老年公寓可行性報告老年公寓可行性報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯?。┠夸浛傉摗?1.1項目背景…………………3～281.2可行性研究編制依據……30～311.3可行性研究范圍………………311.4項目概況…………………31～331.5主要經濟技術指標……………332、需求分析………342.1老齡人口及撫養(yǎng)情況……34～362.2老齡服務業(yè)發(fā)展現狀……36～372.3需求分析…………………37～392.4本項目服務對象………………39建設規(guī)?！?93.1建設規(guī)?！?93.2建設標準………393.3建設內容…………………39～41場地選擇………414.1場地選擇………414.2場地條件…………………42～52建筑方案………525.1指導思想和原則………………525.2項目總體規(guī)劃方案……………525.3建筑方案…………………55～565.4建筑設計規(guī)范……………56～675.5建筑結構設計……………67～685.6結構選型…………………68～695.7建（構）筑物一覽表（表5.1）………………705.8主要設備一覽表（表5.2）………………61～745.9配套設施（表5.3）（表5.4）…………74～78環(huán)境保護…………………78～82節(jié)能………82～84消防………84～88職業(yè)安全衛(wèi)生…………………88組織機構與人力資源配置（表10-1）…88～92項目實施進度表（表11-1）…………………93投資估算與資金籌措…………………94～100工程招標與施工方案………………101～102經濟與社會效益分析………………102～106可行性研究結論與建議……………106～1071、總論1.1項目背景1.1.1項目名稱老年公寓（社區(qū)）建設項目1.1.2承辦單位某某有限公司法人代表：林某1.1.3承辦單位概況本項目承辦單位為某某有限公司，該公司實行市場化運作，獨立核算，自負盈虧。公司法人代表林某，男，中共黨員，現年50歲，有多年從事房地產開發(fā)和老年工作的經驗。1.1.4項目提出背景和項目建設的必要性我國、我省、我市老齡化現狀和問題。自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數大、增長快并日益呈現高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數量劇增。第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總人口的13.26%，加強社會養(yǎng)老服務體系建設的任務十分繁重。近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會養(yǎng)老服務體系建設取得了長足發(fā)展。養(yǎng)老機構數量不斷增加，服務規(guī)模不斷擴大，老年人的精神文化生活日益豐富。截至2010年底，全國各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機構已達4萬個，養(yǎng)老床位達314.9萬張。社區(qū)養(yǎng)老服務設施進一步改善，社區(qū)日間照料服務逐步拓展，已建成含日間照料功能的綜合性社區(qū)服務中心1.2萬個，留宿照料床位1.2萬張，日間照料床位4.7萬張。以保障三無、五保、高齡、獨居、空巢、失能和低收入老人為重點，借助專業(yè)化養(yǎng)老服務組織，提供生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健等服務的居家養(yǎng)老服務網絡初步形成。養(yǎng)老服務的運作模式、服務內容、操作規(guī)范等也不斷探索創(chuàng)新，積累了有益的經驗。但是，我國社會養(yǎng)老服務體系建設仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題，主要表現在：缺乏統籌規(guī)劃，體系建設缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務和養(yǎng)老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復、精神慰藉等多方面服務；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務隊伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺的優(yōu)惠政策落實不到位；服務規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強等。遼寧省老年人口現狀及問題

依據全省14市老齡辦的統計數據，2011年末，全省總人口為4269萬人，60歲及以上老年人口已達724萬人，占總人口的16.96%，與2010年相比,老年人口增加近33萬人，增幅為4.76%。我省老齡化程度較高，與全國老年人口占總人口的13.70%相比，高出3.26個百分點。從各市老年人口情況上看，沈陽市、大連市的老年人口均已突破百萬，老年人口占總人口的比例分別為18.53%和18.85%，分別高出全省老年人口占總人口比例1.57個百分點和1.89個百分點。在全省724萬老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為374萬，農村老年人口為350萬。從分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪和某某等六市城鎮(zhèn)老人多于農村老人。老年人口年齡構成:

60-69歲老年人口4533605人，占老年人口總數62.61%

70-79歲老年人口1829965人，占老年人口總數25.27%

80-89歲老年人口779699人，占老年人口總數10.77%

90-99歲老年人口96465人，占老年人口總數1.33%

100歲及以上老年人口1471人，占老年人口總數0.02%

與2010年相比，2011年末我省60-69歲老年人口同比增加35萬余人，70-79歲老年人口減少近10萬人，80-89歲老年人口增加5.6萬人，90-99歲老年人口增加2萬人，百歲老人數略有減少。

高齡老人:

2011年末，全省80歲及以上高齡老年人口達87.8萬人，占全省老年人口的12.12%.

百歲老人:

2011年末，全省100歲及以上老年人口1471人，較2010年末減少26人。其中男性470人，女性1001人，男女比為1:2.13。城鎮(zhèn)百歲老人772人，農村百歲老人699人。全省平均每萬名老年人擁有百歲老人2.03人。

失能與半失能老人狀況:

根據各市老齡辦統計數據，全省老年人口中健康老人達到3676126人，所占比重為50.77%，較2010年末增長1個百分點。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重為49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口總數的16.67%。

空巢老人:

隨著城市、農村青壯年外出上學、就業(yè)、經商、務工等情況的出現，造成大量家庭“空巢”，同時隨著生活方式的轉變，子女與父母同城、異城分別居住情況也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”達到304萬人，占全省老年人口總數的41.98%。見表5。

養(yǎng)老服務機構:

2011年末，全省城鄉(xiāng)各類養(yǎng)老機構達到1714家，養(yǎng)老床位總數達到了18萬張，同比增長12.5%。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達到了25張，高于全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位19張的水平。

全省共有公辦養(yǎng)老機構914家，養(yǎng)老床位10萬張，其中城市養(yǎng)老機構123家，養(yǎng)老床位2.7萬張；農村養(yǎng)老機構791家，養(yǎng)老床位7.3萬張。

