C(((((C中國資產(chǎn)評估協(xié)會C資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)2023-0130(總評報(bào))法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告萬隆評報(bào)字(2023)第10466號華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告2,373,035,586.55元2023年10月27日萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司郭立志董明慧(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：31210073會員編號：31130009(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年11月03日本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制((萬隆評報(bào)字(2023)第10466號(C萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告目錄(((《( 3摘要 4資產(chǎn)評估報(bào)告 6一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報(bào)告使用人 6 三、評估對象和范圍 六、評估依據(jù) 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 28 十、評估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說明 十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制 十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 2 C一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估C協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報(bào)告七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。3 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告摘要(《(《(萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對因華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)評估目的：為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需要，提供長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值的專業(yè)意見。評估對象和評估范圍：評估對象為長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評估范圍為長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司申報(bào)的于評估基評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論及其使用有效期：評估結(jié)論：經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司于本次評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值評估值為大寫人民幣貳拾叁億柒仟叁佰零叁萬伍仟伍佰捌拾陸元伍角伍分(CNY2,373,035,586.55元)。評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日金額單位：人民幣萬元A固定資產(chǎn)4 B上述評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，逾期使用無效。對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：(詳見資產(chǎn)評估報(bào)告“十一、特別事項(xiàng)說明”。特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報(bào)字(2023)第104特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報(bào)字(2023)第10466號】評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真閱讀評估報(bào)告全文，本摘要不得單獨(dú)使用。(5萬隆評報(bào)字(2023)第10466號((6 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(((法定代表人：王文學(xué)注冊資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經(jīng)營范圍：對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術(shù)推廣、服務(wù)。(二)被評估單位企業(yè)名稱：長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司統(tǒng)一社會信用碼：91411082MA3XF4KB2N類型：其他有限責(zé)任公司住所：長葛市大周鎮(zhèn)嵐川府村358號法定代表人：李東領(lǐng)注冊資本：210210.21萬人民幣成立日期：2016年11月15日營業(yè)期限：2016年11月15日至無固定期限經(jīng)營范圍：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)與管理；土地整理服務(wù)；園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)；招商代理服務(wù)；旅游及商貿(mào)項(xiàng)目投資與開發(fā)；文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)；科技信息、電子商務(wù)信息咨詢服務(wù)；物業(yè)管理。2、歷史沿革7 長葛期鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告E((《((長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2016年11月，由九通基業(yè)投資有限公司出資設(shè)立，注冊資本10,000萬元。公司設(shè)立認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司2017年9月，九通基業(yè)投資有限公司與中信信托有限責(zé)任公司簽訂增資協(xié)議，共同對被評估單位進(jìn)行增資。公司注冊資本由10,000萬元增加至210,000萬元。增資后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司中信信托有限責(zé)任公司2018年12月，根據(jù)公司股東會決議，中信信托有限責(zé)任公司將持有的公司49%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給九通基業(yè)投資有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司2023年6月，九通基業(yè)投資有限公司與華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資有限公司簽訂增資協(xié)議，對被評估單位進(jìn)行增資。公司注冊資本由210,000萬元增加至210,210.21萬元。增資后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資有限公司8長葛牌鴻國區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例((截止評估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。3、近年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況(1)經(jīng)營狀況2016年11月10日，長葛市人民政府與華夏幸?；鶚I(yè)股份有限劃路。合作協(xié)議的委托期限為40年。長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司為華夏幸福基業(yè)股份有限公司下屬子公司，全面負(fù)責(zé)合作協(xié)議(2)近年的財(cái)務(wù)狀況單位：人民幣元2023年6月30日2022年12月31日非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債合計(jì)(3)近年的經(jīng)營成果單位：人民幣元2023年1-6月營業(yè)稅金及附加9長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告2023年1-6月銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)處置收益二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出所得稅費(fèi)用四、凈利潤2022年及評估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自中興財(cái)光華會計(jì)師事務(wù)(《所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光華審會字(2023)第111046號帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無保留意見審計(jì)報(bào)告。