南寧市別墅工程

市場調(diào)研分析報告寶資通·天池山工程組目錄前言調(diào)查目的第一章：區(qū)域政治經(jīng)濟環(huán)境1、1“建立中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)〞對南寧的影響1、2南寧別墅工程開展現(xiàn)狀與機遇1、3仙葫片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢與機遇1、4天池山地塊資源分析第二章：南寧別墅樓盤的開發(fā)現(xiàn)狀與傳播分析2、1南寧別墅區(qū)域劃分2、2重要競爭對手分析2、3南寧各別墅樓盤報紙廣告投放比例2、4廣告訴求交互表2、5系數(shù)交互表2、6別墅購置特征分析2、7購房者的根本形態(tài)結(jié)論第三章：建議3、1天池工程定位建議3、2天池山工程規(guī)劃建議3、3天池營銷策略建議前言近幾年來，隨著北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)興旺城市別墅市場的重新崛起，別墅作為身份、族群象征的產(chǎn)品，更是受到眾多消費者的青睞，一時間，別墅市場在全國全面升溫。南寧市的別墅市場也在2001年開始初露繁榮一面，從2001年4月26日碧麗山莊熾熱開盤，到2024年下半年別墅銷售走向低潮，南寧別墅走在起伏顛簸的道路上，面對沒有完全成熟的別墅市場，我們更應(yīng)該用更長遠的眼光看待問題。此次對南寧別墅市場的分析，主要從整個房地產(chǎn)別墅市場的走勢和產(chǎn)品類型分析兩個方面進行闡述，摸索市場的開展方向，以及為進一步開發(fā)別墅市場作引導(dǎo)。調(diào)研目的為天池山工程的定位提供強有力的市場依據(jù)。了解競爭對手，制定與競爭對手拉開差異化的營銷推廣策略。了解南寧別墅需求現(xiàn)狀及消費趨向，指導(dǎo)天池山工程的產(chǎn)品開發(fā)，為下一步工程與市場對接埋下良好的伏筆。

第一章：區(qū)域政治經(jīng)濟環(huán)境1、1建立“中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)〞對南寧的影響1、2南寧別墅工程開展現(xiàn)狀與機遇1、3仙葫片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢與機遇1、4天池山地塊資源分析1、1“建立中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)〞對南寧經(jīng)濟的影響中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，將使區(qū)內(nèi)貿(mào)易大大增加，給中國廣闊企業(yè)帶來極大的商業(yè)時機。“中國—東盟博覽會〞將定在南寧舉行，南寧成為“中國東盟貿(mào)易圈〞的前哨，這將促進南寧的經(jīng)濟快速增長，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)奠定穩(wěn)固的經(jīng)濟根底，而由“東盟〞帶來的大量的資金流、物流、信息流，必將拉動旺盛的投資需求，使南寧房地產(chǎn)業(yè)的投資保持快速增長步伐。同時東盟各國領(lǐng)事館、企業(yè)事業(yè)機構(gòu)駐邕辦事機構(gòu)等紛紛落戶南寧，南寧市急需出現(xiàn)融合東南亞風(fēng)情的娛樂、飲食、休閑區(qū)域及配套效勞設(shè)施。1、2南寧別墅工程開展現(xiàn)狀與機遇開發(fā)現(xiàn)狀：南寧別墅樓盤分為三個區(qū)域：江南片區(qū)的玫瑰園以其早開發(fā)、低價位、施工進度快、配套完善等特點率先滿足了中檔消費群體的別墅夢想。鳳嶺作為南寧的高尚住宅區(qū)，別墅樓盤在近年也風(fēng)起云涌，因其親近自然，身處DBC,又離市中心近，因而成為南寧市別墅樓盤價位最高的住宅區(qū)域，主要別墅樓盤如榮和山水美地、大自然別墅、翡翠園、新天地純別墅。其中，榮和山水美地、大自然別墅因其價位高、規(guī)模大、使得施工進度較慢，以純別墅為買點之一的新天地別墅，依托其進度快、一期價位低，成為了鳳嶺率先交付使用的別墅樓盤。翡翠園別墅及水體園林在2024年底的竣工，也將成為繼新天地別墅后有業(yè)主入住的別墅樓盤。顯然，仙葫區(qū)域已經(jīng)成為公認的別墅區(qū)，不僅其別墅數(shù)目眾多，而且其價格以及銷售情況根本上反映了整個南寧市的別墅市場銷售情況，截止2024年上半年，南寧市別墅總儲存量已經(jīng)超過3000套，假設(shè)包括將要起步的工程，開發(fā)完成后，整個南寧市別墅量將超過5000套。經(jīng)濟休閑型和純別墅住宅區(qū)在南寧市場上仍占據(jù)著重要的位置，2024年下半年起步的幾個別墅樓盤，如：龍頭山莊、邕江灣都是純別墅住宅區(qū)，而寶城花園也是經(jīng)濟型的望江別墅。機遇：東盟的推動，必將使南寧真正步向“國際化〞的開展模式和軌道，經(jīng)濟、商貿(mào)活動的繁榮，帶動南寧市房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、效勞業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。給南寧高尚住宅的開發(fā)提供了強有力的消費支持，同時要求高尚住宅自身配套更具完善。1、3仙葫片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢與機遇優(yōu)勢：由廣西城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計的邕寧城市總體規(guī)劃，已完成初步方案的規(guī)劃設(shè)計和功能分區(qū)，至此邕寧城市總體規(guī)劃方案浮出水面。

