2005年，成都市某開發(fā)商計劃對當(dāng)?shù)啬车貕K進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)商品房出售。

在尚未取得土地使用權(quán)的情況下，其與眾多購房者簽訂了《認(rèn)購書》，其中約定：出售期房2棟501室住宅，建筑面積112m2，每平方米3000元,2007年06月前交付。除此之外，《認(rèn)購書》還包括了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約繳納了定金及部分購房款后，開發(fā)商因拿地手續(xù)及搬遷等原因無力動工，遂通知購房者退款并商議賠償事宜，但一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請求。

2013年，該開發(fā)商取得了該地塊土地使用權(quán)，遂開工建設(shè)，并于2014年取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售價格每平方米近10000元，現(xiàn)已全部預(yù)售完畢，并依法辦理了不動產(chǎn)預(yù)告登記。

此時，當(dāng)初未接受退款解約安排的部分購房者要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購書》或賠償房屋差價全額，開發(fā)商則主張合同無效，遂引起訴訟。問題1.原被告雙方簽訂的《認(rèn)購書》如何定性？一種意見為該《認(rèn)購書》是預(yù)約；另一種意見為該《認(rèn)購書》是本約。2.《認(rèn)購書》是否是有效合同，有關(guān)損失如何計算？一種觀點認(rèn)為《認(rèn)購書》有效，賠償應(yīng)依原告訴求；另一種觀點認(rèn)為《認(rèn)購書》有效，但差價應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同之時與《認(rèn)購書》中約定房價相較。3、認(rèn)購協(xié)議和定金具備什么效力？4、《認(rèn)購書》屬于買賣合同還是預(yù)約合同，違反預(yù)約合同的賠償范圍如何確定。商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)在認(rèn)購書中，通常包括雙方當(dāng)事人的基本情況、所預(yù)購房屋的地理位置(如所在樓的編號、樓層、戶號等)、面積、單價，以及所付的訂購款域預(yù)付款、定金等)、日后簽訂本約的日期以及違反認(rèn)購書約定的法律責(zé)任等詳盡不一的條款。在商品房交易過程中，有的房地產(chǎn)商為了能夠盡快回籠資金，會在商品房尚未建設(shè)完成、或尚未取得預(yù)售資格的情況下進行銷售，但是基于實際建設(shè)情況和法律的障礙而不能簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同，往往會與買受人先簽訂商品房認(rèn)購書商品房認(rèn)購書不止這一個名稱，有的開發(fā)商同認(rèn)購人簽訂的認(rèn)購書也會稱為商品房認(rèn)購協(xié)議書、商品房訂購書、商品房預(yù)訂單、商品房預(yù)約單、優(yōu)先購買權(quán)申請表、房屋臨時訂購合同等在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱《商品房買賣合同糾紛案件適用法律解釋》)第五條3中正式將其規(guī)范稱之為認(rèn)購、訂購、預(yù)定協(xié)議認(rèn)購書預(yù)約所謂預(yù)約，或稱為預(yù)備性契約，是指當(dāng)事人約定為在將來一定期限內(nèi)訂立合同而達成的允諾或協(xié)議本約又稱本合同，指為通過履行預(yù)約而訂立的合同成立條件預(yù)約合同是一種諾成性、不要式合同本約則既可能是諾成性合同又可能是要物如（自然人之間的借款合同），或要式合同如（保險合同）作用不同預(yù)約是雙務(wù)合同，預(yù)約合同中的當(dāng)事人都負(fù)有于日后訂立本約的義務(wù)，于任何一方不履行義務(wù)時，對方都有請求權(quán)而本約則既可能是單務(wù)合同又可能是雙務(wù)合同。具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容收受了部分購房款該認(rèn)購書為本約《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第十六條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：本案《認(rèn)購書》有效國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明本案中《認(rèn)購書》簽訂之時，該條所有要件均未得到滿足未獲取預(yù)售資格可以簽訂《認(rèn)購書》該《認(rèn)購書》有效根據(jù)合同法第五十二條第五款之規(guī)定，《認(rèn)購書》雖成立，卻因違反行政法規(guī)而無效。但是開發(fā)商對涉案房地產(chǎn)項目的開發(fā)進展彌補了《認(rèn)購書》效力上的缺陷。2013年，該開發(fā)商取得了該地塊土地使用權(quán)2014年取得了商品房預(yù)售許可證依法辦理了不動產(chǎn)預(yù)告登記最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景冈V訟發(fā)生時，被告已完全獲得了商品房預(yù)售所需資質(zhì)，使得《認(rèn)購書》“可以”認(rèn)定有效。

本案原告請求繼續(xù)履行合同或差價全額賠償?shù)脑V求無法滿足

原告方不能因商品房買賣合同簽訂在先而取得優(yōu)先履行的地位 《債權(quán)法》有關(guān)平等性：債權(quán)具有相容性和平等性，不僅在同一標(biāo)的物上可以同

時并存數(shù)個債權(quán)，而且數(shù)個債權(quán)人對同一個債務(wù)人先后發(fā)生數(shù)個普通債權(quán)時，其

效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的優(yōu)劣，是為債權(quán)平等原則。本案原告請求繼續(xù)履行合同或差價全額賠償?shù)脑V求無法滿足本案中簽訂在后的預(yù)售合同已經(jīng)不動產(chǎn)預(yù)告登記，使得后開放商對本案房屋的物具有了物權(quán)法上的排他性優(yōu)勢《物權(quán)法》第二十條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。原告的差價全額賠償之請求并不能得到法院的全部支持合同簽訂不久，被告就明確了根本違約的意思表示原告應(yīng)負(fù)有采取措施，減少損失的義務(wù)，否則將承擔(dān)擴大的損失部分《合同法》119條當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中的詳述通知購房者退款并商議賠償事宜一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請求。差價應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同之時與《認(rèn)購書》中約定房價相較被告在退還預(yù)收房款外，首先應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，尚不能彌補房款差額的，則由被告予以賠償損失?！稉?dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購協(xié)議的法律效力認(rèn)購人的誠信義務(wù)按照商品房認(rèn)購書的約定交付定金或其他款項依商品房認(rèn)購書約定期限到指定地點洽談簽訂商品房預(yù)售合同開發(fā)商的誠信義務(wù)在預(yù)約有效期內(nèi)為認(rèn)購人保留所認(rèn)購的房屋，不得再另行售于他人不得背信食言，擅自漲價披露信息義務(wù)格式條款的說明提示義務(wù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》”根據(jù)《合同法》規(guī)定，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請認(rèn)購人注意免除或限制開發(fā)商責(zé)任的條款，并按照認(rèn)購人的要求，對該條款予以說明。定金的法律效力Ⅰ當(dāng)合同履行時，定金應(yīng)當(dāng)返還或者作為給付的一部分當(dāng)買房人簽署買賣合同時，定金自動歸入購房款Ⅱ當(dāng)合同由于可歸責(zé)于定金給付當(dāng)事人的事由而陷入不能履行時，給付定金的一方無權(quán)要求返還定金守約方可以徑直占有定金作為損害賠償。受約方不能再向給付定金的一方提出賠償請求Ⅲ當(dāng)可歸責(zé)于收受定金當(dāng)事人的事由而陷入不能履行時，收受定金的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金作為違約方的定金收受方既應(yīng)向定金給付方賠償預(yù)定金數(shù)額相同的損失，又應(yīng)向定金給付方返還其收受的定金認(rèn)購書屬于預(yù)約合同《合同法》第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或