法律培訓(xùn)——物業(yè)管理過程中的風(fēng)險防范精選ppt主要內(nèi)容一、前言二、物業(yè)管理公司的權(quán)利三、物業(yè)管理公司的義務(wù)四、相鄰權(quán)糾紛精選ppt一、前言1、何謂物業(yè)管理？2、物業(yè)管理公司的主要權(quán)利義務(wù)精選ppt一、前言1、何謂物業(yè)管理？【物業(yè)管理條例第2條】物業(yè)管理，指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理主要涉及三方當事人：開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主。物業(yè)管理公司是受開發(fā)商或者全體業(yè)主的委托，并基于物業(yè)效勞合同的具體約定對小區(qū)進行物業(yè)管理的。精選ppt一、前言2、物管公司的主要權(quán)利義務(wù)〔1〕物管公司的主要權(quán)利：按照物業(yè)效勞合同收取物業(yè)管理費用；制定物業(yè)管理制度；制止違反法律、法規(guī)、物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為?！?〕物管公司的主要義務(wù)：基于物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理效勞。其管理范圍包括對建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備進行使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查；提供園林綠地的管理養(yǎng)護效勞；提供環(huán)境衛(wèi)生的管理效勞；對公共秩序進行維護及平安防范；對車輛行駛、停放管理及其場地進行維修養(yǎng)護等。精選ppt關(guān)于業(yè)主的定義何謂業(yè)主？【物業(yè)管理條例第六條】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主一般包括：〔1〕房屋的所有人；〔2〕持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；〔3〕已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的自然人和法人等。精選ppt關(guān)于業(yè)主的定義關(guān)于房屋所有人：?物權(quán)法?第十四條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明。第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。精選ppt關(guān)于業(yè)主的定義第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條因合法建造、撤除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。精選ppt二、物業(yè)管理公司的權(quán)利〔一〕收取物業(yè)管理費用〔二〕收取其他費用精選ppt〔一〕收取物業(yè)管理費用1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由3、業(yè)主欠費時，物管公司可否采取斷水、斷電措施4、業(yè)主欠費時，訴訟時效的中斷、延長、失效精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)〔1〕法規(guī)依據(jù)【物業(yè)管理條例第7條】：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務(wù)：〔一〕遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；〔四〕按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；〔五〕按時交納物業(yè)效勞費用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)【物業(yè)管理條例第42條】：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)〔2〕合同依據(jù)①物業(yè)買賣合同及前期物業(yè)效勞合同在業(yè)主入住前期，因業(yè)主委員會尚未成立，為便于小區(qū)的管理，由開發(fā)商作為大產(chǎn)權(quán)人委托物管公司對小區(qū)進行物業(yè)管理。根據(jù)?物業(yè)管理條例?規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該與受委托的物管公司簽訂?前期物業(yè)效勞合同?，并將該合同約定的內(nèi)容包含在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中，以約束業(yè)主與物管公司之間的物業(yè)管理效勞關(guān)系。實踐中，也存在開發(fā)商將物業(yè)管理相關(guān)條款制定在業(yè)主入住時需簽訂的文件中，在業(yè)主簽字、蓋章后，對業(yè)主產(chǎn)生法律效力。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)法規(guī)鏈接【物業(yè)管理條例第21條】：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同?！疚飿I(yè)管理條例第25條】：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)②物業(yè)效勞合同在小區(qū)成立業(yè)主委員會之后，那么由業(yè)主委員會與物管公司就相關(guān)的物業(yè)管理效勞問題進行約定，簽訂新的物業(yè)效勞合同，開發(fā)商與物管公司簽訂的原物業(yè)效勞合同在新合同生效時或新合同約定的終止時間終止。法規(guī)鏈接【物業(yè)管理條例第35條】：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)不管是上述哪種情況，只要相關(guān)的房屋買賣合同、前期物業(yè)效勞合同，或業(yè)主入住時簽署文件中的物業(yè)管理條款，或業(yè)主委員會與物管公司簽訂的物業(yè)效勞合同合法有效成立，那么上述文件均可作為物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)，自業(yè)主在相關(guān)物業(yè)效勞合同上簽字或者蓋章之日起，該合同就生效。即使業(yè)主簽訂的合同是由開發(fā)商或物管公司單方擬訂的格式合同，但只要該格式合同不具有合同法規(guī)定的合同無效之情形，業(yè)主的簽章就代表業(yè)主對合同條款的全部認同。在物管公司按約履行了管理義務(wù)的情況下，業(yè)主也應(yīng)按約履行交納費用的義務(wù)。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)〔3〕物管公司的事實管理行為一般來講，物業(yè)效勞合同中都約定了效勞期限，在效勞期限屆滿時，物業(yè)效勞合同就失去效力，對雙方當事人也就沒有了約束力。因此實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)以下情形：?前期物業(yè)效勞合同?到期后，小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立，或者還沒有與物管公司簽訂新的效勞合同，開發(fā)商由于已與自身沒有太大的利害關(guān)系，并且沒有明確的法律依據(jù)，往往不會再與物管公司續(xù)簽?物業(yè)效勞合同?，這就使得物管公司面臨沒有合同依據(jù)而進行管理的局面。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)物業(yè)效勞合同到期后，由于業(yè)主委員會換屆選舉，或業(yè)主委員會與物管公司暫時無法就某些問題達成一致，出現(xiàn)雙方未繼續(xù)簽署物業(yè)效勞合同，但業(yè)主委員會也未聘請新物管公司的局面；或是出現(xiàn)雙方未繼續(xù)簽署物業(yè)效勞合同，但業(yè)主委員會正在聘請新的物管公司過程中，從而使物管公司的管理處于事實管理的狀態(tài)。

精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)在上述兩種情形下，物管公司一般都是按照前期物業(yè)效勞合同或原物業(yè)效勞合同的約定，繼續(xù)對小區(qū)提供物業(yè)管理效勞。結(jié)合合同法規(guī)定，原已到期的物業(yè)效勞合同可認為是已擬訂、待簽署的合同，而物管公司的繼續(xù)履行行為也可認為是履行了合同的主要義務(wù)，在小區(qū)業(yè)主接受了效勞的情況下，應(yīng)認定物管公司與小區(qū)之間事實上成立了物業(yè)管理效勞關(guān)系。根據(jù)合同法公平、權(quán)利與義務(wù)相一致的原那么，在物管公司與小區(qū)形成事實上的物業(yè)管理關(guān)系時，接受效勞的業(yè)主就應(yīng)承擔給付物業(yè)管理費的義務(wù)。單個業(yè)主不能以其未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為由拒絕交納物業(yè)管理費。精選ppt1、物管公司收取物業(yè)管理費的依據(jù)法規(guī)鏈接【合同法第37條】：

