民營企業(yè)融資風(fēng)險管理研究——浙江鼎力公司為例摘要民營企業(yè)是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分，它對推動我國經(jīng)濟發(fā)展，促進生產(chǎn)力水平的提高，就業(yè)增加、全民生活水平的提高等方面發(fā)揮著重要作用。由于體制等諸多方面的原因，民營企業(yè)的發(fā)展主要通過銀行借款、社會集資等方式進行融資，融資難是民營企業(yè)面臨的重要問題。本文從我國民營企業(yè)融資難的現(xiàn)狀著手，探討影響我國民營企業(yè)融資難的障礙成因，本文對我國民營企業(yè)融資問題進行探討與研究。以浙江鼎力公司為例。在我國，由于金融體系不夠完整，金融市場不夠發(fā)達，沒有健全的法律法規(guī)保護的民營企業(yè)融資問題格外嚴(yán)。本文中，我們尋求該企業(yè)融資問題的原因，提出解決方案與對策，從而為該企業(yè)提供理論指導(dǎo)，使其民營企業(yè)得到健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：民營企業(yè)；融資；風(fēng)險

目錄第一章 緒論 1（一）研究背景和意義 1（三）研究內(nèi)容和方法 1第二章融資風(fēng)險相關(guān)理論概述 2（一）民營企業(yè)的界定 2（二）融資的概念 2（三）企業(yè)融資方式 3第三章浙江鼎力公司融資風(fēng)險管理案例分析 4（一）浙江鼎力公司簡介 4（二）浙江鼎力集團項目融資現(xiàn)狀 5（三）影響浙江鼎力集團項目融資風(fēng)險的因素 61融資環(huán)境分析不足 62融資渠道單一 73資本結(jié)構(gòu)不合理 84融資成本高 8第四章結(jié)論與建議 10（一）加強融資項目的環(huán)境分析 11（二）拓展多元化融資渠道 12（三）平衡公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu) 12（四）控制融資成本 13參考文獻 14致謝 16PAGE1緒論（一）研究背景和意義民營企業(yè)的發(fā)展是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。民營企業(yè)數(shù)量龐大，遍布各行各業(yè)，對于推動國民經(jīng)濟發(fā)展有著不可替代的作用。民營企業(yè)數(shù)量龐大，在很大程度上，緩解了我國的就業(yè)壓力，為社會穩(wěn)定做出了巨大貢獻。同時，民營企業(yè)對國家的財政收入有著巨大的貢獻。是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要源泉。大多數(shù)民營企業(yè)基礎(chǔ)管理薄弱，尤其是在決定企業(yè)發(fā)展命脈的融資方面缺乏科學(xué)合理的決策體系，風(fēng)險控制意識淡薄，財務(wù)管理水平低下，由此導(dǎo)致很多民營企業(yè)很難做大做強，無法適應(yīng)市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。另一方面，由于體制等諸多方面的原因，民營企業(yè)的發(fā)展主要通過銀行借款、社會集資等方式進行融資，融資難及融資中產(chǎn)生的風(fēng)險一直是民營企業(yè)面臨的重要問題。因此，對民營企業(yè)融資風(fēng)險問題進行系統(tǒng)的研究就顯得十分的迫切和必要。同時本文從民營企業(yè)融資風(fēng)險產(chǎn)生機制角度入手，尋求民營企業(yè)合理的資本結(jié)構(gòu)，以期降低融資成本，這對科學(xué)防范民營企業(yè)融資風(fēng)險有著現(xiàn)實的重要意義。（二）研究內(nèi)容和方法本文首先簡要回顧了當(dāng)前國內(nèi)外理論界對融資問題的研究現(xiàn)狀，然后以現(xiàn)代融資理論為基礎(chǔ)結(jié)合民營企業(yè)實際，對民營企業(yè)的融資現(xiàn)狀及存在的問題進行了分析，并提出我國民營企業(yè)融資問題的對策。方法：1、在掌握相關(guān)理論知識、材料數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用歸納、演繹、推理等理論分析方法進行分析，從而對民營企業(yè)融資風(fēng)險管理的相關(guān)資料歸納總結(jié)。2、文獻法。對民營企業(yè)融資風(fēng)險管理研究理論采用查閱文獻的辦法。采用的技術(shù)路線是圖書館借閱有價值的書籍，并通過中國知網(wǎng)查閱已有的研究成果。