新鄭工程商業(yè)建議英之杰商業(yè)事業(yè)部2021年4月8日目的工程定位規(guī)劃建議招商建議工程分析方案架構(gòu)收益分析名實現(xiàn)利益最大化，快速回籠資金！利樹品牌，經(jīng)過招商造勢，打造區(qū)域內(nèi)勝利商業(yè)！賣什么，賣給誰，怎樣賣？本案目的工程分析PART.1工程地塊工程區(qū)位工程位于新鄭老城區(qū)，中華路與洧水路口東100米路南，三面包圍單邊臨街。本案工程交通工程屬性為老城區(qū)市場晉級改造，三面被包圍，洧水路單邊臨街，老城區(qū)道路路面較窄，通達性和昭示性有所欠缺。洧水路人民路中華路華祥巷華祥一街周邊商業(yè)周邊小區(qū)家屬院眾多，商業(yè)氣氛濃重配套成熟，商圈穩(wěn)定，未來商業(yè)競爭猛烈。洧水路沿街門面房〔單一層〕，面積約40-120㎡，租金約50--100元/月/㎡周邊商業(yè)中華路沿街門面房〔一層一拖二〕，面積約40-1200㎡，租金約60--110元/月/㎡周邊小區(qū)家屬院眾多，商業(yè)氣氛濃重配套成熟，商圈穩(wěn)定，未來商業(yè)競爭猛烈。區(qū)域內(nèi)小區(qū)家屬院眾多，商業(yè)配套成熟，成熟商圈穩(wěn)定，未來商業(yè)競爭猛烈。周邊商業(yè)本案550米500米150米丹尼斯萬佳時代廣場中華城家屬院周邊商業(yè)丹尼斯商業(yè)約3.2萬㎡地上四層、地下兩層，共約3.2萬㎡；地上單層面積約5000㎡，負一層面積約6000㎡。業(yè)態(tài)分布：一層：黃金珠寶、中外名表、精品名鞋、品牌運動；二層：內(nèi)睡衣、女裝、流行雜貨、飾品、肯德基、運動、男裝；三層：精品男士館、時髦休閑、精品童飾、家居家飾；四層：家居家飾、國際影城、美容美發(fā)、美食廣場、蘋果專賣、酷漫電玩；負一層：丹尼斯超市萬佳時代廣場商業(yè)約1.5萬㎡地上兩層，單層面積約7500㎡。業(yè)態(tài)分布：一層：童鞋、童裝、男裝、女裝、母嬰、床品、內(nèi)衣、箱包皮具、圖書、玩具、工藝品、家電、襪子內(nèi)褲、黃金珠寶、煙酒、名表、迪信通手機、中國銀行；二層：化裝品、紙品、文體用品、百貨、洗化洗滌、休閑食品、酒水飲料、調(diào)料、食品糧油、面包、水果、南北干貨、熟食、蔬菜、生鮮肉、活魚。周邊商業(yè)萬佳量販〔中華城店〕地上兩層、地下一層，地上單層面積約800-900㎡。業(yè)態(tài)分布：一層：精品百貨；二層：萬家美食城；負一層：萬佳量販周邊商業(yè)本身分析停車位缺乏，容積率低，復(fù)原農(nóng)貿(mào)市場，無高層建筑，其經(jīng)濟目的無法支撐工程成為標桿性工程。本身分析自行規(guī)劃，框架構(gòu)造，實體鋪，可銷售，可自在組合，適宜各類業(yè)態(tài)進駐。建議：南北長75.6米柱間距8.4米；東西長71.1米，柱間距7.9米，單層建面約5500平方米，總建面約：2.1萬平方；一至四樓層高建議為：4.9米、4.9米、4.5米、4.5米〔部分挑高9-12米〕，可滿足各類業(yè)態(tài)進入，〔包括巨幕電影〕。7.9米8.4米71.1米75.6米小結(jié)OSWT位于老城區(qū)，周邊常住人口多，人流密集，商業(yè)氣氛濃重自行設(shè)計盒子商業(yè)，框架構(gòu)造，可滿足各業(yè)態(tài)商家進駐SWOT分析優(yōu)勢機會劣勢威脅政府扶持工程，給予一定政策支持，有利于大品牌商家招商老市場改造工程，有一定的商業(yè)印象根底，容易快速培育市場附近500米范圍內(nèi)無大型集中商業(yè)，僅是生活型超市及單一型步行街單面臨街，三面被包圍，出入及昭示性有限經(jīng)濟目的無法支撐其成為標桿性工程區(qū)域內(nèi)存在同類商業(yè)，未來競爭猛烈實體商品目前面臨著電商的宏大沖擊本案出發(fā)點：社區(qū)晉級型集中商業(yè)躲避區(qū)域內(nèi)商業(yè)同質(zhì)化，突出本身特征，打造區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)體突顯本身商業(yè)功能，區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)方式，構(gòu)成新的市場聲音小結(jié)PART.2工程定位 