個人住房抵押貸款違約的影響因素分析

一、結(jié)論與提出我國個人住房抵押貸款違約率的影響因素2007年，美國的次貸危機(jī)爆發(fā)，并迅速進(jìn)入發(fā)達(dá)國家和新興市場，對全球金融體系產(chǎn)生了重大影響。危機(jī)尚未結(jié)束。這場危機(jī)的直接原因就是美國次級住房抵押貸款市場出了問題,很多借款人無法按時償還銀行貸款,并殃及次級貸款抵押債券的信用。2008年9月,美林公司被收購、雷曼兄弟公司破產(chǎn)、美國國際集團(tuán)被政府接管等一系列事件對市場形成了強(qiáng)大沖擊。此時,我們發(fā)現(xiàn)隨著危機(jī)的發(fā)展和深化,原來表現(xiàn)良好的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款和次優(yōu)住房抵押貸款1都出現(xiàn)了問題,給眾多金融機(jī)構(gòu)造成巨額虧損。在次貸危機(jī)的過程中,一些信用良好的借款人也出現(xiàn)了違約,這就給了我們一個很強(qiáng)烈的警示,即我國雖然不存在典型的次級住房抵押貸款市場,但是以往被看作安全資產(chǎn)的個人住房抵押貸款也有可能出現(xiàn)問題,在某些外部條件刺激下違約率有可能上升,從而影響商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全。實際上,我國商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款已經(jīng)出現(xiàn)了一些違約,不過違約率相對較低?？墒?隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化,受房地產(chǎn)市場的調(diào)整和國際金融危機(jī)的沖擊,住房貸款違約率是否會上升,主要是哪些因素導(dǎo)致個人房貸違約,應(yīng)該采取怎樣的措施最大限度的規(guī)避違約風(fēng)險,這些都是我們迫切需要研究的問題。因此,本文在有關(guān)學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步研究我國個人住房抵押貸款違約的影響因素。本文內(nèi)容結(jié)構(gòu)為:第一部分即本部分為引言;第二部分對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行回顧;第三部分是建立模型,并根據(jù)有關(guān)理論提出假設(shè);第四部分是數(shù)據(jù)來源及統(tǒng)計描述;第五部分是實證分析;第六部分是結(jié)論、啟示,以及本文研究不足之處。二、個人貸款違約風(fēng)險較高。在個人很多學(xué)者對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險進(jìn)行了研究,一些研究發(fā)現(xiàn)貸款價值比(LTV)2是影響個人住房抵押貸款違約的重要因素。Jung(1962)認(rèn)為貸款價值比和個人住房抵押貸款利率與違約風(fēng)險之間存在著正相關(guān)關(guān)系。Quercia和Stegman(1992)對29個實證研究進(jìn)行綜述后認(rèn)為,貸款價值比影響著借款人的違約決策。Kau、Keenan和Kim(1994)認(rèn)為,貸款價值比可以很好地解釋違約的發(fā)生,而個人特征并不能對此做出較好解釋。VonFurstenberg(1969)利用美國聯(lián)邦住宅委員會1957到1965年的非違約資料和1962到1966年的違約資料進(jìn)行分析的結(jié)果表明,貸款價值比對個人住房抵押貸款違約最具解釋力;貸款價值比從90%提高到97%時,違約率上升7倍;借款人從貸款之日起第三或第四年的違約率達(dá)到最高。穆迪公司對美國加州在1970-1988年間大約700萬個抵押貸款中違約個例的研究結(jié)果顯示,貸款價值比越大,違約概率越大,特別是當(dāng)貸款價值比超過0.85后,違約概率增長很快。