物業(yè)管理方案第一章物業(yè)管理服務的整體設想及策劃管理處機構框圖1、物業(yè)類型：住宅2、項目概括：總用地面積：51367^；總建筑面積：131462tf；地上建筑面積：92548tf；其中：高層住宅建筑面積：81981.17tf,高檔別墅建筑面積：8252.17tf,社區(qū)用房建筑面積：1007tf,物業(yè)管理用房建筑面積:327tf，物業(yè)經(jīng)營用房建筑面積：403tf地下建筑面積：38915tf；綠地率：30%；建筑密度：19%；容積率：1.8；機動車停車總數(shù)：927輛；地面停車位47個，地下停車位880個;總戶數(shù)：585戶；其中高層560戶，別墅25戶；小區(qū)出入口：3個3、設備系統(tǒng)：（1）供水系統(tǒng)；（2）排水系統(tǒng)；（3）供配電系統(tǒng)；（4）照明系統(tǒng)；（5）消防系統(tǒng)；（6）防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)。4、設施系統(tǒng)：（1）電話系統(tǒng)；（2）電視系統(tǒng)；（3）安全防范系統(tǒng)：對講與防盜門控系統(tǒng)、出入口閉路監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)（4）信息管理系統(tǒng)（5）信息網(wǎng)絡系統(tǒng)（6）背景首箱系統(tǒng)（7）LED系統(tǒng)二、理念定位（一） 物業(yè)管理服務目標1、 導入ISO9001質量管理體系，對各項規(guī)章制度的實施進行全程監(jiān)控，保證管理服務的專業(yè)化、規(guī)范化和有效性。2、 經(jīng)過我們管理的名門府將實現(xiàn)自身的增值，增加其知名度和美譽度。（二） 物業(yè)管理服務理念1、 關愛：業(yè)主好比親人，我們應當給予他們體貼溫馨的關愛。2、 熱誠：業(yè)主好比伙伴，對業(yè)主我們應該保持最大的誠意和熱情。3、合作：業(yè)主好比近鄰，通過我們的通力合作，一起創(chuàng)造一個美好的居住環(huán)境。4、溝通：業(yè)主好比朋友，我們應當傾聽他們的聲音，表達我們的思想，溝通雙方的意見。（三）物業(yè)管理服務方針我們長期以來一直秉承“熱情的服務、真情的參與、無情的管理、友情的合作”的公司理念，并因此作為指導實際工作的準則。熱情服務：每位員工要以最大的熱情為業(yè)主提供優(yōu)質服務。真情參與：每位員工要以主人翁的態(tài)度參與服務工作。（四）物業(yè)管理服務觀念1、科技觀念（1）全電腦化辦公系統(tǒng)：業(yè)主報修、咨詢、收費智能化，節(jié)省業(yè)主時間，實現(xiàn)管理服務無漏洞、無遺漏。（2）全方位智能化防范系統(tǒng)：在主出入口、停車場出入口等主要位置均設有攝像監(jiān)控系統(tǒng)。2、環(huán)保觀念（1）對綠化進行科學、有效的養(yǎng)護，并通過多種途徑，培養(yǎng)業(yè)主的環(huán)保意識。（2）垃圾實行袋裝化處理。（3）宣傳環(huán)保、倡導環(huán)保與獎懲機制相結合。（4）按照ISO14000環(huán)保質量認證體系標準，保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)業(yè)主的自律意識，從而養(yǎng)成自覺環(huán)保良好氛圍。3、親情觀念我們努力的目標：安全感、舒適感、親切感、誠信感，即做好項目秩序維護工作使業(yè)主有安全感，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的環(huán)境使業(yè)主有舒適感；開展廣泛的便民服務、親情服務使業(yè)主有親切感；堅守我們的承諾取信于業(yè)主，使業(yè)主有誠信感。三、整體方案策劃思路1、遵循“以客為尊、以人為本”的服務理念和“熱情的服務、真情的參與、無情的管理、友情的合作”的公司理念。2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設備、設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結合設備、設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。四、物業(yè)管理具體措施措施一：加強治安防范1、人防、技防相結合，完善項目的公共治安秩序。2、以固定崗、流動崗相結合的方式，把好安全關。3、規(guī)范秩序維護員交接檢查制度。4、實行24小時的監(jiān)控和定期巡邏制。5、全面建立業(yè)主檔案，所有公共秩序員需熟悉業(yè)主情況。措施二：加強消防管理1、建立防火規(guī)章制度。2、建立義務消防隊。“全員皆兵，預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務消防宣傳員,預防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。3、制定火災應急預案。4、設立消防疏散示意圖，及時做好人員疏散工作。5、加強員工的培訓。6、加強監(jiān)督，防患于未然，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。7、我們每年安排一次大規(guī)模消防模擬演習，訓練義務消防隊員救護能力，提高業(yè)主的消防意識，增強自救能力。措施三：加強設備設施管理的管理1、前期介入，專業(yè)的管理人員和工程人員對配套的公共設備設施進行跟蹤巡查。2、交付后，對項目水電設施進行全面管理、維修和養(yǎng)護。3、對項目的設備設施進行日常巡查，并將檢查結果填寫在設備巡查表上。4、加強設備設施的維護保養(yǎng)，推行設備設施“零報修”，即通過對公用設備設施齊全、嚴密的巡查和維保措施，把公用設備設施的故障發(fā)現(xiàn)在萌芽狀態(tài)或管理人員在第一時間發(fā)現(xiàn)故障，排除故障，使業(yè)主能充分感受設備設施的安全、舒適。5、對監(jiān)控報警系統(tǒng)等設備實行專人責任制。第二章管理機構設置和管理制度一、管理機構設置（一）管理機構設置機構設置的目的性是物業(yè)管理服務整體協(xié)調和高效運作的關鍵。