土地財政與城市化模式

LAND-BASEDFINANCEANDTHEMODELOFURBANIZATION趙燕菁PhDofCardiffUniversity2011-4-10廈門大學(xué)南強學(xué)術(shù)講座1可編輯版討論的背景2009年11月30日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心與北京大學(xué)國家發(fā)展研究院在北京釣魚臺大酒店共同主持召開了《2009中國城鎮(zhèn)化高層論壇》6月5日高等研究院舉辦2010“土地制度、戶籍制度與城市化”專題圓桌會議在上海財經(jīng)學(xué)院舉行2011年《第一財經(jīng)》“放棄土地財政乃是自毀長城”2002年，就提出開征財產(chǎn)稅。十年后重新思考。土地財政的演進方向，設(shè)計中國經(jīng)濟的幾乎所有方面，將會決定中國未來的發(fā)展模式2可編輯版第一部分幾個基本理論分歧什么是“城市”？政府的市場角色？公共產(chǎn)品的供給？3可編輯版問題一：城市是什么？維基百科（Wiktionary）:“一個相對較大的永久定居點”（Acityisrelativelylargeandpermanentsettlement）《簡明不列顛百科全書》第二卷：“一個相對永久性的高度組合起來的人口集中的地方”4可編輯版?zhèn)鹘y(tǒng)的城市定義“工業(yè)、商業(yè)、信貸的集中地?！?/p>

L﹒沃思等《城市社會學(xué)》“城區(qū)就是一個具有相對較高人口密度的區(qū)域?！?/p>

奧沙利文《城市經(jīng)濟學(xué)》第4版5可編輯版實踐中的定義美國人口普查局規(guī)定聚居2500人以上的區(qū)域稱為城市(應(yīng)該包括小城鎮(zhèn))；2500人以下者稱為村莊。中國的城市為特大城市,50萬-100萬人口的為大城市,20萬-50萬人口的為中等城市,10萬-20萬人口的為小城市。6可編輯版無法規(guī)范分析的定義在幾乎所有學(xué)科里，城市的定義，都主要體現(xiàn)在與農(nóng)村地區(qū)的物理密度和產(chǎn)業(yè)差異上。這類基于直觀感覺得出的定義，無助于理解城市的內(nèi)在成長機制。維基百科承認(rèn)：“盡管城鎮(zhèn)的形成有很長的歷史，但關(guān)于古代的定居點是否被認(rèn)定為城市仍然有不同的意見。”“沒有足夠的證據(jù)宣稱在那些條件下，世界歷史上誕生了第一批城市?！?/p>

“還沒有一個一致的定義區(qū)分城市和城村”7可編輯版制度經(jīng)濟學(xué)角度的城市定義城市：一組通過空間途徑提供的公共服務(wù)8可編輯版城市的起源根據(jù)這個定義，有沒有商業(yè)化的公共產(chǎn)品交易，是劃分城市與鄉(xiāng)村的分水嶺。存在公共產(chǎn)品，我們就定義為城市；反之，則屬于農(nóng)村。9可編輯版農(nóng)村：只要沒有公共產(chǎn)品交易，不論定居點或貿(mào)易點規(guī)模多大，這種居民點也僅僅是自給自足的“人口堆積”，并不構(gòu)成一個“城市”。城市：只要有人出售公共服務(wù)，哪怕只有一個買主，也可以構(gòu)成一個原始的“城市”。區(qū)分城鄉(xiāng)10可編輯版問題二：政府的市場角色？主流經(jīng)濟學(xué)主張自由放任，反對政府干預(yù)經(jīng)濟，提倡政府扮演“守夜人”的角色。亞當(dāng)·斯密：“應(yīng)該廢除一切特殊的或限制的制度，樹立起最明白而單純的自然自由制度”。李嘉圖：需要國家“做的全部事情，就是避免一切干預(yù)”薩伊：“一個仁慈的政府應(yīng)該盡量減少干涉”11可編輯版政府的起源：