全省共有民辦養(yǎng)老機構800家，床位8萬張。

某某市老齡化狀況和問題某某市早在1997年就已步入人口老齡化社會，與國內一些中小城市相比，我們的老齡化速度、步伐都是名列前茅的。自進入21世紀以來，我市人口老齡化更是呈現出了4個突出的特點：發(fā)展速度迅猛。目前，某某市總人口242.6萬人，其中老年人40.1萬人，占總人口的16.5%；比全國的13.7%高2.8個百分點；在全省排大連（17.5%）之后，位居第二；人口老齡化發(fā)展不平衡（人數多，比例失衡）。2010年全市40.1萬老年人口中，城鎮(zhèn)中有16.84萬人，占老年人口總數的41.99%。農村23.26萬人，占老年人口總數的58.01%。農村人口老齡化程度大大高于城市；收入低，未富先老.多年以來，市委、市政府在應對人口老齡化方面做出了積極的努力，也做了大量的工作。但是我市在應對人口老齡化方面仍然存在以下幾個方面的主要問題：一是社會養(yǎng)老意識不足。全社會普遍缺乏對養(yǎng)老問題緊迫感。二是社會保障體系還不完善，保障范圍相對較窄，保障水平還比較低。在城市，老年人退休后，特別是企業(yè)退休人員領取的養(yǎng)老金數額普遍較低，城市職工的醫(yī)療保險也存在諸多弊端，透視了我們的養(yǎng)老保險政策還不夠科學和完善。問題的重點還在農村，農民的養(yǎng)老保險還沒普及，醫(yī)療保險更是起步晚，新的農村合作醫(yī)療制度有很多方面還有待于進一步完善。鰥寡孤獨老年人的供養(yǎng)水平還不高，目前只是局限于溫飽型。在我市，一個未富先老的特征表現的十分明顯，養(yǎng)老服務陷入了高需求、低收入的怪圈。三是經濟基礎薄弱，為老服務基礎設施差。從全市情況看，由于我市整體經濟形勢、經濟總量都不好，不僅各級政府對老齡事業(yè)的投入有限，而且缺乏統籌兼顧和系統規(guī)劃，投資的隨意性很大，為老服務基礎設施不夠完善甚至很差。不僅無經費、缺人員；而且空間小、功能弱。可以說缺少資金的支撐，是社區(qū)開展為老服務的瓶頸。再從養(yǎng)老機構床位供不應求這方面也可以透視出這個問題。截止2010年底，某某市全市城鄉(xiāng)有各類養(yǎng)老院所58家（其中，國辦5家、民辦53家），總床位數4511張，60歲以上老年人每千人僅有床位1.1個多點。而在一些發(fā)達國家，每1000名老年人平均有養(yǎng)老床位70張。近10年來，民辦養(yǎng)老機構成為我市機構養(yǎng)老的生力軍，但多數機構規(guī)模小、檔次低，缺少發(fā)展后勁。四是涉老服務形式單一，為老服務缺乏規(guī)范標準。目前我們現有的涉老服務范圍較窄，服務形式又比較單一，只是局限于增加幾所民辦養(yǎng)老院、托老所、日間照料室，在一定范圍內提供居家養(yǎng)老服務，增設幾間老年活動室和文體娛樂器材等。在具體的服務上，還只限于日常生活護理和照料，離老年人的全方位、高層次的物質和文化的綜合需求更是相差甚遠。在為老服務行業(yè)中，基礎設施不夠完善，人員素質參差不齊，服務水平千差萬別，更重要的是缺乏一套統一規(guī)范的涉老行業(yè)服務標準。社會養(yǎng)老服務體系建設的必要性和迫切性。我國的人口老齡化是在“未富先老”、社會保障制度不完善、歷史欠賬較多、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡、家庭養(yǎng)老功能弱化的形勢下發(fā)生的，加強社會養(yǎng)老服務體系建設的任務十分繁重。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是應對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。目前，我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務需求日益增長，加快社會養(yǎng)老服務體系建設已刻不容緩。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是適應傳統養(yǎng)老模式轉變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務需求的必由之路。長期以來，我國實行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經濟社會的轉型，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結構日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結構變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專業(yè)化養(yǎng)老機構和社區(qū)服務的需求與日俱增。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進社會和諧穩(wěn)定的當務之急。目前，我國城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬，占老年人口總數的19%。由于現代社會競爭激烈和生活節(jié)奏加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護失能、半失能老年人力不從心，迫切需要通過發(fā)展社會養(yǎng)老服務來解決。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養(yǎng)老服務消費市場的形成。據推算，2015年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。在面對挑戰(zhàn)的同時，我國社會養(yǎng)老服務體系建設也面臨著前所未有的發(fā)展機遇。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，已越來越成為各級黨委政府關心、社會廣泛關注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。同時，隨著我國綜合國力的不斷增強，城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增多，公共財政更多地投向民生領域，以及人民群眾自我保障能力的提高，社會養(yǎng)老服務體系建設已具備了堅實的社會基礎。內涵和定位.（一）術語(一）1、老年公寓老年公寓式專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的機構養(yǎng)老住宅類型。（一）2、老齡階段60周歲及以上人口年齡段。80周歲及以上人口為高齡老人。（一）3、自理老人

生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。（一）4、介助老人

生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫助的老年人。（一）5、介護老人

生活行為依賴他人護理的老年人。（二）內涵。社會養(yǎng)老服務體系是與經濟社會發(fā)展水平相適應，以滿足老年人養(yǎng)老服務需求、提升老年人生活質量為目標，面向所有老年人，提供生活照料、康復護理、精神慰藉、緊急救援和社會參與等設施、組織、人才和技術要素形成的網絡，以及配套的服務標準、運行機制和監(jiān)管制度。社會養(yǎng)老服務體系建設應以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐，著眼于老年人的實際需求，優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象及低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人的服務需求，兼顧全體老年人改善和提高養(yǎng)老服務條件的要求。社會養(yǎng)老服務體系建設是應對人口老齡化的一項長期戰(zhàn)略任務，是堅持政府主導，鼓勵社會參與，不斷完善管理制度，豐富服務內容，健全服務標準，滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務需求的持續(xù)發(fā)展過程。本建設規(guī)劃僅著眼于構建體系建設的基本框架。（三）功能定位。我國的社會養(yǎng)老服務體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老等三個有機部分組成。居家養(yǎng)老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服務、老年食堂、法律服務等服務；對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務勞動、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務。有條件的地方可以探索對居家養(yǎng)老的失能老年人給予專項補貼，鼓勵他們配置必要的康復輔具，提高生活自理能力和生活質量。社區(qū)養(yǎng)老服務是居家養(yǎng)老服務的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務。在城市，結合社區(qū)服務設施建設，增加養(yǎng)老設施網點，增強社區(qū)養(yǎng)老服務能力，打造居家養(yǎng)老服務平臺。倡議、引導多種形式的志愿活動及老年人互助服務，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務。在農村，結合城鎮(zhèn)化發(fā)展和新農村建設，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務中心轉變，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務；以建制村和較大自然村為基點，依托村民自治和集體經濟，積極探索農村互助養(yǎng)老新模式。機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現其基本養(yǎng)老服務功能。養(yǎng)老服務設施建設重點包括老年養(yǎng)護機構和其他類型的養(yǎng)老機構。老年養(yǎng)護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現以下功能：1.生活照料。設施應符合無障礙建設要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內外活動等日常生活需求。2.康復護理。具備開展康復、護理和應急處置工作的設施條件，并配備相應的康復器材，幫助老年人在一定程度上恢復生理功能或減緩部分生理功能的衰退。3.緊急救援。具備為老年人提供突發(fā)性疾病和其他緊急情況的應急處置救援服務能力，使老年人能夠得到及時有效的救援。鼓勵在老年養(yǎng)護機構中內設醫(yī)療機構。符合條件的老年養(yǎng)護機構還應利用自身的資源優(yōu)勢，培訓和指導社區(qū)養(yǎng)老服務組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務，實現示范、輻射、帶動作用。其他類型的養(yǎng)老機構根據自身特點，為不同類型的老年人提供集中照料等服務。國內老年住宅經營模式分析

處理好老齡產業(yè)的盈利與福利的關系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個產業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關系。處理這一關系的基本原則是，應允許所有從事老齡產業(yè)生產和服務的經濟實體合法盈利，對于這些利潤，可以通過政策或法規(guī)的引導，使之“取之于老齡產業(yè)，用之于老齡產業(yè)”；針對一些特殊的“福利”項目，政府實施必要的政策支持或干預。這樣，既調動了全社會參與老齡產業(yè)的積極性，又體現了社會福利和社會公平——這一社會主義生產目的的根本要求。

(1)政府、慈善機構合作經營管理

我國的養(yǎng)老設施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設施的興建，民辦養(yǎng)老設施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。

(1).1純福利性質的養(yǎng)老院（公辦公營福利院）

這種純粹福利性質的養(yǎng)老機構通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設以及經營管理的資金。

由于收費低廉，其所擁有的娛樂設施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經濟收入的孤寡老人。

(1).2混合型養(yǎng)老院（公辦民營養(yǎng)老院）

這是目前國內比較普遍存在的養(yǎng)老院經營模式，它們帶有福利的性質但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構的背景，在經營方面享有優(yōu)惠政策，服務內容根據入住老人要求的不同而有不同的收費標準。

