2023年房地產估價師《房地產估價原理與方法》模擬試卷四

［單選題］1.下列選項中，屬于估價基本項的是（）。

A.估價目的

B.估價依據(jù)

C.估價原則

D.估價方法

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產估價的含義。估價目的、估價對象、價值時點

和價值類型是在對價值價格進行分析、測算和判斷之前需要確定的基本要素，

通常稱為估價基本事項。

［單選題］2.下列有關價值類型的表述中，正確的是（）。

A.價值類型應根據(jù)估價方法來確定

B.同一估價對象的價值是唯一的

C.投資價值是最常用的價值類型

D.市場價值是最基本的價值類型

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產估價的要素。選項A錯誤，在一個估價項目

中，價值類型不是隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定；選項B錯誤，由于房

地產價值價格的種類較多，不同種類的價值價格不僅內涵、性質有所不同，而

且即使同一房地產在同一時間，其不同種類價值價格的大小或高低往往不同，

甚至差異很大，所以到了某個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地說是評估價值價

格，而應明確是評估哪種具體的價值價格，即要確定價值類型；選項C錯誤，

市場價值是最基本、最主要、最常用的價值類型。

［單選題］3.下列關于房地產估價說法中，正確的是（）。

A.房地產估價本質上是評估房地產價格

B.房地產估價應模擬市場估價

C.房地產估價可以作價格保證

D.合格的估價師可以得出完全相同的評估價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產估價的特點。選項A錯誤，房地產估價本質上

屬于價值評估；選項C錯誤，房地產估價并不作價格實現(xiàn)保證；選項D錯誤，

盡管都是合格的估價機構和估價師，也難以得出完全相同的評估價值，只會得

出基本相同或相近的評估價值。

［單選題］4.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的

10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為

50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若

月報酬率為0.5%,則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

參考答案：c

參編軍析：本題考查的是房地產損害賠償需要的估價。該住宅因被水淹造成的

損失為兩個部分：裝修費和損失的凈營運利潤，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住

宅因被水淹造成的損失=50000/(1+0.5%)1.5+(3000X(1-10%)/0.5%)X

［1-1/(1+0.5%)61=65547.57(元)。

［單選題］5.根據(jù)《城市房地產管理辦法》，下列有關房地產行政管理對房地產

估價的需要，表述正確的是()。

A.采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最

低價

B.基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受

時間的制約

C.房地產權利人轉讓房地產，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申

報成交價

D.房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產

參考答案：A

參考解析：本題考查的是對房地產估價的需要。選項A正確，采取雙方協(xié)議方

式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價；選項B錯

誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布；選項C

錯誤，房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如

實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報；選項D錯誤，房地產抵押合同簽

訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。

［單選題］6.房地產是()三者的復合物。

A.實物、權益、區(qū)位

B.實物、區(qū)位、位置

C.實物、權益、權利

D.權益、位置、擁有者

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產的含義。房地產是指土地一級建筑物和其他相

關定著物，是實物、權益和區(qū)位三位一體的復合物。

［單選題］7.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.橋梁

D.住宅

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義

的建筑物包括房屋和構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋

是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸

侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、辦公

樓、商店、旅館、廠房、倉庫等。構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生

活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧

道、水壩等。故選項ABC均為構筑物，選項D為建筑物。

［單選題］8.在房地產估價中，建筑物（）。

A.包括房屋和構筑物兩大類

B.僅包括房屋，不包括構筑物

C.包括房屋、構筑物和土地

D.僅僅指房屋

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義

的建筑物包括房屋和構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和實體。狹義的建筑

物主要指房屋，不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋

風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和

生產活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉庫等。構筑物

是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設

施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產估價中一般將建筑

物作廣義理解。

［單選題］9.下列選項中，不符合構筑物定義的是（）。

A.儲藏室

B.水壩

C.隧道

D.道路

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產的含義。構筑物是指人們一般不直接在其內部

進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋

梁、隧道、水壩等。

［單選題］10.下列選項中，屬于房地產權益因素的是（）。

A.土地平整程度

B.建筑物裝飾裝修

C.房地產轉讓一并轉讓的債權債務

D.外部配套設施

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。一宗房地產的權益

通常包括：（1）擁有的房地產權利；（2）該房地產權利受其他房地產權利的

限制情況；（3）該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況；（4）該房

地產的占有使用情況；（5）附著在該房地產上的額外利益；（6）附著在該房

地產上的債權債務；（7）附著在該房地產上的其他權利、利益和義務。選項

A、B都是實物因素，選項D是區(qū)位因素。

［單選題］11.房地產適用管制，屬于房地產權益中的（）。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利限制的房地產權利

