采購(gòu)操作指引培訓(xùn)手冊(cè)襄樊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010年8月11日介紹內(nèi)容一、指引目錄二、指引適用范圍三、三種采購(gòu)方式的適用范圍四、招標(biāo)工作職責(zé)劃分五、招標(biāo)六、直接委托七、三方比價(jià)八、合同續(xù)簽九、其他一、“指引”目錄

第一節(jié)概要與模式第二節(jié)工作指引第三節(jié)規(guī)范1總則2招標(biāo)3直接委托4三方比價(jià)5合同續(xù)簽6商務(wù)條件7經(jīng)濟(jì)合同編制要點(diǎn)8廉政合作協(xié)議格式9罰則第四節(jié)記錄表格（38張表格）

二、“指引”適用范圍：

本指引適用于萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司工程類項(xiàng)目、營(yíng)銷企劃類項(xiàng)目、物業(yè)管理類項(xiàng)目和《商管系統(tǒng)固定資產(chǎn)購(gòu)置指引》內(nèi)的固定資產(chǎn)的采購(gòu)工作。1.工程類項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修基金（專指商業(yè)地產(chǎn)公司批準(zhǔn)的持有性物業(yè)年度專項(xiàng)維修基金）的項(xiàng)目；使用資本性支出維修基金（專指受托商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)的資本性支出維修基金）的項(xiàng)目；使用設(shè)施、設(shè)備維保費(fèi)的項(xiàng)目；預(yù)算外支出項(xiàng)目：指從專項(xiàng)維修基金、資本性支出維修基金、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)以外的款項(xiàng)支付的工程維修、工程改造等項(xiàng)目，包括但不限于（8類）。二、“指引”適用范圍：2營(yíng)銷企劃類項(xiàng)目開業(yè)籌備期：招商大會(huì)公關(guān)公司/執(zhí)行公司的選擇，開業(yè)環(huán)境美陳公司的選擇，企劃制作類（包括宣傳資料、宣傳片）公司的選擇，媒體代理商（包括戶外廣告、報(bào)紙、影視、廣播、公交、網(wǎng)站）的選擇。開業(yè)后營(yíng)運(yùn)期：開業(yè)旺場(chǎng)慶典活動(dòng)公關(guān)公司/執(zhí)行公司的選擇，營(yíng)運(yùn)期大型活動(dòng)公關(guān)公司/執(zhí)行公司的選擇，營(yíng)運(yùn)期環(huán)境美陳公司的選擇，營(yíng)運(yùn)期媒體代理商（包括戶外廣告、報(bào)紙、影視、廣播、公交、網(wǎng)站）的選擇，廣告、LED外包商的選擇。

二、“指引”適用范圍：3物業(yè)管理類項(xiàng)目開業(yè)籌備期的清潔拓荒公司的選擇；日常營(yíng)運(yùn)期間保潔公司的選擇；日常營(yíng)運(yùn)期石材保養(yǎng)公司的選擇；垃圾清運(yùn)公司的選擇；外墻清洗公司的選擇；綠化保養(yǎng)公司的選擇。

三、三種采購(gòu)方式的適用范圍：1.招標(biāo)單項(xiàng)合同估算金額在5萬(wàn)元人民幣（含）以上的工程類、營(yíng)銷企劃類和物業(yè)管理類項(xiàng)目采購(gòu)應(yīng)采用招標(biāo)方式完成，本指引第三節(jié)規(guī)定可采用直接委托方式采購(gòu)的項(xiàng)目除外。

2.直接委托政府壟斷的工程施工、服務(wù)外包、設(shè)備檢測(cè)等；壟斷經(jīng)營(yíng)的材料、設(shè)備采購(gòu)業(yè)務(wù)；媒體自營(yíng)或獨(dú)家代理的報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外廣告等廣告業(yè)務(wù)；特急業(yè)務(wù)（不立即開展會(huì)對(duì)公司造成重大損失的應(yīng)急事項(xiàng)，例如管線爆裂和損壞的修復(fù)等）；3.三方比價(jià)（符合下列條件之一的業(yè)務(wù)可采用）

單項(xiàng)合同估算金額在5萬(wàn)元（不含）以下工程類、營(yíng)銷企劃類和物業(yè)管理類項(xiàng)目；《固定資產(chǎn)購(gòu)置指引》內(nèi)的固定資產(chǎn)采購(gòu)；