體現福利的方面如娛樂設施全免費，每個月免費體檢等等一些服務方面。

盈利性則表現在收費服務方面，如：

固定收費的內容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準；

經常性收費的內容有護理費和醫(yī)療費用，根據服務程度的不同來制定收費標準；不固定收費體現在某些特殊服務方面。

(2)專業(yè)公司經營管理（民辦民營）

這種類型的養(yǎng)老機構以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。國外目前存在的經營模式有老年公寓和輔助生活機構兩種，國內目前還只有老年公寓。

(2).1老年公寓

老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，老年公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護型老年公寓三種類型。

a、自住型老年公寓，不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。

b、陪助型老年公寓，向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。

c、特護型老年公寓，除了上面兩種類型所到的服務外，還提供全面的醫(yī)療服務，包括從傳統的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。

根據中國老齡科研中心的調查：對于國內入住公寓的老年人來說，對服務的要求以“康復治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復治療、洗衣服務、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務內容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學等等。

我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規(guī)模的老年公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產業(yè)來發(fā)展，國內真正有規(guī)模、能夠通過經營產生利潤的卻是鳳毛麟角。

(2).2輔助生活機構

美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護理院的補充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環(huán)境中結合了住所、生活服務和簡單的醫(yī)療護理。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數服務。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動的風險和責任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨立和自由。輔助生活機構不受聯邦關于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術醫(yī)療服務。無論是私人經營還是非盈利性質，輔助生活的服務對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業(yè)發(fā)展的動力。

輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。盡管輔助生活一般不提供24小時的專業(yè)醫(yī)療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。

輔助生活服務可以由獨立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或屬于專門護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個人照顧的混合模式。

(3)住宅建設與管理相分離的經營模式

目前，住宅建設與管理相分離的經營方式是最適合國內開發(fā)商的運做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點。

這是一種集中經營模式，與傳統的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結構上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在內容上重視社區(qū)文化休閑，在實施上運用社區(qū)各項資源，倡導一種更積極主動的生活方式，真正達到“只要在此生活，生命最少延長十年”的目的。

大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮·馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。

這種模式的產品以出售為主要的模式，房地產開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學·養(yǎng)·住”的統一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項目。但同時必須依托文化素質相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個全新的挑戰(zhàn)。1．1．4．5創(chuàng)建老年療養(yǎng)公寓的目的和意義：

老年療養(yǎng)公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治療并配合飲食、文化體育等療法，以幫助老年人身體健康、長命百歲。

隨著我國經濟發(fā)展和科學技術的進步，人民的生活和醫(yī)療條件有了很大改善，醫(yī)學模式也由單純的生物醫(yī)學模式逐漸轉變?yōu)樯?社會-心理醫(yī)學模式，健康的問題越來越受到人們的關注。在2007年全國中醫(yī)藥工作會議上，吳儀副總理在講話中說：“上工治未病”我們理解就是重視預防和保健的醫(yī)學，也就是防患于未然，療養(yǎng)公寓可以憑借自身優(yōu)勢在其中扮演重要角色，利用療養(yǎng)公寓的各種資源在對疾病的預防保健方面發(fā)揮重要的作用。

療養(yǎng)公寓屬于社會養(yǎng)老機構，但又不同于醫(yī)院，它們兩者之間是有明顯的區(qū)別的。而療養(yǎng)公寓的服務對象則是廣大的社會老年人群，是運用各種綜合療養(yǎng)因子，在規(guī)定的生活制度下專門為增強體質、疾病療養(yǎng)、康復療養(yǎng)和健康療養(yǎng)而設立在療養(yǎng)公寓地（區(qū)）的養(yǎng)老機構。其中自然療養(yǎng)因子是構成綜合療養(yǎng)因子的基礎因子，是起主導作用的。療養(yǎng)工作的共同任務是：（1）在療養(yǎng)期間要為療養(yǎng)老人進一步養(yǎng)成衛(wèi)生保健習慣奠定基礎；（2）提高療養(yǎng)老人體育鍛煉的自覺性和積極性；（3）使療養(yǎng)老人了解與所患疾病有關的危險因素，并加以預防和克服；（4）使療養(yǎng)老人了解并遵守合理的生活制度。這都說明療養(yǎng)公寓的主要任務是培養(yǎng)療養(yǎng)老人養(yǎng)成一種良好的生活衛(wèi)生保健習慣，增加對相關疾病危險因素的了解，并自覺地加以預防和控制。

科學配套的療養(yǎng)康復制度在療養(yǎng)期間，可以針對不同療養(yǎng)老人的不同個體，制定出個性化的療養(yǎng)康復及健身計劃，除利用各種自然療養(yǎng)因子（例如河水、森林、空氣、日光等）對人體的作用外，療養(yǎng)公寓的服務人員還可對療養(yǎng)老人輔助進行各種物理療法、體育療法，如各種針灸、推拿按摩、足療、理療治療及進行太極拳、太極劍、氣功等體育訓練。以達到增強療養(yǎng)老人個體的體能、預防疾病或促進疾病的進一步康復的作用。

通過療養(yǎng)公寓系統的健康教育過程，提高老年人群的健康意識水平：

隨著醫(yī)學療養(yǎng)水平的發(fā)展，從總體上看，人們的健康水平明顯提高，期望壽命逐年延長。但同時由于現代不良生活方式引發(fā)的諸如冠心病、高血壓、腦血管疾病、糖尿病等的發(fā)生率也有了較大的提高，對人們的生命健康構成了較大的危害。通過對心腦血管疾病、糖尿病等的研究，人們越來越清楚地認識到不良生活方式對此類疾病的形成和發(fā)展具有重要的作用，在此類疾病的治療和預防上改善不良生活方式既適用于這些疾病的一級預防，也是所有臨床治療的基礎措施。而不良生活方式主要有吸煙、酗酒、缺乏體力活動、不平衡的膳食習慣（高熱、低營養(yǎng)素）和過大的生活精神壓力等。但通過調查表明，目前社會老年人群中還有相當大的一部人沒有意識到這種不良生活方式的危害性，成為心腦血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我們療養(yǎng)公寓工作的主要內容之一就是要培養(yǎng)療養(yǎng)老人養(yǎng)成健康衛(wèi)生的生活習慣，為進一步養(yǎng)成衛(wèi)生保健習慣奠定基礎；并且還要通過療養(yǎng)公寓系統的療養(yǎng)生活規(guī)律來提高療養(yǎng)老人進行體育鍛煉的自覺性和積極性。所以療養(yǎng)公寓可以通過組織系統的、經常性的保健課和健康教育活動來提高療養(yǎng)老人改變不健康生活方式的自覺性，并通過他們來影響其周圍的老年人群，進而提高整個社會老年人群的健康衛(wèi)生生活水平，降低此類相關疾病的發(fā)生率。同時，對于心血管疾病、糖尿病等相關疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通過在老年療養(yǎng)公寓的規(guī)范化治療后，主要癥狀得到了控制，但在疾病的穩(wěn)定期該如何進一步治療和進行預防，防止病情的復發(fā)和加重，卻沒有一個正確的認識。這樣，在老年療養(yǎng)公寓期間則可以通過組織一系列的相關疾病防治知識講座和宣傳，使這類療養(yǎng)老人能對相應疾病的發(fā)生發(fā)展和預防保健知識有正確的認識，并了解所患疾病的相關危險因素，積極加以預防和克服，從而提高對此類疾病的知曉率和治療率。

