論房地產(chǎn)代建模式的基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)代建是由擁有土地和資金的第三方提出的，由具有項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)第三方繼承的。雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同利益。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風(fēng)險(xiǎn)防范。一、房地產(chǎn)代建模式的定義和分類基于委托方的不同性質(zhì),房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類,其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類。1.代建方式所謂商業(yè)代建,是由非政府類委托方委托,代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的代建模式。項(xiàng)目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。(1)開發(fā)全過程管理與服務(wù)項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作,由委托方承擔(dān)全部或部分資金,代建方承擔(dān)工程營造和銷售任務(wù),通過管理和品牌輸出,為委托方提供項(xiàng)目開發(fā)全過程管理與服務(wù),并依據(jù)項(xiàng)目銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。在項(xiàng)目代建運(yùn)作過程中,委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金,擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán),享有項(xiàng)目的投資收益,承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。(2)代建方管理范疇資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同,其不同之處主要在于,資本代建的委托方多為外部資本,不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體,且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán),因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。2.配套建設(shè)管理體制政府代建,顧名思義,就是代建方與政府相關(guān)部門合作,承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù),依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。相對(duì)于商業(yè)代建而言,政府代建項(xiàng)目的利潤(rùn)較低,但通過參與民生工程建設(shè),代建方在贏得市場(chǎng)占有量的同時(shí),也可獲取更多的社會(huì)資源,不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。二、商業(yè)代建模式的合理性和可行性房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的基本原則,其中政府代建模式存在時(shí)間和成熟程度均較商業(yè)代建見長(zhǎng)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng),產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視,商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)防范。1.代建方對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知委托方對(duì)代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。目前,商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二三線城市,并以地方性龍頭企業(yè)居多,部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營造的經(jīng)驗(yàn),需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來確保項(xiàng)目的議價(jià)能力與盈利水平。因此,代建方通常是高端房產(chǎn)品營造的代表企業(yè),其開發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、成本要求與委托方對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知存在著一定差距。故而,在確定合作關(guān)系前,委托方與代建方必須就產(chǎn)品營造的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致,以保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2.項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵,而實(shí)現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。代建方要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營,必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率,以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。3.項(xiàng)目建設(shè)成本確定的原則雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本,但為保障項(xiàng)目開發(fā)和銷售節(jié)奏,確保項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃推進(jìn),項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)。三、管理模式:主要從政府干預(yù)+政府干預(yù),需要代建企業(yè)目前,經(jīng)過部分代建企業(yè)的經(jīng)營與嘗試,商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展前景,但也顯露出一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn),需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。1.建立科學(xué)合理的合作機(jī)制上文中已經(jīng)提到,委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營過程中,存在因委托方各類干預(yù)而影響項(xiàng)目推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn),雙方在簽約時(shí)應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機(jī)制,注重合約規(guī)劃與成本控制,保障雙方利益最大化。2.目實(shí)際推進(jìn)過程中現(xiàn)存的問題目前,由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計(jì)、工程調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化項(xiàng)目拓展渠道,選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項(xiàng)目,同時(shí)嘗試建立“政府-委托方-代建方”三方合約機(jī)制,降低項(xiàng)目不確定性。3.規(guī)范企業(yè)創(chuàng)新,提高承建方參與度商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實(shí)際勞動(dòng),因而代建合作履約風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方和承建方。在委托方層面,要依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計(jì)代建傭金收付款節(jié)奏,明確雙方權(quán)責(zé)范圍,同時(shí)慎用設(shè)計(jì)資源,保障企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán);在承建方層面,要加強(qiáng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),同時(shí)選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長(zhǎng)期合作機(jī)制。綜上所述,商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開