商鋪租賃合同承租方風(fēng)險及建議

一線城市主流商圈鋪位，月租金動軋6位數(shù)（不到100平），高額轉(zhuǎn)讓費（空鋪也不例外），租期短期化，加之租賃合同一般出租方提供，較多保護出租方利益，承租方利益保護條款較少甚至沒有。商鋪租賃往往成為風(fēng)險高發(fā)領(lǐng)域—特別是產(chǎn)品推廣前期，市場前景末明時。

顧問單位為推廣自有品牌，大量開設(shè)品牌體驗及營銷店，筆者在租賃合同審核中，通過整理風(fēng)險點，提出防范建議，將風(fēng)險解決提前到業(yè)務(wù)談判階段，為顧問單位發(fā)展戰(zhàn)略提供法律支持。

一、轉(zhuǎn)租風(fēng)險：承租方（上家）將承租合同轉(zhuǎn)給下一家如果上家租賃合同中有不得轉(zhuǎn)租條款（事實上，租賃合同一般要求不得轉(zhuǎn)租），那么，單方轉(zhuǎn)租是無效的，業(yè)主隨時可以收回商鋪，而上一家很可能在收錢后“跑了和尚，廟也跑了”。建議：如果一定要轉(zhuǎn)租，一定要與轉(zhuǎn)讓方、業(yè)主，簽訂三方協(xié)議。

二、轉(zhuǎn)讓費風(fēng)險

轉(zhuǎn)讓方一般會以“裝修、人氣積累”等收轉(zhuǎn)讓費，但轉(zhuǎn)讓費并不是法律概念，只要雙方約定，合同到期或其他原因?qū)е潞贤獬?，高額的轉(zhuǎn)讓費是很難要回來的。建議：1、如果是轉(zhuǎn)租，一定要和轉(zhuǎn)讓方、業(yè)主，簽訂三方協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓費交給誰，盡可能簽長租期（千萬不能只簽訂一年，再約定到期優(yōu)先續(xù)租）；2、合同中明確：非承租方原因?qū)е潞贤獬?，轉(zhuǎn)讓費退承租方（或按比例）；

三、政策等外在風(fēng)險

承租方難以了解物業(yè)外在潛在風(fēng)險，一般而言，物業(yè)外在風(fēng)險：抵押、司法限制（如查封）、市政建設(shè)（封路、改造、拆遷等）、消防檢驗、工商注冊是否受限等。建議：要求出租方承諾（并明確在合同中）：產(chǎn)權(quán)完整（不存在任何限制）、租期內(nèi)無拆遷、影響正常營業(yè)的重大裝修或市政改造、整體消防驗收合格，市政配套能滿足營業(yè)需要。

四、物業(yè)風(fēng)險商鋪一般由運營方整體管理，要考慮物業(yè)服務(wù)是否適合商業(yè)經(jīng)營如：商場招商定位（服裝城、電子城、小百貨城等）、運營商廣告支持力度、物業(yè)服務(wù)（電梯、保安保潔、空調(diào)、網(wǎng)線、供水、POS機、供電等），是否符合商鋪經(jīng)營要求、停電能否自營發(fā)電等。建議：在招商談判中，雙方要綜上考慮上述問題，在達成一致后，以合同方式固定如：物業(yè)費是否包括在租金內(nèi)、POS機的收費如何結(jié)算；全年停