綜上所述，在老年療養(yǎng)公寓充分地利用各種以自然療養(yǎng)因子為主的綜合療養(yǎng)因子的治療作用，使處于亞健康狀態(tài)的療養(yǎng)老人能調整到一個健康舒適的狀態(tài)，或促使有慢性疾病的療養(yǎng)老人進一步康復，使療養(yǎng)老人經過療養(yǎng)治療后其機體的各項生理功能和后備功能得到鍛煉和加強；再結合系統全面的健康教育，促使人們養(yǎng)成良好的衛(wèi)生生活習慣、增加健康意識、提高自我保健能力和掌握預防各類疾病的方法，才是現代預防保健醫(yī)學的根本措施，才能為提高全民健康水平發(fā)揮老年療養(yǎng)公寓自身的作用，同時也可以為療養(yǎng)公寓的建設發(fā)展創(chuàng)造新的發(fā)展機遇。

人口老齡化現象是人類社會發(fā)展到一定階段的產物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經濟發(fā)展、產業(yè)結構、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調整現有的產業(yè)結構，以滿足老年人口對物質和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質和文化需求，必須發(fā)展老齡產業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現了排隊入住的現象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務院歷來十分關注老齡問題，2000年發(fā)出了《關于加強老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國制定頒布了《中華人民共和國老年人權益保障法》，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。中共遼寧省委、遼寧省人民政府十分重視老齡問題。早在2001年就以遼委發(fā)【2001】8號文發(fā)出了《關于貫徹<中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定>的實施意見》，指出“老齡問題是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題?！薄白龊美淆g工作，滿足老年人日益增長的物質和文化生活需要，切實保障老年人的合法權益，對于促進我省兩個文明建設，保持社會政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義?！笔∥?、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了我省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。加快社會養(yǎng)老設施建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質量，是落實黨中央國務院方針政策，構建和諧社會的新舉措。本項目的性質和經營模式。本項目屬民辦民營、自負盈虧、經營上不以盈利為目的老年療養(yǎng)公寓社區(qū)，帶有公益性。享受國家關于養(yǎng)老服務業(yè)的各項優(yōu)惠政策。經營模式是住宅建設與管理相分離，住宅產品以出售為主，投資人購買商品公寓產權置業(yè)（每戶水、氣、電、暖均單獨計量），將公寓委托專業(yè)老年公寓管理公司統一經營管理并從中獲取租金作為投資回報。開發(fā)商在社區(qū)為入住老人提供“康復治療”、“基本生活”和“特護”設施（含醫(yī)療康復服務中心、飲食營養(yǎng)供應中心、娛樂健康中心、生態(tài)養(yǎng)生中心、購物旅游服務中心等），老年公寓管理公司根據規(guī)定標準向入住老人提供康復治療、洗衣服務、打掃衛(wèi)生、定時送餐喂飯、特護和醫(yī)生監(jiān)護（含精神慰藉、臨終關懷）、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等服務并收取相應費用。飲食營養(yǎng)供應中心自負盈虧，在科學飮食營養(yǎng)配餐方面有套餐也可點餐，使用飯票或刷卡。醫(yī)療康復服務中心自負盈虧，根據一、二、三級護理標準和特護、康復方案按月或療程收取費用。代理購物、團體旅游自費。娛樂健康中心、生態(tài)養(yǎng)生中心基本上是免費的（溫泉游泳、桑拿足療藥療、小影院除外）。老年公寓管理公司收取的費用主要是床位費（含取暖費）、餐費、物業(yè)費、護理費、管理費、代收水電煤氣費。老人退休后的生活分四個階段，分別是健康階段（全自理健康型）、生活半自理階段（介助）、完全失去自理能力（失能介護）、彌留之際。根據這些階段的特點，針對每個老人的情況制定了養(yǎng)老全程化方案。在養(yǎng)老方式上，采取了居住養(yǎng)老、租住養(yǎng)老（異地養(yǎng)老和候鳥養(yǎng)老），度假養(yǎng)老方式，聯網招收來自全市、全省、全國和全世界的客人。其主旨是替兒女盡孝，為政府分憂，讓老人真正實現“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”,盡享天倫之樂，由安享晚年向幸福晚年過渡，提高生存和生活質量，提高健康水平，這就是本項目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的責任和義務。1.2可行性研究編制依據(1)《中華人民共和國老年人權益保障法》(2)《國務院辦公廳關于轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)；（3）《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕6號)；（4）財政部和國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)；（5）中共中央國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）（6）中共遼寧省委、遼寧省人民政府《關于貫徹<中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定>的實施意見》（遼委發(fā)[2001]8號）（7）遼寧省人民政府《遼寧省老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》遼政發(fā)（2011）42號（8）某某市人民政府《某某市老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》丹政發(fā)（2012）27號（9）項目承辦單位提供的有關文件資料1.3可行性研究范圍遵照國家有關法律法規(guī)和文件精神，依據國家計委《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，對某某老年公寓（社區(qū)）建設項目的建設規(guī)模、建設方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生，投資和經濟效益進行全面技術經濟論證，為業(yè)主和政府主管部門提供決策依據。本報告研究范圍包括：（1）論述項目建設的必要性和意義；（2）通過對老年公寓發(fā)展和需求情況調研，推薦工程建設規(guī)模與方案；（3）根據所選場址實際狀況進行總體布置，確定工程技術方案；（4）對環(huán)境保護、節(jié)能、勞動安全衛(wèi)生與消防提出方案；（5）對投資估算、資金籌措、經濟效益進行定量分析；（6）提出可行性研究結論和建議。1.4項目概況1.4.1建設地點某某市五龍背鎮(zhèn)村，距五龍背鎮(zhèn)3.5公里。1.4.2建設規(guī)模本項目總投資12046.6萬元，占地46923平方米，建筑面積32846平方米，項目竣工后可接收1000位老年人入住。1.4.3建設內容一．生活區(qū)：建筑面積30900平方米，占地面積5950平方米。1．老年公寓6棟，六層，帶電梯，精裝修、建筑面積26，100平方米（12.5米*58米）。占地面積4350平方米。全部標準二人間，每間開間3.6米，進深10米，套內面積36平方米，走廊寬2.5米，分攤面積約11平方米，每間建筑面積約56平方米。每棟樓每層設服務室和倉庫一間20平方米。總計每層14間*6層*6棟=504間1008床，接待全自理和半自理老人。2．綜合樓，,五層建筑，帶電梯，精裝修、建筑面積4，800平方米，（12.5米*64米），占地面積1600平方米，其中底層裙房800平方米為餐飲服務中心，一層為接待大廳、老年超市、銀行、教室（會議室）、娛樂健身活動中心。二層為醫(yī)療康復中心。