馬利偉物業(yè)承接查驗操作指南培訓一、物業(yè)承接查驗概述

物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗?！?010年住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條規(guī)定：定義：是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。意義有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的正當權益，具有保障的作用。督促建設單位重視業(yè)主共用部位、共用設施設備的建設提高建設質(zhì)量，保障業(yè)主的財產(chǎn)權益。彌補前期物業(yè)服務期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強建設單位與物業(yè)管理的聯(lián)系，保障開展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)企業(yè)交接時，有利于雙方管理責任。物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別：竣工驗收的定義：指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。主要有以下區(qū)別目的不同（確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格能否交付使用）參與主體不同（項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收）對象不同（對項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質(zhì)量進行檢驗）物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別：物業(yè)承接查驗：是物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，對共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗。主要有以下區(qū)別目的不同分清各方責任維護各方利益減少矛盾和糾紛參與主體不同物業(yè)服務合同雙方當事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進行的對象不同對物業(yè)共用部位、共用設施設備的接管查驗物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則：依據(jù)：《合同法》《物權法》《條例》和住房和城鄉(xiāng)建設部2011年1月1日頒布實施的《物業(yè)承接查驗辦法》及《物業(yè)買賣合同》《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)規(guī)劃設計方案》《建設單位移交的圖紙資料》《建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范》原則：誠實信用、客觀公正、權責分明、以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)物業(yè)承接查驗的主體新建物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的主體交驗方：建設單位接管方：物業(yè)企業(yè)新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體交驗方：建設單位接收方：物業(yè)買受人物業(yè)服務機構更迭時的物業(yè)共用部位、共用設施設備查驗的主體交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接收方：新選聘的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)承接查驗的范圍：物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)資料、共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：1、物業(yè)資料：包括竣工驗收資料、技術資料、物業(yè)保修文件和物業(yè)使用說明文件以及物業(yè)管理所必須得其他資料（如有關房屋產(chǎn)權權屬資料，業(yè)主及房屋面積清冊等）2、共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道架空層及設備間；3、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等。4、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理、機（非）動車停車設施、休閑、消防、安防監(jiān)控、人防、垃圾轉(zhuǎn)用設施以及物業(yè)服務用房項目開發(fā)核準備案文件建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證拆遷安置資料項目命名資料物業(yè)資料用地紅線圖工程質(zhì)量保修合同業(yè)主產(chǎn)權資料、物業(yè)服務合同（含投標文件）、管理規(guī)約房屋使用說明書物業(yè)建筑區(qū)域劃分意見書綜合竣工查驗資料：竣工圖供水合同供電協(xié)議書供氣協(xié)議書電梯等特種設施設備檢驗及準用資料專項維修資金繳存證明資料《建設工程規(guī)劃驗收合格證》《消防查驗意見及同意使用意見書》工程竣工備案合格資料及公共配套綜合驗收合格證明材料施工許可證；建筑施工總承包企業(yè)、施工分包單位、設計單位、工程地質(zhì)勘察單位、工程監(jiān)理單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明材料（復印件）設施設備使用說明書（要求中文）設施設備保修卡、保修協(xié)議機電設備供應商、安裝施工單位資料

設備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、隨機工具、備品備件清單、試運行記錄查驗設施設備資料：1、；2、；3、；4、；5、設施設備出廠合格證承接查驗的標準和查驗方法（一）按國家相關建筑設計規(guī)范、設施設備標準執(zhí)行；（二）主要以核對的方法進行，在現(xiàn)場查驗、設備調(diào)試等情況下，還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行查驗；（三）物業(yè)承接查驗工作應首先對物業(yè)產(chǎn)權資料、工程竣工資料，規(guī)劃設計資料、設施設備資料等進行移交查驗，為物業(yè)現(xiàn)場查驗奠定基礎；承接查驗的標準和查驗方法（四）對查驗過程中不符合規(guī)劃設計、建筑安裝、標準的，記錄《承接查驗整改單》中，確定整改時限，報送物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，并要求建設單位督促施工單位限期整改；（五）對整改項目由施工企業(yè)整改落實后,予以復查,并在《承接查驗整改單》中記錄結果,合格后進行正式移交；（六）交接雙方必須簽訂《承接查驗協(xié)議》?！冻薪硬轵瀰f(xié)議》應加蓋交接雙方企業(yè)法人章?，F(xiàn)場查驗的方法具體做法是：（1）核對。應根據(jù)合同約定和規(guī)劃設計批準文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標準，以及物業(yè)共用設施設備清單對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場核對，確保設施設備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設計批準與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。（2）觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務人員依據(jù)自身的專業(yè)技術能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場核對時詳細觀察其是否符合配置標準，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細記錄。（3）使用。物業(yè)服務人員在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場查驗時，要根據(jù)設施設備出廠的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關設備的安全操作規(guī)程，由建設單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設施設備，并使其達到滿負荷運行，記錄設備運行的主要技術參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進行交流溝通和有效培訓，保證物業(yè)服務企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設單位責成責任單位負責解決，以保證查驗的正常進行。（4）檢測。在物業(yè)共用部位、共用設施設備現(xiàn)場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設施設備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達到設計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。（5）試驗。物業(yè)服務人員要在建設單位專業(yè)人員指導和配合下對物業(yè)共用部位、共用設施設備的有關部位進行有效性試驗。（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。（辦法）物業(yè)承接查驗的條件：1、建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；2、供水、電、氣、排水、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；4、道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；6、物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。成都市承接驗收條件（成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見2006）：1、建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格；2、供水、供電、供氣及信息傳播入戶，道路、綠化和衛(wèi)生等設施設備建設完畢，均能夠正常使用；3、電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書；4、房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認；5、法律法規(guī)規(guī)定規(guī)定的其他條件。成都市物業(yè)管理條例規(guī)定第十三條本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用：

