)勞的租約現(xiàn)在也已訂立。番禺休閑項(xiàng)目是公司在廣州市場上的新嘗試，公司開發(fā)主題化商業(yè)地產(chǎn)的(1990-)經(jīng)驗(yàn)積累再結(jié)合管理層對(duì)國內(nèi)外大型商業(yè)項(xiàng)目考察的體會(huì)，番禺休閑項(xiàng)目獲得成功的把握比較大。公司擬與廣州興盛房地產(chǎn)公司合作經(jīng)營“中華廣場”項(xiàng)目，方案為：從8月1日開始，公司租賃興盛地產(chǎn)擁有的中華廣場總面積為5.83萬平米的商業(yè)物業(yè)，租金第一、二年為每月1100萬元，從第三年開始每年遞增3.25%，租期為十四年。我認(rèn)為，公司本次投資延續(xù)了其“輕資產(chǎn)重經(jīng)營”的商業(yè)模式，中華廣場是公司迄今為止租賃經(jīng)營的最大致量項(xiàng)目，也是公司在廣州繁華商圈經(jīng)營購物中心的初次嘗試，我高度看好公司主題化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理能力，盡管188元/平米的租金成本與其它項(xiàng)目租金成本相比并不便宜，但是與同屬中華廣場商圈、公司其它主題商場如流行前線和東川名店運(yùn)動(dòng)城等類比，中華廣場的提租空間仍舊非常大，項(xiàng)目5.83萬平米的規(guī)模有望給公司帶來可觀的收益。我們將親密關(guān)注中華廣場的經(jīng)營布局調(diào)節(jié)、品牌引進(jìn)以及租金調(diào)節(jié)等問題，并待有關(guān)狀況逐步明朗后測算該項(xiàng)目對(duì)公司盈利的影響。中華廣場成為公司經(jīng)營的主題化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，也意味著公司基本上壟斷了對(duì)中華廣場商圈的經(jīng)營，彰顯了公司主題化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)力。回想公司主題化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)歷史，能夠看到公司始終在循序漸進(jìn)，不盲目、不冒進(jìn)，追求每一種項(xiàng)目的長久做好。這種穩(wěn)健的方略無疑能夠增強(qiáng)公司商場經(jīng)營的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有助于公司主題化商業(yè)主業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在來看，家居類的布料布藝商城、健康活力類的運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營經(jīng)營模式已經(jīng)比較成熟，公司將擇機(jī)復(fù)制現(xiàn)有模式，在廣州的花都、從化等區(qū)域或廣東其它都市新開門店。同時(shí)，公司亦有收購、盤活商展中心、繽繽廣場、總統(tǒng)數(shù)碼港等商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，將來不排除通過低成本并購來實(shí)現(xiàn)主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。3、公司高嶺土生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后將生產(chǎn)高檔陶瓷釉料、建材涂料用高嶺土產(chǎn)品高嶺土其重要成分為鋁硅酸鹽礦(長石)的風(fēng)化物，其化學(xué)分子式是Al2O3-2SiO2-2H2O，與云母、石英、碳酸鈣并稱四大非金屬礦。造紙工業(yè)是高嶺土最大應(yīng)用領(lǐng)域，占高嶺土總消費(fèi)量的60%。陶瓷工業(yè)是應(yīng)用高嶺土最早、用量較大(不是用量最大)的行業(yè)。高嶺土在陶瓷