三、四層為標準二人間公寓15間*2層=30間60張床，接待不能自理全護理老人。五層為辦公區(qū)。二．動力區(qū)：建筑面積480平方米，占地面積480平方米。1．鍋爐房和二次加壓水泵房360平方米，占地360平方米.2.液化氣站120平方米，占地120平方米。3．洗衣房100平方米，占地100平方米。三．后勤區(qū)：建筑面積346平方米，占地面積346平方米。1.物業(yè)辦100平方米，占地100平方米。2.門衛(wèi)室（含小區(qū)外部監(jiān)控室）80平方米,占地80平方米。3．車庫120平方米，占地120平方米。4.室外公廁46平方米，占地46平方米。四．生態(tài)區(qū)：建筑面積560平方米，占地面積6560平方米.1.花房200平方米，占地200平方米。2．蔬菜大棚2個360平方米，占地360平方米。3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。4.果園3000平方米，占地3000平方米五．總建筑面積32846平方米，建筑物占地面積7336平方米。容積率0.7，總用地面積46923平方米（70.4畝），建筑密度15.6%。1.5主要技術經濟指標見表1-1。表1-1主要技術經濟指標序號名稱單位數量或指標備注1建設規(guī)模平方米32846含花房、大棚5601.1總投資萬元120其中建設投資萬元75建設期貸款利息萬元01.1.3流動資金萬元1001.2建筑面積平方米322861.3老年公寓床位總數個10681.3.1其中醫(yī)護型床位個60介護老人和殘疾人居住1.3.2介助型床位個336供半自理老人居住1.3.3健康型床位個672供全自理老人居住2新增職工人數人523經濟指標3.1投資利稅率％6.863.2投資回收期年16全部投資，含建設期4占地面積平方米46923容積率0.72、需求分析2.1老齡人口及撫養(yǎng)情況從1964至1980年，我國老年人口比重平均每十年增長0.65個百分點；從1980至2010年，老年人口比重每十年平均增長1.12個百分點，2010年至2040年為我國老齡化最快的時期，每十年提高3.99個百分點。這樣高的老齡化速度在世界上是少見的。中國的養(yǎng)老問題將面臨極為嚴峻的挑戰(zhàn)。中國人口年齡結構、人口撫養(yǎng)比和老年人口數量的變化詳見表2-1。表2-1中國人口年齡結構和撫養(yǎng)比變化趨勢年份人數（萬人）比例（％）60＋65＋15～59歲80＋/60＋0～14歲撫養(yǎng)比總撫養(yǎng)比2000200520102015202020252030203520402045205065.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我國人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口＋60歲以上人口/15～59歲人口）在未來50年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口/15～59歲人口）從2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9個百分點。老年人口撫養(yǎng)比（60歲以上人口/15～59歲人口）則從15.7％上升到56.8％，上升了41.1個百分點。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，致使總人口撫養(yǎng)比從52.9％提高到85.1％，上升了32.3個百分點（見圖2-1）。人口高齡化或老年人口老齡化是我國不能回避的一個嚴重問題（見表2-2）。圖2-2中國人口撫養(yǎng)比的變化表2-2兩個年齡組老年人口比重的變化年份195319641982199020002010202020302040205060～7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280＋7.99.610.910.410.413.920.8合計100100100100100100100100100100據有關部門統計，2011年我省724萬老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為374萬，農村老年人口為350萬，2011年末，全省80歲及以上高齡老年人口達87.8萬人，占全省老年人口的12.12%，根據各市老齡辦統計數據，全省老年人口中健康老人達到3676126人，所占比重為50.77%，較2010年末增長1個百分點?；加欣夏曷圆『推渌膊〉睦夏耆怂急戎貫?9.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口總數的16.67%。隨著城市、農村青壯年外出上學、就業(yè)、經商、務工等情況的出現，造成大量家庭“空巢”，同時隨著生活方式的轉變，子女與父母同城、異城分別居住情況也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”達到304萬人，占全省老年人口總數的41.98%。某某市2011年末老年人口總數437558人，空巢老人175087人，占老年人口的比例達40.01%，預計到2050年我國老年人占總人口比例將達到25％，每4人中就有一個老人。我省人口老齡化呈現未富先老，老齡人口基數大、增長快，社會養(yǎng)老市場需求大幅增加，整個社會思想、物質準備不足。2.2老齡服務業(yè)發(fā)展現狀我省老齡事業(yè)社會化運作尚處在起步階段，現有福利機構較少，養(yǎng)老機構普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質及功能落后，服務項目不配套，不能適應老齡群體的需求。截止2010年底，某某市全市城鄉(xiāng)有各類養(yǎng)老院所58家（其中，國辦5家、民辦53家），總床位數4511張，60歲以上老年人每千人僅有床位1.1個多點。而在一些發(fā)達國家，每1000名老年人平均有養(yǎng)老床位70張。近10年來，民辦養(yǎng)老機構成為我市機構養(yǎng)老的生力軍，但多數機構規(guī)模小、檔次低，缺少發(fā)展后勁。2.3需求分析據第五次人口普查，我國有65歲及以上老年人的家庭戶數占全國家庭總戶數的20.09％。在全國一人家庭戶中，65歲以上單身老年人口占27.71％，在全國二人家庭戶中，有兩個65歲以上老人戶占13.41％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農村則明顯高于城鎮(zhèn)。2000年，全國有65歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46％，只有一對老夫婦戶占11.38％，合計為22.84％。而老年人與其他人一起居住的情況，占77.17％。單身老人戶和只有一對老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市26.93％，鎮(zhèn)為26.13％，農村20.98％。從另一角度看，農村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達79.02％，而鎮(zhèn)（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢較農村更為顯著。我省情況也大致如此。近30年來，我國人口出生率明顯下降，導致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉變，加之人口流動性增強，傳統大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導模式。隨著現代化的發(fā)展，人口流動性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個龐大市場。某某市老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃提出到“十二五”末期全市實現每千名老人擁有各類養(yǎng)老床位數35張，到2015年市本級至少要建有一所專業(yè)性養(yǎng)老護理中心，每個縣（市）區(qū)至少床位500張以上集醫(yī)療、護理、康復、托管、臨終關懷于一體的示范性、終合社會福利中心。根據某某市老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃提出到“十二五”末期全市實現每千名老人擁有各類養(yǎng)老床位數35張計算至少缺少1萬張養(yǎng)老床位。（有關部門在參考其他國家與地區(qū)經驗的基礎上建立了一個老年人口對社會養(yǎng)老機構床位數的需求模型，簡稱為年齡模型。