其中：邕寧縣縣城區(qū)的功能定位為邕寧縣的政治和文化中心；其大沙田開發(fā)區(qū)的性質(zhì)為：以商貿(mào)居住和無污染工業(yè)為主，兼有旅游度假功能的新區(qū)；仙葫開發(fā)區(qū)那么以文教科研、閑情娛樂為主的新的生活居住區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢:

整個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積20平方公里,劃分為三大功能區(qū)：

西區(qū)---接南寧南湖區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里，規(guī)劃面積5.5平方公里,南寧至北海、桂林、百色三條高速公路交匯于此，邕江環(huán)繞，千噸級船隊可直達廣州、港澳，是大西南最大的出海出上交通樞紐。規(guī)劃建成為以高新科技產(chǎn)業(yè)、倉儲、房地產(chǎn)、科研和度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。南區(qū)---即〔莫村〕半島，規(guī)劃面積為3.5平方公里,是縣城新城區(qū)主體，以開展金融、商貿(mào)、居住、行政等為主。東區(qū)---為工業(yè)區(qū)，面積11平方公里。該區(qū)地勢平緩,荒地連片,開發(fā)本錢低。地處邕江下游，便于環(huán)保處置。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，有大型電力工程配套，是開展工業(yè)的理想之地。機遇：別墅用地的限量規(guī)劃，使得現(xiàn)有別墅工程“寸土寸金〞，蘊含巨大的升值潛力。仙葫獨特的區(qū)位優(yōu)勢——“南寧后花園〞，必將成為南寧休閑、娛樂、生活的重心。1、4天池山地塊資源分析自然環(huán)境：海拔180多米，賜予住宅區(qū)高純度的空氣質(zhì)量。地貌：九座山頭連綿相連，頂部地勢起伏稍緩，南可盡觀邕江來水全景，北俯桂海高速公路車水馬龍，南遠攬群山蜿蜒不絕，北極目楚天直舒胸意，中“天池〞神來景觀佛光普照，山水相連相接，點面結(jié)合，造就一塊居住的風(fēng)水寶地。區(qū)位：離城市副中心〔金湖廣場〕僅10公里，既遠離都市之喧囂，又可獨享靜謐之福，卻又不失交通之便捷，成就南寧城市后花園的美稱。工程SWOT分析工程優(yōu)勢——S相對獨立的社區(qū)，自成一禺，宛如世外桃源。交通便捷：貫穿桂海高速公路，橫穿市區(qū)至邕寧中心海拔100米的高度，眾攬南寧市區(qū)、群山全景，空氣質(zhì)量高純度，惟我獨尊。生態(tài)社區(qū)的打造，營造21世紀高品質(zhì)人居環(huán)境。工程劣勢——W目前周邊整體市政配套規(guī)劃不夠凸顯。區(qū)域內(nèi)樓盤競爭力強，工程自身形象力較弱。周邊日常生活配套少。交通狀況良好，但目前尚未便捷通達公交車。工程時機——O在同區(qū)域競爭樓盤中開盤時間較早。樓盤性價比彈性較大。仙湖區(qū)別墅產(chǎn)品供給量過大。工程威脅——T市場竟爭劇烈，開發(fā)模式同質(zhì)化嚴重。一期銷售策略運用不當(dāng)，工程可信度損失開發(fā)商知名度不高，將影響消費者購置信心疊式別墅在南寧市場的認可度目前不高第二章：南寧別墅樓盤的

