目錄TOC\o"1-2"\h\z\u17801摘要 319225前言 4309341融資及融資能力 496701.1融資 4266731.2融資能力 4169431.3房地產(chǎn)企業(yè)融資 465622我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析 5182862.1發(fā)展現(xiàn)狀 5133882.1.1確定了房地產(chǎn)投資下行趨勢 548312.1.2商品房銷售存在翹尾效應(yīng) 5122422.1.3商品房銷售價格趨于平穩(wěn) 5303112.1.4房地產(chǎn)調(diào)控政策具有針對性 5133252.2融資渠道現(xiàn)狀 6189112.2.1銀行貸款在平穩(wěn)中略有降低 6213242.2.2非標(biāo)融資得到持續(xù)的提升 6288742.2.3公司債發(fā)行監(jiān)管日益嚴(yán)格 6234753房地產(chǎn)上市公司融資存在的問題——以恒大集團(tuán)為例 7160623.1品牌建設(shè)有所延后 783113.2房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)率不高 8143843.3ROE水平偏低 8250914房地產(chǎn)上市公司融資渠道優(yōu)化方案——以恒大集團(tuán)為例 8231694.1加強(qiáng)品牌建設(shè) 8297764.1.1實施綠色安居工程 8116404.1.2強(qiáng)化物業(yè)管理建設(shè) 9319904.2提高項目周轉(zhuǎn)率 9126874.2.1確保項目精品標(biāo)準(zhǔn)化 9119634.2.2確保項目運營流程化 1065964.2.3確保項目快速去化 11221914.3提升ROE水平 11298984.3.1加大開發(fā)規(guī)模 11284384.3.2提高運營效率 12186294.3.3提升利潤水平 1220143結(jié)束語 1232255參考文獻(xiàn) 14摘要上市公司為確保自身持續(xù)健康發(fā)展，往往會選擇科學(xué)的融資方式來保證自身擁有充足的運營資金。對于融資方式的選擇來說，上市公司具備較多優(yōu)勢，靈活性也較強(qiáng)。目前來說上市公司能夠選擇多種不同的融資渠道，和傳統(tǒng)的融資模式比起來，可以促進(jìn)上市公司資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)經(jīng)營多樣性。本文立足于國內(nèi)上市公司融資難的背景，首先對相關(guān)理論進(jìn)行了概述。對于最近幾年較為熱門的房地產(chǎn)企業(yè)而言，了解其發(fā)展形勢，能夠認(rèn)識到融資現(xiàn)狀，才能夠找到對應(yīng)的改善策略，從而推動房地產(chǎn)上市公司的可持續(xù)發(fā)展。因此，希望通過本文的研究，能夠?qū)窈蟮陌l(fā)展有一定的借鑒意義。關(guān)鍵詞：恒大集團(tuán),融資,發(fā)展,能力前言隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，就最近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢來看，其本身發(fā)展不容樂觀，尤其是針對上市房地產(chǎn)公司來說，其本身的融資存在一定的問題，使得公司本身的發(fā)展還無法滿足時代的要求。因此，本文的研究主要是從上市公司的融資現(xiàn)狀入手，并且分析上市公司融資問題的改善策略。1融資及融資能力1.1融資從廣義來講，融資也可以稱之為金融，屬于貨幣資金的融通，通過各種方式，當(dāng)事人可以從金融市場之中籌措或者是貸放資金的一種行為。從狹義上講，融資就是企業(yè)資金籌集行為和過程，也就是按照公司自身的實際情況，分析公司未來的經(jīng)營發(fā)展需求，從而進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測與決策，再配合上一定的方式使用，就可以從特定的渠道向著公司的債權(quán)人和投資者籌集資金，從而組織資金的供應(yīng)，以此來保障公司的正常生產(chǎn)需求，經(jīng)營活動需求的一種理財行為。1.2融資能力企業(yè)融資能力，實際上就是企業(yè)通過融通資金的水平，來獲取長期優(yōu)質(zhì)資本的一種能力，這是企業(yè)得以快速發(fā)展的關(guān)鍵，能夠低成本、多渠道的從國內(nèi)外融資的企業(yè)，才能夠算得上是融資的贏家。