（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶；

（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經(jīng)水務、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限；

（四）住宅區(qū)附近有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道；

（五）住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規(guī)范配置到位；

（六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務、社區(qū)服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施；（八）按照住宅設計規(guī)范預留設置空調(diào)器外機和冷凝水排放管的位置；

（九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設；

（十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫（位）的配置；

（十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十四條新建住宅交付使用前，開發(fā)建設單位應當向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。承接查驗的時限：《辦法》規(guī)定建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前與受聘的物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作，而在現(xiàn)場查驗20日前完成資料的移交工作。因此建議建設單位在物業(yè)交付使用前50日內(nèi)根據(jù)規(guī)定完成物業(yè)竣工驗收，并取得合格證書，完成備案，達到交付條件后書面通知物業(yè)服務企業(yè)，并約定時間召開承接查驗協(xié)調(diào)會議《成都意見》建設單位應當在物業(yè)竣工交付前30日內(nèi)，與受聘的物業(yè)完成交接手續(xù)。業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在《物業(yè)服務合同》生效后30日內(nèi)，會同新選聘的物業(yè)服務企業(yè)與原物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗手續(xù)。1、書面通知驗收2、成立驗收小組3、移交物業(yè)資料

4、查驗共用部位、共用設施設備7、資料保管8、移交相關費用

9、辦理承接查驗手續(xù)10、承接驗收備案（30日內(nèi)）。公示物業(yè)承接查驗程序

5、解決驗收遺留問題6、簽訂承接驗收協(xié)議確定承接查驗方案：具備交付條件后，物業(yè)服務企業(yè)應及時向建設單位作出回應，并約定雙方召開承接查驗會議，雙方根據(jù)有關規(guī)定和承接查驗文件的約定，就物業(yè)承接查驗進行協(xié)商，形成方案，包括以下主要內(nèi)容：1、組建物業(yè)承接查驗小組（雙方相關負責人、雙方工程技術人員、工程施工總包單位、設備供貨安裝單位、工程監(jiān)理、亦可邀請業(yè)主代表和房地產(chǎn)主管部門參加、記錄人員）2、列出各專業(yè)工程實施查驗的技術依據(jù)（相關建筑與施工國家、行業(yè)和地方標準與規(guī)范，移交的竣工圖紙資料清單，設備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修機使用說明書，買賣合同約定的共用部位、共用設施設備的配置標準，建筑、安裝施工與質(zhì)量驗收系列叢書、操作手冊）3、物業(yè)承接查驗內(nèi)容（物業(yè)資料的查驗、移交，物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)場查驗，物業(yè)管理中的有關合同、共用設備的專用工具和配件等）建設單位應依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容，但其能源供用合同應進行查驗和移交。4、擬定共用部位、共用設施設備現(xiàn)場查驗方案（查驗項目、內(nèi)容、方法、時間與進度、問題收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄員、負責人）5、物業(yè)承接查驗物資準備（查驗人員的組織與培訓、設備、儀器儀表、工具、防護用具、記錄表格）物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容：1、承接查驗的范圍2、查驗標準和項目3、查驗時限4、查驗方式5、雙方的權利義務6、存在問題及解決方法和解決時限7、違約責任建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及共用部位、共用設施設備。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：1、前期物業(yè)服務合同2、臨時管理規(guī)約3、承接查驗協(xié)議4、建設單位移交資料清單5、查驗記錄6、交接記錄7、其他相關查驗文件承接查驗的遺留問題處理：（一）對資料查驗中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實、不合格等問題，承接查驗小組應當將問題逐項記錄在《圖紙資料移交清單》，交建設單位確認并確定整改時限；（二）對物業(yè)設施設備承接查驗中發(fā)現(xiàn)的不合格項，記錄在《設施設備移交清單》中，交建設單位確認并確定整改時限；（三）對物業(yè)房屋共用共有部位承接查驗中的不合格項，記錄在《共用共有部位承接查驗單》中，交建設單位確認并確定整改時限；（四）對物業(yè)承接查驗中的重大缺陷記錄在《重大缺陷記錄表中》交建設單位確認并確定整改時限。承接查驗雙方的責任：建設單位未按承接查接查驗協(xié)議完善整改物業(yè)存在的問題而產(chǎn)生的后果由建設單位承擔責任物業(yè)承接查驗后，建筑工程質(zhì)量保修工作，在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設單位負責維修物業(yè)服務企業(yè)未按本辦未予實施物業(yè)承接查驗而產(chǎn)生的后果由物業(yè)服務企業(yè)承擔責任承接查驗后，物業(yè)服務企業(yè)未