吳江·新天地廣場

——地塊評估及方案說明———

地塊價(jià)值分析—地塊位置：松陵鱸鄉(xiāng)路西、江興西路北土地性質(zhì)：商業(yè)建筑指標(biāo)：占地25933㎡，總建51866萬㎡，容積率為2.0建筑密度：≤40%地塊位置及設(shè)計(jì)指標(biāo)位置示意本案●汽車站蘇州10min吳江新城10min永康路商業(yè)街5min湖濱新城5min地塊現(xiàn)狀及四至東面鱸鄉(xiāng)北路龍庭休閑會(huì)館北面為牛腰涇河地塊方正，便于規(guī)劃，廠房待拆除南面為江興路、供電局西面為河道城市規(guī)劃本案商業(yè)核心居住核心一大核心商業(yè)區(qū)，以永康路為核心，南北輻射；兩大居住組團(tuán)，重點(diǎn)向南發(fā)展，西部適當(dāng)發(fā)展。一大核心商業(yè)兩大居住組團(tuán)居住核心地塊價(jià)值總結(jié)分析

地塊方正、平整，易于后期規(guī)劃和排布；緊鄰牛腰涇河，西眺太湖，景觀效果好；交通四通八達(dá)，已經(jīng)形成七橫五縱的道路內(nèi)部城市格局；輕軌2號線規(guī)劃延伸段經(jīng)過項(xiàng)目以北附近；緊鄰吳江汽車站、江陵路、蘇嘉杭高速，外部通達(dá)性強(qiáng)；吳江商業(yè)正呈現(xiàn)日新月異的發(fā)展步伐，本案正處于新興商業(yè)發(fā)展的重心；周邊小區(qū)眾多，配套較為完善，具有發(fā)展商業(yè)必須的人氣資源。—

市場環(huán)境分析—樓盤示意恒隆國際城投地塊恒達(dá)廣場君悅國際萬業(yè)廣場偉業(yè)新都匯明珠大廈在售項(xiàng)目成交地塊偉業(yè)大廈未推項(xiàng)目吳江目前商業(yè)等集中在市區(qū)永康路及城南板塊；商業(yè)由永康路一點(diǎn)為核心發(fā)展為城南城東等多點(diǎn)齊發(fā)的態(tài)勢，且有重點(diǎn)向南傾向的趨勢；本案處于市中心西北方向，處于高端商業(yè)物業(yè)稀缺的市場空白點(diǎn)，區(qū)域急需高端商業(yè)體填補(bǔ)這一空白。項(xiàng)目個(gè)案分析項(xiàng)目名稱位置建筑面積（㎡）產(chǎn)品類型主力戶型（㎡）在售價(jià)格萬業(yè)廣場永康路商業(yè)街與中山北路交匯處90000商鋪、寫字樓、公寓50-120公寓6000商鋪：一層6萬、二層3.5萬、三層2萬元/㎡偉業(yè)大廈永康路商業(yè)街東首25000商鋪、單身公寓40-80租金30元/㎡售價(jià)5500元/㎡明珠大廈鱸鄉(xiāng)路與流虹路交接口30000商鋪、寫字樓40-100寫字樓6000元/㎡君悅國際高新路鱸鄉(xiāng)南路口20000商鋪、寫字樓、精裝公寓30-55精裝公寓6000元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)1千元）偉業(yè)新都匯人民路、長安路、緊臨新行政中心大樓93013商鋪、精裝公寓40-85豪裝公寓8000元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)2千元）恒達(dá)廣場中山南路與人民路交匯處150萬（商業(yè)40萬方）城市綜合體—5月奠基—

地塊價(jià)格評估—吳江近兩年商業(yè)地塊成交量少，主要集中在住宅用地的供應(yīng)；08年至今主要成交的商服地塊大都位于城南的吳江新城板塊，區(qū)域內(nèi)大量的住宅性質(zhì)用地助推了商服用地的供應(yīng)；未來城市發(fā)展的重點(diǎn)是“南進(jìn)西拓”，但隨著松陵市區(qū)與蘇州南城板塊聯(lián)系的加強(qiáng)，未來城北板塊將迅速成為區(qū)域熱點(diǎn)。土地市場土地位置用途占地面積容積率成交樓面價(jià)拿地時(shí)間松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)勵(lì)志路東側(cè)商務(wù)金融科教13738.9㎡3.6847元/㎡2010-6松陵鎮(zhèn)鱸鄉(xiāng)南路東側(cè)、高新路北側(cè)商服3966.8㎡2.81338元/㎡2008下半年土地價(jià)格測算參考地塊用途容積率樓面地價(jià)拿地時(shí)間綜合對比參考系數(shù)綜合樓面地價(jià)松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)勵(lì)志路東側(cè)商務(wù)金融科教3.6847元/㎡2010.6橫向參考系數(shù)1.351143元/㎡恒隆國際地塊商服2.81338元/㎡2008年下半年橫向參考系數(shù)1.151539元/㎡——選取正常的市場拍賣地價(jià)作參考基數(shù)