1.3房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資指的是開發(fā)商在經(jīng)營過程中，由于自身資金準(zhǔn)備的問題，需要從銀行、信托等渠道，從而向著其他機(jī)構(gòu)或者是個人進(jìn)行資金融通的一種行為。本文所研究的房地產(chǎn)集團(tuán)融資現(xiàn)狀，其本身屬于狹義上的房地產(chǎn)融資概念，也就是其資金的融通活動。2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析2.1發(fā)展現(xiàn)狀2.1.1確定了房地產(chǎn)投資下行趨勢就2017年全年的情況來看，全國完成房地產(chǎn)的開發(fā)投資為109,799億元，同比增長7%。其中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，主要是住宅和非住宅投資共同組成，而住宅投資額同比增長9.4%，達(dá)到75，148億元。2.1.2商品房銷售存在翹尾效應(yīng)就實際的銷售指標(biāo)來看，在2017年全面，商品房銷售面積達(dá)到169.408萬平方米，同比增長7.7%。進(jìn)一步劃分區(qū)域來看，一線城市的跌幅相對縮窄，二線城市的成交量存在明顯的好轉(zhuǎn)。2.1.3商品房銷售價格趨于平穩(wěn)整體來說，在2017年，一線房價基本保持平穩(wěn)，二、三線房價略微有所提升。通過分區(qū)域了解，一線城市房價與11月持平；二三線城市經(jīng)濟(jì)環(huán)比增長負(fù)擔(dān)在0.3%和0.6%。2.1.4房地產(chǎn)調(diào)控政策具有針對性從2018年1月份的城市調(diào)控政策來看，其有不同程度的放松現(xiàn)象，但是對于保持房地產(chǎn)平穩(wěn)的態(tài)度，中央始終有所堅持，對于個別二線城市可能出現(xiàn)的因城施策下的微調(diào)，也無法出現(xiàn)大幅度的調(diào)控放松，對于其具體的政策，見表2.1所示。表2.1房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整政策時間地區(qū)事件內(nèi)容2017.12住建部基于各種需求實施差別化的調(diào)控滿足剛需，積極改善需求，杜絕炒房。進(jìn)一步加快多主體供給，實施多渠道保障、租購并舉的住房制度。2018.1國務(wù)院恢復(fù)統(tǒng)一《關(guān)于撤銷深圳既經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線的請示》撤銷深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線；在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理。2017.12福建發(fā)布關(guān)于商品房銷售過程中住房公積金貸款購房行為規(guī)范的通知不得阻擾或者是拒絕購房者選擇住房公積金貸款購房。2.2融資渠道現(xiàn)狀房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在當(dāng)前的預(yù)售制下，開發(fā)商就可以利用銷售期房來獲取預(yù)收賬款，同時與銀行低利息開發(fā)相互配合，就可以利用相對偏低的資本金加上杠桿來擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。針對我國房地產(chǎn)融資的合理分析，研究房地產(chǎn)融資渠道實際的變遷，我們就可以清楚的了解到，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析，其主要表現(xiàn)出的特征如下：2.2.1銀行貸款在平穩(wěn)中略有降低銀行貸款作為房地產(chǎn)重要的資金來源，其陪伴房地產(chǎn)二十多年，并且在平穩(wěn)中有一定程度的降低。非銀行機(jī)構(gòu)則逐漸成為一種補(bǔ)充力量。從1999年開始到2003年，貸款占比超20%，隨著開發(fā)商自身資金與銷售回款率的進(jìn)一步提升，其占比逐漸降低到20%一下。其中，來至于銀行的貸款占比從原本的17%逐漸降低到13%。國內(nèi)銀行貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)主要的貸款來源，在2016年的貸款金額為5.67萬億，房地產(chǎn)的開發(fā)余額為5.8萬億，其凈融資額為4000億元，占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的2.8%。