(4)主要會計(jì)政策執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》。(5)主要稅種稅率項(xiàng)稅后的余額計(jì)征企業(yè)所得稅5教育費(fèi)附加3地方教育費(fèi)附加2(三)委托人、其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人與被評估單位關(guān)系委托人間接持有被評估單位100%股權(quán)。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人 長高期鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、相關(guān)部門和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依((((為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需要，提供長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值的該經(jīng)濟(jì)行為涉及的《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃》已經(jīng)華夏幸福基業(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議審議通過。(一)評估對象為長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部(二)評估范圍為長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司申報(bào)的于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)與負(fù)債。單位：人民幣元 (((((本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負(fù)債與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致，評估基準(zhǔn)日的報(bào)表已經(jīng)中興財(cái)光華會計(jì)師事務(wù)所 (特殊普通合伙)審計(jì)，并出具中興財(cái)光華審會字(2023)第1110462、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型和數(shù)量(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況流動資產(chǎn)賬面值3,651,059,150.37元。其中：貨幣資金賬面值3,977.45元，占流動資產(chǎn)的比例為0.0001%。應(yīng)收賬款凈額賬面值1,499,056,101.11元，主要為應(yīng)收長葛市臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心的政府結(jié)算款，占流動資產(chǎn)的比例為41.06%。預(yù)付賬款凈額賬面值44,070.72元，主要為預(yù)付電費(fèi)，占流動資產(chǎn)的比例為0.001%。其他應(yīng)收款凈額賬面值1,349,902,251.43元，主要為與九通基業(yè)投資有限公司拆借款，占流動資產(chǎn)的比例為36.973%。存貨凈額賬面值36,008,077.45元，主要為園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本及產(chǎn)業(yè)服務(wù)成本等，占流動資產(chǎn)的比例為0.986%。合同資產(chǎn)賬面值760,538,460.22元，主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收長葛市臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)服務(wù)等項(xiàng)目的款項(xiàng)，占流動資產(chǎn)的比例長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告為20.831%。其他流動資產(chǎn)賬面值5,506,211.99元，主要為增值稅留抵稅額，占流動資產(chǎn)的比例為0.151%。2、固定資產(chǎn)—房屋建筑物固定資產(chǎn)—房屋建筑物賬面原值50,905,554.32元，賬面凈值結(jié)構(gòu)建成年月建筑面積(m)長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司房屋建筑物共1項(xiàng)，為長葛產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)中心，面積8270.00平方米，于2020年12月建成，尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。以上無證建筑物，由被評估單位以竣工驗(yàn)收證明中的相關(guān)數(shù)據(jù)對面積進(jìn)行申報(bào)并現(xiàn)場確認(rèn)，同時(shí)出具了權(quán)屬聲明。被評估單位已經(jīng)取得以上無證建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)證書。除上述事項(xiàng)外，截至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)房屋類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。3、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)無形資產(chǎn)土地使用權(quán)原始入賬金額為15,966,161.26元，賬面值14,555,816.96元。系位于河南省許昌市長葛市佛耳湖鎮(zhèn)尚莊村委會S225道路東側(cè)、水舞路北側(cè)的商服用地，具體土地使用權(quán)信息如下：根據(jù)豫(2019)長葛市不動產(chǎn)權(quán)第0000559號不動產(chǎn)權(quán)證記載：權(quán)利人：長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司共有情況：單獨(dú)所有坐落：河南省許昌市長葛市佛耳湖鎮(zhèn)尚莊村委會S225道路東側(cè)、 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告水舞路北側(cè)權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：其他商服用地面積：宗地面積18053.75平方米使用期限：2019年02月22日起2059年02月21日止該項(xiàng)土地使用權(quán)因被評估單位涉訴，被實(shí)施查封。(除上述事項(xiàng)外，截至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)土地類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。4、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)賬面值68,930,582.45元，為壞賬準(zhǔn)備、可抵扣虧損及合同資產(chǎn)減值損失的暫時(shí)性差異引起的遞延所得稅資產(chǎn)。(四)引用其他機(jī)構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況本評估結(jié)論的價(jià)值類型為市場價(jià)值。本次評估對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日，進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù) 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告評估基準(zhǔn)日2023年6月30日。選取上述日期為評估基準(zhǔn)日的理由是：(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評估結(jié)論較合理地為評估目(二)選擇月末會計(jì)結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負(fù)債的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實(shí)等工作的開展。本次評估中所采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。(六、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(1、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議(二)法律、法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號公布);2.