3Lawrence(1995)和Deng(1996、1997、2000)的研究結(jié)果都認(rèn)為貸款價值比是影響違約的重要因素。另外一些學(xué)者的研究則表明借款人特征、家庭情況及其所處環(huán)境可能對違約產(chǎn)生影響。Herzog和Earley(1970)發(fā)現(xiàn)借款人特征是導(dǎo)致違約的重要因素,其中職業(yè)越不穩(wěn)定,家庭收入變動越大,違約風(fēng)險越高。Williams,Beranek和Kenkel(1974)發(fā)現(xiàn)高失業(yè)率地區(qū)的貸款違約率較高。VonFurstenberg和Green(1974)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)地段在郊外的抵押貸款比在市中心的風(fēng)險要更小,并發(fā)現(xiàn)二手房抵押貸款違約風(fēng)險比新房要高出43%。Munnel(1996)估計黑種人與拉丁美洲人的違約概率高一些。Burrows(1998)認(rèn)為失業(yè)是違約的決定性因素;離異或分居的家庭、單身男性、有經(jīng)濟(jì)不獨立子女的家庭違約的可能性更大。MiceBerry和TonyDalton(1999)發(fā)現(xiàn)借款人違約的主要原因是:婚姻破裂、家庭成員正在懷孕導(dǎo)致家庭收入大幅下降、個人破產(chǎn)、家庭中一個或一個以上成員長期失業(yè)和生意失敗等。Ford和Wilcox(1998)對英國個人住房貸款資料研究后認(rèn)為,失業(yè)、收入下降、小生意失敗、個人人際關(guān)系破裂以及意外的大筆支出、利率上升等因素對違約具有顯著影響。還有一些研究發(fā)現(xiàn)市場因素和宏觀因素對個人住房抵押貸款違約率具有顯著影響。許多文獻(xiàn)指出利率與房產(chǎn)價值的相互影響是決定借款違約率的重要因素(Kau,Keenan和Kim,1994;Jackson和Kassernan,1980)。Wilson(1995)發(fā)現(xiàn)驅(qū)使違約的主要動因是房價變化。Ambrose和Buttimer(2000)研究發(fā)現(xiàn),當(dāng)利率波動率為10%,住房價格波動性由5%上升到15%時,相應(yīng)的提前付清概率由92%下降到57%,而逾期率則由0.3%上升到10%。隨著逾期率上升,違約率和合同“復(fù)活”率也上升,而且其中后者上升幅度和概率值都較前者大,說明在住房價格劇烈波動時,借款人相對比較傾向于選擇“復(fù)活”按揭合同。利率上升可能加劇住房抵押貸款的被動違約風(fēng)險,美國住房抵押貸款利率從1972年的7.76%上升到1981年的14.39%,貸款違約率從1972年的0.57%上升到1981年的4.48%。4近年來,由于國內(nèi)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展,我國學(xué)者也對國內(nèi)個人住房貸款違約的影響因素進(jìn)行了研究,但多為定性分析,實證研究較少。劉春紅(2000)的研究表明家庭收入、首付比例、還款收入比、還款承受能力對違約的影響較為顯著。王福林等(2005)發(fā)現(xiàn)影響我國個人住房抵押貸款違約因素按重要性依次排序為:是否當(dāng)?shù)厝恕①J款價值比、是否期房、月還款額占家庭收入比、還款方式、家庭收入和住房面積。何曉晴等(2005)認(rèn)為個人住房抵押貸款違約的主要影響因素是利率和住房價格波動。楊星、麥元勛(2003)研究表明,無風(fēng)險利率和貸款期限是影響信用風(fēng)險的主要因素;住房價格波動率、貸款價值比與違約風(fēng)險呈正相關(guān)關(guān)系,無風(fēng)險利率與違約風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;貸款期限對違約風(fēng)險影響比較復(fù)雜,并不是簡單的單調(diào)遞增或遞減關(guān)系。