物業(yè)管理師輔導(dǎo)知識(shí)：物業(yè)管理官司的責(zé)任認(rèn)定

(一)違約責(zé)任

違約責(zé)任是指當(dāng)事人因違反合同規(guī)定的內(nèi)容而應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。違約責(zé)任是物業(yè)治理活動(dòng)中常見(jiàn)的法律責(zé)任，其擔(dān)當(dāng)方式主要是違約方支付違約金和賠償經(jīng)濟(jì)損失以及重作、更換。物業(yè)治理活動(dòng)中的主要違約行為有：

1未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付使用物業(yè)。

2物業(yè)移交時(shí)，開(kāi)發(fā)商未按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)治理公司支付物業(yè)修理基金。

3物業(yè)治理公司未按治理合同規(guī)定的內(nèi)容向住戶供應(yīng)效勞和對(duì)物業(yè)進(jìn)展治理。

4住戶沒(méi)有履行治理合同規(guī)定的義務(wù)。

(二)侵權(quán)責(zé)任

侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)治理活動(dòng)中，侵害國(guó)家、集體的財(cái)產(chǎn)權(quán)以及公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時(shí)所應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。

1因房屋建筑質(zhì)量而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任

因房屋建筑質(zhì)量不合格造成住戶財(cái)產(chǎn)、人身?yè)p害的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如商品房在交付使用后，發(fā)生了墻壁倒塌，致使住戶被砸傷，家庭財(cái)產(chǎn)被損壞時(shí)，房屋建筑者和銷售者應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償損失的責(zé)任。

2因物業(yè)修理施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任

在對(duì)房屋進(jìn)展修理施工或者在通道上挖抗修繕地下設(shè)施時(shí)，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和實(shí)行安全措施造成他人損害的，物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)人身?yè)p害賠償。

此外，建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其全部人或治理人應(yīng)擔(dān)當(dāng)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。如住宅小區(qū)圍墻發(fā)生倒塌，損傷他人時(shí)，物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)此擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但假如該圍墻的倒塌不是質(zhì)量問(wèn)題，而是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻基傾斜倒塌，那么，賠償責(zé)任就應(yīng)由挖溝的第三人擔(dān)當(dāng)。

3因阻礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任

這種侵權(quán)責(zé)任主要是因違反相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的。詳細(xì)表現(xiàn)為，堵塞或轉(zhuǎn)變給、排水渠道，阻礙相鄰他方正常給、排水;堵塞或轉(zhuǎn)變通道，造成他人通行困難;新建建筑物或附屬設(shè)施影響他人采光和通風(fēng)等等。因給相鄰他方造成阻礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停頓侵害，排解阻礙、賠償損失。

4因治理人員違法履行職務(wù)而產(chǎn)生的法律責(zé)任

物業(yè)治理公司員工在履行其職務(wù)時(shí)因超越法定權(quán)限或違反法律義務(wù)而給他人造成損失時(shí)，必需擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)則一般表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任是一種轉(zhuǎn)承責(zé)任，即損失雖然是由治理人員造成的，但對(duì)其的賠償則由其所在單位擔(dān)當(dāng)。

(三)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任

違法者主觀有過(guò)錯(cuò)是法律責(zé)任不行缺少的構(gòu)成要件，但是很多民事責(zé)任的構(gòu)成要件則不要求行為者主觀是否有