查閱的數(shù)據(jù)庫有：中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫、中國博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫、中國期刊全文數(shù)據(jù)庫、中國重要報紙全文數(shù)據(jù)庫、中國重要會議論文全文數(shù)據(jù)庫。第二章融資風(fēng)險相關(guān)理論概述（一）民營企業(yè)的界定在2002年我國就頒布了相關(guān)法律來促進民營企業(yè)的發(fā)展，即《中華人民共和國民營企業(yè)促進法》。這部法律對民營企業(yè)重新界定，即：在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的有利于滿足社會需要，增加就業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的都屬于中小型企業(yè)。而在2003年2月19日，原國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、原國家發(fā)展計劃委員會、財政部、國家統(tǒng)計局于發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)民營企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定的通知》（國經(jīng)貿(mào)中小企〔2003〕143號，一下簡稱《通知》），對主要行業(yè)的民營企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)做出了明確的界定。該標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)是企業(yè)分類、企業(yè)的職工人數(shù)、企業(yè)銷售額、企業(yè)資產(chǎn)總額等。按照《通知》相關(guān)規(guī)定，不同行業(yè)的中型企業(yè)按照以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：表2-1民營企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中型企業(yè)分類人數(shù)（人）銷售額（萬元）資產(chǎn)（萬元）工業(yè)300-20003000-300004000-40000建筑業(yè)600-30003000-300004000-40000批發(fā)和零售業(yè)100-5001000-15000-批發(fā)業(yè)100-2003000-30000-交通運輸業(yè)500-30003000-30000-住宿和餐飲業(yè)400-8003000-15000-同時低于上表規(guī)模的，視為小企業(yè)。我國現(xiàn)有民營企業(yè)目前己經(jīng)超過4200萬家，占企業(yè)總數(shù)的99%，主要分布在東部和中部，西部較少，且呈現(xiàn)東強西弱態(tài)勢。（二）融資的概念資本是民營企業(yè)的經(jīng)濟活動的第一個元素，充足的資金是企業(yè)的安全正常運行。企業(yè)融資是企業(yè)的管理和發(fā)展的條件和支持系統(tǒng)的生產(chǎn)過程中，對企業(yè)的生存和發(fā)展有關(guān)的。從廣義上講，融資也叫金融，貨幣基金融資，當(dāng)事人通過金融市場籌集資金或貸款的行為以不同的方式。從狹義上講，融資是一個企業(yè)融資行為和過程。是經(jīng)濟主體根據(jù)自己的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和基金的現(xiàn)狀，對未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從渠道給投資者和債權(quán)人籌集資金，組織資金的供應(yīng)給保證公司，正常生產(chǎn)的需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。（三）企業(yè)融資方式融資方式是指由資金過剩部們向資金缺乏部門轉(zhuǎn)化的形式、手段和途徑。根據(jù)不同的來源渠道獲得的資金在融資風(fēng)險、融資成本等方面都是不同的，主要有以下幾種分類：內(nèi)源融資和外源融資。根據(jù)資金來源于資金需求者的自身的積累還是外部的融入，可以將其歸為內(nèi)源融資和外源融資兩類。內(nèi)源融資是指資金使用者通過自身的資金積累為自己的支出融資的方式；外源融資是指資金短缺者通過一定方式向其他的資金盈余者籌措資金的融資方式。直接融資和間接融資。