地塊價(jià)格測算(粗略估算)：近兩年吳江商業(yè)用地稀缺，其火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅類性質(zhì)用地，目前的純商業(yè)地塊相對更加稀缺，且地塊面積較小，總價(jià)相對較低，以近兩年商業(yè)地塊拍賣價(jià)10%左右的增長水平來看：測算（以恒隆國際地塊為基價(jià)）2008年下半年：當(dāng)前地塊1539元/㎡的樓面價(jià)，2010年6月，修正樓面價(jià)格為：1862元/㎡左右（248萬/畝）?！?/p>

地塊開發(fā)建議—吳江城市商業(yè)中心由傳統(tǒng)的商業(yè)類型向多種形態(tài)的商業(yè)形態(tài)發(fā)展，區(qū)域消費(fèi)力旺盛，商業(yè)消費(fèi)市場日趨多元化，但是已有的商業(yè)模式與日趨增長的消費(fèi)需求出現(xiàn)錯(cuò)位……吳江需要新的商業(yè)模式來提升城市形象！市場機(jī)會(huì)點(diǎn)不僅為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造回報(bào)，為地方創(chuàng)造稅收和就業(yè)，更能打造所在區(qū)域的核心差異化競爭力，締造所在城市新名片和新客廳，提升城市招商引資環(huán)境和形象！地塊的開發(fā)目標(biāo)站在城市運(yùn)營的高度上，站在商業(yè)模式革新的氣度上，達(dá)到政府-開發(fā)商-老百姓利益平衡的最大化。地塊的開發(fā)建議打造吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖！吳江·新天地廣場—新天地方案背景研究分析—吳江印象[A]

吳江——吳文化的重要發(fā)源地之一

千年歷史文化名城，物產(chǎn)豐饒

古鎮(zhèn)旅游文化繁榮，江南水鄉(xiāng)文化突出

[B]

吳江——長三角經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)中國百強(qiáng)縣市排名前列

長三角北翼城市群核心區(qū)域，通達(dá)性強(qiáng)

GDP位居蘇州五縣市前列，重要的輕紡、絲綢生產(chǎn)基地

[C]

吳江——藏富於民私營企業(yè)文化濃厚，藏富于民[D]

吳江——城市居民收入、消費(fèi)能力極強(qiáng)

09年人均可支配收入水平僅次于上海，全國縣級市排名第一

人均消費(fèi)水平在長三角區(qū)穩(wěn)居縣級市前列

吳江消費(fèi)印象Ⅰ、發(fā)達(dá)的消費(fèi)市場、消費(fèi)水平Ⅱ、單一的消費(fèi)模式Ⅲ、購物場所數(shù)量不多Ⅳ、消費(fèi)場所檔次、差距不清晰Ⅴ、中低端消費(fèi)品牌占主導(dǎo)·中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增強(qiáng)，消費(fèi)習(xí)慣及方式趨于多元化、國際化·中國人消費(fèi)習(xí)慣及方式處于急劇變革階段·吳江經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于中國縣級市前列，居民購買力強(qiáng)·吳江消費(fèi)模式單一，商業(yè)市場機(jī)構(gòu)急需提升和轉(zhuǎn)變·吳江大量高端消費(fèi)外流，高端商業(yè)存在市場空白宏觀分析：—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局—新天地廣場市場及形象定位頂級的標(biāo)志的形象+氣質(zhì)+空間頂級的、標(biāo)志的、商務(wù)的、身份感的、國際化的、特色的、休閑的、娛樂的吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖市場定位形象定位—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局新天地廣場目標(biāo)定位經(jīng)營理念：多業(yè)態(tài)集合，功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐經(jīng)營特色：

“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”