就相關(guān)的統(tǒng)計，來源于國內(nèi)銀行貸款的資金總量為1.8萬億，其中存在的1.4萬億元是低于一年期的新增開發(fā)貸滾動累計值，并且通過非開發(fā)貸款的途徑來獲取銀行貸款，如通過信托、委托等方式進(jìn)行的貸款。2.2.2非標(biāo)融資得到持續(xù)的提升非標(biāo)融資主要是值得委托貸款、股權(quán)質(zhì)押式回購、信托貸款等非銀金融機(jī)構(gòu)貸款，同時也包含了開發(fā)商與信托等機(jī)構(gòu)一起來建設(shè)的，通過明股實債的方式實時融資。就相關(guān)的估算來看，在2016年，非標(biāo)融資規(guī)模達(dá)到3萬億，占據(jù)整體到位資金的20%左右，?；诜倾y行金融機(jī)構(gòu)的貸款分析，非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款余額截至2017年11月，達(dá)到4170億元，其資金來源的占比也是穩(wěn)重有升，從2016年的6.5%逐步提升到2017年的18.5%。2.2.3公司債發(fā)行監(jiān)管日益嚴(yán)格在2016年，地產(chǎn)債券的總發(fā)行量為1.1萬億，凈融資額為1.0萬億，占據(jù)到位資金比例的7.5%。目前，中期票據(jù)是信用債發(fā)行量比例最高的，然后是公司債、企業(yè)債、短期融資等。而在2019-2021年，會迎來償債的高峰期，其年均償還量會達(dá)到4997億元。2.2.4銷售回款穩(wěn)中有升在2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款約8.7萬億，占據(jù)到位資金的65%，相比上一年，其提升了9個百分點。就近兩年的數(shù)據(jù)分析來看，銷售回款的占據(jù)比例一般都會達(dá)到50%以上，所以，商品房本身銷售情況的好壞，會直接影響到開發(fā)商的資金情況。特別是在商品房銷售增長速度較高的年份，銷售回款占比一般會達(dá)到60%以上。但是隨著股權(quán)、非標(biāo)、債券等融資渠道在2011-2015年被打開，其銷售回款之外的資金來源也呈現(xiàn)出占比逐漸提高的態(tài)勢。3房地產(chǎn)上市公司融資存在的問題——以恒大集團(tuán)為例恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是中國恒大集團(tuán)的下屬控股企業(yè)，是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體，總部位于中國深圳。恒大集團(tuán)是集地產(chǎn)、金融、健康、旅游及體育為一體的世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)萬億，年銷售規(guī)模超4000億，員工8萬多人，解決就業(yè)130多萬人，在全國180多個城市擁有地產(chǎn)項目500多個，已成為全球第一房地產(chǎn)企業(yè)。從2009年開始，恒大集團(tuán)嘗試多元化的發(fā)展，并且組建了龐大的調(diào)研隊伍，在多個產(chǎn)業(yè)與領(lǐng)域之中進(jìn)行了大量的投入與探索。但是具體而言，其地產(chǎn)依舊是其主業(yè)。1996年，許家印先生在廣州創(chuàng)立了恒大地產(chǎn)集團(tuán)，在經(jīng)過20年打拼之后，逐漸邁向全國。在當(dāng)前市場形勢日益復(fù)雜與激烈的競爭之下，恒大集團(tuán)利用其敏銳的洞察力、審時度勢、運用前瞻性的思維，良好的把握政策，捕捉市場機(jī)遇，穩(wěn)定了2016粘度的銷售冠軍，并且相比上年增長85.4%。并且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也從原本的規(guī)模型逐漸朝著“規(guī)模+效益型”的方向轉(zhuǎn)變。目前，公司產(chǎn)品主要定位在滿足首次置業(yè)者以及中端改善型剛性需求。基于本身的項目結(jié)構(gòu)來看，中端和高中端的房地產(chǎn)項目占據(jù)70%，而旅游度假的項目占據(jù)15%，高端地產(chǎn)占據(jù)15%，按照其地產(chǎn)項目劃分的比例來看，其地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)還存在一定的改善空間。恒大集團(tuán)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)可以滿足不同城市、不同文化層次以及地區(qū)的居住需求。從2013年開始，公司將土地儲備保持規(guī)模作為主體，其年均的土地儲備面積達(dá)到1.47億平左右。