新鄭老城區(qū)社區(qū)晉級型集中商業(yè) 餐飲、文娛、購物+生活型+體驗型+聚交型整體定位籠統(tǒng)定位新悅城整體定位定位描畫定位描畫便民生活、餐飲美食、休閑文娛、安康養(yǎng)生生活型文娛型體驗型目的性群體性繼續(xù)性整體定位商圈定位商業(yè)形式建筑形式交通條件輻射范圍業(yè)態(tài)形式城市級商業(yè)中心多個獨體商業(yè)樓組成的商業(yè)街依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場地外向吸引力極強大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游次城市級商業(yè)中心多個獨體商業(yè)樓組合依托城市輔中心主要干道的交通樞紐，充裕停車場地外向吸引和區(qū)域服務(wù)為輔同上區(qū)域級商業(yè)中心2—3個獨體商業(yè)樓組成依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔同上次區(qū)域級商業(yè)中心1—2個獨體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉綜合商業(yè)，以特色餐飲為主，輔以娛樂、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級商業(yè)中心獨體商業(yè)樓或社區(qū)底商依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營店為主整體定位檔次定位質(zhì)量設(shè)備理念、品味生活休閑、多種業(yè)態(tài)聚集的社區(qū)晉級型便民生活商業(yè)時髦化、生活化、便利化、人文化晉級生活商業(yè)軟硬件質(zhì)量及運營理念新鄭一流，且5年內(nèi)不落伍，環(huán)境溫馨。具有前沿檔次、理念、主題，整體調(diào)性是現(xiàn)代、潮流、輕松、符合居家生活。商品、品牌定位于中高檔、針對性消費品、個性消費品。。餐飲文娛體驗時髦歡聚購物童趣健身獵奇整體定位功能定位由購物場所變成了活動場所以“現(xiàn)代生活〞做為目的滿足周邊區(qū)域內(nèi)居民、引流而來人群及時髦群體消費的休閑場所傳統(tǒng)百貨商場，人均停留時間1小時；生活型休閑場所里，人均停留時間是2小時以上。整體定位消費群定位整體定位投資運營者定位公司直營省級代理商市級代理商新鄭市成熟品牌運營者有實力的投資者有實力創(chuàng)業(yè)者上述這些運營者，是可以做到與工程共同培育、共同開展、共同提升的品牌運營商。PART.3規(guī)劃建議規(guī)劃建議地塊價值分析根據(jù)周邊道路等級、交通站點、人流量及來向等綜合條件分析，得出基地商業(yè)價值分布圖，沿洧水路臨街商鋪價值最大，其次是工程內(nèi)街商鋪，最后為中心盒子內(nèi)部。