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國財(cái)政部令第86號發(fā)布，2019年中華人民共和國財(cái)政部令第97號《財(cái)政部關(guān)于修改<會計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告3、《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過；2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國公司法〉的決定》修正);4、《中華人民共和國證券法》(1998年12月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過，1998年中華人民共和國主席令第十二號公布；根據(jù)2019年12月28日第十三屆全國人民代表5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年中華人民共和國主席令第63號公布；根據(jù)2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國電力法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2007年中華人民共和國國務(wù)院令第512號公布；根據(jù)2019年4月23日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);7、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號公布；2017年10月30日國務(wù)院第191次常務(wù)會議《國務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》修改); 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C((((8、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2008年12月18日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第50號公布；根據(jù)2011年10月28日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號《關(guān)于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉和<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的決定》修正);9、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(2016年5月1日起執(zhí)行，財(cái)稅第[2016]36號);10、《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第17號);〔2018〕32號);12、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(2019年國家稅務(wù)總局公告第14號);13、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年4月1日財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告第39號);14、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》(2006年2月5號財(cái)政部令第33號)、《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則>的決定》(財(cái)政部令第76號);15、其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則(財(cái)資[2017]43號);2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則(中評協(xié)[2017]30號); 長葛期鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估程序(中評協(xié)[2018]36號);4、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估報(bào)告(中評協(xié)[2018]35號);6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估檔案(中評協(xié)[2018]37號);7、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估方法(中評協(xié)[2019]35號);8、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值(中評協(xié)[2018]38號);9、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動產(chǎn)(中評協(xié)[2017]38號);10、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(中評協(xié)[2017]46號);11、資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]47號);12、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]48號);(13、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告(中評協(xié)[2017]35號)。(四)權(quán)屬依據(jù)2、土地使用權(quán)證；3、PPP項(xiàng)目合作協(xié)議；4、施工總包合同或購置發(fā)票； 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告5、其他權(quán)屬證明文件等。(五)取價(jià)依據(jù)1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機(jī)械工業(yè)出版社；C2、中興財(cái)光華會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光C華審會字(2023)第111046號審計(jì)報(bào)告；3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；4、評估基準(zhǔn)日市場有關(guān)價(jià)格信息資料；(5、與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項(xiàng)合同、會計(jì)憑證、賬冊及其他會計(jì)資料；6、委托評估的各類資產(chǎn)和負(fù)債評估明細(xì)表；7、經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單；9、委托人及被評估單位提供的其他與評估有關(guān)的資料；10、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料；11、委托人及被評估單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估的(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估通常采用的評估方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種基本方 長葛期鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C((((((《企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價(jià)值的評估方法。企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估1、對于市場法的適用性分析市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。運(yùn)用市場法，是將評估對象基于一個(gè)完整、現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營過程和市場環(huán)境中，評估基礎(chǔ)是要有產(chǎn)權(quán)交易、證券交易市場，因此運(yùn)用市場法評估整體資產(chǎn)必須具備以下前提條件：(1)產(chǎn)權(quán)交易市場、證券交易市場成熟、活躍，相關(guān)交易資(2)可以找到適當(dāng)數(shù)量的案例與評估對象在交易對象性質(zhì)、處置方式、市場條件等方面相似的參照案例；(((( 長葛期鴻國區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(3)評估對象與參照物在資產(chǎn)評估的要素方面、技術(shù)方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。市場法常用的兩種具體方法是上市公司市場法和交易案例市場法?？紤]到交易案例市場法由于受數(shù)據(jù)信息收集的限制而無法充分考慮評估對象與交易案例的差異因素對股權(quán)價(jià)值的影響，且由于國內(nèi)相關(guān)行業(yè)并購案例有限，與并購案例相關(guān)聯(lián)的、影響交易價(jià)格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對相關(guān)的折扣或溢價(jià)做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評估單位無論在人員數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評估單位存在較大差異，相關(guān)指標(biāo)難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對于收益法的應(yīng)用分析受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動性風(fēng)險(xiǎn)，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)努力的推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)情況無法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，公司管理層無法提供未來的盈利預(yù)測。