精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔·東莞市方中物業(yè)管理有限公司管理文件匯編第四分冊(cè)工程部工作手冊(cè)文件編號(hào)：FZ-WY-MF-04版本號(hào)：A/0編制：編制日期：2009年5月審核；審核日期：2009年6月批準(zhǔn)：批準(zhǔn)日期：2009年7月（蓋受控章處）目錄組織架構(gòu)與部門(mén)職能………2崗位職責(zé)

工程部主管……………3工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)…………………4綜合電工崗位職責(zé)……………………5土建泥水工崗位職責(zé)…………………6工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作項(xiàng)目作業(yè)流程、綜合管理制度電梯機(jī)房管理規(guī)定……………………7發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定……………………8中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定………………9高低壓配電房管理規(guī)定………………10生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定……11管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)…………………12低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…13異步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……14水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………15柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………16消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………17樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………18二次供水管理制度……………………19柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)………20機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施……………21工程部材料存儲(chǔ)、領(lǐng)用管理制度……26工作質(zhì)量記錄表單工作日志………………27發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄（含試運(yùn)行）………28設(shè)備維修記錄…………29消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄水泵…………30水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄………………32供配電設(shè)備保養(yǎng)記錄…………………33煤氣站保養(yǎng)記錄………34監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄……………………35水池（箱）清洗及消毒記錄表………36水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表……………37水池（箱）加藥記錄…………………38供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄…………………39發(fā)電機(jī)日常維護(hù)記錄…………………40煤氣房（站）運(yùn)行維護(hù)記錄…………41水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄…………………42方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)工程部組織架構(gòu)與職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0第1頁(yè)共1頁(yè)物業(yè)公司物業(yè)公司機(jī)電工程師維修組管理組維修組管理組運(yùn)行組運(yùn)行組元美廣場(chǎng)鴻福廣場(chǎng)福民新苑金澳花園城市花園泰豐大廈東升大廈弱電技術(shù)員元美廣場(chǎng)鴻福廣場(chǎng)福民新苑金澳花園城市花園泰豐大廈東升大廈弱電技術(shù)員土建技術(shù)員水電技術(shù)員電梯技術(shù)員消防技術(shù)員管理處工程部管理處工程部（主管/領(lǐng)班）綜合電工土建泥水工綜合電工綜合電工土建泥水工綜合電工工程部職能負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)與無(wú)償維修服務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)外委設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的監(jiān)督管理負(fù)責(zé)與外部工程維修保養(yǎng)工作的溝通聯(lián)絡(luò)、維修保養(yǎng)方案的提供方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程部主管崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/01、負(fù)責(zé)工程部員工思想品德教育和工作監(jiān)督考核。2、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。3、督促本部員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，安全操作規(guī)程，每天應(yīng)檢查運(yùn)行記錄、工作日志，不定時(shí)檢查各崗位工作執(zhí)行情況。4、組織、調(diào)配本部員工對(duì)小區(qū)房屋公共部分、所屬公共設(shè)備設(shè)施的維修、搶修工作，并作技術(shù)上的指導(dǎo)。5、按照公司工程部《設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》要求，組織安排重要設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)。做好保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈））、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。6、對(duì)客戶(hù)提出的維修、整修事項(xiàng)進(jìn)行分析、確認(rèn)，并跟蹤服務(wù)。7、負(fù)責(zé)收集、保管重要設(shè)備（發(fā)電機(jī)、電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等）的技術(shù)資料；建立設(shè)備臺(tái)帳，做好設(shè)備的檔案管理。8、按有關(guān)檢查頻率標(biāo)準(zhǔn)組織工程人員檢查簽到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，定期普查小區(qū)、大廈的管道、線(xiàn)路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無(wú)銹蝕、電氣線(xiàn)路無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象。9、檢查小區(qū)水、電用量情況、節(jié)約成本。10、對(duì)解決不了的事項(xiàng)、設(shè)備技術(shù)故障及時(shí)匯報(bào)上級(jí)，盡快組織技術(shù)力量處理。11、按時(shí)按質(zhì)完成上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程部領(lǐng)班崗位職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/01、貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守并督促本部員工遵守崗位責(zé)任制、安全操作規(guī)程。2、每天應(yīng)檢查工作運(yùn)行記錄、工作日志，檢查各崗位工作執(zhí)行情況。3、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。4、保障所轄區(qū)域的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、使用正常，水、電、氣等能源的正常供給。5、每月組織全班人員檢查一次小區(qū)、大廈的管道、線(xiàn)路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無(wú)銹蝕、電氣線(xiàn)路無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象。6、按照工程部《設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》的要求和規(guī)定的保養(yǎng)周期，做好重要設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。做好相關(guān)的保養(yǎng)記錄。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈））、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。7、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)范圍內(nèi)各設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)，檢查監(jiān)控、消防、供電、配電、供水、運(yùn)輸、排水等系統(tǒng)的日常工作狀況，做出檢修安排，保證檢查的記錄詳實(shí)。8、發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障及時(shí)處理，記錄維修結(jié)果。9、接受業(yè)主、租戶(hù)室內(nèi)的維修要求，做好有償服務(wù)工作。10、負(fù)責(zé)收集、保管重要設(shè)備的技術(shù)資料。建立設(shè)備檔案。11、負(fù)責(zé)公共用工具、測(cè)量?jī)x表的管理。12、負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)工作的跟進(jìn)及督促，并在保養(yǎng)記錄和維修記錄上簽名、提出意見(jiàn)或建議13、未設(shè)主管的物業(yè)項(xiàng)目，工程領(lǐng)班行使工程部主管的職責(zé)。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)綜合電工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/01、安全用電，熟練掌握廣場(chǎng)內(nèi)高低壓配電系統(tǒng)的操作和應(yīng)急維修技能。2、上下班前記錄好柴油位，清點(diǎn)工程部各文具和公共工具，發(fā)現(xiàn)不對(duì)時(shí)應(yīng)及時(shí)上報(bào)，否則承擔(dān)遺失造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。3、每天不少于兩次對(duì)發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等做好日常維護(hù)巡查工作,做好維護(hù)運(yùn)行記錄。4、每天每隔兩小時(shí)巡查生活水泵房，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)上報(bào)。5、每周對(duì)上述設(shè)備房進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施干凈、無(wú)銹蝕。6、檢查廣場(chǎng)內(nèi)外公共照明，房屋配套設(shè)施，接到維修通知10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般故障一小時(shí)內(nèi)修復(fù)。7、配合其他同事完成維修和安裝工作。8、按照有償服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為有需求的住戶(hù)做好水電有償服務(wù)工作。9、配合酒店工程部維護(hù)好酒店工程事宜。10、協(xié)助好外單位進(jìn)場(chǎng)維修安裝，并監(jiān)督其工程質(zhì)量。