第一部分選址分析6/13/20191第一章超市選址策略分析第二章工廠和物流設(shè)施選址分析第三章大型建筑項(xiàng)目及旅游設(shè)施選址分析第四章店面選址分析第一部分選址分析6/13/20192第一章超市選址策略分析第二章工廠和物流設(shè)施選址分析第三章大型建筑項(xiàng)目及旅游設(shè)施選址分析第四章店面選址分析第一章超市選址策略分析案例一家樂福選址案例二北京五道口易初蓮花選址案例三沃爾瑪選址6/13/20193案例一家樂福選址6/13/20194一、案例背景家樂福(Carrefour)經(jīng)過45年的不斷發(fā)展、整合與創(chuàng)新，現(xiàn)在已成為全球第二大零售商，是目前世界上僅次于美國沃爾瑪?shù)闹B鎖超市集團(tuán)。家樂福進(jìn)入中國市場前，進(jìn)行了大量的第一手資料調(diào)查。它的調(diào)查報(bào)告顯示，中國是具有全球最大消費(fèi)潛力的、令人向往的市場。案例一家樂福選址6/13/20195二、案例分析(一)位置分析

(二)商圈調(diào)查

(三)交通分析

(四)競爭分析(五)商品線設(shè)計(jì)

(六)管理體系案例一家樂福選址6/13/20196三、案例總結(jié)與啟示家樂福超市選址的策略主要有以下幾點(diǎn)：城鄉(xiāng)結(jié)合部的十字路口嚴(yán)密細(xì)致的商圈調(diào)查交通分析并努力拓展銷售半徑競爭分析根據(jù)目標(biāo)顧客調(diào)整商品線以門店為中心的管理體系案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/20197一、案例背景易初蓮花(Lotus

Supercenter)是由世界500強(qiáng)的正大集團(tuán)全資擁有的上海易初商貿(mào)有限公司經(jīng)營管理的大型倉儲(chǔ)式購物中心，在中國從事專業(yè)的商業(yè)零售，包括大型購物中心的選址、建設(shè)和管理工作。“Lotus”在漢語中意為“蓮花”，象征純潔、誠信和希望。位于北京市海淀區(qū)五道口的易初蓮花分店于2005年10月開始試營業(yè)，其面積約12

000平方米，其中包括小型便利店屈臣氏以及專賣店和餐飲設(shè)施。二、案例分析(一)地理位置和周邊環(huán)境分析該區(qū)域的發(fā)展主要依托清華、北大等高校，居住群和消費(fèi)群比較單一，但消費(fèi)能力屬于中高檔次，因此不容忽視，現(xiàn)已是眾多零售商家追逐的熱點(diǎn)區(qū)域。6/13/20198案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/20199二、案例分析(二)交通環(huán)境分析交通便利，四通八達(dá)，向東至科技大學(xué)，向南可達(dá)知春路、北航、牡丹園、北太平莊，向西至頤和園，向西北可達(dá)體育大學(xué)、上地，東北可達(dá)林業(yè)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、北沙灘。6/13/201910案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/201911二、案例分析(三)競爭環(huán)境分析易初蓮花距家樂福2.2km，距沃爾瑪2.4km，與

物美相距更近，這四大超市在分布上呈三角形狀，相互之間的距離均不超3km。由此看來，這一地區(qū)的零售業(yè)競爭形勢非常激烈，但各家銷售業(yè)績均不錯(cuò)。6/13/201912案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/201913二、案例分析(四)商圈分析競爭者商圈比較在設(shè)定各超市的核心商圈時(shí)，認(rèn)為家樂福的

核心商圈要大于沃爾瑪和易初蓮花，而沃爾瑪和易初蓮花的核心商圈大小相仿。由于競爭的相斥效應(yīng)，認(rèn)為各超市的核心商圈半徑略長于與相鄰超市距離的一半。6/13/201914案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/201915二、案例分析(四)商圈分析核心商圈分析經(jīng)以上分析發(fā)現(xiàn)，易初蓮花的核心商圈包括的主要區(qū)域有清華大學(xué)、林業(yè)大學(xué)、北京語言大學(xué)、地質(zhì)大學(xué)、華清嘉園、東升園和中關(guān)園的部分地區(qū)，商圈大致呈矩形。從公交線路上看，核心商圈的公交車程不超過4站。6/13/201916案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/201917二、案例分析(四)商圈分析次級商圈分析次級商圈主要是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)上的4km距離和8站