奧爾森的政府模型：“流動-常駐的匪幫”在其著名論文《獨裁、民主和發(fā)展》中，奧爾森（1993）指出：在無政府狀態(tài)下，“流竄的匪徒”所進行的非協(xié)調(diào)一致的競爭性偷盜，摧毀了投資和生產(chǎn)的積極性，無論大眾還是匪幫都不會有更多的資源。如果其中一個匪徒能成為一個獨裁者，那么對大眾和匪幫雙方都會更好些——只要他是一個“常駐的匪幫”，即以各種稅收的形式壟斷偷盜物品并使其合法化。一個穩(wěn)固的獨裁者對他的地盤有切身的利益，使得他會提供和平秩序和其他增加生產(chǎn)力的公共物品。12可編輯版李煒光：民國土匪征收過路費的“改革”1913年到1917年這段時間，民國才剛剛建立，四川廣漢川陜大道上，幾股土匪光天化日之下設(shè)置關(guān)卡，攔路搶劫。很快，這條路上沒有人敢走了，貿(mào)易凋敝下來，土匪的財源也就斷了為了克服日益嚴(yán)重的“財政困難”，幾撥平日里很少來往的土匪達(dá)成一個協(xié)議：把這條路大體平均地分成幾段，在每段的入口處各設(shè)一個“收費站”，向來往行人收取保險費，收入就歸占據(jù)這段道路的土匪。收費標(biāo)準(zhǔn)明文規(guī)定收費只能進行一次，絕不可重復(fù)收費。收費之后，還要負(fù)責(zé)保護好該路段之內(nèi)行人之安全。情況很快就開始發(fā)生變化：路上開始有了三三兩兩的行人，以后越來越多，川陜大道竟就恢復(fù)了往日的繁盛。13可編輯版后來，土匪們又把這個“重要經(jīng)驗”推廣到其他“領(lǐng)域”，據(jù)史料記載，效果也蠻不錯。廣漢素產(chǎn)土匪，農(nóng)民怕收成被搶，不敢種地，因此遍地荒蕪。這時想通了某個道理的土匪就向農(nóng)民保證：以后我們不搶你們了，你種地一畝地，我收一斗谷。據(jù)吳思先生說，當(dāng)時成都平原每畝的產(chǎn)量是兩石，只收一斗，“稅率”5%低率征收，比政府收得還少。跟川陜大道上的做法一樣，土匪收了這筆保護費，便不再收其他，避免重復(fù)收費。如果有人敲詐勒索，只要農(nóng)民告發(fā)，必嚴(yán)加追查。如果有別的土匪過來搶劫，老土匪負(fù)責(zé)把新土匪打跑。土匪的“招商政策”也很快奏效，這里人口又慢慢聚集起來，農(nóng)產(chǎn)增加，農(nóng)民生活也有了些許改善。14可編輯版Olson‘smodel：roving-settlingbandit奧爾森認(rèn)為，諸如“和平”這樣的公共產(chǎn)品（如城墻），是壟斷的競爭者（常駐的匪幫）出于自私的目的強加給居民的。而居民通過繳納稅賦獲得保護，進而與常駐的匪幫分享“和平秩序”帶來的巨大好處。這就意味著，公共產(chǎn)品不是自發(fā)（spontaneously）生成的（比如人口的自發(fā)集聚帶來規(guī)模效益），而是由出于自私目標(biāo)的特定生產(chǎn)者有目的地提供的。公共產(chǎn)品的消費者（比如企業(yè)和城市居民），必須以某種方式（被迫或自愿）為享用的公共產(chǎn)品和服務(wù)付費。而政府的本質(zhì)，就是通過提供公共產(chǎn)品盈利的企業(yè)15可編輯版政府的本質(zhì)是什么？以行政區(qū)域為產(chǎn)權(quán)邊界，以提供公共產(chǎn)品為目的企業(yè)16可編輯版企業(yè)的本質(zhì)科斯：企業(yè)是價格機制的替代物。阿爾奇安和德姆塞茨：企業(yè)的本質(zhì)是團隊生產(chǎn)。張五常：企業(yè)是合約選擇的一種形式威廉姆遜：企業(yè)是一種科層組織。企業(yè)的顯著標(biāo)志在于：它是價格機制的替代物，是一種替代市場進行資源配置的組織。17可編輯版企業(yè)的本質(zhì)企業(yè)的本質(zhì)就是商業(yè)模式商業(yè)模式（businessmodel）乃是指：由企業(yè)家精心設(shè)計，能夠?qū)撛谑袌鲂枨筠D(zhuǎn)變?yōu)榭梢砸杂绞教峁┑囊环N投入產(chǎn)出機制。商業(yè)模式是企業(yè)的核心特徵。只要擁有商業(yè)模式，一個人也可以構(gòu)成“企業(yè)”18可編輯版商業(yè)模式的創(chuàng)造電視和互聯(lián)網(wǎng)需求巨大，但收費困難。于是企業(yè)家創(chuàng)造了一種收費模式——廣告?；ヂ?lián)網(wǎng)交易可以極大地降低成本，但存在信任問題。這時，企業(yè)家發(fā)明一種機制——“支付寶”，錢由第三方保管，雙方交易確認(rèn)完成后，才匯給生產(chǎn)者；而第三方獲得一定比例的服務(wù)費。不僅谷歌、阿里巴巴，而且麥當(dāng)勞、沃爾瑪、迪斯尼本身也都是一種商業(yè)模式。