精品文檔-下載后可編輯年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

1.某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。[1分]

A位置固定性

B不一致性

C適應(yīng)性

D相互影響性

2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。[1分]

A下降

B上升

C不變

D不能確定

3.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。[1分]

A購買力風(fēng)險(xiǎn)

B市場供求風(fēng)險(xiǎn)

C政策風(fēng)險(xiǎn)

D比較風(fēng)險(xiǎn)

4.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬元。[1分]

A55.0

B85.6

C150.0

D123.6

5.某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房價(jià)的30％，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4％和7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。[1分]

A1002.45

B1012.45

C1027.42

D1037.45

6.某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。[1分]

A544.10

B555.10

C1776.32

D2109.38

7.某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。[1分]

A301.53

B2983.84

C1524.15

D1587.65

8.某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。[1分]

A0.18

B0.12

C3.39

D5.00

9.甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。[1分]

A甲乙

B甲乙

C甲=乙

D無法判斷

10.土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。[1分]

A土地使用權(quán)出讓費(fèi)

B土地使用費(fèi)

C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)

D毛地價(jià)

11.市場的客體通常是指（）。[1分]

A買家

B賣家

C交易對象

D交易價(jià)格

12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。[1分]

A建筑師

B結(jié)構(gòu)工程師

C設(shè)備工程師

D監(jiān)理工程師

13.決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（）。[1分]

A滿足購買者使用要求

B購買者支付能力

C物業(yè)預(yù)期收益

D物業(yè)用途

14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的（）。[1分]

A存量規(guī)模

B租金水平

C開發(fā)成本

D資本化率

15.在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。[1分]

A空置率合理空置率

B空置率合理空置率

C空置率=合理空置率

D不能判斷

16.對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。[1分]

A投資機(jī)會(huì)研究

B初步可行性研究

C詳細(xì)可行性研究

D項(xiàng)目的評估和決策

17.下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（）。[1分]

A土地使用權(quán)出讓金

B城市建設(shè)配套費(fèi)

C拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

18.以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。[1分]

A單元估算法

B單位指標(biāo)估算法

C工程量近似匡算法

D概算指標(biāo)估算法

19.下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。[1分]

A審計(jì)費(fèi)

B利息

C外匯、匯兌凈損失

D融資代理費(fèi)

20.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。[1分]

A計(jì)算期

B動(dòng)態(tài)投資回收期

C項(xiàng)目壽命期

D開發(fā)期

21.動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。[1分]

A動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

B動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

C動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

D動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

22.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。[1分]

A貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同

B預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同

C預(yù)售收入資金回籠較快

D自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

23.項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。[1分]

A獲利能力分析

B盈虧平衡分析

C市場狀況分析

D定性風(fēng)險(xiǎn)分析

24.對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。[1分]

A保本點(diǎn)分析

B敏感性分析

C現(xiàn)金流量分析

D統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析

25.當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。[1分]

A概率分析

B解析法

C蒙特卡洛法

D杠桿分析

26.對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。[1分]

A固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款

B固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整

C固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款

D成本加浮動(dòng)酬金合同

27.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?。[1分]

A合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

B圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

C合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙

D圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

28.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。[1分]

A開發(fā)商

B設(shè)計(jì)單位

C承包商

D監(jiān)理單位

29.2022年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2022年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，（）。[1分]

A12％

B13.4％

C80％

D125％

30.目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長不超過（）年。[1分]

A10

B15

C20

D30

31.當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。[1分]

A50％

B60％

C80％

D90％

32.根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（）。[1分]

A成本加成定價(jià)法

B目標(biāo)定價(jià)法

C撇脂定價(jià)法

D認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

33.當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時(shí)?？梢圆捎玫亩▋r(jià)法是（）。[1分]

A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B挑戰(zhàn)定價(jià)法

C隨行就市定價(jià)法

D滲透定價(jià)法

34.在物業(yè)管理中，市場化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。[1分]

A收益性

B工業(yè)性

C居住性

D特殊性

35.在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。[1分]

A物業(yè)的易接近性

B物業(yè)的臨街狀況

C物業(yè)的周圍環(huán)境

D物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；錯(cuò)選或當(dāng)選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

B自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長

C如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

D房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

E房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

2.物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（）。[2,0.5分]

A重新裝修費(fèi)用

B更新改造費(fèi)用

C建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用

D空置損失費(fèi)用

E為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失

3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。[2,0.5分]

A經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

B利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

C稅后利潤=利潤總額-所得稅

D經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

4.房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。[2,0.5分]

A投資機(jī)會(huì)尋找

B市場分析

C投資機(jī)會(huì)篩選

D財(cái)務(wù)評價(jià)

E規(guī)劃設(shè)計(jì)

5.城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。[2,0.5分]

A土地管理部門

B規(guī)劃管理部門

C市場管理部門

D設(shè)計(jì)管理部門

E計(jì)劃管理部門

6.市場主體通常包括（）。[2,0.5分]

A買家

B賣家

C交易對象

D交易價(jià)格

E交易行為

7.開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項(xiàng)目的（）。[2,0.5分]

A施工方案

B工期

C質(zhì)量目標(biāo)

D報(bào)價(jià)

E市場售價(jià)

8.在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。[2,0.5分]

A開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

B市場供給量

C交通運(yùn)輸條件

D水文地質(zhì)

E氣象

9.前期工程費(fèi)用主要包括（）。[2,0.5分]

A拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

B規(guī)劃費(fèi)用

C設(shè)計(jì)費(fèi)用

D可行性研究費(fèi)用

E“三通一平”費(fèi)用

10.投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。[2,0.5分]

A以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)

B以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)

C以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)

D雙方可以重新商議價(jià)格

E該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效

11.金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（）原則。[2,0.5分]

A流動(dòng)性

B安全性

C償還性

D盈利性

E地域性

12.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。[2,0.5分]

A客戶評價(jià)

B項(xiàng)目評估

C擔(dān)保方式評價(jià)

D貸款綜合評價(jià)

E環(huán)境評價(jià)

13.企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。[2,0.5分]

A量力而行法

B銷售百分比法

C目標(biāo)任務(wù)法

D競爭對等法

E談判法

14.下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（）。[2,0.5分]

A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B價(jià)值定價(jià)法

C領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D挑戰(zhàn)定價(jià)法

E隨行就市定價(jià)法

15.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。[2,0.5分]

A潛在毛租金收入

B空置損失

C租金損失

D其他收入

E經(jīng)營費(fèi)用

三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（）[1,1分]

2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（）[1,1分]

3.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）[1,1分]

4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（）[1,1分]

5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）[1,1分]

6.人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）[1,1分]

7.在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（）[1,1分]

8.房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（）[1,1分]

9.“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（）[1,1分]

10.在評標(biāo)期間，開發(fā)商與評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。（）[1,1分]

11.對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（）[1,1分]

12.在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）[1,1分]

13.如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（）[1,1分]

14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（）[1,1分]

15.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（）[1,1分]

四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