高低商業(yè)類型鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域性商業(yè)面積（㎡）<2萬2—5萬6—10萬10萬以上選址居住社區(qū)內(nèi)大型居民區(qū)附近非傳統(tǒng)商圈，但交通便利市中心/黃金商圈商圈半徑（公里）1~23~510~2030~40時間距離（分）行人3~55~810~1520~30商圈人口（萬人）1~25~1050~100200以上項目功能組成居住+商業(yè)居住+商業(yè)居住+商務(wù)+商業(yè)居住+商務(wù)+商業(yè)1公里區(qū)域人口：3.9萬1公里內(nèi)零售商業(yè)體量3.9萬本案零售商業(yè)開發(fā)體量1.27萬本案商業(yè)總體量2.12萬當前零售商業(yè)市場容量2.12萬區(qū)域人口支撐法人均商業(yè)量1㎡當前區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)總量1.78萬減去等于本案占比60%零售在商業(yè)總量占比60%1公里輻射人口3.9萬消費概率0.15人均消費額20212元消費坪數(shù)〔建面〕5580本案可支撐商業(yè)體量2.1萬方乘以乘以除以等于消費需求定量法社區(qū)型商業(yè)2-5萬方鄰里型商業(yè)<2萬方本案宜打造商業(yè)體量2萬方左右介于兩者之間折中規(guī)劃建議體量分析四層商業(yè)〔部分挑高〕總體量2.1萬方一層農(nóng)貿(mào)市場占3583平方地下負一商業(yè)可打造4000平方本案商業(yè)體量2.15萬方洧水路減去加上等于規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃分析PART.4招商建議第一根本原那么：運營比例，購物、餐飲、休閑文娛的比例大約35：30：35。第二根本原那么：要維護一致主題籠統(tǒng)和一致品牌籠統(tǒng)。本商業(yè)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織方式，但它絕不是一個無序的大雜燴，它是一個有明確運營主題和宏大發(fā)明力的品牌籠統(tǒng)商業(yè)街。要一直留意維護和管理好已確定的運營主題和品牌籠統(tǒng)。第三根本原那么：在功能和方式上同業(yè)差別、異業(yè)互補。同業(yè)差別就是市場有一定接受力，不能盲目招同一品類的店進入。異業(yè)互補的目的，就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。第四根本原那么：須引入知名度較高的品牌商家，但知名品牌商家引入較困難故招商優(yōu)惠條件需適當放寬。第五根本原那么：招商順序原那么。中心品牌店先行，輔助店隨后的原那么；知名品牌優(yōu)先，輔助商業(yè)配套的原那么。第六根本原那么：特殊商戶招商優(yōu)惠原那么。“以點代面，特征運營〞是大型商業(yè)的運營特點。特殊商戶是指具有較高品牌知名度與社會影響力、顧客認知度高的運營商家，對它們給予優(yōu)惠政策，約請其入駐，可以起到活潑招商氣氛之作用；第七根本原那么：租賃運營采用放水養(yǎng)魚的原那么。先做人氣，再做生意。由于我們工程運營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效力做法，將整個商業(yè)做熱，而后根據(jù)運營形狀，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，開發(fā)商與商戶才干共贏。第八根本原那么：一致招商管理，并一致物業(yè)效力。一致的裝修指點效力、一致的物業(yè)管理效力等等。不但要表達在招商合約中，更表到達后期的管理行動中。招商根本思緒及原那么招商建議第一步：確定晉級型商業(yè)城，特征包裝推出市場；第二步：一致規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃，組建專業(yè)招商團隊；第三步：舉行招商發(fā)布盛會，炒熱市場購買自信心；第四部：簽約品牌主力商家，頭狼帶動群狼效應(yīng)。