19可編輯版小結(jié)定義：城市本質(zhì)是公共產(chǎn)品的集合政府是供給公共產(chǎn)品的企業(yè)企業(yè)的本質(zhì)是創(chuàng)造商業(yè)模式分歧：政府不是市場的對立而是市場的一部分政府間的競爭是正常且必要的市場競爭公共產(chǎn)品是可以通過競爭在市場上定價20可編輯版第二部分城市增長模式什么是城市增長模式？中國城市的增長模式？21可編輯版城市政府——尋找商業(yè)模式政府的商業(yè)模式，首要的問題就是如何減少“免費乘車”：由于公共產(chǎn)品通常無法以排他的方式提供給付費的消費者（比如消防、路燈、治安）通過的空間收費的商業(yè)模式，可以大幅減少增值漏失，提高收費效率，回避給每一項公共服務(wù)單獨定價的困難從而使許多看似無法定價的公共產(chǎn)品，得到有效的提供。22可編輯版公共產(chǎn)品的生產(chǎn)函數(shù)公共產(chǎn)品價格理論：生產(chǎn)者競爭消費者競爭公共產(chǎn)品生產(chǎn)函數(shù)：不變成本+可變成本公共服務(wù)商業(yè)模式：如何獲得固定成本如何獲得可變成本數(shù)量成本固定成本可變成本23可編輯版“現(xiàn)代”與“傳統(tǒng)”的模式“傳統(tǒng)”的建設(shè)模式：基于積累，逐步建設(shè)時間長，規(guī)模小，建完才用古代教堂，農(nóng)村住宅……“現(xiàn)代”的建設(shè)模式：基于信用，先借后還速度快，規(guī)模大，先建邊用現(xiàn)代住宅，道路，橋梁……城市化的關(guān)鍵：如何獲得初始資本——固定成本24可編輯版兩種商業(yè)模式基于土地私有的經(jīng)濟：稅收融資模式債務(wù)市場——固定成本財產(chǎn)稅——可變成本基于公有土地的經(jīng)濟：土地融資模式壟斷土地一級市場高額收益：基礎(chǔ)設(shè)施——不變成本土地收益：補貼工商業(yè)——可變成本25可編輯版現(xiàn)代地方政府的主流模式土地稅模式1：財產(chǎn)稅大部分地方政府提供的公共服務(wù)，都會通過土地價值上升，反映到地上資產(chǎn)的價格上。政府只需對相關(guān)的財產(chǎn)征稅，就可以回收公共服務(wù)的成本。避免了計算的困難?；灸Ｊ剑哼B續(xù)收入轉(zhuǎn)為一次支出抵押未來財產(chǎn)稅，獲得原始資本（固定成本）建成后，土地升值，稅收增加，歸還貸款優(yōu)點：回避了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的交易成本前提：發(fā)達(dá)的債券市場和融資機制問題：城市化早期最缺錢但融資難26可編輯版中國特色的商業(yè)模式：土地財政基本模式：一次性收入和持續(xù)性支出政府壟斷一級市場，購買生地，配套基礎(chǔ)設(shè)施，轉(zhuǎn)為熟地后市場公開出讓。政府將土地收益一部分歸還貸款，一部分補貼產(chǎn)業(yè)，為未來政府留下持續(xù)的稅收。模式形成：初始制度差異個人財產(chǎn)缺失：沒有征收對象稅收制度缺失：沒有抵押物品債券市場缺失：沒有融資渠道27可編輯版為什么選擇“土地財政”？不同的制度起點：土地所有制1）土地公有，沒有個人財產(chǎn)；2）沒有征稅傳統(tǒng)和制度；3）沒有債券市場，無法獲得固定成本融資“科斯定理”：農(nóng)夫和牧場主交易成本為零時，兩種模式等價交易成本不為零時，初始產(chǎn)權(quán)決定不同制度，交易成本不同。28可編輯版土地財政:“中國模式”的核心中國模式城市化高速增長的秘密——土地財政交易成本低、外溢損失小、積累速度快強大的融資能力從1998年到2009年，中國土地有償使用收入由507億元上升至1.5萬億元。占全口徑財政收入的比重，由1998年的3％上升至2008年的11％，其中，2007年，達(dá)12150億元，占全口徑財政收入的比重高達(dá)15％，年均增長率39.5%。占地方政府1/3以上甚至更高。2009年，土地出讓總價款比2008年增加了驚人的63.4％。29可編輯版巨額的融資：相對于發(fā)展中國家截至2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，同比增長70.4%，到2011年末地方融資平臺負(fù)債將會高達(dá)12萬億元，地方政府債務(wù)總額將至15萬億元。而這些債務(wù)，大部分是通過土地抵押。