我公司若有幸獲得本項目的物業(yè)管理權，將接受開發(fā)商的委托，實現(xiàn)以管理處主任為領導的管理方式，下設工程部、公共秩序部、保潔部三個部門。（二）組織框架圖（詳見附表一）（三）工作流程1、運作模式及原則管理處按組織框圖在相關職能部門監(jiān)督和公司領導下，實行管理處主任負責下的直線職能運作模式，并根據(jù)“整體、完整、精干、高效、科學、實用”的原則，保證流程的全面性、連續(xù)性和合理性。2、具體工作流程物業(yè)驗收接管程序，業(yè)主入住辦理程序，裝修管理程序，資料檔案建立程序，投訴處理程序，工程監(jiān)管檢查程序，物料控制管理程序，房屋修繕養(yǎng)護程序，設施維修養(yǎng)護程序，治安交通管理程序，消防應急處理程序，衛(wèi)生保潔管理程序，綠化管理程序。二、管理機制及規(guī)章制度（一）物業(yè)管理機制1、激勵機制給員工提供充分的發(fā)展空間，通過本項目的物業(yè)管理實踐，一方面讓員工學到真本領，提升自我價值，另一方面讓員工真正得到待遇上的實惠，對表現(xiàn)出色的員工給予薪金和職務上的調整，公司有員工考核級別制、競聘上崗制、提供深造培訓機會等。2、監(jiān)督機制（1）每年公布一次收費收入和費用支出情況以及每年度接受一次財務審計。（2）管理處將通過參加市區(qū)主管部門進行的物業(yè)管理考評工作，同時將認真參加政府主管部門組織的各類專項檢查。（3）公司的綜合管理部不定期對管理處工作進行考核評分，提出整改意見，促進管理水平的不斷提高。3、自我約束機制（1）員工的分級考核制即管理處每月將會依照體系文件中的各項工作標準對其日常工作進行檢查和評分，其結果直接作為每年員工獎金發(fā)放的依據(jù)。（2）工作檢查主要是通過管理人員的每日巡查和定期督導來完成，對不合格的立即改正并進行跟蹤驗證，并記錄在案作為員工每月考核的直接依據(jù)。（3）管理處將通過每年度開展優(yōu)秀員工的評比活動，對所有員工依據(jù)工作表現(xiàn)授予等級，鼓勵員工積極上進，不斷提高自我的服務質量。（二）物業(yè)管理規(guī)章制度我們認為取得成功的重要因素在于建立科學完善、健全有效的管理制度以及合理量化的工作標準考核辦法并且能切實地落實。明確各級部門工作職能、員工崗位職責、投訴處理程序、獎懲制度等。我們將嚴格按照ISO9001國際質量體系標準要求，對本項目實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。1、崗位職責（1）管理處主任崗位職責；（2）公共秩序部職責；（3）公共秩序部員工崗位職責；（4）保潔部主管崗位職責；（5）保潔部員工崗位職責；（6）工程部主管崗位職責；（7）工程部員工崗位職責等。2、公眾制度（1）業(yè)主公約（2）精神文明建設公約；（3）樓宇使用及維護管理規(guī)定；（4）裝修管理規(guī)定；（5）人員及物品進出管理規(guī)定；（6）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定；（7）消防管理規(guī)定；（8）交通車輛管理規(guī)定；（9）環(huán)境保護管理規(guī)定等。3、管理維護運行制度（1）員工行為規(guī)范；（2）培訓制度；（3）考核制度；（4）獎懲制度；（5）回訪制度；（6）來訪、投訴處理制度等。（7）管理處內(nèi)部激勵、監(jiān)督、反饋機制等。（三）項目的近、遠期目標1、項目的近期目標通過我公司規(guī)范化的管理，高水準的服務，提升本項目的品質打造本項目的品牌。2、項目的遠期規(guī)劃每年不定期學習先進的物業(yè)管理知識并運用于本項目的管理中在符合參評條件下取得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號。（四）物業(yè)用房及設備設施的利用、配備1、物業(yè)用房的使用根據(jù)招標文件，開發(fā)公司將按有關規(guī)定提供給物業(yè)公司的物業(yè)用房，我們將根據(jù)“物盡其用”的原則，認真策劃各類用房用途。2、設備設施使用本項目的安保系統(tǒng)，如閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜、報警系統(tǒng)及對講與防盜門控系統(tǒng)，全天候運轉，為業(yè)主提供安全服務。3、設施、設備及辦公配套用品折舊表（詳見附表二）第三章管理人員配備、管理一、人員配備、員工培訓（一）人員配備情況1、管理處共配備管理服務人員40名。2、具體配置崗位分配（1）管理處主任1名，行政文員兼會計1名。（2）公共秩序部共設17名人員，其中主管1名，門崗9名，巡邏3名，監(jiān)控人員3名，車輛管理員1名。（4）環(huán)境部共設17名，其中主管1名，保潔員12名，綠化養(yǎng)護工4名（5）工程部共設4名，其中主管1名，電工1名，綜合維修工2名。（二）員工培訓1、培訓原則與目的：員工培訓按照全員培訓原則。培訓的目的是使物業(yè)管理處的全體員工，掌握并不斷完善管理處的各項規(guī)章制度明確本人、本崗的職責、權利、義務、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為廣大業(yè)主提供盡善盡美的物業(yè)服務。2、培訓形式（1）在項目交付前半年，選聘部門負責人結束后，由公司進行針對性培訓。（2）具體操作人員在項目交付前兩個月，集中培訓。3、具體的培訓內(nèi)容（1）員工上崗培訓公司針對物業(yè)的特性，及所聘用員工的具體情況，量身定制一系列上崗前的物業(yè)管理基礎培訓課程。該課程由我公司高級行政人員和專業(yè)培訓講師進行實地教授，使員工在上崗前能基本掌握本項目物業(yè)管理所需的各類知識，以便其日后工作之開展。同時，我公司亦會對受訓員工進行考核和評估、挑選合適的物業(yè)管理人員，組建優(yōu)秀物業(yè)管理團隊。（2）員工在職培訓對本項目工作人員進行循環(huán)物業(yè)管理知識培訓，安排各類重溫培訓課程，并針對員工存在之不足，提供及時在職指導培訓課程，務求本項目在職員工服務素質能達到物業(yè)管理服務高標準。（3）交流安排分公司高層管理人員，參加定期舉辦的物業(yè)管理服務研討會通過交流和相互借鑒，以提高本項目的物業(yè)管理服務運作服務水準。