四大步驟，循序漸進招商根本步驟招商建議一樓沿街引進品牌店，金融商務(wù)類，能承當高租金且籠統(tǒng)好，可以為工程提升籠統(tǒng)并帶來昭示性。招商建議德克士銀行二樓引進一家大型超市，滿足居民日常生活消費，同時可以聚攏人氣，引領(lǐng)其他業(yè)態(tài)互嬴。招商建議生活超市外租區(qū)三樓以餐飲文娛休閑健身養(yǎng)生業(yè)態(tài)為主，滿足周邊居民購物之余的更高生活追求，此類業(yè)態(tài)可以讓消費者長時間逗留，從而刺激更多消費。招商建議安康養(yǎng)生餐飲美食休閑文娛美食廣場四樓：引進KTV、電影院、電玩等業(yè)態(tài)，此類業(yè)態(tài)承租才干低，但卻能聚攏人氣，拉動目的性消費人群，提升人流動線，且品牌籠統(tǒng)容易展現(xiàn)，特省整體商業(yè)籠統(tǒng)。招商建議巨幕電影院游戲電玩KTVPART.5收益分析

根據(jù)一:選取工程周邊同類或類似商鋪租金復(fù)原〔租金復(fù)原法〕

根據(jù)二:確定所選取對比工程周邊商鋪銷售均價〔市場比較法〕

根據(jù)三:根據(jù)工程區(qū)域內(nèi)住宅售價，得到本工程預(yù)測參考價錢〔住宅復(fù)原法〕

定價原那么〔１〕簡易國際評價法：根本公式為：該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價假設(shè)購買價目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)那么該物業(yè)物有所值?！惨陨瞎綖閲H專業(yè)理財公司評價物業(yè)投資價值的簡一方法。〕〔２〕租金報答率返推法：根本公式：每月租金收益×12/購房總價＝投資報答率租金復(fù)原法根本公式：住宅均價×〔３－５倍〕＝商鋪均價住宅復(fù)原法根據(jù)周邊工程和同質(zhì)商業(yè)工程已成交均價進展比較后制定加權(quán)系數(shù)進而推導本案定價，相對更準確，建議采用此類方法。市場比較法本案價值可租面積約：一樓黃色區(qū)域約：1792㎡二、三、四樓單層建面約：5493㎡工程可租面積合計為：18271㎡本案租金預(yù)算7.9米8.4米71.1米75.6米一樓沿街門面價值空間大，根據(jù)市場參考租金按60元/月/㎡計算年租金收益約為：129萬二樓租金按40元/月/㎡計算：年租金收益約為：264萬三、四樓租金均價按20元/月/㎡計算：年租金收益約為：264萬工程整體年租金收益約為：657萬〔損失農(nóng)貿(mào)市場部門年租金267萬〕物業(yè)管理費按10元/月/㎡計算;工程年物業(yè)費收入約為：219萬

工程租賃年收入：876萬此為計租期第一年收入，以后每年5%遞增，每年租金約漲44萬本案價值本案銷售預(yù)算615432一樓規(guī)劃沿街門面6間，每間建面〔不含公攤〕為：163.53㎡六間總面積為：981.18㎡假設(shè)公攤控制為30%，那么沿街一層銷售面積為：981.18㎡*(1+30%)=1275.534㎡根據(jù)市場參考一樓售價按：20000元/㎡算可銷售額為：2551萬假設(shè)一拖二銷售，那么每間面積約為327.06㎡，六間總面積為：1962.36㎡假設(shè)公攤控制為30%，那么沿街一拖二可銷售面積為：1962.36㎡*(1+30%)=2551.068㎡根據(jù)市場參考估算一拖二銷售均價按：15000元/㎡計算可銷售額為：3827萬一拖二每間售價為638萬，投入太高，很難實現(xiàn)銷售，因此暫不建議一拖二銷售；假設(shè)分割成小面積商鋪那么可思索一拖二方式。本案價值本案銷售預(yù)算二、三樓單層面積為：5493㎡銷售40%-60%，自持60%-40%〔四樓全自持〕，那么二三樓可銷售面積為：4394.4㎡-6591.6㎡根據(jù)市場估算二三樓均價按：800