萬福·品清湖項(xiàng)目2006年7月16日推廣建議市場分析本章節(jié)期望通過對汕尾地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析，為本項(xiàng)目的定位提供依據(jù)，使本項(xiàng)目成為能為市場帶來活力、為置業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)居所、為開發(fā)者帶來最大利益的產(chǎn)品；同時(shí)也為后期營銷推廣開辟渠道，挖掘出最具價(jià)值的客戶資源，提示最具時(shí)效性的營銷手段。汕尾位於廣東省東部沿海，依山傍海；海洋性氣候，歷史文物眾多，旅游資源豐富流域面積3613.7平方公里，占全市總面積的69.2%，水產(chǎn)資源豐富市區(qū)面積150平方公里全市總?cè)丝?02萬人,其中非農(nóng)人口90多萬。全市旅居海外華僑、港澳臺人士近百萬人。汕尾概況汕尾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全省較為落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、財(cái)政收入均存在不合理現(xiàn)象，城市信用危機(jī)嚴(yán)重制約著汕尾的發(fā)展。04年完成地區(qū)生產(chǎn)總值220.1億元，同比增長15%共有各類民營經(jīng)濟(jì)組織近4萬戶，民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的國內(nèi)生產(chǎn)總值約占全市的80%。汕尾電廠、大華電廠、廣東第四核電站、上海中油公司儲油倉、白沙湖新港區(qū)等大項(xiàng)目的興建將改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)汕尾市沒有明顯的商圈，主要生活配套都集中在舊城區(qū)，預(yù)計(jì)新區(qū)在未來幾年中會崛起較成規(guī)模的商業(yè)配套。汕尾宏觀環(huán)境分析汕尾人口消費(fèi)力分析市區(qū)居民家庭戶均人口為4.17人/戶，戶均就業(yè)人口數(shù)1.89人/戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6196元人均轉(zhuǎn)移性收入1483元，家庭人均經(jīng)營收入1009元人均消費(fèi)性支出5354元八大類消費(fèi)支出除設(shè)備用品及服務(wù)和醫(yī)療保健下降外，食品、衣著、交通與通信、娛樂文教服務(wù)、居住、雜項(xiàng)商品及服務(wù)均呈不同程度增長汕尾習(xí)俗特征汕尾民風(fēng)相對保守，同時(shí)又具堅(jiān)韌彪悍特點(diǎn)，所以一方面保留了難能可貴的傳統(tǒng)精神，另一方面卻凸顯了與現(xiàn)代文明社會的矛盾。市區(qū)方言：海陸豐福佬話居民特征：信奉神明注重睦鄰團(tuán)結(jié)彪悍吃擂茶城市發(fā)展規(guī)劃汕尾市近期的建設(shè)將以道路等基礎(chǔ)設(shè)施的開辟、拓展為指引，帶動城市新區(qū)的開發(fā)和舊區(qū)改造按照各自有利的發(fā)展方向有序進(jìn)行，逐步形成良好的城市用地功能布局。其規(guī)劃建設(shè)以“立足于現(xiàn)實(shí)、基礎(chǔ)設(shè)施先行、土地利用集約發(fā)展，新老城區(qū)滾動發(fā)展、內(nèi)外結(jié)合，前后銜接，整體協(xié)調(diào)”四項(xiàng)原則協(xié)調(diào)發(fā)展。市區(qū)“凈化、綠化、亮化”建設(shè)，治理環(huán)境污染，增大綠化力度，梳理市區(qū)亂擺攤造成的交通堵塞，加強(qiáng)濱海道路的導(dǎo)視系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等。汕尾市宏觀房地產(chǎn)市場土地市場特征土地成本較低交易量較小市場相當(dāng)不規(guī)范，場外隱形交易尚未杜絕以往用于住宅開發(fā)的土地規(guī)模較小預(yù)測：在品清湖北岸地塊出讓后，如政府趁勢加強(qiáng)引導(dǎo)，汕尾土地市場有望得到規(guī)范，吸引更多外地品牌開發(fā)商進(jìn)駐。在售樓盤較少，檔次不高集中在汕尾港濱海沿線建筑類型為多層、小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新性預(yù)計(jì)未來供應(yīng)：近期內(nèi)有本項(xiàng)目和市中心的大中華項(xiàng)目，今后的住宅將集中在品清湖沿岸，檔次相對較高商品住宅市場供應(yīng)特征商品住宅需求特征當(dāng)?shù)鼐用穸酁閹状?，所以要求戶型寬大?20平米以上三房四房由于生活習(xí)慣，青睞多層及小高層住宅，而對高層的認(rèn)可度較低講求風(fēng)水，喜愛東南向通透性較好的戶型供需關(guān)系目前在售的樓盤銷售情況一般，市場反應(yīng)不溫不火市場潛在需求（改換住房、置業(yè)保值）不可小覷美聯(lián)認(rèn)為，由于汕尾在售樓盤自身素質(zhì)、銷售推廣存在一定缺陷，未能刺激當(dāng)?shù)氐淖》肯M(fèi)，導(dǎo)致商住市場波瀾不驚。但城區(qū)及周邊縣市隱藏著一定數(shù)量的潛客戶，一旦有專業(yè)的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)，汕尾將出現(xiàn)前所未有的置業(yè)熱潮。價(jià)格目前均價(jià)1400-1500元/平方米預(yù)計(jì)本項(xiàng)目和大中華入市后會帶動汕尾房價(jià)提升，中高檔住宅均價(jià)有望突破2000元/平方米區(qū)域房地產(chǎn)市場汕尾新城市中心發(fā)展區(qū)位于品清湖北岸，乃市政府所在地，市政配套齊全，是汕尾未來的CBD；景觀資源、規(guī)劃配套一流，是孕育高檔住宅的溫床品清湖西部沿岸是新興的休閑居住區(qū)，濱海大道景觀開闊，但可供出讓的土地稀少。片區(qū)規(guī)劃定位大中華國際公館入市時(shí)間與本項(xiàng)目最近，必將分流一部分客戶。該項(xiàng)目規(guī)模不大，景觀資源與本項(xiàng)目亦無可比性，但大中華的品牌實(shí)力不容忽視。御景園已經(jīng)銷售過半的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年6月入伙。海港城景觀優(yōu)越，周邊配套相對成熟。年底入伙，對本項(xiàng)目影響不大。競