C.受房地產權利以外因素限制的房地產權利

D.房地產的額外利益或收益

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。一宗房地產的權益

通常包括：（1）擁有的房地產權利；（2）該房地產權利受其他房地產權利的

限制情況；（3）該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況；（4）該房

地產的占有使用情況；（5）附著在該房地產上的額外利益；（6）附著在該房

地產上的債權債務；（7）附著在該房地產上的其他權利、利益和義務。

［單選題］12.房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括

有形的實體、實體的質量以及（）。

A.相應配套的基礎設施

B.土地的形狀

C.組合完成的功能

D.立體空間

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。房地產實物可進一

步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。

［單選題］13.關于房地產不可移動性的說法，錯誤的是（）。

A.房地產不可移動性決定了房地產市場是區(qū)域市場

B.房地產不可移動性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變

C.房地產不可移動性決定了房地產只能就地開發(fā)、利用或消費

D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產的特性。，房地產的不可移動主要是其自然地

理位置固定不變，而其社會經濟位置在經過一段時間乏后可能會發(fā)生變化。

［單選題］14.以下不屬于建筑物實物狀況描述內容的是（）。

A.建筑規(guī)模

B.設施設備

C.空間布局

D.地形地貌

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產實物狀況的描述。建筑物實物狀況的描述主要

說明下列方面：（1）建筑規(guī)模；（2）建筑外觀；（3）建筑結構；（4）設施

設備；（5）裝飾裝修；（6）建筑性能；（7）空間布局；（8）新舊程度；

（9）其他，說明可間接反映建筑物實物狀況的有關情況。選項D屬于土地實物

狀況的描述。

［單選題］15.“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有；反

之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。”這說明了

（）對價值的作用是很大的。

A.價格

B.使用價值

C.稀缺性

D.有效需求

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產價格和價值的含義。稀缺性對價格的作用是很

大的，俗話說“物以稀為貴”。

［單選題］16.房地產之所以有價格（價值），與其他任何商品一樣，是因為它們

有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即同時具有（）。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.使用價值、稀缺性、有效需求

D.權利、租金、利率

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產價格和價值的含義。房地產之所以有價格（價

值），與其他任何商品一樣，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需

求，即同時具有使用價值、稀缺性和有效需求。

［單選題］17.下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是（）。

A.都是價值的貨幣表現(xiàn)

B.都是反映稀缺程度

C.都是按質論價

D.都受區(qū)位因素的影響

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格與家具、家電等可移

動的有形產品（簡稱一般商品）的價格，既有某些共同之處，也有一些不同特

點。共同之處主要有：（1）都是價值的貨幣表現(xiàn)，即表示為同質、不同量的貨

幣額，彼此可以比較價格高低、價值大??；（2）都是反映稀缺程度，即物以稀

為貴，量多則價低，量少則價高；（3）都是按質論價，即優(yōu)質優(yōu)價，劣質低

價；（4）都是不斷變動的，即會隨著時間和市場供求狀況等的變化而變動，但

實行政府定價的商品價格除外。

［單選題］18.下列關于掛牌價格的說法中，錯誤的是（）。

A.掛牌價可能普遍或系統(tǒng)性高于或者低于市場價格和實際成本價

B.掛牌價和成交價的差距，稱為議價空間

C.如果平均議價空間不斷縮小，則說明市場向好

D.掛牌價格的優(yōu)點是公開透明，易于搜集，可以作為估價的依據(jù)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是基礎性價格種類和價值類型。選項D錯誤，掛牌價的

優(yōu)點是公開透明、搜集，缺點是僅反映賣方的價格意愿，而不是實際成交價，

且有較大的隨意性，可能虛高或虛低。因此，掛牌價不能直接作為估價的依據(jù)

和比較法中的可比交易實例，但可以作為了解房地產市場行情和市場價格變動

的參考。

［單選題］19.（）是指在交易達成后立即或在短期內（可視為在交易達成的同

時）進行商品交割的價格。

A.現(xiàn)貨價格

B.期貨價格

C.現(xiàn)貨交易

D.期貨交易

參考答案：A

參考解析：本題考查的是針對房地產自身劃分的價格和價值。現(xiàn)貨價格是指在

交易達成后立即或在短期內（可視為在交易達成的同時一）進行商品交割的價

格。

［單選題］20.下列不屬于按交易稅費負擔方式劃分價格的是（）。

A.正常負擔價

B.賣方凈得價

C.買方實付價

D.賣方負擔價

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。按交易稅費負擔方式劃分

的價格：這種劃分可分為正常負擔價、賣方凈得價和買方實付價。

［單選題］21.下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。

A.增值稅

B.契稅

C.教育費附加

D.土地增值稅

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維

護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費，如契稅、補

繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅。

［單選題］22.諸多區(qū)位因素影響商業(yè)房地產的優(yōu)劣，下列（）不屬于商業(yè)房地

產區(qū)位優(yōu)劣判斷的標準。

A.商務氛圍

B.臨街狀況

C.交通條件

D.繁華程度

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看

其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。

［單選題］23.對商業(yè)用房而言，通常情況下地上一層的價格或租金最高，其他層

的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的（）。

A.60%

B.70%

C.80%

D.90%

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分

重要的位置因素。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租

金較低，通常只有地上一層價格或租金的60%左右，具體還要看有無自動扶梯等

情況。

［單選題］24.下列關于建筑物實物因素的說法中，錯誤的是（）。

A.某些“糟糕”的裝飾裝修不僅不能提高房地產價值，還會降低房地產價值

B.建筑物規(guī)模過大，才會降低其單價

C.對建筑物最重要、最基本的要求是安全

D.建筑物的設施設備是否齊全、完好，對房地產價值有很大的影響

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產實物因素。選項B錯誤，建筑物規(guī)模過小或過

大，都會降低其單價。

［單選題］25.房i也產估價中，獨立客觀公正原則要求站在（）的立場上，實事

求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值價格。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