的公交車程進(jìn)行預(yù)測。如圖1-6中橢圓形部分所示，西至西苑，東至北沙灘，北至北京體育大學(xué)，南至薊門橋。6/13/201918案例二北京五道口易初蓮花選址案例二北京五道口易初蓮花選址6/13/201919三、案例總結(jié)與啟示從北京五道口易初蓮花選址分析來看：易初蓮花一般會(huì)選擇消費(fèi)能力旺盛、交通便利的市區(qū)。超市選址存在扎堆現(xiàn)象。商圈的分析和定位是選址不可缺少的重要內(nèi)容。冷靜地進(jìn)行商圈范圍以內(nèi)的競爭對手分析，才能知己知彼，百戰(zhàn)不殆。6/13/201920案例二北京五道口易初蓮花選址案例三沃爾瑪選址6/13/201921一、案例背景沃爾瑪1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會(huì)員商店，經(jīng)過10年的發(fā)展，目前已經(jīng)在30個(gè)城市開設(shè)了60家商場，包括沃爾瑪購物廣場、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)。其中沃爾瑪購物廣場55家，山姆會(huì)員商店3家，社區(qū)店2家。沃爾瑪至今在華的總投資額達(dá)17億元人民幣，創(chuàng)造了超過3萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，累計(jì)納稅逾15億元人民幣。沃爾瑪?shù)某晒θQ于它經(jīng)營管理的許多獨(dú)到之處，其中之一就是它獨(dú)特的選址方法。二、案例分析(一)商圈特性分析一般來說，沃爾瑪商圈的主要特點(diǎn)是：超大性交叉性復(fù)合性6/13/201922案例三沃爾瑪選址二、案例分析(二)選址方法及選址原則選址方法選址原則從連鎖發(fā)展計(jì)劃出發(fā)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)獨(dú)立調(diào)置門店選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部6/13/201923案例三沃爾瑪選址二、案例分析(三)市場調(diào)查分析城市結(jié)構(gòu)。商業(yè)結(jié)構(gòu)。人口特征。交通便利性可見度適用性6/13/201924案例三沃爾瑪選址二、案例分析(四)整體評價(jià)(1)由市場調(diào)查委員會(huì)研究各潛在地點(diǎn)，搜集信息。(2)由一執(zhí)行小組評估經(jīng)濟(jì)上的可行性，然后由一財(cái)團(tuán)評價(jià)該點(diǎn)。(3)由決策委員會(huì)評審決定。6/13/201925案例三沃爾瑪選址二、案例分析(五)沃爾瑪北京石景山店選址分析沃爾瑪中國公司在北京的第一家店——石景山店，投資額為2億元人民幣，建筑面積超過370000平方米，可輻射區(qū)內(nèi)人口達(dá)30多萬。它的商業(yè)半徑達(dá)到10km，甚至更遠(yuǎn)。顯然，沃爾瑪選擇石景山開首家店，并非作為一般門店運(yùn)作，而是作為它未來在北京市內(nèi)蠶食鯨吞本地零售業(yè)的總部所在據(jù)點(diǎn)，是其關(guān)鍵物流配送的第一個(gè)基地。6/13/201926案例三沃爾瑪選址二、案例分析1.區(qū)位分析案例三沃爾瑪選址6/13/201927二、案例分析2.商圈的確定石景山八角地區(qū)的重要性在于，它位于最寬闊的兩條干道阜石路和石景山路中間，接近五環(huán)路，在交通上輻射北邊的海淀區(qū)。如果在八角邊街立住腳，海淀區(qū)就志在必得了。此外還可以借助于石景山游樂場的吸引力，給沃爾瑪提供大量潛在的顧客源。6/13/201928案例三沃爾瑪選址二、案例分析3.潛在的顧客源分析6/13/201929西二三環(huán)博望園、豪柏國際公寓、嘉蓮苑、紫苑閣、國興家園中海馥園、蝶翠華庭、久居名園西三四環(huán)博望園、豪柏國際公寓、嘉蓮苑、紫苑閣、國興家園中海馥園、蝶翠華庭、久居名園西四環(huán)外中星公寓、永金里小區(qū)、海暉公寓、玉阜嘉園、玉海園、晉元莊小區(qū)西景佳園、玉興園、天輝公寓、八角北路住宅小區(qū)、百姓家園、龍德嘉園玉海園、西興花園、金蘋閣、魯谷小區(qū)、長安新城、萬地名苑、百朗園重興園、海特花園、自由度、地鐵古城家園、兆豐園、琳瑯莊園、新月家園案例三沃爾瑪選址二、案例分析4.交通分析石景山八角地區(qū)位于最寬闊的兩條干道阜石路和石景山路中，接近五環(huán)路。除了石景山路偶爾有車流的緩滯外，阜石路和八角東街從未堵過車。五環(huán)路和阜石路的交會(huì)處是一座立交橋，向西的引橋延伸至八角東街處正好結(jié)束，車流可從這里的路口進(jìn)出。從石景山方向乘地鐵去市區(qū)上班的人越來越多，而石景山路上的私人轎車也越來越多，他們中大部分將很難再在公主墳停留——這里也變得擁擠起來。而在石景山，在地鐵站站口，在人們的居室附近，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在慢慢興起。6/13/201930案例三沃爾瑪選址二、案例分析5.競爭對手分析八角西街是石景山規(guī)劃中的商業(yè)街，那里最大的兩個(gè)商家是八角西單商場和物美綜合超市。但西單商場的客流量總上不去，而物美的門口擺滿了自行車，這說明它們的商圈輻射能力并不大，只是基于附近的幾個(gè)街區(qū)。6/13/201931案例三沃爾瑪選址三、案例總結(jié)與啟示沃爾瑪?shù)倪x址原則為沃爾瑪?shù)某晒Φ於藞?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，沃爾瑪?shù)倪x址具有以下特點(diǎn)。