融資過程中，根據(jù)資金運用的渠道不同，可將企業(yè)融資方式分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金的需求者向資金的供給者直接融通資金的方式，是資金過剩部門在資金市場上購買資金短缺部門的直接證券；間接融資是指資金需求者通過銀行或其他金融中介機構(gòu)向資金的供給者融通資金的方式。股權(quán)融資和債權(quán)融資。根據(jù)股權(quán)融資過程中形成的不同產(chǎn)權(quán)問題，可將企業(yè)融資方式分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。股權(quán)融資是指企業(yè)股東愿意出讓企業(yè)的部分所有權(quán)，通過增資擴股的方式引進新的股東的融資方式；債權(quán)融資是指企業(yè)通過借款的方式進行的融資。圖2-1企業(yè)融資的渠道方式第三章浙江鼎力公司融資風(fēng)險管理案例分析（一）浙江鼎力公司簡介鼎力集團的前身是成立于1993年2月的鼎力科技有限公司。鼎力集團秉承“為國防現(xiàn)代化服務(wù)，為國家現(xiàn)代化服務(wù)”的宗旨、“誠信創(chuàng)新、與時俱進”旨在“保商利”的經(jīng)營理念和科技創(chuàng)新的核心價值觀，在激烈的國內(nèi)外市場大潮中艱苦創(chuàng)業(yè)、自強不息，現(xiàn)已形成以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)、民爆科技為主業(yè)的“五輪驅(qū)動”的發(fā)展格局。D市中心YJ二期項目地處D市級商業(yè)中心青泥洼橋的核心區(qū)域，是D市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要項目，項目建設(shè)有助于提升城市形象，完善青泥洼橋商圈的商業(yè)功能。YJ興業(yè)（D市）有限公司將于2014年12月啟動“D市中心”——YJ二期項目的開發(fā)，二期項目總規(guī)劃建筑面積475869平方米，計劃開發(fā)建設(shè)周期四年。項目建成后將與一期形成集居住、商業(yè)、辦公、酒店、娛樂為一體的世界級城市生活多元體。表3-1是該項目的整體情況。表3-1項目整體概況項目單位指標(biāo)值總用地面積m241，000總建筑面積m2475，869項目總投資萬元348，309其中：工程建設(shè)投資萬元317，448建設(shè)期利息萬元22，487經(jīng)營資金萬元3，084該項目主要建筑為超塔ST1—地面81層，地下4層；超塔ST2—地面62層，地下4層；商業(yè)樓—地面5層，地下4層。超塔ST1中寫字樓層建筑面積達38414平方米：YJ酒店層建筑面積達48160平方米，客房586套；白金五星套房建筑面積27954平方米，客房158套；避難層、機械層、機房層合計，5806平方米。超塔ST2中酒店公寓建筑面積97201平方米，客房365套。項目地下車庫及車道建筑面積96969平方米，總停車位2430個，其中地下車庫停車位2400個，交通廣場及地面停車位30個。項目地下市政及配套250平方米。項目二期建成后與項目一期形成D市最大城市綜合體。（二）浙江鼎力集團項目融資現(xiàn)狀“D市中心”——YJ二期建設(shè)項目總投資34.8億元，項目通過與投資伙伴合作之外，資金全部來自銀行信貸。表3-1給出了該項目的融資渠道及額度情況。由表4-5知，項目自籌資金14.27億元，銀行借款為20.25億元，其中建設(shè)投資長期借款達到18億元，短期借款為2.25億元。自有資金比例：41.87%，一期銷售收入共投入142.739萬元。貸款融資在投資總額中的比率達到58.2%，建設(shè)投資長期借款融資的比率達到51.7%。建設(shè)期利息是房地產(chǎn)項目融資費用的最直接體現(xiàn)。項目在4年的建設(shè)期貸款利息達到了2.25億元，每一年分別得到1188萬元、3932萬元，7135萬元，1.023億元。本工程項目于建設(shè)期第1年即2015年初開始向銀行貸款，項目貸款本金總計為，80，000萬元，貸款年利率按2014年12月23日降息之后的利率5.94%計，項目共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。項目的借款還本付息表見表4-2。