參考答案：D

參考解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立客觀公正原則要求站在中立

的立場，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的

價值價格，即要求評估價值對各方估價利害關系人都是公平合理的。

［單選題］26.某估價機構于2018年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評

估，價值時點為2018年6月15日。因估價結果有爭議，2018年8月15日進行

復估，則復估的價值時點為（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

參考答案：A

參考解析：本題考查的是價值時點原則。復核估價應按原價值時點（除非原價

值時點確定有誤），估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境

等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也都應以原價值時點的狀況而不是專業(yè)

技術評審時的狀況為準。

［單選題］27.下列選項中，不適宜成為比較法估價對象的是（）。

A.標準廠房

B.別墅

C.在建工程

D.商鋪

參考答案：C

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較

多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產，例如：住宅、寫字樓、商

鋪、標準廠房、房地產開發(fā)用地。選項C,屬于可比性很差的房地產，故不適宜

作為比較法的估價對象。

［單選題］28.在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的

規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）倍范圍之內。

A.0.5?1.5

B.1.5~2.0

C.0.5?2.0

D.1.0~1.5

參考答案：C

參考解析：本題考查的是選取可比實例?？杀葘嵗囊?guī)模應與估價對象的規(guī)模

相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5~2.0倍范圍之內。

［單選題］29.下列關于統(tǒng)一稅費負擔的說法，錯誤的是（）。

A.可比賣例的成交價格不能是賣方凈得價

B.應根據(jù)估價目的、交易條件設定或約定、當?shù)亟灰琢晳T等確定的評估價值的

交易稅費負擔情況

C.二手住宅成交價格基本上是賣方凈得價

D.應將可比實例成交價格統(tǒng)一為買方實付價

參考答案：A

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。選項A錯誤，可比賣例的成交價格可

能是正常負擔價，也可能是賣方凈得價或買方實付價。

［單選題］30.甲、乙兩宗相鄰土地，市場價格分別為100萬元和150萬元，若將

該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的土地市場價格為300萬元，如果乙宗地

的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者最合理的要價是（）萬元。

A.100

B.120

C.125

D.150

參考答案：B

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。甲宗地單獨的價

格為100萬，合并后增值=300—（100+150）=50（萬元）。如果乙宗地的擁

有者購買甲宗地，甲宗地的擁有者最合理的要價是120萬元（100+50X100+

250=120）o

［單選題］31.為評估某房地產2018年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價

格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2017年10月1日，合同約定成交

價格13500元/疔，買賣中涉及的稅費全部由賣方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)