（4）基本素質管理處員工所負擔的物業(yè)管理服務工作政策性強、專業(yè)性強、業(yè)主和使用人要求高，因此管理處員工應具備以下基本素質：1）政治思想素質全體員工都應樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“熱忱、奉獻”的敬業(yè)精神，堅持原則、秉公辦事、廉潔奉公、作風正派，遵紀守法、團結同志、虛心好學、熱愛集體、熱愛公物。2）職業(yè)道德素質物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，管理處員工的工作直接影響到業(yè)主的辦公環(huán)境質量，因此，員工首先應有較高的職業(yè)道德素質。其次，要求員工刻苦學習和鉆研物業(yè)管理行業(yè)的基礎知識和相關知識，以及技術技能，既要有為用戶服務的精神，也要具備過硬的服務本領?？炭鄬W習和鉆研專業(yè)技術是員工職業(yè)道德素質的基本要求。最后，文明管理。物業(yè)管理工作是一項“窗口”工作，關系到千家萬戶，也直接關系到政府和行業(yè)的形象，因此，要求員工必須做到文明管理。3）作風建設作風反映企業(yè)的形象，是物業(yè)員工隊伍管理和服務質量的一個尺度。因此，在工作時間內(nèi)，要求員工根據(jù)工作性質，著統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一掛牌。在接待客戶時，應做到態(tài)度和藹可親、舉止端莊、談吐文明、把“客戶至上”作為行動的最高信條。二、人員錄用、考核及獎懲機制（一）員工的錄用原則1、公平競爭原則在招聘時，組織的所有空缺職位向一切最合適的人開放，而不管是組織內(nèi)部還是外部的應聘者，大家都機會均等，一視同仁，這樣，才能保證組織選拔到最滿意的人才。2、用人之長原則在員工選拔的過程中，要根據(jù)職位的要求，知人善任，揚長避短，為組織招聘到最合適的人才。3、因事?lián)袢嗽瓌t組織在招聘員工時應該根據(jù)工作的需求來進行，應該按照組織的人力資源招聘計劃招收員工，切莫處于主管人員的主管需要，或為達到個人目的而隨意增加人員招聘。（二）員工的考核及獎懲機制管理處按崗位工作目標對所有員工進行考核，考核內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務態(tài)度、業(yè)務技能、協(xié)調能力等方面，檢驗其是否符合崗位的要求。1、轉正考核新員工試用期滿時，管理處要對其進行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評定，只有兩項均合格方能正式錄用。2、定期考核公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于《員工考核表》上。3、季度考核評分管理處對員工每季度按工作業(yè)績進行綜合考核評分，考核分數(shù)與員工工資掛鉤，實行工資全額浮動制。4、《內(nèi)部上崗證》考核所有員工必須經(jīng)過系列培訓，考核并取得《內(nèi)部上崗證》方能上崗，不合格科目必須在規(guī)定時間內(nèi)補考通過，補考仍不合格者，管理處視具體情況進行降職降薪，調換工種、下崗培訓、辭退等處理。5、年終考核即末位淘汰制（1）優(yōu)勝劣汰的末位淘汰制為強化競爭機制，提高員工隊伍的素質，管理處按公司末位淘汰制度對專業(yè)技術工人和秩序維護人員每半年進行一次考核，對主管、工程技術人員，管理人員每年進行一次考核，并實行末位淘汰制度，其具體實施方法如下：1）凡試用期已滿的員工都屬考核范圍。2）考核由專業(yè)基礎知識考試、專業(yè)操作技能考核和工作業(yè)績?nèi)糠纸M成。3）依據(jù)綜合考核成績，各專業(yè)工人最后一名、秩序維護員最后兩名管理技術人員最后一名列為淘汰對象。4）本著幫助、提高的原則，除被淘汰員工外，考核成績靠后的員工按其工作態(tài)度分別給予降職、調換工種、下崗培訓等處理。三、員工儀容儀表、標志1、所有管理人員、各工種操作人員工作、作業(yè)時間必須著公司統(tǒng)一規(guī)定制服，左胸佩戴上崗證。2、服裝要經(jīng)常洗滌，保持干凈、整齊、挺直。不得敞懷、挽袖、卷褲腳（工作需要除外），穿短褲、背心，不準穿拖鞋。3、行為規(guī)范：整體：端正及自然大方，工作中走路輕、說話慢、操作穩(wěn)、盡量不露出物品相互碰撞的聲音。站姿：以立姿工作的員工為例，應時刻保持標準的站立姿勢，兩腿直立，兩腳自然分開與肩同寬。兩眼平視前方，兩手自然下垂，挺胸收腹。禁止雙手交叉或雙手插兜，歪頭駝背，依壁靠墻、東倒西歪等不良行為。坐姿：應時刻保持端正的姿勢，大腿與上身成90度，小腿與大腿成70度到90度，兩腿自然并攏。走姿：平衡、協(xié)調、精神、手臂擺動幅度適宜，步伐標準。來電話在三響之內(nèi)接聽電話，依次問好、報單位，說“請講”，以后問清事由，并做好記錄，如遇解決不好的或難以答復的問題，請示領導后再做答復，同時做好耐心解釋。4、態(tài)度接待業(yè)主時要求熱情、微笑、親切、友好，使用禮貌語言，注意講話藝術。為解決業(yè)主應急困難可以超越物業(yè)職責范圍，用物業(yè)管理人員的實際行動，提高物業(yè)在業(yè)主心目中的地位。我們將對員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制定詳細的員工守則，服務手冊，讓員工熟記心中，自我約束，自我控制，嚴格執(zhí)行。第四章物業(yè)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)及管理方案一、創(chuàng)優(yōu)目標及實施方案（一）創(chuàng)優(yōu)指導思想以人民群眾滿意為宗旨，以寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣，以達標創(chuàng)優(yōu)為目標，通過爭創(chuàng)優(yōu)活動，樹立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質和小區(qū)的管理水平。（二）創(chuàng)優(yōu)目標引入ISO9001質量保證體系，對各項制度的實施進行全程質量監(jiān)控，保證管理與服務的專業(yè)化、規(guī)范化、人性化和有效性。