根據(jù)目前公司現(xiàn)狀，評估人員難以通過分析以往經(jīng)營業(yè)績預(yù)測未來收益且公司 長高期銘園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測。故本次不適用收益法進(jìn)行評估。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析企業(yè)價(jià)值是由各項(xiàng)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運(yùn)作所形成的綜合價(jià)值的反映。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財(cái)務(wù)資料完整，各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘查核實(shí)其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價(jià)值。對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)股東全部權(quán)益的價(jià)值。因此本次評估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估。(結(jié)合本次評估目的和評估對象的特點(diǎn)，通過上述分析，本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。其中各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的具體評估方法如1、貨幣資金：按清查核實(shí)后的賬面值作為評估值。 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C((((C應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)服務(wù)周期長的業(yè)務(wù)模式特點(diǎn)，應(yīng)收賬款存在一定回款周期，公司對應(yīng)收賬款按照整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失的金額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。評估人員獲取了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款清單，核對了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款賬齡是否準(zhǔn)確，并查看了相關(guān)園區(qū)結(jié)算款回款記錄。同時(shí)，了解詢問了園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展情況，并就應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款向園區(qū)政府進(jìn)行函證并訪談，對未回函款項(xiàng)執(zhí)行了嚴(yán)格的替代程序。核實(shí)后對于能夠收回，且沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的欠款按賬面值確定評估值。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營計(jì)劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回3、預(yù)付賬款：各種預(yù)付款項(xiàng)根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或接受的勞務(wù)形成的資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評估值。4、其他應(yīng)收款：主要內(nèi)外部關(guān)聯(lián)單位往來款，各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評估值。5、存貨：主要為未結(jié)轉(zhuǎn)的園區(qū)研發(fā)成本及產(chǎn)業(yè)服務(wù)成本，按清查核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評估值。合同資產(chǎn)主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收政府園區(qū)土地整三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的土地整理成本專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告和政府出具的結(jié)算 CC((((C具的竣工財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日合同資產(chǎn)余額的覆蓋情7、其他流動資產(chǎn)：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實(shí)后8、固定資產(chǎn)—房屋建筑物評估人員深入細(xì)致地分析了委估資產(chǎn)的特點(diǎn)和被評估企業(yè)提供 長葛鼎鴻國區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C((((((1)重置全價(jià)重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)-可抵扣增值稅①建安綜合造價(jià)(A)對于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物采用預(yù)(決)算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建(構(gòu))筑物竣工圖及相關(guān)資料和審核后結(jié)算工程量，按現(xiàn)行工程預(yù)算定額、綜合費(fèi)率，分別計(jì)算得出基準(zhǔn)日時(shí)的建安工程稅前造價(jià)及含稅建安工程造價(jià)。(B)對于一般性建(構(gòu))筑物，按其結(jié)構(gòu)類型跨度、層高、裝修水平等影響建筑造價(jià)的因素分類確定其基準(zhǔn)單方造價(jià)，該單方造價(jià)反映了該類型建(構(gòu))筑物在評估基準(zhǔn)日及所在地區(qū)正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)下的造價(jià)情況。在此基礎(chǔ)上根據(jù)建(構(gòu))筑物的特點(diǎn)(如不同的層高、跨度、特殊裝修、施工困難程度等)和現(xiàn)場勘查情況，對單方造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而確定建安工程稅前造價(jià)及含稅建安②前期及其他費(fèi)用的確定依據(jù)國家(行業(yè))相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí)際情況，將被評估單位視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。③資金成本資金成本按照被評估單位的合理建設(shè)工期，參照評估基準(zhǔn)日中國 C((((C人民銀行發(fā)布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，以前期費(fèi)用在建設(shè)工期期初投入，建安綜合造價(jià)及其他費(fèi)用等總和為基數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。資金成本計(jì)算公式如下：資金成本=前期費(fèi)用×資金成本率×合理建設(shè)工期+(含稅建安綜合④可抵扣增值稅根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對于符合增值稅抵扣條件的房屋類資產(chǎn)，計(jì)算出可抵扣的增值稅。(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)式中尚可使用年限的確定：根據(jù)評估范圍內(nèi)房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護(hù)狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計(jì)算其新舊程度，并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3)評估值的確定評估價(jià)值=重置成本×成新率9、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》、參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià) 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告有市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)展情況并結(jié)合評估對象的具體特點(diǎn)及評估目的等，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。同時(shí)，有條件采用市場法進(jìn)行評估的，應(yīng)以市場法作為主要的評估方法。市場法適用于市場發(fā)達(dá)、交易活躍、有充足的具有替代性房收益法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的房地產(chǎn)評估；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評估；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不易采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估情況下的房地產(chǎn)評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的地價(jià)修正體系的區(qū)域內(nèi)地價(jià)評估。