11、遇到突發(fā)性停電，應(yīng)在10分鐘內(nèi)起動(dòng)發(fā)電機(jī)，并知會(huì)相關(guān)人員。運(yùn)行中的發(fā)電機(jī)應(yīng)每隔一小時(shí)記錄其運(yùn)行參數(shù)；12、記錄好當(dāng)天所用物料和工作日記，并主動(dòng)匯報(bào)給領(lǐng)班。13、上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)土建泥水工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0負(fù)責(zé)小區(qū)道路、公共通道、游樂(lè)場(chǎng)、樓頂天面、園林景觀、地下車(chē)庫(kù)、公用衛(wèi)生間、內(nèi)庭、門(mén)窗等房屋維修工程的滲、漏、破損、銹蝕等方面的維護(hù)修繕。積極處理應(yīng)急事件,加強(qiáng)各處的巡查,做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)處理.重大問(wèn)題應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)。每周一對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有地漏口進(jìn)行一次檢查,保證暢通.每月第一周檢查一次各處的下水管道.每季第一周清理一次各處的沙井。提出化糞池季、年度清理要求，報(bào)管理處主任安排處理。以上檢查清理工作均應(yīng)記錄在當(dāng)天的工作日記上。負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)小修小補(bǔ)、渠廁疏通、協(xié)助漏水檢查與診斷有條件的可以進(jìn)行維修施工或輔助外委維修單位施工。上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)電梯機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0一、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房?jī)?nèi)及通道不得堆放雜物。二、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40。C。三、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤(pán)車(chē)工具掛于顯眼處。四、毗鄰水池的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。五、機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。六、《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。七、按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。八、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/01.發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2.工程維修人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。3.平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿(mǎn)足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。4.發(fā)電機(jī)每星期空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。5.發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7.定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。8.加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0一、空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)許可禁止非工作人員入內(nèi)。二、保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。三、保持機(jī)房運(yùn)行時(shí)，值班員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做記錄。四、定期清洗系統(tǒng)的過(guò)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。五、每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。六、每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)高低壓配電房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/01.配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專(zhuān)職電工對(duì)其定時(shí)巡視。2.未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。3.巡視電工必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4.巡視時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確記錄電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示讀數(shù)。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。5.配電設(shè)備的倒閘操作由電工單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6.因故須停某部份負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用該部份負(fù)荷的用戶(hù)發(fā)出停電通知。7.對(duì)突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過(guò)電話(huà)向用戶(hù)作出解釋。8.經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。9.做好配電房的防水、防潮工作，不能有滲漏情況，嚴(yán)防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0水泵房是提供住戶(hù)生活用水，大廈消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到業(yè)主的生活和生命財(cái)產(chǎn)安全，因此必須加強(qiáng)管理，確保供水正常。1.當(dāng)班工程維修技術(shù)員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵管道、接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水并做好記錄。2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。3.在正常情況下，生活泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。4.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。5.水泵房每星期必須打掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。6.水池觀察口應(yīng)加蓋上鎖，透氣管應(yīng)用沙布包扎，以防雜物掉入水池中。7.按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1安裝窗玻璃，落地玻璃20-30元/臺(tái)不含材料2安裝排風(fēng)扇25元/臺(tái)不含材料3安裝毛巾架、掛畫(huà)、安裝門(mén)鈴5元/個(gè)不含材料4安裝抽油煙機(jī)30元/臺(tái)不含材料5拆窗式空調(diào)40元/套不含材料6安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)不含材料7安裝分體式空調(diào)250元/臺(tái)不含材料8安裝日光燈、消毒柜20元/臺(tái)不含材料9更換漏電開(kāi)關(guān)、水閥15元/個(gè)不含材料10拆熱水器20元/臺(tái)不含材料11拆抽油煙機(jī)20元/臺(tái)不含材料12安裝窗簾、拉簾15元/個(gè)不含材料13安裝熱水器50元/個(gè)不含材料14更換馬桶水箱配件20元/次不含材料15檢修電路10元/小時(shí)/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修理更換開(kāi)關(guān)、插座、電話(huà)盒10元/個(gè)不含材料18修理門(mén)鎖10元/把不含材料19更換普通水龍頭、軟管5元/次不含材料20疏通洗臉盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐廁50元/次不含材料22安裝吊扇、壁扇15元/臺(tái)不含材料23更換燈管、燈泡5元/次不含材料注：以上價(jià)格為參考價(jià)，如遇管理處能維修的其他項(xiàng)目或維修難度較大的特殊情況，其收費(fèi)與業(yè)主商定方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范保養(yǎng)檢修工作，使保養(yǎng)工作落到實(shí)處。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：低壓電氣控制屏應(yīng)每年保養(yǎng)一次，工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)拆下空氣開(kāi)關(guān)塑料外殼，清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，滅弧罩應(yīng)無(wú)破裂檢查觸頭表面應(yīng)無(wú)燒蝕，如燒蝕1/3則應(yīng)將其更換用1000V搖表測(cè)量相間絕緣，電阻應(yīng)不低于100MΩ自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分應(yīng)無(wú)阻滯2交流接觸器拆卸交流接觸器，清除觸點(diǎn)表面的氧化膜，燒蝕嚴(yán)重的應(yīng)更換動(dòng)觸點(diǎn)與彈簧動(dòng)作靈活，復(fù)位正常清潔鐵芯上的油污及臟物；短路環(huán)無(wú)斷裂，通電運(yùn)行應(yīng)無(wú)電磁噪音3熱繼電器檢查熱繼電器上電流整定值應(yīng)與電動(dòng)機(jī)額定電流相符熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換復(fù)位按鈕能正常復(fù)位4自耦減壓器用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理外殼應(yīng)可靠接地，如有松動(dòng)則擰緊，銹蝕則應(yīng)除銹5中間繼電器、信號(hào)繼電器1、模擬試驗(yàn)中間繼電器、信號(hào)繼電器。檢驗(yàn)二者的動(dòng)作應(yīng)可靠，輸出信號(hào)應(yīng)正確，如不符合要求則應(yīng)更換同型號(hào)的繼電器。6電容器將電容器逐個(gè)放電后接地電容器應(yīng)無(wú)漏油，空鼓現(xiàn)象測(cè)量電容器容量、電流其值小于額定值50％，均不符合要求，應(yīng)更換7信號(hào)燈、指示儀表通電后各信號(hào)燈正常各指示儀表指示正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則更換8清理清潔1、用壓縮空氣或干凈干抹布、毛刷清潔柜內(nèi)所有元器件，控制柜外殼清潔，柜內(nèi)線(xiàn)路整潔、無(wú)積塵、雜物2、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)于燒蝕變色的接頭應(yīng)更換五、相關(guān)文件：《低壓配電裝置保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)規(guī)程》《供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄》方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)異步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-02版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有系統(tǒng)電動(dòng)機(jī)的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1電動(dòng)機(jī)解體，檢查定子鐵心及繞組，并除塵清掃鐵心及繞組無(wú)過(guò)熱情況。