PAGEIIIPAGE房地產(chǎn)上漲原因探究摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的絕對支柱，房地產(chǎn)市場的運行狀況直接關(guān)系國民經(jīng)濟及社會的穩(wěn)定。然而，由于我國房地產(chǎn)市場的不成熟和不完善，以及諸多復(fù)雜社會因素的綜合作用，目前我國商品房價格過高，上漲過快。當(dāng)前中國商品房價格過高、價格上漲過快是諸多經(jīng)濟社會因素共同作用的結(jié)果。既有傳統(tǒng)的文化觀念影響，也有現(xiàn)實居民生活及經(jīng)濟收入提高的微觀因素；也有國家經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、大規(guī)模的城市化和工業(yè)化進程、以及特殊的人口結(jié)構(gòu)等宏觀因素；還有國家的住房制度改革、土地制度等諸多制度因素。本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本特征、商品房價格上漲的原因，探討了控制房地產(chǎn)價格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的合理建議。關(guān)鍵詞：商品房；價格；上漲ExplorethereasonsfortheriseofrealestateAbstract:TherealestateindustryhasbecometheabsolutepillarofChina'seconomy,theoperationoftherealestatemarketisdirectlyrelatedtothenationaleconomyandsocialstability.However,duetotheimmaturityandimperfectionofChina'srealestatemarket,aswellasthecomprehensiveeffectofmanycomplexsocialfactors,thecurrentpriceofcommercialhousinginChinaistoohighandrisingtoofast.Atpresent,thehighpriceofcommercialhousinginChinaanditsrapidrisearetheresultofmanyeconomicandsocialfactors.Therearenotonlytheinfluenceoftraditionalculturalconcepts,butalsothemicrofactorsofresidents'lifeandeconomicincome.Therearealsomacrofactorssuchassustainedandrapideconomicdevelopment,large-scaleurbanizationandindustrialization,andspecialdemographicstructure.Alsohasthecountryhousingsystemreform,thelandsystemandsoonmanysystemfactors.Thispaperstartswiththesocialfactorsoftherisingpriceofcommercialhousing,studiestheoperationmechanismoftherealestatemarket,analyzesthebasiccharacteristicsofthecurrentrealestatemarket,thereasonsfortherisingpriceofcommercialhousing,anddiscussesthereasonableSuggestionsforregulatingthehousingpriceandstabilizingtherealestatemarket.Keywords:commercialhousing;Theprice;rose

目錄前言 11商品房價格概述 11.1商品房界定 11.2商品房價格構(gòu)成及成本分析 21.2.1直接費用 21.2.2間接費用 22商品房價格持續(xù)上漲的因素探討 22.1需求變動對價格的影響 22.1.1經(jīng)濟因素 22.1.2心理預(yù)期和消費信心 32.1.3投資和投機需求的增加 32.1.4商品房的被動性需求增加 32.2供給的變動對價格的影響 42.2.1生產(chǎn)成本 42.2.2人均資源占有量 42.2.3空置率 43商品房價格上漲引發(fā)的問題 43.1威脅農(nóng)業(yè)及糧食安全 43.2制約國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展 53.2.1扭曲消費結(jié)構(gòu)，制約內(nèi)需 53.2.2加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡 53.2.3增加金融風(fēng)險 53.3制約社會可持續(xù)發(fā)展 63.3.1拉大社會貧富差距 63.3.2影響社會穩(wěn)定 63.4政府社會公信力下降 74穩(wěn)定商品住房價格的政策建議 74.1加強對土地利用的監(jiān)管，抑制土地投機行為 74.2調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強信貸審核和監(jiān)督 84.3完善二手房交易稅收管理制度 84.4嚴(yán)厲打擊炒作行為 9結(jié)語 9參考文獻 10致謝 12PAGE8前言經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟發(fā)展增長速度為世界所矚目。同時中國居民的收入水平和生活水平都實現(xiàn)了飛躍式的提高。中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其中房地產(chǎn)價格越來越引起人們的關(guān)注。近年來,商品房價格上漲不僅讓人“看房地產(chǎn)市場”,但也造成了許多經(jīng)濟和社會問題,盡管中國政府加強宏觀調(diào)控的努力,國務(wù)院總理溫家寶在第十屆全國人民代表大會第五次會議的政府工作報告中明確提出需要加強監(jiān)管控制,抑制商品房價格上漲過快,但收效甚微,物價上漲不回落，屢創(chuàng)新高。