就城市的類型來看，在一線城市之中擁有18個項目，二線城市擁有125個項目，三線城市之中擁有162個項目，具體見下圖3.1所示。圖3.1城市布局示意圖3.1品牌建設(shè)有所延后縱觀恒大集團(tuán)品牌建設(shè)來看，因為最初開始階段對于經(jīng)濟(jì)利益的偏向度較重，因此，在初期階段的品牌建設(shè)中還存在明顯的不足。具體而言，主要是沒有認(rèn)清楚企業(yè)品牌和項目品牌的差異。企業(yè)品牌是對企業(yè)整體形象的反映，企業(yè)品牌塑造實現(xiàn)了對資源的整體整合，強(qiáng)勢企業(yè)品牌地位取得可以提升企業(yè)整體的價值，屬于企業(yè)的重要資產(chǎn)。項目品牌則是房地產(chǎn)企業(yè)的單個項目品牌，對于企業(yè)整體形象的提升相對有限。在最初階段，恒大集團(tuán)沒有認(rèn)識到企業(yè)品牌塑造的重要性，過于追求產(chǎn)品的宣傳，忽視了品牌長遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致品牌的案名與品牌相互混為一談，最終使得企業(yè)的品牌缺乏創(chuàng)造力，進(jìn)而出現(xiàn)延后的狀態(tài)。3.2房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)率不高房地產(chǎn)行業(yè)作為資金相對密集的企業(yè)，其投入一個項目的資金相對龐大，而開發(fā)商也很少會獨立的出資，一般都是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款來進(jìn)行合理的補(bǔ)充，其項目周期越長，貸款資金所使用的成本就越高，而成本越高，就會降低項目整體的利潤率。這不僅僅是開發(fā)商的壓力，同時也沒有細(xì)說銀行因為開發(fā)商還款周期變長從而出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險有多大，會帶來怎樣的負(fù)面影響。所以，房地產(chǎn)項目的高周轉(zhuǎn)率是非常重要的。但是恒大集團(tuán)在初期階段的周轉(zhuǎn)率始終無法得到提升，這樣對于其項目周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了一定程度的影響，也是急需改善的一個問題。3.3ROE水平偏低對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高實際的盈利能力，全面的提高凈資產(chǎn)收益率的實際水平，才能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是就目前的情況來看，恒大集團(tuán)本身的凈資產(chǎn)收益率偏低，對于恒大集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展帶來了諸多的影響，急需進(jìn)行針對性的調(diào)整，這樣才可以滿足其可持續(xù)的發(fā)展需求。4房地產(chǎn)上市公司融資渠道優(yōu)化方案——以恒大集團(tuán)為例4.1加強(qiáng)品牌建設(shè)想要形成房地產(chǎn)的品牌，還需要在消費者參與購房之后與本房產(chǎn)相關(guān)的全部體驗之后，才可以針對房地產(chǎn)企業(yè)做好綜合性的評價。在消費持續(xù)升級的年代，恒大集團(tuán)就需要注重對品牌的建設(shè)，具體而言，還需要考慮到下述幾個方面的相關(guān)內(nèi)容：4.1.1實施綠色安居工程恒大集團(tuán)持續(xù)性的推動產(chǎn)品的更新?lián)Q代，主要是實現(xiàn)主力戶型的優(yōu)化，提高住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、地區(qū)適用性以及環(huán)保效能；堅持“節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)”的建設(shè)目標(biāo)，堅持全精裝的交付處理，盡可能降低二次裝修帶來的環(huán)境污染，從項目的設(shè)計階段開始一直到施工階段，都是選擇的先進(jìn)技術(shù)，推動產(chǎn)品質(zhì)量以及環(huán)保水平的持續(xù)性提升，進(jìn)一步加快與全球頂級合作伙伴之間的戰(zhàn)略合作。