無(wú)絕緣老化變色鐵心硅鋼片無(wú)松動(dòng)、槽楔無(wú)松動(dòng)、老化變色定子無(wú)灰塵，通風(fēng)槽清潔無(wú)油膩定子各處螺絲無(wú)松動(dòng)定子引線(xiàn)及連線(xiàn)焊接無(wú)過(guò)熱變色情況定子絕緣電阻符合規(guī)定要求，繞組間的絕緣電阻不低于0.5MΩ定子線(xiàn)圈在槽內(nèi)無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象2轉(zhuǎn)子檢查及清掃籠型轉(zhuǎn)子無(wú)斷條情況，導(dǎo)體在槽內(nèi)無(wú)松動(dòng)，端部焊接牢固轉(zhuǎn)子線(xiàn)圈及鐵心無(wú)灰塵、油污3風(fēng)扇轉(zhuǎn)子風(fēng)扇葉片無(wú)變形，無(wú)裂紋螺釘緊固風(fēng)扇應(yīng)清潔無(wú)污物和其他雜物4檢查清洗軸承軸承清洗后加入合格的潤(rùn)滑脂軸承無(wú)磨損，嚴(yán)重磨損應(yīng)更換軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無(wú)雜音軸承不漏油5機(jī)殼及外部端蓋及外科殼無(wú)破裂外部接地線(xiàn)符合要求，無(wú)斷股情況零附件完整，螺絲緊固五、相關(guān)文件：《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-03版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范水泵檢修保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)轄區(qū)所有水泵的檢修保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1水泵解體，檢查水泵軸、葉輪、軸承水泵軸應(yīng)正直無(wú)彎曲，軸鍵槽應(yīng)無(wú)磨損，鍵銷(xiāo)角度平整軸鍵槽、鍵銷(xiāo)磨損嚴(yán)重應(yīng)更換清理葉輪表面銹蝕，葉輪無(wú)裂紋無(wú)破損，破損的葉輪應(yīng)更換軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無(wú)雜音，軸承磨內(nèi)圓、磨外圓均應(yīng)更換軸承用柴油清洗后，加入合格的潤(rùn)滑脂2檢查聯(lián)軸器更換水泵聯(lián)軸器橡膠墊聯(lián)軸器無(wú)裂紋、磨損3檢查水泵房10米以?xún)?nèi)的閘閥、止回閥、浮球閥1、拆卸清理止回閥閥芯，閥芯銹蝕嚴(yán)重的更換2、閘閥轉(zhuǎn)動(dòng)、升降應(yīng)靈活，閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑、防銹4、檢查閘閥、止回閥密封膠墊，壓扁的、無(wú)彈性的等不符合要求的密封膠墊應(yīng)更換5、檢查浮球閥連桿、浮球、連桿插銷(xiāo)6、清除液位控制器壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松馳則應(yīng)擰緊4檢查遠(yuǎn)傳壓力表1、表內(nèi)無(wú)積水，調(diào)試上下限壓力值，指針轉(zhuǎn)動(dòng)靈活2、緊固信號(hào)線(xiàn)端子接頭3、偏差很大的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)更換。五、相關(guān)文件：《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《水泵房運(yùn)行記錄表》方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-04版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)電機(jī)的維護(hù)、檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：柴油發(fā)電機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)每年一次，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1檢查機(jī)油平面應(yīng)在停機(jī)15分鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面，保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處2檢查冷卻系統(tǒng)檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行保持冷卻液加滿(mǎn)到工作平面，距水箱口15CM處3檢查進(jìn)氣管各連接處1、卡箍應(yīng)緊固，軟管無(wú)龜列、磨損和其他損傷4檢查皮帶1、在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整5檢查蓄電池檢查蓄電池液位應(yīng)在極板上15mm左右電池正、負(fù)極接線(xiàn)柱無(wú)腐蝕或松動(dòng)蓄電池電壓24V6更換機(jī)油及機(jī)油濾清器啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74℃，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機(jī)油將放油螺栓裝回?cái)Q緊向曲軸箱中加入新的機(jī)油，至機(jī)油尺上的“H”字符位標(biāo)記處擰下機(jī)油濾清器，將更換后的新機(jī)油濾清器注滿(mǎn)新機(jī)油后裝上，用手?jǐn)Q緊到密封墊與濾清器接觸位置，再擰緊1/2或3/4圈啟動(dòng)柴油機(jī)發(fā)電機(jī)，目檢有無(wú)漏油現(xiàn)象停下柴油機(jī)，等15分鐘待機(jī)油流回油底殼以后，重新用機(jī)油尺檢查機(jī)油平面，標(biāo)準(zhǔn)位置應(yīng)在接近“H”字符標(biāo)記處7更換柴油濾清器、水濾清器、空氣濾清器擰下柴油濾清器、將更換后的新濾清器注滿(mǎn)干凈柴油裝上，安裝方法同機(jī)油濾清器水濾清器可直接安裝，不需另外加水空氣濾清器安裝前應(yīng)先清潔空氣濾清器接口或集塵盤(pán)再進(jìn)行安裝。8清洗水箱配制清洗溶液：由150g苛性鈉，加6升水構(gòu)成清洗前先將冷卻系統(tǒng)水全部放盡，清潔水箱外表的灰塵、油漬然后將配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小時(shí)，再運(yùn)轉(zhuǎn)柴油機(jī)，在水溫達(dá)到165℉（74℃）后停機(jī)，放水清洗完畢加入清潔的軟水灌滿(mǎn)水箱并加入防銹劑。發(fā)電機(jī)功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防銹劑0.475升的容量規(guī)格計(jì)算）。五、相關(guān)文件：《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表》方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-05版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范消防設(shè)備的檢修工作，保障保養(yǎng)質(zhì)量二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：消防檢修保養(yǎng)每季一次。由管理處工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施作業(yè)。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1檢查消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)控制柜觸摸屏或顯示屏操作、顯示正常手動(dòng)、自動(dòng)狀態(tài)，聯(lián)動(dòng)控制屏輸出、輸入指示燈顯示無(wú)誤，并能使控制終端動(dòng)作打印機(jī)能及時(shí)打印報(bào)警信息各控制回路無(wú)短路、接地現(xiàn)象系統(tǒng)接地電阻≤4Ω柜內(nèi)線(xiàn)路整潔、清潔無(wú)塵2檢查模塊測(cè)量總線(xiàn)應(yīng)有信號(hào)電壓DC18--24V，模塊工作電壓應(yīng)有DC18--24V手動(dòng)啟動(dòng)控制臺(tái)的水泵、風(fēng)機(jī)、等設(shè)備，聯(lián)動(dòng)控制器有反饋信號(hào)燈亮3檢查地下室感煙、感溫探測(cè)器探測(cè)器工作指示燈亮，用煙霧、熱量模擬測(cè)試，主機(jī)能接受火災(zāi)信息探測(cè)器表面無(wú)塵。4排煙、送風(fēng)設(shè)備手動(dòng)操作排煙閥，開(kāi)啟靈活排煙、送風(fēng)管道無(wú)破損、銹蝕手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常5防火卷簾門(mén)按鈕緊固，手動(dòng)操作卷簾運(yùn)行正常。上下限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常導(dǎo)軌、卷簾無(wú)變形、銹蝕6電梯迫降1、模擬火災(zāi)信號(hào)測(cè)試，電梯能自動(dòng)迫降7應(yīng)急指示燈直觀目測(cè)，綠色指示燈亮按下試驗(yàn)按鈕，應(yīng)急燈亮8消防栓、消防噴淋電機(jī)、水泵的檢修保養(yǎng)按《異步電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》和《水泵的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行管道、接頭處無(wú)銹蝕、漏水，消防栓箱無(wú)漏水五、相關(guān)文件：《消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-06版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)小區(qū)弱電設(shè)備的檢修保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：保養(yǎng)頻度半年一次。工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1A）監(jiān)控主機(jī)顯示屏畫(huà)面清晰，錄像適時(shí)、回放無(wú)阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天視頻電纜編號(hào)清楚、完整；電纜整潔、整齊清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無(wú)灰塵B）攝像機(jī)鏡頭、鏡面清晰無(wú)塵外殼、支架無(wú)銹蝕，螺絲緊固防雨、防塵罩密封良好C）線(xiàn)路管線(xiàn)通暢，固定良好，管口應(yīng)密封2樓宇對(duì)講A）管理機(jī)（主機(jī)）接聽(tīng)聲音清楚、明亮，按鍵靈敏，外觀清潔與門(mén)口機(jī)、單元機(jī)無(wú)通訊障礙在單元房?jī)?nèi)手動(dòng)試驗(yàn)分機(jī)緊急求助按鈕，主機(jī)能接收到反饋信息接線(xiàn)端子緊固、無(wú)松動(dòng)B）門(mén)口機(jī)IC卡感應(yīng)線(xiàn)圈感應(yīng)靈敏，喇叭聲音清晰電控鎖開(kāi)鎖順利，開(kāi)鎖聲音清脆按鍵靈敏、無(wú)缺與管理機(jī)、單元分機(jī)通訊正常接線(xiàn)端子緊固、無(wú)松動(dòng)3停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)A）主機(jī)1、外觀清潔，線(xiàn)路整齊顯示屏畫(huà)面清晰，錄像適時(shí)、回放無(wú)阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無(wú)灰塵B）道閘道閘升降靈活調(diào)整彈簧拉力，適應(yīng)道閘上下應(yīng)力的要求檢查蝸輪蝸桿潤(rùn)滑油，啟動(dòng)電機(jī)，蝸輪蝸桿轉(zhuǎn)動(dòng)應(yīng)無(wú)異常聲音五、相關(guān)文件：方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)二次供水管理制度文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-07版本/狀態(tài)：A/0（1）工程部主管管每月5日之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池，將檢查情況記錄在自己的工作日志上。

