翰林新府策劃報告目錄宗地周邊環(huán)境概述企劃緣起莘南地產(chǎn)品牌建設思考目的客戶成分及購買動機消費者心理權重比預測及分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神企劃思路賣點收集及提煉交大整合營銷方略導示方略售樓處方略樣板房選取思路及方略媒體選取組合及投放時間附各類表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：閔行區(qū)所在滄源社區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨閔行工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨莘莊.面積：社區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。.地形、地貌宗地東西向距離為191M（水平原則）南北向距離為156M（水平原則）為一較規(guī)則長方形地塊，綜合容積率控制在1.35如下.交通狀況既有公交線路條：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，尚有莘閔輕軌。 （五）.周邊重要建筑及景觀宗地南面是陳舊雜亂平房，將來是咱們社區(qū)二三期規(guī)劃。宗地北面是上海交通大學學校園區(qū)。宗地西面是咱們競爭個案，北歐麗景，金榜世家。宗地東面是一塊空地，是其她發(fā)展商社區(qū)規(guī)劃?？偨Y：宗地南面及東面為陳舊雜亂建筑和空地，其景觀狀況會對后來本案樓盤銷售產(chǎn)生不利影響。針對此方面應在策劃當中加以淡化，并應著重強化將來發(fā)展前景。 （六）、SWOT分析項目分析（宗地）優(yōu)勢： 滄源發(fā)展商集中開發(fā)狀況已成規(guī)模。 形成了較好區(qū)域氛圍，生成了一定區(qū)域市場認知度，對購買力有很大拉動力。 地處閔行滄源社區(qū)中心位置。 東川路是交通主干道；滄源路是公建及商配匯集地；兩條路交叉處就是本宗地所在地。因而絕對中心位置。 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學，交大附中，交大附小是文化匯集地，文化氣息非常濃郁。而咱們目的客戶群購房心理對文化需求很高。由于文化區(qū)社區(qū)氛圍好，對居住及孩子教誨意義重大。因而這方面可作為咱們將來主力賣點之一。離閔行工業(yè)區(qū)1.5公里，坐車只有三站路距離。該工業(yè)區(qū)開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)公司中層月收入可達到1500元以上，具備一定購買能力。因而可更大拓展客戶市場。東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達莘莊，交通便捷。莘莊是商業(yè)匯集地更能以便購房者逛街購物。劣勢：接近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠，乘車時間長。在市民心目中屬于是很偏僻地區(qū)。不能引起外區(qū)客戶對此處心里認同感，從而產(chǎn)生較強抗性。 附近沒有大型娛樂場合及大型商場配套。對購房者產(chǎn)生購買心理障礙，咱們在企劃中會淡化此點。 競爭個案較近，目的購房客戶群較局限與集中?？蛻魰λ蟹慨a(chǎn)做一種比較。競爭會對客戶購房產(chǎn)生分流，因而在企劃中咱們會強化提高賣點。 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。購房者如現(xiàn)場觀看話，會引起客戶直觀上不良感覺，從而減少對樓盤品質。本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時間段長。容易引起購房者對將來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不擬定性。這方面咱們會在企劃及銷售當中會對宗地整體運做。 機會點：依托政府政策，緊扣政府倡導全民健身運動這一精神文明建設主題。與政府進行合伙。由政府出面搭臺，將其引向進一步，借以提高咱們樓盤品位與檔次。 政府規(guī)劃中輕軌，從該地區(qū)穿過，會使交通更加便捷。將來發(fā)展良好展望會帶來一定機會。與交大相鄰，可以視為機會。與其進行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補關系，把機會發(fā)展成為真正成功品牌與樓盤。 威脅點： 重要來自區(qū)域市場競爭對手威脅。由于本地競爭對手有了一定持續(xù)開發(fā)品牌效應，但是威脅同機會總是共存。咱們具備自身強大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉化成為機會與優(yōu)勢。二、企劃緣起通過前期對市場實地現(xiàn)場詳細調(diào)研已經(jīng)掌握了本案有關資料基本，其后又進行了進一步淺出分析作為背景根據(jù)。 企劃工作就是對市場調(diào)研進行延伸及升華，更是結合本案自身優(yōu)劣勢對產(chǎn)品進行整合。 