集團(tuán)成功的引入中融、中信、華信等戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；與多家金融機(jī)構(gòu)、招商局集團(tuán)等建立深層次的戰(zhàn)略合作，實現(xiàn)互利共贏；與格力集團(tuán)、海爾集團(tuán)等知名的家電企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略性合作，推動恒大民生地產(chǎn)戰(zhàn)略的再一次升級。在2016年，集團(tuán)大力推動物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)優(yōu)化，并且努力提高物業(yè)管理水平以及售后服務(wù)水平，讓業(yè)主的滿意度也在持續(xù)的提高。4.1.2強(qiáng)化物業(yè)管理建設(shè)注重物業(yè)管理建設(shè)，努力提升企業(yè)的品牌知名度。通過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，利用規(guī)范化的管理服務(wù)，再配合上學(xué)習(xí)型組織的建立以及持續(xù)的創(chuàng)新保持，就為物業(yè)管理建設(shè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)條件。就恒大集團(tuán)旗下的物業(yè)管理金碧物業(yè)而言，就在持續(xù)的朝著行業(yè)的標(biāo)桿不斷的前進(jìn)。4.2提高項目周轉(zhuǎn)率在融資受到限價令壓制毛利率以及土地供應(yīng)相對寬松的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力就偏向于高周轉(zhuǎn)率，在高周轉(zhuǎn)率背后所體現(xiàn)出來的就是企業(yè)的實際運營能力。恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略還需要轉(zhuǎn)變成為低負(fù)債、低成本、低杠桿和高周轉(zhuǎn)上，為了實現(xiàn)這些目標(biāo)，還應(yīng)該滿足房地產(chǎn)項目的高周轉(zhuǎn)要求，能夠提升拿地的速度，在滿足質(zhì)量的前提下可以提升運營效率，進(jìn)一步加快銷售的回款速度。恒大集團(tuán)杠桿率已經(jīng)很高，在高杠桿的前提下，就需要注重資金效率的全面提升，也就是高周轉(zhuǎn)經(jīng)營，其代表指標(biāo)為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、開盤周期、存貨周轉(zhuǎn)率等多個方面。房地產(chǎn)項目從拿地階段開始進(jìn)行計算，直至開盤所需要花費的時間看也就是開盤周期的加快，從而提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率以及對應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率。4.2.1確保項目精品標(biāo)準(zhǔn)化資金高效率實際上就是需要加快資金的回籠速度，還需要進(jìn)一步加快開盤的速度。項目在開盤之前，其關(guān)鍵工作在于設(shè)計、報建、招標(biāo)以及施工環(huán)節(jié)，但是設(shè)計階段就是效率提升最為重要的一個方面。所以，實現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，滿足設(shè)計前置，就可以提升開盤速度。在標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略得到持續(xù)推進(jìn)的今天，也有利于成本上升影響毛利率，從而為股東貢獻(xiàn)其價值。恒大集團(tuán)為了能夠提升房地產(chǎn)項目的實際周轉(zhuǎn)率，還需要多多學(xué)習(xí)碧桂園，努力推動項目精品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。提升周轉(zhuǎn)率的方式，可以選擇利用標(biāo)準(zhǔn)化、快速開盤、高速營銷等多重有效的手段，同時配合上開發(fā)作何來增加合作收益。針對這一個方面，恒大集團(tuán)就可以多多學(xué)習(xí)碧桂園的處理方式，因為碧桂園的周轉(zhuǎn)率要明顯領(lǐng)先于其余的房地產(chǎn)企業(yè)，其主要原因再起與高度的標(biāo)準(zhǔn)化，在設(shè)計階段，其標(biāo)桿項目提速超過50%。所以，恒大集團(tuán)就可以通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、區(qū)域聚焦化、運營流程化等諸多有效的方式，來進(jìn)一步加快資金的回籠速度。