定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。2017年8月1日至

2018年4月1日期間，該類房地產市場價格平均每月比上月上漲0.3%,對該可

比實例成交價格進行修正、調整后的價格為（）元/以。

A.12966.82

B.13344.49

C.14169.93

D.14622.16

參考答案：A

參考解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。可比實例正常負擔下的價格=買

方實付金額/（1+應由買方繳納的稅費比率）=13500/（1+6%）=12735.85（元/

m2）,可比實例成交日期為2017年10月1日，每月比上月上漲0.3%,調整至

2018年4月1日為：12735.85X（1+0.3%）6=12966.82（元/nf）。

［單選題］32.為評估某住宅2019年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的

某可比實例的有關資料如下：成交價格為14000元/優(yōu)，成交日期為2019年5

月1日，成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數(shù)為1.087,已知從

2019年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可

比實例成交價格進行校正，調整得到的價格最接近于（）元/nf。

A.13807.20

B.13812.72

C.16314.16

D.16320.68

參考答案：D

參考解析：本題考查的是計算比較價值?？杀葘嵗Ｊ袌鰞r格=14000X100

/（100-2）=14285.71（元/m'）。房地產狀況調整：14285.71X1.087=

15528.57（元/itf）o市場狀況因素調整：15528.57X（1+1%）5=16320.68

（元/m?）。參見教材P258、2590

［單選題］33.收益法適用的估價對象不包括（）。

A.寫字樓

B.汽車加油站

C.學校

D.停車場

參考答案：C

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地

產，包括商品住房、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場

（庫）、汽車加油站、非專業(yè)性廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、

農用地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地

產的估價。

［單選題］34.某商鋪建筑面積為400m2,建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用

年限為40年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為150元/nf；運營費用

率為租金收入的35%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬

yLo

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=［（150X400X12）X（1

-35%）/10%］X［1-1/（1+10%）40］=457.66（萬元）。

［單選題］35.某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7

萬元，此后分別逐年遞增2%和1%,該類房地產的報酬率為8%,該房地產的

價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞增的公式。由于每年總收益逐年

遞增比例超過了每年總費用的遞增比例，在未來無限年中，費用支出永遠也不

會超過收益，因此此題可用凈收益按一定比率遞增無限年公式V=A/（Y-g）

求解。根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增的公式分別求出折現(xiàn)后

總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=［12/（8%-2%）］-

［7/（8%-1%）］=100（萬元）。

［單選題］36.下列關于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯誤的是（）。

A.有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率

遞減的公式計算估價對象的收益價值

B.凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運營費用的折現(xiàn)值必

然是相減的

C.收益期為有限年時，凈收益按一定比率遞減公式的假設前提之一是報酬率不

等于零

D.收益期為無限年時，凈收益按一定比率遞減公式的假設前提之一是報酬率大

于零

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。選項A錯誤，如果有

效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比

率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。

［單選題］37.下列關于凈收益的說法正確的是（）。

A.凈收益等于有效毛收入減去運營費用

B.凈收益等于有效收入減去運營費用

C.凈收益等于潛在毛收入減去運營費用

D.凈收益等于有效毛租金收入減去運營費用

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。凈收益等于有效毛收

入減去運營費用。

［單選題］38.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于

年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費用為50萬

元。若該類房地產的報酬率為8%,該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元。則3年后

該商業(yè)用地凈地的價值為（）萬元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

參考答案：C

參考解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。設3年后該商業(yè)用地

凈地的價值為V,則：1000=80+80/1.08+80/1.082+（V-50）/I.083,V=

1029.22萬元。

［單選題］39.某寫字樓的建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬元，年運營

費用與建筑物凈收益之和為400元/而，土地資本化率為10.8%,假設收益年期

無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

參考答案：C

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。土地年凈收益=1080000—

540X400=864000（元）；土地價值=86.4/10.8%=800（萬元）。

［單選題］40.某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120nl2、收益期為

10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為

120元/nf,運營費用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年

利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。

A.80.00

B.91.82

C.125.00

D.127.90

參考答案：B

參考解析：本題考查的是投資組合技術。（1）抵押貸款資本化率（抵押貸款常

數(shù)）RM==A/V=YM+YM/［（1+YM）n-1］,按年等額償還貸款本息，則RM=8%

+8%/［（1+8%）10-1］=14.903%；（2）購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=50X