樹立本案發(fā)展商良好經(jīng)營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案精神理念中心主題；環(huán)繞中心展開對產(chǎn)品賣點羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一種全新勢能整體組合。做好本案銷售前一系列準備工作。涉及銷控表制作，銷售人員培訓，銷平、銷海、樓書制作，導示系統(tǒng)建立，廣告預算，樣板房確立，SP活動策劃等。這一切一切，是為了最后創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。 三．莘南地產(chǎn)品牌思考與建設（一）品牌建設思考緣起當前，上海市房產(chǎn)市場競爭環(huán)境日趨激烈，各房產(chǎn)商盡出招數(shù)以提高房產(chǎn)品質，吸引購房者購買欲望。而消費者在購房上面已不局限于對產(chǎn)品自身規(guī)定精益求精，對發(fā)展商實力背景和品牌認知度也放在重要選取上面。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)第一種樓盤區(qū)，她應當是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌一次機緣；是一期銷售重要條件；也是為二三期營建，價格提高，奠定良好基本。例：深圳萬科集團自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場形象。通過無形資產(chǎn)積累，不但在消費者群體中建立了良好口碑，并且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。例：易通房產(chǎn)公司也是咱們?nèi)谭铰曰锇?。在咱們共同努力下，堅持獨特?jīng)營理念，樹立良好公司及品牌形象，當前已在蘇州房產(chǎn)市場及消費者群體中形成了良好口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。例：上海北橋房產(chǎn)公司之因此繼成功開發(fā)金榜世家后，又持續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是由于其公司及品牌在消費者當中建立了良好口碑，從而對銷售產(chǎn)生積極輔助作用。樓盤銷售上去了，自然增長了持續(xù)開發(fā)信心。（二）建議：1.莘南地產(chǎn)導入公司整體CI系統(tǒng)（建議）（1）對公司此前發(fā)展歷史作整合。（2）導入公司理念辨認 MI（3）導入公司法則辨認 BI（4）導入公司形象辨認 VI2、品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足上海市場，制定長遠發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設，產(chǎn)業(yè)化運作經(jīng)營；以服務于大某些中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質量與品牌，樹立良好市場口碑金牌房產(chǎn)發(fā)展商。關于品牌建議，如業(yè)主故意見，我方可進行商討建議。目的客戶鎖定和成分分析及購買動機剖解 緣起：房產(chǎn)市場根基是由購房消費者構成。本案銷售基本是由目的客戶構成。誰抓住了消費者心，誰就是勝利成功者。因而鎖定目的群體，進行成分分析，對購買動機剖析更是核心節(jié)點，不能不為。 本地居民（年齡30-50歲）1.對本地生活有依存眷戀情緒人。2.收入普通白領階層。3.對產(chǎn)品單價，房型，總價可以考慮承受人。家庭正常收入應在3000元以上。4.在條件容許狀況下，想對生活條件有所變化人。5.自己文化修養(yǎng)不是很高，但對孩子規(guī)定盼望很高。孝學孟母擇鄰而居。6.需求房型二居室人。價格抗性較高。（二）動遷客源（年齡35-50歲）由于建設性動遷而失去了房子人，由于她們有一某些動遷補貼，需要購買住房人。由于當前房產(chǎn)市場中各類產(chǎn)品諸多，選取余地很大，不一定買咱們房子人。3.對環(huán)境，配套有一定規(guī)定人。4.價格高低會影響她們購買欲望。5.她們是引導消費型群體，必要通過各方面手段來刺激她們。需求房型二居室以上人。價格抗性較高。私營小公司主（年齡30-45歲）由于工作需要，而忙忙碌碌人經(jīng)常出門在外，規(guī)定家里有安全保安系數(shù)高人有一定資產(chǎn)人，對購房目有各種需求。因生意對子女很少看守，但對孩子規(guī)定盼望很高。對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。需求房型三室以上人。價格抗性較低。（四）本地收入較高白領（年齡30-45歲）她們是有一定知識文化品位人。對潮流事物有自己看法，也愛跟潮流。購房目是對自己近年努力規(guī)定一種回報安慰。對住房規(guī)定比較高，但一旦自己看中，其產(chǎn)生購買行動考慮時間短暫。需求房型三室以上人。價格抗性較低。待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）需要買房子已備結婚人。新時代年輕人，對新鮮事物有很強追隨能力。對房子環(huán)境，外立面，房型很看中，規(guī)定潮流。對離上班場合以便狀況，也規(guī)定很高。購房當中也許會攙雜諸多其她人意見，例如雙方父母。