四、招標(biāo)工作職責(zé)劃分1.各公司總經(jīng)理是招標(biāo)工作的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)主持制定年度招標(biāo)計(jì)劃和調(diào)整計(jì)劃，批準(zhǔn)招標(biāo)小組成員，審批定標(biāo)結(jié)果，批準(zhǔn)金額5萬(wàn)元（不含）以下項(xiàng)目的承包單位和合同等工作；2.各公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為招標(biāo)工作的直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)匯總公司年度招標(biāo)計(jì)劃和調(diào)整計(jì)劃，審查供方基本信息，擬定供方信息合格單位名單和考察小組成員名單，審批入圍單位，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門完成金額在20萬(wàn)元（不含）以下或受托組織完成金額在20萬(wàn)元（含）以上的招標(biāo)各環(huán)節(jié)工作，收集、整理、保存招標(biāo)過(guò)程資料等。對(duì)各業(yè)務(wù)部門招標(biāo)工作的完成情況負(fù)有監(jiān)督責(zé)任；3.各公司分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理（或部門經(jīng)理）負(fù)責(zé)編制各自業(yè)務(wù)范圍的年度招標(biāo)計(jì)劃和調(diào)整計(jì)劃，提交準(zhǔn)確的招標(biāo)內(nèi)容說(shuō)明，準(zhǔn)備技術(shù)方案、圖紙和工作清單等工作，組織完成各業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的各類招標(biāo)工作和流程上報(bào)工作，收集、整理招標(biāo)過(guò)程資料，并交財(cái)務(wù)部保存?zhèn)浒?。四、招?biāo)工作職責(zé)劃分5.商管總部各業(yè)務(wù)分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織或授權(quán)各地商管公司組織金額在20萬(wàn)元（含）以上的招標(biāo)工作；6.商管總部各業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審查投標(biāo)入圍單位資格、招標(biāo)內(nèi)容、技術(shù)方案、圖紙、招標(biāo)項(xiàng)目和工作清單、技術(shù)標(biāo)的評(píng)分要點(diǎn)等，審核各地商管公司上報(bào)的年度招標(biāo)計(jì)劃，批準(zhǔn)項(xiàng)目的執(zhí)行方案和實(shí)施時(shí)間。7.商管總部成本部負(fù)責(zé)指導(dǎo)檢查各地商管公司的招標(biāo)全過(guò)程，審批并監(jiān)督各地公司年度招標(biāo)計(jì)劃的執(zhí)行，負(fù)責(zé)組織商管總部項(xiàng)目招標(biāo)。五、招標(biāo)1.招標(biāo)計(jì)劃年度計(jì)劃：專項(xiàng)維修基金年度招標(biāo)計(jì)劃（專項(xiàng)維修基金年度預(yù)算批準(zhǔn)后15日內(nèi)），資本性支出維修基金招標(biāo)計(jì)劃（產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)《資本性支出年度預(yù)算》后15日內(nèi)），設(shè)施設(shè)備維保招標(biāo)計(jì)劃（每年的12月15前），年度營(yíng)銷企劃招標(biāo)計(jì)劃（每年12月15日前），招商推廣招標(biāo)計(jì)劃（新項(xiàng)目開業(yè)前8個(gè)月），年度物業(yè)管理招標(biāo)計(jì)劃（每年12月15日前）審批：業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人—招標(biāo)經(jīng)辦人—公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—公司總經(jīng)理—商管總部業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理—商管總部業(yè)務(wù)分管副總經(jīng)理—商管總部成本部總經(jīng)理。單項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃

業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人編制，報(bào)各公司總經(jīng)理批準(zhǔn)五、招標(biāo)2.招標(biāo)小組各公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立招標(biāo)小組并擔(dān)任招標(biāo)小組組長(zhǎng)。招標(biāo)小組成員人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于7人，其中擔(dān)任商務(wù)標(biāo)評(píng)委不少于2人。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人作為商務(wù)標(biāo)評(píng)委成員。

五、招標(biāo)3.推薦投標(biāo)單位商管總部業(yè)務(wù)主管部門、各公司業(yè)務(wù)部門、各公司所有員工均可推薦投標(biāo)單位，填寫《投標(biāo)單位推薦表》（表6）

推薦的投標(biāo)單位須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：具有有效的獨(dú)立法人資格；在行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大、有一定的知名度（除工程零星維修項(xiàng)目），且管理規(guī)范、市場(chǎng)口碑良好的企業(yè)；具有完成與招標(biāo)項(xiàng)目同樣規(guī)模、同樣性質(zhì)的業(yè)績(jī)的企業(yè)；具有承接招標(biāo)項(xiàng)目所必需的資質(zhì)證書；滿足業(yè)務(wù)部門提出的其他資格條件。

