西安市國有土地上房屋征收評估方法解讀——王文江..一、我市國有土地上房屋拆遷〔征收〕評估政策的開展歷程1991年3月22日國務(wù)院公布了?城市房屋拆遷管理條例?，這是我國第一部有關(guān)城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)，它的實施標(biāo)志著我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的初步確立。1993年4月5日西安市政府發(fā)布?西安市城市建設(shè)拆遷安置方法?；1994年8月25日西安市政府發(fā)布?西安市城市建設(shè)拆遷安置實施細(xì)那么?。這兩個方法的出臺，標(biāo)志著我市的城市建設(shè)拆遷走入法制化和標(biāo)準(zhǔn)化的模式，也為我市的城市房屋拆遷奠定了根底。

1、1991年3月22日至2003年10月15日.2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過了新修改的?城市房屋拆遷管理條例?，本次修改最重要的一點是明確了可以采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到非常重要的意義。2001年6月13日國務(wù)院公布新的?城市房屋拆遷管理條例?。條例第二十三條，拆遷補(bǔ)償方式可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。條例第二十四條，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。.2003年10月15日西安市人大常委會通過?西安市城市房屋拆遷管理方法?。2003年12月1日建設(shè)部公布?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?。2004年5月10日西安市政府公布?西安市城市房屋拆遷管理實施細(xì)那么?。同日公布?西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定??；诖宋沂械某鞘蟹课莶疬w估價體系逐步建立，以公開市場價格為標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)位基準(zhǔn)價格修正體系在我市的城市房屋拆遷估價活動中實施了近8年時間。2、2003年10月15日至2021年1月21日.在此體系中還有一個標(biāo)準(zhǔn)起到了至關(guān)重要的作用——?西安市各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)?。1993年公布?西安市各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)?。1995年進(jìn)行修正并重新公布。2004年進(jìn)行修正報市政府，以會議紀(jì)要形式下發(fā)并開始實施。2021年進(jìn)行修正，在實際工作中開始實施。2021年進(jìn)行修正，在實際工作中開始實施。.2021年1月21日國務(wù)院公布?國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?。2021年6月3日建設(shè)部公布?國有土地上房屋征收評估方法?。2021年3月29日西安市政府公布?西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方法?。2021年4月1日西安市政府公布?西安市國有土地上房屋征收評估方法?。3、2021年1月21日至今.二、?評估方法?解讀1、法律依據(jù)

國務(wù)院?國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?建設(shè)部?國有土地上房屋征收評估方法??房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)??西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方法?.2、適用范圍

?方法?中規(guī)定為本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地征收行為。?評估方法?屬于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)范疇，其技術(shù)路線和價值定義及內(nèi)涵是具有共性的，因此認(rèn)為我市其它行政區(qū)域均可參照適用，其差異可能為局部涉及管理范疇的內(nèi)容。.房地產(chǎn)市場價值，其內(nèi)涵是在市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性而形成的價格，也叫公允市場價格。這是一個理論價格，因為多數(shù)情況下是無法到達(dá)以上所表述的公開市場條件。3、?方法?中所提及的價值定義及內(nèi)涵.被征收房屋價值，?方法?第二十四條表述為是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，有熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。.被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值，?方法?第二十五條表述為指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。.被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。.典型房屋市場價值，是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等根本相同的成片房屋選擇其具有代表性和共性的某一房屋，將其設(shè)定為該區(qū)域同類型房屋的典型房屋而確定的其市場價值。其價值確實定可采用市場比較法或其它方法。.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，是指用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其土地使用權(quán)的市場價值。通俗的理解就是按照?方法?中的價值定義所確定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換〔實物安置房屋〕的市場價值。這里要區(qū)分現(xiàn)房與期房的價值差異，對于期房應(yīng)予以貼現(xiàn)處理。.4、法律責(zé)任

?評估方法?第四條明確獨立、客觀、公正原那么，明確任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。?征收方法?第三十九條，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可依法提起行政訴訟。第四章，整章條款均為法律責(zé)任條款。.5、程序及操作標(biāo)準(zhǔn)