一旦看中會立即產(chǎn)生購買行動。需求房型三室以上人。價格抗性較普通。（六）有想法和父母分開住家庭（年齡30-35歲）很向往自己家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。有一定積蓄，并有較穩(wěn)定工作。由于當前有房子住，因此并不急于立即購房。這也許是她們畢生中唯一一次買房。因此參照方面諸多。有一定文化基本，她們對自己將來規(guī)定很高。需求房型三室以上人。價格抗性較普通。共性分析：她們重要是為了變化居住環(huán)境，同步某些客戶追求對生活休閑與舒服向往。追求質量保證和安全保證。五．滄源社區(qū)三街坊消費者心理權重比預測及分析。緣起：（一）.滄源社區(qū)三街坊消費者心理權重比預測規(guī)劃設計單位環(huán)境單體設計房型建材周邊商配30%10%25%10%5%10%20%會所社區(qū)配套人氣品牌效應人文環(huán)境地理位置競爭個案共計10%15%5%5%5%-10%-30%100%（二）.滄源社區(qū)三街坊消費者心理權重比分析規(guī)劃35%：規(guī)劃是一種社區(qū)靈魂所在，也是最有創(chuàng)意地方。目的購房者對社區(qū)規(guī)劃是放在第一位。只有好規(guī)劃才有好環(huán)境才干較好生活。咱們使用“健康五法則”精心度量綠色住宅。她是咱們拉升產(chǎn)品及整體售價重點所在。因而預測占35%。設計單位5%：設計是可以運用目的購房者盲動跟隨心理，其自身對購房者影響力很??；如果沒有名牌設計單位話，就可以避過不提。環(huán)境20%：環(huán)境對目的購房者影響可以排在第二位。環(huán)境好壞直接影響居住舒服及身體健康。咱們在此上作了賣點分析提煉，突出綠色生態(tài)健康主題。營造一種目的購房者傾心環(huán)境，對整體售價提高起重要作用。預測占權重比20%。單體設計5%：這方面是引導目的購房者一方面，由于各方面因素不能做大調(diào)節(jié)，因此占權重比很小，可簡化這某些。5.房型5%：房型對于目的購房者說是很重要，關系著大小，布局合理問題。由于先天局限性，后天各方面因素不能做大調(diào)節(jié)，因此只能強化長處，避開缺陷。最后起到作用也許很少。6.建材10%：這方面關系到目的購房者購買后生活質量?？梢源藖韽浹a其她局限性，因此應提高建材質量，把好建筑質量，努力做到100%。她對咱們樓盤整體售價拉升作用非常重要。7.周邊配套30%：這方面關系到目的購房者購買后將來生活以便問題，因直接性很強，因此非常重要。但本樓盤周邊配套先天局限性，只有強化優(yōu)勢淡化劣勢。與交大門當戶對，綠色生態(tài)校園交大，就便成了咱們最長處，咱們進行了賣點提煉拉升，對整體售價有重要拉升作用。因而，在權重比中預測占到30%。8.會所10%：她對于咱們目的購房者只是一種輔助參照作用。但咱們“平方米三層會所”由于豪華氣派，功能配備合理，可以作為一種大賣點，引導消費者購買沖動，起到對整體售價全面拉升。9.社區(qū)配套10%：社區(qū)各方面配套要齊全，及良好服務，她對目的購房者也是非常重要，對買房后生活有很大輔助作用。因而，咱們在這方面建議諸多，對其進行提煉拉升，最后起到拉升整體售價作用。10.人氣5%：人氣是售房基本，只有匯集更多人氣，才干將銷售方略順利執(zhí)行。咱們諸多事情都是服務與她。但是她是一種非?？勺円蛩?，因而咱們只把她預測為5%。11.品牌效應5%：由于當前目的購房者不但對產(chǎn)品自身關懷，并且對樓盤發(fā)展商也規(guī)定金牌，她們本來做過那些名牌樓盤，這些都是她重點參照物。（如：萬科她就形成了名牌象征，只要是她開發(fā)樓盤就熱銷。固然這是她近年來逐漸積累成績。）咱們在此也進行了提煉和提高。對整體銷售應有初步成效。12.人文環(huán)境5%：人文環(huán)境由于咱們樓盤定位與針對目的購房者是一致，固然也有一種提煉，拉升以吸引更廣泛購房者。但由于各方面因素影響，只把她預定為5%。13.地理位置-10%：咱們整體地理位置不抱負，由于這是在目的購房者心里根深蒂固，因此也許對咱們樓盤產(chǎn)生很大不利因素，預測會是-10%。13.競爭個案-30%：周邊競爭個案對咱們沖擊很大，她們共同點是以經(jīng)持續(xù)開發(fā)，建立了一定品牌優(yōu)勢，產(chǎn)品也更趨成熟；外部配套與咱們很相似，目的購房者群體相近。在這種不利狀況下咱們會運用咱們獨特整體包裝方略，對咱們產(chǎn)品進行整合，作到拉升整體售價。但咱們預測來自競爭個案負面因素最大，因此將其定為-30。 以上就是咱們依照近年來市場經(jīng)驗整合方略，與消費者心理和競爭對手及咱們產(chǎn)品自身優(yōu)劣點所做權重比。她對咱們所有工作起到整體精神指引作用。六、案名緣起：一種好案名，可以充分體現(xiàn)了房產(chǎn)特性，也可以體現(xiàn)出一種樓盤品質感，好案名通過廣告推廣能被消費者承認，接受。因而我方在此提出了如下三個案名以供參照。翰林新府之緣起：翰林在字面意思為非常大森林意思。其浮現(xiàn)最多是過去朝廷里均有個叫翰林院部門，其最大職稱叫翰林院大學士，她是學識淵博最高體現(xiàn)，身份也是尊高之極。咱們樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學書香熏陶，提高了咱們樓盤層次。新府就是與此前概念區(qū)別開，咱們有自己特色和新異。