采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！緱l文釋解】

當合同一方或雙方以自己的實際行為履行了合同的主要義務(wù)，對方又予以接受的，即使雙方還未在合同上簽字蓋章，也應(yīng)視為合同已成立。精選ppt2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由實踐中，物管公司在起訴業(yè)主欠繳物業(yè)費的過程中，一些業(yè)主常常以兩類理由拒絕交納物業(yè)管理費：業(yè)主本人并未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同；業(yè)主本人與開發(fā)商之間，或業(yè)主本人與其他業(yè)主之間存在糾紛，而物管公司沒有很好地解決該糾紛。法律分析：這兩類抗辯理由均缺乏法律依據(jù)。精選ppt2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由〔1〕業(yè)主以未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為由拒交物業(yè)管理費，屬于對物業(yè)效勞合同的性質(zhì)存在錯誤認識。通常，物業(yè)效勞合同并不是針對小區(qū)的單獨業(yè)主訂立的，而是以小區(qū)的全體業(yè)主為當事人訂立的，而物管公司也并不只是為某一個或某幾個業(yè)主單獨提供效勞，而是基于開發(fā)商的委托，或基于代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理效勞的。因此，業(yè)主以本人并未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為理由，而主張不應(yīng)交納物業(yè)費是沒有法律依據(jù)的。精選ppt2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由〔2〕業(yè)主以物管公司沒有很好地解決其與開發(fā)商之間或者與其他業(yè)主之間存在的糾紛為由拒交物業(yè)管理費，屬于混淆了不同的法律關(guān)系。在實踐中，業(yè)主提出的具體抗辯理由通常包括以下情況：欠費業(yè)主以與開發(fā)商之間存在糾紛為由進行抗辯。欠費業(yè)主與開發(fā)商因房屋保修、規(guī)劃變更、綠地、車庫、會所等遺留問題產(chǎn)生糾紛，要求物管公司履行開發(fā)商的義務(wù)，或要求物管公司協(xié)助開發(fā)商履行約定義務(wù)，或要求物管公司就遺留事項協(xié)助自己與開發(fā)商進行協(xié)調(diào)，而物管公司無法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成。精選ppt2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由這種情況下，由于法律關(guān)系的主體是業(yè)主與開發(fā)商，所發(fā)生糾紛涉及的事項也不屬于物管公司的管理效勞范圍，因此欠費業(yè)主應(yīng)直接向開發(fā)商主張權(quán)利，或通過業(yè)主委員會向開發(fā)商主張權(quán)利。因該類糾紛的發(fā)生，業(yè)主要求增加物管公司的職責(zé)，并以物管公司未履行職責(zé)為理由進行交費抗辯，其主張是缺乏法律依據(jù)的。精選ppt2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由欠費業(yè)主以與其他業(yè)主之間存在糾紛為由進行抗辯。欠費業(yè)主因與其他業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系產(chǎn)生的噪音污染等糾紛，或與其他業(yè)主之間發(fā)生的人身損害侵權(quán)糾紛為由，要求物管公司處理或協(xié)調(diào)解決，而物管公司無法處理或協(xié)調(diào)解決的。這種情況下，由于造成糾紛的侵權(quán)人是其他業(yè)主，因此，如果物管公司已經(jīng)按照物業(yè)效勞合同的約定履行了管理職責(zé)，那么該類糾紛的法律關(guān)系的主體應(yīng)是欠費業(yè)主與其他業(yè)主，欠費業(yè)主應(yīng)直接向其他業(yè)主主張權(quán)利，而不能以此為由拒絕交費。精選ppt3、業(yè)主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施在實踐中，在業(yè)主不配合管理或違反物業(yè)效勞合同約定的情況下，如拖欠物業(yè)管理費拒不交納，有些物管公司就對業(yè)主采取罰款、斷水、斷電的措施。但根據(jù)法律規(guī)定，物管公司是無權(quán)采取這些措施的，其行為已構(gòu)成對業(yè)主權(quán)利的侵害。精選ppt3、業(yè)主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法律分析業(yè)主的水電費雖是物管公司代收代繳，但水電的提供者是自來水公司和供電局，供水、供電合同的當事人也是業(yè)主或使用人與自來水公司和供電局。根據(jù)合同法的規(guī)定，供用電、水、氣、熱力合同，只有在用電、水、氣、熱力人逾期不交付費用，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不交付費用和違約金的，供用電、水、氣、熱力人才可按國家規(guī)定的程序中止供電、水、氣、熱力。因此物管公司在任何情況下都沒有權(quán)利對業(yè)主或物業(yè)使用人斷水、斷電。精選ppt4、業(yè)主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施因此，物管公司絕不可以為維護自己的權(quán)益而采取違法手段，否那么不但維護不了自己的合法權(quán)益，還可能損害了業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，而被告上法庭。對策：對不配合小區(qū)管理、違反物業(yè)效勞合同約定、欠費的業(yè)主，由于業(yè)主與物管公司簽訂了?物業(yè)效勞合同?，而依法成立的合同在當事人之間具有法律約束力，物管公司完全可以按照合同的約定，采取協(xié)商或通過訴訟的途徑追究業(yè)主的違約責(zé)任。精選ppt3、業(yè)主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法規(guī)鏈接【物業(yè)管理條例第67條】：違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。精選ppt4、業(yè)主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效物管公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定?！久穹ㄍ敲吹?35條】：向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。【民法通那么第137條】：訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。精選ppt4、業(yè)主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效【民法通那么第139條】：在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。【民法通那么第140條】：訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。精選ppt4、業(yè)主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效根據(jù)訴訟時效中斷的規(guī)定，物管公司向業(yè)主持續(xù)主張權(quán)利、追繳欠費的行為，可以引起訴訟時效的中斷，訴訟時效期間將重新計算。但在物業(yè)管理實踐中，許多欠費業(yè)主不接聽物管公司的催費，不簽署物管公司的催費單，還有的業(yè)主長期不在家、房屋長期空置或留給物管公司的聯(lián)系方式已失效，無法聯(lián)系到業(yè)主本人及其親屬，這些情況使物管公司難以舉證證明自己一直在向業(yè)主催繳欠費。精選ppt4、業(yè)主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效對策：1、建議采取寄掛號信、發(fā)送EMS等方式進行催費，這樣可為自身主張權(quán)利提供書面的憑證，從而在訴訟中對欠費業(yè)主提出的物管公司追繳欠費超過訴訟時效的主張進行反駁。2、建議約定在?前期物業(yè)效勞協(xié)議?或?業(yè)主公約?送達條款。