（三）創(chuàng)優(yōu)目標實施方案通過創(chuàng)優(yōu)工作來規(guī)范我們的管理，提高我們的服務水準，提升我們的品牌，最終使業(yè)主滿意。在符合參評條件的情況下，兩年內(nèi)爭創(chuàng)海曙區(qū)物業(yè)管理示范項目稱號。創(chuàng)優(yōu)方案如下：1、交付使用前段時間：組織人員、人員培訓、服裝裝備準備；2、交付使用起至6個月內(nèi)：人員培訓、交付使用、裝修管理；人員、標識、制度規(guī)范；3、6個月至12個月：實施ISO9001-2000版質量體系認證；自查、自糾、整改；邀請專家模擬考核；再進行整改；4、12個月至24個月：以顧客需求為工作方向開展服務、以業(yè)主滿意為服務標準開展服務、內(nèi)部反復評審、反復整改、迎接建設部考核，準備工作。（四）近、遠期計劃安排第一年：做好交付、裝修工作，主要為創(chuàng)優(yōu)打下良好的形象基礎和業(yè)主感情基礎。解決建設中遺留的一些問題；建立物業(yè)、設備、住戶檔案；對招聘的員工進行全面培訓。第二年：開展各項物業(yè)配套服務，按區(qū)示范項目標準做好設備設施改造和房屋硬件設施等級改造，為創(chuàng)優(yōu)打下硬件基礎，同時嚴格對照創(chuàng)優(yōu)標準實行規(guī)范化管理，爭創(chuàng)區(qū)物管示范項目。二、房屋實施、設備管理、維修管理實施方案（一）房屋維修管理1、房屋維修的安全檢查房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。2、房屋維修施工管理物業(yè)管理機構應根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的維修計劃，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質量并降低成本，對于一些委托施工項目，公司部門將嚴格對其施工質量進行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。3、房屋維修的行政管理根據(jù)我國有關的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則由當事人承擔。3、標志明顯，外觀管理措施明確（1）在房屋交付使用之前，我們將仔細清查所有可能私搭亂建和改變房屋用途的位置，并用油漆在該位置警示。（2）在業(yè)主入住前,我們制訂出指示牌、公司銘牌等安裝規(guī)格，統(tǒng)一顏色、統(tǒng)一尺寸、統(tǒng)一位置。在宣傳窗、業(yè)主手冊上宣傳。（3）在辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù)時宣傳政府有關規(guī)定，有針對性的對相關業(yè)主作出鄭重提醒。（4）在裝修階段，巡邏秩序維護員特別注意相關業(yè)主裝修動態(tài)，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)跡象，立即勸止。（二）設備設施安全管理運行方案1、設備設施安全運行管理（1）所有操作人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。（2）新上崗、轉崗的維修人員必須經(jīng)過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。（3）設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。（4）工作人員進入設備房內(nèi)嚴禁吸煙。（5）非工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。（6）對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。（7）電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。（8）熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（9）建立健全設備管理臺賬、計量器具及維保工具臺帳和技術性文件資料明細表。（10）設備及機房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設備要求。2、設備設施檔案的建立設備設施檔案建立是設備管理的重要一環(huán)，我們的措施是：（1）工程部在接管后的一周內(nèi)將轄區(qū)內(nèi)的設備建立臺帳，并在建檔后一周內(nèi)將臺帳移交處理處存檔。（2）工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)將管轄范圍內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號。（3）按設備臺帳編號說明對每一臺設備分別進行編號，并編制設備臺帳、填寫設備檔案卡。（4）設備重大故障，重要部位維修以及中、大修，更換零配件應填寫設備跟蹤卡中的維修記錄。（5）每臺設備的明顯處設置設備標識。（6）要求設備設施臺帳、檔案卡、標識內(nèi)容相統(tǒng)一。（7）設備檔案管理按管理處的檔案管理制度執(zhí)行。3、設備設施應急處理預案：（1）發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理的應盡快報告項目經(jīng)理。并由項目經(jīng)理向業(yè)主單位報告事件真相。（2）根據(jù)表計的指示和設備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。（3）最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態(tài)。自身技術力量不能保證時，迅速聯(lián)系生產(chǎn)廠家。（4）處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。