⑴征收主管部門應(yīng)建立征收評估機(jī)構(gòu)的管理制度和準(zhǔn)入制度，并向社會公示；〔第六條、第七條〕⑵被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)〔時間限制5日內(nèi)〕；⑶協(xié)商不成由征收管理辦公室組織相關(guān)部門采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定；.⑷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估工程工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務(wù)?！驳谑l〕⑸被征收房屋的認(rèn)定和確權(quán)應(yīng)在評估開始前完成，并將認(rèn)定結(jié)果向評估機(jī)構(gòu)提供。〔第十三條〕

.⑹評估人員現(xiàn)場查勘應(yīng)做好實地查看記錄，制作保存影像資料。實地查勘記錄由評估人員和征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。當(dāng)事人不同意簽字的應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在報告中說明?！驳谑鍡l〕⑺評估報告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評估工程的兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋公章?！驳谑鶙l〕⑻初步分戶評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示?！驳谑邨l〕.⑼公示期滿應(yīng)提交整體評估報告和分戶評估報告?！驳谑邨l〕評估報告中應(yīng)表達(dá)兩個面積的內(nèi)容，即房屋建筑面積及套內(nèi)建筑面積。.—征收前對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，結(jié)果向被征收人公布；—補(bǔ)償方案論證后予以公布，征詢意見；—征求意見后將修改情況公布；—作出征收決定后予以公告；—對于簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的報市政府，作出補(bǔ)償決定后予以公告；—評估機(jī)構(gòu)要公示；—初步評估結(jié)果征得被征收人同意后公示。*征收方法和評估方法中公開性的表現(xiàn)——公示制度.6、異議的處理程序

⑴評估專家委員會的成立。⑵評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場說明解釋。⑶當(dāng)事人有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)自收到書面復(fù)核申請起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核?！驳谑艞l〕⑷對復(fù)核結(jié)果有異議的，10日內(nèi)向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。專家委員會應(yīng)在10日內(nèi)做出書面鑒定意見。.征收戶數(shù)多、估價量大。涉及面廣，社會影響大補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)估價方法的選用既不能簡單了事，也不宜復(fù)雜難行征收評估的特點：

.7、評估技術(shù)路線和標(biāo)準(zhǔn)

“典型房屋市場修正法〞，是市場比較法的一種延伸方法，通過獲得的典型房屋價格，采用一定的數(shù)據(jù)模型和修正體系，最終取得被評估房地產(chǎn)的市場價值。在專業(yè)術(shù)語里也可以稱為“批量房屋評估法〞。一般成片的住宅、商業(yè)用途房屋適用“典型房屋市場修正法〞。其定義為：同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、權(quán)屬性質(zhì)等根本相同的成片房屋選擇其具有代表性和共性的某一房屋，將其設(shè)定為該區(qū)域同類型房屋的典型房屋而確定的其市場價值。.

⑴對征收范圍內(nèi)的成片的房屋按照使用用途進(jìn)行分類。⑵對同用途房屋，按照建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)類型等因素進(jìn)一步劃分類別。⑶在同一房屋類別內(nèi)選取一個典型房屋。典型房屋應(yīng)具有概括性，能夠在結(jié)構(gòu)、成新率、配套設(shè)施、戶型、朝向、面積、裝修等方面反映該類別內(nèi)大多數(shù)房屋的狀況。⑷建立求取典型房屋市場價格的數(shù)學(xué)模型及公式。求取典型房屋市場價格優(yōu)先選用市場法典型房屋市場價格＝可比實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

“典型房屋市場修正法〞的技術(shù)流程.