表4-1投資使用計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目合計建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3經(jīng)營期4經(jīng)營期5一總投資348，30998，01068，47987，82090，9173，0841開發(fā)產(chǎn)品投資322，73996，82264，54880，68580，6852建設(shè)期利息22，4871，1883，9327，13510，2323經(jīng)營資金3，0843，084二資金籌措348，30998，01068，47987，82090，9173，0841自籌資金145，82356，82214，54830，68540，6853，0841.1建設(shè)投資142，73956，82214，54830，68540，685一期銷售收入142，73956，82214，54830，68540，6851.2經(jīng)營資金3，0843，0842借款202，48741，18853，93257，13550，2322.1建設(shè)投資長期借款180，00040，00050，00050，00040，0002.2短期借款22，4871，1883，9327，13510，232數(shù)據(jù)來源：浙江鼎力集團內(nèi)部工作數(shù)據(jù)表4-2借款還本付息表序號項目合計建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3建設(shè)期4運營期5運營期61借款本息及還本1.1年初借款本息累計5086474118895120152255202487175971.2本年借款180000400005000050000400001.3本年計息35560118839327135102321202810451.4本年還本202486184889175972還本資金來源202486184889175972.1預(yù)售/銷售收入187699170102175972.2折舊費11172111722.3攤銷費9829822.4未分配利潤26332633項目采用最大能力還款方式估算，借款償還期為5.23年，即5年零3個月注：計算期計息不付息，從第5年開始按最大能力還款方式償還。（三）影響浙江鼎力集團項目融資風(fēng)險的因素1融資環(huán)境分析不足2013年以來，中國人民銀行按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，不放松也不收緊銀根，適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，利率市場化改革邁出新步伐，金融機構(gòu)貸款利率管制全面放開。2014年，預(yù)計中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，使貨幣條件既不太松也不太緊，保持物價總水平的基本穩(wěn)定。但有預(yù)測認(rèn)為，貨幣政策將會中性偏緊。“中性”表現(xiàn)在目標(biāo)利率及法定存款準(zhǔn)備金率將維持不變，“偏緊”表現(xiàn)為央行將采取措施防止信貸增長過快及控制影子銀行的貸款增長，這意味著現(xiàn)實中貨幣政策是從緊的。金融監(jiān)管部門執(zhí)行總量控制。但是鼎力集團融資的渠道主要來自銀行貸款，銀行已經(jīng)受理或待發(fā)放的項目還有很多，面對突然來襲的規(guī)定措手不及，壓力巨大。鼎力集團的融資風(fēng)險也會相應(yīng)增加，公司的融資管理必須對此進行充分的認(rèn)識和分析，須知停放貸款的政策對ED房地產(chǎn)公司的項目將造成的后果異常嚴(yán)重。正常銀行對公司貸款的投放是根據(jù)項目工程進度分批投放的。當(dāng)公司已使用完前期的銀行貸款之后，立即會向銀行申請下一筆貸款資金，否則就會影響整個項目的開發(fā)進度。由于開發(fā)進度的放緩就會影響樓盤的交工時間，甚至還有由此而賠付購房者大量的違約金。2融資渠道單一從融資渠道來看，我國上市公司普遍存在融資渠道單一的問題。國內(nèi)上市公司的資金主要來自銀行信貸，這使得銀行體系承擔(dān)了上市市場的大部分風(fēng)險，尤其是融資過程中的信用風(fēng)險，國內(nèi)上市目前的地產(chǎn)融資基本都是以信貸為主模式的。根據(jù)相關(guān)測算，銀行體系的信貸提供了百分之八十左右的上市企業(yè)土地購置與相關(guān)的上市開發(fā)資金。目前，在上市市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了上市開發(fā)的全過程，涉及上市開發(fā)、建筑施工、銷售以及土地儲備中心等各方面的融資，是我國上市市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。當(dāng)前，我國上市企業(yè)的資金來源中，上市、債券等直接融資方式占據(jù)的比例較小，作用不大。銀行體系是上市企業(yè)資金的重要來源，支撐著我國上市金融乃至整個上市體系的發(fā)展。盡管國家加強了宏觀調(diào)控，減少對上市企業(yè)的貸款支持，加強上市信貸管理，貸款規(guī)模有所下降，但是，我國上市企業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀仍未改變，銀行貸款仍是上市企業(yè)融資主要來源?！