三、被解釋變量及模型從有關(guān)文獻(xiàn)中可以看出,影響個人住房抵押貸款違約的因素可以分為兩類:一類是與購房者個體有關(guān)的微觀變量,反映貸款特征、房屋特征和借款人特征的變量,包括借款人性別、年齡、學(xué)歷、家庭收入、職業(yè)、購房面積、貸款年限、貸款總額、首付比率等。這類變量一般隨時間變化的可能性較小,而是隨借款人個體的不同而不同,通過對這些變量的考查可以區(qū)分出具有哪些特征的人群有更高的違約傾向。另一類是時間序列變量,包括市場利率水平、經(jīng)濟(jì)周期、貨幣政策、國家住房政策和住房市場供需變化等,這類變量一般隨時間變化,屬于宏觀經(jīng)濟(jì)變量,是借款者外部環(huán)境變量,對所有借款人來說都是一樣的,這些因素的變化會對個人住房貸款違約產(chǎn)生影響。在本文中,我們主要研究個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的微觀影響因素?，F(xiàn)有的關(guān)于個人住房抵押貸款違約風(fēng)險方面的研究成果主要來自發(fā)達(dá)國家,由于我國與發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、社會環(huán)境、法制環(huán)境和具體的個人住房抵押貸款市場發(fā)育狀況都存在著較大差別,因此,本文建立模型的變量選擇與發(fā)達(dá)國家學(xué)者的變量選擇有所不同。在發(fā)達(dá)國家影響個人住房抵押貸款違約的微觀因素主要包括借款人性別、年齡、種族、婚否、職業(yè)、貸款金額、貸款年限、貸款價值比、住房面積、債齡、月還款額與家庭月收入之比等。我國借款人違約影響因素與發(fā)達(dá)國家相比,主要有以下幾點不同:第一,在我國借款人工作單位所屬行業(yè)對借款人收入多少和穩(wěn)定性存在著重要影響,很可能是影響違約風(fēng)險的顯著因素;第二,我國不存在種族因素;第三,在發(fā)達(dá)國家借款人的學(xué)歷對違約的影響并不是特別顯著,而在我國因為學(xué)歷對于工作選擇、升職等很多方面存在重要影響,所以,學(xué)歷可能是影響違約的顯著因素;第四,發(fā)達(dá)國家不存在著我國這樣的戶籍制度,因此沒有本地人和外地人的明顯區(qū)分,而我國現(xiàn)階段存在著本地人和外地人的區(qū)分,而且這個因素可能對貸款違約風(fēng)險產(chǎn)生影響。本文構(gòu)建的微觀因素模型是以購房者個體有關(guān)的微觀變量為解釋變量,以是否違約為被解釋變量,應(yīng)用Logisitic模型進(jìn)行實證分析。根據(jù)有關(guān)理論和我國現(xiàn)實情況,我們選擇借款人的性別、年齡、婚否、最高學(xué)歷、工作行業(yè)、貸款金額、貸款年限、首付比例、住房面積、債齡、月還款額與家庭月收入之比、是否當(dāng)?shù)厝撕褪欠衿诜孔鳛榻忉屪兞?選擇以虛擬變量表示的借款人是否違約作為被解釋變量,違約為1,正常為0。變量說明如表1所示。應(yīng)用Logistic模型,其形式如下:Ln(Pi1?Pi)=α+βiXi+μi(1)Ln(Ρi1-Ρi)=α+βiXi+μi(1)其中,Pi是個人住房抵押貸款違約的概率,1-Pi是不發(fā)生違約的概率,βi是待估計系數(shù),Xi是自變量,μi是隨機(jī)誤差項。一般情況下,一個人受教育程度是影響其收入多少和收入穩(wěn)定程度的重要因素,如果一個借款人的收入較多而且穩(wěn)定,就不易出現(xiàn)違約,所以學(xué)歷高的借款人的違約率可能較低。另外,不同行業(yè)職工收入水平有很大差別,收入穩(wěn)定性也不同,因此,借款人工作行業(yè)可能對違約產(chǎn)生影響。本文按照行業(yè)的壟斷程度和穩(wěn)定程度對其進(jìn)行分類,穩(wěn)定程度和壟斷程度從高到低分別是政府部門、壟斷行業(yè)、事業(yè)單位、一般大中型企業(yè)、個體或小型私營企業(yè)。政府部門和壟斷行業(yè)企業(yè)的職工收入相對較高并且穩(wěn)定,一般大中型企業(yè)稍差一些,而個體或小型私營企業(yè)的職工收入波動很大,出現(xiàn)下崗和失業(yè)的概率更大,所以借款人所在行業(yè)的壟斷程度和穩(wěn)定程度越差,違約的可能性越大。