*可比實例需選用3個以上，且最高與最低可比實例單價差異值不得超過最低單價的10%；*應(yīng)盡可能選擇正常交易情況案例作為可比實例；*應(yīng)選擇估價時點一年以內(nèi)的交易案例作為可比實例；*應(yīng)選擇征收范圍內(nèi)的交易案例或征收范圍周邊的交易案例作為可比實例；*各單項修正比例不超過20%，各項修正之和不超過30%；對于無法采用市場法、且有租金收益的典型房屋可用收益法求取典型房屋市場價格。無法采用市場法、收益法的，采用其它方法求取典型房屋的市場價格。.求取典型房屋的標(biāo)準(zhǔn)價格〔模式一〕典型房屋標(biāo)準(zhǔn)價格=典型房屋市場價格－典型房屋重置成新價格說明：為什么要減去房屋重置成新價格，主要是基于典型房屋的選取原那么是基于共性和概括性，因此這一類房屋的根本屬性是相同的，其差異主要表達(dá)在房屋的建筑物個體差異、設(shè)施差異、裝修差異等方面。因此通過扣減典型房屋的重置成新價格，形成該類型房屋的共性價格〔土地價值的一種表達(dá)〕。被征收房屋價格＝〔典型房屋標(biāo)準(zhǔn)價格+被征收房屋重置成新價格〕×〔1±樓層修正系數(shù)〕×〔1±朝向修正系數(shù)〕.〔模式二〕被征收房屋評估價格=典型房屋標(biāo)準(zhǔn)價格×〔1±微觀區(qū)域因素修正系數(shù)〕×〔1±樓層修正系數(shù)〕×〔1±朝向修正系數(shù)〕典型房屋市場修正法的優(yōu)缺點優(yōu)點：利于成片成規(guī)模的工程運作；價格修正體系較為成熟，易于理解，價格準(zhǔn)確度相對較高；能夠及時反映出當(dāng)前房地產(chǎn)的價格趨勢，利于進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。.缺點：對于特殊用途的房產(chǎn)沒有參照案例，無法適用，因此對于不適用“典型房屋市場比較法〞的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進(jìn)行估價；對選擇案例的要求相對較高，真實性和準(zhǔn)確性的把握是最終評估價格的核心；由于準(zhǔn)確度更為精確，可能在某一征收區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)多個價格，增加了動遷工作的解釋度。.建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積運用兩個?方法?的案列分析及解釋面積概念：

.〔1〕套內(nèi)使用面積：A臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；B躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；C不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。套內(nèi)建筑面積由三局部組成：.〔2〕套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻〔包括山墻〕，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。.〔3〕陽臺建筑面積：A原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；B挑臺〔底陽臺〕按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；.居民自建房屋：建筑面積≈套內(nèi)建筑面積區(qū)分：差半個墻體的面積，在實際操作中，這類房產(chǎn)應(yīng)特殊對待視同兩者相同。大廳式營業(yè)用房：套內(nèi)建筑面積差異較大，有墻體的包含半個墻體面積，有結(jié)構(gòu)柱的包含結(jié)構(gòu)柱，因此安置時結(jié)構(gòu)平面圖和施工平面圖是關(guān)鍵，且對于出現(xiàn)的問題應(yīng)充分考慮解決的方案，防止相同套內(nèi)建筑面積得到的套內(nèi)使用面積不一致。.舉例：

（假定高層公攤系數(shù)0.23）（假定高層公攤系數(shù)0.24）被征收房屋建筑面積50㎡安置套內(nèi)建筑面積50㎡安置建筑面積=50÷（1－公攤系數(shù)）安置建筑面積64.90㎡安置建筑面積65.79㎡實際安置面積65.00㎡實際安置面積70㎡.原房屋評估價值：4000元/M2×50M2＝20萬元安置房屋評估價值：5000元/M2×50M2＝25萬元被征收人需補(bǔ)交差價：5萬元安置房屋的實際市場價格：5000元/M2×65M2＝32.5萬元被征收人安置房產(chǎn)的實際市場單價：25萬元÷65M2＝3846元/M2.由于公攤系數(shù)的差異，在套內(nèi)建筑面積相同的情況下，可能會造成被征收房屋的原面積大于