引進(jìn)20個(gè)以上頂級國際一線品牌提供全新國際會(huì)所服務(wù)

歐式建筑風(fēng)格

歐洲先進(jìn)管理理念

多種純正歐洲業(yè)態(tài)組合投資目標(biāo)：

打造吳江頂尖水準(zhǔn)的大型綜合商業(yè)高端消費(fèi)場所

滿足吳江富裕階層享受需求的頂級消費(fèi)場所

創(chuàng)造國內(nèi)嶄新頂級消費(fèi)模式與商業(yè)經(jīng)營模式—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局新天地廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成新天地歐洲名品館：

引入頂級國際一線品牌20個(gè)以上及其他國際知名品牌歐洲風(fēng)情商業(yè)街區(qū)：

國際知名品牌專賣店（包括時(shí)裝

珠寶精品家居等）及各種歐洲休閑娛樂業(yè)態(tài)（如：西餐廳

意大利咖啡館等）國際商務(wù)知名會(huì)所：

位于商業(yè)街區(qū)內(nèi)，引入高爾夫、紅酒、商務(wù)及旅游等四大國際知名會(huì)所，提供頂級會(huì)所服務(wù)（高爾夫名人賽頂級紅酒發(fā)布會(huì)

拍賣會(huì)

高級旅游定制服務(wù)

商務(wù)管家服務(wù)等）特色餐飲休閑娛樂區(qū)：

作為提供給吳江高端餐飲休閑娛樂服務(wù)配套，為吳江當(dāng)?shù)氐纳钇焚|(zhì)帶來更多創(chuàng)新體驗(yàn)酒店式公寓：

滿足新天地項(xiàng)目及眾多進(jìn)駐的國際品牌的管理團(tuán)隊(duì)的相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)品—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局物業(yè)發(fā)展建議——價(jià)值體系3.9米層高超高挑空大堂大規(guī)模休閑廣場不可復(fù)制可復(fù)制性強(qiáng)特色block商業(yè)體電梯及其他配置廣場景觀規(guī)劃主體建筑高度群樓精品//配套商業(yè)物業(yè)管理國際知名商務(wù)會(huì)所廣場價(jià)值本題建筑價(jià)值—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建議項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃總用地M225933

建筑面積（不包括地下部分）M251866

其中

新天地歐洲名品館M27000商業(yè)街區(qū)純商業(yè)街M21500030000國際會(huì)所M24000餐飲休閑娛樂配套M211000酒店式公寓M221866建筑占地面積M210373.2建築密度%40%容積率/2綠地率%25%車位數(shù)輛600其中地面停車位輛50地下車位數(shù)輛550—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局總體設(shè)計(jì)原則1.

規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格整體呈現(xiàn)放松、自然，古老的歐洲街鎮(zhèn)的特色。2.

強(qiáng)調(diào)人、商業(yè)、環(huán)境之間的協(xié)調(diào)互動(dòng)

水系、陽光、綠色植物與純歐式建筑景觀的合理搭配。3.

強(qiáng)調(diào)街區(qū)的適宜尺度和景觀變化。4.

注重中心景觀廣場的歐式氛圍的營造?！绿斓仨?xiàng)目定位及規(guī)劃布局江興西路鱸鄉(xiāng)北路—新天地項(xiàng)目定位及規(guī)劃布局功能規(guī)劃設(shè)計(jì)理念概括為：一個(gè)名品中心，三個(gè)商業(yè)街廊，四個(gè)使用功能分區(qū)一個(gè)中心：歐洲名品館。名品館的入口及正面面對大路，通過所進(jìn)駐的國際一線品牌的各種形象展示，使得的整個(gè)商業(yè)空間更好地對外宣傳，更好的帶動(dòng)其他功能區(qū)，使地塊成為吳江新的地標(biāo)。2.

三個(gè)商業(yè)街廊：提供購物、餐飲、休閑、娛樂等整套完整服務(wù)的商業(yè)街廊。該區(qū)域的功能可滿足多種層次消費(fèi)需求，是整個(gè)項(xiàng)目吸引人氣的重點(diǎn)。3.