商品房價格的過度波動導(dǎo)致社會資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，嚴(yán)重影響我國商品房市場的健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)步提升。因此，商品房價格研究已成為當(dāng)前國民經(jīng)濟和社會研究的熱點問題。住房是人們生活的必需品。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，城市化的加速，生活條件的改善，已經(jīng)成為中國城市居民最重要的事情之一。強勁的需求導(dǎo)致了大宗商品價格的上漲。商品房價格是各城市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，也是住房市場的核心問題。政府宏觀調(diào)控指標(biāo)是投資決策的重要依據(jù)。商品房價格的波動與城市的每一個神經(jīng)有關(guān)，這與每個人的切身利益有關(guān)，特別是對于一個經(jīng)濟快速發(fā)展的城市來說，房價的意義更為重要。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強，對發(fā)展國民經(jīng)濟，加速實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化起著重要的推動作用。同時，房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中占據(jù)重要的地位，這直接影響著居民家庭生活水平。房價作為房地產(chǎn)的價值表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的“晴雨表”，同時也與老百姓的生活息息相關(guān)，任志強曾經(jīng)說過，“丈母娘需求和離婚率提高，增加了房地產(chǎn)需求”，房價的不斷攀升，加劇了購房者負(fù)擔(dān)。因此，對房地產(chǎn)價格的調(diào)控一度成為各屆政府的重要工作，對房地產(chǎn)價格的研究也是國內(nèi)學(xué)者研究的熱點問題之一。1商品房價格概述1.1商品房界定從字面上講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。1.2商品房價格構(gòu)成及成本分析商品房銷售價格主要由地價、建造成本、稅費及其他開發(fā)費用、利潤等幾部分組成。1.2.1直接費用（1）土地費用。土地費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得項目用地使用權(quán)，期間所發(fā)生的費用。根據(jù)土地使用權(quán)取得方式的不同，土地費用包括了土地征用費、土地出讓金、拆遷安置補償費。（2）前期工程費。本項目主要包括勘察費、規(guī)劃設(shè)計費、工程可行性研究費、既有建筑物障礙物處理費、既有管道搬遷費、“七通一平”費（即道路、水、下水道、熱力、電力、通信、燃?xì)?、土地使用費）。（3）房屋開發(fā)費。主要包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。1.2.2間接費用（1）管理費。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為管理和組織開發(fā)活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資、獎金、福利、差旅費；專業(yè)咨詢費、律師費；房產(chǎn)稅、土地使用稅、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失及其他管理費用。（2）銷售費用。指房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的費用，以及設(shè)立專門銷售機構(gòu)或委托銷售代理人所發(fā)生的費用，包括銷售機構(gòu)廣告宣傳費用、工資、福利、辦公樓折舊、代理費用等。（3）財務(wù)費用。是指企業(yè)為融資而發(fā)生的費用。主要包括各項利息支出以及金融機構(gòu)手續(xù)費。（4）其他費用。主要包括臨時用地費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、招標(biāo)管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、竣工圖編制費等。（5）不可預(yù)見費。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度以及前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度而定，一般為上述各項費用之和的3%-7%。（6）稅費。包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、綠化建設(shè)費、人防工程費等。2商品房價格持續(xù)上漲的因素探討2.1需求變動對價格的影響2.1.1經(jīng)濟因素國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。在商品房價格構(gòu)成和成本分析中，稅費約占10%-15%，土地成本約30%，房屋開發(fā)成本約40%，其他費用和開發(fā)利潤約15%-20%。利率水平的高低影響到社會上投資收益水平的高低。從理論上講，商品房是不可替代的，商品房的需求偏好非常高。因此，商品房需求研究主要從消費者購買力和投資兩個方面進行。如果商品房價格水平超過消費者購買力水平，就會出現(xiàn)沒有實際有效需求的商品房空置，商品房交易將處于停滯狀態(tài)。此時，市場的自動調(diào)整機制將調(diào)整房價，最終有利于交易的重新進行。2.1.2心理預(yù)期和消費信心其中國內(nèi)一、二線城市消費者更具信心，信心指數(shù)分別為102點和104點，較上季度增長9點和16點。另外，中部和西部地區(qū)信心指數(shù)也提升至100點，較上季度增長8點。消費者信心指數(shù)越高，消費需求越大。目前，飲食、住房、服裝已成為中國城鎮(zhèn)居民的三大消費熱點，其中住房消費占很大比重。