C本次評估的土地為商業(yè)服務(wù)用地，不能單獨(dú)產(chǎn)生利潤，故不適宜用收益法評估；由于評估宗地上已建房屋建(構(gòu))筑物，無開發(fā)潛力，故不適宜用剩余法評估；另外納入評估范圍內(nèi)的土地市場上附近相似交易案例較少，無法采用市場法評估；成本逼近法不能反映房地產(chǎn)市場的波動情況，故不適宜采用成本逼近法；評估宗地所在地政府定期公布基準(zhǔn)地價(jià)體系，故本次采用基準(zhǔn)地C價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式如下： 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告樓面地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×(1+區(qū)域因素修正系數(shù)+個(gè)別因素修正系數(shù))×物業(yè)持有修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正系數(shù)土地使用權(quán)評估值=樓面地價(jià)×宗地面積×容積率×(1+契稅10、遞延所得稅資產(chǎn)：根據(jù)形成的原因及評估基準(zhǔn)日后預(yù)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)收益確定評估值。(11、負(fù)債根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及審核后的金額確定評估值。(一)前期準(zhǔn)備、接受委托本公司首先了解項(xiàng)目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評估報(bào)告提交期限及方式、評估服務(wù)費(fèi)及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)，在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)以及對專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計(jì)劃，組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目組。 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C((C((二)現(xiàn)場調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評估項(xiàng)目組于2023年8月14日進(jìn)駐現(xiàn)場，結(jié)合被評估單位填報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資料，并對所收集利用的資產(chǎn)評估資料通過觀察、詢問、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式進(jìn)行核查驗(yàn)證。通過對評估對象現(xiàn)場調(diào)查及收集的評估資料了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項(xiàng)目組于2023年8月20(三)整理資料、評定估算資產(chǎn)評估組根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況開展獨(dú)立的市場調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對收集的評估資料進(jìn)行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報(bào)告的依據(jù)。并根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產(chǎn)評估項(xiàng)目組根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果。(四)形成結(jié)論、提交報(bào)告資產(chǎn)評估師對形成的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論，在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報(bào)告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告C(C《制制度，對初步資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。(一)一般假設(shè)與限制條件2、繼續(xù)使用假設(shè)：是指處于使用中的被評估單位資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以按4、外部環(huán)境假設(shè)：國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重5、假定被評估單位管理當(dāng)局對企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)任地履行義務(wù)，并 長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告((《《((任何違反國家法律、法規(guī)的行為。6、沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對評估結(jié)論的影響。(二)特殊假設(shè)與限制條件1、假設(shè)被評估單位未來將采取的會計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會計(jì)政策在所有重大方面基本一致。2、假設(shè)被評估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模未發(fā)生重大變化。3、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致。4、假設(shè)被評估單位按其目前的經(jīng)營計(jì)劃開展經(jīng)營活動，并完成其經(jīng)營計(jì)劃。本評估報(bào)告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。十、評估結(jié)論3,963,628,098.07元，增值179,449,632.85元，增值率為4.74%。C 長葛鼎鴻國區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告2,373,035,586.55元，增值179,449,632.85元，增值率為8.18%。評估結(jié)論：經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司于本次評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值評估值為大寫人民幣貳拾叁億柒仟叁佰零叁萬伍仟伍佰捌拾陸元伍角伍分(CNY2,373,035,586.55評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日金額單位：人民幣萬元AB流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)非流動負(fù)債(上述評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，逾期使用無效。十一、特別事項(xiàng)說明4以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請報(bào)告使用人予以4(一)重大訴訟、仲裁事項(xiàng)：長葛崩鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告1、根據(jù)被評估單位提供的相關(guān)資料，公司尚未了結(jié)的金額超過500萬元的重大訴訟以及仲裁具體信息如下：案由1(2022)京仲案有限公司2(2022)京仲案有限公司3(2023)冀10民初械租賃有限公司尚未執(zhí)行4(2023)玻1082民有限公司尚未執(zhí)行5(2022)京仲調(diào)學(xué)公司((((2、根據(jù)被評估單位提供的相關(guān)資料，公司無尚未執(zhí)行完畢的金額超過500萬元的重大執(zhí)行案件。(二)抵(質(zhì))押、擔(dān)保事項(xiàng)1、根據(jù)長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司與中融國際信托有限公司于2020年簽訂的應(yīng)收賬款質(zhì)押合同。長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司以對長葛產(chǎn)業(yè)新城管委會的應(yīng)收賬款147,526.28萬元設(shè)定質(zhì)押，為華夏幸福基業(yè)股份有限公司及廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對中融國際信托有限公司的債務(wù)提供擔(dān)保。(三)長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司名下土地使用權(quán)被查封。宗地位于河南省許昌市長葛市佛耳湖鎮(zhèn)尚莊村委會S225道路東側(cè)、水舞路北側(cè)，土地使用權(quán)面積18,053.75平方米。(四)長葛鼎鴻園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司于河南省許昌市長葛市佛耳湖鎮(zhèn)尚莊村委會S225道路東側(cè)、水舞路北側(cè)以自有資金建設(shè)了長 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