(一)商圈調(diào)查(二)選址方法(三)市場調(diào)查分析和整體評價(jià)6/13/201932案例三沃爾瑪選址第二章工廠和物流設(shè)施選址分析案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析6/13/201933案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析6/13/201934一、案例背景擬建項(xiàng)目將形成9萬噸/年電解鋅及6萬噸/年硫酸生產(chǎn)規(guī)模，電鋅生產(chǎn)采用濕法煉鋅工藝，硫酸生產(chǎn)采用沸騰爐酸化焙燒、接觸法制酸生產(chǎn)工藝。廢氣。項(xiàng)目建成后,排放廢氣污染物合計(jì)為煙塵69.55萬噸/年；粉塵27.86萬噸/年；二氧化硫421.45萬噸/年；硫酸霧222.07萬噸/年廢水。項(xiàng)目建成后，生產(chǎn)廢水總產(chǎn)生量為1661m3/d，含重金屬，全部送廢水處理站處理。廢水處理站采用二級中和處理流程，出水水質(zhì)可達(dá)標(biāo)排放，正常情況下全部返回生產(chǎn)系統(tǒng)回用，不外排；事故、檢修

條件下處理達(dá)標(biāo)外排沘江固廢。固廢產(chǎn)生量約34.86萬噸/年。其中渣場堆存量31.88萬噸/年，綜合利用量約2.98萬噸/年。二、案例分析(一)區(qū)位分析(二)周圍地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析1.自然經(jīng)濟(jì)概況區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀地下水環(huán)境現(xiàn)狀6/13/201935案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析二、案例分析(三)項(xiàng)目對周圍環(huán)境的影響分析對環(huán)境空氣質(zhì)量的影響對地表水環(huán)境的影響對渣庫環(huán)境的影響聲環(huán)境影響生態(tài)環(huán)境影響6/13/201936案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析二、案例分析(四)衛(wèi)生防護(hù)距離設(shè)置條件擬選廠址邊界東北距香柏村0.8km、南距麥干甸0.3km。硫酸裝置布設(shè)在廠區(qū)的北面，距南部廠界約330m，距北部廠界約l00m，距南部的麥干甸約630m，距北部的香柏村約900m，可滿足項(xiàng)目衛(wèi)生防護(hù)距離設(shè)置的要求。(五)公眾參與調(diào)查從擬建項(xiàng)目生產(chǎn)工藝、污控措施及環(huán)境影響預(yù)測結(jié)果看，在嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)對策措施條件下，他們擔(dān)心出現(xiàn)的問題是可以消除的。6/13/201937案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析三、案例總結(jié)與啟示新廠選址要符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市總體規(guī)劃中規(guī)劃用地要求。項(xiàng)目總體布局合理，要對周圍環(huán)境影響不大，不會(huì)改變當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境功能。廠址選擇滿足項(xiàng)目衛(wèi)生防護(hù)距離的要求。擬建項(xiàng)目將投入較大的環(huán)保投資，有效控制生產(chǎn)廢水的排放，杜絕生產(chǎn)廢水對沘江的污染。6/13/201938案例四云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析6/13/201939一、案例背景現(xiàn)在初步選定的場址位于騰沖縣城南清水鄉(xiāng)三營茶廠，機(jī)場東側(cè)有山脊作屏障，飛機(jī)離港爬升產(chǎn)生的噪音被阻隔而不干擾縣城的環(huán)境；機(jī)場位于荒山和部分茶地，土地征購費(fèi)和青苗、森林賠償費(fèi)相對較低，滿足了全部“小”字的愿望。但是卻忽略了航空業(yè)與相關(guān)行業(yè)綜合發(fā)展的態(tài)勢，局限于一個(gè)單一方案做決斷。這樣的決斷所存在的局限性，很難應(yīng)對高速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求。二、案例分析(一)初選剖析1.初選場址存在的弊端騰沖年降水量大(平均1487.6mm)，雨季延誤航班率高甚至無法起降。面對一年當(dāng)中累計(jì)停飛一個(gè)半月以上的狀態(tài)。側(cè)向風(fēng)，帶來了嚴(yán)重的安全問題。這個(gè)擬定機(jī)場是永遠(yuǎn)長不大的小型機(jī)場，不存在發(fā)展擴(kuò)建的 余地。地質(zhì)條件：機(jī)場恰巧位于一座“休眠式”火山噴口上；其二 與之相關(guān)的斷裂帶被火山巖藏匿，類似地帶每逢地震來臨， 容易產(chǎn)生晃動(dòng)而變形。