10%=5（萬元）；（3）償還抵押貸款的能力=年凈收益一稅前現(xiàn)金流量=120

X120X12X（1-35%）/10000-5=6.232（萬元）；（4）抵押貸款金額=

6.232/14.903%=41.82（萬元）；（5）該投資者能接受的最高競買價格=

41.82萬元+50萬元=91.82萬元。參見教材P325?327。

［單選題］41.某宗房地產每年凈收益為500萬元，建筑物價值為2000萬元，建

筑物資本化率為8%,土地資本化率為6%。該土地的價值是（）萬元。

A.5667

B.6333

C.7667

D.8333

參考答案：A

參考解析：本題考查的是剩余技術。土地價值=（500-2000X8%）/6%=5667

（萬元）。

［單選題］42.某宗房地產每年的凈收益為80萬元，建筑物價值為400萬元，建

筑物資本化率為10%,土地資本化率為8%,該房地產的價值為（）萬元。

A.600

B.800

C.900

D.1000

參考答案：C

參考解析：本題考查的是剩余技術。土地的價值=（80-400X10%）/8%=500（萬

元），房地產價值=400+500=900（萬元）。參見教材P330?331。

［單選題］43.成本法的理論依據(jù)是（）。

A.預期原理

B.生產費用價值論

C.收益原理

D.替代原理

參考答案：B

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法的理論依據(jù)是生產費用價值論，

即商品的價格是依據(jù)其生產所必要的費用而決定。

［單選題］44.下列房地產開發(fā)成本中，不屬于建設成本的是（）。

A.基礎設施建設費

B.公共配套設施建設費

C.開發(fā)期間稅費

D.臨時安置費

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。建設成本包括前期費用、建筑安裝

工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅

費。選項D屬于土地成本。

［單選題］45.某宗熟地的原生地取得費為540元/nV,土地開發(fā)期為2年，土地

開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/肝和60元/9，貸款年利率為8%。采用成

本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/肝。

A.10.87

B.13.37

C.100.73

D.103.22

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。土地取得費用為開發(fā)期之初計息，

即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540

X1.082+90X1.081.5+60X1.080.5-（540+90+60）=103.22（元/nf）。

［單選題］46.由于住宅內沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等原

因，導致住宅在出租時，租金低于市場租金，此情況屬于（）。

A.功能缺乏折舊

B.功能落后折舊

C.功能過剩折舊

D.外部折舊

參考答案：A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能缺乏折舊：是因建筑

物中缺少某些部件、設施設備、功能等而造成的建筑物價值損失。例如，早期

建造的住房許多不是成套住宅，沒有獨用的廚房和衛(wèi)生間，有的還不通燃氣、

不通暖氣（北方地區(qū)）。顯而易見，這些都是功能缺乏。

［單選題］47.某一商業(yè)建筑物的有效年齡為8年，年平均折舊率為2.5%,假設

建筑物的殘值率為零，建筑物的經濟壽命為（）年。

A.30

B.40

C.50

D.60

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。在假設建筑物的殘值率為零

的情況下，建筑物經濟壽命=1/年折舊率=1/2.5%=40（年）。

［單選題］48.某住宅建筑面積為1601n）容積率為2,土地重新購建成本為

12000元/nV,建筑物重新購建成本為4500元/nf,,土地使用權剩余年限為60

年，建筑物剩余經濟壽命為65年。目前該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折

舊為10萬元，戶型設計落后引起的折舊為12萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的

折舊為8萬元，若土地報酬率為6%,建筑物報酬率為8%,則該住宅的成本價格

為（）萬元。

A.138

B.173.25

C.234

D.264

參考答案：A

參考解析：本題考查的是成本法總結。房地產價格=土地重新購建成本+建筑物

重新購建成本-建筑物折舊=［（12000/2）+4500］X160-100000-120000-

80000=138（萬元）o

［單選題］49.假設開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、被

迫轉讓開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是（）。

A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)

B.自愿轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)

C.被迫轉讓開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

D.自愿轉讓開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

參考答案：A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。一般情況下，業(yè)主自行開發(fā)

前提下測算結果要大于自愿轉讓開發(fā)前提下測算結果，自愿轉讓開發(fā)前提下測

算結果要大于被迫轉讓開發(fā)前提下測算結果。

［單選題］50.假設開發(fā)法中，關于后續(xù)開發(fā)經營期的表述中，正確的是（）。

A.開發(fā)經營期的起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產

開發(fā)完成的日期

B.建設期的起點與開發(fā)經營期的起點不同

C.銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產開始銷售時起至其售出時止的時間，不

會與建設期重合

D.運營期的起點是開發(fā)完成的房地產竣工日期，終點是開發(fā)完成的房地產的一

般正常持有期結束之日或經濟壽命結束之日

參考答案：D

參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期的求取。選項A錯誤，開發(fā)經營期的

起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期（即價值時點），終點

是未來開發(fā)完成的房地產經營結束之日；選項B錯誤，建設期的起點與開發(fā)經

營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成之時，具體為開發(fā)完成的房地產后竣工

日期；選項C錯誤，銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產開始銷售時起至其售

出時止的時間，在有預售的情況下，銷售期與建設期有部分重合；選項D正

確，運營期的起點是開發(fā)完成的房地產竣工日期，終點是開發(fā)完成的房地產的

一般正常持有期結束之日或經濟壽命結束之日。

［單選題］51.下列關于路線價法估價操作步驟的說法中，正確的是（）。

A.設定標準臨街深度一劃分路線價區(qū)段一選取標準臨街宗地一測算路線價一編

制價格修正率表一計算臨街土地價值或價格

B.設定標準臨街深度一選取標準臨街宗地一劃分路線價區(qū)段-測算路線價一編

制價格修正率表一計算臨街土地價值或價格

C.劃分路線價區(qū)段一設定標準臨街深度一選取標準臨街宗地一測算路線價一編

制價格修正率表一計算臨街土地價值或價格

D.劃分路線價區(qū)段一測算路線價一設定標準臨街寬度一選取標準臨街宗地一編

制價格修正率表一計算臨街土地價值或價格

參考答案：C

參考解析：本題考查的是路線價法。運用路線價法估價的基本操作步驟是：

（1）劃分路線價區(qū)段；（2）設定標準臨街深度；（3）選取標準臨街宗地；

（4）測算路線價；（5）編制價格修正率表；（6）計算各宗臨街土地價值價

格。

［單選題］52.因征稅目的運用標準價調整法評估某個城市全部應稅房地產價值

時，進行房地產分組的順序應是（）。

A.先分區(qū)域、再分用途、后分類型

B.先分用途、再分檔次、后分類型

C.先分用途、再分區(qū)域、后分檔次

D.先分用途、再分類型、后分區(qū)域

參考答案：D

參考解析：本題考查的是批量估價方法。進行房地產分組的順序為：分用途、

分類型、分區(qū)域或分區(qū)。

［單選題］53.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C.房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

參考答案：A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。長期趨勢法是根據(jù)房地產價值價格從過