因此,我們提出本文假設(shè)1:假設(shè)1借款人受教育程度越高,違約率越低(a);借款人工作行業(yè)的穩(wěn)定程度和壟斷程度越高,違約率越低(b)。貸款期限越長,借款人需要支付的利息越多,負(fù)擔(dān)越重,而且時間越長,借款人收入波動的可能性越大,越有可能出現(xiàn)違約。貸款金額越大,借款人負(fù)擔(dān)越重,一旦收入情況出現(xiàn)變化,違約可能性更大。因此,提出本文假設(shè)2:假設(shè)2貸款期限越長,借款人違約概率越高(a);貸款金額越大,借款人違約概率越高(b)。個人住房抵押貸款的首付比率是影響違約的重要因素。一般來說,首付比率越高,借款人后面還款壓力越小,借款人就不容易發(fā)生違約。根據(jù)權(quán)益理論,借款人在住房中投資越多,違約導(dǎo)致個人損失越大,違約概率就越低。一般情況下,首付比率高的借款人的資金實力和獲取收入方面的能力可能更高,不易發(fā)生違約。因此,提出本文假設(shè)3:假設(shè)3首付比率越高,借款人違約概率越低。近些年來,我國居民住宅的面積越來越大,小面積住房較難求購,而且一些人為了購房的一次性到位和相互攀比,愿意背負(fù)巨額債務(wù)購買面積較大甚至超過自己支付能力的住房,導(dǎo)致購房人債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,為以后的違約埋下了隱患。因此,提出本文假設(shè)4:假設(shè)4借款人購買住房的面積越大,違約概率越高。借款人每月償還貸款金額與家庭收入之比是借款人能否按期償付債務(wù)的重要影響因素。從國外金融機(jī)構(gòu)實務(wù)操作來看,美國金融機(jī)構(gòu)一般將月還款額占家庭月收入的比例控制在28%以內(nèi),在香港這一比例一般不超過50%,我國一些商業(yè)銀行也將該指標(biāo)納入風(fēng)險控制指標(biāo)體系之中,以避免因借款人支付能力不足而發(fā)生違約。如果這一比值偏高,借款人每月大部分收入都償付借款,一旦出現(xiàn)收入下降,則會馬上影響到還款能力。因此,提出本文假設(shè)5:假設(shè)5借款人每月償還貸款金額與家庭收入之比越高,違約概率越高。在我國房地產(chǎn)市場中,預(yù)售期房的現(xiàn)象很普遍,很多預(yù)售期房的企業(yè)資信狀況并不是很好,經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。購房人通過期房抵押貸款,一旦出現(xiàn)風(fēng)險,很可能將風(fēng)險傳遞到銀行,出現(xiàn)違約。另外,外地人的流動性較大,收入的不確定性也相對較大,可能更容易發(fā)生違約。因此,提出本文假設(shè)6:假設(shè)6外地人比本地人更容易發(fā)生違約(a);與購買現(xiàn)房的借款人相比,購買期房的借款人的違約概率更高(b)。四、正常樣本與違約樣本的比較本文數(shù)據(jù)來源于2008年對山東省煙臺市和安徽省亳州市多家商業(yè)銀行的實地調(diào)研。獲得有效的個人住房貸款數(shù)據(jù)637組,其中正常借款人423組,違約借款人214組。數(shù)據(jù)統(tǒng)計描述如表2、表3所示。從表3中可以發(fā)現(xiàn),違約樣本和正常樣本在教育程度、工作行業(yè)穩(wěn)定程度、首付比率、住房面積、月還款與家庭月收入之比等變量的均值方面存在顯著差別。在受教育程度方面,違約樣本均值為0.6542,正常樣本均值為1.0165,正常還貸樣本的受教育程度均值大大高于違約樣本。在工作行業(yè)的壟斷性和穩(wěn)定性方面,違約樣本均值為1.2103,正常樣本為1.4444,正常樣本在工作行業(yè)的壟斷性和穩(wěn)定性方面明顯高于違約樣本。在首付比率方面,違約樣本均值是39.5917,正常樣本是43.0528,正常樣本首付比率顯著高于違約樣本。在住房面積方面,違約樣本均值為117.2804,正常樣本均值為94.7754,正常樣本均值顯著低于違約樣本。在月還款與家庭月收入之比方面,違約樣本均值為0.3769,正常樣本均值為0.2261,正常樣本顯著低于違約樣本。