機(jī)場地形是六條溝壑的源頭，場地土石方工程量大。機(jī)場公路造價(jià)不菲。6/13/201940案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析二、案例分析(一)初選剖析2.選址標(biāo)準(zhǔn)分析能容納跑道長度為2800~4000m的位置。位置所在海拔高程低于或近乎1750m。機(jī)場跑道中軸線方位角與年平均主導(dǎo)風(fēng)向一致，避免 側(cè)向風(fēng)對飛機(jī)起降帶來的不安全；起降段主軸線前后 方和下方必須空曠無阻，滿足于飛機(jī)的無障礙起降。6/13/201941案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析二、案例分析(一)初選剖析3.合適選址縣城東北方向約3~4km，大沙河(大盈江)右側(cè)，螞蟻村至玉泉環(huán)島花園一線廣闊平坦的稻田平壩，海拔高程1632~1638m，每年9月晴日偶有晨霧。方向與主導(dǎo)風(fēng)向一致，逆風(fēng)向起降，進(jìn)離機(jī)場高空環(huán)境 空曠無障礙。跑道長度分兩期，一期工程不少于2800m，預(yù)留機(jī)場總 長達(dá)4200m，遠(yuǎn)期能滿足大型飛機(jī)使用。6/13/201942案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析二、案例分析(二)最佳場址的相關(guān)條件分析工程地質(zhì)條件分析道路交通條件分析噪音問題分析土地征購費(fèi)分析6/13/201943案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析二、案例分析(三)再論騰沖修建旅游機(jī)場的必要性和市場前景

隨著騰沖旅游機(jī)場的建成，滇西片區(qū)的旅游業(yè)將被推上一個(gè)新臺(tái)階，將會(huì)給滇西片區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展帶來極大的促進(jìn)與繁榮。充分調(diào)動(dòng)。利于對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)生局部不安定行為的臨機(jī)處理；不利于對地震、火災(zāi)、疫情等突發(fā)事件的緊急救援?；ㄙM(fèi)比修建公路更加少，更加合算。6/13/201944案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析三、案例總結(jié)與啟示由本案例分析可見：場址選擇事關(guān)重大，應(yīng)通過充分的科學(xué)論證，全方位比較，權(quán)衡利弊，把今后長期使用中可能出現(xiàn)而又難于補(bǔ)救的問題考慮在先，慎重決策，以避開不利因素，確定最佳位置。6/13/201945案例五云南騰沖駝峰機(jī)場選址分析第三章大型建筑項(xiàng)目及旅游設(shè)施選址分析案例六上海世博會(huì)選址分析案例七神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析案例八深圳高交會(huì)館選址分析6/13/201946案例六上海世博會(huì)選址分析6/13/201947一、案例背景世界博覽會(huì)是由一個(gè)國家的政府主辦，有多個(gè)國家或國際組織參加，以展現(xiàn)人類在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和科技領(lǐng)域取得成就的國際性大型展示會(huì)。89個(gè)成員國的代表選出了2010年世博會(huì)的主辦地——上海。上海世博會(huì)選址應(yīng)該體現(xiàn)以下要求:快捷高效的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系優(yōu)良的城市人居環(huán)境和親水理念確?！傲髁拷?jīng)濟(jì)”舒暢活絡(luò)的空間管理機(jī)制適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化要求的公共安全系統(tǒng)抵御災(zāi)害性天氣的高標(biāo)準(zhǔn)防災(zāi)體系二、案例分析(一)中心城區(qū)的選址分析位置中心城區(qū)高昂的土地置換成本中心城區(qū)超高強(qiáng)度的交通流量壓力中心區(qū)對突發(fā)災(zāi)害性天氣的承受能力相對脆弱黃浦江水環(huán)境的治理過程較長6/13/201948案例六上海世博會(huì)選址分析二、案例分析(二)選址新建議及有利條件分析根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和上海市的實(shí)際情況，建議將世博會(huì)新址選在上海市的臨港新城，因?yàn)榕R港新城幾乎完美地符合黃浦江兩岸的擇址原則，具有承辦世博會(huì)的整體優(yōu)勢。1.