精選ppt送達條款范文：注意：以下的甲方是指“業(yè)主〞，乙方是指“物業(yè)效勞企業(yè)〞。

雙方約定的通訊地址：甲方：；乙方：；雙方約定的非郵寄送達的聯(lián)系人：甲方：聯(lián)系人：；聯(lián)系：；：。乙方：聯(lián)系人：；聯(lián)系：；：。

精選ppt任何一方就本協(xié)議發(fā)給另一方的任何通知必須按以上聯(lián)系方式、以中文書面形式進行。如以人手傳送，以聯(lián)系人簽收之時視為送達。如以形式進行，那么以聯(lián)系人確認接到時視為已送達。如以郵件郵遞形式進行，應(yīng)以掛號信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發(fā)出日，自發(fā)出之日起三個工作日后視為送達。甲方如須變更聯(lián)系方式的，應(yīng)及時書面通知乙方，否那么，以按原聯(lián)系方式傳送視為送達。如因甲方未能及時通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使無法聯(lián)絡(luò)時，因通信聯(lián)絡(luò)方式失效造成的損失和責(zé)任由甲方承擔。假設(shè)甲方要求改投至指定地點，甲方須填寫相應(yīng)委托書，并支付郵遞費、效勞費等相關(guān)費用。

精選ppt〔二〕收取其他費用1、“四金〞的收?。骸?〕管理費押金〔2〕水電周轉(zhuǎn)金〔3〕裝修保證金〔4〕專項維修資金2、代收代繳費用的收取精選ppt1、“四金〞的收取“四金”水電周轉(zhuǎn)金裝修保證金管理費押金專項維修資金精選ppt〔二〕物業(yè)管理收費相關(guān)法規(guī)收費項目法規(guī)文件文號實施日期水電周轉(zhuǎn)金廣東省物價局關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知粵價[2006]284號2007.2.1裝修保證金廣東省物價局關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知粵價[2006]284號2007.2.1廣州市物價局《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》穗價[2004]200號

2004.11.1管理費押金廣州市物價局《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》穗價[2004]200號

2004.11.1專項維修資金廣州市房管局關(guān)于貫徹國家《物業(yè)管理條例》有關(guān)問題的通知穗國房字[2003]592號2003.9.5廣州市房管局《關(guān)于進一步規(guī)范專項維修資金的通知》穗國房字[2007]480號2007.7.6精選ppt1、關(guān)于水電周轉(zhuǎn)金——不得收取依據(jù)：?廣東省物價局關(guān)于加強物業(yè)效勞收費管理有關(guān)問題的通知?【粵價[2006]284號(2007.2.1實施)】第七條：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿，物業(yè)管理企業(yè)可預(yù)收水電費并逐月扣減外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費繳交相關(guān)的費用。〞精選ppt2、關(guān)于裝修保證金——協(xié)商收取，不得強制

依據(jù)：?廣東省物價局關(guān)于加強物業(yè)效勞收費管理有關(guān)問題的通知?【粵價[2006]284號(2007.2.1實施)】第八條：“業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可按照當?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主〔或裝修企業(yè)〕約定裝修保證金〔押金〕、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金〔或工本費〕等費用的具體標準。除上述收費工程外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取其它任何與裝修相關(guān)的費用。〞精選ppt?廣州市物業(yè)效勞收費管理實施細那么?【穗價〔2004〕200號(2004.11.1實施)】第十七條：“裝修管理效勞費用和裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，并應(yīng)以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施的，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)退還業(yè)主。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。〞精選ppt3、關(guān)于管理費押金依據(jù)：?廣州市物業(yè)效勞收費管理實施細那么?【穗價〔2004〕200號(2004.11.1實施)】第十三條：“物業(yè)效勞收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。物業(yè)效勞收費按月計收。除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收。〞精選ppt4、關(guān)于專項維修資金——業(yè)主自行繳交依據(jù)：?關(guān)于進一步標準專項維修資金的通知?【穗國房字〔2007〕480號(2007.7.6實施)】一、從即日起禁止各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司代收業(yè)主繳交的專項維修資金；專項維修資金應(yīng)作為業(yè)主收樓的必備條件之一，在收樓之前由業(yè)主自行到政府指定銀行繳交。精選ppt2、代收代繳費用的收取

【物業(yè)管理條例第45條】：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。精選ppt2、代收代繳費用的收取在實踐中，這些費用往往都是由有關(guān)單位直接向物管公司收取，并先由物管公司替業(yè)主墊付的，之后物管公司再向業(yè)主收取該筆代墊費用。

有一些業(yè)主以水電費等代收代繳費用收取標準過高為由拒絕向物管公司交納水電費是沒有道理的。雖然該筆費用是由物管公司收取，但物管公司只是根據(jù)自來水公司、供電局的委托進行代收代繳，收取的費用并不屬于物管公司所有，并且收費標準也是由上述單位根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定制定的，物管公司只是執(zhí)行而已，因此收費上下是物管公司無法決定的，與物管公司無關(guān)。精選ppt2、代收代繳費用的收取對策：對于業(yè)主拖欠水電費等代收代繳費用的問題，物管公司可在與有關(guān)單位簽署代收代繳協(xié)議時，就相關(guān)問題，如：由誰進行追繳欠費的訴訟活動，是否有權(quán)對欠費業(yè)主終止提供效勞，如終止提供效勞造成的損失應(yīng)如何承擔等問題與有關(guān)單位協(xié)商確定解決方案。向業(yè)主催繳代收代繳費用，可參照催繳物業(yè)管理費的方法，采取寄送掛號信、發(fā)送EMS等方式，以證明物管公司有持續(xù)向業(yè)主主張權(quán)利。

