中國科技開發(fā)院

松山湖·創(chuàng)富廣場招商及推廣籌劃案深圳市**不動產(chǎn)二0一二年五月

項目本體工程位于亞洲著名的穗、莞、深、港經(jīng)濟走廊的中段——松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，緊鄰迎賓路與工業(yè)南路，總建筑面積為115495.99㎡，本次爭論的對象為整個商業(yè)和研發(fā)中心的住宅，其中商業(yè)建筑面積為28227.93㎡〔包括和研發(fā)中心以及C區(qū)的整個商業(yè)〕，住宅建筑面積為13240.33㎡。旨在打造東莞高端商務(wù)型的創(chuàng)業(yè)及休閑體驗基地。工程概述項目位置現(xiàn)狀剖析工程周邊還處于規(guī)劃進展中，周邊生活配套較少，居住氣氛淺薄，僅有的一個商業(yè)工程——創(chuàng)意生活城，空置率高，商業(yè)氣氛極其冷清，在這樣的大環(huán)境下，何以支撐本工程2.82萬方的商業(yè)體量？功能性管理核心問題周邊人流稀有，購置力缺乏商戶擔(dān)憂投資回報及前景主力店招商困難重重缺乏形象展現(xiàn)/包裝推廣工程SWOT分析SWOT優(yōu)勢：1、位穗、莞、深、港經(jīng)濟走廊中段，區(qū)位優(yōu)勢明顯；2、交通便利，通達性好；3、自然環(huán)境美麗，綠化率高；4、園區(qū)內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)集中遷入為消費供給足夠的人流根底.劣勢：1、片區(qū)尚處于規(guī)劃進展中,周邊生活配套較少；2、園區(qū)內(nèi)居住氣氛淺?。?、臨街受噪音及灰塵污染；4、工程展現(xiàn)性不夠,缺少指引.時機：1、政府對片區(qū)規(guī)劃明朗,知名度將進一步提升；2、周邊政府及生活配套日漸完善企業(yè)進駐加快,大量人流涌入；3、將來無產(chǎn)權(quán)公寓只要為只租不售,給工程銷售帶來無限時機；4、品牌商家的進駐,帶旺周邊商業(yè)氣氛.威逼：1、國家宏觀調(diào)控照舊從緊,投資者觀望心情,對工程銷售產(chǎn)生肯定影響；2、旁邊競爭商業(yè)的先入為主,分流僅有的局部消費者；3、高檔品質(zhì)住宅工程的入市,對本項目造成肯定威逼；4、周邊配套不完善,人流量少.工程定位主形象定位創(chuàng)富廣場

——打造東莞高端商務(wù)型的創(chuàng)業(yè)及休閑體驗基地市場定位立足松山湖，輻射四鎮(zhèn)三市〔大朗、東坑、寮步、大嶺山；深圳、東莞、廣州〕

客戶定位商：實力強勁的國際及國內(nèi)品牌主力商家園區(qū)或周邊市鎮(zhèn)的投資者、經(jīng)營者?。簝?nèi)部人士及政府公務(wù)員園區(qū)企業(yè)高層、骨干精英、技術(shù)人員外部投資客

工程價值點開啟“六核”時代，代言地標名片！“六核”時代新地標！交通核心：處穗莞深港經(jīng)濟走廊中段，大路、鐵路、輕軌、航空樞紐位置，扼黃金咽喉位置地標核心：工程建成后將是區(qū)域最高樓，代言新地標形象名片，昭示性好，主心標桿，光耀四方科研核心：一大批高新科技企業(yè)、國家研發(fā)中心及企業(yè)總部聚攏地，旨在打造東莞“硅谷”。商業(yè)核心：3萬方超社區(qū)體量，集休閑/購物/餐飲消遣為一體的現(xiàn)代時尚特色商業(yè)，園區(qū)獨一。商務(wù)核心：獨創(chuàng)金融效勞、票務(wù)中心、物流速遞等商務(wù)綜合效勞。培訓(xùn)核心：區(qū)域首家企業(yè)/產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、人力資源培訓(xùn)、各種技能培訓(xùn)中心，為企業(yè)輸送優(yōu)秀人才。房策網(wǎng)中國最大的房地產(chǎn)學(xué)問共享平臺房策網(wǎng)包括各類最新方案、報告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)治理、房地產(chǎn)治理工具、房地產(chǎn)爭論報告、房地產(chǎn)前期籌劃、房地產(chǎn)營銷籌劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程治理、房地產(chǎn)根底學(xué)問等多個欄。【2023-2023房地產(chǎn)營銷籌劃大全】暢銷9年，2023年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一供給在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)學(xué)問產(chǎn)品！全國統(tǒng)一客服熱線：400-675-1587企業(yè)QQ:800018087VIP會員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫項目招商招商目標目標設(shè)定3-4個月完成3家品牌主力商家+5家特色商家