（2）二次供水管理由水泵房機(jī)電維修人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)。水泵房機(jī)電維修員必須持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。

（3）每個(gè)水池應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池周?chē)绊斏w應(yīng)清潔干凈。

（4）水池應(yīng)每隔4個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員必須持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。

（5）清洗消毒水池時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事務(wù)部，由公務(wù)部通知有關(guān)用不著水部門(mén)和用戶(hù)做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。

2.水池清洗消毒安全注意事項(xiàng)

（1）在水池內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用36V以下安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。

（2）抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開(kāi)關(guān)，漏電開(kāi)關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)開(kāi)關(guān)可靠。

（3）水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，未經(jīng)試驗(yàn)水池中有無(wú)氧氣前，不得進(jìn)入水池。如果在水池內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開(kāi)水池到外面呼吸新鮮空氣。

（4）上下水池時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。

3.水池清洗消毒前的準(zhǔn)備工作

（1）1：100滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。

（2）潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。

（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。

4.水池清洗消毒程序

（1）排放水

排放水應(yīng)提前關(guān)閉水池進(jìn)水閥，讓水池水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)；為確保用戶(hù)正常用水，排放干水池的時(shí)間應(yīng)控制在1.5小時(shí)以?xún)?nèi)。

（2）清洗消毒清洗：鏟出水池內(nèi)泥沙及各種沉淀物；

用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；

如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。

消毒：用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時(shí)；

用清水沖洗一遍整個(gè)水池，排出消毒水溶液重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液

注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。打開(kāi)閘閥向水池內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。