具有綜合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢到2010年，這里的航空、鐵路、海運(yùn)、高速公路、內(nèi)河航運(yùn)、軌道交通等綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)將初步形成，便捷的區(qū)域內(nèi)部交通體系與四通八達(dá)的對外綜合交通體系相得益彰，并可強(qiáng)化深水港、信息港、航空港“三港”聯(lián)動(dòng)發(fā)展格局。6/13/201949案例六上海世博會(huì)選址分析案例六上海世博會(huì)選址分析6/13/201950二、案例分析(一)中心城區(qū)的選址分析有利于彰顯國際性港口城市的會(huì)展功能港新城既是洋山國際深水港的組成部分之一，更是洋山國際深水港的樞紐。若能將世博會(huì)園區(qū)建設(shè)與臨港新城建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，走“以展興市”之路，既有利于彰顯國際性港口城市的會(huì)展功能，又有利于利用現(xiàn)有港口的基礎(chǔ)設(shè)施。有利于世博會(huì)的后期開發(fā)和延伸開發(fā)世博會(huì)選址于市中心區(qū)，雖然有利于利用世博會(huì)機(jī)遇，推動(dòng)上海舊城區(qū)的更新改造，但選址于郊區(qū)同樣有助于推進(jìn)新城區(qū)開發(fā)6/13/201951案例六上海世博會(huì)選址分析二、案例分析(一)中心城區(qū)的選址分析有利于提高人居環(huán)境質(zhì)量臨港新城既是上海城鎮(zhèn)體系中新近確定的三座新城之一，又是上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分；既是上海面向全國及世界的現(xiàn)代綜合物流基地，又將成為相對獨(dú)立、功能完善并具有自由貿(mào)易區(qū)特征，以現(xiàn)代物流業(yè)為產(chǎn)業(yè)依托，有濱海特色的中等規(guī)模城市。有利于降低開發(fā)建設(shè)成本臨港新城為新開發(fā)區(qū)，其地域?qū)拸V，土地亦由灘涂圍墾而成。灘涂資源是國有土地，既省去了征地費(fèi)用和動(dòng)拆遷費(fèi)用支出，又減輕了政府的協(xié)調(diào)難度。6/13/201952案例六上海世博會(huì)選址分析二、案例分析(一)中心城區(qū)的選址分析有利于形成城市化發(fā)展的多重社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)(1)符合世界大都市郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展的大趨勢。符合上海城市化在21世紀(jì)的地域擴(kuò)展方向。有助于通過城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，改變市區(qū)與郊區(qū)的二元結(jié)構(gòu)，推動(dòng)上海城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，完善城市結(jié)構(gòu)體系。有助于帶動(dòng)蘇浙地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。有利于推動(dòng)上海加快實(shí)施海洋開發(fā)戰(zhàn)略6/13/201953案例六上海世博會(huì)選址分析三、案例總結(jié)與啟示在展覽會(huì)正式注冊之前，《國際展覽局公約》原則上是允許調(diào)整場址的，這在國際和國內(nèi)都有先例。只要不違背世博會(huì)的宗旨、主題和運(yùn)作程序，我們應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行更為理智的區(qū)位選擇。6/13/201954案例六上海世博會(huì)選址分析資料來源：石憶邵，2010年上海世博會(huì)選址研究，《地域研究與開發(fā)》，2005年04期。6/13/201955案例六上海世博會(huì)選址分析案例七神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析6/13/201956一、案例背景黔江神龜峽旅游開發(fā)以“龜、谷、土家、峽韻”為主題，開發(fā)具有原始生態(tài)、峽谷風(fēng)光、龜文化、土家文化為主的，集觀光、休閑度假、探險(xiǎn)和民族風(fēng)情體驗(yàn)為一體的峽谷旅游區(qū)。二、案例分析(一)神龜峽旅游項(xiàng)目開發(fā)位置黔江神龜峽旅游區(qū)開發(fā)項(xiàng)目選址在三峽腹地烏江畫廊的阿蓬江上，黔江兩河鎮(zhèn)至酉陽大河鄉(xiāng)之間，項(xiàng)目區(qū)域東北——西南長約38km，寬約1.5km，項(xiàng)目建設(shè)主要是黔江兩河鎮(zhèn)與酉陽交界的細(xì)水村一段，長約18km。二、案例分析(二)神龜峽旅游項(xiàng)目開發(fā)選址的主要影響因素分析優(yōu)越的自然條件神龜峽兩岸斷崖絕壁，似刀截斧斬，雄偉險(xiǎn)峻，峽谷落差大。江水清澈似琉璃，峽谷巖溶地貌發(fā)育豐富，兩岸森林植被原始茂密。其風(fēng)光融奇、秀、幽、深、險(xiǎn)、山、水、林以及土家、龜文化于一體。市場因素神龜峽旅游項(xiàng)目以觀光、探險(xiǎn)、民族風(fēng)情體驗(yàn)、綠色休閑度假為主。