給出咱們樓盤一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氛圍濃；四是又有與眾不同地方；這第一印象與概念。2.書香茗苑緣起：也是以咱們一大賣點與交大門對門這一概念為發(fā)想點，提出一流大學書香四溢。茗是茶意思。飽嘗著書香，還要品味一杯極品好茶，這是人生多么愜意事。從中拉升咱們產(chǎn)品，給出居住在這樣意境當中可謂人生無虛度這第一印象與概念。3.花語樹城緣起：鮮花是沒有聲音語言，但她用美麗色彩，誘人花香形體及味道來為每一種人生活帶來無限精神享有。花語言是最美，是人類生命中不可缺少事物。樹；她吸進是廢氣，排出是人類賴以生存氧氣，她是人類守護神，失去了她世界將不付存在。因而，用鮮花和綠樹建導致住宅社區(qū)是最適合人類居住，也最能保證人類健康。從中推出咱們住宅是最健康，最適合居住，買了這樣住房，健康將與你同在，新生活就從此開始。七、推廣核心概念：本案購房者大某些屬于工薪階層，她們均有把對將來盼望寄托在下一代成就實際想法；對自己文化修養(yǎng)也有提高需求。通過大量市場調(diào)研；通過對目的消費者定位和消費心理分析；對咱們產(chǎn)品細化提高精髓；推出了咱們?nèi)潞诵母拍?，但愿在閔行區(qū)樹立咱們產(chǎn)品獨特生活品質，品位。在其她產(chǎn)品中拉高出來，作到標新立異，產(chǎn)品獨道。與交大門當戶對健康住宅—你一定買得起健康住宅八．廣告總精神：廣告總精神是對樓盤所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤推廣都以此為精神支柱。廣告總精神推出進一步拉升了本案樓盤形象，為房產(chǎn)銷售奠定基本。廣告總精神：與交大生態(tài)學府相呼應---一座動靜相宜雙重綠色健康住宅九．企劃思路賣點收集及提煉發(fā)展商理念篇（建議）概念提煉：創(chuàng)造健康生活專家，倡導全健身概念，造就知識型文化社區(qū)，造福社會。2、堅持持續(xù)經(jīng)營，引導住宅知識文化理念，不斷超越自我，3、讓房子真正成為人類健康構成一某些，讓社區(qū)成為一種人文化層次象征，讓房子價值不在只是建筑自身這樣簡樸。（二）整體規(guī)劃總精神：倡導人類健康生活五大法則，樹立健康住宅典范健康法則——親近水，花，草、樹、遠離噪音，灰塵規(guī)定空間遼闊追求知識文化，凈化人類心靈堅持身體鍛煉，強健人類體質在這里讓你感受人要健康，一切空間也規(guī)定健康。更強調(diào)人與空間健康共存。在這里健康法則充分發(fā)揮它執(zhí)法性，對你身邊空間嚴格度衡，每寸空間力求做到健康合格。讓你身體每塊空間放滿了健康力量，體味浩然天地，健康共存人與自然健康新理念。特別建議：邀請專業(yè)知名環(huán)境設計師來執(zhí)筆。（三）建筑規(guī)劃篇（產(chǎn)品分析及賣點提煉：）1、社區(qū)規(guī)劃[健康住宅基本]A．整個地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨此外一種社區(qū)。14萬平方米規(guī)劃分三期營建。第一期40406平方米。B．規(guī)劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一種大社區(qū)圍合。主體景觀設在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門處，會所和網(wǎng)球場設在社區(qū)中心。C．道路交通：區(qū)內(nèi)以環(huán)繞中心會所區(qū)環(huán)行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，形成東西各成支干道。D．在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓先后有不同風格景觀設計；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。概念提煉：與文化生態(tài)學府互相呼應——14萬平方米景觀規(guī)劃，圍合式健康住宅新觀念特別建議：將東面所拉隔離墻可采用綠犖爬墻式環(huán)抱型綠障。2.建筑立面風格[健康住宅定義]建議：定位于歐陸羅馬當代實用風格。整體采用簡約手法，注重平面干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。色彩方面用穩(wěn)重淺灰。局部采用某些羅馬式門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用彩色玻璃鑲嵌。材料用有質感面磚。概念提煉：建筑師無聲語言為你訴說歐陸文化潮流特別建議：附立面建議設計圖。3、景觀規(guī)劃篇[健康住宅構成]1）景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲當代健康潮流風格。整個景觀分布為三大塊，一塊是社區(qū)大門口羅馬石柱，跌落式流泉，健康休閑廣場，延街綠色觀景長廊。一塊是社區(qū)中心花園，內(nèi)設會所，網(wǎng)球場，配備樹木花卉。一塊是樓寓之間綠化花卉點綴，局部小品。概念提煉： 運動，休閑，小棲，處處有天地2）.門前健康休閑區(qū)產(chǎn)品建議：A.社區(qū)門樓以羅馬石柱連通1—2號樓并配射燈。靚麗水景自此呈跌落式流向門前廣場，配水底燈。