推薦單位的數(shù)量原則上不少于7家。五、招標(biāo)4.確定擬入圍單位

在投標(biāo)單位推薦完成后，向同意參加投標(biāo)的單位發(fā)放《供方基本信息調(diào)查表》（表7）,并告知招標(biāo)項(xiàng)目名稱、聯(lián)系人及聯(lián)系方式、調(diào)查表送回時(shí)間及送回地址；隨附相關(guān)證明文件，包括但不限于：有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，有效的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書復(fù)印件，企業(yè)安全生產(chǎn)許可證（如有）復(fù)印件，質(zhì)量、環(huán)境及職業(yè)健康安全認(rèn)證證書（如有）復(fù)印件，近兩年內(nèi)所承攬的類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單，并附主要項(xiàng)目合同復(fù)印件。各公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審查供方基本信息，并擬定擬入圍單位名單。

五、招標(biāo)5.現(xiàn)場(chǎng)考察考察小組成員由各公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人擬定、招標(biāo)小組組長(zhǎng)批準(zhǔn)。參加考察人員不應(yīng)少于兩部門三人，其中一名人員行政職位應(yīng)在副經(jīng)理（含）以上。制定擬入圍單位現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)編制現(xiàn)場(chǎng)考察計(jì)劃不用考察的條件：是商業(yè)地產(chǎn)公司或集團(tuán)公司品牌庫(kù)內(nèi)的合格供方；是商管總部合格供方（需取得合格供方證明）；是商業(yè)地產(chǎn)公司所屬項(xiàng)目公司的合格供方（需取得合格供方證明）；曾考察合格的供方。五、招標(biāo)6.入圍單位評(píng)定與審批現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)分表在60分以上的單位可入圍。入圍單位名單由招標(biāo)小組全體成員會(huì)簽，招標(biāo)小組組長(zhǎng)批準(zhǔn)。7.招標(biāo)文件審批（原“招標(biāo)立項(xiàng)申請(qǐng)”取消）招標(biāo)文件審批由招標(biāo)經(jīng)辦人至少在定標(biāo)前30天上報(bào)，上報(bào)前須完成入圍單位審批、投標(biāo)承諾函接收、招標(biāo)文件編制等工作。審批流程為：招標(biāo)經(jīng)辦人—業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人—公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—公司總經(jīng)理—商管總部業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理—商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理—商管總部成本部總經(jīng)理—商管總部分管成本副總經(jīng)理。五、招標(biāo)8.發(fā)標(biāo)、答疑招標(biāo)文件發(fā)放時(shí)，應(yīng)要求每個(gè)投標(biāo)單位單獨(dú)填寫《招標(biāo)文件領(lǐng)取確認(rèn)書》，由領(lǐng)取人簽字，經(jīng)辦人員妥善保存。原則上不統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑會(huì)。書面答疑（澄清）文件必須經(jīng)招標(biāo)小組會(huì)簽后發(fā)給所有投標(biāo)單位。五、招標(biāo)9.開標(biāo)接收投標(biāo)文件，投標(biāo)單位填寫《回標(biāo)登記表》。開標(biāo)會(huì)至少有兩部門三人參加，且必須是招標(biāo)小組成員；投標(biāo)單位代表也應(yīng)出席開標(biāo)會(huì)。開標(biāo)程序1)宣布在投標(biāo)截止時(shí)間前遞交投標(biāo)文件的投標(biāo)單位名稱；2)核驗(yàn)出席開標(biāo)會(huì)的投標(biāo)單位代表的身份；3)檢查投標(biāo)文件的密封情況；4)確定并宣布投標(biāo)文件拆封順序（按照后到先開的順序）；5)按照宣布的順序當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件，宣讀投標(biāo)單位名稱、投標(biāo)報(bào)價(jià)、工期等內(nèi)容，并填寫《開標(biāo)記錄表》；6)投標(biāo)單位代表在《開標(biāo)記錄表》上簽字確認(rèn)，出席開標(biāo)會(huì)的招標(biāo)小組成員也應(yīng)簽字確認(rèn)。

五、招標(biāo)9.開標(biāo)開標(biāo)時(shí)的廢標(biāo)條件：1)投標(biāo)文件逾期送達(dá)的或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的；2)投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求密封的。五、招標(biāo)10.評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)程序1)符合性與完整性評(píng)審；2)技術(shù)標(biāo)講評(píng)或方案講評(píng)（如有）；3)技術(shù)標(biāo)評(píng)審；4)商務(wù)標(biāo)評(píng)審；5)匯總評(píng)審結(jié)果；6)推薦中標(biāo)候選人；7)編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。五、招標(biāo)10.評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法1)工程類和營(yíng)銷企劃類項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)采用“綜合評(píng)分法”；技術(shù)標(biāo)評(píng)分權(quán)重如下：工程類項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)評(píng)分權(quán)重不得超過(guò)20%；營(yíng)銷企劃類項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)評(píng)分權(quán)重不得超過(guò)40%。2)物業(yè)管理類項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)采用“合理低價(jià)法”。特別注意：投標(biāo)單位在開標(biāo)后提交的讓利承諾或修改報(bào)價(jià)不能作為商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)價(jià)。五、招標(biāo)10.評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)的廢標(biāo)條件1）投標(biāo)單位報(bào)價(jià)高于招標(biāo)文件中規(guī)定的上限（如有規(guī)定）；2）投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)單位的公章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒(méi)有合法、有效的委托書；3）投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)；4）投標(biāo)單位未按照招標(biāo)文件要求的金額和形式提供投標(biāo)擔(dān)保；5）未實(shí)質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的要求。五、招標(biāo)11.定標(biāo)