因此按年齡分，瞄準(zhǔn)了青少年、中老年市場。社會(huì)因素6/13/201957案例七神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析三、案例總結(jié)與啟示旅游項(xiàng)目選址有其特殊性，其受自然條件的影響比較大。與其他的選址因素類似的是，同樣要考慮自己的目標(biāo)客戶、交通條件、競爭者、社會(huì)因素以及配套設(shè)施的建設(shè)，這些方面都將影響到一個(gè)目標(biāo)旅游景點(diǎn)最后的經(jīng)營狀況。6/13/201958案例七神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析資料來源：冉群超，重慶市黔江區(qū)神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析，《重慶師范學(xué)院學(xué)報(bào)》(自然科學(xué)版)，2002年01期。6/13/201959案例七神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析案例八深圳高交會(huì)館選址分析6/13/201960一、案例背景深圳市會(huì)展中心建設(shè)投資逾30億元，兩次變更選址造成近5000萬元的損失。這一事實(shí)被

深圳市審計(jì)局查出并曝光后，已成為深圳市民和其他關(guān)注者議論的焦點(diǎn)事件。二、案例分析(一)第一次選址1996年下半年，恰逢廣交會(huì)需要新的發(fā)展空間之際，主管廣交會(huì)的原外經(jīng)貿(mào)部非常希望能夠?qū)崿F(xiàn)大轉(zhuǎn)移，而深圳市政府對此亦很感興趣，于是最后決定建設(shè)會(huì)展中心迎接廣交會(huì)。1997年3月，深圳市規(guī)劃局開始在市中心區(qū)北端進(jìn)行勘察工作，定點(diǎn)在中心區(qū)北片中軸線上，北靠蓮花山公園，南鄰市民中心，占地面積約20萬平方米。當(dāng)年8月，廣交會(huì)大轉(zhuǎn)移的計(jì)劃叫停，選址工作也隨之叫停，其間支出費(fèi)用144萬元。6/13/201961案例八深圳高交會(huì)館選址分析二、案例分析(二)第二次選址會(huì)展中心建在郊區(qū)——設(shè)想在濱海大道旁的填海區(qū)，還計(jì)劃建設(shè)一個(gè)船運(yùn)碼頭，方便水路運(yùn)輸展覽品，經(jīng)濟(jì)成本也低，以最大程度發(fā)揮物流、會(huì)展、旅游和交通等方面的綜合效應(yīng)。這也符合深圳市中心西移的戰(zhàn)略。但開工不久，工程又很快被叫停。個(gè)中原因是深圳市政府的思路又發(fā)生了改變，其間支出設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)等共計(jì)4831萬元。因?yàn)槭姓?qiáng)化市中心區(qū)的建設(shè)，“中心區(qū)作為深圳市21世紀(jì)的CBD(中央商務(wù)區(qū))，是深圳未來城市的重要標(biāo)志”。6/13/201962案例八深圳高交會(huì)館選址分析二、案例分析(三)第三次選址第三次選址、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理等費(fèi)用，共計(jì)1.28億元。這樣，會(huì)展中心三次選址，兩次變更，項(xiàng)目前期工作產(chǎn)生費(fèi)用共計(jì)1.78億元，其中前兩次費(fèi)用計(jì)入損失，共計(jì)4975萬元。歷經(jīng)數(shù)年建設(shè)，總投資逾31.9億元人民幣、占地面

積達(dá)28萬平方米的深圳會(huì)議展覽中心，目前已經(jīng)完成第一階段建設(shè)，成為深圳目前單體投資最大的建筑，多項(xiàng)工程創(chuàng)造“世界紀(jì)錄”。6/13/201963案例八深圳高交會(huì)館選址分析三、案例總結(jié)與啟示深圳會(huì)展中心三次選址，兩次變更，造成損失近5000萬元。規(guī)劃失控造成損失并非是個(gè)別的。海南，安徽，湖北等均出現(xiàn)這種事情。6/13/201964案例八深圳高交會(huì)館選址分析資料來源：深圳會(huì)展中心選址損失5000萬元，官員回應(yīng)問責(zé)，《中國青年報(bào)》。6/13/201965案例八深圳高交會(huì)館選址分析第四章店面選址分析案例九保健品專賣店選址分析案例十干洗店選址分析案例十一飯店選址分析6/13/201966案例九保健品專賣店選址分析6/13/201967一、案例背景保健品設(shè)立專賣店銷售，已是一種不爭的事實(shí)。一瞬間，忽如一夜春風(fēng)來，千家萬巷專賣店開。但在專賣店繁榮的背后，卻有不少專賣店秋風(fēng)掃落葉，靜悄悄地關(guān)門，正如一句詩“輕輕的我走了，不帶走一片云彩”所云。原因是什么？可能是多方面的，有經(jīng)營管理的原因，有產(chǎn)品的原因，但根本上還是選址的原因，即選址不當(dāng)。開設(shè)專賣店，特別是保健品專賣店，選址乃第一要點(diǎn)。二、案例分析(一)保健品專賣店選址影響因素分析1.