以綠化圍合，鵝石鋪路。廣場低部馬賽克拼圖鋪面，運動器械散布期間。綠化地帶設休閑椅。廣場中心配運動流線型標志雕塑。B.社區(qū)門口191米條形綠化帶，延街騎樓商場正面采用全玻璃設計，門前配射燈。概念提煉：滄源中心一道靚麗運動，休閑，娛樂風景線特別建議：門前廣場中心建造大型人物雕像。（例：科學家，創(chuàng)造家，藝術家雕像）塑造精神文化堡壘。.中心花園區(qū)產(chǎn)品建議：會所正門整體采用水晶玻璃門；背面圍墻采用綠色爬山虎裝飾；網(wǎng)球場采用塑膠地面。周邊以綠化環(huán)繞并配以四季鮮花，庭院燈。概念提煉：當你貼近花草樹，健康就是你朋友特別建議：安裝背景音樂系統(tǒng)，增長社區(qū)文化底蘊。.樓寓區(qū)及其她區(qū)域。產(chǎn)品建議：條形綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈環(huán)繞。概念提煉：閑情漫步，家家戶戶好景色特別建議：沿路鋪設隔草磚，為業(yè)主增長休閑情趣。5）環(huán)境特別建議：A．自行車場及配電房等公建建筑風格與社區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一。B．四季花卉觀賞（參照）：觀賞期1月開花：臘梅/紅千木觀賞期2月開花：梅花/心茶花/二月蘭觀賞期3月開花：迎春花/闊葉十大功勞/結香/白玉蘭/紫藤/山茶花/杜鵑觀賞期4月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉蘭/紅花繼木觀賞期5月開花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓觀賞期6月開花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花觀賞期7月開花：凌霄觀賞期8月開花：紫薇觀賞期9月開花：桂花觀賞期10月開花：鳳尾蘭觀賞期11月開花：八角金盤觀賞期12月開花：臘梅（四）商配篇：閔行滄源中心健康住宅交通中心：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，尚有莘閔輕軌。健康延長線：閔行公園，地段醫(yī)院娛樂鄰近點：閔行路商業(yè)街；東川酒店。名校資優(yōu)區(qū)：與交大門對門；交大附小，附中；閔行中學；便利生活：商場，超市，農(nóng)貿(mào)市場，郵電局，銀行一應俱全。概念提煉：與交大同成長，讓大學生活只是起點特別建議：增長到莘莊穿梭社區(qū)巴士。每天早上6點30分—7點30分，每15分鐘一班，正常30分鐘一班；雙休日增長到麥得隆等大型超市穿梭社區(qū)巴士。（五）物業(yè)管理篇：[健康生活保障]概念提煉：安心是咱們給你保障稱心生活從家開始用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家服務，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰穎，都深切地讓您感到當代化住家服務提供全新潮流概念，生活享有從回家開始。產(chǎn)品建議：1.個性化家居服務公共服務項目（不另收取費用）專項，配套有償服務1.24小時保安，消防和車輛管理；1．各項健身，娛樂活動；2.公共場合保潔；2.保健，醫(yī)療；3.公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3．提供小型商務會議場合及服務；4.住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4．傳真，復印，打字；5.公共設施維修與保養(yǎng)；5．暫時照看小朋友；6．電話及訪客留言轉告；6．鐘點清潔；7．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會活動；7．老人，病人護理；8．代收繳水電費；8．禮儀服務；9．代收帶繳有線電視收視費；9.代管房屋；10.代辦報刊訂閱和收發(fā)，郵件收發(fā)；10．代理房屋租賃；11．代請保姆；11．機動車清洗；12．代請家教；12．住宅水電設備維修（免人工費）13．代聘裝潢設計，施工單位；13．住宅外墻清洗和粉刷（免人工費）14．私宅報警尋常檢查和維護；特別建議：智能化讓服務變得當代化，聰穎人享有聰穎服務與國內(nèi)知名信息產(chǎn)業(yè)公司合伙發(fā)展，聰穎人住聰穎房子，全新智能化網(wǎng)絡住宅。透過高容量（100M）光纖網(wǎng)絡，不但使顧客可以高速上網(wǎng)，同步還能享有功能齊全網(wǎng)絡服務，而每月只需支付低廉費用。網(wǎng)上銀行服務、網(wǎng)上貿(mào)易、住宅辦公室、股市財經(jīng)專訊、電子傳真等等，您可以全面掌握市場脈博，運籌帷幄。借助帶寬達100M網(wǎng)絡平臺，將建立獨立社區(qū)網(wǎng)站，提供涉及網(wǎng)上游戲、業(yè)主交流空間、個性化網(wǎng)頁、社區(qū)商家服務等服務，讓住家擁有一種并非虛擬網(wǎng)上世界。而物業(yè)管理亦借此資源，形成社區(qū)安保網(wǎng)絡監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能一卡通服務系統(tǒng)等諸多功能強大新型管理服務網(wǎng)絡。