因此，消費者信息指數(shù)的高低在一定程度上決定了消費者對住房的需求，進而影響著房價。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是泡沫經(jīng)濟的主要載體之一。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷上漲。不斷上漲的房價不僅使購房者難以承受，而且促使導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素暴露和積累。房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂將給國民經(jīng)濟運行帶來困難，給社會經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大危害。因此，分析和研究我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及防范具有重要的現(xiàn)實意義。2.1.3投資和投機需求的增加投資和投機是出現(xiàn)“商品房泡沫”的直接原因?！吧唐贩颗菽笔侵赣缮唐贩客稒C所引起的商品房價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。作為稀缺資源，商品房的價格必然會比較高，這也是商品房作為投資的一個主要動機。因為商品房是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，其保值性比較大，因此使銀行容易發(fā)放過量的商品房貸款。但當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候，價格跌的最快的也必將是供給彈性最小的土地和商品房業(yè)。2.1.4商品房的被動性需求增加從目前情況看，雖然政策收緊，從“地源”上增加“多層次供給”，對穩(wěn)定房價有一定的促進作用，但短期內(nèi)對商品房價格的影響仍不明顯，相反，在2018年1月，全國商品房價格上漲的勢頭依然不明顯。受政策影響，房地產(chǎn)市場形成看空，大宗商品在主要城市出現(xiàn)。房價又在上漲。由于商品房成交量小、需求旺盛，新增供應(yīng)不足、短期內(nèi)難以對商品房價格產(chǎn)生實質(zhì)性影響，同時商品房用地供應(yīng)減少，商品房運行高位。短期內(nèi)價格不會有太大變化。2.2供給的變動對價格的影響2.2.1生產(chǎn)成本商品房價格與生產(chǎn)成本呈正相關(guān)關(guān)系。生產(chǎn)成本包括土地成本、材料成本、人工成本等生產(chǎn)要素的成本，反映了商品房開發(fā)商的基本投入。它是商品房開發(fā)商實現(xiàn)利潤的參考依據(jù)和定價的基本前提。在新建住宅開發(fā)成本中，建筑安裝成本、銷售成本、財務(wù)成本和管理成本基本上由市場因素決定。由于這些市場接近于完全競爭狀態(tài)，市場未來的發(fā)展趨勢直接決定了這些成本項目的走勢。據(jù)初步統(tǒng)計，商品住宅總價中，建筑成本占40%，地價、稅費、其他占60%。周圍建筑材料、土地、開發(fā)環(huán)境和市場購買力共同決定了房地產(chǎn)價格,也就是說,在商品住房成本因素,建筑材料的價格上漲,勞動力成本的增加將導(dǎo)致增加施工成本,成本越高,供給相對減少,但不會導(dǎo)致太多對商品房價格的影響。2.2.2人均資源占有量商品房價格與人均資源占有量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。資源的相對稀缺性決定了資源必然通過配置進入消費階段，市場以價格作為手段實現(xiàn)資源的有效配置。各地區(qū)人均房屋面積不同表明各地區(qū)商品房相對稀缺性的差異，進一步促成了各地區(qū)懸殊的商品房價格。人均資源占有量越多，商品房價格越低。人均資源占有量越少，商品房價格越低。2.2.3空置率商品房價格與空置率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之問為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；商品房空置率為10%-20%，是商品房空置的危險區(qū)域。要采取措施增加商品房銷售，確保商品房市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行。3商品房價格上漲引發(fā)的問題3.1威脅農(nóng)業(yè)及糧食安全高房價刺激下的城市大規(guī)模擴張，導(dǎo)致耕地資源大量減少。大量人口向城市聚集，則引起了農(nóng)村嚴(yán)重的農(nóng)田拋荒及住房閑置問題，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費。在城市和農(nóng)村國家的基本農(nóng)田和基本土地都在遭受著侵蝕。首先，制約農(nóng)業(yè)發(fā)展。農(nóng)村勞動力的流逝，后國家的農(nóng)業(yè)及農(nóng)村土地政策并沒有及時跟進，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進遲緩。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的上升，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益不斷下降，農(nóng)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重缺乏動力。其次，影響糧食安全與轉(zhuǎn)基因食品泛濫。耕地減少，農(nóng)村拋荒，國家糧食生產(chǎn)面臨困境，為解決糧食安全問題，我國目前大量種植和進口轉(zhuǎn)基因糧食。我國面臨著嚴(yán)峻的糧食完全危機。3.2制約國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展3.2.1扭曲消費結(jié)構(gòu)，制約內(nèi)需投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻一直大于消費，其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的近四分之一。