產(chǎn)品類別影響專賣店選址的一個(gè)首要的因素，也是最為主要的因素就是產(chǎn)品類別。不同類別的產(chǎn)品，針對的目標(biāo)人群不同，專賣店選址要求也不一樣。一般來講，在市場上，目前有如下產(chǎn)品通過專賣店的方式在銷售。中老年人保健用品。美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。學(xué)生用品。其他類。6/13/201968案例九保健品專賣店選址分析二、案例分析(一)保健品專賣店選址影響因素分析2.目標(biāo)人群及其活動(dòng)規(guī)律影響專賣店選址的第二個(gè)因素就是目標(biāo)人群及目標(biāo)人群的活動(dòng)規(guī)律。產(chǎn)品不同，目標(biāo)消費(fèi)人群不同，特別是這些人群因?yàn)槟挲g、性格、工作、居住等各方面的原因，他們的社會(huì)活動(dòng)規(guī)律是不一樣的。老年人的活動(dòng)規(guī)律。中青年女性人群。學(xué)生6/13/201969案例九保健品專賣店選址分析二、案例分析(一)保健品專賣店選址影響因素分析3.功能定位和推廣方式專賣店的功能定位和推廣方式也影響著專賣店的選址。專賣店的功能定位可以簡單地分為兩種：店面銷售型和人員推廣型。店面銷售型專賣店主要靠店面創(chuàng)造銷售，因此，這類專賣店的選址必須考慮目標(biāo)人群人流量。只有大量的目標(biāo)人群光顧，專賣店才能創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。第二種是人員推廣型，這種專賣店的主要銷售來源于與專賣店配套的銷售人員。6/13/201970案例九保健品專賣店選址分析二、案例分析(二)保健品專賣店選址原則存在原則即專賣店的整套裝修、設(shè)計(jì)所表現(xiàn)的形象、意識，要方便存在于消費(fèi)者的視覺范圍內(nèi)中心原則即專賣店選址在所屬的區(qū)域應(yīng)該起到一個(gè)以點(diǎn)帶面的作用，形成一個(gè)會(huì)員的管理中心、顧客的服務(wù)中心、產(chǎn)品的配送中心等多個(gè)“中心”作用服務(wù)原則一定要考慮為顧客提供服務(wù)的方便性，特別是專賣店以提供保健服務(wù)為主要銷售項(xiàng)目的專賣店，風(fēng)險(xiǎn)原則綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)程度6/13/201971案例九保健品專賣店選址分析二、案例分析(三)保健品專賣店選址分析從專賣店類型看，門店銷售型應(yīng)該選擇人流量較大的位置，而有銷售人員支持的店面主要考慮形象的展示和人員交通的方便性，不用把人流量作為主要項(xiàng)目來考慮。根據(jù)產(chǎn)品選擇位置。中老年人保健產(chǎn)品店，可以首先考慮如下位置：老年人活動(dòng)較多的場所或社區(qū)，公園。美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要針對人群為女性，所以選址必須考慮目標(biāo)人群人流量，可以考慮的選址有以下幾方面：店中店，商業(yè)街/步行街大保健類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品基本通過直銷人員銷售，選址可以稍微偏一點(diǎn)，但要考慮交通方便情況?？梢钥紤]的選址位置有：二類商業(yè)街道，平價(jià)藥店，其他店鋪。6/13/201972案例九保健品專賣店選址分析三、案例總結(jié)與啟示隨著人們生活水平的日益提高，保健品成為現(xiàn)在很多人的選擇。保健品設(shè)立專賣店銷售，成為一個(gè)熱門的選擇，但是如果不重視選址或者選址不當(dāng)，往往就會(huì)事與愿違。專賣店客戶的分析十分重要，同時(shí)要找出最佳的目標(biāo)客戶群，分析人們的購買行為。同時(shí)，根據(jù)自身店面的目標(biāo)定位，選擇合適的策略進(jìn)行分析。文中還分析了一些其他對選址有影響的因素，這些往往可以根據(jù)店面的實(shí)際情況作出特殊的分析?？傊瑢Ｙu店的選址是個(gè)科學(xué)的系統(tǒng)的工程，要考慮的問題太多，不同的情況要具體分析。6/13/201973案例九保健品專賣店選址分析資料來源：保健品專賣店選址不當(dāng)就等于在燒錢！/.6/13/201974案例九保健品專賣店選址分析案例十干洗店選址分析6/13/201975一、案例背景目前我國洗衣網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量平均每25萬人才有1臺(tái)干洗機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了消費(fèi)者的需求。毋庸置疑，洗衣業(yè)將是一個(gè)升值潛力極大的行當(dāng)，而巨大的市場空間更讓投資者垂涎三尺。雖然該行業(yè)前景如此可觀，但是在投資該行當(dāng)?shù)耐瑫r(shí)，為了獲取更大的利潤，一定要注意許多關(guān)鍵的問題，其中選址工作顯得尤為重要。干洗店店址選擇是否合理，直接關(guān)系著經(jīng)營利潤甚至成敗。好的店址可以使生意興旺起來，選址不當(dāng)也可以使生意蕭條下去，甚至倒閉。