精選ppt三、物業(yè)管理公司的義務(wù)〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護〔二〕人身財產(chǎn)平安防范責(zé)任〔三〕停車管理的風(fēng)險防范精選ppt物業(yè)管理公司的主要義務(wù)1、物管公司的主要義務(wù)：基于物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理效勞，履行其物業(yè)管理職責(zé)。2、解決物業(yè)管理糾紛的關(guān)鍵是：如何認定物管公司已履行其物業(yè)管理的職責(zé)。精選ppt物業(yè)管理公司的主要義務(wù)〔1〕如果物管公司與業(yè)主委員會簽訂的?物業(yè)管理合同?對此有約定，那么按照該合同約定、參照有關(guān)文件的規(guī)定、物管公司的收費金額、管理方式、物管公司處理糾紛或問題的方式等因素，來衡量和判斷物管公司是否履行了職責(zé)。〔2〕在物業(yè)效勞合同沒有約定的情況下，在實踐中，如果物管公司存在以下幾方面的行為引發(fā)訴訟，法院大多會認定物管公司未完全履行管理職責(zé)，從而視物管公司的過錯程度，判決物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任：精選ppt物業(yè)管理公司的主要義務(wù)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財物喪失或毀損，而物管公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到平安防范義務(wù)，或未配置應(yīng)有的平安防范設(shè)備，對財物喪失或毀損有過錯的；物管公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)喪失或損壞，物管公司有過錯的；物管公司或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明顯標志或不采取其他平安措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的；物管公司的受雇人員在履行職務(wù)過程中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的；精選ppt物業(yè)管理公司的主要義務(wù)因物管公司疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設(shè)施存在不平安因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時受到傷害的；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的；物管公司怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的；發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的，第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，而物管公司未履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)存在過錯的。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)歸屬3、常見問題〔1〕小區(qū)內(nèi)建筑垃圾的處理〔2〕在住宅樓頂、電梯內(nèi)做廣告精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍【住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法第3條】：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括：根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)歸屬【物業(yè)管理條例第27條】：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)是由住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)全體業(yè)主共同享有的，但這種使用權(quán)是不可分割的。每個業(yè)主不可單獨對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用，而排除其他業(yè)主的正常使用，否那么將構(gòu)成對其他業(yè)主的侵權(quán)。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護3、常見問題小區(qū)內(nèi)建筑垃圾的處理對于建筑垃圾的清理，有的小區(qū)是由堆放的業(yè)主自行委托人員清理，有的小區(qū)那么是由物管公司清理。處理的方式不同，責(zé)任的承擔也會不同。如由物管公司進行清理，物管公司應(yīng)嚴格按照法規(guī)規(guī)定的時間或方式清理垃圾?！疚飿I(yè)管理條例第53條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護【案例】一男孩在小區(qū)玩耍時，不慎跌倒在小區(qū)門口的建筑垃圾堆上，被垃圾堆上的廢棄玻璃魚缸的銳口割斷股動脈致死。經(jīng)查，該堆建筑垃圾是小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在裝修時臨時堆放的，居委會曾屢次要求該業(yè)主將垃圾及時清運出去。事發(fā)前，該業(yè)主清運了局部垃圾，剩下局部垃圾該業(yè)主稱不是其堆放而未清運。法院判決物管公司及該業(yè)主對男孩的死亡應(yīng)承擔賠償責(zé)任。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護【點評】〔1〕物管公司的過錯就在于建筑垃圾堆放在小區(qū)內(nèi)已有兩個月，物管公司既沒有催促業(yè)主及時清理垃圾，也沒有自行清理垃圾。該業(yè)主作為建筑垃圾的堆放者，雖然不能認定魚缸是其所有，但由于其沒有及時將堆放的建筑垃圾清理干凈，從而為魚缸的放置創(chuàng)造了條件，對事故的發(fā)生也存在過錯。精選ppt〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護〔2〕由于建筑垃圾存在許多平安隱患，建議物管公司在日常管理中做到：將房屋裝飾、裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主、使用人；選擇適宜的場所和容器以供業(yè)主或使用人堆放垃圾，并注意對遺漏在場所外的垃圾進行收集、清理；及時清理垃圾或提醒業(yè)主及時清理垃圾，以防止建筑垃圾造成的危險。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個人侵權(quán)行為〔2〕職務(wù)侵權(quán)行為2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)平安的義務(wù)〔2〕物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人之保護義務(wù)的來源〔3〕物管公司違反保護義務(wù)的責(zé)任承擔精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個人侵權(quán)行為物管公司工作人員不是在執(zhí)行職務(wù)過程中，侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)益，其責(zé)任承擔如下：①構(gòu)成犯罪的，根據(jù)罪責(zé)自負原那么，行為人應(yīng)當承擔相應(yīng)的刑事責(zé)任；受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時，根據(jù)民法通那么關(guān)于侵權(quán)行為的規(guī)定，行為人還應(yīng)當對其犯罪行為承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。②不構(gòu)成犯罪，但構(gòu)成侵權(quán)行為的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范法規(guī)鏈接【民法通那么第106條第2款】：公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當承擔民事責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范〔2〕職務(wù)侵權(quán)行為【物業(yè)管理條例第47條】：物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物管公司的工作人員在執(zhí)行職務(wù)過程中，侵害了業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)益，其責(zé)任承擔如下：精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范①構(gòu)成犯罪的，行為人應(yīng)承擔相應(yīng)的刑事責(zé)任；由于行為人是在以物管公司的名義執(zhí)行職務(wù)過程中侵害他人權(quán)益，受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時，物管公司應(yīng)對其工作人員在執(zhí)行職務(wù)過程中的侵權(quán)行為，承擔民事責(zé)任。在物管公司向受害人承擔民事責(zé)任后，可向直接侵權(quán)人——物管公司的工作人員追索。②不構(gòu)成犯罪，但構(gòu)成侵權(quán)行為的，物管公司仍須對其工作人員在執(zhí)行職務(wù)過程中發(fā)生的侵權(quán)行為承擔民事責(zé)任。在物管公司向受害人承擔民事責(zé)任后，可向直接侵權(quán)人——物管公司的工作人員追索。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范法規(guī)鏈接【最高人民法院?關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通那么>假設(shè)干問題的意見?第58條】：企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經(jīng)營活動，給他人造成經(jīng)濟損失的，企業(yè)法人應(yīng)當承擔民事責(zé)任?！咀罡呷嗣穹ㄔ?關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>假設(shè)干問題的意見?第42條】：法人或者其他組織的工作人員因職務(wù)行為或授權(quán)行為發(fā)生的訴訟，該法人或其他組織為當事人。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【案例】2003年2月某日，某小區(qū)物管公司經(jīng)理，因收取物業(yè)管理費問題與該小區(qū)某業(yè)主發(fā)生了爭執(zhí)，并用拳頭將該業(yè)主鼻骨打至骨折，經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷。法院經(jīng)審理認為，物管公司經(jīng)理的行為構(gòu)成了成心傷害罪，但鑒于其認罪態(tài)度好，且能積極賠償受害人的經(jīng)濟損失，確實有悔罪表現(xiàn)，故依法對其從輕處分，判處有期徒刑10個月，緩刑1年，并賠償受害人5500元。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【點評】本案中，物管公司經(jīng)理將小區(qū)居民打成輕傷，其行為已構(gòu)成成心傷害罪，應(yīng)承擔刑事責(zé)任。由于其認罪態(tài)度良好，依法可從輕處分。物管公司經(jīng)理作為物管公司的工作人員，是在收取物業(yè)管理費時將小區(qū)業(yè)主打傷，其行為又構(gòu)成法人的工作人員在執(zhí)行職務(wù)時的侵權(quán)，根據(jù)民法、刑法、訴訟法的相關(guān)規(guī)定，假設(shè)受傷業(yè)主就自己的人身損害提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，物管公司作為應(yīng)對其工作人員的犯罪行為依法承擔賠償責(zé)任的單位，將有可能對受傷業(yè)主承擔賠償責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范物管公司在盡到自己管理職責(zé)的情況下，對局部業(yè)主或物業(yè)使用人不履行?物業(yè)效勞合同?及其他相關(guān)合同的行為，可以依法要求其承擔違約責(zé)任，必要時可通過法律手段維護自己的合法權(quán)益。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)平安的義務(wù)①物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人不具有法定的保護義務(wù)。物業(yè)管理——業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！疚飿I(yè)管理條例第2條】精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【物業(yè)管理條例第47條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