開發(fā)現(xiàn)狀與傳播分析2、1南寧別墅區(qū)域劃分2、2重要競爭對手分析2、3南寧各別墅樓盤報紙廣告投放比例2、4廣告訴求交互表2、5系數(shù)交互表2、6別墅購置特征分析2、1南寧市別墅區(qū)域劃區(qū)域

樓盤名稱

江南區(qū)

玫瑰園、八桂綠城

鳳嶺區(qū)

大自然、山水美地、翡翠園、新天地

仙葫區(qū)

天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊

2、2重要競爭對手的根本情況2、2、1玫瑰園開發(fā)商：廣西玉力房地產(chǎn)公司地理位置：江南大道238號占地面積：180000㎡建筑面積：233500㎡工程總體定位：江南大型成熟實景社區(qū)主力戶型面積：245平方米〔花園別墅〕價格范圍：35—150萬元/棟，總面積245㎡售價66萬元起〔花園別墅〕產(chǎn)品數(shù)量：別墅+花園洋房近400套，其中別墅210棟開盤時間：2001年10月14日玫瑰園廣告量及訴求狀況訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1740%環(huán)境及藝園512%價格及促銷1023%地段12%優(yōu)勢合作資源及其他614%戶型及結(jié)構(gòu)————性價比及獲利回報12%配套設(shè)施————身份、群族象征25%建筑風(fēng)格————規(guī)劃12%物業(yè)管理————合計43100%促銷手段：水下婚禮、人體藝術(shù)“建筑師走廊〞別墅設(shè)計大賽、“香車·美眉·豪宅〞攝影賽廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約135萬元，現(xiàn)階段情況：花園公寓陸續(xù)封頂產(chǎn)品特征玫瑰園屬南寧別墅市場早期產(chǎn)品，宣傳力度一直較強，產(chǎn)品形象深入人心，而且在價格上占了很大的優(yōu)勢，但建筑密度較大，加上地處江南工業(yè)區(qū)，總給人一種“即使穿上龍袍還是沒有做皇帝的感覺〞2、2、2翡翠園

開發(fā)商：中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置：南寧市民族大道168號占地面積：341335平方米建筑面積：47.88萬平方米工程總體定位：國家康居示范工程主力戶型面積：220—500平方米容積率：1.12綠化率：47.8%建筑密度：16.2%價格范圍：獨立別墅150—210萬元/棟，聯(lián)排80—90萬元/棟產(chǎn)品數(shù)量：50棟開盤時間：2001年10月14日翡翠園廣告量及訴求狀況廣告量：2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約72萬元，促銷手段：2024年世界杯廣西足球?qū)氊惔螵勝?、全裝修交房現(xiàn)階段情況：東升閣〔已封頂〕正接受內(nèi)部認購，一期建設(shè)逐步完成，25棟別墅陸續(xù)封頂。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程28%環(huán)境及藝園313%價格及促銷14%地段————優(yōu)勢合作資源及其他28%戶型及結(jié)構(gòu)313%性價比及獲利回報729%配套設(shè)施521%身份、群族象征————建筑風(fēng)格14%規(guī)劃————物業(yè)管理————合計24100%產(chǎn)品特征翡翠園可以說是那種真正“離塵不離城〞的產(chǎn)品，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，建筑局授予其“國家康居示范小區(qū)〞并不為過，但那只能說是授予其產(chǎn)品中的某一組團，并不是對別墅而言，加上其產(chǎn)品是綜合性產(chǎn)品，不是純別墅區(qū)，給人一種在江南區(qū)買了一棟玫瑰園的別墅。2、2、3碧麗山莊