5.取樣送檢

（1）用干凈的礦泉水瓶從水也中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送栓單位及送樣日期。

（2）水樣當(dāng)天由機(jī)電處主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。

（3）如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。

6.記錄存檔水池清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情史記錄在《水池清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次小區(qū)全部水池清洗消毒工作結(jié)束后三天內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)把記錄整理成冊(cè)交機(jī)電處存檔，保存期為兩年。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-08版本/狀態(tài)：A/0檢查機(jī)油平面：用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面。為了得到精確的讀數(shù)，應(yīng)在停機(jī)15分鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查，盡可能的保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處。檢查冷卻系統(tǒng)：保持冷卻液加滿(mǎn)到工作平面。檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行。檢查進(jìn)氣管各連接處；卡箍應(yīng)緊固，軟管無(wú)龜列、磨損和其他損傷。檢查皮帶：在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。更換機(jī)油及機(jī)油濾清器：當(dāng)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行250小時(shí)后，或目測(cè)機(jī)油發(fā)黑、機(jī)油中含金屬屑，手捻機(jī)油，有細(xì)微顆粒時(shí)，均應(yīng)更換機(jī)油。更換機(jī)油的程序是：a)、啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74℃，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機(jī)油。b)、將放油螺栓裝回?cái)Q緊。c)、發(fā)電機(jī)運(yùn)行滿(mǎn)250小時(shí)，檢查機(jī)油濾清器、柴油濾清器、水濾清器、如必要時(shí)更換。清理水箱中的積垢，檢查易磨損和易松動(dòng)的外部零件。做好巡視檢查做好保養(yǎng)記錄。保持通風(fēng)良好設(shè)備房不超過(guò)40℃。定期清理發(fā)電機(jī)設(shè)施，確保無(wú)積塵、無(wú)鼠害。加強(qiáng)防火管理意識(shí)，確保機(jī)房消防設(shè)備齊全。做好防腐工作，每年修補(bǔ)油漆，標(biāo)識(shí)完好。管理制度完善，保持發(fā)電機(jī)無(wú)滲漏。嚴(yán)禁將金屬物、工具等放置或遺留發(fā)電機(jī)上，以防事故發(fā)生。應(yīng)將每次出現(xiàn)的故障原因和排除方法，進(jìn)行記錄供下次檢修時(shí)參考。發(fā)電機(jī)檢查內(nèi)容開(kāi)機(jī)前檢查檢查機(jī)油、柴油、冷卻水是否足夠是否合乎要求。檢查發(fā)電機(jī)有無(wú)滲漏情況。檢查電池接頭有無(wú)松動(dòng)、銹蝕、電力是否充滿(mǎn)。檢查發(fā)電機(jī)組是否有積塵。檢查機(jī)油、品質(zhì)有無(wú)異常，是否超期使用。開(kāi)機(jī)后檢查觀察各儀表的讀數(shù)是否正常，排氣煙色變化情況是否正常。“聽(tīng)”發(fā)電機(jī)發(fā)出的聲音是否有變化情況，有無(wú)異常振動(dòng)?！靶帷睉{感覺(jué)的嗅覺(jué)嗅出柴油機(jī)是否出現(xiàn)異常氣味的地方。避免長(zhǎng)時(shí)間在80%額定負(fù)載以上的情況下運(yùn)行。手觸摸電球外殼溫度有無(wú)異常。當(dāng)判斷有較大故障或柴油機(jī)突然自行停車(chē)時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢修，以防事故擴(kuò)大。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-09版本/狀態(tài)：A/0停電和電力故障的緊急處理若電力公司預(yù)先通知小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管。將有關(guān)停電通知預(yù)先張貼在大廳明顯處。當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電工技術(shù)人員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常動(dòng)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主管，安排修理，檢查備用發(fā)電機(jī)，準(zhǔn)備發(fā)電。必須隨時(shí)準(zhǔn)備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時(shí)使用。當(dāng)小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時(shí)，管理員應(yīng)立即通知主管及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶(hù)或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時(shí)應(yīng)關(guān)閉大閘。爆喉及水箱過(guò)滿(mǎn)的緊急處理檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)即尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓房，升降機(jī)，電線(xiàn)槽等。利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并須將升降機(jī)立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)金問(wèn)題，須拍照片以作日后存檔及證明。通知清潔部清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶(hù)。日常巡邏時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物、塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。如咳地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。供電設(shè)備事故應(yīng)急處理觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。（1）、拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器，用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線(xiàn)或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線(xiàn)；（2）、用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住觸電者，將其脫離電源；（3）、防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺(jué)，必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；（4）、如果觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其呼吸通暢；若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；（5）、如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)基是行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行，直到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。雷暴及颶風(fēng)的緊急處理必須檢查大廈所有門(mén)窗是否關(guān)上及牢固。必須檢查天臺(tái)所有水箱蓋是否上鎖及牢固。擦窗機(jī)關(guān)上電源，放在安全地方。天臺(tái)上雜物及材料，必須清理及停放牢固。檢查排水渠道是否暢通。風(fēng)暴降臨，應(yīng)做好以下工作；（1）、關(guān)閉公共地方的窗戶(hù)。若有需要，可加上膠紙。（2）、檢查各處排水道，確保無(wú)泥沙、雜物及塑料袋淤塞。（3）、在大廳告示牌上貼上臺(tái)風(fēng)警告標(biāo)貼，通知住戶(hù)或業(yè)主留意關(guān)閉窗戶(hù)，收妥曬臺(tái)上花盆、衣服等。（4）、在大廳明顯處張貼或豎立路滑標(biāo)志。（5）、建筑物外有維修棚架，擦窗機(jī)等，應(yīng)通知建造商采取防風(fēng)措施。（6）、準(zhǔn)備清理水浸工具及防護(hù)用品，如沙包等。（7）、持續(xù)收聽(tīng)氣名象臺(tái)發(fā)布有關(guān)臺(tái)風(fēng)消息，應(yīng)參照水浸緊急事件處理。易燃?xì)庑菪孤┑木o急處理當(dāng)接到懷疑泄漏易燃?xì)怏w報(bào)告時(shí)，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)查看究竟。抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門(mén)進(jìn)入后，不可開(kāi)燈開(kāi)風(fēng)扇及任何電掣。必須立即打開(kāi)所有窗門(mén)，關(guān)閉煤氣或石油氣掣。嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)吸煙。通知所有人離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)人員到場(chǎng)檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)。