——但該條例并沒有規(guī)定物管公司的平安防范工作即是保護義務(wù)，因此從法律角度而言，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人不負有法定的保護義務(wù)。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人的保護義務(wù)應(yīng)屬于合同義務(wù)的范疇?！疚飿I(yè)管理條例第36條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理效勞的平安防范內(nèi)容，是指物管公司根據(jù)法規(guī)與管理合同的約定，提供平安方面的效勞，如24小時保安、巡邏，對停車場、小區(qū)出入口進行監(jiān)控等，防范各種惡性事件的發(fā)生，協(xié)助公安機關(guān)維持小區(qū)的秩序，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大治安問題及時向公安機關(guān)報告等。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范對于刑事案件，法律賦予公安機關(guān)強制的權(quán)力維護社會治安，預(yù)防、打擊犯罪。公安機關(guān)是專門的治安管理機關(guān)，其職責(zé)是保護人民群眾的生命平安，保護國家、集體、個人的合法財產(chǎn)不受非法侵害。但物管公司只是依照物業(yè)效勞合同為小區(qū)提供平安防范效勞，其權(quán)限僅為對小區(qū)進行管理，物管公司無權(quán)也沒有預(yù)防、打擊犯罪的能力。現(xiàn)行法律法規(guī)均沒有規(guī)定物管公司提供的平安防范效勞，應(yīng)包括對刑事案件、意外事件的防范。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范〔2〕物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人的保護義務(wù)的來源。在物業(yè)管理效勞過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人與物管公司之間為一種合同關(guān)系。業(yè)主及物業(yè)使用人的義務(wù)是向物管公司交納物業(yè)管理效勞費用，而物管公司的義務(wù)那么是向業(yè)主提供約定的效勞，如對建筑物及附屬設(shè)施的維護、修繕，對相關(guān)居住環(huán)境的維護，對業(yè)主的人身、財產(chǎn)提供相應(yīng)的平安防范效勞等。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范合同的給付義務(wù)：物業(yè)管理合同中約定的保護義務(wù)。物管公司對業(yè)主、物業(yè)使用人承擔的人身、財產(chǎn)平安的保護義務(wù)，大多來源于?物業(yè)效勞合同?的約定。其中保安效勞作為物管公司與業(yè)主約定的效勞內(nèi)容之一，構(gòu)成了物管公司的保護義務(wù)?！纠印吭谖锕苄诤贤校锕芄緦Ρ０残谧髁司唧w約定，承諾在小區(qū)圍墻及公共區(qū)域內(nèi)安裝紅外線監(jiān)視器系統(tǒng)、報警系統(tǒng)及二十四小時保安平安監(jiān)控。假設(shè)沒有履行承諾，導(dǎo)致不法分子潛入小區(qū)作案，物管公司那么要對業(yè)主或物業(yè)使用人的人身或財產(chǎn)損失承擔違約責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范合同附隨義務(wù)根據(jù)?物業(yè)效勞合同?，業(yè)主、物業(yè)使用人委托物管公司進行物業(yè)管理，其目的是為了享受舒適的生活以及希望財產(chǎn)、人身平安得到保護。根據(jù)物業(yè)效勞合同的性質(zhì)、目的，防止業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)受到侵害就構(gòu)成了此類合同的附隨義務(wù)。只要?物業(yè)效勞合同?成立生效，合同的附隨義務(wù)就隨之產(chǎn)生并客觀存在。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范因此物管公司提供管理效勞時，應(yīng)當切實采取有效的平安防范措施，認真履行最謹慎之注意義務(wù)，在自己能力所及范圍內(nèi)最大限度地保護業(yè)主、物業(yè)使用人的財產(chǎn)、人身不受非法侵害。發(fā)生平安事故時，物管公司要及時向有關(guān)行政管理部門報告并協(xié)助做好救助工作。即使物業(yè)效勞合同沒有約定物管公司應(yīng)對業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)平安提供保護，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如果業(yè)主或物業(yè)使用人遭到第三人的侵害，如偷竊、毆打或人身傷害等行為，物管公司就應(yīng)當履行保護義務(wù)，采取制止或報警等措施。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范〔3〕物管公司違反保護義務(wù)的責(zé)任承擔在第三人侵權(quán)的情況下，物管公司對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人的保護義務(wù)從性質(zhì)上說屬于合同義務(wù)，包括合同的給付義務(wù)和附隨義務(wù)兩種情形。但并不是說違反了保護義務(wù)就一定承擔全部賠償責(zé)任，責(zé)任的承擔要視違反保護義務(wù)的歸責(zé)原那么和保護義務(wù)違反者的過錯程度而定。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【例子】如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，歹徒殺人搶劫，保安未出聲制止或采取報警等積極行動，歹徒作案后離去，顯然，保安人員未盡到通行的注意義務(wù)，在發(fā)生損害時未采取適當?shù)奶幹么胧`反了物業(yè)效勞合同附隨的保護義務(wù)，且對該義務(wù)的違反存在過錯，因此物管公司應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范但是，由于入室盜搶、殺人等刑事案件具有突發(fā)性、不可預(yù)測性和犯罪手段的多樣化等特點，作為物管公司來說，不可能完全防止犯罪事件在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生，只要物管公司采取了業(yè)內(nèi)通行的防范措施，如及時制止、報警以及協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查，其在突發(fā)事件中并無不當之處，那么物管公司就不存在過錯，不應(yīng)承擔責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【案例A】2002年某日，廣州市天河區(qū)某樓盤發(fā)生一宗雙命案，梅某和其司機周某被人殺死在家中，已由公安機關(guān)立案偵查。案發(fā)后，被害人梅某的家屬認為開發(fā)商對房屋平安的設(shè)計存在缺陷，物管公司未盡到平安保障責(zé)任為由，將開發(fā)商和物管公司一起告上了法庭，要求開發(fā)商和物管公司賠償死亡補償費、喪葬費、小孩撫養(yǎng)費、父母扶養(yǎng)費、精神損失費等費用合計人民幣50余萬元。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【對本案的不同觀點】第一種觀點：本案屬于?消費者權(quán)益保護法?第七條的調(diào)整范疇，物管公司有義務(wù)保護業(yè)主或物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)的平安。只要業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受侵害，物管公司就違反了法定義務(wù)，應(yīng)承擔賠償責(zé)任。