根據(jù)印度央行的測算，印度每年將大約6%的GDP投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而這與預(yù)算之間仍然有巨大的資金缺口。央行預(yù)算數(shù)據(jù)顯示，2007-2008年度基建缺口資金為73.4億美元，2008到2009年年度缺口資金為73.1億美元，2009到2010年缺口資金為76.1億美元，數(shù)字還在持續(xù)增加，預(yù)計到2012年，資金缺口總額將達(dá)到406.2億美元。30可編輯版中國城市化模式的效果高水平的的城市基礎(chǔ)設(shè)施：“鐵公基”高度競爭力的制造業(yè)高速增長的財政收入迅速形成的“有產(chǎn)階級”非“民主”的高效率決策機制超越金融海嘯——逆世界經(jīng)濟趨勢而動過去十年，世界見證了中國城市化的空前成功31可編輯版為什么其他國家不仿效中國模式？初始制度，特別是土地制度不同，使得其他國家仿效面臨巨大制度（交易）成本2000年4月,印度聯(lián)邦政府宣布了“經(jīng)濟特區(qū)”(SEZ)計劃。2005年,印度國會通過了經(jīng)濟特區(qū)法。截至2010年,印度政府已正式批準(zhǔn)500個經(jīng)濟特區(qū),但因為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民抗議等原因,目前實際運行的不到70個。32可編輯版第三部分“土地財政”之辯對土地財政的批評？那個是更好的模式？土地財政改進方向？33可編輯版對土地財政認(rèn)識的批評“在世界上沒有一個主要的市場經(jīng)濟像中國這樣維持著城市與農(nóng)村在土地權(quán)利、管理與市場上的絕對分割。而且全球趨勢與這一特征正好相反”?！氨M管不同類型的土地確實需要有不同的規(guī)劃方法和程度不一的規(guī)制和經(jīng)濟干預(yù)，但越來越清楚的一點是，將城市和農(nóng)村土地人為地歸入完全區(qū)隔的兩類制度體系并不是最好的方式。（國務(wù)院發(fā)展研究中心2006）34可編輯版誤區(qū)1：中國經(jīng)濟增長與土地財政無關(guān)深圳特區(qū)建設(shè)時的人均收入不足100美元，地方財政收入才1700萬人民幣。借鑒香港的經(jīng)驗，羅湖區(qū)建設(shè)指揮部提出土地出租，大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌到了第一筆資金。從此，深圳“白手起家”在短短三十年內(nèi)，發(fā)展成為上千萬人口的巨型城市。土地財政是深圳經(jīng)驗對中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的貢獻。深圳模式乃是中國城市化模式的先聲。此后，無論是當(dāng)年的珠三角、長三角，還是今天的渤海灣、中部崛起，走的都是這條的路。正是這模式，拉開了中國與其他發(fā)展國家經(jīng)濟增長速度的差異。35可編輯版誤區(qū)2：土地財政與中央政府無關(guān)目前稅收制度，生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收（如增值稅）依然是財政的主要來源。按照現(xiàn)在的分稅制，中央又拿走了大頭兒。這就意味著，盡管中央政府一再指責(zé)地方政府的土地財政，但實際上地方政府土地財政同時也補貼了中央財政，甚至可以說主要補貼的是中央財政。把1994年后中央財政收入增長持續(xù)超過GDP增長，絕大部分歸因于土地財政的間接轉(zhuǎn)移，其實一點也不夸張。36可編輯版誤區(qū)3：土地收入等于稅收“土地財政”更準(zhǔn)確地說應(yīng)當(dāng)是“土地融資”（land-basedfinancing)賣地收入在居民享受免征財產(chǎn)稅的制度下，實際上是“融資”和負(fù)債，而不是“收益”。政府必須在未來70年，以無償提供公共服務(wù)的方式，償還這部分債務(wù)。37可編輯版誤區(qū)4：地方政府負(fù)債導(dǎo)致破產(chǎn)到2011年末地方融資平臺負(fù)債將會高達(dá)12萬億元，地方政府債務(wù)總額將至15萬億元。地方政府在無地可賣的情況下，只能走向名義上的破產(chǎn)財政。“負(fù)債”是現(xiàn)代經(jīng)濟的主要特征。