具體公式如下：所需床位數＝60—69歲人數×8%+70—79歲人數×2％十80歲及以上人數x8％）目前三口之家已成為社會主力家庭結構，許多中青年夫婦在巨大的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，空巢老人不堪忍受孤獨寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本變化，4.2.1家庭催生老年公寓的產生和發(fā)展。國家開放社會養(yǎng)老服務市場，采取公建民營、民辦公助、政府購買服務、補助貼息等多種模式，引導和支持社會力量興辦各類養(yǎng)老服務設施。有國家政策支持，建設老年公寓就是我們的重任，也是時代的使命。尋找一個環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的地方，卸下大半生的辛苦，悠然地頤養(yǎng)天年，即是老人們的期盼，也是兒女們的心愿。某某入選“中國十大養(yǎng)老勝地”，這個響當當的牌子，彰顯了某某“養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)生、宜居、宜業(yè)、宜游”的獨特魅力。外地老人鐘情某某，到某某來頤養(yǎng)天年已成為更多老人的共識，每年都有成千上萬的“候鳥老人”走進某某，養(yǎng)生度假；越來越多的外地老人選擇把家安在某某，享受高品質的晚年生活。據市民政部門統計每年4到9月在我市長期居住的“候鳥老人”約有500人，到某某短期旅游、療養(yǎng)的老人約有八九萬人次，我市第二福利院拿出250張床位提供給“候鳥老人”，入住率超過90%，想要入住還需提前預約。2.4本項目服務對象本項目服務對象為60歲以上老人，以我省各市及周邊省市老人為主，惠及全國各地老人。3、建設規(guī)模3.1建設規(guī)模本項目投資12046.6萬元，建設老年公寓及生活配套設施。項目建成后可接收1068個老年人安度晚年，為老年人提供一個休閑、娛樂、健身、康復等綜合活動場所。3.2建設標準本項目老年公寓建筑按二星級標準建設。標準雙人間：每套56平方米，共534套其中：全護理雙人間、每套56平方米，共30套3.3建設內容（1）老年公寓樓6棟建筑面積26100平方米（2）綜合服務樓一棟建筑面積4800平方米（3）動力區(qū)：建筑面積480平方米，占地面積480平方米。1．鍋爐房和二次加壓水泵房360平方米，占地360平方米.2.液化氣站120平方米，占地120平方米。3．洗衣房100平方米，占地100平方米。（4）后勤區(qū)：建筑面積346平方米，占地面積346平方米。1.物業(yè)辦100平方米，占地100平方米。2.門衛(wèi)室（含小區(qū)外部監(jiān)控室）80平方米,占地80平方米。3．車庫120平方米，占地120平方米。4.室外公廁46平方米，占地46平方米。（5）生態(tài)區(qū)：建筑面積560平方米，占地面積6560平方米.1.花房200平方米，占地200平方米。2．蔬菜大棚2個360平方米，占地360平方米。3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。4.果園3000平方米，占地3000平方米（6）總建筑面積32846平方米，建筑物占地面積7336平方米。容積率0.7，總用地面積46923平方米（70.4畝），建筑密度15.6%。（7）其他1圍墻：700延長米，高2.3米透式鑄鐵圍欄。2道路：12000平方米，6米寬抗壓步道磚。3停車場：2000平方米，c20混凝土結構。4戶外運動場：1000平方米，c20混凝土結構。5綠地：24000平方米，綠化率50%。6涼亭（含連廊）300平方米，防腐木結構。7埋地式污水處理裝置一套。8室外給水管網。9室外采暖管網。10室外消防、灌溉給水管網。11室外排水管網。12室外燃氣管網。13室外供電線路。14室外通訊線路。15室外有線電視線路（含地面接收設備）。16室外監(jiān)控線路和設備（含緊急救援信號系統） 。17室外溫泉給水管網。18室外太陽能路燈系統。4、場址選擇4.1場址選擇4.1.1地點及占地面積經政府同意（年月市第次規(guī)劃委員會討論通過[2013]號），某某科技老年公寓（社區(qū)）選址在五龍背鎮(zhèn)南郊村。占地46923平方米（70.4畝），該地為山間盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向陽，視野開闊。項目建設地址位于山間盆地北緣中部，背靠郁郁蔥蔥的山林，向南極目遠望，2公里外可見，視野內為大片農田，一派江南田園風光，儼然“世外桃園”。周邊綠水環(huán)繞，無任何污染，空氣清新，環(huán)境極佳。本項目選址北距米，西距米，距五龍背鎮(zhèn)城區(qū)3.5公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)瀝青公路在門前通過，交通便捷。4.1.2地理位置五龍背鎮(zhèn)隸屬于某某市振安區(qū)，位于某某市近郊北部，距某某市25公里，總面積為114.6平方公里，自然地貌為“七山半水二分田，半分道路和莊園”，下轄七個村委會和二個社區(qū)。全鎮(zhèn)總人口為37257人，其中農業(yè)人口21218人。全鎮(zhèn)有耕地35205畝，林地96000畝。五龍背鎮(zhèn)位于某某主城區(qū)北部，東經123度22’至125度41’；北緯39度43’至41度09’之間，轄區(qū)中老城區(qū)6平方公里，規(guī)劃建設中的新城區(qū)5平方公里，工業(yè)園區(qū)8平方公里，五龍山風景區(qū)30平方公里。農用地面積9597公頃，建設用地1596公頃，林地6400公頃，未利用地面積649公頃。轄6個村委會和3個社區(qū)?？側丝诮?萬人，其中農業(yè)人口2萬多人。五龍背屬暖溫帶季風型大陸性氣候，年平均氣溫8.9℃左右，雨水充沛，年平均降雨量在800-1200毫米之間，是中國北方雨量最多的地區(qū)。受太平洋熱帶高氣壓的影響，冬無嚴寒，夏無酷暑，是東北地區(qū)最溫暖最濕潤的旅游避暑勝地，是某某市城市總體規(guī)劃中的旅游休閑度假分城區(qū)。[1]五龍背鎮(zhèn)有多處旅游景點和溫泉資源，山環(huán)水繞，民風淳樸，自古即享有“世外桃源”的美譽，有良好的尊老愛幼傳統，是旅游、休閑、養(yǎng)老的好地方。4.2場址條件該項目建設不涉及土地征用補償和居民拆遷安置工作。建筑項目選址不壓覆礦床和文物，不影響防洪、交通等設施安全。項目建設符合國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃以及城市建設規(guī)劃的總體要求；項目用地符合有關土地管理的政策法規(guī)要求，符合土地利用總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模和土地利用率合理；符合因地制宜、節(jié)約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。4.2.1地形、地貌某某地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡。地勢由東北向西南逐漸降低。按高度和地形特征，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南緣沿海平原區(qū)3類規(guī)模較大的地貌單元。其中以山地和丘陵為主，局部還有階地、臺地等小型地貌單元。鳳城市北緣和寬甸縣北部屬中低山區(qū)。一般海拔400-1000米，侵蝕切割深度300-500米，主要有花脖子山、八面威、白石砬子、白云山等構成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，還有青椅山、黃椅山等休眠火山。鳳城市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米，侵蝕切割深度100-300米。鳳城市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米以下，相對高差50-150米。東港市南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標高2-5米，地勢略向黃海傾斜。4.2.2氣候、氣溫某某市地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風帶區(qū)，季風明顯，四季分明，冬季時間長，夏季次之，春秋過渡季節(jié)最短，屬溫帶氣候區(qū)。年平均氣溫8.7度，年日照時間為2379.2-2511.4小時，全年降雨量881.3-1087.5毫米，雨量集中在7-8月份占全年降雨量52-58%，常年主導風向為東北風（NE），夏季主導風向為南風（S），秋冬季主導風向為東北風（NE）春季主導風向為西北風（NW），全年平均風速為3.3米*秒最大風速為28米*秒，地面徑流全部匯入鴨綠江。