嘉興好一家家居購物市場市場調(diào)查報告調(diào)研地點：浙江省嘉興市12項目篇 4一、嘉興市場狀況簡介 4二、本案狀況簡介 51.項目現(xiàn)狀52.周邊環(huán)境 3.交通條件 84.市政配套 8三、項目分布地標(biāo)圖詳見 8市場篇 9 91.項目名稱：嘉興商城 91.項目名稱：華庭街 3.項目名稱：嘉禾北京城 4.項目名稱：江南摩爾 I16.項目名稱：嘉興建材陶瓷市場 7.項目名稱：永泰廣場 二、具體數(shù)據(jù)列表 1、對于是否愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為準(zhǔn)) 2、對于愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進行經(jīng)商的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為準(zhǔn)) 3、對于不愿意購買或前往本案位置進行經(jīng)商緣由的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為準(zhǔn)) 21項月建議篇 233、結(jié)論建議 3項目篇嘉興市是中國東部沿海地區(qū)長江三角洲15城市之一，與上海接壤?，F(xiàn)轄平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市、嘉善縣、海鹽縣、秀城區(qū)、秀洲區(qū)。全市面積約4,000平方公里，總?cè)丝?32萬。2003年全年生產(chǎn)總值855.63億元，按可比價格計算，比上年增長16.9%。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值達到25720元，比上年增長16.7%,按當(dāng)年基準(zhǔn)匯率計算達3107美元。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值66.05億元，比上年增長4.0%,占生產(chǎn)總值的比重由上年8.7%下降為7.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值507.46億元，比上年增長20.8%,所占比重比上年上升2.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值282.12億元，比上年增長13.9%,占生產(chǎn)總值的比重為33.0%,比上年下降1.1個百分點。近年來，隨著嘉興市區(qū)舊城改造力度的加大，城市化進程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的高強度投入，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。1～9月，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36.7億元，同比增長94.6%,增速比1-8月回落22.4個百分點，9月份當(dāng)月投資同比下降15.2%。其中住宅投資27.9億元，同比增長95.8%,比1-8月回落26.2個百分點。42004年1～9月，市區(qū)房屋施工面積528.9萬平方米，增長86%,比前8個月回落22.3個百分點，其中住宅面積421.8萬平方米，增長77.8%,回落23.5個百分點；房屋新開工面積190萬平方米，增長82.2%,其中住宅133.8萬平方米，增長52.6%;商品房竣工面積42.7萬平方米，增長15,1%,其中住宅竣工面積37.7萬平方米，增長13.9%。今年以來，商品房價格漲勢趨穩(wěn)，漲幅回落。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，3季度市區(qū)商品房平均銷售價格比去年同季上漲17.7%,其中商品住宅銷售價格比去年同季上漲18.2%,同比漲幅較上季分別回落11和11.6個百分點。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣熱情銳減，土地市場交投清淡。1～9月，共購置土地面積34.6萬平方米，同比下降67.4%。三季度房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)由高景氣區(qū)間快速進入景氣臨界點，與二季度相比下降44.4個百分點。樓盤銷售進度也放緩，預(yù)售增幅回落。1~9月，市區(qū)商品房預(yù)售面積102萬平方米，增長17.4%,增幅同比回落45.3個百分點。其中：住宅用房預(yù)售93萬平方米，增長20%,同比回落47.2個百分點。