（5）對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部分和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。（6）發(fā)生故障應仔細注意表計和信號的指示，并記錄操作的時間和故障現(xiàn)象。（三）供配電系統(tǒng)管理方案1、供電操作及管理（1）工程人員須有特殊工種操作證,高壓操作須有高壓進網(wǎng)證，并通過公司培訓保證人員具備崗位技能。（2）值班員進行供電操作和巡視高壓室、變壓器室、配電室等時，必須嚴格執(zhí)行《電業(yè)安全工作規(guī)程》及《機電運行值班人員檢查項目細則》的要求，填寫《變配電運行記錄》。（3）值班人員若發(fā)現(xiàn)供電故障，應立即查驗，有能力解決時，可處理后恢復送電。若發(fā)現(xiàn)主干線異?，F(xiàn)象，要及時報告，重大問題應及時與工程部主管聯(lián)系解決。若屬支路故障且一時無法查清原因的經(jīng)工程部主管批準允許強送電檢查一次。2、弱電系統(tǒng)管理方案（1）目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統(tǒng)的機電處工作。（2）職責1）工程部主管負責弱電系統(tǒng)的組織實施。2）電工負責弱電系統(tǒng)工作。（3）維修過程注意事項1）確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時）應做好相應的絕緣措施。2）確保維修設施的安全：測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起。3）必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。4）工作結束后應試驗維修后的效果，試驗應不少于3次。閉路電視監(jiān)控攝像：攝像方位是否準確。防盜、報警系統(tǒng):測試靈敏度、準確率。電子巡查系統(tǒng):對系統(tǒng)主要部件進行例行檢查。3、消防系統(tǒng)管理方案（1）公共區(qū)域、公共設施消防安全檢查。1）每月末及節(jié)日前對各層公共區(qū)域、公共設施進行安全檢查。2）檢查工作由工程部進行參與。3）檢查項目為各層所配備的消防滅火器材及消防栓設施是否齊全、有效。4）檢查各層機房及頂層電梯機房的電掣電器等設施設備是否符合消防安全規(guī)定，門鎖是否完好。5）檢查各層走廊、走火梯是否暢通，走火梯門、煙感控測器、指示燈是否正常。（2）項目內(nèi)消防安全檢查1）檢查項目內(nèi)是否有違反消防安全條例的事項。2）項目內(nèi)各樓層是否按規(guī)定配備一定數(shù)量的滅火器。（3）后勤區(qū)域消防安全檢查1）檢查設備層各消防栓、滅火器是否完好。2）檢查各機房、電房設施設備是否運轉正常，機房、電房內(nèi)所配備的滅火器材是否完好。3）檢查各走廊、走火通道是否暢通，指示燈及煙感報警系統(tǒng)是否正常。檢查中發(fā)現(xiàn)項目內(nèi)各種設施設備有變異，或其他違反消防安全規(guī)定的問題要立即查明原因，及時處理。不能立即解決的，由管理公司出整改通知書，限期整改。（4）消防栓保養(yǎng)1）開栓門檢查水帶有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象。如有，應立即進行修補、清洗或更換。2）水帶展開交換摺邊后重新卷起。3）檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應及時修復。4）清除栓內(nèi)閥門閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。5）將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門。（5）滅火器保養(yǎng)1）滅火器壓力值是否處于正常壓力范圍。2）保險銷和鉛封是否完好。3）滅火器不能挪作它用。4）擺放穩(wěn)固。5）沒有埋壓。6）滅火器箱不得上鎖。7）避免日光曝曬和強輻射熱。8）滅火器是否在有效期內(nèi)。9）要將檢查滅火器有效狀態(tài)的情況制作成“狀態(tài)卡”，掛在滅火器筒體上明示。4、電梯系統(tǒng)管理方案（1）電梯系統(tǒng)管理方案1）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料和技術性能指標制定電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；2）電梯運行人員和維修人員必須持上崗證，電梯的故障修理必須經(jīng)由勞動部審查認可的單位和人員承擔；3）必須堅持定期檢查維護工作，建立健全電梯設備檔案及修理記錄，做好電梯的安全年檢工作；4）電梯運行發(fā)生任何故障時，應首先救護乘客出梯；5）保持機房、井道、轎廂的清潔6）裝修階段，指定裝潢材料定時定梯運輸，對轎廂設置保護材料，并對指定電梯搬運的物品做出規(guī)定、檢查和限制。（2）電梯故障應急措施：定期對管理處管理人員和公共秩序人員進行電梯困人救助培訓，并定期進行模擬訓練，讓每位員工都有實踐操作經(jīng)驗。5、給排水系統(tǒng)管理方案（1）給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由工程部人員負責。2）工程人員每年12月份負責制定和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。（3）維修及保養(yǎng)過程如要限、停水需提前知會受影響用戶。（4）根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。（5）污水泵發(fā)生故障時，應馬上采取措施，降低集水井水位。（6）所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結束后應填寫水泵房設備檢查表污水泵設備檢查表、消防泵設備檢查表。（7）經(jīng)排水設備的故障應于5小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。三、市政等公共設施管理具體實施方案1、排水溝保潔措施（1）用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的暢通。