陳志武先生比較過歷史上東方國家和西方國家的政府，發(fā)現(xiàn)前者積累了大量的財富，后者則是負(fù)債累累，但發(fā)展下來，卻是后者遠(yuǎn)比前者發(fā)展速度更快、質(zhì)量更好。土地財政本質(zhì)上也是一種融資模式，它極大地擴張了地方政府的信用，盤活了?未來?的資產(chǎn)，增加了政府的負(fù)債能力。38可編輯版地方政府融資是罪過嗎？在城市化的初期，資金短缺需要融資是普遍規(guī)律諾貝爾獎金獲得者劉易斯在《國際經(jīng)濟秩序的演進》中發(fā)現(xiàn)：城市人口每年增長速度低于3%的國家（法國1.0%，英國1.8%，德國2.5%）給別的國家貸款，城市人口每年增長超過3%的國家（澳大利亞3.5%，美國3.7%，加拿大3.9%，阿根廷5.3%）向別國貸款。而中國在城市化高速發(fā)展過程中，通過土地財政實現(xiàn)了大規(guī)模融資，避免了向國外大規(guī)模舉債，甚至向國外大量輸出資本。39可編輯版信用與競爭優(yōu)勢2010年，日本出版了一部書，指出，2009年末中國存量貨幣的規(guī)模在已經(jīng)超越歐美，成為世界第一貨幣大國。按照這本書的觀點，脫離金本位的貨幣體制下，貨幣量的規(guī)模會帶來最關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢。作者認(rèn)為，中國存量貨幣的天量化乃是人民幣和美元的百年爭霸的開始。不管這一觀點正確與否，顯然，沒有土地財政，中國是不可能制造出如此規(guī)模的信用。40可編輯版誤區(qū)5：土地財政是寅吃卯糧融資并非一定都是寅吃卯糧：關(guān)鍵要看融資是否形成了收益更高的資產(chǎn)。無論是橋梁、道路，還是鐵路、機場，這些資產(chǎn)都會在未來幾十年內(nèi)發(fā)揮巨大的效益。更為重要的是，土地收益很大一部分，被用來作為優(yōu)惠政策的一部分，招商引資，補貼企業(yè)。這等于是將一次性土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常性稅收收入。如果企業(yè)持續(xù)繳稅，財政就是可持續(xù)的。理論上講，最終土地會“賣光”，但基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建設(shè)，城市化已經(jīng)完成，無需賣地（如深圳）41可編輯版“現(xiàn)行做法對農(nóng)村土地所有者和使用者十分不利，因為它造成他們不能分享自己的土地在城市市場所產(chǎn)生的增值收益。另一方面，他們也不能將自己的土地直接投放市場。與此同時，他們所獲得的土地補償只與這些土地被用作農(nóng)作時的價值相關(guān)，常常只是其農(nóng)用價值的若干倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于它們在城市被作為他用時的土地價值?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心、世界銀行報告(2006)誤區(qū)6：土地財政是剝削農(nóng)民42可編輯版兩種土地不可比地方政府土地出讓獲得的利益并不是政府可以自由支配的“收入”，政府要用這筆錢建設(shè)道路、橋梁、醫(yī)院、學(xué)校、市政管線、電力設(shè)施、公園綠地、機場、港口……，只有提供了基礎(chǔ)設(shè)施后，原來的農(nóng)地的低價，才能變?yōu)槌鞘型恋氐母邇r。最后城市真正能夠出讓的土地，只是其中很少的一部分，以廈門的實例，真正能夠出讓的土地，只占全部收儲土地的22%。拿這一部分配套好的熟地和完全沒有基礎(chǔ)設(shè)施配套的生地比較地價，就像比較飯館里?豬肉?的價格和豬圈里?豬肉?的價格一樣，毫無經(jīng)濟意義。43可編輯版誤區(qū)7：土地財政導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化民間資本、國有資本和外資都爭先恐后進入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致我們賴以發(fā)展的制造業(yè)日益萎縮，逐漸喪失競爭力，整個經(jīng)濟體將演化成一個只追逐財富分配，而不創(chuàng)造財富的“傳銷化”體系。