癉市中心”——YJ二期建設(shè)項目總投資34.8億元，項目通過與投資伙伴合作之外，資金全部來自銀行信貸。表2-1給出了該項目的融資渠道及額度情況。由表4-3知，項目自籌資金14.27億元，銀行借款為20.25億元，其中建設(shè)投資長期借款達到18億元，短期借款為2.25億元。自有資金比例：41.87%，一期銷售收入共投入142.739萬元。貸款融資在投資總額中的比率達到58.2%，建設(shè)投資長期借款融資的比率達到51.7%。表4-3投資使用計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目合計建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3經(jīng)營期1經(jīng)營期2一總投資348，30998，01068，47987，82090，9173，0841開發(fā)產(chǎn)品投資322，73996，82264，54880，68580，6852建設(shè)期利息22，4871，1883，9327，13510，2323經(jīng)營資金3，0843，084二資金籌措348，30998，01068，47987，82090，9173，0841自籌資金145，82356，82214，54830，68540，6853，0841.1建設(shè)投資142，73956，82214，54830，68540，685一期銷售收入142，73956，82214，54830，68540，6851.2經(jīng)營資金3，0843，0842借款202，48741，18853，93257，13550，2322.1建設(shè)投資長期借款180，00040，00050，00050，00040，0002.2短期借款22，4871，1883，9327，13510，232數(shù)據(jù)來源：鼎力集團內(nèi)部工作數(shù)據(jù)3資本結(jié)構(gòu)不合理相關(guān)的統(tǒng)計顯示，2011-2013年連續(xù)三年，該上市公司的資產(chǎn)負債率平均為57.3%、56.8%、58.8%。面對于整個國內(nèi)的上市行業(yè)來說，整體的資產(chǎn)負債率則高達75%以上，比上市上市公司的負債率高出20%左右。在與國內(nèi)其他行業(yè)進行的對比分析顯示，國內(nèi)上市上市公司的負債率總體均高于其他行業(yè)，如此高的負債率對于資金密集型的上市業(yè)而言，意味著聚集著極高的財務(wù)風(fēng)險。一旦資金鏈條的某環(huán)引發(fā)問題，則會導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，不僅僅會引起上市公司的財務(wù)危機，還會迅速蔓延至上市項目的直接債權(quán)人——商業(yè)銀行體系，更可能波及到相關(guān)的數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，進而引發(fā)宏觀經(jīng)濟的巨大波動。這就是上市企業(yè)不合理的資本結(jié)構(gòu)可能導(dǎo)致的嚴(yán)重問題。對于鼎力集團的“D市中心”——YJ二期建設(shè)項目而言，其建設(shè)期長達4年（2014年12月至2018年12月末），總投資為348309萬元（按鋪底流動資金口徑），其中：建設(shè)期利息（自營項目）22，487萬元，經(jīng)營資金3084萬元。貸款融資在投資總額中的比率達到58.2%，建設(shè)投資長期借款融資的比率達到51.7%。從項目整體財務(wù)運行狀況來看，本項目的公寓部分采用銷售方式，商業(yè)樓屬出租，其余為自營部分，項目整體利用一期銷售收入作為自有資金結(jié)合預(yù)售收入進行滾動開發(fā)的方式進行。自營部分計算期總計20年（2019年-2039年），銷售部分計算期4年（2019年-2023年），銷售部分利潤總額98566萬元，項目整體所得稅前靜態(tài)投資回收期為7.80年。4融資成本高建設(shè)期利息是上市項目融資費用的最直接體現(xiàn)。項目在4年的建設(shè)期貸款利息達到了2.25億元，每一年分別得到1188萬元、3932萬元，7135萬元，1.023億元。本工程項目于建設(shè)期第1年即2015年初開始向銀行貸款，項目貸款本金總計為，80，000萬元，貸款年利率按2014年12月23日降息之后的利率5.94%計，項目共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。項目的借款還本付息表見表4-4。