通過標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫的建立健全，也可以為后續(xù)的周轉(zhuǎn)率提高奠定良好的基礎(chǔ)條件，具體見圖4.1所示。圖4.1項目精品標(biāo)準(zhǔn)化示意圖4.2.2確保項目運營流程化恒大集團(tuán)通過項目運營流程化的實施，其主要表現(xiàn)在組織架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化、模板標(biāo)準(zhǔn)化、流程控制標(biāo)準(zhǔn)化、客戶滿意度標(biāo)準(zhǔn)化等多個重點環(huán)節(jié)。對于恒大集團(tuán)的管理而言，組織架構(gòu)、流程控制以及模板幾個方面是其重要的體現(xiàn)。而碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化可以稱其達(dá)到極致，其不僅包含了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，同時還包含了客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化以及運營體系標(biāo)準(zhǔn)化，并且在后續(xù)的實戰(zhàn)之中也在持續(xù)的提升。恒大集團(tuán)還應(yīng)該考慮到標(biāo)準(zhǔn)化辦公室的成立，能夠針對性的設(shè)計并且監(jiān)督項目運營流程標(biāo)準(zhǔn)化以及其開展情況，具體見圖4.2所示。圖4.2運營體系標(biāo)準(zhǔn)化示意圖4.2.3確保項目快速去化快速去化也是滿足恒大集團(tuán)資金高效實用的主要方法，具體而言，其還需要關(guān)注：快速開盤、示范區(qū)先行、快速化激勵等方面的內(nèi)容。對于示范區(qū)先行，能夠在開盤之前的蓄客留下充足的時間，通過體驗式的營銷計劃購買沖動；同時，利用嚴(yán)格的去化率以及對應(yīng)的獎懲制度，這樣也可以在項目開盤之后實現(xiàn)快速的清盤處理。針對項目的快速去化，實際上就是激勵機(jī)制的表現(xiàn)。4.3提升ROE水平提升恒大集團(tuán)的盈利能力，還需要注重企業(yè)凈資產(chǎn)收益率水平的全面提高，這樣才可以推動恒大集團(tuán)可持續(xù)的發(fā)展。當(dāng)恒大集團(tuán)利用各種有效的途徑來提升ROE水平的時候，其融資渠道自然就可以得到適當(dāng)?shù)膬?yōu)化與改善，兩者是相互因果的。房地產(chǎn)發(fā)展到白銀時代，其最主要的特征表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額、成本控制、決策速度等對應(yīng)的核心競爭力方面。而這一部分核心競爭力，就會對恒大集團(tuán)的ROE水平產(chǎn)生直接的影響，具體見圖4.3所示。圖4.3提升ROE水平的路徑4.3.1加大開發(fā)規(guī)?；陂_發(fā)規(guī)模來看，其制約因素也從原本的資金規(guī)模逐漸轉(zhuǎn)移到市場份額，從而收到布局城市數(shù)量、城市占比率的影響等；從去化速度的實際情況來看，制約因素也從原本的開發(fā)銷售速度轉(zhuǎn)變成為決策速度，這樣就會受到管理半徑的影響；從利潤率來看，制約的因素主要表現(xiàn)在產(chǎn)品溢價和成本控制的綜合體現(xiàn)。恒大集團(tuán)在與其余房地產(chǎn)相互比拼的過程中，最終就可以體現(xiàn)其速度、規(guī)模、利潤率上。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)還需要先立足、再做大、再做強(qiáng)。首先是出身優(yōu)質(zhì)，為房地產(chǎn)企業(yè)奠定穩(wěn)固的大本營，從而實現(xiàn)領(lǐng)先的利潤率驅(qū)動ROE。其次，規(guī)模鞏基，利用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計開發(fā)，實現(xiàn)全國穩(wěn)定的擴(kuò)張，滿足杠桿率與周轉(zhuǎn)率驅(qū)動ROE。最后，實現(xiàn)全面趕超，通過領(lǐng)先的激勵機(jī)制，這樣才能夠全面的驅(qū)動ROE，最終實現(xiàn)逆襲的發(fā)展。4.3.2提高運營效率隨著行業(yè)正式進(jìn)入到白銀時代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險也日益明顯，其主要包含了庫存風(fēng)險和房價風(fēng)險兩個方面。