去和現(xiàn)在較長時期形成的變動規(guī)律來推測、判斷房地產未來的價值價格，通過

對房地產價值價格歷史資料和現(xiàn)實資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并

假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。

［單選題］54.通過市場調查獲知，某地區(qū)2014-2017年普通商品住宅平均價格

水平分別為14682元/nf、14887元/of、15037元/m，15192元/nf。若采用平

均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2019年的價格為（）元/nf。

A.15362

B.15374

C.15532

D.15702

參考答案：C

參考解析：本題考查的是未來價值評估方法。d=（15192-14682）/3=170

（元/而），預測該地區(qū)商品住宅2019年的價格為：V5=P0+dXi=14682+

170X5=15532（元/nf）。

［單選題］55.估價目的從本質上講是根據(jù)（）。

A.估價人員通過實地查勘確定的

B.委托人的某種需要決定的

C.根據(jù)委托人要求的估價期望值確定的

D.估價人員按照估價對象的市場狀況確定的

參考答案：B

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。估價目的是由委托人對估價的某

種需要決定的，理應由委托人自己提出。確定估價目的時，需要估價師主動與

委托人溝通，了解其真實、具體的估價需要，比如詢問委托人將要拿未來完成

（或提供、出具）的估價報告或估價結果具體做什么用、解決什么具體問題、

滿足何種具體需要、交給誰使用、由誰認可，然后將估價目的恰當表述出來，

再請委托人認可。

［單選題］56.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘

記錄上簽字或蓋章的，應當由（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。

A.房屋征收部門、房地產估價師和無利害關系的第三人

B.與房屋征收部門、房地產估價師無利害關系的第三人

C.公證機關和無利害關系的第三人

D.人民法院

參考答案：A

參考解析：本題考查的是實地查勘估價對象。被征收人拒絕在實地查勘記錄上

簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第

三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

［單選題］57.房地產估價報告通常由（）組成。①封面；②致估價委托人函；

③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技

術報告；⑧附件；⑨估價商務報告；⑩估價師走訪記錄。

A.①②③④⑤⑥⑦⑧

B.①②③④⑤⑥⑦⑨

C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨

D.①②③④⑤⑥⑦⑩

參考答案：A

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。一份完整的房地產估價報告，通常由

以下8大部分組成：（1）封面；（2）致估價委托人函；（3）目錄；（4）估

價師聲明；（5）估價假設和限制條件；（6）估價結果報告；（7）估價技術報

告；（8）附件。

［單選題］58.估價報告的封面，基本要素中不包括下列（）。

A.估價報告名稱

B.估價項目名稱

C.估價委托人

D.估價師聲明

參考答案：D

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。封面的基本要素包括：估價報告名

稱，估價報告編號、估價項目名稱，估價委托人，房地產估價機構，注冊房地

產估價師，估價報告出具日期。

［單選題］59.估價檔案保存期限應不少于10年，起算日期為（）。

A.估價作業(yè)開始日期

B.估價對象實地查勘之日

C.價值時點

D.估價報告出具之日

參考答案：D

參考解析：本題考查的是保存估價資料。估價資料的保存期限自估價報告出具

之日起計算，根據(jù)《資產評估法》和《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定，保存期

限不少于15年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于30年。

［單選題］60.評估承租人權益價值時，收益期為（）。

A.有效租賃期限

B.初始租賃期限

C.剩余租賃期限

D.最終租賃期限

參考答案：C

參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。評估承租人權益價值時，收

益期為剩余租賃期限。

［多選題］1.下列關于估價目的的表述中，正確的有（）。

A.估價目的是估價委托人對估價報告的預期用途

B.估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等

都有可能不同

C.為房屋征收目的而估價，應考慮租賃因素的影響

D.針對某種特定估價目的估價報告和估價結果不能用于其他用途

E.拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是房地產估價的要素。選項C錯誤，如果是為房屋征收

目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應作為無租約限制的房屋來估

價，因為房屋租賃合同會因房屋征收而終止。

［多選題］2.下列選項中，屬于鑒證性估價的有（）。

A.別墅區(qū)開發(fā)價值估價

B.房地產征收補償估價

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產抵押貸款估價

E.寫字樓租賃價格估價

參考答案：BCD

參考解析：本題考查的是對房地產估價的深入理解。選項BCD屬于鑒證性估

價，具有公證性、證據(jù)性；選項AE屬于業(yè)主自用的咨詢性估價。

［多選題］3.下列選項中，屬于房地產價值減損評估業(yè)務的有（）。

A.質量缺陷導致房地產價值減損的評估

B.環(huán)境污染導致房地產價值減損的評估

C.房地產分割導致房地產價值減損的評估

D.征收征用房地產導致的經濟損失評估

E.改進物業(yè)管理帶來的經濟損失評估

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是對房地產估價的深入理解。選項D,征收征用房地產

時，產生停產停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費等評估屬于相關經濟損失評估業(yè)