五、有效性檢驗與分析用SPSS11.5軟件對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的微觀影響因素進(jìn)行Logistic模型估計,得到結(jié)果如表4所示。從表4中可以看出,借款人最高學(xué)歷在1%水平下顯著影響違約,回歸符號為負(fù),說明借款人學(xué)歷越高,違約概率越小,支持本文假設(shè)1(a)成立;借款人工作行業(yè)在1%水平下對違約具有顯著影響,回歸符號為負(fù),說明借款人工作行業(yè)的壟斷性和穩(wěn)定性越強(qiáng),違約概率越低,這一結(jié)果符合一般邏輯,與Herzog和Earley(1970)的研究結(jié)果一致,支持本文假設(shè)1(b)成立;住房面積在1%水平下對借款人違約產(chǎn)生顯著影響,回歸符號為正,說明借款人購買住房的面積越大,將來越容易發(fā)生違約,因為購房面積越大,還款負(fù)擔(dān)越重,這一結(jié)果與王福林等(2005)的研究結(jié)果是一致的,支持本文假設(shè)4成立;月還款額占家庭收入比對借款人違約在1%水平下具有顯著影響,回歸符號為正,說明借款人家庭收入中每月用來還貸的比率越大,越容易發(fā)生違約,這一結(jié)果支持本文假設(shè)5成立。貸款期限在1%水平下顯著影響借款人違約,回歸符號為負(fù),說明貸款期限短的借款人更容易違約,這與我們預(yù)期相反,可能是因為期限短的借款人中很大一部分是個體經(jīng)營者或私營企業(yè)主,更容易發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難,造成暫時違約,或者是期限短的借款人的壓力不大,經(jīng)常調(diào)劑出一些資金進(jìn)行其他方面投資,形成貸款拖欠,因此,實證結(jié)果不支持本文假設(shè)2(a);貸款總額對借款人違約影響不顯著,結(jié)果不支持本文假設(shè)2(b),這可能與我國文化傳統(tǒng)有關(guān),即不愿舉債,節(jié)衣縮食也要償還債務(wù),尤其是當(dāng)債務(wù)額較大時,很多人更是如此;首付比率對借款人違約影響不顯著,這可能是因為樣本借款人的首付比率普遍較高,從表3中可以看到違約樣本的首付比率均值為39.5917%,因而基本不存在因首付比率低導(dǎo)致貸款余額大于房屋價值的現(xiàn)象,因此,結(jié)果不支持本文假設(shè)3;是否當(dāng)?shù)厝嗽?%水平下對違約產(chǎn)生影響,而且符號為正,說明當(dāng)?shù)厝吮韧獾厝烁装l(fā)生違約,這與我們預(yù)期相反,可能因為在煙臺和亳州借款購房的外地人多數(shù)就職于政府部門、事業(yè)單位或效益較好的企業(yè),工作穩(wěn)定性較強(qiáng),收入相對較高,因此,結(jié)果不支持本文假設(shè)6(a);是否期房在1%水平下對違約產(chǎn)生影響,而且符號為負(fù),說明越是期房,違約概率越低,這可能是因為煙臺和亳州購買期房的人多數(shù)為自己居住,而且一般都是資金實力較強(qiáng)的人才愿意提前一年到兩年把資金預(yù)付給開發(fā)商,不像上?；虮本┵徺I期房中的很多人是為了投資和炒作,因此,結(jié)果不支持本文假設(shè)6(b)。另外,實證結(jié)果顯示,借款人性別在1%水平下對違約產(chǎn)生顯著影響,回歸符號為負(fù),說明女性比男性更容易違約。借款人年齡、婚否和債齡對違約不存在顯著影響。表5為Logistic模型預(yù)測效果。從模型預(yù)測的準(zhǔn)確性來看,模型對借款人違約預(yù)測的準(zhǔn)確率為70.6%,對借款人正常還貸預(yù)測的準(zhǔn)確率為92.0%,模型總體的預(yù)測準(zhǔn)確率為84.8%,說明模型對違約和正常還貸的預(yù)測效果較好,進(jìn)一步支持了上述結(jié)論的可靠性。從以上分析可以看出,實證結(jié)果支持本文假設(shè)1、4、5成立,不支持本文假設(shè)2、3、6。說明借款人受教