另外，我國各省居民2015年對住房消費的平均投入達(dá)498億元，2018年更高為749億元。購房和月供將給中低收入者帶來沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，這將明顯擠出其他方面的消費需求，成為我國國內(nèi)消費政策的重要障礙。房價上漲,房價收入比上升,房價會越來越多的城市中產(chǎn)階級的購買力,導(dǎo)致真實自我的生活消費需求的下降,投資和投機性需求,事實上，財富對他們來說是一種隱性的損失。這必然會影響他們的實際購買力，不利于發(fā)掘他們潛在的消費需求。而相對富裕的階層更傾向于享受型的奢侈消費，其消費潛力和意愿相對有限。這種消費結(jié)構(gòu)的扭曲，不利于改善內(nèi)需環(huán)境。3.2.2加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中最根本的問題是工業(yè)特別是重工業(yè)比重過高，而具有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。政府支持和資本流向的過分集中，形成了房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”的局面。房地產(chǎn)行業(yè)因需求旺盛、增加地產(chǎn)財政、政績見效快、開發(fā)利潤高、經(jīng)濟帶動效應(yīng)明顯等因素備受青睞。房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，帶動了重工業(yè)的快速增長，特別是高污染的鋼鐵、水泥、鋁業(yè)，以及國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，使我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較大的變化。國民經(jīng)濟不平衡、不可持續(xù)。房地產(chǎn)不可能無限制的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)需求不足，投資就會減少甚至中斷，進而出現(xiàn)經(jīng)濟增長放緩的嚴(yán)重后果。另外，房地產(chǎn)業(yè)所帶動的鋼鐵、水泥、鋁業(yè)等都是高耗能、高污染產(chǎn)業(yè)，對環(huán)境建設(shè)和節(jié)約能源資源十分不利。政府支持和資本流向向房地產(chǎn)行業(yè)的過分集中，勢必會給第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成困境。過高的房價降低了居民的實際收入水平和消費能力，從而降低了文化、旅游和服務(wù)市場的有效需求。另一方面，資金不足和利潤稀缺也影響到這些服務(wù)和項目的充分開發(fā)，造成供應(yīng)不足。3.2.3增加金融風(fēng)險隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)越來越熱，勢必會給我國的金融機構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險。一方面，由于高企的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的承受能力，住房消費只能依賴銀行按揭貸款；另一方面，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在資金、規(guī)模、資質(zhì)等方面都要依賴銀行信貸，導(dǎo)致了買方和開發(fā)商都依賴銀行的局面。據(jù)國家統(tǒng)計局報告計算整理，以2018年為例，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，其中國內(nèi)貸款12540億元、利用7%的外資，企業(yè)自籌資金26705億元，其他資金32454億元，當(dāng)年直接來自銀行信貸的資金比例為30.0%，房價上漲也加大了銀行的脆弱性。銀行經(jīng)營相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)貸款，當(dāng)房地產(chǎn)價格上升較高時，就相應(yīng)提高了銀行的資本。較高的銀行資本金也允許銀行提供更多的貸款。一旦宏觀因素導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)波動，銀行將因客戶大量違約而陷入流動性困境。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，沒有只升不降的市場。不管市場上的商品有多值錢，價格漲得有多高，最終都會回歸理性。房地產(chǎn)市場也是如此。房地產(chǎn)價格的上漲和銀行信貸的快速增長只是造成了虛假的繁榮市場。長期發(fā)展必然會增加泡沫的可能性，給我國金融業(yè)帶來嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險，從而影響我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。3.3制約社會可持續(xù)發(fā)展3.3.1拉大社會貧富差距首先，城市房價上漲最大的受益者是老市民，一方面，老居民原因房產(chǎn)和在房價飛漲之前購置的房屋隨著房價上升而迅速升值。另一方面，老居民有大量的房子，許多家庭擁有幾所房子。租房子要收租金。此外，房價的上漲使老居民更加富裕。而那些經(jīng)濟能力較差的社會階層，則因無力購房不得不租賃房屋，這就造成了窮人反哺富人的現(xiàn)象。加之房價不斷飄升，窮人愈加無力買房。城市的貧困差距愈加嚴(yán)重。其次，社會階層貧富分化加劇。中高社會階層，或者憑借單位力量，或者制度優(yōu)勢，能夠以低于市場價格、較少的資金積累、較容易獲取房產(chǎn)。他們的房產(chǎn)隨著房價上漲而迅速升值，使得中高社會階層與中低社會階層的貧富差距越來越大。3.3.2影響社會穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在短期內(nèi)可以顯著促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，但從長遠(yuǎn)來看，卻與經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展和和諧社會的構(gòu)建背道而馳。