表4-4借款還本付息表序號項目合計建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3建設(shè)期4運營期5運營期61借款本息及還本1.1年初借款本息累計5086474118895120152255202487175971.2本年借款180000400005000050000400001.3本年計息35560118839327135102321202810451.4本年還本202486184889175972還本資金來源202486184889175972.1預(yù)售/銷售收入187699170102175972.2折舊費11172111722.3攤銷費9829822.4未分配利潤26332633項目采用最大能力還款方式估算，借款償還期為5.23年，即5年零3個月注：計算期計息不付息，從第5年開始按最大能力還款方式償還。本項目總投資348309萬元中，建設(shè)單位共自籌145823萬元，其中：一期銷售收入（本項目二期自有資金）投入142，739萬元，自籌經(jīng)營資金3，084萬元。資金缺口向銀行申請貸款180000萬元，共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。貸款年利率按2014年2月23日降息之后的利率5.94%。在建設(shè)投資方面，鼎力集團的“D市中心”——YJ二期建設(shè)項目按概算法進行投資估算，建設(shè)投資由工程費用、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費、地價款及契稅四部分構(gòu)成。工程費用按照D市近期類似工程建筑成本及業(yè)主方提供數(shù)據(jù)進行估算，估算總額為22585萬元；工程建設(shè)其他費用包括前期工程費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、拆遷費等，經(jīng)估算為24848萬元；在項目建設(shè)過程中，考慮項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，并考慮到在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的原材料及人工費漲價等因素，估算需一定的不可預(yù)見費和漲價預(yù)備費；不可預(yù)見費按前兩項之和的2%估算，漲價預(yù)備費按第一項的3%估算，共計5069萬元；本項目地價款及契稅總計為58947萬元；建設(shè)投資總額：即上述四項之和，總計為317448萬元。在公司的經(jīng)營資金方面，YJ興業(yè)（D市）有限公司開始運營，日常費用的支出，主要用于項目的自營部分，參照行業(yè)經(jīng)驗，本項目經(jīng)營資金估算總計為3084萬元，在運營期第一年一次性投入。而營銷費是本項目在運營過程中需要投入一定的費用，在建設(shè)期一次性投入，按銷售部分營業(yè)收入的3%估算，總計投入5290萬元。表4-5銷售部分總成本費用估算表（單位：萬元）序號項目合計計算期（1年）計算期（2年）計算期（3年）計算期（4年）一開發(fā)成本64，8426，48419，45325，93712，968二開發(fā)費用11，2841，1283，3854，5142，2571管理費用1，4041404205602802銷售費用5，2905291，5872，1161，0583建設(shè)期利息4，5934591，3781，837919三總成本費用76，1267，61322，83830，45015，225注：總成本按銷售比例均攤，并已包含銷售費用，開發(fā)成本、管理費用、建設(shè)期利息按照銷售部分所占建筑面積的比例分?jǐn)偟娇傎M用中，再按銷售比例分?jǐn)偟礁髂曛?。第四章結(jié)論與建議融資環(huán)境分析不足。本文所研究之浙江鼎力集團的融資分析缺乏深入的宏觀政策研究支撐，這必然增大項目投資過程中的風(fēng)險。融資渠道單一。從融資渠道來看，該上市企業(yè)存在融資渠道單一的問題。本文所研究之浙江鼎力集團的融資渠道也主要來自銀河貸款，如此單一的融資渠道，也會增大項目融資過程中的風(fēng)險以及增加融資的難度。資本結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)不合理會使得一旦資金鏈條的某環(huán)引發(fā)問題，則會導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，不僅僅會引起上市公司的財務(wù)危機，還會迅速蔓延至上市項目的直接債權(quán)人——商業(yè)銀行體系。本文所研究的浙江鼎力集團不合理的資本結(jié)構(gòu)存在著可能導(dǎo)致的嚴(yán)重后果的資本結(jié)構(gòu)問題。融資成本高。建設(shè)期利息是上市項目融資費用的最直接體現(xiàn)。