開發(fā)商：中房集團地理位置：南寧仙葫開發(fā)區(qū)南蒲大道旁占地面積：146畝工程總體定位：國際品質(zhì)的高尚別墅區(qū)主力戶型面積：400.45平方米–818.60平方米〔宅地〕價格范圍：638--1318元/平方米產(chǎn)品數(shù)量：97塊開盤時間：2001年6月21日廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約7.8萬元促銷手段：真情讓利大行動現(xiàn)階段情況：銷售后期產(chǎn)品特征碧麗山莊是南寧房地產(chǎn)市場首個推出別墅產(chǎn)品的工程，雖然其誕生正處南寧房地產(chǎn)市場的初級階段，給其前期推廣帶來了一定的難度，但經(jīng)過市場幾年的洗禮，加上其優(yōu)越的地理位置，幾年后的今天，還是被市場所接納。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程————環(huán)境及藝園133.3價格及促銷————地段————優(yōu)勢合作資源及其他133.3戶型及結(jié)構(gòu)————性價比及獲利回報133.3配套設(shè)施————身份、群族象征————建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計3100%碧麗山莊廣告量及訴求狀況2、2、4龍胤花園

開發(fā)商：廣西金胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：南寧市仙葫開發(fā)區(qū)占地面積：23萬平方米工程總體定位：山水園林別墅主力戶型面積：220—500平方米容積率：0.36綠化率：70%價格范圍：96—1600萬元/棟，其中250—400萬元/棟的比較集中產(chǎn)品數(shù)量：50棟廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約67萬元現(xiàn)階段情況：熱銷中產(chǎn)品特征1、工程定位為高價位別墅盤。2、主要賣點是沿江別墅以及有地王之稱的1300萬豪華別墅王。由于該工程的地勢較為平坦，除沿江面的別墅可以看到江景外，內(nèi)部的別墅根本享受不到江景，因此在自然景觀方面該工程很難有的優(yōu)勢。3、社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計也無非常特別之處，戶型設(shè)計一般。盡管推廣投入到達相當(dāng)?shù)某潭龋こ绦詢r比相對較低，所以銷售業(yè)績不理想。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程————環(huán)境及藝園214%價格及促銷————地段17%優(yōu)勢合作資源及其他————戶型及結(jié)構(gòu)————性價比及獲利回報429%配套設(shè)施————身份、群族象征750%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計14100%龍胤花園廣告量及訴求狀況2、2、6麗水灣

開發(fā)商：廣西合誠房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置：南寧市仙葫開發(fā)區(qū)占地面積：260畝建筑面積：52萬平方米工程總體定位：純生態(tài)經(jīng)典別墅區(qū)主力戶型面積：以370平方米為主容積率：0.49產(chǎn)品數(shù)量：一期開發(fā)114棟開盤時間：2024年4月26日麗水灣廣告量及訴求狀況廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約22萬元現(xiàn)階段情況：重新定位，銷售不是很理想訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程220%環(huán)境及藝園330%價格及促銷330%地段————優(yōu)勢合作資源及其他————戶型及結(jié)構(gòu)————性價比及獲利回報————配套設(shè)施————身份、群族象征110%建筑風(fēng)格110%規(guī)劃————物業(yè)管理————合計10100%2、2、7寧匯新天地