對于地點(diǎn)的選擇，只憑直覺來判斷，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。二、案例分析(一)干洗店商業(yè)定位市場細(xì)化。對市場進(jìn)行調(diào)查，細(xì)分消費(fèi)客戶群，尋求市場空白點(diǎn)；連鎖店定位。避免盲目跟風(fēng)，完全按照市場的客觀需求進(jìn)行決策。市場功能分區(qū)。進(jìn)行客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，充分考慮消費(fèi)者習(xí)慣，即他 們對于衣服的品位如何，生活觀念如何。初步價(jià)格定位。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)走勢分析，與周邊同行的價(jià)格進(jìn)行比較，在 統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)之上左右浮動(dòng)(不能超過50％)。營銷戰(zhàn)略定位。選定營銷方式，進(jìn)行廣告策略分析。外延產(chǎn)品定位。體現(xiàn)連鎖店形象，制定物業(yè)管理。連鎖店規(guī)模定位。分析需求能力，符合企業(yè)實(shí)力，目標(biāo)以合理為原則， 切勿盲目擴(kuò)大。6/13/201976案例十干洗店選址分析二、案例分析(二)干洗店選址分析1.商圈調(diào)查。潛在客戶及規(guī)律。交通地理?xiàng)l件。租金分析。6/13/201977案例十干洗店選址分析二、案例分析(三)干洗店選址原則小區(qū)居民區(qū)入口處或主要交通道路。干洗店的目標(biāo)顧客為 穩(wěn)定的居民，因此應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線并把握客 流規(guī)律。店鋪面積一般在30~100m2以內(nèi)。剛開店時(shí)，不妨考慮 在大型社區(qū)租個(gè)三五十平方米的鋪面。干洗店應(yīng)保證開設(shè)在建筑物的底層，一般不要設(shè)在夾層或 二層，樓層間高度保證在3m以上。有足夠的配電功率、完善的水電和消防設(shè)施等(額定電壓220V)。干洗行業(yè)一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)在于衣物的損壞，這要求洗衣與 收活兒的人具有很強(qiáng)的責(zé)任心。6/13/201978案例十干洗店選址分析二、案例分析(四)常規(guī)地址分析選擇大型居住小區(qū)附近要了解該小區(qū)的居民類型、生活水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)能力。洗衣店的價(jià)位是否與該小區(qū)的人均消費(fèi)能力匹配？洗衣店的位置是否順路很重要？選擇工廠、機(jī)關(guān)、商號集中地段這些消費(fèi)者多會(huì)選擇店鋪形象好、價(jià)格中上、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良的洗衣店。選擇車站附近地段因此在這些地段宜于開設(shè)中低檔洗衣店。車站周圍固定人員多為外地打工人員，此處的洗衣店必須以價(jià)格取勝。選擇大型服飾商場附近6/13/201979案例十干洗店選址分析二、案例分析(五)街區(qū)選擇分析拐角位置。位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”，這往往是很理想的干洗店地址。它的優(yōu)點(diǎn)是可以增加櫥窗陳列的面積，兩條街道的往來人流匯集于此，有較多行人光顧。在此開一個(gè)干洗店會(huì)吸引更多的顧客前來消費(fèi)。三叉路口。在這類位置開的干洗店，從各個(gè)角度看都十分顯眼。但是，處在這一位置的干洗店應(yīng)盡量發(fā)揮其長處，在干洗店正面入口處的裝潢、店名招牌、廣告招牌、展示櫥窗等要精心設(shè)計(jì)，把過往的客人都吸引過來。交通方便的地點(diǎn)。干洗店是為千家萬戶服務(wù)的，為了方便四面八方的顧客，選擇交通便利的地址是至關(guān)重要的。另外還要注意附近是否有停車場地。6/13/201980案例十干洗店選址分析三、案例總結(jié)與啟示店址選擇是否合理，決定著經(jīng)營者的利潤。在選擇店址時(shí)，必須了解店面周圍的人口密度和年齡結(jié)構(gòu)等。選址應(yīng)該充分考慮便利性原則，即以一個(gè)或多個(gè)住宅小區(qū)為重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定輻射范圍。重心確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在社區(qū)范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，還要考察該社區(qū)內(nèi)的干洗店數(shù)量，然后再根據(jù)現(xiàn)有情況確定鋪面位置和面積。需要提醒的是，干洗是一個(gè)季節(jié)性非常強(qiáng)的行業(yè)，往往呈現(xiàn)出“冬暖夏涼”的態(tài)勢。夏天人們穿衣比較單薄，需要干洗的衣服不多，很多人都是自己在家里洗一下。所以開店的時(shí)候，如何選擇