項目名稱：好一家家居廣場5規(guī)劃占地：147畝，總面積95576m2規(guī)劃建筑面積：一期152575m2,其中主樓85573m2,8-10號樓63051m2,共4棟主樓容積率：1.57建筑密度45.9%綠化率30%物業(yè)：好一家家居購物廣場有限公司統(tǒng)一管理營業(yè)時間：2005.07.28(計劃)廣場規(guī)模：137000m2(主廣場),中心廣場5000m2,地下停車場4300m2停車泊位：1500輛，24小時服務(wù)6二樓5000元/平方米，三四樓3980元/平方米。該案有回租協(xié)議，如商業(yè)部分，5年期的回租保證每年8%的回報率，10年期的回租率從第6到第10年每年9-10%,目前商業(yè)部分已經(jīng)預(yù)定了大約30%,,前來參本案主樓三層均為商鋪，四五層為辦公用房.8-9號樓一二層為商鋪，三四層規(guī)劃用途為辦公樓和商務(wù)售樓處外景物流中心7本項目周邊所處地區(qū)西方為工業(yè)用地，東部為一級住宅用地，北側(cè)至中山西路為商業(yè)金融用地。周邊環(huán)境幽靜，道路平整開闊，生態(tài)環(huán)境良好。但是周邊人流車流較少圍.期待周邊住宅小區(qū)建成和交通配套完善后能使這一狀況得到改觀.目前項目附近主要道路是北側(cè)得中山西路及西面的乍嘉蘇高速公路。乍嘉蘇高速公路交通路況較好，路面開闊，車流量較多。中山西路西延伸段至市區(qū)約5公里路程，道路狀況良好，目前車流量很少。4.市政配套而且交運也不便利.目前秀州工業(yè)區(qū)的開發(fā)較成熟的地區(qū)位于320國道東側(cè)部分，是秀州新區(qū)區(qū)政府所在地。項目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開發(fā)進程影響，此狀況將很大程度上影響到本案的銷售及未來業(yè)主經(jīng)營狀況，是本案必須面對的棘手問題。8市場篇1.項目名稱：嘉興商城租賃率：100%市場簡述：該案97年開業(yè)，2001年時租金一層為90-120元/月/平方米，二層為14元/月/平方米，針對本市場所做的調(diào)研組群為14組；其中有效問卷為8組92.項目名稱：華庭街租賃率：約90%針對本市場所做的調(diào)研組群為10組；其中有效問卷為6組。3.項目名稱：嘉禾北京城售價：1F:15000-270002F:7000-8000針對本商鋪所做的調(diào)研組群為8組，其中有效問卷4組。4.項目名稱：江南摩爾項目位置：秀州新區(qū)區(qū)政府對面(洪興路、新秀路)租金：未定包租情況：前3年7%后2年10-11%(可不選，選擇只能簽5年)市場綜述：該案是目前嘉興最大的綜合商業(yè)項目，目前江南摩爾整個項目中有70%多的商業(yè)物業(yè)自5.項目名稱：嘉興萬好家居購物廣場面積：80m2可以自由分割包租狀況：7年8%-10%回報率經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、電器、陶瓷、家居、裝飾物業(yè)屬性：專業(yè)市場市場綜述：該案位于秀城新區(qū)，與本案無論在定位、規(guī)模、建設(shè)進度上都很類似類似，該案提供返租選擇是7年8%-10%的回報率，其一期已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計它將成為本案主要競爭項目。該案位于市中心東南部，在交通上比本案略有不足，而其售價IF與本案類似，2F和本案3F類似，價格上有一定優(yōu)勢，而看其周邊狀況可發(fā)現(xiàn)也是新興地區(qū)，周邊有不少房產(chǎn)在建，也都還沒有銷售，總體上與本案存在重復(fù)建設(shè)，將形成爭搶客源的慘烈競爭。項目位置：環(huán)城南路與320國道的交界地段售價：不售7.項目名稱：永泰廣場面積：80-200m2(上下兩層)售價：6000元/m2(上下兩層)鋪還未開盤，預(yù)計單價將達到8000元/m以上項月名稱開發(fā)商量(元/M2·天)(元/M)回租年限面積暢射范圍經(jīng)營業(yè)態(tài)開盤時間備注永泰廣場中山西路口產(chǎn)有限公司(商業(yè))下兩層)\(上下兩中山西路大潤發(fā)周邊服裝，休閑娛樂等((辦公、商業(yè)、住宅)山西路商業(yè)韶房明年開盤家居購物廣場中環(huán)南路五星路口開發(fā)有限公司未定可以白出分割市政府周邊五金電器陶瓷(辦公、商業(yè)、住宅)該項目一期已經(jīng)陶瓷市場的交界地段XA\可以自由分制XA(辦公、商市場是在原有市場面積近8萬m2,300余經(jīng)營戶江南摩爾秀洲區(qū)行面陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