主力商家：國內(nèi)外知名品牌零售店、超市、影城等

特色商家：時尚美食/美容/保健等體驗館沃爾瑪、大潤發(fā)、家樂福招商思路以松山湖創(chuàng)富廣場國際時裝秀或特色美食節(jié)等活動為載體，以其整體業(yè)態(tài)布局合理為亮點,以高端商務(wù)型創(chuàng)業(yè)及休閑體驗基地創(chuàng)立宣傳為抓手，會聚當(dāng)今海內(nèi)外眾多時尚品牌商家的產(chǎn)品展現(xiàn)展銷來貫穿整個招商運營過程，用3-4個月時間到達入駐率超70%〔掩蓋含C區(qū)的1、2、3層場地〕的目標，其中含3家及以上品牌主力商家和5家及以上特色商家進駐，確保工程招商成功。招商策略樓層功能區(qū)劃依據(jù)各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進展局部科學(xué)規(guī)律整合。嚴格掌握招商品牌的層次，以吸納國內(nèi)國際亮點品牌為核心。這是保證整體層面上檔次先決條件。店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。與松山湖管委會有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育本工程社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚攏人氣，使發(fā)生購置行為供給充要條件，培育本商圈目標受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標業(yè)主供給經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點?？偛呗詷I(yè)態(tài)組合建議1F：品牌連鎖超市〔沃爾瑪或家樂福〕或連鎖精品專業(yè)市場、進口化裝品〔姿生堂、嬌蘭等〕、高檔珠寶〔謝瑞琳等〕、高檔手表、高檔皮具〔路易威登等。2F：高檔服裝〔阿瑪尼