（2）用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調滴水的污跡及青苔。（3）先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細刮。（4）排水溝清理后，要蓋平蓋板。2、地下雨、污水管井疏通保潔措施（1）用鐵鉤打開檢查井蓋。（2）用長竹片捅搗管內(nèi)的粘附物。（3）用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁。（4）用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁的雜物清理干凈。（5）用撈篩撈起檢查井內(nèi)的懸浮物，防止其下流時造成堵塞。（6）把垃圾用竹筐或桶清運至垃圾中轉站。（7）放回檢查井蓋，用水沖洗地面。四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案（一）環(huán)衛(wèi)設施配置及管理方案營造本項目整潔、舒適的居住環(huán)境，是物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。本公司將配置充足的保潔人員，做好環(huán)境保潔工作，確保保潔率。1、保潔管理制度制定清衛(wèi)保潔工作標準，保潔采用“定人、定區(qū)、定時、定質”的管理模式，保潔員對生活垃圾采取定時定點收集的方式，每天至少兩次，保證項目垃圾時產(chǎn)時清，定期對環(huán)衛(wèi)設施進行清潔、消毒、維護和更新，保證環(huán)衛(wèi)設施的完好和整潔。2、具體措施（1）樓內(nèi)保潔1）樓梯地面要求每周清掃二次，扶手每周清拭一次，清掃后無明顯塵埃。2）公共部位玻璃窗每月清拭一遍，要求擦后無明顯塵埃；消防箱、業(yè)主門每月一擦。（2）室外保潔1）道路保潔，要求做到地上無紙屑、果殼、煙頭等垃圾，每次雨沖刷一次。2）標識牌、果殼箱等室外公共設施每月清拭兩次。3）垃圾箱每天擦洗一次；夏季在垃圾箱內(nèi)噴灑低濃度殺蟲劑，以免蚊蠅孳生。4）按季節(jié)投放滅蚊、滅鼠、滅蠅藥，在蚊子孳生季節(jié)定時噴灑滅蚊劑。在剛交付使用階段，由于老鼠較多，需不斷投放鼠藥滅鼠。5）每天清理垃圾箱、果殼箱一次，做到垃圾日產(chǎn)日清。（3）電梯、消防樓道的保潔1）消防樓道內(nèi)燈具開關、門、窗框、開關箱、標志標牌每日擦拭一遍，做到干凈無塵、無污漬。2）消防樓道內(nèi)扶手每兩天擦拭一次，做到無浮塵、無污漬。3）消防樓地面、墻面每日不斷巡視。4）消防樓道保潔員除自身區(qū)域正常工作外，還承擔部分突擊性的清潔工作。5）電梯內(nèi)轎廂、扶手、按鈕每小時擦拭一次，保持光亮干凈無印痕。通風口、燈具、地面、通訊設施每天保潔一次，做到無灰塵、無污漬。6）每周對轎廂進行一次上光保養(yǎng)。每日兩次清新空氣。每日對轎廂、通訊設施、按鈕用無味的環(huán)保消毒劑進行擦拭消毒。（4）垃圾清運1）樓層垃圾收集箱每日清理最少兩次，垃圾袋裝密封，沿途無滲漏無異味。2）每日對垃圾箱清潔、消毒。五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案（一）綠化管理方案通過綠化水平可以看出整體檔次，本項目的綠地率為30%。我們?yōu)榫G化進行精心的配置，進一步對品種、數(shù)量進行設計擺放，盡可能提升本項目的整體綠化水平。1、挖掘潛力增加綠化率（1）用一定數(shù)量的較大體積的鮮花盆栽代替部分圍欄和地面劃線，讓有生命的植物代替冷冰冰的圍欄線條。2、在公共區(qū)域、過道、走廊的墻面上不再布置傳統(tǒng)的壁畫工藝品，取而代之的是壁掛式無土栽培花草。3、根據(jù)氣候、季節(jié)的不同，做好夏季防旱、冬季防凍、雨季防澇工作，每月對所有室內(nèi)外花木進行一次噴藥殺蟲工作，做好對病蟲害的防治，定期對室內(nèi)外的植物進行修剪整形、施肥培土、補種扶植的工作。4、我們將所有的噴藥殺毒、每天的澆水灌溉工作和植物的修剪整形工作安排在不打擾業(yè)主工作的時間內(nèi)進行。5、增加無水栽培的植物品種，提高綠化的整體檔次。6、外圍綠地每天清理一次，做到花壇、草坪無落葉枯枝雜草、瓦礫垃圾和其它不屬于區(qū)域內(nèi)的植物品種。7、每季度組織一次對業(yè)主的綠化滿意程度的抽查，了解業(yè)主對綠化養(yǎng)護情況的認可程度和存在的意見，及時制定整改措施，提高服務質量。（二）綠化養(yǎng)護措施1、灌溉與排水（1）為使樹木正常生長，5—11月是樹木灌溉的關鍵時期。（2）新栽植的樹木根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉。（3）已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中及時進行灌溉。（4）灌溉時灌飽澆透，尤其是春、夏季節(jié)，避免灌水量少，造成土層上半部緊密。（5）夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。（6）秋季（8月下旬以后）適當減少灌水，控制苗木生長，促進苗木及時木質化，以利越冬。（7）入冬前對樹木普遍澆一次水，以保護樹木越冬和防止春旱。（8）樹木周圍暴雨后積水及時排除，新栽樹木積水更盡快排除。2、施肥（1）廣開肥源，常年積肥，以有機肥為主，有機肥需充分腐熟后施用。（2）休眠期施肥：早春或晚秋進行，肥料為堆肥等有機肥，可在冬翻時結合進行。（3）生長期施肥：春季或秋季，肥料以速效無機肥為主，結合澆水進行。（4）施肥時采用撒肥，在雨后土壤潮濕或濕潤時，或者施肥后澆水。高大樹木采用穴施，在樹根周圍挖均勻小穴，肥料施入后覆土澆水，特殊情況采用根外施肥，用噴霧器把肥液直接噴于葉片背面。3、修剪、整形（1）休眠期修剪：落葉樹多在此期間進行，常綠樹木沒有明顯休眠期，冬季修剪會對樹體產(chǎn)生不良影響，通常在嚴寒季節(jié)已過的晚春進行修剪。（2）生長期修剪，又稱夏季修剪：修剪時間不能過遲，否則易促使發(fā)生副梢而消耗養(yǎng)分，不利新梢成長，同時修剪量適當，過量會使養(yǎng)分積累減少，不利植物生長。