如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕。遇有不尋常氣體味道時(shí)，應(yīng)小心處理。對(duì)煤氣及石油氣總掣的位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)了解和掌握。將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈交主管。電梯困人的緊急處理如在乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視及對(duì)講機(jī)，則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)被困者有關(guān)情況及通知管理人員到電梯門(mén)外及保持聯(lián)系。立即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話(huà)時(shí)必須詢(xún)問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困。被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)求消防人員協(xié)助。被救者救妯后，須詢(xún)問(wèn)：（1）、是否有不適，是否需要幫助等。（2）、提供姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)及到本廈的原因。（3）、如被困者不合作及自行離去，則記錄備案。必須記錄事件開(kāi)始到結(jié)束的時(shí)間，詳細(xì)情形及維修人員、消防員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車(chē)、警車(chē)及救護(hù)車(chē)號(hào)碼等。必須記錄被救者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢(xún)傷員送往何處醫(yī)院。發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯維修員應(yīng)按如下方法操作電梯：1、把電梯主電源拉開(kāi)，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。2、確定電梯轎廂位置。3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用的廳門(mén)機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4、當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：(1)轎門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門(mén)已被拉開(kāi)，則要叫乘客把轎門(mén)手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話(huà)，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)，不要亂動(dòng)。(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤(pán)車(chē)裝置。(3)兩人把持盤(pán)車(chē)裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開(kāi)時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤(pán)平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15cm位置上。(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。6、事后書(shū)面報(bào)告物管部經(jīng)理。發(fā)生火警時(shí)消防的緊急處理（一）、火警應(yīng)變措施切勿急躁，保持鎮(zhèn)定。在可能情況下，以滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險(xiǎn)之中。如火勢(shì)不能控制，應(yīng)使用最近之消防樓梯走到一樓空地，并將火場(chǎng)內(nèi)情況及時(shí)報(bào)告消防隊(duì)，請(qǐng)牢記不要使用電梯。逃生時(shí)采用低勢(shì)沿地板爬行；如必須通過(guò)火焰時(shí)，請(qǐng)將所穿衣服用水浸濕或毛毯等浸濕后裹住身體迅速?zèng)_出。留守崗位及封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到現(xiàn)場(chǎng)處理為止。各個(gè)出口，火警警鐘，滅火器滅火喉之位置以及滅火器的使用必須要了解和掌握。須了解各主要通道及走火路線(xiàn)。保持走火通道暢通無(wú)阻，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)，留意其保養(yǎng)期限。煙的上升速度，遠(yuǎn)比人上樓梯來(lái)得快，故火警時(shí)應(yīng)盡速向地面逃出。為防止在危急中迷失方向及保持鎮(zhèn)定，管理員一定要事先學(xué)會(huì)如何危急中應(yīng)變。就事件發(fā)生情況，盡快向主管提交報(bào)告。（二）、消防警鐘鳴號(hào)當(dāng)消防警鐘嗚號(hào)時(shí)，立即往地下之消防控制室檢查下列各控制板：消防喉轆，火警鐘玻璃按手系統(tǒng)。如屬消防喉轆，火警鐘玻璃按手警鐘，會(huì)使消防顯示板顯示所屬該層這按手掣固定消防泵開(kāi)動(dòng)，立即到該層樓查看是否有火警。如屬意外打破火警按手，則到消防控制室把控制匙插上，使警鐘停止，再到消防泵房關(guān)上電掣電源，另通知工程部更換損壞之玻璃。感應(yīng)煙霧頭如屬感應(yīng)煙霧頭警鐘，須立即到現(xiàn)場(chǎng)查察是否發(fā)生火警，如發(fā)生火警，則報(bào)告當(dāng)班同事火警地點(diǎn)，位置，當(dāng)班同事需在大廳等待消防車(chē)抵達(dá)，帶領(lǐng)消防員到發(fā)生火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬感應(yīng)煙霧頭因其他原因引起誤嗚的，須立即通知警鐘控制中心（可能消防車(chē)已經(jīng)出車(chē)），及時(shí)將警鐘停止，但千萬(wàn)不要還原燈號(hào)，要留待消防車(chē)到場(chǎng)檢查收隊(duì)后才能還原，若燈號(hào)不能還原，需要換時(shí)，須致電警鐘控制中心掛牌，待換妥還原后才能換牌。水災(zāi)及跑水措施當(dāng)天氣下大雨及時(shí)檢查天面下水道是否暢通，地下室污水泵運(yùn)行是否正常，服從上級(jí)安排。跑水一般是地下室水池跑水和水管跑水，如發(fā)現(xiàn)地下室水池跑水，立即關(guān)掉就水閥，檢查球閥故障原因，如水管破裂跑水，立即關(guān)掉就近水閥，必要時(shí)立即停泵迅速搶修確保正常使用。工作安全措施嚴(yán)格遵守《特種工作操作規(guī)程》隨時(shí)巡查本職范圍工作，保證公共設(shè)施正常運(yùn)行。高空作業(yè)（如：外墻維修、空調(diào)檢修、檢查燈管、線(xiàn)路故障等等）必須有監(jiān)護(hù)人的情況下行。工作前必須檢查工具是否安全可靠（如：安全繩是否結(jié)實(shí)，人字梯連接是否牢固、是否采取防滑措施、安全帽是否有安全保護(hù)措施等等）。修建道路或外墻時(shí)必須采用安全防護(hù)欄，寫(xiě)在“正在施工、注意安全”正在施工、請(qǐng)勿靠近“等牌放在前面顯眼的位置，保證行人及工作人員的安全。在日常巡查中，發(fā)現(xiàn)有險(xiǎn)情時(shí)應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程部材料存儲(chǔ)、領(lǐng)用管理制度文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-010版本/狀態(tài)：A/0目前各管理處工程部的材料需求，都是按月度預(yù)先申購(gòu)，為了管理上的便利，應(yīng)遵循采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、存儲(chǔ)、出庫(kù)這一既定的操作順序，使材料的出入清晰明了。材料的入庫(kù)：各管理處月度申購(gòu)與臨時(shí)采購(gòu)回來(lái)的材料，工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收，其型號(hào)規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量應(yīng)與申購(gòu)單互相一致，無(wú)誤后由保管人辦理入庫(kù)手續(xù)（附：《材料入庫(kù)登記表》），管理處主任負(fù)責(zé)核實(shí)并簽名。材料的領(lǐng)用：維修人員領(lǐng)用材料需填寫(xiě)《材料領(lǐng)用登記表》，將領(lǐng)用材料的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、領(lǐng)用時(shí)間均注明清楚。并須管理處主任簽名。材料的存儲(chǔ)：未用完和未用的材料應(yīng)能與《材料入庫(kù)登記表》、《材料領(lǐng)用登記表》一一對(duì)應(yīng)。每月管理處主任要對(duì)材料進(jìn)行清查。保管人：由管理處主任指定保管人，對(duì)存儲(chǔ)材料負(fù)責(zé)保管。對(duì)出、入庫(kù)材料、物品及時(shí)登記。附：《材料入庫(kù)登記表》《材料領(lǐng)用登記表》方中物業(yè)管理有限公司2008-6-26工作日志FZ-WY-GC-QR-01當(dāng)班記錄年月日當(dāng)班人：備注當(dāng)班記錄年月日當(dāng)班人：備注工作日志，記錄當(dāng)天發(fā)生和已處理的設(shè)備故障、隱患、業(yè)主報(bào)修、巡查、保養(yǎng)、檢修等工作。如有未完成的工作在該日備注欄注明原因。