辦理在建工程抵押應(yīng)注意的十個問題作者：楊立【字體：小\o"點擊一次放大一號，可重復(fù)點擊"大】

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化，存量房地產(chǎn)融資項目風(fēng)險防范已成為全行信貸管理的一項突出的任務(wù)。為了充分發(fā)揮在建工程抵押的貸款保障作用，近期營業(yè)部就加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理下發(fā)了系列通知，要求各支行把辦理在建工程抵押作為風(fēng)險防范的一項重要措施抓緊落實。在建工程抵押屬于一種特定擔(dān)保方式，相關(guān)法律法規(guī)還不盡完善，實際辦理涉及面寬、流程較長、情況復(fù)雜，為規(guī)避操作風(fēng)險發(fā)生，具體辦理過程中應(yīng)注意以下十個問題。

一、要注意在建工程抵押的貸款資金用途是有限制的。建設(shè)部在2001年8月15日修訂頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中明確界定，在建工程抵押“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！痹撘?guī)定給在建工程抵押的貸款資金用途作出了非常嚴(yán)格的限制。我行現(xiàn)在辦理的在建工程抵押只是將原支持企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的貸款抵押物由建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為在建工程，目的是為了保證在建工程繼續(xù)建設(shè)，不涉及改變貸款資金用途問題，但各行應(yīng)在抵押合同中明確載明貸款用途為“支持原XX項目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導(dǎo)致在建工程抵押無效。

二、要注意將本項目土地和在建工程一并抵押。各行在辦理在建工程抵押擔(dān)保時，要堅持房地一并抵押原則，將整個在建工程項目占用的土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。不能同意借款人單純以“地隨房走”為由僅抵押在建房屋及所占用的土地使用權(quán)，否則有可能導(dǎo)致原已設(shè)立抵押權(quán)的建設(shè)用地被排除在抵押范圍之外。因此，各行要在抵押物清單中盡量明確抵押物的范圍和內(nèi)容，包括相應(yīng)的權(quán)屬證書編號、占地范圍及面積等要素。

三、要注意界定在建工程抵押的資產(chǎn)及擔(dān)保的范圍。我們不能簡單地見項目開工就實施在建工程抵押。在實際操作中，能夠?qū)嵤┑盅旱臉?biāo)的物是指主體建筑房屋封底、但尚不具備商品房交房條件、還需投入資金建設(shè)、尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書（大產(chǎn)權(quán)證）的在建工程。抵押的資產(chǎn)只能是在建項目所占用的土地和在建房屋及附屬設(shè)施。因此，在建工程的抵押擔(dān)保范圍僅限于原貸款抵押物（凈土地）的抵押價值所對應(yīng)的開發(fā)貸款。對于原已設(shè)定抵押的地上尚無建筑物的本項目建設(shè)用地（凈土地）、非本項目其他土地以及其他資產(chǎn)，不得因辦理在建工程抵押而撤押或放棄抵押權(quán)。若原貸款有保證擔(dān)保的，還要將我行擬與借款人簽訂在建工程抵押合同的情況書面告知保證擔(dān)保人，并要求保證擔(dān)保人作出對借款原有擔(dān)保責(zé)任不因此而改變的書面承諾。

四、要注意新辦抵押登記和原抵押撤押的無縫銜接。原凈地抵押撤押與新辦理在建工程抵押原則上應(yīng)在同一天內(nèi)完成。支行先按照房管部門有關(guān)辦理抵押登記的要求，將在建工程抵押所需的資料備齊后到房管局送審，經(jīng)房管部門現(xiàn)場勘察、資料審理無誤確定辦理后，再到國土部門辦理原凈地抵押的拆押。在目前房地產(chǎn)商資金吃緊的情況下，各行務(wù)必高度重視，對原抵押物是否涉及訴訟以及是否被法院查封要清楚，確保在建工程抵押登記與原抵押物撤押全過程緊密銜接,謹(jǐn)防意外情況的發(fā)生。