注：因考慮到在本地市場發(fā)呈當代智能化服務條件不成熟，因此咱們應有選取做這件事情。四重保安系統(tǒng)讓您家固若金湯保安系統(tǒng)建議如下：第一重安全：周界保護系統(tǒng)1.紅外線對射報警器2.紅外線攝象機3.圍墻燈光報警4、四周崗哨第二重安全：社區(qū)保安系統(tǒng)1.警衛(wèi)白天夜間崗哨定點巡邏2.社區(qū)報警電話，按鈕3.社區(qū)道路攝象機4.車輛出入管制第三重安全：社區(qū)控制中心1.電視監(jiān)控2.周界安全控制3.呼喊保安協(xié)同行動4.接聽報警電話5.緊急110報警第四重安全：室內(nèi)防盜系統(tǒng)1.一樓門窗防盜設施2.室內(nèi)火災報警3.室內(nèi)煤氣報警4．盜竊緊急按鈕（六）.房型篇房型決定決定生活方式，房型也將是身份和生活舒服度重點體現(xiàn)房型分析：南北通風，戶戶朝陽；增設室內(nèi)空間彈性化設計，可以讓你對住宅理念任意發(fā)揮；廚房設在北面，上海是吹東南風，讓你家居不受油煙困擾；起居室，主臥室朝南，采光性好；某些房型錯層設計，功能分區(qū)，空間更居多元化；三房衛(wèi)生間與主人間是套間形式設計，更以便，私隱性更強；復式有下層50平米客餐廳，南北通風，有儲藏室；27平米露臺；下層南北陽臺。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設計，增長1/3采光率，增長主人私人聊天情調(diào)。概念提煉：私密住宅，窗外就是綠色花園，同樣空間，同樣寬敞房型分類分析：二室一廳一衛(wèi)建筑面積套數(shù)比例88.7185.3%二室二廳一衛(wèi)83.413840.6%87.24011.8%89.5123.5%20861.2%長處：（1）.面積配備比較合理；業(yè)主居住舒服度強。總價不高，客戶面就會擴大。（2）二房型套數(shù)占總套數(shù)比例較合理；適合當?shù)刭彿空咝枰Ｓ心媳彪p陽臺；生活更以便，觀景更全面，室內(nèi)更利于通風。廳和主臥均朝南；采光性好，光線充分。某些廚房和衛(wèi)生間共享北陽臺；生活環(huán)境更合理，更舒服。南北通風，空氣更清新，生活更健康。缺陷：（1）房型過于雷同，可選取面太少。（2）餐廳空間設立相對較小，不利于業(yè)主家庭就餐環(huán)境。（3）1.2號樓因騎樓設計因素，業(yè)主生活私密性較差。（4）衛(wèi)生間間接采光，光線較差，業(yè)主心情不舒服。（5）主臥和廳開距不大，物品不適當安頓。功能設立動線不合理；對業(yè)主尋常居家生活舒服度較差。某些房型上午或下午沒有陽光，采光較差，自然陽光照射少。三室二廳二衛(wèi)建筑面積套數(shù)比例110.3123.5%120.9288.2%122.1185.3%123.14412.9%10229.9%110.3平方米D型長處：（1）三邊采光，全明設計；采光合理，生活健康基本。（2）廳寬4.2米，設計合理，可合理安排物品，寬敞舒服不擁擠。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境抱負。（4）設有壁櫥，可隨意安排衣物及其她物品，不占有其她空間。缺陷：（1）大某些室門向客廳開，運用率不高。（2）朝南臥室陽臺窗不是落地窗；不利于采光及觀景。建議：改為落地窗。（3）主臥沒有陽臺，房型設計過于對稱；房型過于死板，不能滿足購房者需要。（4）餐廳空間較小；家庭就餐環(huán)境擁擠，缺少生活情趣。（5）廚房，衛(wèi)生間沒有小陽臺，不能放置某些生活雜品，配備不合理，功能缺少。（6）客廳朝東西開，不朝南；上午或下午接受不到陽光。123.1B型長處：主臥寬3.9；空間更寬敞，有助于業(yè)主私人空間安頓，更合理，更舒服。（2）配有單獨衣帽間；業(yè)主生活功能更齊全。（3）功能分割清晰；居家生活更以便，更舒服。（4）餐廳帶有3.67米陽臺；就餐環(huán)境更舒服，家庭情趣多樣化。（5）房型全明設計；兩間臥室起居室所有朝陽；真正光線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。缺陷：（1）2.3.4.號樓一某些房朝馬路，噪音大，私密性差。（2）臥室沒有設陽臺；功能有缺陷，生活不舒服。（3）3.9米客廳不夠寬敞。不利于居家設施安頓。（4）二個衛(wèi)生房間隔近，離客廳較遠，尋常生活不以便。（5）餐廳與起居室連接處空地運用率不高；揮霍空間，居家環(huán)境更不會舒服。122.1E2型長處：（1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞，生活更舒服。專職主人衛(wèi)生間；主人私密性更好，私密樂趣更豐富。三面采光，全明設計；設計合理，真正作到光線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。（4）客廳運用率較高，居家環(huán)境更合理。（5）主臥4.2米寬敞距離配備?？臻g更寬敞，有利于業(yè)主私人空間安頓，更合理，更舒服。缺陷：（1）只有一間臥室朝南；采光不好，影響生活質量。（2）二間臥室離廚房及衛(wèi)生間太近；容易污染臥室環(huán)境，給生活帶來不便和麻煩。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對生活環(huán)境有影響。120.1C型長處：廚房帶有陽臺；可以有助于排出油煙，放置尋常雜物。