全年蒸發(fā)量700毫米，相對濕度年平均為78％。初霜的平均日期為9月末，終霜的平均日期為5月中旬，年無霜期130天。4.2.3河流水文某某地區(qū)江河密布，主要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條，其中流域面積超過5000平方公里的大江、大河4條，即鴨綠江、渾江、瑗河、大洋河。該區(qū)雨量充沛，某某多年平均降雨量為800—1200mm。洪水主要發(fā)生在7月中旬至8月中旬，其特點是江河洪水量大而泥沙含量小。鴨綠江荒溝最大洪峰流量為17200立方米/秒。多年平均徑流量為89億立方米，多年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，多年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。某某是遼寧省河流含沙量最少的地區(qū)，多年平均懸移質年輸沙模數為150噸/平方公里。其中鴨綠江多年平均輸沙模數為76噸/平方公里，瑗河為152噸/平方公里，大洋河為2420噸/平方公里。某某地區(qū)主要水系有：鴨綠江，在某某境內的流域面積為11700平方公里。流經某某境內的河長203公里；渾江，是鴨綠江水系最大的支流，全長446公里，其中在某某境內河長126公里，年徑流量71億立方米，在某某境內流域面積2456平方公里；蒲石河，流域面積1178平方公里，全長125公里；安平河，流域面積227平方公里，全長60公里；瑗河，是鴨綠江一大支流，全長206公里，流域面積5992公里，年平均徑流量32億立方米；大沙河，全長30公里，流域面積223平方公里。大洋河，河長202公里，境內流長180公里，流域面積6202平方公里；哨子河，河長137公里，流域面積2159平方公里；亮子河，河長54公里，總流域面積580平方公里；土牛河，河長54公里，流域面積651平方公里；小洋河，河長42公里，流域面積223平方公里；雙岔河，河長35公里，流域面積303平方公里。4.2.4工程地質、水文地質條件建設場地地基土分布有：①耕植土；②粉質粘土；③含粘土卵石；④強風化花崗閃長巖。場地地下水為上層滯水，主要賦存于耕植土層中，主要由大氣降水及地表山泉水補給，對砼無腐蝕作用。4.2.5交通條件某某是交通便捷的樞紐城市。某某地處東北亞的中心地帶，也是規(guī)劃中的東京至首爾至北京國際大通道的核心樞紐站，已形成了陸、海、空立體交通網絡。鐵路交通距平壤220公里，距首爾420公里，是貫穿整個東北亞鐵路大動脈上的重要樞紐。公路交通距沈陽220公里，距大連252公里，已經開通的丹沈、丹大高速公路和即將修建的兩條客運專線，使某某與沈陽、大連構成遼寧開放的金三角。正在建設的東北東部鐵路及丹通高速公路打通了東北東部新的出海通道，將使東北東部12個城市豐饒的資源直接面向海洋。中國北方天然不凍良港——某某港距韓國仁川港僅245海里，與韓國、日本多個港口直接通航，是連接韓國、日本十分便利的海上通道。港口吞吐量2008年達到3470萬噸，力爭到2015年進入億噸大港行列。某某民航機場正在爭取成為口岸機場。4.2.6社會環(huán)境條件某某是風光迷人的休閑城市。某某依山、臨江、面海，風景優(yōu)美，氣候宜人，夏無酷署，冬無嚴寒，年平均氣溫9℃，素有“北國江南”之美譽，是東北地區(qū)最溫暖濕潤的地方，生態(tài)環(huán)境在國內屈指可數，是最適合人類居住的城市之一。某某淡水資源豐富，擁有河流1000多條，人均占有淡水量是全國的1.5倍、遼寧省的4.5倍。森林覆蓋率達66%，是支撐遼東半島一把天然的綠傘。某某擁有國家、省級以上旅游風景區(qū)、自然保護區(qū)和森林公園24處，是全國優(yōu)秀旅游城市和遼寧省園林城市。赴朝旅游、邊境旅游、溫泉洗浴、海濱度假、高爾夫球場等特色項目令游客留連忘返，成為世人向往的休閑之都。某某是環(huán)境優(yōu)美的江海城市。某某是中國萬里海疆的最北端起點，有著綿延126公里的黃金海岸線。城市背靠翠綠的青山，頭枕蔚藍的黃海，側依碧波蕩漾、如詩如畫的鴨綠江，與朝鮮民主主義人民共和國隔江相望。江海之濱擁有十萬八千公頃國家級濕地保護區(qū)，是世界北遷徒禽的第一大停歇地，每年都有數百萬只鳥類在這里遷徙、棲息，鶯歌燕舞、蔚為壯觀。江海造就了某某許多天然美景，也承載著某某人未來發(fā)展的希望。為了有效拓展城市發(fā)展空間，使城市向江邊、港口、海洋靠近，某某正以全新的思路、全新的創(chuàng)意規(guī)劃建設某某新區(qū)。新區(qū)由上海同濟大學規(guī)劃設計院長、上?！笆啦笨傄?guī)劃師吳志強教授親自組織規(guī)劃，規(guī)劃理念為：顯山露水，隨山就勢，做足山水文章，打造山水城市，使某某成為名副其實的花園之市、江海名城。某某是商機無限的開放城市。某某地處東北亞經濟圈、環(huán)渤海經濟圈的交匯處。1988年，經國務院批準成為沿海開放城市。2006年，列入遼寧省“五點一線”開放戰(zhàn)略。2009年7月，遼寧沿海經濟帶上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，對處于遼寧沿海經濟帶前沿的某某具有劃時代的意義。某某緊緊抓住這一歷史性的重大發(fā)展機遇，立足北黃海、面向東北亞，科學謀劃，率先發(fā)展，快速崛起。按照優(yōu)先發(fā)展沿江沿海區(qū)域，重點發(fā)展“四大組團”的空間布局，著力做強做大優(yōu)勢主導產業(yè)，著力改善民生，營造和諧環(huán)境，加快促進某某大開發(fā)、大開放、大發(fā)展。沿江沿海經濟帶是某某區(qū)位條件最優(yōu)、產業(yè)基礎最好、基礎設施最完備、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕洕l(fā)展核心區(qū)域，采取統一規(guī)劃、分區(qū)實施的辦法，實施組團式開發(fā)，重點規(guī)劃建設新區(qū)、前陽、東港、大孤山“四大組團”。新區(qū)組團是某某未來的行政、經濟、文化中心，主要由商貿服務區(qū)、儀器儀表產業(yè)園區(qū)、環(huán)保產業(yè)園區(qū)、口岸物流園區(qū)組成，重點打造產值超千億元的中國最大的儀器儀表產業(yè)基地和建設現代環(huán)保城;前陽組團是某某未來的交通樞紐、物流中心，主要由紡織服裝工業(yè)產業(yè)園區(qū)、現代物流園區(qū)、生物制藥產業(yè)園區(qū)、電子信息產業(yè)園區(qū)和新材料、新能源產業(yè)園區(qū)組成，重點打造東北亞最大的紡織服裝基地;東港組團是某某臨港工業(yè)的中心區(qū)，主要由鋼材深加工產業(yè)園區(qū)、重化工產業(yè)園區(qū)、再生資源循環(huán)經濟產業(yè)園區(qū)、港口物流園區(qū)組成，重點建設大型循環(huán)經濟產業(yè)基地;大孤山組團是連接某某與大連的重要節(jié)點和某某未來重要的出海通道，主要由港口核心區(qū)、水產品加工區(qū)、精密鑄造區(qū)、新型能源產業(yè)園區(qū)、農業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、旅游經濟區(qū)組成，重點建設海洋紅深水碼頭，開辟遠洋航線，形成新的出海通道。某某是產業(yè)雄厚的新興工業(yè)城市。某某工業(yè)歷史悠久，造紙、紡織、服裝、日用品等產業(yè)極具競爭力，孔雀、康齒靈等品牌享譽全國，曾有過輕工業(yè)明星城市的美譽。伴隨著輕工業(yè)的發(fā)展延伸，形成了門類齊全、基礎雄厚的產業(yè)結構，農副產品加工業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、能源工業(yè)、金屬礦開采及冶煉壓延加工業(yè)、紡織服裝業(yè)、機械設備制造業(yè)成為優(yōu)勢產業(yè)。黃?？蛙嚒⑹锕廛嚇?、化纖等產品在國內外有較高聲譽。某某水電、風電、火電齊全，發(fā)電能力在遼寧省位居前列。外向型的特色農副產品基地在國內外享有很高的聲譽，是全國最大的草莓、板栗和貝類養(yǎng)殖生產和出口基地。商貿服務業(yè)、物流業(yè)蓬勃發(fā)展，是遼寧省最重要的出口商品集散地。某某是遼寧沿海經濟帶的最東端起點，“黃海翼”的重要組成部分，也是遼寧沿海經濟帶中唯一的邊境城市，擔負著遼寧沿海開放戰(zhàn)略中左翼先鋒的重任，是帶動遼東半島快速發(fā)展的重要支點。全市243萬人民真誠期盼并熱烈歡迎海內外有識之士來某某觀光考察，投資興業(yè)。我們將乘借遼寧沿海經濟帶崛起的東風，以更加開放的姿態(tài)，更加寬松的環(huán)境，更加周到的服務，積極承接來自各方面的投資，加速實現某某的跨越式發(fā)展，把中國最美的邊境城市—某某建設成為遼寧沿海經濟帶黃海一翼上的一顆璀璨明珠!4.2.7社會經濟狀況一、經濟總量