第二種觀點：對業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的保護，是基于雙方的合同約定，如物管公司未盡適當注意，致使業(yè)主或物業(yè)使用人遭受人身、財產(chǎn)損害，便是違反了合同約定的給付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范第三種觀點：對業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)保護，是基于雙方的?物業(yè)管理協(xié)議?而產(chǎn)生的附隨義務(wù)，造成業(yè)主、物業(yè)使用人人身或財產(chǎn)損害的，物管公司應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責(zé)任。第四種觀點：業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損害是第三人的不法行為造成的，并非物管公司的效勞直接造成，即物管公司并非侵害人，根據(jù)“罪責(zé)自負〞的原那么，物管公司不應(yīng)承擔賠償責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【點評】梅某被他殺致死，而不是被告的效勞或設(shè)施等因素致死，根據(jù)罪責(zé)自負的原那么，對犯罪造成的危害后果，應(yīng)由犯罪分子承擔刑事和民事責(zé)任。物業(yè)管理中所提供的保安效勞僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的平安，而實施的必要的正常防范性平安保衛(wèi)活動。但由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性，物管公司并非國家平安部門，其只是對其管理的小區(qū)盡管理義務(wù)，對突發(fā)性的暴力犯罪行為，是難以預(yù)料和防范的，即使物管公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全防止刑事犯罪的發(fā)生。在本案中，物管公司對梅某居住的樓宇安置了攝像機和實行保安巡邏，已履行合理注意義務(wù)，沒有失職或過錯行為，梅某的死亡與物管公司無因果關(guān)系。綜上，原告要求被告賠償?shù)脑V訟請求，無事實和法律上的依據(jù)，是不會得到法院支持的。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【案例B】業(yè)主陳某將摩托車交由所在小區(qū)的物管公司保管。一天晚上凌晨時分，有兩人持刀威脅當班保管員，將陳某的摩托車強行搶走，當班保管員立即報警。后陳某起訴該物管公司，要求物管公司賠償損失。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范【點評】物管公司已履行其職責(zé)。案發(fā)時，物管公司的保管員盡職盡責(zé)地履行為業(yè)主妥善保管車輛的義務(wù)，且劫案發(fā)生后又立即報警，積極協(xié)助公安機關(guān)辦案，對早日尋回陳某車輛已采取了一系列措施，盡到提供保管效勞過程中應(yīng)盡的照顧義務(wù)。保管車輛失竊或遇劫屬于刑事法律的范疇，由于持刀搶劫已超出了物管公司可控制的范疇，只要物管公司提供的效勞沒有對保管車輛造成傷害，同時物管公司沒有成心指使他人實施搶劫行為，那么陳某的保管車輛被劫屬第三方侵害的案件，不應(yīng)由物管公司承擔責(zé)任。精選ppt〔二〕人身財產(chǎn)平安防范保管車輛被劫屬第三人致害，物管公司不是直接侵害人，不應(yīng)承擔賠償責(zé)任。法規(guī)鏈接【物業(yè)管理條例第46條】：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！久穹ㄍ敲吹?17條】：侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當返回財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當賠償損失。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范因車輛喪失而發(fā)生的法律糾紛，是司法實踐中發(fā)生較多的保管合同糾紛案件。根據(jù)合同法關(guān)于保管合同的規(guī)定，對在停車場喪失車輛的糾紛，應(yīng)當考察保管合同關(guān)系是否成立、該保管合同是有歸還是無償?shù)惹闆r綜合認定。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范1、業(yè)主與物管公司存在車輛保管合同關(guān)系〔1〕保管合同的法律規(guī)定及概念保管合同——保管人保管存放人交付的保管物，并返還該物的合同?！竞贤ǖ?65條】精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范①保管合同具有以下特征：訂立合同的目的是由當事人保管物品，并非以保管人獲得物品的所有權(quán)或使用權(quán)為目的。保管合同的標的是保管行為。保管合同為實踐合同，以保管物的交付為成立要件。即保管合同的成立，不僅須有當事人雙方意思表示的一致，還須有存放人將保管物交付于保管人的行為。但當事人對保管合同的成立另有約定的，按照其約定執(zhí)行?！竞贤ǖ?67條】：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。保管合同是不要式合同。僅以存放人實際交付保管物為成立要件，并不要求當事人必須采取何種特定形式。保管合同的形式由當事人選擇，口頭形式、書面形式或其他形式均可。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范②保管合同分有償保管和無償保管兩種類型。有償保管:當事人對保管費有明確約定，或者約定雖然不明確但當事人達成補充協(xié)議，或按照合同有關(guān)條款、交易習(xí)慣可以確定保管費的保管關(guān)系。無償保管：當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，既無法達成補充協(xié)議，又無法按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定保管費的保管關(guān)系。保管合同的有歸還是無償，由當事人約定?！竞贤ǖ?66條】：存放人應(yīng)當按照約定向保管人支付保管費。當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，保管是無償?shù)?。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范③保管合同雙方的權(quán)利義務(wù)存放人的主要義務(wù)：依約支付保管費。保管人的主要義務(wù)：向存放人給付保管憑證；妥善保管保管物；不得將保管物轉(zhuǎn)交給第三人保管；不得使用或許可第三人使用保管物；向存放人返還保管物?！竞贤ǖ?68條】：存放人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范④保管人對保管物的損害賠償責(zé)任：保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任；對無償保管，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔賠償責(zé)任。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范〔2〕如何認定車輛保管合同的成立國家沒有明確規(guī)定物管公司必須對停入小區(qū)的車輛進行保管，并對車輛的損害、喪失承擔損害賠償責(zé)任。因此應(yīng)以物管公司和業(yè)主雙方的意思自治為原那么，由物管公司和業(yè)主對車輛的保管及損害、喪失責(zé)任的承擔進行約定。在小區(qū)車輛喪失的案件中，業(yè)主與物管公司是否構(gòu)成車輛保管合同關(guān)系常常是案件爭議的焦點，因為一旦車輛保管合同關(guān)系成立，物管公司又存在保管不善的情形，業(yè)主就可以主張物管公司承擔賠償責(zé)任。一般情況下，從以下幾個方面對車輛保管合同的成立予以認定：精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范業(yè)主與物管公司之間就車輛保管問題意思表示一致。通常有兩種形式：業(yè)主和物管公司單獨書面簽訂了車輛保管合同或在物業(yè)效勞合同中有關(guān)于車輛保管的約定條款；物管公司在所提供的場地上設(shè)置有包含對車輛進行保管意思的標識。