務；選項E,重新裝飾裝修常帶來價值提升，而非價值減損。房地產價值損失評

估。即房地產價值價格影響因素被改變帶來的房地產減值評估，如因環(huán)境污

染、災害、建造建筑物、建筑施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查

封、異議登記不當、房地產分割等而造成的房地產減值或減價評估。

［多選題］4.下列估價師的行為中，符合估價規(guī)范的有（）。

A.估價師對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料進行審慎檢查之后，可以不進

行現(xiàn)場查勘

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離

譜，便按此出具估價報告

C.估價師把委托人的技術秘密透漏給其競爭對手

D.估價師不得接受除評估費以外的額外好處

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成

估價工作

參考答案：DE

參考解析：本題考查的是房地產估價的職業(yè)道德。選項A錯誤，房地產估價機

構和房地產估價師應勤勉盡責、謹慎從業(yè)，應搜集合法、真實、完整、準確的

估價所需資料并依法進行審慎檢查或核查驗證，應對估價對象進行實地查勘；

選項B錯誤，房地產估價機構和房地產估價師應誠實正直，依法獨立、客觀、

公正、誠實地進行估價，不得按照估價委托人或其他單位和個人的高估或低估

要求、預先設定的期望價值價格進行估價；選項C錯誤，房地產估價機構和房

地產估價師應維護自己的良好社會形象及房地產估價行業(yè)聲譽，不得以惡性壓

價、支付回扣、虛假宣傳、貶低同行、迎合委托人高估或低估要求等不正當手

段招攬或爭搶業(yè)務，不得索賄、受賄或利用開展估價業(yè)務之便謀取不正當利

益。

［多選題］5.下列關于房地產估價師職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。

A.誠實正直，依法獨立、客觀、公正

B.為了提高業(yè)務水平，承接超過自己專業(yè)能力的估價項目

C.未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E.不得以估價師的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產估價的職業(yè)道德。選項B錯誤，房地產估價機

構和房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機構業(yè)務范圍的估價業(yè)

務；選項D錯誤，房地產估價機構和房地產估價師應維護自己的良好社會形象

及房地產估價行業(yè)聲譽，不得以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳、貶低同行、

迎合委托人高估或低估要求等不正當手段招攬或爭搶業(yè)務，不得索賄、受賄或

利用開展估價業(yè)務之便謀取不正當利益。

［多選題］6.下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的有（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產抵押需要的估價。選項A、B、C需要評估房地

產抵押價值。房地產抵押權實現(xiàn)需要的估價主要是當債務人不履行到期債務或

發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，需要通過變賣、拍賣、折價等合法方

式將房地產押品處置的，對該房地產的市場價格或市場價值、清算價值等進行

評估，為確定變賣、拍賣、折價等的價格或保留價等提供參考依據(jù)。

［多選題］7.從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產的含義。一宗土地的空間范圍：（1）地球表

面，簡稱地表；（2）地表之上一定高度以下的空間，簡稱地上空間；（3）地

表之下一定深度以上的空間，簡稱地下空間。

［多選題］8.房地產是（）的復合物。

A.實物

B.權益

C.區(qū)位

D.擁有者

E.房地產市場

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產的含義。房地產是指土地一級建筑物和其他相

關定著物，是實物、權益和區(qū)位三位一體的復合物。

［多選題］9.根據(jù)房地產用途對房地產進行分類，下列屬于特殊用途房地產的有

（）0

A.機場

B.加油站

C.醫(yī)院

D.動力用廠房

E.招待所

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產的種類。特殊用途房地產，如汽車客運站、火

車站、機場、碼頭、汽車加油站、醫(yī)院、學校、博物館、軍隊房地產、人防工

程、寺廟、教堂、陵園、墓地等。選項D屬于工業(yè)房地產；選項E屬于旅館房

地產。

［多選題］10.下列選項中，屬于其他相關定著物的有（）。

A.擺放在房屋內的家具

B.擺放在房屋內的電器，掛在墻上的畫

C.在地上臨時搭建的帳篷、戲臺

D.埋設在地下的管線、設施

E.建造在地上的圍墻、假山、水池

參考答案：DE

參熹軍析：本題考查的是房地產的含義。建造在地上的圍墻、道路、建筑小

品、水池、假山，種植在地里的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，安裝

在房屋內的水暖設備、衛(wèi)生潔具、廚房設備、吊燈，鑲嵌在墻里的櫥柜、書畫

或繪在墻上、頂棚上的書畫等，一般屬于其他相關定著物。

［多選題Hi.下列選項中，對商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響的區(qū)位因

素有（）。

A.層高

B.人流量

C.臨街狀況

D.交通條件

E.外部配套設施

參考答案：BCD

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看

其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。

［多選題］12.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合的條件包括

（）0

A.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金

B.取得土地使用權證書

C.轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書

D.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者

其他建設用地條件

E.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額

的20%以上

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地

產時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出

讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房

屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)

用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋

所有權證書。

［多選題］13.下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。

A.房地產開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.古建筑

E.特殊廠房

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是比較法概述。下列房地產難以采用比較法估價：（1）

數(shù)量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑

等；（2）很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比

性很差的房地產，如在建工程等。

［多選題］14.下列選項中，屬于比較法適用對象的有（）。

A.標準廠房

B.在建工程

C.高檔公寓

D.房地產開發(fā)用地

E.紀念館

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、有

較多交易、相互間具有一定可比性的房地產，例如：（1）住宅，包括普通住

宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房

地產開發(fā)用地。

［多選題］15.下列（）難以采用比較法估價。

A.機場

B.碼頭

C.古建筑

D.學校

E.寫字樓

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是比較法概述。下列房地產難以采用比較法估價：（1）

數(shù)量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑

等；（2）很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比

性很差的房地產，如在建工程等。

［多選題］16.下列房地產中，通常適用比較法估價的有（）。

A.高檔公寓

B.標準廠房

C.房地產開發(fā)用地

D.行政辦公樓

E.在建工程

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較

多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產，例如：（1）住宅，包括普

通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；

（5）房地產開發(fā)用地。

［多選題］17.運用比較法估價的一般步驟包括（）。

A.收集交易實例

B.選取可比實例

C.建立比較基礎

D.計算比較價值

E.分解比較系數(shù)