一方面是水泥、鋼鐵等在房地產(chǎn)的拉動下銷量猛增，在成資源價格飛漲和環(huán)境污染加劇。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不僅破壞了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡，而且導(dǎo)致部分經(jīng)濟過熱，對經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成威脅。此外，由于土地流轉(zhuǎn)政策的不完善，存在著“暴力拆遷”、“強制拆遷”、“血拆遷”、“釘子戶”等危害搬遷居民的行為，從而引發(fā)或誘發(fā)了大量的社會沖突和群體性事件，如烏坎事件、陸豐事件等。3.4政府社會公信力下降從宏觀上看，房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)市場多年來一直是密不可分的朋友。調(diào)控力度越來越大，但房價越高，房地產(chǎn)泡沫越大。今天,房價飆升,房地產(chǎn)市場風(fēng)險越來越大,房地產(chǎn)公司有一個嚴(yán)重的增加價格的非理性行為,政府調(diào)控價格一次又一次的失敗,政府的公信力危機,房地產(chǎn)市場交易秩序逐漸加劇,恐慌購買更多的投資和比例,購房者權(quán)益得不到有效的保障,社會不滿情緒的蔓延。中國的經(jīng)濟社會目前處于極度危險的境地，巨大的房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將嚴(yán)重傷害到中國的經(jīng)濟，很多家庭將瞬間破產(chǎn)。為維持房地產(chǎn)泡沫不破滅，政府需要不斷刺激房地產(chǎn)市場，保障房價的穩(wěn)定，也即房價高位運行。這就意味著，中國的經(jīng)濟社會運行很長一段時間內(nèi)都將處于高風(fēng)險狀態(tài)。人們將會越來越質(zhì)疑政府的公信力。4穩(wěn)定商品住房價格的政策建議4.1加強對土地利用的監(jiān)管，抑制土地投機行為近兩年來，房地產(chǎn)市場在促進國民經(jīng)濟增長方面的貢獻并不突出，盡管如此，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位是無法撼動的，仍然支撐著我國經(jīng)濟的發(fā)展。該行業(yè)發(fā)展形勢的好壞，直接對我國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響。它的快速發(fā)展能夠有效地促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，促進我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。反過來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展或出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險都會對我國經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙。房地產(chǎn)市場泡沫破滅后，將給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來不可估量的打擊。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)業(yè)存在著起步晚，發(fā)展緩慢的特點，再加上相關(guān)管理體制的不完善和低市場化等條件的約束限制，因此僅僅依靠市場是無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟健康、良性的相互影響。為此，應(yīng)從以下兩個方面努力：第一，大力發(fā)展實體經(jīng)濟，國家應(yīng)從支持力度下大功夫；實體企業(yè)發(fā)展面臨的最大問題是融資難。為解決這一問題，有關(guān)部門應(yīng)降低實體企業(yè)直接融資門檻，拓寬實體企業(yè)直接融資渠道，允許實體企業(yè)自行發(fā)行行業(yè)債券，解決實體企業(yè)融資問題。相關(guān)政府部門應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，尋找新的經(jīng)濟增長方式，著力解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型問題，將通過改革所實現(xiàn)的經(jīng)濟收益盡可能地釋放出來，以此實現(xiàn)中國經(jīng)濟的提升。第二，刺激和拉動國內(nèi)消費需求，應(yīng)對企業(yè)相關(guān)稅費的減免措施進行監(jiān)督落實、加快完善國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，爭取早日實現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，如環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，加大內(nèi)需刺激力度，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。4.2調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強信貸審核和監(jiān)督房地產(chǎn)的建設(shè)離不開土地，土地的價格是房地產(chǎn)價格的重要構(gòu)成部分，因此土地價格的高低對房價的高低起著重要的作用。實證分析部分已經(jīng)驗證了地價與房價之間互為格蘭杰因果關(guān)系，高昂的地價提高了房價，反過來，高房價又刺激了土地價格的上漲。嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款條件，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的管理,高信用評級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),貸款應(yīng)該主要是商品房開發(fā)項目,企業(yè)自有資金應(yīng)不低于指定的百分比,開發(fā)項目總投資的開發(fā)項目必須具備四項資質(zhì)(國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程建設(shè)項目規(guī)劃許可證和建設(shè)許可證)。二是加強個人住房貸款管理。嚴(yán)格禁止發(fā)放零首付個人住房貸款，大幅提高個人購買兩套以上住房的首付比例。我國的地方政府參與土地收益的分配，這對于抬高土地交易價格具有重要的影響，應(yīng)該改革這種分配制度，將地方政府的利益從中剝離出來。在我國，自土地收入劃歸為地方財政，土地成為了地方政府提高工作績效，實現(xiàn)本地經(jīng)濟增長的重要資源，在土地一級市場中，地方政府扮演著壟斷賣方的角色，房地產(chǎn)商從政府手中購買土地，地方政府和房地產(chǎn)商共同瓜分土地的增值收益，所以地方政府為獲取利益，通過一些行政方式抬高地價，進而推高了房價。所以應(yīng)該將地方政府從房地產(chǎn)利益鏈中剝離出來，站在維護社會公共利益的角度，調(diào)控房地產(chǎn)市場。充分利用閑置土地，平衡土地供求。目前，由于房地產(chǎn)市場的一度火爆，開發(fā)規(guī)模以極快的速度增長，城市內(nèi)及郊區(qū)大量房地產(chǎn)商購置的土地被長期閑置，未能得到充分利用，此外，還需要對土地供應(yīng)制度進行完善，市場化土地供應(yīng)，優(yōu)化土地資源，使得土地價格趨于合理化，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。4.3完善二手房交易稅收管理制度在“個人所得稅法實施條例》中華人民共和國”的簽發(fā)國務(wù)院和“注意收集的個人所得稅對個人住房銷售收入”由財政部發(fā)行,國家稅務(wù)總局和建設(shè)部,個人所得稅對二手房屋交易已經(jīng)清楚地解釋道。國家稅務(wù)總局還發(fā)布通知，要求國內(nèi)居民自8月1日起，轉(zhuǎn)讓二手房時，對轉(zhuǎn)讓所得繳納20%的固定所得稅。圓形明確表示,在未來,主管稅務(wù)機關(guān)將設(shè)立稅收征管的窗戶在房地產(chǎn)交易的地方,和應(yīng)交個人所得稅的轉(zhuǎn)移住房契稅一起處理,營業(yè)稅、土地增值稅和其他應(yīng)付稅款轉(zhuǎn)移過程。地方稅務(wù)機關(guān)沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)立征管窗口的，應(yīng)當(dāng)委托契稅征收部門代征個人所得稅等稅收。這實際上意味著，原來的自愿性所得稅已經(jīng)變成了強制性繳納。房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)投資，對社會資本的流動和原材料的價格有很大的影響。因此，有必要加強對房地產(chǎn)的管理，特別是要及時擠出泡沫。4.4嚴(yán)厲打擊炒作行為針對房地產(chǎn)市場的各種投機手法，國土資源局和房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售的通知》，提出了以下四項措施:2.所有商品房項目必須立即在網(wǎng)上公開銷售;3.新建房屋不得預(yù)先登記、集中開放、分期出售;4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得代理銷售未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的二手房。同時，主管部門還將組織專項檢查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在違規(guī)行為，暫停其銷售行為和制度，沒收違法所得，依法予以處罰。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量是央行進行宏觀調(diào)控的主要手段，采用寬松的貨幣政策即增加貨幣供應(yīng)量，由于貨幣的流動性，會有大量的資金流入房地產(chǎn)市場，這樣就會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場的火爆發(fā)展勢必會引起供求失衡，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期偏長，會出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，由經(jīng)濟學(xué)供求理論可知，房地產(chǎn)價格勢必會上漲。

結(jié)語總的來說，對于中國房地產(chǎn)市場來說，維持房價穩(wěn)定，推進市場調(diào)整，擠出市場泡沫將是今后房地產(chǎn)市場的主旋律。近年來，房地產(chǎn)價格急速上漲，文章分析了我國房價上漲的成因：市場剛需較大；開發(fā)商可以炒作問題嚴(yán)重；市場投機盛行；土地成本較高；房市政策調(diào)控措施缺乏針對性，寬松的信貸政策。提出抑制房價過快上漲的對策：建立多元化住宅供給體系；多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給；打擊房地產(chǎn)投機行為；適當(dāng)加大土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地執(zhí)法；加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的絕對支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的運行狀況直接關(guān)系到國民經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。但是，由于我國房地產(chǎn)市場的不成熟、不完善和復(fù)雜的社會因素，我國商品房價格上漲過快、價格過高，嚴(yán)重超過了剛性需求群體的購買力。同時，房地產(chǎn)投機活躍，房屋空置率過高。

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