【注意】在訴訟過程中，如果業(yè)主和物業(yè)管理公司未訂立書面車輛保管合同，除雙方認可口頭保管合同存在的情況外，主張保管合同存在的一方〔一般是業(yè)主〕應(yīng)當對合同存在的事實承擔舉證責(zé)任。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范【案例】陳某為某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)業(yè)主委員會與某物管公司簽訂了?物業(yè)管理委托合同?，委托該物管公司對小區(qū)進行物業(yè)管理。陳某自入住開始每月均有向物管公司交納摩托車的車輛保管費，并將摩托車放在樓下。后來物管公司制定了小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，明示告知了業(yè)委會和全體業(yè)主，并發(fā)函告知陳某已為其安排了摩托車停放車位，要求其按規(guī)定將車輛停放在指定位置。但陳某為圖方便，仍將車輛停放在自己樓下。某晚陳某的摩托車被盜，于是認為物管公司的工作人員失職導(dǎo)致了摩托車的被盜，遂以沒有履行物業(yè)管理職責(zé)為由申請仲裁，要求物管公司承擔賠償責(zé)任。

精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范【對本案的不同觀點】：第一種觀點：雙方存在物業(yè)管理合同關(guān)系，業(yè)主已向其支付費用，物管公司理應(yīng)盡責(zé)。由于物管公司的工作人員失職，導(dǎo)致業(yè)主摩托車被盜，應(yīng)承擔責(zé)任。第二種觀點：本案屬于保管合同糾紛，不是物業(yè)管理合同糾紛。陳某不按規(guī)定停車，應(yīng)對車輛的喪失承擔主要責(zé)任。而且陳某車輛的被盜是由于第三人侵權(quán)造成，物管公司已履行物業(yè)管理的職責(zé)，不應(yīng)承擔責(zé)任。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范【點評】〔1〕雙方不存在保管合同關(guān)系。該物管公司對小區(qū)的車輛實行有償保管，陳某一直有向物管公司交納車輛保管費，可見陳某與物管公司之間就車輛保管問題已形成合意。陳某并未實施將摩托車交付給物管公司保管的行為。陳某長期將摩托車停放在其住房的臺階上，并未交付給物管公司進行保管，應(yīng)屬于自己保管。由于保管合同以存放人實際交付保管物為成立要件，因此陳某與物管公司之間實際上并未成立保管合同。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范〔2〕在雙方不形成車輛保管合同的情況下，陳某與物管公司之間屬于物業(yè)管理關(guān)系。為維護小區(qū)公共秩序和車輛停放秩序，該物管公司采取了一系列管理措施，包括制定車輛停放管理規(guī)定，明示告知全體業(yè)主，發(fā)函要求陳某將車輛停放在指定位置等?？梢?，物管公司已按物業(yè)管理合同的約定履行其對小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序的管理職責(zé)。物管公司已制定了車輛停放管理規(guī)定，并為陳某的車輛專門安排了停放車位，但陳某沒有按照物管公司規(guī)定的停車位置停放車輛，并未配合物管公司的管理工作，違反物管公司制定的車輛停放管理制度，堅持不按規(guī)定停車，應(yīng)對其摩托車的被盜承擔主要責(zé)任?！竞贤ǖ?79條】：有償?shù)谋９芎贤?，存放人?yīng)當按照約定的期限向保管人支付保管費。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范物管公司管理有疏漏，應(yīng)對車輛喪失承擔一定責(zé)任。案例中的物管公司對小區(qū)的車輛停放和保管問題，雖作了規(guī)定和發(fā)出通知，并已發(fā)函給陳某，但對陳某不按指定地點停放車輛沒有采取有效措施予以糾正，在管理上存在疏漏，是導(dǎo)致陳某車輛被盜的因素之一，因此被仲裁委裁定須承擔陳某車輛喪失而致的合理損失的40％?！?〕因車輛喪失所致的合理損失如何確定。根據(jù)廣州市公安局車管所推薦的舊機動車交易市場對與陳某喪失車輛同一型號的摩托車進行評估，仲裁庭認為評估能表達該型號車輛的現(xiàn)在市場價值，數(shù)額合理，并認可該評估價格為陳某因喪失車輛所致的合理損失額。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范〔3〕在車輛保管合同有效存在的情況下，物管公司對車輛喪失的責(zé)任承擔在有充分證據(jù)證明業(yè)主與物管公司之間存在保管合同關(guān)系的情況下，車輛喪失案件的法律責(zé)任主要適用?合同法?分那么第十九章保管合同的相關(guān)規(guī)定。假設(shè)是有償保管，物管公司應(yīng)該承擔賠償責(zé)任，賠償業(yè)主因喪失車輛所造成的全部損失；假設(shè)是無償保管，一般情況下物管公司也應(yīng)承擔賠償責(zé)任，但能證明其沒有重大過失的，物管公司可免除賠償責(zé)任。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范車輛毀損案件車主提出車輛毀損賠償要求時，物管公司應(yīng)注意的舉證問題?！景咐磕惩?