在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)不僅沒有占用本應(yīng)進入產(chǎn)業(yè)的資本，還成為產(chǎn)業(yè)融資的間接手段。河南富士康、深圳華為、重慶惠普、成都戴爾、大連英特爾、上海的迪斯尼都把政府的補貼作為選擇投資城市的重要條件。甚至像高速鐵路這樣的國家項目，也都有地方政府的巨額補貼。而所有這些進入產(chǎn)業(yè)的資金，很少來自財政，絕大多數(shù)直接或間接來自于土地收益。44可編輯版第三產(chǎn)業(yè)也是如此比如華僑城的模式，就是先低價獲得一片土地，然后建設(shè)主題公園，周邊土地升值后，平衡主題公園投資；華強模式是政府直接補貼企業(yè)，而補貼的資金，則是通過周邊政府土地升值平衡；萬達(dá)先建設(shè)商場，住宅升值后，平衡商業(yè)，而商業(yè)則作為永久物業(yè)，長期持有，獲得租金收入的同時分享城市土地升值。此外像瑞安的新天地、西安的曲江旅游集團、成都的文旅集團、奧體房地產(chǎn)等等，商業(yè)模式大同小異，都是通過房地產(chǎn)融資、平衡，迅速建立起各自的產(chǎn)業(yè)帝國。45可編輯版土地轉(zhuǎn)向稅收財政？國務(wù)院發(fā)展中心和世界銀行“土地新政”的核心，就是允許圖農(nóng)村土地入市，允許地主分享城市土地升值的收益。其邏輯結(jié)果，就是要求大陸的土地制度向私有化和財產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的土地制度轉(zhuǎn)變——開放城市建設(shè)權(quán)，政府則專注于公共服務(wù)。這一重大的土地制度變化，可能影響中國大陸經(jīng)濟的核心競爭力，乃至國家制度的根本。46可編輯版風(fēng)險一：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本劇增增長模式的轉(zhuǎn)變，將會極大地增加基礎(chǔ)設(shè)施融資的成本：固定成本：不發(fā)育的債券市場，高昂的征收成本，長時間的談判，抵押品難以執(zhí)行，信用評估不可靠可變成本：財產(chǎn)價值難以評估，逐戶征收成本巨大，經(jīng)濟波動難以控制，財務(wù)風(fēng)險顯著增加即使在發(fā)達(dá)國家，加稅也是一件非常不得人心的事。稅基的不足使得政府很難收到足夠的財產(chǎn)稅，抵償土地財政的減少。西方國家實踐：主權(quán)財政危機47可編輯版風(fēng)險二：加劇貧富分化與農(nóng)地入市的政策目標(biāo)相反，壟斷一級土地市場不會普遍增加農(nóng)民的資本。蓋因在于土地是否可以入市，完全取決于距城市遠(yuǎn)近。城市邊緣土地的價值是城市公共服務(wù)的外部性溢出的結(jié)果。離開城市一段距離后，地價會急劇下降。土地入市，將會導(dǎo)致“近郊地主”暴富，而“遠(yuǎn)郊農(nóng)民”受益有限。其后果甚至比煤礦私有化后果更嚴(yán)重、更不公平。48可編輯版樊綱認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實際上已使中國農(nóng)民分化為兩大群體：城鄉(xiāng)結(jié)合部以經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入來源的?地主?，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”。但是，很少有學(xué)者意識到這兩種農(nóng)民的本質(zhì)差異?，F(xiàn)實中，征地拆遷暴富的地主比比皆是。當(dāng)年就有學(xué)者鼓吹礦產(chǎn)資源私有化。結(jié)果，直接私有化后，暴富的是煤老板。將土地升值完全?賠償?給原來的地主，勢必造就出比礦產(chǎn)資源私有化更大的不公平。49可編輯版風(fēng)險四：中國速度的消失一旦轉(zhuǎn)向物業(yè)稅為基礎(chǔ)的模式，政府必須讓渡權(quán)利——如同旅館向小區(qū)的轉(zhuǎn)變。決策效率將大幅降低。50可編輯版“酒店”和“小區(qū)”：為什么