庫存風(fēng)險主要是房地產(chǎn)企業(yè)因為銷售下滑所導(dǎo)致的庫存去化困難，其房價風(fēng)險主要是居民因為收入的降低所引起的斷供，并且導(dǎo)致房價出現(xiàn)下滑的情況。從觸發(fā)機(jī)制來看，其房價風(fēng)險觸發(fā)的難度要高于庫存風(fēng)險，從歷史來看，庫存風(fēng)險在2014年曾經(jīng)在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)。雖然庫存風(fēng)險隨著庫存推進(jìn)逐漸消除，但是房價的風(fēng)險卻沒有明顯的出現(xiàn)，但是就不代表房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展可以將這兩種風(fēng)險忽略。尤其是對于基于規(guī)模速度作為主流發(fā)展模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是對于庫存風(fēng)險，還是針對房價風(fēng)險，對于緊繃的資金鏈接都帶來巨大的挑戰(zhàn)。所以，就需要將恒大集團(tuán)的實際運營效率提高，從而提升房地產(chǎn)項目的去化速度。4.3.3提升利潤水平對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，第一步是要立足，正所謂房外必先安內(nèi)，一方面是建立穩(wěn)固的大本營，另一方面是形成領(lǐng)先的利潤率。基于歷史來看，成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都起步于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入、需求相對旺盛的城市，并且在眾多房地產(chǎn)企業(yè)之中逐漸的脫穎而出。優(yōu)秀的起家，就表示其擁有堅實的大本營，房地產(chǎn)企業(yè)需要在家鄉(xiāng)家里絕對的優(yōu)勢，這樣才能擁有對外擴(kuò)張的實力和資本。第二步就是要注重規(guī)模的擴(kuò)大，實現(xiàn)這一點首先需要資金方面的投資融資能力來保駕護(hù)航，然后就是將穩(wěn)步的區(qū)域戰(zhàn)略作為其投資導(dǎo)航。在建立優(yōu)秀的大本營之后，房地產(chǎn)企業(yè)就正式進(jìn)入到對外擴(kuò)張的階段，這一點需要資金的支持，并且還需要明確資金的具體投向，分別是融資能力以及投資能力的集中表現(xiàn)。在融資能力方面，主要表現(xiàn)在高杠桿、高聚焦、高周轉(zhuǎn)，投資方面則主要表現(xiàn)在對于需求變化以及人口流動的實際把握度。第三步則是要實現(xiàn)全面的趕超，基于高效的管理機(jī)制，能夠從凈利率、毛利率、杠桿率等多個方面來驅(qū)動ROE。房地產(chǎn)企業(yè)在形成一定規(guī)模之后，還需要進(jìn)一步實現(xiàn)全面的提升，其方法就是高效的管理機(jī)制，如成本管控、品牌建設(shè)、組織扁平化、融資能力、管理標(biāo)準(zhǔn)化，通過領(lǐng)先的激勵機(jī)制，就可以滿足整個管理機(jī)制的貫穿。結(jié)束語總而言之，將恒大集團(tuán)融資渠道作為其主要的研究對象，重點是對融資渠道的變遷以及融資現(xiàn)狀進(jìn)行合理的分析，這樣就可以通過有效的闡述，找到恒大集團(tuán)在融資方面可能出現(xiàn)的問題。通過大量的研究發(fā)現(xiàn)，能夠得到的結(jié)論如下：第一，針對房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況以及房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行具體的分析。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到白銀時代已經(jīng)成為共識，在2017年，房地產(chǎn)投資已經(jīng)確定了下行趨勢，房地產(chǎn)調(diào)控政策也做到了因城施策。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道隨著市場的發(fā)展，也會表現(xiàn)出不一樣的特點。就目前的實際情況分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資的傳統(tǒng)渠道，如銀行貸款等出現(xiàn)一定的下降，公司債發(fā)行監(jiān)管逐漸趨于嚴(yán)格，而非標(biāo)融資也受到一定的限制。第二，針對恒大集團(tuán)的融資現(xiàn)狀存在的