爭

樓

盤產(chǎn)品特征小高層、多層現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格外立面園林設(shè)計(jì)一般戶型中大為主，平層為主，創(chuàng)新性不高目標(biāo)客戶分析汕尾本地居民占大多數(shù)——為了改善居住環(huán)境，對戶型面積、安全性、配套成熟度較為在意部分周邊縣市居民——步入城市生活，享受城市繁華配套少量汕尾籍外地人士——外地經(jīng)商，積蓄頗豐，故鄉(xiāng)置業(yè)以安置親人長輩或用于閑時(shí)自住外地投資客戶——置業(yè)保值，經(jīng)親友介紹，用于投資預(yù)計(jì)隨外地品牌發(fā)展商進(jìn)入，樓盤素質(zhì)提升，汕尾籍外地客戶比例會有所提高。營

銷

手

段

分

析

汕尾商品住宅營銷特征廣告投放較少，多靠現(xiàn)場資料、親友傳遞訊息開發(fā)商自己銷售，專業(yè)程度較低不注重銷售現(xiàn)場包裝不注重銷售現(xiàn)場管理，銷售人員著裝、舉止、講解均達(dá)不到專業(yè)水準(zhǔn)無有效的促銷手段競爭樓盤個案分析樓盤名稱海港城戶數(shù)78規(guī)模占地1800㎡；建面20000㎡

入伙時(shí)間05年年底均價(jià)1500元/㎡

頂層1980元/㎡

管理費(fèi)120/月/戶主力戶型138-140㎡三房兩廳200㎡五房三廳銷售率約50%優(yōu)勢S1臨近濱海大道，交通便利S2東向視野開闊，海景優(yōu)越S3生活配套相對成熟劣勢W1小區(qū)規(guī)劃一般，未能有效利用景觀資源W2沿路噪音，日后噪音影響居住舒適度W3三層商鋪對外經(jīng)營，影響小區(qū)安全性樓盤名稱御景園戶數(shù)539規(guī)模15棟多層入伙時(shí)間06年6月均價(jià)1400元/㎡

2-5層1480元/㎡，頂層1080元/㎡

管理費(fèi)0.3-0.4元/月/平方米主力戶型122-140㎡三房兩廳138-198㎡四房兩廳銷售率66%以上優(yōu)勢S1生活配套相對成熟S2戶型方正通透，入戶陽臺迎合本地居民喜好劣勢W1片區(qū)形象一般，沒有突出的景觀W2小區(qū)規(guī)劃未能做到人車分流，安全度低W3三層商鋪對外經(jīng)營，影響小區(qū)安全性樓盤名稱大中華國際公館戶數(shù)不詳規(guī)模占地逾8.7萬㎡，建面近18.5萬㎡

入伙時(shí)間未定優(yōu)勢S1交通便利，配套相對成熟S2品牌發(fā)展商S3汕尾首個商住一體樓盤，市場稀缺劣勢W1背倚大鵬山，但景觀一般W2臨近交通干道，噪音無可避免W3三層商鋪對外經(jīng)營，影響小區(qū)安全性項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅總結(jié)優(yōu)勢項(xiàng)目位于汕尾品清湖畔奎山河邊，自然景觀優(yōu)越項(xiàng)目規(guī)模龐大，屬汕尾首個有如此規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目，如操作得當(dāng)將能在汕尾引起轟動效應(yīng)，引領(lǐng)當(dāng)?shù)匦碌馁彿肯M(fèi)習(xí)慣緊鄰城市舊中心區(qū)，區(qū)域環(huán)境旺中帶靜周邊建設(shè)配套較好，有政府機(jī)關(guān)、運(yùn)動中心、學(xué)校、公園等設(shè)施劣勢本地自建房仍占相當(dāng)比例，購房人群數(shù)量較小，市場容量不大項(xiàng)目片區(qū)基本生活配套尚未完善，有待發(fā)展項(xiàng)目北面緊鄰和順下村，環(huán)境形象較差規(guī)劃主干道香洲路將本項(xiàng)目一分為二不利小區(qū)整體規(guī)劃，也會帶來噪音、空氣污染等問題機(jī)會汕尾城市中心東移，將使本項(xiàng)目成為新城市中心區(qū)，生活配套將大為完善汕尾高新區(qū)的設(shè)立，將為本項(xiàng)目帶來新的客戶競爭目前本項(xiàng)目主要的競爭項(xiàng)目有大中華國際公館、御景園、海港城等，這些項(xiàng)目的入市，將會使原本就數(shù)量不多的本地目標(biāo)客戶分流，對本項(xiàng)