（2）功能區(qū)配備合理；生活更舒服，環(huán)境更好。（3）客廳運用率比較高。對業(yè)主購房合理，更便于安頓家具設施。缺陷：一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強，自然光線局限性。（2）主臥無陽臺；主人空間配備不和理。躍層建筑面積套數(shù)比例142.95123.5223.161.8185.3A2型復式：長處：起居室與臥室分割比較清晰；動靜分離，生活環(huán)境更舒服。客廳距寬足有6.3米，主臥3.9米。房間設立合理。生活更舒服。一樓配備一種儲藏室。設施配備更完善，生活更以便。贈送一種露臺；超值享有，更滿足占有欲望，享有多多。缺陷：（1）樓梯在客廳中間面積比較揮霍。視覺感差。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線局限性。（3）主臥室沒有陽臺；設立不合理，缺少生活情趣。（4）二層起居室沒有運用率；容易產(chǎn)生揮霍感，設立不合理。223.1C型復式長處：（1）樓梯配備較合理；生活更舒服。（2）客廳使用率較高；對業(yè)主更超值，安頓家具設施更合理。（3）擁有雙露臺。超值享有，擁有生活每一天。（4）客廳有一種陽臺一種外挑室窗；采光效果更合理，更加明亮，名家風范享有。（5）8.5米寬廳設計；寬闊大氣，盡顯主人尊貴身份。（6）主臥南北兩窗設計；通風性能更好，光線充分，真正生活享有。缺陷：客廳里有障礙柱；影響生活舒服度，視覺效果較差。兩間臥室間接采光；對采光有影響，自然光線照射局限性。主臥連露臺但不設落地窗；進出不以便，對采光有影響。二層缺少一種小型家庭活動室；家庭自娛氣氛不濃。其中一間臥室設計離廚房太近；容易受廚房噪音及油煙侵害。（七）.會所概念提煉： 三層會所禮朋待己光彩滿面 不同年齡各有閑趣產(chǎn)品建議：一層：喝茶觀賞區(qū)，物業(yè)管理中心。二層：桌球室、乒乓球室、棋牌室，親子游戲室、才藝教室、股票網(wǎng)絡中心。三層：室內(nèi)游泳池及觀景平臺會所建筑特性：三層落地玻璃式建筑，踏街門口廣場磚鋪地，周遍配藝術燈光布置。（八）．建材及施工篇：概念提煉：100%建材品質 100%建筑質量分析：咱們目的消費群體從她購房心里及習性上分析，她們購房畢生只此一次，因此對建材及現(xiàn)場建材展示會很注重，還應考慮建材級別、品牌，施工工藝、工程進度，注重現(xiàn)場施工管理上。讓精益求精發(fā)揮到實處。產(chǎn)品建議：1.但愿施工管理更專業(yè)化、更規(guī)范2.建材建議建市場報告3.以工程部及施工、監(jiān)理單位共同制定一整套核準工藝工程圖工程質量原則建議工程內(nèi)容質量原則地基基本主體保證100%達到國家驗收評估原則合格以上規(guī)定。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，保證三年內(nèi)無任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴格控制樓地面平整度（地坪標高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗保證安裝平整、順直、密封、門窗關啟靈活，材質光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，保證不浮現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正，順直。給排水符合國家安裝原則，一戶一表。水管接口處嚴密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國家安裝原則，一戶一表，有線電視、電話線預留。開關、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。十、交大整合營銷方略與交大整合目：提高精神品牌，通過資源共享，依托交大，提高在滄源區(qū)樓盤競爭力，提高知名度。與交大整合流程一覽表發(fā)展商發(fā)展商街道交大委員會競賽活動場地共享輔助與幫困由本地街道牽線，交大與發(fā)展商成立全方位合伙關系，以“翰林新府”為試點區(qū)，成為滄源區(qū)交大與街道居民互助工程。由委員會解決尋常事務管理。場地共享咱們會根據(jù)交大場地，在會所配備不同功能活動場合，定期互相公開使用，展開公民健身活動。系列競賽活動定期組織球賽，棋牌比賽，智力比賽等輔導與幫困由交大作定期高輔班，電腦、英語等文化知識輔導，咱們將定期為學習先進外地學子進行幫困基金助學。二、與本地政府整合由政府搭臺，發(fā)展商出資，共創(chuàng)滄源區(qū)都市中心廣場景觀區(qū)，突出地塊中心位置，體現(xiàn)政府支持，樹立客戶信心，以及環(huán)繞中心廣場此后一系列前景規(guī)劃。十一、導示方略：“翰林新府”相對其她競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因而導示系統(tǒng)建立是必然。導示系統(tǒng)好壞，影響到樓盤自身品質感。往往導示系統(tǒng)可以成為她們對樓盤第一印象，因而也要具備一定親和力，由于引導客戶消費是咱們首要任務。建議及作用:燈桿旗：從滬閔路至東川路，一路上燈桿旗制作，對客戶尋找本案起到了好作用交通批示牌：在滬閔路、東川路口設立交通路牌,引導客戶光臨“翰林新府”。