開發(fā)商：南寧市寧匯房地產(chǎn)有限責(zé)任公司地理位置：南寧市民族大道163號占地面積：226畝工程總體定位：純住宅大社區(qū)容積率：0.39綠化率：55%價格范圍：獨立別墅150—210萬/棟聯(lián)排別墅80—90萬/棟產(chǎn)品數(shù)量：獨立別墅112套，聯(lián)排別墅87套、聯(lián)體別墅14套開盤時間：二期2024年9月6日開盤寧匯新天地廣告量及訴求狀況廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約111萬元現(xiàn)階段情況：一期別墅即將交付使用，進入二期銷售特點：1、工程的規(guī)模、便捷的交通、優(yōu)越的地理位置、合理的園林設(shè)計及齊全的配套設(shè)施具備了別墅盤的根本要求。2、戶型設(shè)計合理，價格適中，客戶容易接受。一期取得了較好的銷售業(yè)績，資金到位，工程進度快，現(xiàn)已呈現(xiàn)出相對完整的社區(qū)居住環(huán)境。3、工程的二期主推高爾夫生態(tài)純別墅小型高爾夫練習(xí)場為社區(qū)提高了生活品質(zhì)，這是其主要亮點。4、社區(qū)內(nèi)以人造景觀為主，雖然缺少自然水系等一些自然景觀，但由于價位不高，以低價位打造高品質(zhì)為營銷推廣路線，以現(xiàn)場包裝、形象廣告等手段把高樓盤形象，給人一種輕松入住至尊生活的景象。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1131%環(huán)境及藝園719%價格及促銷————地段38%優(yōu)勢合作資源及其他411%戶型及結(jié)構(gòu)13%性價比及獲利回報13%配套設(shè)施13%身份、群族象征822%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計36100%2、2、8大自然花園

開發(fā)商：大自然花園置業(yè)有限公司地理位置：南寧市青秀路18號占地面積：30.28萬平方米建筑面積：23.14萬平方米工程總體定位：城市豪宅主力戶型面積：350--1000平方米容積率：0.7綠化率：60%建筑密度：13.9%價格范圍：3100元/㎡〔洋房〕、5700元/㎡〔獨立別墅〕、3700元/㎡〔聯(lián)排別墅〕產(chǎn)品數(shù)量：約160套開盤時間：2024年7月13日廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約130萬元促銷手段：廣西首屆房·車模大賽現(xiàn)階段情況：熱銷中特征：1、工程的大規(guī)模、便捷的交通、優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的園林設(shè)計及齊全的配套設(shè)施為其成為南寧高尚生態(tài)住宅區(qū)奠定了根底。2、戶型設(shè)計合理，洋房中上價位。別墅由于定位太高，偏高的價位讓人難以接受。3、社區(qū)內(nèi)已人造景觀為主，周邊沒有自然水系，工程已面世一年多，工程進度未能與推廣銷售相配合，沒有營造出讓人動之以情的社區(qū)環(huán)境，目前還是一片黃土居多，沒有一種真正豪宅的氣勢來增強購置信心。4、盡管在廣告宣傳上其下了很大的力度，但其進入了一個誤區(qū)，并不是只有高本錢、高投入才能有高品質(zhì)。5、以上種種原因給銷售帶來了較大的壓力。同時工程規(guī)模大、周期長，購置者對其最終形態(tài)存有疑慮，這也為其銷售造成了障礙。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程25%環(huán)境及藝園923%價格及促銷410%地段513%優(yōu)勢合作資源及其他923%戶型及結(jié)構(gòu)25%性價比及獲利回報13%配套設(shè)施————身份、群族象征38%建筑風(fēng)格————規(guī)劃410%物業(yè)管理————合計39100%大自然花園廣告量及訴求狀況2、2、9楓丹麗舍