（3）落葉喬木修剪：注意保持頂梢的生長勢，在分枝點上每隔20—25cm留出一級骨架枝，在骨架枝上也要保持其頂端生長優(yōu)勢，每隔一定距離再保留一個二級分枝，以此類推，疏除徒長枝、下垂枝等。常綠闊葉樹：保留好中心主枝，合理處理骨架枝，保持枝條分布均勻。常綠針葉樹：修剪時注意培養(yǎng)、平衡生長勢即可，一般情況下不進行修剪，但注意避免形成雙干雙頭現(xiàn)象。（4） 綠籬修剪：綠籬一般萌芽力強，成枝力強，耐修剪。一般以規(guī)則式修剪為主，保持外形整齊美觀，避免內(nèi)部空虛、下部空禿即可。（5） 藤本植物修剪：一般很少進行整剪，以剪短側枝為主，剪除病蟲枝、枯枝，適當疏剪弱枝。4、病蟲害防治（1）害蟲：食葉性害蟲如刺蛾類、蓑蛾類，刺吸性害蟲如介殼蟲、蚜蟲，蛀干性害蟲如天牛、木蠢蛾，地下害蟲如地老虎、蠐螬。（2）病害：根腐病、白粉病、炭疽病等。（3）貫徹預防為主，綜合治理的防治方針，維護生態(tài)平衡，充分利用植被的多樣化來保護和增殖天敵，抑制病蟲危害。（4）做好植物病蟲害的預測、預報工作，制訂長期、短期的防治計劃。（5）嚴禁使用劇毒化學藥劑和有機氯、有機汞化學農(nóng)藥。六、公共秩序維護及治安配合具體實施方案（一）安全防范管理方案1、建立一支高素質的秩序維護隊伍。秩序維護隊伍建設，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考勤等關鍵環(huán)節(jié)，實施標準化管理。秩序維護員以退伍軍人為主。建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。秩序維護人員管理引入輪換制和淘汰制，由公司公共秩序部統(tǒng)一調度，對秩序維護員，進行輪換上崗，在年終考評中，實行末位淘汰制，保持秩序維護隊伍的高素質和戰(zhàn)斗力。（二）確立工作重點1、人流控制：對來訪人員須進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。為裝修人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定限制，對可疑人員進行盤問，必要時可有禮貌地查驗證件。2、物流控制：對物品的進出實施盤查制和登記制。秩序維護員有責任和義務對物品的出入進行禮貌詢查，所有大件物品和夜間物品進出實行登記放行手續(xù)。3、車流控制：對進出的車輛進行適當?shù)目刂啤?、治安事件的發(fā)生率控制在最低。加強秩序維護隊伍的建設和管理，充分指揮秩序維護隊伍的作用增強安全防范工作的責任心，爭取公安部門的支持，實行人防、技防、物防相結合，完善各項防范措施，并做好治安防范的宣傳工作，通過警民共建、綜合治理等方式來維護治安環(huán)境。配合相關部門做好調解工作，及時消除治安隱患。5、警示標志管理服務措施根據(jù)設置的交通組織和流向，在路口和主要道路，制定和完善各種交通警示、提示和指示等標牌，并定期進行維護保養(yǎng)及更新，以引導進入的車輛按規(guī)定的線路行駛，杜絕和避免交通事故的發(fā)生。警示標志一般分為警示、指示、引導和提示等類型。警示類標識有：限速、限高、限時、不可靠近等；指示類標識有：門牌號、樓層號及物業(yè)配套設施等；引導類標識有：緊急出口、行車路線、道路方向指示；提示類標識有：小心地滑、注意安全、閑人莫入等。七、各類管理檔案的建立與管理（一）檔案收集整理建立相應的規(guī)章制度，對業(yè)主檔案進行嚴格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入住時開始收集歸檔，實行業(yè)主一戶一檔。（二）檔案分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。3、檔案歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學的分類與保存。采用多種形式的文檔存儲方式，便于原始檔案的保存。檔案組卷按不同業(yè)務性質編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能地把各種形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。（2）檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出。入室時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任，檔案管理人員需要及時收回在外文件，嚴防文件的流失。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。第五章社區(qū)建設一、協(xié)助街道、社區(qū)開展各項活動1、本公司根據(jù)業(yè)主的實際需要，配合街道、社區(qū)，每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的創(chuàng)建活動。活動將結合創(chuàng)建文明小區(qū)、平安小區(qū)等內(nèi)容，以培養(yǎng)精神文明、倡導高品位居住氛圍的目標展開。2、場地安排本項目配套齊全，項目內(nèi)的空場地是開展各種活動的理想場所，在出入口及其他醒目處設置宣傳欄、公布欄及完善的標識牌，作為本項目對內(nèi)對外的展示窗口，報道活動的動態(tài)。3、營造效果營造高尚的文化氛圍，形成安定、和諧、溫馨的項目環(huán)境，向公眾推薦、傳播精神文明建設成果，樹立起上品院的良好社會形象。通過創(chuàng)建活動，加強管理處人員與業(yè)主的交流，密切感情，爭取業(yè)主對物業(yè)管理工作的參與、支持。豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活，激發(fā)業(yè)主的主任翁意識，增強凝聚力。通過社區(qū)文化活動的開展，大大增進了業(yè)主之間的感情，使項目內(nèi)不會出現(xiàn)“熟悉的陌生人”。二、支持配合社區(qū)居委會工作，協(xié)助業(yè)主大會籌建工作1、大力支持并權利協(xié)助成立業(yè)主委員會。2、發(fā)放業(yè)委會選舉辦法及議事規(guī)則，征求業(yè)主們的意見和建議。3、在項目宣傳欄上，宣傳公布業(yè)主委員會成立進程及選舉結果。