四個(gè)使用功能分區(qū)：

歐洲名品館、商業(yè)街、國際知名會(huì)所及酒店公寓。商業(yè)街區(qū)名品館國際會(huì)所酒店式公寓歐洲名品館效果圖名品館規(guī)劃效果圖商業(yè)街規(guī)劃效果圖商業(yè)街透視效果圖商業(yè)街內(nèi)庭效果圖1

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖2

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖3

建筑局部效果圖商業(yè)街內(nèi)庭效果圖4

國際會(huì)所規(guī)劃效果圖酒店式公寓規(guī)劃效果圖酒店式公寓：滿足新天地項(xiàng)目及眾多進(jìn)駐的國際品牌的管理團(tuán)隊(duì)的相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)品。景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)理念遵循吳江市“水在城中城在水中”的規(guī)劃布局，通過綠地、水系、雕塑等強(qiáng)調(diào)歐式的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，為吳江的城市發(fā)展提供風(fēng)景，同時(shí)也向吳江整個(gè)城市借景。商業(yè)街內(nèi)部通過路網(wǎng)連接草坪、花卉、噴泉水體的大量運(yùn)用，設(shè)計(jì)為更具歐式氣息的園林，更增添新天地廣場的獨(dú)特魅力?！绿斓仨?xiàng)目定位及規(guī)劃布局道路規(guī)劃設(shè)計(jì)理念商業(yè)人性系統(tǒng)遵循人車分流的原則，通過豎向的變化，將行車道路與人行通道設(shè)計(jì)為不同的高度，人在商業(yè)街的購物會(huì)感覺更安全，真正營造一個(gè)休閑、自由的街道環(huán)境?！绿斓仨?xiàng)目定位及規(guī)劃布局—新天地項(xiàng)目扶持政策需求說明—1、招商活動(dòng)的支持

目前，包括北京、上海、深圳等中國一線城市，尚未有任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能同時(shí)引入這么多國際一線品牌的入駐，因此，新天地項(xiàng)目成功的前提，除依靠我們團(tuán)隊(duì)與國際品牌的長期合作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，還需有吳江政府的大力支持，主要通過開展形式豐富的招商活動(dòng)，共同努力打造吳江城市影響力，提高吳江的城市地位，吸引更多國際頂級品牌的進(jìn)駐。2、稅收政策扶持

由于新天地項(xiàng)目整體收益需靠商業(yè)運(yùn)營租賃、酒店式公寓等收益維持，同時(shí)預(yù)留5年市場培育期，同時(shí)兼顧政府形象的功能，新天地項(xiàng)目資金平衡壓力較大，希望政府考慮在項(xiàng)目運(yùn)營培育期間，給予稅費(fèi)免除等優(yōu)惠扶持政策。3、各行政部門的配合支持

由于新天地項(xiàng)目定位于吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖，在人流、車流交通組織、消防、安保等需求相對復(fù)雜，因此希望政府相關(guān)部門可以出面予以鼎力配合與支持。淘寶城政策扶持需求說明Thanks！攜手共創(chuàng)傳奇（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分）改善了河流通航條件，利于農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸；（2分）或（庫區(qū)適宜發(fā)展水產(chǎn)業(yè)；（2分）調(diào)節(jié)徑流，防御旱澇災(zāi)害。（2分）

37.（20分）

（1）自然植被：島東為熱帶雨林；島西為熱帶草原。（4分）

原因：島東處東南信風(fēng)迎風(fēng)地帶，受縱貫?zāi)媳钡纳降靥?，加之沿岸暖流流?jīng)，增溫增濕，因而終年降水多，形成熱帶雨林氣候，發(fā)育熱帶雨林；（4分）島西處于背風(fēng)地帶，降水少，為熱帶草原氣候，發(fā)育熱帶草原。（2分）

（2）該島長期與大陸隔離，地域相對孤立，形成獨(dú)立的生物進(jìn)化環(huán)境；島嶼面積大，多山地，自然條件空間差異較大（每點(diǎn)2分，共4分）。

（3）建立自然保護(hù)區(qū)；控制人口增長；保護(hù)性開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；提高居民保護(hù)意識；制定并執(zhí)行好相關(guān)法律法規(guī)；開展國際合作，加大保護(hù)投入。（每點(diǎn)2分，滿分6分。）

42（旅游地理）

⑴甲省旅游資源數(shù)量豐富，類型多樣，質(zhì)量高，集群和組合狀況好。（任答2條，各2分）

⑵乙省地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；交通便捷，重點(diǎn)景區(qū)距中心城市較近。（任答2條，各2分）。