2011年某某市全年地區(qū)生產總值888.7億元，比上年增長21.9%；按可比價格計算，比上年增長13.6%。地區(qū)生產總值在全省14市居第9位，比上年前移1位。其中第一產業(yè)增加值119.4億元，增長6.8%；第二產業(yè)增加值457.6億元，增長13.7%；第三產業(yè)增加值311.7億元，增長16.2%。三次產業(yè)構成為13.4：51.5：35.1。人均生產總值36841元，增長14%。

二、農業(yè)

全年農林牧漁業(yè)總產值202.4億元，按可比價計算，比上年增長7.4%。

三、工業(yè)

全年全部工業(yè)增加值387.5億元，比上年增長14.3%。年末全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)[1]896戶。規(guī)模以上工業(yè)增加值315.4億元，增長15%。規(guī)模以上工業(yè)增加值按經濟類型劃分，國有企業(yè)增加值下降7.8%；集體企業(yè)增加值增長17.2%；股份合作制企業(yè)增加值增長17.9%；股份制企業(yè)增加值增長18.5%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增加值增長14.4%；其他類型企業(yè)增加值增長10.8%。按輕重工業(yè)劃分，輕工業(yè)增加值增長24.6%；重工業(yè)增加值增長15.2%。按行業(yè)劃分，農副食品加工業(yè)增加值增長16.2%；通用設備制造業(yè)增加值增長14.2%；交通運輸設備制造業(yè)增加值增長31%。電器機械及器材制造業(yè)增加值增長9.5%。四、財政、稅收

全年全口徑稅收收入117.23億元，比上年增長28.4%。其中，國稅完成稅收41.83億元，增長23.3%；地稅完成稅收75.4億元，增長31.3%。按中央地方劃分，中央級收入37.57億元，增長24.4%；地方級收入79.66億元，增長30.4%。按稅種劃分，增值稅27億元，增長15.4%；營業(yè)稅19.4億元，增長17.4%；企業(yè)所得稅17.36億元，增長53%；消費稅1.64億元，增長13%。

五、對外經濟

全年實現外貿進出口總額38.8億美元，比上年增長35.2%。其中，出口總額23.6億美元，增長30.1%；進口總額15.2億美元，增長44%。在出口總額中，一般貿易出口12億美元，增長36.5%；加工貿易出口4.1億美元，增長35%；機電產品出口6.4億美元，增長25.4%。全年外貿出口中，三資企業(yè)出口6.3億美元，占外貿出口的26.7%。全年實際利用外資總額10.2億美元，增長44.3%。新簽利用外資項目86項，合同金額8.3億美元。本年新辦三資企業(yè)86家。年末，三資企業(yè)實有735家。全年對外新派勞務合作人員5586人次，比上年增長11.4%。

六、旅游全年接待國內外旅游者人數2686.2萬人次，增長17.8%。其中，國內旅游者人數2646.1萬人次，境外入境人數40.1萬人次，分別增長17.7%和22.5%。旅游總收入279.6億元，增長27.6%。其中，國內旅游收入265.8億元，旅游創(chuàng)匯收入2.1億美元，分別增長27.8%和26.7%。全年組織赴朝旅游人數4.5萬人次，增長80%。赴朝旅游收入5600萬元，增長75%。年末，全市共有A級旅游景點9個。其中國家級、省級以上風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)和森林公園9個。全市擁有星級酒店（飯店）40家，旅行社70家

七、地區(qū)人口年末總人口241.1萬人[7]，其中非農業(yè)人口103.7萬人。人口中，男性人口121.2萬人，女性人口119.9萬人，男女人口比例101:100。全年遷入人口1.2萬人，遷出人口1.4萬人，人口出生率5.94‰，死亡率6.35‰，人口自然增長率-0.41‰。

八、國內貿易

全年實現社會消費品零售總額324.9億元，比上年增長17.8%。按城鄉(xiāng)劃分，城鎮(zhèn)消費品零售額281.3億元，增長18.1%；鄉(xiāng)村消費品零售額43.6億元，增長15.9%。按行業(yè)劃分，批發(fā)業(yè)零售額18.4億元，增長17.4%；零售業(yè)零售額270.8億元，增長16.5%；住宿業(yè)零售額6.2億元，增長26.9%；餐飲業(yè)零售額29.5億元，增長29.2%。

九、人民生活和社會保障

年末城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員26.8萬人[4]，其中，在崗職工25.9萬人，勞務派遣人員0.4萬人，其他從業(yè)人員0.5萬人。從業(yè)人員年平均工資26870元,其中，在崗職工年平均工資27110元。

據住戶調查，城市居民家庭年人均可支配收入17123元，比上年增長17.8%。城市居民家庭年人均消費性支出12725元，增長12.4%。城市居民家庭恩格爾系數0.44。全年農民人均純收入10033元，增長20.3%。農民年人均生活消費支出5958元，增長18.1%。農村居民家庭恩格爾系數0.47。年末全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25.11平方米，比上年增加0.65平方米；農村居民人均居住面積27.1平方米，比上年增加1.1平方米。

4.2.8公共設施條件（1）供電村內已有600KVA變壓器一臺，農網改造時已考慮本項目用電，在原變壓器前10千伏引下接入本項目箱變。（2）供水本項目用水由五龍背鎮(zhèn)自來水公司供給，水質優(yōu)，可以滿足本項目用水需求。（3）排水場區(qū)內輔設排水管網，通往五龍背鎮(zhèn)排污總管。本項目擬建埋地式污水處理站一座，生活污水經污水處理站處理達標后排入水池中，中水回用，作為綠化、消防、衛(wèi)生沖洗用水。（4）供暖本項目所需熱源由自建鍋爐房供給。5、建筑方案5.1指導思想與原則①老年公寓宜建在城郊或旅游勝地。但應離主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就醫(yī)；②公寓設電梯公寓，占地要少。房間分為公共間（一室兩到三人，提供給由社保供養(yǎng)的孤寡老人），單間、二室間和豪華間，都有老年人衛(wèi)生間和個人廚房，應有空調；③公寓應配備各種安全設施，包括：適合老年人行走的地面，防跌滑設計；電氣的安全設計，防盜和應急呼叫裝置；④有室內公共活動場所、娛樂設施、老年健身設備，在室外有園林式的寬闊休閑活動場所和運動場所；⑤保證公寓的水、電、氣、電話、電視、寬帶網常年24小時的不中斷；⑥設有各種服務設施，如公寓廚房、公寓洗衣房、醫(yī)務室、餐廳、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦設置殘疾人設施；⑧老年人住房的特殊要求一般應突出環(huán)境清凈，采光好，進出方便，特別是要堅持無障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等，公寓樓內還應有各種生活服務、娛樂、醫(yī)療保健設施等，配備專門的服務人員和醫(yī)護人員；⑨公寓建造、房間設計應考慮到老人的多樣要求，可分別建造單元式帶衛(wèi)生間和陽臺30平方米的房間，有單人或雙人房，樓房二層以上設計安排電梯。同時應有一定的室內、室外活動空間，花草綠地，營造一個舒適溫馨的養(yǎng)老環(huán)境；⑩公寓服務模式，按照“養(yǎng)老、康復、休閑、娛樂、服務一體化”的服務要求調整結構與布局，形成功能合理，方便住寓老人的服務模式，量力而行，統一規(guī)劃，合理確定老年公寓的規(guī)模和布局、調整結構和功能。力爭公寓辦成“內部設施現代化，休閑場所園林化，康復設施醫(yī)院化、管理服務制度化”的老人樂園。5.2項目總體規(guī)劃方案本項目在遼寧省某某市五龍背鎮(zhèn)。村南實施，占地46932平方米，長260米，寬180米，呈長方形地塊。本項目利用擬出讓土地進行布置。5.2.1總平面規(guī)劃原則該項目設計的基本原則，是在滿足國家的有關規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應強調功能分區(qū)的合理性。項目的規(guī)劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數與密度等因素，以適應于老年人的活動規(guī)律。力求平面布置分區(qū)合理，樓房布局合理，樓房內部結構合理，達到《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》和《老年人住宅設計規(guī)范》的要求，以滿足社會各階層對老年公寓的不同需求。1、根據生態(tài)建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點與老年人的需求，在規(guī)劃和單體設計中予以充分照顧利用。2、根據不同性質的使用空間、空間的尺度和位置，