發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄（含試運(yùn)行）FZ-WY-GC-QR-04小區(qū)（大廈）：（試）運(yùn)行日期：年月日設(shè)備編號(hào)運(yùn)行原因累計(jì)運(yùn)行時(shí)間設(shè)備責(zé)任人運(yùn)行監(jiān)護(hù)人本次運(yùn)行時(shí)間開(kāi)機(jī)前檢查柴油油位機(jī)油油位水箱水位選擇開(kāi)關(guān)位置輸出開(kāi)關(guān)位置電瓶液位記錄項(xiàng)目輸出電壓（伏）AB:BC:CA:輸出電流（安）A：B：C：頻率（HZ）轉(zhuǎn)速（轉(zhuǎn)/分）電瓶電壓機(jī)油油壓（Mpa）機(jī)油油溫水溫室內(nèi)溫度通風(fēng)系統(tǒng)機(jī)器響聲振動(dòng)消防系統(tǒng)照明停機(jī)后檢查備注：運(yùn)行啟動(dòng)及過(guò)程監(jiān)管人簽名：領(lǐng)班（主管）：物業(yè)主任（經(jīng)理）：工程主任（經(jīng)理）（抽查）：備注：此表包括市電停電時(shí)發(fā)電機(jī)啟用運(yùn)行記錄和平時(shí)的試運(yùn)行記錄；試運(yùn)行記錄每周啟運(yùn)不得少于1次；領(lǐng)班（主管）每周審閱不少于1次，物業(yè)主任（經(jīng)理）審閱每月不少于1次；工程主任每月抽查1次。設(shè)備維修記錄FZ--WY--GC--QR--07小區(qū)（大廈）：年月日設(shè)備名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)維修單位及人名設(shè)備編號(hào)開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間設(shè)備故障現(xiàn)象、原因：維修處理方式（現(xiàn)場(chǎng)維修/運(yùn)出維修；外委維修/自修)：維修過(guò)程、使用材料及安全措施：維修人簽名：日期：維修檢定結(jié)論（含技術(shù)參數(shù)功能）：檢定人簽名：日期：備注：工程領(lǐng)班（主管）：物業(yè)主任（經(jīng)理）審核：工程主任：凡物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備的維修均需填寫(xiě)此表；故障現(xiàn)象要描述清楚；故障原因由維修人員事后填寫(xiě)；維修過(guò)程、材料、安全由維修人員填寫(xiě)，工程領(lǐng)班（主管）補(bǔ)充。消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄FZ-WY-GC-QR-08小區(qū)(大廈)：年月日設(shè)備名稱(chēng)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)情況記錄保養(yǎng)人消防水系統(tǒng)水泵控制柜拆蓋檢查主電器主觸頭，保證接觸良好，運(yùn)行無(wú)聲。柜內(nèi)所有接頭緊固，元件無(wú)破損、脫落線(xiàn)路標(biāo)號(hào)清晰，柜門(mén)內(nèi)有本柜電氣原理圖線(xiàn)間絕緣電阻不小于0.5兆歐，無(wú)破皮、裸露指示燈完好，操作手柄靈活指示與實(shí)際相符柜內(nèi)外清潔無(wú)灰塵、雜物、門(mén)鎖好報(bào)警系統(tǒng)控制器逐個(gè)測(cè)試公共場(chǎng)所煙感、溫感報(bào)警器的正確性，電源電壓主電源、備用電源切換檢查自檢、消音、復(fù)位功能緊固柜內(nèi)所有接線(xiàn)端子排煙、送風(fēng)系統(tǒng)控制柜電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)、絕緣大于0.5兆歐，軸承靈活無(wú)噪聲主電器控制正確，電壓、電流表指示正常轉(zhuǎn)向正確，運(yùn)行無(wú)異聲，電流平衡柜內(nèi)外清潔各種信號(hào)燈排煙閥、排煙開(kāi)啟靈活，微動(dòng)開(kāi)關(guān)及接線(xiàn)端子均固定良好。防火卷簾門(mén)門(mén)鎖良好，開(kāi)停按鈕緊固道軌、卷簾無(wú)變形，無(wú)銹蝕手動(dòng)按鈕操作開(kāi)閉靈活，無(wú)卡滯、異常聲音，上下限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作正確防火卷簾門(mén)控制中心手動(dòng)操作卷簾門(mén)動(dòng)作正常，煙感器噴煙后，控制中心接收信號(hào)，卷簾門(mén)自動(dòng)關(guān)閉電機(jī)絕緣≥0.5兆歐，線(xiàn)頭壓接良好，清潔控制箱、電動(dòng)機(jī)、限位開(kāi)關(guān)。消防控制臺(tái)各電器觸點(diǎn)、元件、接線(xiàn)端子、線(xiàn)路清潔、廣播系統(tǒng)：主機(jī)各電源信號(hào)、控制信號(hào)、放大器揚(yáng)聲器、紙盒、除塵消防水箱浮球閥、水位電極壓力表與壓力開(kāi)關(guān)進(jìn)、出水閥門(mén)消防栓檢查水帶并交接折邊檢查閥門(mén)閥桿上油接口無(wú)損壞，連接可靠試驗(yàn)報(bào)警按鈕，檢查指示燈手提滅火器各部位數(shù)量正確，懸掛緊，急取方便，壓力表指針在綠區(qū)逐個(gè)檢查鉛封及操作手柄，達(dá)到緊固良好，但不卡阻抹去灰塵，系上檢驗(yàn)標(biāo)志管道及附件各消防閥門(mén)各減壓閥、排氣閥各水流指示器各進(jìn)出水閥門(mén)濕式報(bào)警閥各處緊固螺絲上機(jī)油防銹應(yīng)急指示燈直觀目測(cè)按鍵測(cè)試設(shè)備名稱(chēng)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)情況記錄保養(yǎng)人注：各處工程部按照此表所述保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容，組織本部員工對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。并按所保養(yǎng)內(nèi)容在保養(yǎng)人一欄填寫(xiě)保養(yǎng)人姓名；以備考評(píng)。此記錄經(jīng)審核人抽查、簽名后存入該設(shè)備檔案。水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄FZ-WY-GC-QR-09小區(qū)（大廈）：年月日設(shè)備名稱(chēng)設(shè)備編號(hào)責(zé)任人電機(jī)功率規(guī)格型號(hào)(電機(jī))額定電流規(guī)格型號(hào)(水泵水泵流量水泵揚(yáng)程保養(yǎng)記錄潤(rùn)滑油檢查盤(pán)根檢查聯(lián)軸器接地情況電纜頭緊固電機(jī)接線(xiàn)端緊固絕緣測(cè)定相與相：相與地：主電路檢查接觸器檢查橡膠墊檢查泵體外觀進(jìn)水閥出水閥壓力表截止閥放空閥管道外觀清掃防銹處理壓力表閥水泵軸水泵葉輪軸鍵槽泵體浮球閥濕式報(bào)警閥遠(yuǎn)傳壓力表止回閥開(kāi)泵檢查電機(jī)電流A相：B相：C相：壓力表指示值MPA：備注：制表：審核：供配電設(shè)備保養(yǎng)記錄FZ-WY-GC-QR-010小區(qū)（大廈）：年月日設(shè)備編號(hào)責(zé)任人審核人柜名保養(yǎng)人安裝位置保養(yǎng)項(xiàng)目記錄清掃緊固主回路電器控制回路母排地線(xiàn)絕緣標(biāo)識(shí)滅弧柵機(jī)械、電氣聯(lián)鎖電容接觸器觸點(diǎn)柜體與外觀接地裝置計(jì)量?jī)x器儀表保養(yǎng)時(shí)更換元件名稱(chēng)、規(guī)格：檢定結(jié)論（保養(yǎng)后帶負(fù)荷運(yùn)行24小時(shí)狀況）:制表：審核：煤氣站保養(yǎng)記錄FZ-WY-GC-QR-011小區(qū)（大廈）：年月日名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)結(jié)果氣化爐各電器元件工作正常，標(biāo)識(shí)清晰，外觀干凈進(jìn)出口閥門(mén)開(kāi)、關(guān)靈活，無(wú)銹蝕、無(wú)漏氣水位指示器水位觀測(cè)清晰報(bào)警器在正常工作狀態(tài)滅火器在要求壓力值范圍，減壓閥在正常工作狀態(tài)、無(wú)銹蝕瓶組連接膠管頭無(wú)裂口、破損、漏氣控制閥門(mén)開(kāi)、關(guān)靈活，無(wú)銹蝕、無(wú)漏氣瓶組指示壓力表指示正常氣化后壓力指示指示正常管道無(wú)銹蝕照明線(xiàn)路整潔、燈亮控制箱指示正常，接線(xiàn)緊固、無(wú)松動(dòng)、燒蝕現(xiàn)象各緊固螺絲上油防銹無(wú)銹蝕，拆卸靈活備注：保養(yǎng)人：制表：審核：監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄FZ-WY-GC-QR-012小區(qū)（大廈）：年月日項(xiàng)目保養(yǎng)情況及處理結(jié)果保養(yǎng)人備注檢查視頻線(xiàn)頭有無(wú)松動(dòng)，焊錫接頭處是否牢固拆卸主機(jī)外殼，清掃機(jī)內(nèi)灰塵檢查攝像頭檢查鏡頭并校焦，清潔鏡片防雨、防塵罩的密封清潔降溫風(fēng)扇檢查支撐的固定與防腐檢查鐵件部分的防銹情況檢查室內(nèi)通風(fēng)、照明主機(jī)開(kāi)關(guān)電源、插座監(jiān)控臺(tái)后面各電纜應(yīng)整齊有序，標(biāo)識(shí)齊全、對(duì)應(yīng)各處緊固螺絲上機(jī)油防銹制表：審核：水池（箱）清洗及消毒記錄表FZ-WY-GC-QR-013NO：清洗日期水容量（m3）放水時(shí)間自月日起，到月日止共h清洗時(shí)間自月日起，到月日止共h清洗投放滅菌凈（1:500）,配制人見(jiàn)證人清洗人員放水時(shí)間自月日起，到月日止共h消毒投放滅菌凈（1:500）,配制人見(jiàn)證人清洗及消毒有關(guān)記錄水質(zhì)取樣人取樣地點(diǎn)取樣數(shù)送檢時(shí)間送檢人取報(bào)告人取報(bào)告時(shí)間報(bào)告編號(hào)水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果合格□不合格□不合格處理意見(jiàn)管理處主任：機(jī)電主管：專(zhuān)業(yè)工程師：水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表FZ-WY-GC-QR-014NO：小區(qū)（大廈）名稱(chēng)：年月日工作日期停機(jī)時(shí)間停水范圍工作項(xiàng)目水質(zhì)化驗(yàn)結(jié)果備注申報(bào)人審核人主任/經(jīng)理注：工作項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：清洗準(zhǔn)備、放水、通風(fēng)、刷洗、檢修、消毒、調(diào)試。水池（箱）加藥記錄FZ-WY-GC-QR-015小區(qū)（大廈）名稱(chēng)：年月日加藥日期水池(箱)位置加藥名稱(chēng)生產(chǎn)廠加藥配比加藥量加藥人身體情況加藥方法：責(zé)任人：加藥人：備注：注：每年5~10月份每個(gè)月加藥2次（15天1次），1~4月及11~12月每個(gè)月加藥1次。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔工程維修部工作手冊(cè)編號(hào):CBREXH-GZ-EM-04版本/狀態(tài):A/1編制:審核:批準(zhǔn):生效日期:二〇一四年七月一日***物業(yè)管理服務(wù)有限公司