A中山西路大潤發(fā)周邊百貨及娛樂商業(yè)、酒店式商務(wù)公寓調(diào)研項目信息匯總表如下：(表二)項目名稱開發(fā)商(元/M·天)(元/M)回租年限面積數(shù)幅射范圍經(jīng)營業(yè)態(tài)開盤時間備注嘉興商城中山西路\約7000///中山路建國路商圈家具、燈飾、園市布藝及服飾現(xiàn)房該市場地處市中\(zhòng)約1000006成中山路建四路商圈品庫服怖及體閑娛樂等現(xiàn)房中心區(qū)域但是人嘉禾北京城司06成建國路北商圈家居、小商品蘇寧電器現(xiàn)房營狀況不是很好好一家家居購物廣場高速有限公司6(智定)10年期額50(可自由分割)6成中山兩路乍左右未定(辦公、商遠本小組對鞍山市各類專業(yè)市場進行了問卷調(diào)查，其中調(diào)查問卷總量共為32組，其中有效問卷達到18組，占總體調(diào)查問卷數(shù)量的56.3%。1、對于是否愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為準(zhǔn))(1)、愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問卷達到6份，占總體有效問卷數(shù)的33.3%。(2)、不愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問卷達到了8份，占總體有效問卷的44.4%。(3)、對于購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)無所謂的調(diào)查問卷達到了4份，占總體有效問卷的22.2%。2、對于愿意購買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進行經(jīng)商的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為(1)、愿意前往本案位置經(jīng)商的調(diào)查問卷達到1份，占總體有效問卷的16.7%。(2)、不愿意前往本案位置經(jīng)商的調(diào)查問卷達到了2份，占總體有效問卷的33.3%。(3)、對于前往本案位置經(jīng)商無所謂的調(diào)查問卷達到了3份，占總體有效問卷的50%口猶豫3、對于不愿意購買或前往本案位置進行經(jīng)商緣由的調(diào)查結(jié)果(以有效問卷為準(zhǔn))(1)、提到因本案位置太偏太遠的調(diào)查問卷達到2份，占總體有效問卷的25%。(2)、提到因本案周邊無較好的商業(yè)氛圍的調(diào)查問卷達到了1份，占(3)、提到對本案商用物業(yè)無力購買的調(diào)查問卷達到了1份，占總體有效問卷的12.5%(4)、提到寧愿選擇租賃方式獲得商鋪使用權(quán)的問卷達到4份，占總體有效問卷的50%本次問卷調(diào)查的對象主要是市中心區(qū)域兩個市場的經(jīng)營業(yè)者，并且在總量上比較小，因此調(diào)查結(jié)論可能不十分準(zhǔn)確。但是，分析調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)營業(yè)者們對產(chǎn)權(quán)式商鋪的態(tài)度，其中約50%的業(yè)者寧愿采用租賃的方式獲得商鋪的使用權(quán)，并且在實際的調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者們大多只有對商鋪的使用權(quán)，購買物業(yè)后自用的比例不足20%。(1)當(dāng)?shù)亟?jīng)營者更傾向于以租賃方式獲得商鋪使用權(quán)而非購買產(chǎn)權(quán)(2)愿意前往本案經(jīng)營的業(yè)者只有16.7%,近期的租售情況可能前景堪憂(3)本案在當(dāng)?shù)亟?jīng)營者中有一定知名度，但是具體情況了解者甚少(4)預(yù)計本案的客戶群將主要是投資客戶，而非買了自用的經(jīng)營者項目建議篇二、項目綜合評定總建22萬m2,其中一期15萬m2,如此大規(guī)模效應(yīng)目前嘉興尚無營業(yè)的大型家居專業(yè)市場，市場存在真空地帶良好規(guī)劃本案交通優(yōu)勢市場空缺2、劣勢評述：位于乍嘉蘇高速中山西位于乍嘉蘇高速中山西萬好家居和本案十分當(dāng)?shù)乜蛻舳鄬幵覆捎米赓U方式而不愿購買本案雖然存在眾多不利條件，但是其優(yōu)點也比較明顯，加之當(dāng)?shù)丶皽刂莸鹊赝顿Y客戶的投資需求一向比較旺盛，并且本案實際需要銷售的面積僅占