開發(fā)商：廣西豐澤房地產(chǎn)地理位置：仙葫開發(fā)區(qū)南蒲大道旁占地面積：320畝建筑面積：16萬平方米工程總體定位：大型環(huán)江半島園林別墅小區(qū)主力戶型面積：140m2—210m2/棟〔聯(lián)體〕210m2—458m2/棟〔獨立〕容積率：0.7綠化率：60%建筑密度：13.9%價格范圍：40萬--50萬元/棟〔聯(lián)體〕54萬---100萬/棟〔獨立〕產(chǎn)品數(shù)量：一期80多套開盤時間：2024年7月13日廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約9萬元現(xiàn)階段情況：臨南蒲大道的1—7號樓、聯(lián)排別墅銷售中，預(yù)定了將近70%特征：低價位訴求點次數(shù)百分比環(huán)境及藝園133%價格及促銷267%合計3100%楓丹麗舍廣告量及訴求狀況2、2、10榮和山水美地

開發(fā)商：廣西榮和房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置：廣西南寧市民族大道155號占地面積：3000畝工程總體定位：國際化高尚住宅領(lǐng)地容積率：1.068綠化率：51%產(chǎn)品數(shù)量：獨立別墅64套，聯(lián)排別墅1012套開盤時間：2024年8月16日廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約107萬元促銷手段：開盤大型文藝表演現(xiàn)階段情況：熱銷中工程總體定位：原創(chuàng)南寧山體別墅主力戶型面積：聯(lián)排224平方米價格范圍：聯(lián)排34—48萬元/棟，雙拼53—64萬棟，獨立101—125萬/棟廣告量2024年1-10月份共發(fā)布報紙廣告約16萬元特點：1、工程憑借著榮和集團的品牌效應(yīng)和工程的大規(guī)模、交通、地理位置、環(huán)藝設(shè)計合理、配套、國際大師設(shè)計的標志性建筑和景觀等形成了該樓盤的核心優(yōu)勢。2、性價比適中。故其一期取得良好的銷售業(yè)績是理所當(dāng)然的。3、榮和集團將企業(yè)品牌文化融入到工程當(dāng)中，營造了一種高品質(zhì)的居住文化氣氛，為往后工程的延續(xù)提供了充足的升值空間。訴求點次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1137%環(huán)境及藝園310%價格及促銷310%地段————優(yōu)勢合作資源及其他827%戶型及結(jié)構(gòu)————性價比及獲利回報310%配套設(shè)施————身份、群族象征27%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計30100%榮和山水美地廣告量及訴求狀況2、3南寧市各別墅樓盤報紙廣告投放比例樓盤名稱報紙廣告費用（元）百分比玫瑰園135600020%大自然花園129600019%楓丹麗舍900001%翡翠園72000011%榮和山水107550016%新天地別墅110700016%麗水灣2250003%碧麗山莊787501%龍胤花園67500010%天池山1560002%合計6779250100%2、4廣告訴求交互表產(chǎn)品歷程環(huán)境價格及促銷地段性價比配套設(shè)施族群象征建筑風(fēng)格戶型及結(jié)構(gòu)其它規(guī)劃物業(yè)管理玫瑰園1751011261大自然花園294513294楓丹麗舍12翡翠園23175132榮和山水1133328新天地別墅117311814麗水灣23311碧麗山莊111龍胤花園2147天池山4212、5系數(shù)交互表占地面積建筑面積容積率綠化率價格范圍現(xiàn)階段情況玫瑰園180000㎡233500㎡35—150萬元/棟花園公寓陸續(xù)封頂翡翠園341335㎡47.88萬㎡1.1247.8%單棟150—210萬，聯(lián)排80—90萬一期逐步完成，25棟別墅陸續(xù)封頂。碧麗山莊97236638--1318元/m2銷售后期龍胤花園23萬㎡0.3670%96—1600萬元/棟熱銷中天池山563畝24萬㎡0.67