五、要注意在建工程抵押價值的評估和審定。各行要嚴(yán)格按照我行押品評估有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查在建工程的抵押價值。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最新情況，在對借款人和建筑承包商的資質(zhì)、資信等進(jìn)行綜合分析判斷的基礎(chǔ)上，重點對項目建設(shè)資金落實、拆遷安置進(jìn)度、建筑工期長短、工程墊款等情況進(jìn)行審查，徹底弄清擬抵押在建工程的有效成本投入，結(jié)合折價貶值等因素綜合確定抵押率（一般不應(yīng)超過50%），合理設(shè)定抵押價值。按照審慎的原則，對抵押物價值的評估原則上不能由原抵押物評估機(jī)構(gòu)再對其在建工程抵押物進(jìn)行評估，更不能簡單地將原土地評估價值加在建工程投入作為抵押物價值

六、要注意全面調(diào)查工程價款的實際支付情況。在辦理在建工程抵押時，應(yīng)充分考慮工程價款優(yōu)先受償?shù)囊蛩?。各行要從審查開發(fā)商與建筑承包商簽訂的建筑施工合同入手，結(jié)合我行貸款資金的監(jiān)督支付，全面調(diào)查、掌握工程價款的真實的支付情況。應(yīng)要求建筑承包商出具開發(fā)商已經(jīng)全部支付擬抵押的在建工程價款的書面證明，如工程價款有拖欠的，還應(yīng)盡量要求建筑承包商出具自愿放棄應(yīng)得未得的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾,并在抵押合同中明確予以約定。如果開發(fā)商與建筑承包商是關(guān)聯(lián)企業(yè)的,還應(yīng)要求建筑承包商對我行貸款提供連帶責(zé)任保證。

七、、要注意防備在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)的沖突。為避免因企業(yè)欠稅而影響我行抵押權(quán)行使，我行在接受在建工程抵押之前，應(yīng)通過各種途徑獲得企業(yè)是否欠稅及欠稅情況，也可以直接要求借款人說明其納稅情況，提供完稅憑證和稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明，對欠稅企業(yè)應(yīng)督促企業(yè)及時納稅，并把企業(yè)是否完稅作為辦理在建工程抵押貸款的條件之一。

八、要注意在項目竣工后督促企業(yè)重新辦理抵押登記。在建工程全部竣工，抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)及時督促其重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，將抵押物由在建工程變更為現(xiàn)房或者另行提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保。否則我行雖然有權(quán)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但對新增建筑物所得價款無權(quán)優(yōu)先受償。特別要對已實現(xiàn)部分銷售并逐步撤押的在建工程，要確保其剩余抵押物價值足值有效。

九、要注意做好在建工程抵押風(fēng)險的管控工作。辦理在建工程抵押后要密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，原則上應(yīng)要求開發(fā)商將該項目所有的在建工程按工程建設(shè)進(jìn)度逐步續(xù)押給我行，以確保我行對其新增建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。在建工程抵押后的商品房預(yù)售，必須經(jīng)我行同意才能辦理預(yù)售登記。客戶經(jīng)理要深度介入預(yù)售的整個過程，包括具體到每一宗售房合同的簽訂，力爭能夠直接掌管企業(yè)的銷售專用章或網(wǎng)上合同備案的賬號、密碼及密鑰。支行要建立預(yù)(銷)售撤押與個貸按揭聯(lián)動機(jī)制，如果大部分購房人均是按揭貸款，銀行可以在發(fā)放按揭貸款之后集中辦理撤押手續(xù)，關(guān)鍵點在于控制企業(yè)的銷售收入，確保我行能夠控制的銷售收入始終大于貸款余額。在抵押期間還要督促企業(yè)足期、足額地參加保險，并在保單中指明我行為第一受益人。

十、要注意處理好在建工程抵押與貸后管理的關(guān)系。辦理在建工程抵押是落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款前提條件的基本工作要求，在建工程抵押作為我行的債權(quán)保全措施，只是保障我行貸款的第二還款來源，我們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是第一還款來源。實行在建工程抵押，目的也是利用抵押權(quán)人的權(quán)利去約束企業(yè)按