項目在4年的建設(shè)期貸款利息達到了2.25億元，足見該項目融資成本之高。工程費用按照DL市近期類似工程建筑成本及業(yè)主方提供數(shù)據(jù)進行估算，估算總額高達22585萬元。在公司的經(jīng)營資金方面，本項目經(jīng)營資金估算總計為3084萬元；而營銷費是本項目在運營過程中需要投入一定的費用，在建設(shè)期一次性投入，按銷售部分營業(yè)收入的3%估算，總計投入5290萬元?？傮w來看，浙江鼎力集團的融資成本較高。財務(wù)風(fēng)險大。在財務(wù)風(fēng)險分析方面，主要通過盈利能力來體現(xiàn)，通過對浙江鼎力集團項目的現(xiàn)金流量進行分析和計算，發(fā)現(xiàn)該項目的財務(wù)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）、資本金內(nèi)部收益率、資本金財務(wù)凈現(xiàn)值等表明公司的財務(wù)風(fēng)險不小。（一）加強融資項目的環(huán)境分析2017年上半年，一些商場面臨較大的招商壓力，部分項目開始通過租金優(yōu)惠來吸引商家。為了提升競爭，搶占市場份額，越來越多的項目積極調(diào)整，開始進行升級改造。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前中心商圈的整體空置率為9%左右，青泥洼橋商圈租金為150-960元/方米，西安路商圈租金為60-810元/方米（套內(nèi)面積，含物業(yè)管理費）。預(yù)計短期內(nèi)，商業(yè)項目招商仍然會面臨招商困難及租金下調(diào)壓力，需要不斷地進行改造升級，不斷調(diào)整定位及招商策略，以保持市場競爭力。戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（商鋪）董事介紹，與北京、上海等城市空置率居高不下相比，DL市中心商圈9%的空置率并不高。近年來，越來越多的外來商業(yè)項目已經(jīng)開始搶占DL市場，DL市原有商業(yè)項目為了提升競爭力，也紛紛進行升級改造，如大商集團、百年城、麥凱樂、友誼集團等引進新品牌，引導(dǎo)時尚新概念。新老商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)有較大的思想轉(zhuǎn)變，DL市商業(yè)地產(chǎn)目前升級趨勢明顯。金融危機以來，DL市部分一線品牌下滑量明顯少于北京、上海等城市，很多國際品牌因此看好DL市場，準(zhǔn)備進入DL市場。DL市經(jīng)濟快速發(fā)展，城市實力及人口收入已居國內(nèi)前列，再加上是最早的沿海開放城市和著名的旅游城市，消費者對品牌的認(rèn)知度及需求較強。每年到DL市旅游或商務(wù)高端人群很多，也是支撐這個市場的關(guān)鍵。很多國際品牌在DL市的良好業(yè)績就是最好的例證，更多品牌因此看好DL市場。有統(tǒng)計數(shù)字表明，美國購物中心中70%-80%的面積并沒有將功能規(guī)劃為購物，而是體驗式消費的全新商業(yè)模式，而且和美國人均擁有2平方米商業(yè)面積相比，DL市的商業(yè)地產(chǎn)還有潛力可挖。未來DL市商業(yè)規(guī)劃中高檔商業(yè)項目占有相當(dāng)比重，并以外資外地開發(fā)商為主，在提升DL市商業(yè)發(fā)展水平的同時，也將使競爭加劇。目前，DL市高端商業(yè)總量已接近60萬平方米，未來幾年可確定的供應(yīng)量也不少于這個數(shù)字，因此，同質(zhì)化競爭會越演越烈。（二）拓展多元化融資渠道商業(yè)地產(chǎn)REITs的管理者做出的投資決策直接影響到未來REITs的收益及其穩(wěn)定性。首先，REITs基金管理者應(yīng)重視上市投資信托基金的市場調(diào)研，尤其要注意上市行業(yè)的政策及變化，并能及時做出對應(yīng)的投資預(yù)測。其次，選擇最佳投資方案，用蒙特卡洛法風(fēng)險仿真模型分析商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資收益率，通過敏感性分析獲得預(yù)期收益的變化范圍：1、確定控制變量和不確定性變量。在商業(yè)地產(chǎn)REITs投資的項目，常用的控制變量主要有：固定資產(chǎn)折舊率和折舊年限、股權(quán)投資率、投資時機、物業(yè)面積、貸款金額等；常用的不確定性變量主要有：商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值、運作成本、租金價格等。2、分析確定變量和不確定性變量的分布概率?