45%

50萬/棟左右一期銷售不甚理想麗水灣260畝52萬㎡0.49銷售不甚理想新天地226畝0.3955%獨立150—210萬聯(lián)排80—90萬一期將交付，進入二期銷售大自然30.28萬㎡23.14萬㎡0.760%洋房3100元/㎡、獨立5700元/㎡、聯(lián)排3700元/㎡熱銷中楓丹麗舍320畝16萬㎡0.760%聯(lián)體40--50萬獨立54--100萬預(yù)定了將近70%榮和山水3000畝1.06851%熱銷中

2、6別墅購置特征分析購置別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，除去價格因素，通常把享受放在購置別墅的重要位置上。同時，也從一個側(cè)面反響出購置別墅的人，有一種融入“休閑生活，享受人生〞的居住情節(jié)，即存在著“購置高尚享受〞的購置心理特征。購房最看重的因素——周邊環(huán)境在問及“在購置住房時，您最看重的因素是什么？〞25.70%的受訪者提到了周邊環(huán)境，其次有19.00%的受訪者提到了地段，18.30%的受訪者分別提到了物業(yè)管理和房產(chǎn)價格，15.10%的受訪者提到了交通便利，11.10%的受訪者提到了工程質(zhì)量，對于教育醫(yī)療配備、社區(qū)整體規(guī)劃及設(shè)計、升值潛力、戶型設(shè)計分別為0.70%、1.60%、1.80%、4.10%的受訪者所看重。另外看重開發(fā)商實力及聲譽的受訪者0.00%。越來越多的別墅購房者，注重別墅住在社區(qū)的“居住與休閑〞相融合的特性。對于別墅社區(qū)的人文要求更高。2、7購房者的根本形態(tài)

從購房者年齡上看，在25-45歲之間，隨著年齡的增長，購房群體逐步減少，其住房得到解決的比例也越高。因此20-25、26-30、31-35、36-40、41-45、46-50、51-55、56-60、61-65九個年齡段的打算購房的群體依次為：18.70%、31.40%、16.00%、12.60%、5.40%、7.70%、5.60%、1.10%、1.40%；可以認為，20-40歲年齡段的購房群體是南寧市樓市的主要消費群體從購房者個人月總收入看，1.40%的購房者家庭月總收入在500元以下，2.00%的購房者家庭月總收入在500-799元，3.80%的購房者家庭月總收入在800-999元以上，17.80%的購房者家庭月總收入在1000-1499元，14.40%購房者家庭月總收入在1500-1999，16.70%家庭月總收入在2500-2999元，11.70%家庭月總收入在3000-3499元，3500-3999元和4000-4999元的分別占4.50%、4.30%，5500-5499元和6000-7999元的受訪者均為2.70%,5500-5999元、8000-10000元、10000元以上的比例今占1.40%。獲取房產(chǎn)信息接觸最多的渠道調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，72.00%的受訪者接觸最多的渠道是報紙廣告，14.20%的受訪者接觸最多的是電視廣告，3.40%的受訪者接觸最多的是朋友/熟人介紹。購房者期望房產(chǎn)開發(fā)商開展的促銷活動——打折當(dāng)今南寧市的房地產(chǎn)市場競爭劇烈，各開發(fā)企業(yè)紛紛搞起了名目繁多的促銷活動，那么，哪此促銷活動是購房者最樂意接受的呢？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示購房者對各項促銷活動喜愛程度是不一樣的。其中最受歡送的是打折，比例達32.20%，其次是喜歡贈送家電，達11.40%，再次是抽獎，達12.70%，再次是贈送旅游，達10.70%。其它促銷活動所占的比例均少于10%。結(jié)論從以上分析中推出：〔1〕別墅工程如何定位將在很長一段時間里影響別墅的銷售?！?〕仙葫區(qū)適合開發(fā)休閑、娛樂為一體的高尚別墅住宅區(qū)。〔3〕新工程的起步在一定程度上對現(xiàn)有的別墅市場帶來一定的沖