工作手冊(cè)目錄序號(hào)章節(jié)文件名稱(chēng)頁(yè)面1工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措施42工程維修部組織架構(gòu)53工程維修部崗位職責(zé)64工程維修部管理制度（規(guī)定）154.1特種作業(yè)人員管理制度154．2高低壓配電室安全工作制度164.3變配電工作票、操作票制度174.4電梯安全管理規(guī)定184.5電梯維保服務(wù)考核制度184.6電梯機(jī)房管理規(guī)定194.7設(shè)備機(jī)房管理制度194.8設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定224.9設(shè)備事故處理規(guī)定234.10設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定254.11設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度254.12設(shè)備標(biāo)識(shí)管理規(guī)定264.13設(shè)備臺(tái)帳管理制度264.14機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定274.15安全用水、供電管理制度274.16監(jiān)視、測(cè)量裝置管理規(guī)定284.17運(yùn)行值班工交接班制度294.18工程、維修檔案管理制度304.19房屋修繕管理制度304.20外包工程項(xiàng)目管理制度325工程維修部工作流程325.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程325.2配電室倒閘規(guī)程345.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護(hù)規(guī)程355.4電梯安全操作規(guī)程355.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程365.6給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程385.7給排水維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程395.8冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程425.9中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程445.10柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程465.11螺桿冷水機(jī)組系統(tǒng)操作規(guī)程475.12焊接作業(yè)規(guī)程495.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程505.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程515.15一般報(bào)修流程525.16計(jì)劃?rùn)z修或重大設(shè)備檢修流程525.17供電限電停電審批程序535.18客戶(hù)報(bào)修服務(wù)管理辦法535.19客戶(hù)維修服務(wù)管理程序575.20設(shè)備更新改造程序585.21外包項(xiàng)目合同簽訂工作程序595.22外包項(xiàng)目監(jiān)管程序601．工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措施目標(biāo)：年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，計(jì)劃完成率100%，運(yùn)行正常；月度零修及時(shí)率達(dá)到98%以上，月度零修合格率達(dá)到100%，無(wú)零修質(zhì)量造成的有效投訴有效控制供方駐場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零月度記錄、資料保存完整，及時(shí)歸檔，歸檔率100%適用范圍：適用于****項(xiàng)目工程維修部。措施：工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時(shí)間上門(mén)服務(wù)，確?？蛻?hù)滿(mǎn)意。部門(mén)人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門(mén)技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。2．工程維修部組織架構(gòu)總編制總編制15人工程經(jīng)理（1人）工程經(jīng)理（1人）文員文員（1人）工程主任（1人）工程主任（1人）運(yùn)行領(lǐng)班（1人）維修領(lǐng)班（1人）運(yùn)行領(lǐng)班（1人）維修領(lǐng)班（1人）運(yùn)行技工（白班2人）維修技工（泥木工運(yùn)行技工（白班2人）維修技工（泥木工1人）維修技工（水工1人）維修技工（電工2人）維修技工（空調(diào)工1人）運(yùn)行技工（晚班1人）運(yùn)行技工（中班1人）運(yùn)行技工（早班1人） 3．工程維修部崗位職責(zé)目標(biāo)：明確部門(mén)職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。適用范圍：適用于****項(xiàng)目工程維修部。內(nèi)容：部門(mén)工作職責(zé)：負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)接管驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，并完成交接報(bào)告；制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備設(shè)施大修計(jì)劃；對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法和完好程度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足客戶(hù)的使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；按對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)客服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、客戶(hù)滿(mǎn)意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項(xiàng)目和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)收和質(zhì)量控制；負(fù)責(zé)客戶(hù)二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項(xiàng)目、新增項(xiàng)目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗(yàn)收等工作；結(jié)合大廈實(shí)際，制訂大廈經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能降耗，定期對(duì)能耗及其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，將成本控制在合理范圍；實(shí)施各專(zhuān)業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實(shí)、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實(shí)際操作能力；配合政府、行業(yè)管理部門(mén)，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門(mén)的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。人員崗位職責(zé)：工程經(jīng)理崗位職責(zé)：全面負(fù)責(zé)工程維修部工作，對(duì)大廈強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運(yùn)行及維修負(fù)責(zé)，落實(shí)公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為責(zé)任事故；負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，完善和提高設(shè)備管理水平。負(fù)責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購(gòu)進(jìn)、安裝調(diào)試、使用、維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)設(shè)備的報(bào)廢（申請(qǐng)或建議）及處理；落實(shí)公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實(shí)重要設(shè)備及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)計(jì)劃；組織編制工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高專(zhuān)業(yè)管理水平；協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門(mén)的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門(mén)的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使排水、空氣質(zhì)量、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；做好一線(xiàn)服務(wù)、與其它職能部門(mén)的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時(shí)為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，組織專(zhuān)題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；落實(shí)公司用人政策和各項(xiàng)規(guī)章制度，做好部門(mén)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平；負(fù)責(zé)匯總、制定和申報(bào)工程維修部年度、月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修計(jì)劃及設(shè)備大修計(jì)劃，保證工程維修費(fèi)用的合理使用；根據(jù)工作計(jì)劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、大修、項(xiàng)目改造等工作，督促工程維修部各級(jí)人員對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實(shí)施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿(mǎn)足客戶(hù)使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，組織安排各級(jí)人員，按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；組織實(shí)施對(duì)工程外包單位的管理、評(píng)審和考核。對(duì)外包商實(shí)施有效的監(jiān)控和管理。組織安排工程整改項(xiàng)目的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配合適人員參與項(xiàng)目施工監(jiān)理和竣工驗(yàn)收等工作；負(fù)責(zé)客戶(hù)二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；負(fù)責(zé)組織做好對(duì)客服務(wù)工作，處理對(duì)客服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；組織制訂經(jīng)濟(jì)、有效的運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能措施，定期進(jìn)行能耗和其它運(yùn)行成本的統(tǒng)計(jì)核算，合理控制和降低運(yùn)行成本；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。工程主任崗位職責(zé)：貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理。制定部門(mén)設(shè)備、設(shè)施的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作計(jì)劃及審核各領(lǐng)班工作計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。對(duì)大廈設(shè)備（設(shè)施）的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、運(yùn)行人員培訓(xùn)等工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行《員工守則》和本部門(mén)的各項(xiàng)安全技術(shù)規(guī)程；做好對(duì)客戶(hù)的服務(wù)工作，盡量滿(mǎn)足客戶(hù)要求?？蛻?hù)對(duì)物業(yè)設(shè)施的改動(dòng)或裝修要求，除熱情服務(wù)外，還要審批其改動(dòng)方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職能；確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時(shí)或應(yīng)急工程任務(wù)；與其它部門(mén)或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)與協(xié)作精神；必須嚴(yán)格要求自己，自覺(jué)執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作則。組織全體人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問(wèn)講解和考核，搞好現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)活動(dòng)；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事故、故障的調(diào)查分析；編制年、季度、月工作計(jì)劃并組織實(shí)施。按時(shí)、及時(shí)總結(jié)工作，上報(bào)工作總結(jié)和各種報(bào)表；配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)督落實(shí)；負(fù)責(zé)各設(shè)備運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運(yùn)行。建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異常或故障，立即采取有效措施及時(shí)解決。查閱有關(guān)運(yùn)行、巡視記錄，了解設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行情況，作好安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和工作質(zhì)量分析；協(xié)助部門(mén)經(jīng)理對(duì)二次裝修資料進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，督促租戶(hù)對(duì)遺留問(wèn)題的整改；每月對(duì)員工的行為規(guī)范、勞動(dòng)紀(jì)律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進(jìn)行考核；負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)各項(xiàng)工作，完成上級(jí)交給的其它工作。文員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門(mén)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指令；負(fù)責(zé)整理、統(tǒng)計(jì)、管理工程維修工作單；負(fù)責(zé)收發(fā)、整理、統(tǒng)計(jì)及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運(yùn)行、操作記錄，落實(shí)綜合管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求；負(fù)責(zé)本部門(mén)所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無(wú)缺頁(yè)、遺漏；負(fù)責(zé)部門(mén)文件資料的打印、校核、復(fù)印及傳真，并做好登記工作；負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計(jì)本部員工考勤；水、電以及分類(lèi)物料消耗統(tǒng)計(jì)，做到細(xì)致準(zhǔn)確；以及物品發(fā)放工作。負(fù)責(zé)與其他部門(mén)的聯(lián)絡(luò)工作，跟進(jìn)報(bào)批事項(xiàng)；負(fù)責(zé)本部門(mén)的所有物品申購(gòu)及辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對(duì)倉(cāng)庫(kù)備件存貨量作一次盤(pán)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，做好統(tǒng)計(jì)報(bào)表交上級(jí)審核；根據(jù)水、電以及分類(lèi)物料消耗統(tǒng)計(jì)，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀。定期召集工程例會(huì)，并做好會(huì)議記錄，及時(shí)提交會(huì)議紀(jì)要；及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)度，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運(yùn)行，確保設(shè)備在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)行；每天定時(shí)檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；各有關(guān)設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理（在有關(guān)運(yùn)行記錄上簽名）；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；審閱運(yùn)行、巡檢等報(bào)表，對(duì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時(shí)檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運(yùn)行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及各類(lèi)電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；督促運(yùn)行班全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護(hù)，確保墻白、地凈、溝見(jiàn)底、設(shè)備見(jiàn)本色，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)。遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；負(fù)責(zé)配合外包單位來(lái)人對(duì)大廈設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案；監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時(shí)查找原因并采取處理措施，杜絕浪費(fèi)；負(fù)責(zé)對(duì)下屬人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保計(jì)劃。經(jīng)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進(jìn)行；負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護(hù)保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)作；每天定時(shí)檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；各有關(guān)檢修現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；審閱或編制維修、保養(yǎng)等報(bào)表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行《員工守則》和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）處于良好的運(yùn)行（或待運(yùn)行）狀態(tài)；制定各設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及各類(lèi)設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運(yùn)行和維修中出現(xiàn)的問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際情況的輕重緩急，合理分配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進(jìn)其工作情況、進(jìn)度，直至完成為止；遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)；遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；督促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見(jiàn)底、設(shè)備見(jiàn)本色；及時(shí)處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，避免重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級(jí)匯報(bào)；參入大廈客戶(hù)的二次裝修的審圖；裝修過(guò)程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過(guò)程控制在大廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進(jìn)行；裝修竣工驗(yàn)收檢查及整改項(xiàng)目的跟進(jìn)等；組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)；負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；認(rèn)真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時(shí)地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記，若需付費(fèi)要以舊換新；積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。運(yùn)行技工崗位職責(zé)：必需具有國(guó)家承認(rèn)的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門(mén)考查合格后，方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)行工負(fù)責(zé)對(duì)大廈供配電、空調(diào)、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；熟悉自已工作范圍內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完成本職內(nèi)的各項(xiàng)工作；嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開(kāi)機(jī)前應(yīng)認(rèn)真作好檢查工作，設(shè)備狀況