4、開展業(yè)主動員大會，讓物業(yè)與業(yè)主相互之間交流更加緊密，為業(yè)委會的建立起到宣傳推動作用。第六章前期管理措施一、前期工程人員介入，明確前期責任制，前期設備設施檢驗措施等；提供前期服務費使用方法；售房時參與《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》的簽訂。二、竣工驗收在交付前完成對各項設施設備的檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時溝通在綜驗前處理完成。三、入住管理（一）我公司在物業(yè)交付前制定一本入住手冊，內(nèi)容包括《業(yè)主臨時公約》以及依據(jù)整體長期規(guī)劃目標，詳列業(yè)主（或使用人）須注意的事項及物業(yè)相關資料。（二）交接程序一般情況下業(yè)主的交接程序為：物業(yè)核驗購房人身份f業(yè)主填寫《業(yè)主入住登記表》，簽署《業(yè)主公約》等相關協(xié)議，并向物業(yè)領取《入住手冊》f業(yè)主繳納相關物業(yè)費用f物業(yè)工作人員陪同業(yè)主驗房f業(yè)主領取鑰匙f交房結束。四、三大服務內(nèi)容及收費標準（一）三大服務內(nèi)容常規(guī)性服務：公共環(huán)境保潔、房屋共有部位和公用設施維修養(yǎng)護、公共秩序維護、社區(qū)文化服務等。委托性服務：為方便業(yè)主，我們將積極與各行政職能部門和服務部門建立委托關系，如供水、供電、有線電視等費用收繳委托和設施線路維修委托。特約性服務：接受業(yè)主委托，開展各種有償服務：商務服務、維修服務及其他服務等。（二）無償服務（詳見附表三）（三）有償服務收費標準（詳見附表四）五、裝修管理1、入住手冊中寫明業(yè)主裝修指南，以確保業(yè)主在裝修時充分了解物業(yè)的裝修規(guī)定，如裝修期間注意防火安全、衛(wèi)生間防水處理、落水管臨時封閉、建筑材料選購建議等，避免裝修危及房屋主體或影響住戶的日常生活。2、和業(yè)主簽定裝修協(xié)議，和裝修公司簽定裝修責任書，以法律協(xié)議的形式確定裝修相關條款。3、對施工人員的出入做好登記工作，并監(jiān)督其施工時間。4、采用秩序維護員和工程技術人員立體交叉巡查的辦法，每天巡查不少于兩次，如查看消防滅火器是否放在隨手可及之處，讓業(yè)主（使用人）的裝修工程時刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。5、嚴格裝修驗收，特別注重對承重結構、外立面、消防設施的檢查驗收工作，建立工程部負責人裝修驗收責任制，管理處主任不定期檢查裝修驗收情況。6、做好建筑材料的運輸引導與管理，以及期間電梯的使用管理。同時提供裝修服務項目，比如：對難拿上去的大件木料提供集中、落料服務；業(yè)主裝修結束后提供粗打掃服務等。7、組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質優(yōu)良、信譽良好的家私廠商和裝修建材商家，進行現(xiàn)場展銷服務，方便業(yè)主按需選購。8、提供臨時外買服務。隨著入住業(yè)主的迅速增加，餐飲配套服務短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此，我們將組織提供快餐外買服務，解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。9、成立便民搬運隊。為解決入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。10、印刷各類表格，設計辦理入住手續(xù)流程圖。布置入住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜。11、發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設備設施檢查驗收，制定各項管理規(guī)章制度和公眾制度，并告知各業(yè)主六、安全防范措施（一）車輛進出管理1、非機動車管理引導外來車輛一律停放在指定位置，以便秩序維護員識別。2、機動車管理（1）秩序維護人員對項目內(nèi)部車輛熟悉率達90%，掌握交通、被盜、被損事故的處理方法；（2）監(jiān)控中心應用智能化設備，對車輛進出、停放情況進行跟蹤監(jiān)視；用停車場各點攝像監(jiān)控管理車輛停放、人員進出；（3）車輛管理員每隔一斷時間對停放車輛進行巡查一次，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時與管理處和車主聯(lián)系。3、合理管理停車場，嚴禁臨時停車長時間占用停車位；4、進行合理的車流設計，使車流的暢通。（二）流動人口管理1、結合“四知四清四掌握”工作機制深化流動人口的排查。2、將小區(qū)流動人口進行三個分類管理：正常分類管理、臨時分類管理、重點分類管理。3、加強小區(qū)對流動人口管理的同時，重視對流動人口的服務4、切實落實小區(qū)內(nèi)的出租房日常管理機制。（三）噪音控制管理影響管理項目的環(huán)境噪聲來源以下方面:設備運行噪聲、管理服務工作產(chǎn)生噪聲、裝修噪聲、機動機噪聲、業(yè)戶或租戶生活、娛樂噪聲。1、管理服務工作產(chǎn)生噪聲分為社區(qū)文化活動噪聲、日常工作噪聲。對于前者,活動場所盡量選在封完閉、隔音的室內(nèi),活動時間嚴格控制在晚上10:00以前結束,并取得噪聲影響到的住戶的諒解。說話聲音要輕、在樓道里腳步要輕、開關門要輕、拖地要輕（特別是凌晨）、禁止走在容易發(fā)出刺耳噪聲的水箱蓋上。2、裝修噪聲通過嚴格執(zhí)行"裝修管理規(guī)定"有關噪聲控制要求來控制。3、機動車噪聲通過嚴格執(zhí)行有關噪聲控制要求來控制。4、居民在日常生活中須注意電視、音響聲音調節(jié)適中,剁菜聲音要小,容易發(fā)出噪聲的金屬、罐須輕放,免碰撞,避免娛樂、聊天時高聲喧嘩,家庭晚會、舞會時間不能超時晚上1點。第七章維修養(yǎng)護計劃一、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及措施（一）樓層配電系統(tǒng)配電箱、電表箱、電話分線箱、有線電視箱、電源插座等箱體完好，關鎖良好。管線無亂牽掛、無裸露。