杰尼亞等〕、休閑服裝及飾品、時尚精品鞋店、兒童服裝、高檔床品、精品工藝品、體育服裝、體育器材等。3F：特色餐飲〔元氣壽司、韓國烤肉、日本料理、星巴克等〕、超級體驗館〔5D影院、美容瘦身SPA、量版KTV等〕。營銷推廣核心價值提煉商業(yè)始終認為，女人和小孩的錢是時最好賺的，其實不然，富人的錢好賺才是不變的真理,只是很多時候富人階層都找不到自己需要的適宜產(chǎn)品罷了。松山湖片區(qū)是東莞最大的別墅社區(qū)，高檔住宅打算了這里居住的將會是知富階層。這個階層對生活品質(zhì)都有較高的要求，這里將會滿足這些知富一族對高品質(zhì)生活配套的需求，真正成為富人高尚生活效勞的商業(yè)街區(qū)。項目的核心價值工程周邊居住著大量穩(wěn)定的高消費人群專業(yè)金融及人才培訓(xùn)商務(wù)中心片區(qū)高檔別墅社區(qū)外的大型商業(yè)松山湖最高建筑物的昭示效果獨立純街鋪,自用投資兩適宜銷售方式建議因銷售目標為主要為及研發(fā)中心〔含各自C區(qū)〕的商業(yè)局部，商業(yè)面積約為28228平方米，鋪位可進展合并于分割且大多數(shù)為獨立街鋪，可滿足24小時獨立經(jīng)營。英聯(lián)建議：租售并舉定向招商帶租約銷售為主，局部可直接銷售營銷策略推廣上，比照與創(chuàng)意生活城的差異性，強調(diào)產(chǎn)品的獨特性，通過核心價值點反復(fù)訴求，加深客戶對于品牌及工程的印象及認同感。渠道上，考慮到工程周邊商業(yè)氣氛不濃，區(qū)域消費客群暫不充分等因素，需要盡量跳出本區(qū)域，主動向東莞其他城鎮(zhèn)拉動需求，建立各種宣傳渠道。媒體上，強調(diào)“外圍滲透，圈內(nèi)認可”原則，前期戶外導(dǎo)示、工程展現(xiàn)、商訊專刊報道、網(wǎng)絡(luò)等效果比較直接，中后期協(xié)作報廣、短信，逐步深入。活動造勢上，通過關(guān)鍵節(jié)點，借博覽會、公布會、論壇或服裝秀、美食節(jié)等新聞大事炒熱區(qū)域及項目，定期進展廣場活動聚攏大量人氣，以提高受眾客戶的滿足度。17圍墻、廣場、工地、樓體、營銷中心、導(dǎo)示牌包裝活動模型、形象折頁、形象樓書、戶型平面圖、住宅銷售資料物料園區(qū)戶外、導(dǎo)示牌、道旗、條幅、樓體、報廣、網(wǎng)絡(luò)軟文渠道招商手冊、會刊、招商意向書、招商流程與須知、VIP卡住宅看樓通道、園林綠化展現(xiàn)、導(dǎo)示牌園區(qū)戶外、道旗、樓體條幅、網(wǎng)絡(luò)、報刊、高速路T牌、軟文、短信宣傳折頁、銷售資料、法律文件商業(yè)街包裝、商業(yè)看樓通道、導(dǎo)示牌銷售資料、法律文件廣場、園林、社區(qū)內(nèi)部、導(dǎo)示牌園區(qū)戶外、道旗、條幅、高速路T牌、報刊、軟文、報廣、短信形象樹立、招商蓄勢、住宅客戶蓄水、內(nèi)部認購重點工作入駐園區(qū)企業(yè)宣傳、住宅公開銷售，主力商家引進洽談商業(yè)招商及銷售住宅尾盤及商業(yè)招商及銷售園區(qū)戶外、道旗、條幅、報刊、高速路T牌、分眾、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)論壇工程啟動儀式、“創(chuàng)富”俱樂部會員召集高端論壇、展銷會、封頂儀式工程招商簽約儀式、封頂儀式高尚圈層活動系列7月工程進度10月9月營銷中心開放11月營銷節(jié)點12月2023.01商業(yè)街包裝完成工程啟動期住宅公開銷售商業(yè)招商及誠意認購登記商業(yè)招商及公開銷售持續(xù)招商/銷售營銷總綱8月住宅內(nèi)部認購及登記2023.022023.036月營銷推廣安排第一階段推廣方向6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月第一階段其次階段第三階段第四階段“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場松山湖的聚寶盆”1、通過戶外及現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)炒作，宣傳工程主形象，搶占受眾群體第一視點；2、以企業(yè)專題論壇、商家座談會等新聞大事借勢招募“創(chuàng)富”會員，為蓄水作預(yù)備；1、啟動階段2、住宅銷售階段3、商業(yè)招商及銷售階段4、收尾階段2023年營銷推廣安排第一階段營銷安排6.1營銷物料模型、形象折頁、形象樓書、戶型平面圖、住宅銷售資料宣傳推廣工程啟動期，主打形象及會員招募：該階段工程現(xiàn)場營銷中心開放及住宅首批單位登記預(yù)約做線上推廣及營銷活動，預(yù)熱板塊；1、線上保持工程持續(xù)的曝光度，線下保持案場正常運作；戶外大牌、樓體噴繪、導(dǎo)示牌等要統(tǒng)一訴求主題，給客戶猛烈視覺沖擊；網(wǎng)絡(luò)炒作通過主題帖子和劍客炒作，持續(xù)跟蹤工程進展，多方面全方位奠定工程的影響力；節(jié)假日營銷活動更多留意現(xiàn)場人氣的聚攏，增加客戶信念；2、做好“創(chuàng)富”會員招募工作，準時釋放首批留意房源認籌登記信息，通過活動及嘉獎措施促進老帶新，提高案場人氣，營造良好的營銷氣氛。營銷節(jié)點線下7.30“創(chuàng)富”會員招募及住宅首批登記預(yù)約營銷中心開放〔6.16〕端午節(jié)美食節(jié)線上6.166.237.22哈根達斯冰爽夏日營銷推廣安排第一階段推廣策略