評(píng)標(biāo)結(jié)果由招標(biāo)小組成員會(huì)簽；定標(biāo)后3日內(nèi)，上報(bào)審批流程；定標(biāo)審批流程（根據(jù)審批權(quán)限選擇最終審批人）：招標(biāo)經(jīng)辦人—業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人—公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—公司總經(jīng)理—區(qū)域公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—區(qū)域公司總經(jīng)理—商管總部業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理—商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理—商管總部成本部總經(jīng)理—法務(wù)專員—商管總部分管成本副總經(jīng)理-商管總部總經(jīng)理-商業(yè)地產(chǎn)公司分管商管副總裁隨流程上報(bào)的文件：六、直接委托1.適用范圍符合下列條件之一的工程類、營(yíng)銷企劃類和物業(yè)管理類項(xiàng)目可采用直接委托方式進(jìn)行采購(gòu)：政府壟斷的工程施工、服務(wù)外包、設(shè)備檢測(cè)等；壟斷經(jīng)營(yíng)的材料、設(shè)備采購(gòu)業(yè)務(wù)；媒體自營(yíng)或獨(dú)家代理的報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外廣告等廣告業(yè)務(wù)；特急業(yè)務(wù)（不立即開展會(huì)對(duì)公司造成重大損失的應(yīng)急事項(xiàng)，例如管線爆裂和損壞的修復(fù)等）；六、直接委托2.審批流程符合制度合同額30萬(wàn)元以下經(jīng)辦人—業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人—公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—公司總經(jīng)理—商管總部業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理—商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理—商管總部成本部總經(jīng)理—商管總部分管成本副總經(jīng)理—法務(wù)專員—商管總部總經(jīng)理30萬(wàn)元以上，還需報(bào)商業(yè)地產(chǎn)公司成本控制部總經(jīng)理批準(zhǔn)。六、直接委托2.審批流程不符合制度合同額30萬(wàn)元以下，報(bào)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)；30萬(wàn)元（含）以上，需報(bào)商業(yè)地產(chǎn)公司分管商管業(yè)務(wù)副總裁審批，報(bào)商業(yè)地產(chǎn)公司成本控制部總經(jīng)理批準(zhǔn)；100萬(wàn)元（含）以上，報(bào)商業(yè)地產(chǎn)公司分管成本副總裁批準(zhǔn)；500萬(wàn)元（含）以上，報(bào)商業(yè)地產(chǎn)公司總裁批準(zhǔn)。

六、直接委托3.隨流程上報(bào)的文件符合（不符合）制度的直接委托審批會(huì)簽表，（對(duì)確定為直接委托的業(yè)務(wù)，由經(jīng)辦部門說(shuō)明直接委托原因、供方的條件和要求，以及選擇該單位的原因）；擬委托單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（如有）等文件；擬委托方認(rèn)可或接受價(jià)格、工期（供貨期）、合同條款等內(nèi)容的書面文件；合同。七、三方比價(jià)1.適用范圍單項(xiàng)合同估算金額在5萬(wàn)元（不含）以下；固定資產(chǎn)購(gòu)置指引》內(nèi)的固定資產(chǎn)采購(gòu)；

2.審批流程經(jīng)辦人—業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人（行政人事部經(jīng)理）—公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—公司總經(jīng)理七、三方比價(jià)3.其他對(duì)實(shí)行區(qū)域管理的公司，單項(xiàng)金額在人民幣1000元（含）以上的采購(gòu)由區(qū)域公司組織完成，或由區(qū)域公司委托各公司完成。經(jīng)辦人應(yīng)收集、整理相關(guān)資料，交各公司財(cái)務(wù)部保存?zhèn)洳?。八、合同續(xù)簽1.續(xù)簽合同的條件只有在履約評(píng)估合格、合同主要條款（價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）沒(méi)有變化的前提下，才允許與原承包單位續(xù)簽合同，且合同續(xù)簽期限不得超過(guò)原合同期限。對(duì)不具備上述條件的，應(yīng)按照本指引第二