大型看板：樹“翰林新府”建筑外立面，并配以批示標記，使客戶可以清晰看到位置。售樓處門外停車區(qū)導示：引導客戶停車，較好安排客戶秩序停車，從小細節(jié)反映發(fā)展商細心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導客戶參觀工地現(xiàn)場，理解基地建筑面積。精神堡壘：整個導示系統(tǒng)核心，凸現(xiàn)整個樓盤品質，使客戶覺得樓盤包裝優(yōu)質，能給客戶一種良好第一印象。樣板區(qū)公示牌：樣板區(qū)設立大型導示，引導客戶進入樣板區(qū)，同步以人性化設計呈現(xiàn)，使消費者產(chǎn)生親切感，對樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好增進銷售作用。社區(qū)內(nèi)導示旗：不但僅是起到導示作用，同步還渲染了小區(qū)氛圍，也起了廣告作用，提高了本案品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化設計（如小草在睡覺，請勿打擾）每個主題景觀設立標牌。十二、售樓處方略：售樓處將提成六個區(qū)域，每個區(qū)域動線分明，功能區(qū)別明確，便于業(yè)務人員在不同區(qū)域展開工作。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商將本次模型體現(xiàn)整個“翰林新府”，按照原則模式建造，一期4萬方建筑與景觀為主,其她項目可相對虛化，主次必要分明，模型體相對美麗。模型比例建議1：95便于客戶可以很直觀看到，精細呈現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致制作，對于客戶而言，就不會盲目購房，而是可以從模型中挑選自己滿意位置，此外要注意是模型制作要留有余地，便于在將來開發(fā)、規(guī)劃中補充、添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配備圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務員在與客戶攀談時，可以向客戶解釋。簽約室將單獨建立。2、洽談區(qū)：洽談區(qū)風格要簡約，設計以線條為主，但又要不失高貴，體現(xiàn)出品質感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。3、應接區(qū)：應接區(qū)應接臺相對要有一定親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡潔明了，不宜復雜化，使客戶一進門就能感受到本案以人為本設計及人性化服務，可以很快接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主控臺，二層建造相對要高，分兩層目是給客戶形成壓迫感，導致心理壓力，有助于業(yè)務員銷售說辭。4、品位廊：在售樓中心可布置某些軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設等，此處為品位廊，布置風格類似于后當代主義。給客戶參觀時豐富視覺,同步也使售樓處氛圍傾向于和諧，自然。烘托現(xiàn)場銷售氛圍。5、現(xiàn)場建材展示廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設施現(xiàn)場展示廳建立，有助于客戶理解房屋建材設備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商設想周到，以及提前為消費者作出裝修建議。特別建議：增設簽約室，與洽談室分離銷售道具建立及作用：樓書：作為銷售重要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)賣點均是該樓盤優(yōu)勢，也使客戶清晰懂得該樓盤長處，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。本次建議樓書印刷數(shù)為3000本，樓書內(nèi)容涉及本案賣點優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊，內(nèi)容充分便于客戶進一步理解本案細微之處。海報：海報普通以單片形式浮現(xiàn)，便于攜帶，閱讀以便，能不久得知樓盤最新消息。銷售價目表：利于銷售便利，在業(yè)務繁忙時，可以引導消費者自行閱讀，挑選適合自身購買能力房型及樓層。名片：名片上地址及電話號碼，便于客戶與業(yè)務員聯(lián)系，提高銷售率。銷售人員制服：統(tǒng)一制服給人以整潔感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務員在與客戶攀談時留下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氛圍，體現(xiàn)人文氣息，給人以聽覺上享有。對講機：物業(yè)高品質體現(xiàn)，對內(nèi)提高業(yè)務效率，便于銷控，便于業(yè)務員和銷售主管銷控控制及溝通。特別建議：一條龍售后服務：簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當場辦理按揭手續(xù)或一