；谶^往經(jīng)驗，通過預(yù)測結(jié)果和檢測技術(shù)性結(jié)論分析確定和不確定性變量的分布概率，通常對歷史變量進行概率分布分析，與實際情況更加符合。3、控制變量數(shù)值和不確定性變量概率分布確定之后，通過使用蒙特卡洛分析法分析現(xiàn)金流量、回報率等其他統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從不確定變量的變化范圍內(nèi)任選一項數(shù)值，然后結(jié)合控制變量數(shù)值，計算出特定變量組合后的每年現(xiàn)金流量和總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率，經(jīng)運算后得出回報率的概率分布。（三）平衡公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)多元化融資思路并非一朝一夕出現(xiàn)的，在國內(nèi)上市界近年來一直有多元化融資發(fā)展的呼聲。浙江鼎力集團以及其開發(fā)的“D市中心”YJ二期其融資結(jié)構(gòu)應(yīng)該以國內(nèi)更大型的上市公司為標(biāo)桿，即：以商業(yè)銀行、IPO融資為主，并且開始引入上市信托開展合作融資；這將有利于浙江鼎力集團能夠快速平穩(wěn)發(fā)展，并且不會承受大的資金短缺壓力，在融資難的年份也能平穩(wěn)度過。作為大型的上市企業(yè)，浙江鼎力集團應(yīng)該走“多樣組合性的融資結(jié)構(gòu)”。顯然，在中短期階段內(nèi)，大型上市企業(yè)將以銀行和上市融資為主體，配合信托、合作開發(fā)、爭取海外資金等多個組合或其中一種方式完善自身融資結(jié)構(gòu)。而像浙江鼎力集團這樣的中型上市公司由于難以享受到上市證券化的優(yōu)勢，則將是依托銀行融資基礎(chǔ)上，積極拓展信托、采取合作開發(fā)、融資租賃等其它較為靈活的融資方式來努力拓展自我，使自身融資結(jié)構(gòu)趨于合理，同時，還應(yīng)該依托母公司的海外背景，取得海外資金青睞。面對于上市企業(yè)融資結(jié)構(gòu)來說，需要基于整個國家的金融結(jié)構(gòu)來考慮的。在未來我國直接融資比例將不斷上升的趨勢下，上市企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)也必然要跟隨這個大趨勢。對于浙江鼎力集團而言，需要從以下兩個方面入手，控制直接融資與間接融資的比率。一方面，在目前國內(nèi)融資以間接融資為主的背景下，浙江鼎力集團所選擇的融資方式對于受到國內(nèi)整體發(fā)展水平的影響，而這對公司的市場價值也無關(guān)緊要，換而言之，根據(jù)目前國內(nèi)金融體制和金融市場的運行機制，間接融資對浙江鼎力集團的市場價值是很重要的，在今后公司與公司所開發(fā)項目的生存發(fā)展中，商業(yè)銀行為代表的間接融資手段仍然是非常重要的。另一方面，對于浙江鼎力集團而言，商業(yè)銀行融資的主導(dǎo)型模式存在一個缺點就是：技術(shù)創(chuàng)新。地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，非技術(shù)創(chuàng)新型。因此，浙江鼎力集團的融資體系與結(jié)構(gòu)安排中，應(yīng)該努力追求一種直接融資與間接融資均衡的狀態(tài)。平衡公司內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)，確保公司財務(wù)穩(wěn)健、安全。（四）控制融資成本針對浙江鼎力集團現(xiàn)有的融資方式，第一重要的是融資成本。融資成本低的融資方式將會是第一的選擇可能。銀行信貸在地產(chǎn)業(yè)融資中占據(jù)首要，最重要原因是相對其他融資方式，商業(yè)銀行貸款的綜合融資成本還是比較低。浙江鼎力集團本期的開發(fā)項目“D市中心”——YJ二期項目的融資成本實際上包括兩部分：即融資費用和資金使用費。前者是浙江鼎力集團在資金籌資過程中發(fā)生的各種費用；后者是指浙江鼎力集團因使用資金而向其提供者支付的報酬，比如權(quán)益融資需要向權(quán)益人（如股東等）支付股息、紅利，而如果選擇發(fā)行債券則需要支付借款利息和借用資產(chǎn)必須支付的租金等等。對于浙江鼎力集團而言，融資成本的含義只是公司融資的財務(wù)成本，或稱顯性成本。除了財務(wù)成本外，企業(yè)融資還存在著機會成本或稱隱性成本。一般情況下，融資成本指標(biāo)以融資成本率來表示：融資成本率=資金使用費/（融資總額-融資費用）。上市企業(yè)在考慮自身融資結(jié)構(gòu)的融資成本時，需計算出其綜合融資成本率。

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