，管理某大廈的物管公司接到某車主投訴，稱其停放在大廈廣場車位上的轎車車頭在停放后被劃，廣場車管員沒有盡到責(zé)任，要求物管公司承擔損失。物管公司現(xiàn)場查看、確認劃痕后與車主達成協(xié)議，如經(jīng)專家鑒定，該劃痕為新痕，那么物管公司負責(zé)賠償。110巡警對劃痕進行查看和分析后，得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對這一結(jié)論，車主無言以對。事后，物管公司組織相關(guān)人員總結(jié)經(jīng)驗，提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其進行仔細簡稱，發(fā)現(xiàn)問題當場請車主確認，并作好記錄。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范【點評】本案反映出物管公司在處理車主投訴車輛被損事件中的一個重要法律問題，即舉證問題。本案中的物管公司對車主提出的索賠要求處理得非常冷靜。在確認劃痕確實存在的情況下，物管公司并未急于處理與車主之間的責(zé)任承擔及賠償問題，而是提出先請內(nèi)行或權(quán)威部門的專家鑒定車輛劃痕是新痕還是舊痕，再根據(jù)鑒定結(jié)論對事件進行進一步處理的建議。這不僅使物管公司與車主的矛盾得到緩解，而且也對可能發(fā)生的訴訟作了準備。因為如果車主要求物管公司賠償并提起訴訟，那么在訴訟中，業(yè)主需舉證證明車輛是因物管公司的過錯而遭到損壞的；物管公司進行辯論時，反駁業(yè)主的主張，也要舉證證明物管公司對車輛的損失沒有過錯，這必然面臨著對車輛劃痕進行鑒定的問題。在本案中，物管公司與業(yè)主就鑒定問題達成協(xié)議，說明雙方對鑒定機關(guān)作出的鑒定結(jié)論均予以認可，在訴訟中該鑒定結(jié)論就是最有力的證據(jù)。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范車輛劃痕是舊痕就可以肯定車輛不是在停放期間遭到損害的。但如果經(jīng)鑒定車輛的劃痕是新痕，那么有兩種可能：一是車輛是在停放之前的不長時間內(nèi)遭到損害，二是車輛是在停放在車位上之后遭到損害。這就不排除物管公司承擔責(zé)任的可能性。精選ppt〔三〕停車管理的風(fēng)險防范【建議】物管公司為防止糾紛發(fā)生，降低承擔責(zé)任的可能性，在進行停車管理時，特別是在與此存車人形成了車輛保管合同的情況下，最好在車輛停放前，由工作人員對車輛進行必要的簡稱，并請車主對檢查結(jié)果進行書面確認，以便于在發(fā)生車輛毀損糾紛時，對責(zé)任的承擔進行劃分。精選ppt四、相鄰權(quán)糾紛1、相鄰權(quán)的法律規(guī)定及概念2、物業(yè)管理中常見的相鄰權(quán)糾紛3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔精選ppt四、相鄰權(quán)糾紛1、相鄰權(quán)的法律規(guī)定及概念【民法通那么第83條】：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除阻礙，賠償損失。精選ppt相鄰關(guān)系——兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。以下是幾類常見的相鄰關(guān)系：〔1〕相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系〔2〕相鄰防險、排污關(guān)系〔3〕相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系〔4〕相鄰管線安設(shè)關(guān)系〔5〕相鄰光照、通風(fēng)、噪音、震動關(guān)系〔6〕相鄰竹木歸屬關(guān)系四、相鄰權(quán)糾紛精選ppt2、物業(yè)管理中常見的相鄰權(quán)糾紛〔1〕業(yè)主的房屋相互毗鄰是業(yè)主之間產(chǎn)生相鄰關(guān)系的根底?！?〕物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的相鄰權(quán)糾紛有：業(yè)主因?qū)堑赖裙膊课坏牟划斒褂?、非法侵占，妨害了其他業(yè)主的正常通行、使用權(quán)利；業(yè)主私搭亂建，影響相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光等權(quán)利；業(yè)主在家中或平臺、樓道飼養(yǎng)寵物，使相鄰方的正常居住、生活受到阻礙；業(yè)主進行非法的或不當?shù)难b飾、裝修行為，產(chǎn)生噪音、堵塞管道等，損害相鄰方合法權(quán)益。四、相鄰權(quán)糾紛精選ppt3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔實踐中，業(yè)主之間產(chǎn)生了相鄰權(quán)糾紛，往往將責(zé)任推向物管公司，要求物管公司必須對糾紛加以解決：或由物管公司賠償自己損失；或由物管公司要求侵害業(yè)主賠償自己的損失；也有局部業(yè)主在物管公司調(diào)解無效的情況下，才由自己通過訴訟等其他方式解決問題。四、相鄰權(quán)糾紛精選ppt3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔受害業(yè)主不