起勢

打響品牌第一戰(zhàn)

中國科技開發(fā)院巨資打造松山湖“聚寶盆”！制造市場話題，引發(fā)廣泛談?wù)?，帶動全城關(guān)注營銷推廣安排第一階段推廣策略21品牌活動：中科院強勢入駐松山湖工程招商啟動新聞公布會——重點介紹中科院品牌實力，打造松山湖“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場”的開發(fā)理念，及“雙一站式效勞”創(chuàng)業(yè)社區(qū)的經(jīng)營理念品牌推廣起勢：企業(yè)品牌高調(diào)入市階段目標

企業(yè)品牌形象確立，品牌活動熱炒，引發(fā)全城關(guān)注階段策略

以企業(yè)理念炒作為主，以品牌活動造勢于全城，確立工程形象；品牌主見：打造“夢想生活第一城”推廣手段

品牌活動行銷戶外形象樹立網(wǎng)絡(luò)微博話題營銷推廣道具

會員卡、戶外T牌、道旗、海報、工程微博博客等營銷推廣安排第一階段推廣策略拓客推廣23深入挖掘，點式營銷方式：深入東莞深圳各科技企業(yè)對口園區(qū)及商家用戶，同時推廣工程經(jīng)營模式。目的：直接深入目標客戶群內(nèi)部，進展導(dǎo)向性滲透，目標性招商銷售。營銷推廣安排第一階段媒體策略類別媒介形式發(fā)布主流媒體報紙南方日報底版整版硬廣1次電視東莞**專題報道2次定向媒體公交車20路、江都-揚州、26路車身硬廣更換畫面戶外大牌高速入口處項目所在交叉口處網(wǎng)絡(luò)媒體房地產(chǎn)信息網(wǎng)通欄硬廣+軟文搜房網(wǎng)通欄硬廣+軟文新浪樂居通欄硬廣+軟文小眾媒體直郵通郵政局（東莞各區(qū)事業(yè)單位資源）DM1次電信賬單賬單背面廣告硬廣1月短信深圳、東莞文字每周五一次小眾媒體滲透為主，增加定向媒體，開放與地源客戶溝通營銷推廣安排第一階段活動策略品牌巡展主題“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場”品牌巡展暨創(chuàng)富會會員招募備注：選點可以東莞及深圳大型超市或廣場為主推廣協(xié)作：官方微博、房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)新聞及論壇炒作展現(xiàn)內(nèi)容：企業(yè)理念、企企業(yè)榮譽、開發(fā)工程協(xié)作手段：填寫入會申請參加創(chuàng)富會，贈送景點門票營銷推廣安排第一階段活動策略品牌落地主題“創(chuàng)業(yè)致富，一步到位！”創(chuàng)富廣場開創(chuàng)高端商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)化與休閑體驗先河主題活動：端午美食節(jié)哈根達斯冰爽夏日6·23端午節(jié)包粽子7·21品嘗哈根達斯?fàn)I銷推廣安排其次階段推廣方向6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月第一階段其次階段第三階段第四階段“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場輕松入住夢想家園”1、通過戶外、電視、海報、網(wǎng)絡(luò)等綜合宣傳，主打珍稀住宅單位，實現(xiàn)快速去化2、通過園林展現(xiàn)及樣板區(qū)體驗，增加客戶信念，為住宅首批單位開盤作預(yù)備；1、啟動階段2、住宅銷售階段3、商業(yè)招商及銷售階段4、收尾階段2023年營銷推廣安排第三階段推廣方向6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月第一階段其次階段第三階段第四階段“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場高端商務(wù)型創(chuàng)業(yè)及休閑體驗基地”1、線上主打商業(yè)，協(xié)作電視、電臺播送媒體以及主題商業(yè)街的包裝現(xiàn)場展現(xiàn)，更直接地實行體驗營銷2、通過品牌主力商家的簽約入駐，增加客戶信念，為商鋪開盤作預(yù)備；1、啟動階段2、住宅銷售階段3、商業(yè)招商及銷售階段4、收尾階段2023年營銷推廣安排第四階段推廣方向6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月第一階段其次階段第三階段第四階段“夢想生活第一城創(chuàng)富廣場感恩全城大回饋”1、打公益溫情牌，通過