⑶受汶川大地震的影響（1分）

滑坡（泥石流）等地質(zhì)災(zāi)害（1分）

本PPT為可編輯版本，以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解。1．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值相同，南北相反，故面積相等；②區(qū)域緯度低于③區(qū)域，因此面積較③區(qū)域大。

2．B【解析】地球是赤道略鼓、兩極稍扁的不規(guī)則球體，故緯度更高的③區(qū)域平均海平面距地心距離比①稍短；相對方向要用劣弧定向法，經(jīng)度相隔不能超過180°，故③區(qū)域位于①區(qū)域的西北方向；東、西半球的分界線是20°W和160°E組成的經(jīng)線圈，故③區(qū)域位于西半球；②區(qū)域向③區(qū)域飛行的最近航線應(yīng)是先向東北，再向東南。

3.C4.A5.A6.D7.B8.C9.D10.B11.C

36.（共26分）

（1）特點(diǎn)：由（西）北向（東）南傾斜。(2分)與N市以下河段相比，以上河段：支流較多，流域面積較大；（2分）

降水較多；（2分）

緯度較高，氣溫較低，蒸發(fā)較弱。（2分）(或:冬季積雪量大)

（2）與新疆比，甲河流域：降水較多；（2分）

水源豐富；（2分）

黑土廣布，土壤肥沃；（2分）

風(fēng)沙危害少；工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好；（2分）

近海，有河流和港口，水運(yùn)方便，利于農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸。（2分）

【答案】（1）①價(jià)值觀作為一種社會(huì)意識，對社會(huì)存在有反作用。倡導(dǎo)現(xiàn)代文明理念和生活方式能提升鄉(xiāng)村社會(huì)文明程度。（3分）

②價(jià)值觀影響人們改造世界的活動(dòng)，影響人們的行為選擇。開展移風(fēng)易俗，培育文明鄉(xiāng)風(fēng)，引領(lǐng)人們作出正確的價(jià)值選擇，推動(dòng)良好社會(huì)風(fēng)氣的形成。（3分）

③作出正確的價(jià)值判斷必須尊重客觀規(guī)律。樹立正確的生態(tài)價(jià)值觀，正確處理人與自然的關(guān)系，推動(dòng)鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，綠色發(fā)展助推鄉(xiāng)村振興。（3分）

④作出正確的價(jià)值判斷必須自覺站在最廣大人民的立場上。倡導(dǎo)文明鄉(xiāng)風(fēng)，振興鄉(xiāng)村，能真正留住鄉(xiāng)情、記住鄉(xiāng)愁。（3分）（考生如有其他答案，之有理均可酌情給分）

（2）①繼承中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，發(fā)揮優(yōu)秀傳統(tǒng)文化在維系中華民族文化基因中的紐帶作用。（2分）②對傳統(tǒng)文化要“取其精華、去其糟粕”，摒棄鋪張浪費(fèi)等陳規(guī)陋習(xí)，做到批判繼承，古為今用。（3分）③繼承傳統(tǒng)，推陳出新倡導(dǎo)現(xiàn)代文明理念和生活方式，使傳統(tǒng)文化順應(yīng)時(shí)代的變遷。（2分）④堅(jiān)持文化創(chuàng)新，推動(dòng)傳統(tǒng)文化創(chuàng)新性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展。（3分）

【答案】（1）①在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)科學(xué)的宏觀調(diào)控^按照政府指導(dǎo)、政策引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場主導(dǎo)的原則部署脫貧工作。

②國家財(cái)政具有促進(jìn)資源合理配置的作用。廣西壯族自治區(qū)采取財(cái)政、稅收等優(yōu)惠扶持政策，發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

③國家財(cái)政是促進(jìn)社會(huì)公平、改善人民生活的物質(zhì)保障，廣西壯族自治區(qū)著重補(bǔ)齊民生短板，落實(shí)基本醫(yī)療、義務(wù)教育和住房安全的基本保障。

④完善收入分配制度，健全按要素分配的機(jī)制，使貧困村、貧困戶從中獲取更多資產(chǎn)性收益。

（2）①中國共產(chǎn)黨充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，堅(jiān)持人民主體地位，堅(jiān)持立黨為公、執(zhí)政為民。

②政府堅(jiān)持對人民負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)履行社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)職能、加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)職能。

③堅(jiān)持民族區(qū)域自治制度，堅(jiān)持民族平等、民族團(tuán)結(jié)、各