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是比較法概述。運用比較法估價的基本操作步驟是：

（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎；（4）進行交

易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）計算

比較價值。

［多選題］18.比較法中房地產實物狀況比較和調整的內容包括（）。

A.周圍環(huán)境

B.建筑結構

C.外部配套設施

D.房齡

E.裝飾裝修

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產狀況調整的內容。選項AC屬于區(qū)位狀況調整的

內容。

［多選題］19.收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為（）。

A.直接資本化法

B.投資法

C.報酬資本化法

D.利潤法

E.市場法

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是收益法概述。根據(jù)把未來收益轉換為價值的方式不

同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。

［多選題］20.下列房地產中，通常適用收益法估價的有（）。

A.寫字樓

B.旅館

C.影劇院

D.游樂場

E.公園

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地

產，包括商品住房、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場

（庫）、汽車加油站、非專業(yè)性廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、

農用地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地

產的估價。

［多選題］21.就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價

值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

參考答案：ABE

參考解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。為了避免出現(xiàn)有意低估或

高估，需要估價師同時給出未來凈收益的三種估計值，即較樂觀的估計值、較

保守的估計值和最可能的估計值。除評估抵押價值和抵押凈值因遵循謹慎原則

應選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的風險偏好原因可能選用較樂

觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價一般應選用既不樂觀也不保

守的最可能的估計值。

［多選題］22.成本法主要適用于評估（）的房地產。

A.新開發(fā)的

B.危險房

C.正在開發(fā)建設

D.計劃開發(fā)建設

E.針對特定使用者的特殊需要

參考答案：ACDE

參考解析：本題考查的是成本法概述。新近開發(fā)建設完成的房地產（簡稱新的

房地產）、可假設重新開發(fā)建設的既有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發(fā)

建設的房地產（即在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產（如期房），都可以采

用成本法估價。

［多選題］23.某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本

法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應該采用實際成本而不是客觀成本

C.應在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產自身因素特別是自身缺陷進行適當調整

D.應在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產外部因素特別是不利因素進行適當調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注

意下列3個問題：（1）應采用客觀成本而不是實際成本?？梢詫⒊杀緟^(qū)分為實

際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是開發(fā)建設估價對象的實際支

出及實際利潤，或購置估價對象的實際支出?？陀^成本也稱為社會平均成本、

正常成本、一般成本，是開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤，或購置估

價對象的必要支出，或實際成本經剔除不正常和偶然的因素后的成本。（2）應

在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產自身因素特別是自身缺陷進行適當調整。（3）

應在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產外部因素特別是不利因素進行適當調整。選

項E違背了估價師獨立性的原則。

［多選題］24.在運用成本法估價時，需要注意的問題有（）。

A.區(qū)分計劃成本和實際成本

B.區(qū)分實際成本和客觀成本

C.結合實際成本來確定評估價值

D.結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E.結合市場供求分析來確定評估價值

參考答案：BE

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注

意下列3個問題：（1）應采用客觀成本而不是實際成本?？梢詫⒊杀緟^(qū)分為實

際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是開發(fā)建設估價對象的實際支

出及實際利潤，或購置估價對象的實際支出?？陀^成本也稱為社會平均成本、

正常成本、一般成本，是開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤，或購置估

價對象的必要支出，或實際成本經剔除不正常和偶然的因素后的成本。（2）應

在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產自身因素特別是自身缺陷進行適當調整。（3）

應在客觀成本的基礎上根據(jù)房地產外部因素特別是不利因素進行適當調整。

［多選題］25.運用成本法進行房地產估價時，房地產價格構成中的建設成本包括

（）O

A.取得建設用地使用權時的出讓金或轉讓金

B.基礎設施建設費

C.開發(fā)期間稅費

D.勘察設計和前期工程費

E.開發(fā)利潤

參考答案：BCD

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。建設成本是在取得的土地上進行基

礎設施建設、房屋建設所必要的費用等，主要包括下列幾項：前期費用、建筑

安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間

稅費等。選項A,取得建設用地使用權時的出讓金或轉讓金屬于土地成本；選項

E,開發(fā)利潤屬于房地產價格構成內容之一，不屬于建設成本。

［多選題］26.在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息

參考答案：AB

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。直接成本利潤率的計算基數(shù)是7個

項目中的前兩項，即土地成本和建設成本。

［多選題］27.下列估價中適宜采用假設開發(fā)法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變